2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析報告 2019年2月目錄2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析報告11.中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展情況分析31.1 工業(yè)用地情況分析41.2 2018年全國科教用地拿地面積百強(qiáng)企業(yè)排行情況分析111.3 2018年商務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析121.4 2018年商務(wù)金融行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析131.5 2018年零售批發(fā)行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析141.6 2018年酒店（住宿）餐飲行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析152.中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析16 1. 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展情況分析我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于壟斷競爭狀態(tài)。行業(yè)中地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較多，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地資源大多由政府壟斷，目前各地區(qū)規(guī)模較大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)政府主要選擇的投資開發(fā)商為資金實(shí)力雄厚的大地產(chǎn)開發(fā)商，如聯(lián)東U谷，以專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商為定位，在行業(yè)內(nèi)形成了龍頭地位。 我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場主體由政府、企業(yè)和開發(fā)商構(gòu)成。在實(shí)際操作中，政府、開發(fā)商與進(jìn)駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的。如政府主導(dǎo)型開發(fā)中，政府實(shí)際扮演著開發(fā)商的角色。 2018年全年產(chǎn)業(yè)用地出讓面積共計119411.38公頃，出讓產(chǎn)業(yè)用地面積排名前十的省市分別為江蘇、山東、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、廣東、廣西。其中，江蘇和山東產(chǎn)用拿地面積超1萬公頃，位居第二，產(chǎn)業(yè)用地拿地面積分別為13369.47公頃、11060.19公頃。河北排名第三，產(chǎn)業(yè)用地拿地8652.29公頃。產(chǎn)業(yè)用地拿地面積超5000公頃的省市還有浙江（8602.28公頃）、安徽（7904.39公頃）、河南（6972.73公頃）、湖北（6696.37公頃）、江西（6693.46公頃）、廣東（5258.32公頃）。2018年全國各省市產(chǎn)業(yè)用地拿地面積排行情況1.1 工業(yè)用地情況分析 2017年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業(yè)用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業(yè)用地推動力度增加，供需均結(jié)束了連續(xù)三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業(yè)用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點(diǎn)。 2018年1-9月，全國300城共推出工業(yè)用地6.4億平方米，成交工業(yè)用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了想象空間。2013-2018年中國300城市推出及成交工業(yè)用地面積2018年6月上海市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為622298平方米，5月工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為347441平方米，6月較5月增長了79.1%。2018年1-6月上海市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積情況（單位：平方米）2018年6月廣州市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為20941平方米，5月工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為99911平方米，6月較5月下降了79.04%。2018年1-6月廣州市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積情況（單位：平方米）2018年6月深圳市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為382115平方米，5月工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為26656平方米，6月較5月下降了1333.505%。2018年1-6月深圳市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積情況（單位：平方米）2018年6月重慶市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為1957921平方米，5月工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為2490371平方米，6月較5月下降了21.38%。2018年1-6月重慶市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積情況（單位：平方米）2018年6月杭州市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為859167平方米，5月工業(yè)用地土地供應(yīng)面積為810742平方米，6月較5月增長了5.97%。2018年1-6月杭州市工業(yè)用地土地供應(yīng)面積情況（單位：平方米）根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分為國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)，根據(jù)中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）審核結(jié)果顯示，國家級開發(fā)區(qū)有552家，省級開發(fā)區(qū)有1991家。國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)、邊境/跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)等類型，我國主要以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)為主。2018年中國國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型占比而1991家省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布在全國31個省市，其中河北數(shù)量最多，為138家；山東和河南緊隨其后，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產(chǎn)業(yè)園數(shù)量均在100家以上。2018年中國省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)地區(qū)分布1.2 2018年全國科教用地拿地面積百強(qiáng)企業(yè)排行情況分析 2018年全國共出讓科教用地27477.46公頃。其中鎮(zhèn)江市高校投資建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司拿地面積最多，共計179.98公頃。科爾沁區(qū)土地儲備交易中心和廣西師范大學(xué)雁山校區(qū)二期位列第二和第三，科教用地拿地面積分別為118.48公頃、115.81公頃。此外，洛陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島大學(xué)、宜賓市科教產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司、河北科技學(xué)院科教用地拿地面積超100公頃。 據(jù)悉，河南企業(yè)科教用地拿地上榜企業(yè)/單位最多，共計12家，廣西、山東各有9家，安徽、四川各有8家。云南7家，廣東6家，江蘇、江西各有5家。從企業(yè)/單位性質(zhì)來看，高校和政府部門較多，高校共計44家上榜，32個政府部門上榜。2018年全國科教用地拿地面積百強(qiáng)企業(yè)排行情況1.3 2018年商務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析 2018年全國各省市商務(wù)用地共33404.54公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市商務(wù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共22754宗，其中，山東商務(wù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計1648宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過1000家企業(yè)的省市共9個，分別為山東、吉林、內(nèi)蒙古、河北、江蘇、遼寧、云南、湖南、四川；產(chǎn)業(yè)用地拿地超過1500宗企業(yè)的省市僅1個。2018年全國各省市商務(wù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況1.4 2018年商務(wù)金融行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析 2018年全國各省市商務(wù)金融用地共4234.67公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市商務(wù)金融企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共2178宗，其中，山東商務(wù)金融企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計277宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共7個，分別為山東、河北、廣東、河南、浙江、江蘇、內(nèi)蒙古；產(chǎn)業(yè)用地拿地超過200宗企業(yè)的省市僅1個。2018年全國各省市商務(wù)金融企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況1.5 2018年零售批發(fā)行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析 2018年全國各省市零售批發(fā)用地共6165.63公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市零售批發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共4971宗，其中，山東零售批發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計533宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共20個，分別為山東、廣西、內(nèi)蒙古、江蘇、云南、河北、廣東、湖北、河南、湖南、四川、浙江、遼寧、安徽、貴州、吉林、福建、黑龍江、陜西、山西；產(chǎn)業(yè)用地拿地超過200宗企業(yè)的省市共計13個。2018年全國各省市零售批發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況1.6 2018年酒店（住宿）餐飲行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析2018年全國各省市酒店（住宿）餐飲用地3272.66公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市酒店（住宿）餐飲企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共1973宗，其中，浙江省酒店（住宿）餐飲企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計263宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共6個，分別為浙江省、河北省、山東省、內(nèi)蒙古、黑龍江省、云南省；產(chǎn)業(yè)用地拿地超過20宗企業(yè)的省市共計24個。2018年全國各省市各省市酒店（住宿）餐飲企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情2. 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析 從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣壓力等疊加影響，我國制造業(yè)“微笑曲線”的底部正在減弱，工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫，未來發(fā)展方向在微笑曲線前后兩端。 從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的及新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點(diǎn)發(fā)展對象，應(yīng)瞄準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展的行業(yè)。 東部仍然占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點(diǎn)在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運(yùn)、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快進(jìn)入工業(yè)4.0時代占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)業(yè)將會有更大的容量空間。東部沿海區(qū)域?qū)⒓涌爝M(jìn)入工業(yè)4.0時代，各城市將抓住自身的行業(yè)和基地，進(jìn)行差別化競爭。 隨著長江經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會，尤其是航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，預(yù)測，國家將繼續(xù)發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢頭，企業(yè)可適當(dāng)考慮在中部和川渝地區(qū)拿地。 政府現(xiàn)在來說，已經(jīng)并不是我招你產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你再招科技企業(yè)，而是希望你懂得產(chǎn)業(yè)園區(qū)生長和培育的規(guī)律，同時和政府能夠攜手，把一個創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境和氛圍構(gòu)建起來，共同致力于對高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行孵化、進(jìn)行投資，讓它們在本地成長。這樣的要求我認(rèn)識得比較深刻，也是在企業(yè)內(nèi)部總結(jié)的，跟政府溝通用的。即為產(chǎn)業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅(qū)動、創(chuàng)新策源、市場扶持、技術(shù)平臺都要聚集在一起，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。 回望審視國家戰(zhàn)略及相關(guān)政策頻出的近幾年，其對“產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展的戰(zhàn)略意義尤勝過往。相關(guān)報告指出，隨著中央的“城鎮(zhèn)化”、“一體化”和“經(jīng)濟(jì)帶”等概念的出臺，“產(chǎn)業(yè)新城”成為實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵力量，各地