房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件.ppt

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 第7章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述臨界點(diǎn)分析敏感性分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 學(xué)習(xí)目標(biāo) 不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析 通過(guò)本章學(xué)習(xí) 要求學(xué)生掌握臨界點(diǎn)分析 敏感性分析的方法和其指標(biāo)的計(jì)算 熟悉臨界點(diǎn)分析 敏感性分析的概念和目的 并通過(guò)分析結(jié)果解釋它們所面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況 了解其各自的應(yīng)用范圍及局限性 另外 學(xué)完本章 學(xué)生還應(yīng)清楚地了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所面臨的不確定因素 以便在后續(xù)的投資方案比選中提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 7 1 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性的含義前面所論述的項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析是在確定性情況下對(duì)項(xiàng)目所做的財(cái)務(wù)效益分析 由于環(huán)境 條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限 所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論 有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì) 這種現(xiàn)象就稱為不確定性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 7 1 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素房地產(chǎn)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程 具有周期長(zhǎng) 資金投入量大等特點(diǎn) 因此很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和后期的收益情況作出準(zhǔn)確的估計(jì) 租售價(jià)格 土地費(fèi)用 開(kāi)發(fā)周期 建安工程費(fèi) 融資成本 出租率 建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素 投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究 從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 1 租售價(jià)格租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要現(xiàn)金收入 因此租金或售價(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益的影響是顯而易見(jiàn)的 而準(zhǔn)確地估算租金或售價(jià)又非易事 2 土地費(fèi)用土地費(fèi)用是房地產(chǎn)投資分析中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù) 在進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資分析時(shí) 如果開(kāi)發(fā)投資者還沒(méi)有獲得土地使用權(quán) 土地費(fèi)用往往是一個(gè)未知數(shù) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 3 開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期大體上由前期 建造期和租售期三個(gè)階段組成 在前期階段 開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行征地 拆遷 安置 補(bǔ)償工作 委托建筑師作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和方案審批 還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用等手續(xù) 在建造期階段 建筑施工工期的變化影響投資收益實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短和貸款利息的多少 由于受某些特殊因素的影響 可能會(huì)引起施工工期的延長(zhǎng) 在出租期或出售期階段 出租期或出售期的長(zhǎng)短與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 市場(chǎng)供求狀況及居民購(gòu)買力有直接的關(guān)系 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 4 建安工程費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析的過(guò)程中 建安工程費(fèi)的估算比租金或售價(jià)的估算要容易一些 但即使這樣 分析時(shí)所估算的建安工程費(fèi)與實(shí)際建安工程費(fèi)之間也不一定相符 導(dǎo)致建安工程費(fèi)發(fā)生變化的原因主要有兩種 1 由于建安工程費(fèi)的估算時(shí)間與承包商報(bào)價(jià)時(shí)間之間經(jīng)歷了購(gòu)置土地使用權(quán)等一系列前期準(zhǔn)備工作 兩者往往相差半年到一年時(shí)間 這期間由于建筑材料和勞動(dòng)力價(jià)格水平的變化 可能出現(xiàn)建安工程費(fèi)上漲或下跌的情況 2 當(dāng)建筑工程開(kāi)工后 由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化 導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 5 融資成本融資成本的高低是由貸款利率決定的 貸款利率的變化對(duì)許多財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)都有影響 房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng) 其間政府宏觀政策的變化及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況都可能引起貸款利率的變化 6 出租率出租率是可出租的建筑面積占總建筑面積的比例 與之相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念是空置率 它是指準(zhǔn)備出租但沒(méi)有出租出去的建筑面積占總的可出租建筑面積的比例 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 7 建筑面積當(dāng)項(xiàng)目用地面積一定時(shí) 容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)的建筑面積的數(shù)量 而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金或銷售收入與總建造成本 8 投資收益率投資收益率取值的變化對(duì)現(xiàn)金流量分析 投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值和一些盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)有所影響 投資收益率的微小變化都會(huì)影響到財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的最終結(jié)果 如前所述 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后凈經(jīng)營(yíng)收入除以投資收益率來(lái)得到 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 以上分析可以看出 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程所涉及的這些變量 或者以獨(dú)立的形式 或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化 假如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是同步變化的 那么 開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變 在這種前提下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析的意義不大 但在開(kāi)發(fā)過(guò)程中 總收入和總費(fèi)用的變化并不同步 因此 有必要對(duì)各變量的變化情況 以及這些變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益有何影響 影響程度怎樣 進(jìn)行詳細(xì)分析 以保證開(kāi)發(fā)的決策有充分的依據(jù) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 7 1 3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用1 不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策 對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析就是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的情況加以掌握 分析這些不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化 看這些因素的變化對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響程度如何 通過(guò)綜合分析 就可以對(duì)所提出的投資建議是否接受作出判斷 或提出具體的論證和建議 進(jìn)而對(duì)原投資方案進(jìn)行修改 以便作出更切合實(shí)際的投資決策 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述 2 不確定性分析可以預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 通過(guò)不確定性分析 可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資對(duì)某些不可預(yù)見(jiàn)的政治 經(jīng)濟(jì) 自然等因素的變化的抗沖擊能力 從而說(shuō)明項(xiàng)目的可靠性和穩(wěn)定性 盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響 避免投資經(jīng)營(yíng)后不能獲得預(yù)期的利潤(rùn)和收益的情況的發(fā)生 本書(shū)中 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析 敏感性分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 7 2 1臨界點(diǎn)分析的含義臨界點(diǎn) 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn) 在這一點(diǎn)上 項(xiàng)目的收入與支出持平 凈收入等于零 它是開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 即邊際利潤(rùn)等于固定成本時(shí)企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài) 因此 臨界點(diǎn)就有了以下叫法 盈虧平衡點(diǎn) 收支平衡點(diǎn) 保本點(diǎn) 損益平衡點(diǎn)等 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 臨界點(diǎn)分析是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的各變量 開(kāi)發(fā)或銷售量 成本 銷售利潤(rùn)率等 進(jìn)行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法 臨界點(diǎn)分析的目的是確定投資活動(dòng)的盈虧臨界點(diǎn) 以及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問(wèn)題 通過(guò)臨界點(diǎn)分析 投資者可以判斷投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力 盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力 它特別適用于先開(kāi)發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 臨界點(diǎn)分析可以采用計(jì)算或圖解的方法 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 7 2 2臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型通常情況下 臨界點(diǎn)分析是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的業(yè)務(wù)量 指開(kāi)發(fā)或銷售量 成本 利潤(rùn)相互關(guān)系的分析找出投資項(xiàng)目的盈虧臨界 而量 本 利之間的這種相互關(guān)系可以通過(guò)一個(gè)數(shù)學(xué)模型來(lái)表示 這個(gè)模型應(yīng)當(dāng)除了業(yè)務(wù)量和利潤(rùn)之外 都是常數(shù) 使業(yè)務(wù)量與利潤(rùn)之間建立起直接的函數(shù)關(guān)系 1 成本與業(yè)務(wù)量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與其他商品經(jīng)營(yíng)成本一樣 按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動(dòng)成本兩類 固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對(duì)穩(wěn)定的成本 變動(dòng)成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 2 臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同 則 利潤(rùn) 單位售價(jià) 銷量 單位售價(jià) 銷量 銷售稅率 單位變動(dòng)成本 銷量 固定成本 單位售價(jià) 銷量 1 銷售稅率 單位變動(dòng)成本 銷量 固定成本設(shè) Z 表示利潤(rùn) P 表示單位售價(jià) Q 表示產(chǎn) 銷 量 r 表示銷售稅率 Cv 表示單位變動(dòng)成本 CF 表示固定成本 則上述公式可表示為 臨界點(diǎn)分析可分為線性分析和非線性分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 7 2 3線性分析1 線性分析的應(yīng)用條件1 房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 或產(chǎn)品產(chǎn)量 的線性函數(shù) 2 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等 即開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去 3 房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變 4 同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí) 應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品 5 計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 利用臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型 我們知道 它含有相互聯(lián)系的6個(gè)變量 給定其中5個(gè) 便可求出另一個(gè)變量的值 所以 公式經(jīng)過(guò)變形 可以分別求出Z Q P Cv CF 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 3 線性分析的應(yīng)用例 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一普通居民住宅樓 預(yù)計(jì)建成后 每平方米售價(jià)1500元 總開(kāi)發(fā)建筑面積2000平方米 銷售稅稅率5 預(yù)計(jì)每平方米建筑面積的變動(dòng)成本為800元 假設(shè)開(kāi)發(fā)期間的固定成本為100萬(wàn)元 試計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn) 解 該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)為 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 4 臨界點(diǎn)分析的圖解法將銷量 成本 利潤(rùn)之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中 即形成臨界點(diǎn)分析的圖解法 繪制臨界點(diǎn)分析圖 可按下列步驟進(jìn)行 1 選定直角坐標(biāo)系 以收入和成本為縱軸 產(chǎn)量或銷售量為橫軸 2 在縱軸上找出固定成本數(shù)值 以此為起點(diǎn) 繪制一條與橫軸平行的固定成本線 3 以固定成本線的起始點(diǎn)為起點(diǎn) 以單位變動(dòng)成本為斜率 繪制總成本線 4 以坐標(biāo)原點(diǎn)為起點(diǎn) 以單價(jià)為斜率 繪制銷售收入線 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 7 2 4非線性分析線性分析是在假設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關(guān)系的條件下進(jìn)行的分析 而在實(shí)際中 固定成本 單位產(chǎn)品可變成本和售價(jià)等均會(huì)發(fā)生變動(dòng) 銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關(guān)系并不一定是線性關(guān)系 在這種情況下就要采用非線性分析方法進(jìn)行分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 例 某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配套產(chǎn)品 年固定成本為28萬(wàn)元 單位變動(dòng)成本為80元 件 產(chǎn)品銷售價(jià)格為260元 件 目前該公司年產(chǎn)量為3500件 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)可知 由于近幾年市場(chǎng)需求最較大 同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又十分激烈 故公司董事會(huì)決定擬采取降價(jià)擴(kuò)銷措施 按銷售量的1 遞減售價(jià) 并按銷售量的1 遞增單位可變成本 試求 1 該公司生產(chǎn)規(guī)模 產(chǎn)量 在什么規(guī)模內(nèi)可盈利 2 最大盈利時(shí)的最佳產(chǎn)量是多少 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 2臨界點(diǎn)分析 綜上所述 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析 主要是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 產(chǎn) 銷 量 建筑面積 售價(jià)和利潤(rùn)之間的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè) 分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力和考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種技術(shù)方法 但應(yīng)用這一方法 只能對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作定性分析 而無(wú)法定量測(cè)度其風(fēng)險(xiǎn)的大小 即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述 這是臨界點(diǎn)分析在技術(shù)上的局限性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 7 3 1敏感性分析的含義敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí) 導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法 在房地產(chǎn)投資分析中 其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等 而主要變量是指前面介紹的八項(xiàng)因素 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 7 3 2敏感性分析的目的和作用一是通過(guò)敏感性分析 尋找敏感性因素 觀察其變動(dòng)范圍 了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度 以便集中注意力 重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性 并制定出應(yīng)變對(duì)策 最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少 提高決策的可靠性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 二是通過(guò)敏感性分析 計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度 或極限值 或者說(shuō)預(yù)測(cè)出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化的最樂(lè)觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值 以此判斷項(xiàng)目是否可行 三是通過(guò)敏感性分析 可以對(duì)不同的投資項(xiàng)目 或某一項(xiàng)目的不同方案 進(jìn)行選擇 一般應(yīng)選擇敏感程度小 承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) 可靠性大的項(xiàng)目或方案 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 7 3 3敏感性分析的方法敏感性分析側(cè)重于對(duì)最敏感的關(guān)鍵因素 即不利因素 及其敏感程度進(jìn)行分析 通常是分析單個(gè)變量變化 必要時(shí)也可分析兩個(gè)或多個(gè)變量的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度 1 單變量敏感性分析假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立 每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù) 其他參數(shù)保持不變 以考察該變量對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響 這種分析叫單變量敏感性分析 也叫單因素敏感性分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 2 多變量敏感性分析同時(shí)分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的影響 從而通過(guò)對(duì)多個(gè)變量的測(cè)試找出那些關(guān)鍵變量的方法叫多變量敏感性分析 也叫多因素敏感性分析 由于投資分析過(guò)程中的參數(shù)或變量同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍 所以 多變量敏感性分析有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 項(xiàng)目對(duì)某種變量的敏感程度 可以有兩種表示方法 一是通過(guò)列表法表示該變量按一定比例變化時(shí)引起評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度 即敏感性分析表 二是通過(guò)圖解法表示評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn) 如內(nèi)部收益率等于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 時(shí) 某個(gè)變量允許變化的最大幅度即極限值 即敏感性分析圖 超過(guò)此極限 就認(rèn)為項(xiàng)目不可行 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 7 3 4單變量敏感性分析1 單變量敏感性分析的步驟1 確定分析指標(biāo) 敏感性分析指標(biāo) 就是以前介紹過(guò)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 即敏感性分析的具體對(duì)象 一般來(lái)說(shuō) 敏感性分析指標(biāo)應(yīng)與確定性分析 財(cái)務(wù)分析 所使用的指標(biāo)一致 2 選擇需要分析的變量 在影響項(xiàng)目方案效益的多個(gè)變量中 可以根據(jù)兩條原則選擇主要的變量進(jìn)行敏感性分析 一是預(yù)計(jì)在可能的變動(dòng)范圍內(nèi) 該變量的變動(dòng)將會(huì)強(qiáng)烈地影響方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)值 二是對(duì)在確定性分析中所采用的該變量的數(shù)據(jù)的可靠性 準(zhǔn)確性把握不大 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 3 研究并確定各變量的變動(dòng)范圍 并列示各變量不同的變化幅度 如 5 10 等 或不同取值的幾種狀態(tài) 然后計(jì)算這種變化對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響數(shù)值 4 通過(guò)分析各變量變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度 建立相應(yīng)模型與數(shù)量關(guān)系 確定敏感性因素 然后對(duì)敏感性因素進(jìn)行排序 就可以找出對(duì)項(xiàng)目影響最大的敏感因素 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 敏感因素是指對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素 一般可通過(guò)兩種方法來(lái)確定 一種是相對(duì)測(cè)定法 即設(shè)定要分析的變量均從初始值開(kāi)始變動(dòng) 且假設(shè)每個(gè)變量每次變動(dòng)的幅度均相同 分別計(jì)算在同一變動(dòng)幅度下各個(gè)變量的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度 也即敏感度或敏感程度 然后按敏感度的高低對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行排序 靈敏度高的因素就是敏感因素 另一種是絕對(duì)測(cè)定法 即假定要分析的變量均只向經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生不利影響的方向變動(dòng) 當(dāng)變動(dòng)到某一極限值時(shí) 會(huì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)超過(guò)項(xiàng)目可行的臨界值 從而改變了項(xiàng)目的可行性 則說(shuō)明該變量就是敏感性因素 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 2 單變量敏感性分析圖敏感性分析圖是通過(guò)在坐標(biāo)圖上做出各個(gè)不確定性因素的敏感性曲線 進(jìn)而確定各個(gè)因素的敏感程度的一種圖解方法 它可以求出導(dǎo)致項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械牟淮_定性因素變化的臨界值 具體做法是 1 將各個(gè)變量因素的變化幅度作為橫坐標(biāo) 以某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo) 敏感性分析的對(duì)象 如內(nèi)部收益率 為縱坐標(biāo)作圖 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 2 根據(jù)敏感性分析的計(jì)算結(jié)果繪出各個(gè)變量因素的變化曲線 取點(diǎn)范圍小時(shí) 近似為直線 其中與橫坐標(biāo)相交角度較大的變化曲線所對(duì)應(yīng)的因素就是敏感性因素 3 在坐標(biāo)圖上作出項(xiàng)目分析指標(biāo)的臨界曲線 如NPV 0 FIRR ic等 求出變量因素的變化曲線與基準(zhǔn)收益率曲線 即臨界曲線 的交點(diǎn) 則交點(diǎn)處所對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)稱為變量因素變化的臨界值 即該變量因素允許變動(dòng)的最大幅度 或稱項(xiàng)目由盈到虧的極限變化值 變量因素的變化超過(guò)了這個(gè)極限 項(xiàng)目就由可行變?yōu)椴豢尚?房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 例 設(shè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一物業(yè)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng) 開(kāi)發(fā)總投資為1000萬(wàn)元 建設(shè)期1年 投資在期初一次性投入 年租金收入為300萬(wàn)元 當(dāng)年即發(fā)生 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為75萬(wàn)元 物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命為10年 期末固定資產(chǎn)殘值為50萬(wàn)元 基準(zhǔn)收益率為10 試對(duì)該投資進(jìn)行敏感性分析 解 1 選擇凈現(xiàn)值為敏感性分析的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)凈現(xiàn)值公式 可計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV 1000 300 75 P A 10 10 50 P F 10 10 401 83萬(wàn)元因?yàn)镹PV 0 所以項(xiàng)目可行 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 2 選擇需要分析的變量因素 投資額 年租金收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 3 設(shè)定這3個(gè)變量因素的變動(dòng)范圍 并列出各變量的不同變化率 3個(gè)變量在初始值基礎(chǔ)上分別變動(dòng)10 20 再分別計(jì)算這種變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值指標(biāo)的影響數(shù)值 4 確定變量因素對(duì)凈現(xiàn)值的影響程度 找出敏感性因素 5 臨界點(diǎn)的極限分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 7 3 5多變量敏感性分析單變量敏感性分析忽視了各變量之間的相互作用關(guān)系 在實(shí)際投資過(guò)程中 很可能有幾個(gè)變量同時(shí)發(fā)生變化 且其所造成的分析結(jié)果失真比單變量大 因此對(duì)一些重要的 投資額大的投資項(xiàng)目除了要進(jìn)行單變量敏感性分析以外 還應(yīng)進(jìn)行多變量敏感性分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析課件 7 3敏感性分析 1 兩變量敏感性分析的步驟1 選定敏感性分析的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為分析對(duì)象 2 從眾多的不確定因素中 選擇兩個(gè)最敏感的因素作為分析的變量 3 列出方程式 并按分析的期望值要求 將方程式轉(zhuǎn)化為不等式 4 作出敏感性分析的平面圖 以橫軸和縱軸分別代表兩種因素的變化率 并將不等式等于零的一系列結(jié)果描繪在平面圖上 由代表這些結(jié)果的一條線將平面劃分為兩半 該直線就作為臨界線 在直線的一