平頂山房地產市場調查報告.docx

關于平頂山房地產市場的調查報告 一、 調查背景與組織實施 1.調查背景2011年以來，在一系列調控政策的作用下，過熱的樓市逐漸降溫。進入2012年，對樓市中存在的諸多問題，很多人不能清晰地知道答案。政策走向會如何？面對政策，開發(fā)商怎 樣應對？ 對于購房者來說，現有的調控政策是否讓買房更加困難?平頂山房價今年究竟是漲還是跌?平頂山市場樓盤越來越多，特別是新城區(qū)的開發(fā)，新區(qū)房價最高漲至一萬左右，是否會形成有價無市的局面？購針對這些問題采用問卷調查的方法，對平頂山每個樓盤的信息和平頂山市場購房者對平頂山房地產市場的態(tài)度進行調查。 2.組織實施編制平頂山樓盤信息調查表調查進行調查。在四月一號到四月十五號采用平頂山樓盤信息調查表，進入平頂山市各個售樓部進行明調，了解平頂山市場的基本信息。我的工作是置業(yè)顧問，利用工作便利，四月一號到四月三十號的上班時間，對我接待的客戶和我的來電客戶采用訪問調查法對平頂山市場購房者態(tài)度調查，從而更好地了解平頂山市房地產市場。 3.調查方法 問卷調查與訪問調查法。 4.調查目的對平頂山各個樓盤的信息和平頂山市場購房者對平頂山房地產市場的態(tài)度進行調查，了解平頂山房地產市場走勢，為開發(fā)商經營提供幾點建議，為購房者指明方向，幫客戶挑選最滿意的房產。 二、調查對象構成及情況簡介 1.調查對象平頂山樓盤信息調查表的調查對象是平頂山市的每個房地產項目。平頂山市場購房者態(tài)度調查的調查對象是親自接待的購房者及購房意向強烈的來電者。 2.情況簡介 根據平頂山樓盤信息調查表結果顯示，平頂山市場樓盤較多，參差不齊大大小小項目有三十個，其中新城區(qū)市場以改善性需求為主，老城區(qū)以剛性需求為主。新城區(qū)樓盤報價高于老城區(qū)，環(huán)境較老城區(qū)有較大優(yōu)勢，老城區(qū)配套設施比新城區(qū)齊全。 根據平頂山市場購房者態(tài)度調查顯示，平頂山市場的剛性需求大于改善性需求。購房者希望房價低一些，很多人持幣觀望，目的就是等房價降下來。的確，一部分購房者認為，只要房價降到自己的心理價位，自己就會出手。然而，大多數購房者雖然抱著“抄底”的心態(tài)，但不知道“底”在哪里。 對已經出手的購房者來說，他們當然不希望降價，因為降價只會讓他們資產貶值。對大部分改善現有住房條件的購房者來說，雖然希望房價下降，但如果因為降價而導致產品品質跟著降，他們寧愿多花點兒錢買品質好的產品。很顯然，不同類型的購房者對于房價的走勢預期有不同的答案。 三、 調查的主要統(tǒng)計結果 1.平頂山樓盤信息調查表結果此次調查，采用問卷調查方法，親自對平頂山三十個售樓部運用問卷調查進行明調， 發(fā)出問卷三十份，回收問卷三十份,其中老城區(qū)項目17個，新城區(qū)項目13個。老城區(qū)項目情況項目名稱報價（元/）銷售情況及優(yōu)惠活動龍騰國際均價4500無優(yōu)惠,共10棟樓高層，分兩期開發(fā)，一期5棟21層，二期5棟32層，600個地下車位，一期已基本售完。建工盛世華庭均價410018層以上優(yōu)惠10平方米的價格，18層以下一次性優(yōu)惠1個點，按揭無優(yōu)惠一期剩余1套128，其余房源已售罄。春華國際茗都均價3700按揭3%，一次性5%，占地150畝，總建面35萬平方米，共23棟樓，10棟17層高層，6棟11層小高層，5棟22層高層，現一期房源已基本售罄。貴人國際紫荊城均價4500一次性付總款的80%，優(yōu)惠2%；按揭沒有優(yōu)惠。尾盤銷售，一期紫荊城，二期巴黎春天，一期基本銷售完畢，2梯7戶，一共33層，1-5層商鋪，二期正在積累客戶，工程仍未動工，拆遷進程緩慢。豫森時代新城均價4100一次性付款優(yōu)惠5個點、首付50%的優(yōu)惠2個點、首付30%的優(yōu)惠1個點、首付80%的21層以下優(yōu)惠總房款中的1888元，21層以上的優(yōu)惠8000元9棟高層，73-90平米兩房，90-120平米三房，20層以下房源已基本售完，銷售90%。金建悅和園均價4000無優(yōu)惠,一期3棟高層正式開始銷售，分兩期推售，一期主推4棟樓22層，2梯4戶，約300余套房源，現已售70%，95.59兩房、101.86三房、112.64三房去化速度較快，已基本售罄；二期正在客戶預約階段。金基馨怡攬月均價4100按揭無優(yōu)惠，一次性2%,兩棟樓，1棟六層，1棟33層高層。已售60%主要集中在73-95兩房，10-20層的中層去化速度最快，73左右小戶型已基本去化完畢，僅剩余大戶型。中建嘉天下均價4500無優(yōu)惠,項目定位為中高檔社區(qū)，分兩期實施，一期共14棟建筑，其中包括8棟多層和6棟11層小高層，共約900余套房源，一期經過較長時間的積累，為集團內部團購約500余套，剩余房源現已基本去化完畢。二期正在咨詢期，未開始銷售立威山4100起價首付30%，每平方優(yōu)惠80元；首付50%，每平方優(yōu)惠200元；首付80%，每平方優(yōu)惠300元, 2梯6戶，約3600余戶，戶型面積有 39.7一房、86.51兩房、110.51三房等，面積區(qū)間為39-124,開始銷售。百合金山均價3800總建筑面積：128.6萬；容積率為3.5；建筑密度38.4%；綠化率為25%；總戶數達7198戶；戶型面積有50多一房、70多兩房、80多三房、110多三房、140四房、180多五房；現已通過辦理會員的方式排號，排號已排約800余號。鷹城商貿中心5000起價優(yōu)惠為，5萬銀鉆卡每月增值500元，10萬金鉆卡每月增值1000元，20萬金鉆卡每月增值2000元,占地面積為13.78萬；建筑面積：約105.4萬；計劃分三期開發(fā)，一期推出鷹城商貿中心的1#、2#、3#、4#樓。帝佳尚城4100起價30%無優(yōu)惠，40%每平米優(yōu)惠80元，60%每平米優(yōu)惠160元，一次性每平米優(yōu)惠250元,占地約230畝，建筑面積約52萬，戶型面積有56.67一房、87.14兩房、105.18-114.23三房等，面積區(qū)間為45-114，項目先期推出2#、3#、9#樓三棟，約500余套，已去化約65%，剩余房源主要集中在高區(qū)、大戶型房源。千田新開元4200起價推出綠色環(huán)保舊電池回收活動，凡訂房客戶收集1個舊電池可享受總房款減100元，最高可享受6200元的優(yōu)惠；一次性優(yōu)惠7個點。項目共40余棟樓，總占地面積271854.96,總建筑面積910397.90，容積率4.32，綠化率50%，總6649戶，戶型面積有51.71一房、75.71-86.42兩房、110.94.18-141.66三房、119.52-172.86四房等，先期推出6棟30層房源，層差約30元，交8萬元前期預訂。中遠國貿中心均價5000無優(yōu)惠, 總占地面積為205816.5平方米，建筑面積約100萬平方米，綠化率45%；約37棟樓，其中住宅面積約85萬平方米，酒店寫字樓5萬平方米，沿街商鋪、步行街商鋪5萬平方米，5000平方米的社區(qū)超市，2萬平方米的幼兒園、小學，5000平方米的會所,開始預售?？颠_彩虹小區(qū)均價4000按揭無優(yōu)惠，一次性2%,6棟樓，4棟33層普通高層，1棟33層公寓，1棟18層小高層。2梯3戶，每棟3個單元，每層9戶，現主要推售4#、5#、6#樓，交3萬元訂房，5天內交首付。世紀春城5000起價規(guī)劃4棟樓，2棟26層高層，1棟23層，1棟24層，戶型區(qū)間為89-198，以兩房、三房為主，沙盤、戶型模型、置業(yè)顧問等已到位，戶型單頁、項目單頁等銷售物料近期也已到位，仍在咨詢期。天河盛世均價5600買商鋪，再買住宅，優(yōu)惠500元/；2套以上組團優(yōu)惠400元/；買住宅，再買公寓，優(yōu)惠300元/；老客戶帶新客戶新老客戶各送空調一臺。在售，2梯2戶或3戶，10棟18層小高層，2棟23層高層，1棟30層高層，1棟5層多層，1288戶，全面施工。新城區(qū)樓盤信息項目名稱報價（元/）銷售情況及優(yōu)惠活動金石九天城平層價格5000電梯小洋房價格7300三期18棟6層多層，1梯兩戶，200余套房源，現已排號約400余位，排號需繳納訂金10萬元，現房源已基本去化完畢；現主要推售三期嘉苑，項目包括住宅400余套和55000商業(yè)；住宅及商鋪已銷售完畢，剩余土地規(guī)劃用于電影院等配套設施。明珠世紀城均價4000按揭無優(yōu)惠，一次性3%在售，城中村改造項目，50萬方體量，皆為多層，最高7層，一期已售完，二期即將售完，剩余7#樓、8#樓、50#樓的1-5層有房源，銷售90%，三期房源已基本售罄，僅余200左右頂層復式。君臨天下均價5800無優(yōu)惠 ,共5棟樓，工程已全部封頂。商鋪均價約15000元/，商鋪面積區(qū)間為50-6000，部分商鋪已簽訂意向協(xié)議，剩余鋪位約10余個；項目工程主體已基本完工，外立面墻體刷漆、門窗已基本安裝完畢。更換公正路戶外道旗，主推商鋪。水岸豪庭均價4600一次性3%，按揭1%，首付40%,二期3棟小高層，2梯2戶或2梯3戶，外銷2棟樓，共剩10余套房源，2棟11層小高層主體已建成，一期部分別墅綠化正在進行，三期3棟高層將在近期推出，戶型、價格等仍未定.龍騰冠頂均價4100因地塊土地使用證未拿到，現無法銷售。長安道壹號均價6200已正式銷售，樓棟外立面已基本粉刷完畢；懸掛樓體條幅，內容為：“長安道壹號”；公交站臺、報廣推廣主題為：“仰望領袖”；現房源已基本售罄。西堤漫步均價4700無優(yōu)惠,現推1棟19層高層，共約100套房源，已開始銷售，位置較偏，體量較小，贈送面積較多，現已基本售罄，二期仍為1棟樓，已開始預約排號。一期現正在打地基，2012年交房。二期工程未動工，交房時間未定。和盛時代廣場起價6000建筑面積約30多萬；具體物業(yè)規(guī)劃未出，定位為新一代城市綜合體；現在曙光街鷹城之夜旁建立售房部，戶型未出。佳田名仕會館均價100006層多層；共計100余套房源，房源一次性全部推出；推售戶型：兩種戶型，66、96一房。精裝修，明年開始銷售，預計均價10000元/（信息來自置業(yè)顧問）。金玉花園起價4300最高5600按揭優(yōu)惠5%，一次性優(yōu)惠8%,外銷4棟樓，分別為1#、6#、7#、14#，1#33層，6#、7#樓18層，14#樓11層，兩梯四戶或三戶，總戶數約為336戶。項目14#已銷售完畢，1#、6#、7#剩余樓層集中在10層以下低區(qū)，1#樓2梯5戶，戶型設計較差，20層以下部分房源受6#樓視野阻擋，觀景效果較差；7#樓觀景效果較高的樓層皆已銷售完畢，均價為5600元/；工程進度平穩(wěn)，外銷四棟樓主體基本建成，正在進行外立面窗戶安裝。一品瀾山起價5300平層東北、西北向房源與東南、西南向房源相差600元，價格區(qū)間跨度較大，北向房源起價5300元/，南向房源起價5600元/，層差40元/，總價區(qū)間跨度較大，為5200-6760元/，層差為40元除復式之外頂層價格為6760元/；1#、2#、3#樓已封頂，4#樓未動工；近期推出4#樓，開始預約排號。藍灣新城10#樓王均價為4800其余房源4300按揭優(yōu)惠3%，一次性優(yōu)惠5%；老帶新客戶，可優(yōu)惠5000元。共24棟樓，9棟樓為安置房，外銷15棟?，F主推12#，23層，每層8戶，2層底商，約有房源168套，已去化約90%。10#樓，共29層，推出兩個單元房源，以D1、D3的134-160大戶型為主，戶型面積較大，交1萬抵兩萬，因10#為項目樓王，價格約為4800元/，總價較高，正在銷售中。另僅剩余6#、7#、11#三棟樓，其他房源皆已售罄。商鋪面積在31-363之間，價格區(qū)間為9000到13000元/之間，已小訂約30余套，小訂金額為5萬元，現正在催促這些小訂并已選定房源的客戶交付50%首付并簽訂合同。2 .平頂山市場購房者態(tài)度調查情況在2012年四月一號對我接待的客戶進行交談以及對老客戶的來電回訪調查，基本了解平頂山的購房者心態(tài)，在這一個月里，個人接待客戶三十七批，電話回訪700批。房產態(tài)度重點采訪320人，其中公務員42人，平煤集團職工167人，軍官2人，大學教師27人，商人72人，退休老人10人。注：訪問調查問題有：1 您為什么感覺房價會不會降，為什么？2 您買房的有用途是什么？3 您意向的戶型面積是多大?4 您的工作，居住區(qū)域？5 家庭成員，買房幾口人住?6 您不出手的顧慮什么呢？ 這些購房者中，平煤集團70%人持幣觀望，目的就是等房 價降下來，只要房價降到自己的心理價位，自己就會出手，因為大多是剛性需求的消費者，平煤集團的職工，基本是外地戶口分配到平頂山，基本全家都遷到這里，住房是急需解決的問題，平煤集團一般職工工資在5000左右，熱衷于100以上的戶型，但是工人愛喝酒打牌，存款較少，加上單位分配集資房價格較低，國家調控政策，這些工人一直在等房價降。對已經出手的購房者來說，他們當然不希望降價，因為降價只會讓他們資產貶值。這部分購房者主要是公務員，商人，以及退休老人，他們現在購房屬于改善性需求，需求面積是小戶型集中在30-70，他們在市區(qū)或其他地區(qū)已有一套或者多套房，來新城區(qū)購房主要因為新城區(qū)環(huán)境好，空氣清新，周六日或者節(jié)假日來這里住，修身養(yǎng)性，其中也不乏有投資客，自己住一段時間了把房子賣出去，升值保值，對大部分改善現有住房條件的購房者來說，雖然希望房價下降，但如果因為降價而導致產品品質跟著降，他們寧愿多花點兒錢買品質好的產品。素質群體較高消費者，如大企業(yè)老板，大學教師，公務員在觀念上認為房價不會降，但是很多人因為國家政策的調整，不愿意出手，利率過高，外地戶口買房受限制，特別是新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展很多人害怕有不確定性因素。因為平頂山處于山地，又是煤炭城市，老城區(qū)的負荷大大超載，需要建立新區(qū)，解決城市發(fā)展需要，但是，平頂山依山而建，新城區(qū)建在半山之上，依平西湖而建，平西湖是平頂山的引用水源，很多人害怕為保護水源而放棄建新城區(qū)。新區(qū)的規(guī)劃是把建成兩區(qū)一中心，就是以新城區(qū)為中心，寶豐魯山兩個縣劃為新城區(qū)，這樣一來，本來就東西狹長的平頂山就長了，很多人傳言新城區(qū)會停建，雖然政府有文件發(fā)展新城區(qū)，但是，很多消費者會有顧慮，加上新城區(qū)的改善性需求大于剛性需求，新城區(qū)的購房者多數在觀望。整個新城區(qū)樓市較老城區(qū)較為冷清，但是，因為剛性需求的購房者占據65%，所以不會出現有價無市的局面。四、綜合分析與建議 1.綜合分析本人根據對平頂山市場項目信息，購房者態(tài)度以及宏觀政策等方面，站在冷靜、客觀的立場對平頂山樓市進行分析，希望給房地產開發(fā)商提供參考，為購房者指明方向。對平頂山樓市來說，2011年是典型的政策年。雖然對調控已有心理準備， 但在一系列政策調控和行政干預下，房地產開發(fā)商普遍反映調控力度過大。從“限價”、“限貸”政策的推出，到信貸收緊、利率上調，在調控政策的作用下，房地產開發(fā)商叫苦不迭。受資金的限制，部分房地產開發(fā)商提前進入了“寒冬”。調控政策是否真的過于嚴厲，我們不急于下結論。但是，有一點兒很明顯，在系列調控政策的作用下，房地產開發(fā)商明顯放緩了開發(fā)節(jié)奏，進而調整營銷策略;購房者逐漸冷靜了下來;樓市的非常規(guī)現象逐步消失，整個樓市是向著平穩(wěn)方向發(fā)展的。調控之初，政府就表明，調控的目的是打擊投機和過度投資購房行為，讓樓市健康、穩(wěn)定地發(fā)展，讓更多普通百姓買得起房。在現有政策下，樓市的非正常需求已得到有效抑制，房價也維持在一個穩(wěn)定的水平。在這種情況下，新問題出現，現有的調控政策對購房者是否完全有利?會不會讓購房者買房更加困難?要回答這兩個問題，我們還需一分為二。一方面，二套房首付提高、三套房暫停貸款發(fā)放，為購買首套房的剛性需求購房者開辟了綠色通道，也抬高了正常投資者投資的門檻兒。從這個層面來看，政策調控對剛性需求購房者是有利的，卻讓投資者更加困難。另一方面，利率提高，加上銀行收縮對房地產開發(fā)商的貸款、部分熱銷樓盤提高首付款比例，導致部分購房者買房更加困難。今年，購房者最關心的問題依然是房價是漲還是跌。從去年下半年開始，平頂山房價維持在一個穩(wěn)定的水平，外地樓市頻頻降價的現象并沒有在平頂山出現。平頂山樓市最近的價格波動期是臨近春節(jié)的那段時間，房地產開發(fā)商為回籠資金，推出了多種優(yōu)惠措施。雖然很多人盼“跌”，但平頂山尚未出現真正意義上降價的樓盤。平頂山樓市和那些降價城市的樓市有著本質區(qū)別。一方面，平頂山是三線城市，樓市還處于快速發(fā)展階段;另一方面，中原經濟區(qū)核心城市的定位決定了平頂山房地產市場有很大的發(fā)展空間，平頂山的房價和周邊城市相比并沒有處于高位。近些年，平頂山房地產市場雖然出現過一些波動，但并沒有發(fā)生惡性事件，總體上是比較穩(wěn)定、健康的。今年，平頂山樓市既受大環(huán)境影響，又遇大樓盤集中放量，在買方為主導的情況下，房價上升的可能性不大，整體上還是以“穩(wěn)”為主。哪些樓盤價格會堅挺?換句話說就是，哪些樓盤抗跌性強?就目前而言，樓市處于低潮，購房者觀望心態(tài)重，但剛性需求購房者依然大量存在。在這種情況下，很多“等不住”的人開始注意抗跌性強的產品。不論樓市如何發(fā)展，品質永遠是“王道”，只有把握這個原則，抗跌性才能有保證。2.建議目前的市場情形是，想賣房的不好賣，想買房的不出手，整個房地產市場略顯冷清。但是，房地產開發(fā)商如果積極采取措 施，如改變營銷策略、提升自身品質、加大宣傳力度，那么，就有可能贏得市場。比如建業(yè)桂圓，依托建業(yè)的大品牌，積極改變營銷策略，推出一個月的優(yōu)惠活動，房價打八折，針對中等收入人群，而不僅僅是高端客戶，贏得更多的客戶，從而在四月份實現銷售業(yè)績1300萬。在這期間，開發(fā)商可以加大宣傳力度，每天針對自己樓盤的客戶群體發(fā)搶購短信，如，西堤漫步群發(fā)短信內容：“零距離親水美宅，起價3？，限時搶購