土地增值稅清算鑒證服務方案

安徽省鑫誠工程咨詢有限公司安徽省鑫誠工程咨詢有限公司 安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務 質(zhì)量保證方案及服務承諾質(zhì)量保證方案及服務承諾 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作不僅要嚴格遵守國家計價法規(guī) 稅收政策 還要按照合同要求計量合同價款 有許多政策性和技術性的問題 因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作是一項技術性 政策性 經(jīng)濟 性強的工作 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作在審查時要按照國家及地方法規(guī) 政策和有關規(guī)定 結合工程立項規(guī)定 招投標文件 施工合同 現(xiàn)場簽證 設 計變更及工程項目實施過程中具體情況的記錄 對房地產(chǎn)工程項目的需鑒證的 四項費用本著 合法 準確 規(guī)范 全面 真實的原則進行鑒證 審核 我公司如能競標成功 參與安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服 務工作 我們將抽調(diào)資深執(zhí)業(yè)經(jīng)驗 具有良好職業(yè)道德的造價方面專業(yè)人員成 立清算鑒證工作小組 做好該項目的前期準備工作 中期審核服務工作和后期 有關文件 報告的出具及資料整理歸檔工作 質(zhì)量保證與技術方案質(zhì)量保證與技術方案 一 鑒證目標一 鑒證目標 為服務好安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作 我公司將本著 合法 準確 規(guī)范 全面 真實 的執(zhí)業(yè)原則 做好其中的每一項工作 并 確保審核結果的準確性 可靠性和合法性 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作的質(zhì)量保證方案二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作的質(zhì)量保證方案 一 組織保證 一 組織保證 我公司如能競投成功 參與本次安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證 服務工作 我們將結合服務項目詳細情況和相關資料 并在充分了解被服務項目 內(nèi)容的基礎上 我公司將組建強有力的清算鑒證服務小組 在項目審核期間將集 中力量 抽調(diào)思想作風正派 業(yè)務素質(zhì)高 審核工作經(jīng)驗豐富的強有力的專業(yè)技 術人員投入本項目服務工作 初步確定具體負責項目清算鑒證工作的人員詳見該 方案 項目管理機構配備情況 中的人員配備情況 保證做好清算鑒證服務工作 的前期準備 中期清算鑒證工作和后期有關文件 報告的出具及資料整理歸檔工 作 二 清算鑒證程序質(zhì)量控制 二 清算鑒證程序質(zhì)量控制 1 1 審核人員應熟悉送審資料 進行施工現(xiàn)場勘察 必要時可召集委托方 發(fā)包方 承包方共同會商 就審核前有關問題達成明確意見 并形成書面的會 議紀要 用以共同遵守 2 2 審核過程中遇有不明確或持有異議的問題 應與委托人取得聯(lián)系 會 同發(fā)包方 承包方到施工現(xiàn)場查勘和取證 3 3 推行溝通制度 推行溝通制度 一是審核人員之間隨時進行內(nèi)部溝通 加強相互配合 互通信息 分工協(xié)作 二是項目負責人與發(fā)包方隨時進行溝通 三是項目組與 委托單位 承包方有關人員相互溝通 對雙方意見分歧進行磋商 以達成共識 制定合理的解決方案 4 4 執(zhí)行公司各項技術措施 嚴格執(zhí)行三級復核程序 根據(jù)公司 工程咨詢操作規(guī)程 對全面審核質(zhì)量控制進行了全面詳實的 闡述和規(guī)定 應認真執(zhí)行規(guī)范執(zhí)業(yè) 采用分層 分環(huán)節(jié)質(zhì)量控制法 關鍵點質(zhì)量控制法 三級復核等多項技 術措施控制全過程 確保質(zhì)量 A A 分層質(zhì)量控制措施 分層質(zhì)量控制措施 項目組各成員根據(jù)各自職責對本層次業(yè)務質(zhì)量進 行控制 形成上下級分層次的工作質(zhì)量檢查督導制 做到發(fā)現(xiàn)問題及時解決 B B 分環(huán)節(jié)質(zhì)量控件措施 分環(huán)節(jié)質(zhì)量控件措施 對項目的不同環(huán)節(jié)采用 節(jié)節(jié) 審核法 根據(jù) 每個業(yè)務環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制內(nèi)容和目標責任 對每一環(huán)節(jié)完工后 須由專業(yè)負責 人審核無誤后再進入到下一個環(huán)節(jié) C C 關鍵點質(zhì)量措施 關鍵點質(zhì)量措施 每一個項目實施過程中都會有一些對結果和質(zhì)量質(zhì) 量產(chǎn)生重大影響的關鍵點 控制了這些關鍵點 則能基本保證該項目的整體質(zhì) 量 并大大提高工作效率 D D 三級復核措施 三級復核措施 審核人員對送審的工程結算逐項進行審核 編制 工 程審核計算書 和結算調(diào)整明細表征求意見稿 擬寫初審意見書 隨同 咨詢 質(zhì)量控制流程單 交項目負責人審核 項目負責人復核同意后 將初審意見和 征求意見稿交送委托人 由委托人送交發(fā)包方和承包方征求意見 委托人 承 發(fā)包方 審核單位對審核的結算達成一致意見后 項目負責人進行最終審定 委托人 發(fā)包方 承包方負責人和咨詢單位技術負責人分別在 工程結算審定 表 上簽署意見 蓋上公章 以示認可 5 5 出具審核報告書程序 出具審核報告書程序 項目負責人草擬 工程結算審核報告書 工程結算審核報告書 由咨詢單位負責人簽發(fā) 編號后打印成文 并蓋上項 目負責人執(zhí)業(yè)資格專用章和咨詢單位專用章 工程結算審核報告書 送交委 托人要辦理送達手續(xù) 三 三 四項費用四項費用 清算鑒證服務方案及保證質(zhì)量措施清算鑒證服務方案及保證質(zhì)量措施 根據(jù)此次招標文件所定的服務內(nèi)容依據(jù)費用類別的不同 我們分別擬定了 以下工作內(nèi)容和節(jié)點 以確保 四項費用 清算鑒證服務的質(zhì)量 1 1 針對土地增值稅清算審核中前期工程費的鑒證 針對土地增值稅清算審核中前期工程費的鑒證 1 清算鑒證內(nèi)容 清算鑒證內(nèi)容 前期工程費 是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察 測繪 規(guī)劃 設計 可行性研究 籌建 場地通平等前期費用 包括規(guī)劃 設計 項目可行性研究 和水文 地質(zhì) 勘察 測繪 三通一平 等支出 2 清算鑒證重點 清算鑒證重點 對于前期工程費 主要根據(jù)合同約定的內(nèi)容 取得的合法票據(jù)及對應的款項 審核前期工程費是否真實發(fā)生 是否存在虛列情形 同時要注意實際發(fā)生的費 用如設計費是否與其開發(fā)項目相對應 如不對應則予以剔除 前期工程費一般發(fā)生在立項開工前 應嚴格對號入座 防止期間費用擠列本 項目 如有予以剔除 對 三通一平 等支出的審核 應注意是否實際發(fā)生或是否多開票虛列成本的 情形 具體審核方法參見建筑安裝工程費的審核 3 注意事項 注意事項 審核人員還應計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值 并將該比值與同 類工程的比值相比較 若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的 則應進一步核實 2 針對土地增值稅清算審核中建筑安裝工程費的鑒證 針對土地增值稅清算審核中建筑安裝工程費的鑒證 正常情況下 建筑安裝工程費在房地產(chǎn)開發(fā)成本要素中所占的比重最大 對土地增值稅稅基的沖擊力道最強 因此 審核其會計核算是否真實 合理顯 得尤為重要 從某種意義上講 它應是土地增值稅清算審核的 重中之重 是 清算審核的樞紐核心 也是檢驗清算審核成果的關鍵所在 當前 該成本項目 存在的問題很多 突出表現(xiàn)在人為擴大建筑安裝工程成本 常見弄虛作假的手 法有 開發(fā)商虛列 甲供材料 人為加大建安成本 重復列支建筑材料發(fā)票 虛構工程項目 工程量 虛增扣除成本等等 1 清算鑒證內(nèi)容 清算鑒證內(nèi)容 建筑安裝工程費 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程 費用和安裝工程費用 包括 納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)包給建筑施工單位所 支付給承包方的建筑安裝工程費用 納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項目工 程施工圖預算內(nèi)的各項建筑安裝工程費用 依據(jù) 中華人民共和國招標投標法 第三條在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設項目包括項目的勘察 設 計 施工 監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備 材料等的采購 必須進行招 標 一 大型基礎設施 公用事業(yè)等關系社會公共利益 公眾安全的項目 法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的 依照其規(guī)定 工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定 第七條 本規(guī)定第二條至第六條規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設項目 包括項 目的勘察 設計 施工 監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備工程建設有關的重要設備 材料等的采購 達到下列標準之一的 必須進行招標 一 施工單項合同估算價在 200 萬元人民幣以上的 二 重要設備 材料等貨物的采購 單項合同估算價在 100 萬元人民幣以上 的 三 勘察 設計 監(jiān)理等服務的采購 單項合同估算價在 50 萬元人民幣以 上的 四 單項合同估算價低于第 一 二 三 項規(guī)定的標準 但項目 總投資額在 3000 萬元人民幣以上的 第十一條 招標人與中標人應當根據(jù)中標價訂立合同 不實行招標投標的工程 在承包方編制的施工圖預算的基礎上 由發(fā)承包雙方 協(xié)商訂立合同 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定 建設工程價款結算暫行辦法 建筑安裝工程費的審查主要依據(jù)建筑安裝工程費的審查主要依據(jù) 建筑工程施工合同 建筑工程竣工決算 書 房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔 建筑工程施工合同 審查開發(fā)商與建筑商簽訂的建筑工程施工合同中合同價款 包括的具體內(nèi)容 重點看是否包括材料采購 建筑工程竣工決算書 審核納稅人與建筑商的竣工決算書的具體分部分項的最 終決算造價 計算出分部分項的相應經(jīng)濟技術指標 即單位成本 重點看是 否存在做大決算規(guī)模 虛增決算造價 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔 通過該備案文檔確定每 棟樓的建設單位名稱 建筑面積 工程用途 商鋪 住宅 其他 竣工驗收 日期 合同總價款 竣工驗收組織實施情況 各專業(yè)組包括建筑工程 給排水 工程 建筑電器安裝工程 通風與空調(diào)工程 電梯安裝工程等負責驗收人員名 單 竣工項目審查內(nèi)容及審查情況等 2 清算鑒證重點 清算鑒證重點 根據(jù)有關規(guī)定 工程費用必須實際發(fā)生 憑證必須合法有效 對于納稅人自行 預提 暫估 的工程費用不能作為扣除項目列支 應予剔除 工程費用的實際發(fā)生額應當與工程結 決 算報告 審計報告 工程施 工合同 變更設計追加工程補充協(xié)議 記載的內(nèi)容相符 同時應當在項目所在 地主管稅務機關開具的建筑業(yè)發(fā)票 審核中如發(fā)現(xiàn)實際發(fā)生額高出工程施工合 同 應重點核查其工程設計變更資料 施工現(xiàn)場簽證資料 工程監(jiān)理單位監(jiān)理 報告及 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔 如無相應材料 佐證 可視情形將超出部分從工程費中予以剔除 納稅人如自購建筑材料 應重點審核自購材料款有無在施工方開具建筑 業(yè)發(fā)票的價款中重復列支 如發(fā)現(xiàn)重復列支 可要求納稅人提供自購建筑材料 的詳細清單 結合施工合同和工程結 決 算書 進行厘清和剔除 必要時 主管稅務機關可參照當?shù)赝谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本 或當?shù)亟ㄔO部門公布的建安工程造價指標 驗證建筑安裝工程費支出的合理性 如發(fā)現(xiàn)單位建安成本明顯高于當?shù)亟ㄖ惭b工程費預警值 10 以上的 應要 求納稅人提供書面說明及相關材料佐證 獨特設計的論證報備材料等 新型材 料報備材料等 不能有效解釋和佐證的 又無正當理由的 可按預警值進行 計算扣除 或按征管法及實施細則的有關規(guī)定核定成本 或列入稅務稽查 實 施清算檢查 納稅人采用自營方式自行施工建設或由關聯(lián)方施工建設的 應當重點審 核有無虛假結算 虛增工程項目 有無虛列 多列施工人工費 材料費 機械 使用費等情況 并調(diào)查開發(fā)企業(yè)的關聯(lián)方 通過行業(yè)盈利水平比較 管理人員 是否交叉任職 資金是否交互流轉(zhuǎn)等方面對比分析 審核是否利用關聯(lián)關系轉(zhuǎn) 移利潤及通過代收代付轉(zhuǎn)移銷售收入或擠占開發(fā)成本 主管稅務機關可利用建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng) 對納稅人取得的建筑安 裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息進行比對 驗證納稅人所取得建 筑業(yè)發(fā)票的真實性與準確性 對大額 10 萬元以上 的建筑安裝發(fā)票及材料 發(fā)票 應按大額發(fā)票的審核程序進行重點審核 審查開具內(nèi)容的真實性 在工程結算書審核方面 應重點注意是否存在重復結算 虛列工程項目 虛增工程量 隨意加大工程單項定額單價等情形 對結算書中單項工程量過大 不合常理或單項工程結算單價過高的 應進行重點審核 在審核是否虛列工程 項目 虛增工程量方面 可根據(jù)補充施工合同 協(xié)議 施工現(xiàn)場簽證材料和 工程監(jiān)理報告進行核對 與施工現(xiàn)場簽證材料和工程監(jiān)理報告不符的 應與納 稅人在建設部門的備案材料進行甄別 并按規(guī)定予以剔除相應的建安成本 在 審核是否隨意加大 亂套工程單項定額方面 應側(cè)重加強比對核查 由于工程 結算是以省造價定額標準進行編制的 相應的分部分項工程造價均可在省造價 定額標準中找到相對應的定額單價 如經(jīng)征詢 納稅人依然無法提供佐證材料 且無正當理由的 可根據(jù)我省造價定額標準予以調(diào)整建安工程成本 在建安工程合同或協(xié)議的真實性審核方面 重點審核建安工程合同或協(xié) 議是否在建設部門備案 是否存在 陰陽 合同 錯位 合同 是否與工程招投 標中標書一致等 也可與施工單位到主管稅務機關開具發(fā)票所備案的合同進行 比對和印證 同時 對照有關合同款項支付的約定要求 審查企業(yè)資金支付情 況 對長期掛賬的大額應付款項 應到對方核實未付款項的真實性 3 注意事項 注意事項 關于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的水電費 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的水電費 通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊 再由 開發(fā)公司向施工企業(yè)收取 這部分代付的費用應作為往來款項進行核算 在清 算審核中 應注意開發(fā)企業(yè)是否在 建筑安裝成本 或 開發(fā)間接費 中列支代 墊費用 如有列支 應予以剔除 關于裝修費用 建設部 2002 年發(fā)布的 商品住宅裝修一次到位實施細則 規(guī)定 商品住宅裝 修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅 裝修一次到位 是指房屋交鑰匙前 所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成 廚房和衛(wèi)生 間的基本設備全部安裝完成 簡稱全裝修住宅 根據(jù) 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的 通知 國稅發(fā) 2006 187 號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋 其裝 修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本 但應注意 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修商品 房中是否包含電視機 電冰箱 洗衣機 電腦 床 沙發(fā)等家用電器和家具 電視機 電冰箱 床 沙發(fā)等家電 家具 不是規(guī)范意義上建筑裝飾工程作業(yè) 的裝飾材料 不構成建筑實體 不能在 開發(fā)成本 建筑安裝成本 中列支 納 稅人列支的裝修費用 特別是家電家具類 應按照 商品住宅裝修一次到位 實施細則 中的規(guī)定配置標準進行核查 不在規(guī)定標準內(nèi)的不得列支 關于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后 會根據(jù)相關合同約定或其他形式約定 扣 留一定比例的工程款 作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金 該質(zhì)量保證金會在以后年 度支付 作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金 在計算土地增值稅時 建筑安裝施工企 業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 按發(fā)票所載金額予以扣除 未 開具發(fā)票的 扣留的質(zhì)保金不得計算扣除 驗證建筑安裝工程費支出是否異常 審核時 應參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布 的單位定額成本 驗證建筑安裝工程費支出是否異常 加強預警值管理 對超過建筑安裝工程預警值的 應認真審核納稅人提供的規(guī) 劃立項 監(jiān)理部門報告 施工變更圖紙 工程預 概 算書 工程結 決 算 書等材料 并重點開展納稅評估 責成企業(yè)如實申報 對明顯高于預警值 超 過 10 又無正當理由的 清算時可按預警值為基礎核定扣除 要有關 鍵性證據(jù)突破 3 3 針對土地增值稅清算審核中基礎設施費用的鑒證 針對土地增值稅清算審核中基礎設施費用的鑒證 1 清算鑒證內(nèi)容 清算鑒證內(nèi)容 國稅發(fā) 2007 132 號第三十四條規(guī)定 基礎設施費的審核 應當包括下列 內(nèi)容 一 審核各項基礎設施費是否取得合法有效的憑證 二 如果有多個開發(fā)項目 基礎設施費是否分項目核算 是否將應記入 其他項目的費用記入了清算項目 三 審核各項基礎設施費是否含有其他企業(yè)的費用 四 審核各項基礎設施費是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證 五 審核是否將期間費用記入基礎設施費 六 審核有無預提的基礎設施費 七 獲取項目概預算資料 比較 分析概預算費用與實際費用是否存在明 顯異常 八 審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已 經(jīng)按規(guī)定分攤 九 各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī) 定 2 2 清算鑒證重點及注意事項 清算鑒證重點及注意事項 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房 會所 停車場 庫 物業(yè)管理場所 變電站 熱力站 水廠 文體場館 學校 幼 兒園 托兒所 醫(yī)院 郵電通訊等公共設施 按以下原則處理 建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的 其成本 費用可以扣除 建成后無償移交給政府 公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 其成本 費用可以扣除 建成后有償轉(zhuǎn)讓的 應計算收入 并準予扣除成本 費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋 其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用 除另有規(guī)定外 不得扣除 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用 應按清算項目可售建筑面積占多 個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 計算確定清算項目的扣除金 額 4 4 針對土地增值稅清算審核中開發(fā)間接費用的鑒證 針對土地增值稅清算審核中開發(fā)間接費用的鑒證 1 清算鑒證內(nèi)容 清算鑒證內(nèi)容 國稅發(fā) 2007 132 號第三十五條規(guī)定開發(fā)間接費用的審核 應當包括下列 內(nèi)容 一 審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證 二 如果有多個開發(fā)項目 開發(fā)間接費用是否分項目核算 是否將應記 入其他項目的費用記入了清算項目 三 審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用 四 審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑 證 五 審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用 六 審核有無預提的開發(fā)間接費用 七 審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用 是否在本項目中予以剔除 八 在計算加計扣除項目基數(shù)時 審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借 款費用 2 2 清算鑒證重點 清算鑒證重點 要關注 開發(fā)間接費用 以及 管理費用 科目 因為有時企業(yè)對成本或 費用把握不準 把應該計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目 要根據(jù)費 用發(fā)生的性質(zhì) 與項目的關聯(lián)程度進行判斷 要重點關注金額較大的成本費用 調(diào)取工作底稿或查看原始憑證 確定發(fā)票 付款方式 內(nèi)部報銷審核記錄等情 況 從而判斷其真實性 對于納稅人預提的開發(fā)成本 公共配套設施費 等 在項目結算后 成 本部分結轉(zhuǎn)的科目是否正確 是否有成本多提的情況存在 對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中 還應分項目進行核算 出具分 項目的決算報告 核對是否有串用開發(fā)成本的情況 對于 開發(fā)成本 科目 還應查看建筑合同 確認合同工程造價 關注合同中明確的建筑工程款 材料 費用等 注意企業(yè)是否有重復列支材料價款 如將購進的材料已列入成本后收 到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計入成本等現(xiàn)象 3 3 注意事項 注意事項 根據(jù)收款方的性質(zhì) 支付款項的內(nèi)容 確定收到票據(jù)的類別 A 如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè) 建筑公司 設計院 運輸隊 材料供貨商 監(jiān)理公司 就必須提供稅務局監(jiān)制的發(fā)票 B 如果對方是行政機關 房屋土地局 規(guī)劃局等 或政府行政管理機構 質(zhì)檢 站 測繪站 消防局 市容管理等 應提供行政事業(yè)性收據(jù) C 如果是征地及拆遷補償費用 要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證 合同協(xié) 議 收據(jù) 應具備對方單位或個人簽章要件 D 對于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項目的憑證 房地產(chǎn)開發(fā)通常既包括土地的開發(fā)又包括房屋及配套設施的開發(fā) 這兩項 開發(fā)的成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務會計核算時都計入 開發(fā)成本 科目 為了便于操作 將兩者放在一起做為房地產(chǎn)開發(fā)成本加以解釋 這樣 不僅適 用于只進行土地開發(fā)的情況 也適用于既進行土地的開發(fā)又進行商品房建設的 情況 在計算增值額時 房地產(chǎn)開發(fā)成本按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成 本予以扣除 即在確定扣除項目時 允許按實際成本進行扣除 開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算 應直接按照 中華人民共和國土 地增值稅暫行條例 和 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 中規(guī) 定的房地產(chǎn)開發(fā)成本各項類別進行對應 需要重點確認的前期工程費 建筑安 裝工程費 基礎設施費 開發(fā)間接費用這四項費用 按實際發(fā)生額據(jù)實扣除 三 鑒證步驟三 鑒證步驟 按國家稅務總局關于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 對于符合 清算條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目在清算期限內(nèi)進行清算鑒證 具體步驟為 1 收集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的基礎資料 1 營業(yè)執(zhí)照副本復印件 2 稅務登記證 國 地稅 副本復印件 3 土地增值稅項目登記表 復印件 4 建設用地規(guī)劃許可證 復印件 5 建設工程規(guī)劃許可證 復印件 6 銷售許可證 復印件 7 建設工程開工證 復印件 8 國有土地使用證 復印件 9 合作開發(fā)協(xié)議 10 項目竣工清算報表 11 項目建議書的批復 12 房屋土地管理局測繪面積報告書 13 商品住房建筑面積情況明細表 14 商品住房建筑面積情況明細表 15 已完工開發(fā)項目成本表 16 清算項目的工程竣工驗收報告 17 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的轉(zhuǎn)讓合同 18 清算項目的預算 概算書 項目工程合同結算單 19 銷售商品房有關證明資料 以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 包含 銷售項目棟號 房間號 銷售面積 銷售收入 用途等 取得實物收入 的 應提交評估報告 20 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證 包括 已預繳的土地增值稅 已繳納的 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加等 21 能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明 22 上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復印件 23 清算土地增值稅書面申請 24 土地增值稅清算通知書 25 土地增值稅清算受理通知書 2 收集工程決算相關的資料 收集工程決算相關的資料 1 批準的設計文件 2 工程施工合同 補充合同或施工協(xié)議書 3 工程施工圖紙 工程竣工后按規(guī)定要在該施工圖上加蓋 竣工圖 標記 設計變更大的 必須重新繪制竣工圖 4 設計變更圖紙 設計變更簽證單 5 隱蔽工程記錄 吊裝工程記錄 6 施工過程中雙方簽證資料 7 工程地質(zhì)勘察報告 8 工程預 決 結 算書 9 建設單位提供材料明細表 工程量清單 10 建設單位預付工程款 墊付款明細表 11 招標文件 招標答疑 12 施工單位投標書 包括技術標和商務標 13 施工單位資質(zhì)證書等 14 需要提供的財務帳證表等資料 15 市場價格信息 以及有關省 市文件及其他相關的技術經(jīng)濟資料等 16 建筑工程預算定額 工程量清單 消耗量定額及其他需要提供的資料 3 實地勘察 實地勘察 根據(jù)國稅發(fā) 2007 132 號第二十八條中的第五項 具體審計時 實地查看 詢問調(diào)查和核實 確定項目具體所在地 具體建筑結構 有無裝修等 剔除不 屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用 4 4 調(diào)查 取證 調(diào)查 取證 現(xiàn)場勘驗并與竣工圖紙進行仔細比較 核實變更部分是否 與現(xiàn)場實際情況吻合 對隱蔽工程進行隨機抽樣選點檢查核實 涉及裝飾工程 部分必須進行現(xiàn)場丈量 5 5 計算 計算 清算鑒證組先核對施工單位報來決算的工程量 檢查工程量是否 有重復計算 漏算 予以核減 其次 看施工單位報來的工程決算套用定額是 否合理 重復計算部分予以剔除 漏算部分予以核增 多算部分予以扣減 對 業(yè)主 監(jiān)理在施工過程中有些不合理的經(jīng)濟簽證予以否認 尤其是主要裝飾材 料和主要安裝材料 6 6 協(xié)商 協(xié)商 對一些有爭議的項目與價格 需經(jīng)建設單位 施工單位 地方 稅務局 清算鑒證服務機構四家在一起方共同協(xié)商 本著 客觀公正 公平合 理 實事求是 的原則 逐項解決 7 7 匯總 匯總 在各個單項工程審計完畢后 分別匯總計算工程直接費 根據(jù) 當?shù)亟ㄖこ淘靸r管理部門確認的工程類別確認書 逐項計算 四項費用 綜 合費 8 8 定案 定案 如果建設單位 施工單位均無異議 由專業(yè)技術人員初稿報清 算鑒證服務組進行三級復核 三方均無異議 即定案表上簽字 蓋章 9 9 報告 報告 對定案匯總成冊 出具鑒證報告 對有關資料裝訂成冊 分別 交安慶市地方稅務局 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 咨詢機構歸檔保管 四 主要技術方法及技術人員組織保證四 主要技術方法及技術人員組織保證 針對本次重點清算鑒證的的前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施費 開發(fā)間接費用這四項費用 我們擬定了以下技術措施 以確保清算鑒證工作的 質(zhì)量 1 全面審查法 逐一 全面 細致地對收集資料進行審查 該方法雖然工 作量大 但質(zhì)量較高 2 重點審查法 對于構成 四項費用 成本的各項費用 1 審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證 2 如果有多個開發(fā)項目 開發(fā)間接費用是否分項目核算 是否將應記入其他 項目的費用記入了清算項目 3 審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用 4 審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證 5 審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用 6 審核有無預提的開發(fā)間接費用 7 審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用 是否 在本項目中予以剔除 8 在計算加計扣除項目基數(shù)時 審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費 用 3 分解對比審查法 這是把一個單位工程按直接費和間接費進行分解 然后再把直接費按分部 分項進行分解或把材料消耗量進行分解 分別與審查的標準結算或綜合指標進 行對比的方法 如發(fā)現(xiàn)某一分部工程價格相差較大 再進一步對比其分項詳細 子目 對該工程量和單價進行重點審查 此法的特點是一般不需翻閱圖紙和重 新計算工程量 審查時可選用 1 2 種指標即可 既快又正確 4 標準預算審查法 對于全部采用標準圖紙或通用圖紙施工的工程 以事先編制標準預算為參 考審查結算的一種方法 采用標準設計圖或通用圖紙施工的工程 在結構和做 法上一般相同 只是由于現(xiàn)場施工條件的不同有局部的改變 這樣的工程結算 就不需逐項詳細審查 可事先集中力量編制或全面詳細審查標準圖紙的預算 作為標準預算 以后凡采用該標準圖紙或通用圖紙的工程 皆以該標準預算為 準 對照審查 局部修改的部分單獨審查即可 這種方法的優(yōu)點是審查時間短 效果好 該方法針對清算項目中的 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施 費 開發(fā)間接費 這四項費用 每平方米建安成本扣除額 明顯高于安慶地方 稅務局 分類房產(chǎn)單位面積建安造價表 中公布的每平方米工程造價金額 又 無正當理由無法舉證的 5 篩選法 篩選法是統(tǒng)籌法的一種 同類建筑工程雖然面積 高度等項指標不同 但 是它們的各分部分項工程的單位建筑面積的各項數(shù)據(jù)變化卻不大 因此 可以 把建筑各分部分項工程的數(shù)據(jù)加以匯集 優(yōu)選 歸納出其單位面積上的工程量 價格及人工等基本數(shù)值 作為此類建筑的結算標準 以這類基本數(shù)值來篩選建 設工程結算的分部分項工程數(shù)據(jù) 如數(shù)值在基本數(shù)值范圍以內(nèi)則可以不審 否 則就要對該分部分項工程詳細審查 如果說所審查的結算的建筑標準與 基本 數(shù)值 所適用的建筑標準不同 則需進行調(diào)整 篩選法的優(yōu)點是審查速度快 發(fā)現(xiàn)問題快 適用于不具備全面審查條件的工程 6 分組計算法 這是一種常用的方法 就是把結算中有關項目劃分為若干組 在同一組中 采用同一數(shù)據(jù)審查分項工程量的一種方法 采用這種方法 首先按照標準對分 項工程進行編組 審查其中一個分項工程 就能判斷同組中其它幾個分項工程 量的準確程度 例如 一般建筑工程中的底層建筑面積 地面 面層 地面墊 層 樓面面積 樓面找平層 樓板體積 天棚刷漿及屋面層可編為一組 首先 計算出底層建筑面積 樓 地 面面積 樓面找平層 天棚抹灰 刷白的面積與 樓 地 面面積相同 用地面面積乘以墊層厚度就是墊層工作量 用樓面面積乘 以樓板折算厚度就是樓板工程量 此法特點是審查速度快 工作量小 7 結算手冊審查法 即在日常工作中把工程中常用的構配件等 根據(jù)標準圖計算整理成結算手 冊 按照手冊對照審查 可以大大減少簡單的重復計算量 提高審查效率 另 外 隨著計算機技術的應用 采用軟件進行審查也是一種簡便有效的方法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作是如實反映房產(chǎn)成本 避免國家 稅務流失的重要一環(huán) 若不能嚴格把關將會造成不可挽回的損失 這是一項細 致具體的工作 計算時要認真 細致 不少算 不漏算 同時要尊重實際 不 多算 不高估冒算 不存僥幸心理 要服從道理 不固執(zhí)己見 保持良好的職 業(yè)道德與自身信譽 在以上基礎上保證 量 與 價 的準確合理 做好房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作 去虛存實 促使該項工作的良性循環(huán) 8 技術人員安排 我公司如能競標成功 參與安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地 增值稅清算鑒證服務工作 我們將抽調(diào)資深執(zhí)業(yè)經(jīng)驗 具有良好職業(yè)道德的造 價方面專業(yè)人員成立清算鑒證工作小組 詳見服務本項目人員一覽表及資格 證書復印件 五 重大事項的處理方式五 重大事項的處理方式 1 我公司設有專業(yè)技術評審小組 由工程造價專業(yè)和經(jīng)濟專業(yè)的高級工程 師 工程師 技術權威擔任 評審過程中的疑難問題可以提交專業(yè)技術小組討 論 2 對有爭議的問題 可以提交當?shù)亟ㄖ靸r管理部門仲裁 服服 務務 承承 諾諾 一 時間保證一 時間保證 如若我公司承接安慶市地方稅務局 安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清 算鑒證服務 項目 將隨時聽從安慶市地方稅務局通知 按時進場清算鑒證服 務工作 并按招標文件之要求 承諾 中標人自收到委托項目之日起 在三十 個工作日內(nèi)做出審核結論 遇有重大 緊急任務 招標人可對中標人提出縮短 審核時間的要求時間 按質(zhì)按量完成貴單位委托的清算鑒證服務任務 二 保密承諾二 保密承諾 我公司承諾 嚴守職業(yè)道德 依法維護委托方權益 保守有關秘密 三 規(guī)范執(zhí)業(yè) 確保清算鑒證服務質(zhì)量三 規(guī)范執(zhí)業(yè) 確保清算鑒證服務質(zhì)量 1 依據(jù)本項目招標文件要求 如若我公司中標服務于該項目 我公司將 確保 四項費