二手房交易流程及中介收費標準.doc

二手房交易流程及中介收費標準一、二手房交易程序1、評估：到市房產交易中心辦理評估手續(xù)，根據房齡、樓層和地段確定評估價格，一般低于房屋市場買賣價格。2、資金監(jiān)管：需要貸款的首付款要存入房產局指定帳戶；現(xiàn)金買房的可自愿到房產局資金監(jiān)管，但資金監(jiān)管額不能超過評估價。3、銀行（公積金）貸款審批：貸款客戶憑房產交易中心（建行、公積金中心）提供的貸款房產評估報告或中行指定評估公司出據的評估報告，買賣雙方夫妻身份證、結婚證、戶口本、購房協(xié)議，買方夫妻收入證明到建行或中行、公積金管理中心辦理貸款申請。4、擔保公司擔保：經審批的貸款，由買方和銀行簽定貸款合同，并到置業(yè)擔保公司辦理擔保手續(xù)。5、銀行（公積金）放款：銀行根據擔保合同將款撥到房產局資金監(jiān)管帳戶。6、到房產局辦理產權交易手續(xù)。7、購房人領產權證，賣房人到房產局領款。二、二手房交易中介收費標準1、中介費：凡本中心介紹的房源現(xiàn)金按1%，貸款按2%收取中介費，并免費提供擔保、辦證、貸款服務。2、貸款服務費：按成交額1%收取。三、二手房委托銷售程序1、簽定委托協(xié)議：凡需和本心合作的客戶要簽定委托協(xié)議，具體格式如下：賣房委托協(xié)議（格式具體有修改）甲方：身份證：電話：乙方：與時房屋服務中心身份證：電話：一、甲方委托乙方賣位于房證號：樓層：面積:朝向：建筑時間：總價款：元，委托期從年月日到年月日、二、在委托售房期內，甲方不得通過網絡等渠道發(fā)布任何信息，不得委托其他中介機構或個人售房，不得向購房者提供電話號碼等個人信息或私自將本房賣給他人，否則，將由甲方承擔1%的手續(xù)費。三、乙方要盡力通過網站等方式發(fā)布售房信息，并根據市場走向及時向甲方反饋信息。四、甲方發(fā)現(xiàn)乙方不作為的可以通過書面開式通知乙方取消本協(xié)議。五、乙方負責提供購房者，對符合甲方意圖的購買者組織集中看房。六、如果出賣房屋信息出現(xiàn)失真，甲方負全部責任，并賠償乙方經濟損失。七、本協(xié)議經雙方簽字后生效。2、拍攝照片和錄像資料3、發(fā)布信息通過中心網站、鞍山家迅房產網、房屋所在地影響比較大的網站如營口房產信息網發(fā)布售房信息。4、組織看房先到中心網站看照片；其次到中心看錄相；三是現(xiàn)場看房，要收20元看房費5、簽訂購房協(xié)議：對于符合購房意圖的現(xiàn)場簽訂購房協(xié)議，具體格式如下：購房協(xié)議甲方（購買人）：身份證：電話：乙方（出賣人）：身份證：電話：丙方（中介方）：與時房屋服務中心身份證：電話：一、甲方購買乙方座落在房屋所有權，全個人產權，產籍號：，面積平方米，樓層，價格萬元。二、甲方交付乙方定金萬元，在規(guī)定期限內如果乙方提高價格、不賣或轉賣他人，將雙倍返還甲方定金和中介費，甲方不購此房乙方不退還定金，并有權將房屋轉賣他人。三、丙方向甲方收取中介服務費元，并在交付定金時交納，丙方負責產權交易的一切手續(xù)（含貸款），不另收服務費。四、乙方要保證房屋信息的真實準確，丙方負責核驗，如果購房信息失真，甲方有權向乙方追賠經濟損失，丙方負連帶責任。五、在交易過程中，二手交易費用由甲方承擔；一手交易費用由乙方承擔，由于一手交易稅費未交或單據丟失產生的費用由乙方承擔。六、甲方應認真查看房屋狀況，對于交付定金后發(fā)現(xiàn)的瑕疵，乙方概不負責任。七、在交易前乙方要保證房屋物品的完好無缺，否則甲方有權要求乙方返還或賠償損失。八、本協(xié)議三方簽字后生效。甲方：乙方：丙方：年月日6、組織辦理產權交易手續(xù)和貸款業(yè)務當前，銀行房貸業(yè)務激烈競爭，其結果便是形成各家銀行房貸政策的差異性，這就給貸款者留下了很大的選擇空間。因為一家合適的銀行，對于節(jié)約利息、改善生活水平事關重要。在此建議貸款者，選擇房貸銀行，重點對比如下四要素。一看房貸利率。利率高低直接關系房貸利息支出多少。自今年3月17日央行出臺新的房貸政策，商業(yè)銀行便取消自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率，回復到同期貸款利率水平，實行下限管理，針對不同區(qū)域結構和客戶結構，對住房貸款實行了差別利率。從目前看，各家銀行的個人住房按揭貸款利率差距已經拉開。住房裝修和二手房貸款的利率差別尤大，有的執(zhí)行5.51%的底限利率，有的則在基準利率基礎上上浮10%，甚至上浮30%或更高。以50萬元、20年期房貸為例，年利率5.51%與7.344%的差異，會導致在整個還款期間，后者比前者多支出9.71萬元利息。二看還款方式。這是房貸者必須面對的一個重要選擇，因為一款適合自己的還款方式，不僅能節(jié)約利息支出，還能減輕還貸壓力。從調整還款期限和還款金額的便利來看，貸款者應選擇能提供多種還款方式的銀行。除傳統(tǒng)的“月均等額還款”、“月均等本金還款”、“到期一次性還本付息”、“前期只還利息后期還本金”等方式外，一些銀行還于今年下半年推出了等額遞增、等額遞減、按季還款等方式。此外，選擇還款方式還要視貸款者的月穩(wěn)定收入情況而定。一般說貸款者按月還款后，應能保證其基本生活費用及必要開支。三看調息方式。目前，銀行房貸利率的調整方式已非“一年一定”，而由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內按月、按季或按年進行調整，也可采用固定利率方式。不同的銀行對于調息方式的規(guī)定也不同，有的允許客戶選擇，有的則對所有客戶執(zhí)行同一調息方式。這其中，事實隱藏著很大的節(jié)支技巧。特別是在當前銀行貸款利率處于不穩(wěn)定的形勢下，調息方式的選擇對于節(jié)約利息支出更有文章可做。在房貸利率持續(xù)走高的趨勢下，選擇固定利率較為劃算，可使貸款全程享受低利率。反之，在房貸利率極可能調低的趨勢下，宜選擇按月調整，使銀行與貸款者兩不吃虧。四看罰息水平。自央行3月17日出臺房貸新政策，授予商業(yè)銀行自主決定房貸罰息利率的權利，各銀行便紛紛加大了房貸罰息力度，將罰息利率由按日0.021%計息，改為在借款合同中載明的借款利率水平上，加收30%至50%。例如，以5年期以上商業(yè)性房貸利率5.51%、罰息加收50%計算，年罰息達8.265%，日罰息