20140628MB新型住宅開發(fā)項目模式簡介.doc

MB新型住宅產業(yè)化開發(fā)模式簡介MB新型住宅是國家在“十二五”期間推行的新型綠色建筑住宅，其產業(yè)化開發(fā)模式必須要求房地產開發(fā)權的土地持有人自愿把取得的商品房建設項目用地轉變成政策性商品房建設項目用地。一、政策性商品房定義政策性商品房可以界定為與商品房相對應，以政府為主導，市場為輔方式所提供的各種類型的住房。目前，社會各界對政策性住房的概念仍沒有形成一個統(tǒng)一的定義。比如：經濟適用房、限價商品住房、政策性租賃房等全部納入政策性商品房。二、MB房產開發(fā)模式介紹MB新型住宅開發(fā)項目是指以MB科技為載體、以政策扶持、資本運作為工具、以對購房客戶實施補貼為市場推動力的一種全新房地產住宅開發(fā)模式。MB全稱為輕型房屋鋼結構體系，或稱輕鋼輕板房屋體系，簡稱MB建筑體系。MB “輕型房屋鋼結構體系”是采用合金鋼方管鋼內灌混凝土為柱，帽型鋼管內灌注混凝土為梁及壓型鋼板或帽型鋼井格梁上鋪設一次性模板與混凝土組合成樓板的一種新結構建筑體系。上?，F代公司策劃設計了MB房地產經濟的信托管理與購房補貼相結合的房地產開發(fā)模式。房地產開發(fā)項目的資產（項目開發(fā)土地）和總承包費用的資金委托信托管理，目的是將在建工程加速轉變成可兌現的信托資產成為名符其實的“流動資金”，通過銷售把信托資產又轉為信托資金后，按信托合同委托人約定進行公平、公正的分配，通過信托資產、資金的管理能確保投入各方利益、保證工程質量、控制造價、確保交工期限，加快房地產業(yè)的投資效率，降低了融資風險。購房補貼模式是推行市場化購房補貼機制（可自愿選項），將部分收益逐年返回給購房者。三、MB房產開發(fā)模式流程第一步、開發(fā)方取得政府批準的城市建設項目，凡是缺少建設資金的，自愿合作。第二步、開發(fā)方按照按建設部2004年137號文件規(guī)定：與施工總承包方簽訂施工合同。第三步、開發(fā)方提供由金融單位出據的“業(yè)主工程款支付保函”。第四步、施工總承包方應提交一份金融單位開出的施工履約保約與施工合同一并交給政府主管部門備案，辦理施工許可證。第五步、開發(fā)方應將尚未開發(fā)的項目期權委托信托公司進行管理并簽訂財產信托管理合同。第六步、本公司與開發(fā)方簽訂合作協(xié)議。第七步、本公司取得第一受益權確認書后向開發(fā)方提供一份“業(yè)主支付工程款的保函”。第八步、工程驗收后90天至180天之內本公司代開發(fā)方無條件支付全部工程款。第九步、按照開發(fā)商的正常模式進行銷售并實施購房者政策。資金管理模式介紹如下圖：四、收益分配綠色建筑住宅產業(yè)化BT項目信托是一個“在建工程”的信托計劃由二個委托人組成，在建工程的土地屬于開發(fā)商，建筑物產權屬于總承包企業(yè)，建筑物沒有移交前實現預售，銷售收入理應歸總承包企業(yè)所有，但銷售收入中含有開發(fā)單位的土地資產和利潤，銷售收入給任何一方都不公平，只有委托信托公司管理，由信托公司按預先約定的信托合同條款進行分配，依據國務院4號文件精神，應優(yōu)先支付工程款、捐贈款和國家稅費。為了公平公正進行分配，因此綠色建筑住宅產業(yè)化BT項目必須委托信托公司管理，在建工程信托管理不同于一般固定資產靜態(tài)管理，它屬于動態(tài)管理。銷售收入按信托合同進行以下分配。五、MB開發(fā)模式優(yōu)缺點和利弊。 輕鋼結構體系：優(yōu)點：產業(yè)化程度高、建造快、用工少，缺點：空心墻體、物理性能差。優(yōu)點：一是抗災性能好，MB建筑采用鋼與混凝土組合構造，強度明顯提高，蓄熱，耐火，抗震能力提高34倍，安全度大大提高。二是建設速度快，MB建筑主體結構采用冷彎成型矩型鋼管制成，規(guī)模化配套生產，建設速度提高23倍。三是標準高、成本低MB建筑體系提高材料質量等級，選用優(yōu)質耐腐蝕鋼板、高強度混凝土、節(jié)能、保溫、墻體作防水處理。施工周期縮短，運輸費用、人工費用降低，總投資成本降低。四是節(jié)材、節(jié)能、節(jié)約資源建筑物節(jié)能可達70?，F有水泥供量節(jié)材50,節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，真正實現發(fā)展節(jié)約型城市的目標。缺點：一是建筑墻體為空心墻體、相對磚混和框架建筑，物理性能差。開發(fā)模式優(yōu)點：一是開發(fā)方只需提供合法土地，由信托公司負責投資、融資、合資，開發(fā)方資金壓力小；二是開發(fā)方核定利潤有保證，風險?。?