安業(yè)清水河項目營銷策劃方案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 安業(yè)清水河項目營銷策劃報告安業(yè)清水河項目營銷策劃報告 第一章第一章市場調(diào)研與分析市場調(diào)研與分析 一 深圳宏觀市場分析一 深圳宏觀市場分析 一 深圳經(jīng)濟環(huán)境分析 一 深圳經(jīng)濟環(huán)境分析 1 1 GDPGDP 指標指標 2004 年深圳全市完成國民生產(chǎn)總值 GDP 3422 80 億元 同比增長 17 3 按常住人口計算的人均 GDP 59271 元 同比增長 7 8 比上年有較大漲幅 2 2 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資 2004 年 深圳全年全社會固定資產(chǎn)投資額 1090 14 億元 同比增長 14 9 全年整體走勢平穩(wěn) 其中 基本建設投資 458 96 億元 增 長 27 5 占全社會固定資產(chǎn)投資比重為 42 1 投資比重年略有提高 房 地產(chǎn)開發(fā)投資 432 01 億元 增長 4 7 占 39 6 投資比重略有下降 3 3 消費指數(shù) 消費指數(shù) 全年社會消費品零售總額 915 45 億元 同比增長 14 2 其 中 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 758 87 億元 增長 14 7 餐飲業(yè)零售額 156 58 億元 增長 16 9 4 4 生活水平 生活水平 在崗職工年平均工資 31928 元 按可比口徑及扣除物價因素 實際增長 4 2 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高 2004 年深圳城鎮(zhèn)居民恩 格爾系數(shù)為 31 6 按聯(lián)合國糧農(nóng)組織標準處在 富裕 水平 小小 結(jié) 結(jié) 各項經(jīng)濟指標顯示 深圳總體經(jīng)濟運行保持良好的態(tài)勢 各項經(jīng)濟指標顯示 深圳總體經(jīng)濟運行保持良好的態(tài)勢 社會固定投資穩(wěn)步增長 城市建設步伐加快 固定資產(chǎn)投資結(jié)構進一步社會固定投資穩(wěn)步增長 城市建設步伐加快 固定資產(chǎn)投資結(jié)構進一步 優(yōu)化 優(yōu)化 居民收入水平及消費能力均得到進一步提高 居民收入水平及消費能力均得到進一步提高 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 消費升級加快 對經(jīng)濟增長拉動不斷增強 但消費的拉動作用尚有很大消費升級加快 對經(jīng)濟增長拉動不斷增強 但消費的拉動作用尚有很大 的挖掘潛力 的挖掘潛力 二 二 20052005 年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展總體形勢年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展總體形勢 1 1 開發(fā)情況 開發(fā)情況 05 年上半年 深圳房地產(chǎn)完成投資 196 46 億元 同去年同期 下降 14 80 商品房施工面積 2216 87 萬 比去年同期下降 1 41 商 品房竣工面積 214 91 萬平方米 比去年同期下降 23 93 房地產(chǎn)投資及建 設規(guī)模逐漸減少 2 2 供應情況 供應情況 05 年上半年 新增盤量為 63 個 比去年同期減少 11 個 上半 年新批售面積 336 39 萬 同比下降 9 10 其中關外新批售量占到總量的 57 51 新盤供應以住宅供應為主 占預售面積的 84 4 3 3 銷售情況 銷售情況 全市上半年商品房銷售面積 488 68 萬平方米 同比增長 12 26 其中 住宅銷售面積 434 32 萬平方米 同比增長 11 03 從住宅銷售的戶型結(jié)構來看 三房以下戶型占 75 別墅僅占 1 普通 商品住宅需求仍為市場主體需求 從住宅銷售面積各行政區(qū)分布來看 特區(qū)外置業(yè)已漸成主流 寶安區(qū)已居 首位占全市銷售量的 28 龍崗 福田 南山三區(qū)銷售量占全市的比例均 接近 20 居其次 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 2005年上半年各區(qū)銷售面積比例圖 福田區(qū) 20 南山區(qū) 29 龍崗區(qū) 29 寶安區(qū) 22 羅湖區(qū) 12 鹽田區(qū) 2 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū) 此外 上半年各區(qū)住宅銷售面積變化較大 住宅銷售量在 3 4 月份達到 高峰后 6 月份在國家調(diào)控措施作用下有所回落 除寶安區(qū)銷售量環(huán)比增加 29 8 其他各個區(qū)均有所下降 當月全市住宅銷售量同比下降 13 2 0 5 10 15 20 25 30 35 1月2月3月4月5月6月 2005年上半年各區(qū)每月住宅銷售面積圖 羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗 4 4 空置情況 空置情況 截至今年 6 月底 商品房空置面積為 142 78 萬平方米 同比 減少 38 57 在商品房需求保持 10 左右平穩(wěn)增長 建設規(guī)模減少的同時 商品房空置量得到了不斷消化 5 5 價格水平 價格水平 今年上半年 我市住宅價格繼續(xù)呈現(xiàn)上升勢頭 全市商品住宅 均價為 6547 89 元 平方米 同比上漲 12 05 但從不同月份的銷售價格來 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 看 由于政策因素的影響 各月份的銷售價格出現(xiàn)了小幅的波動 如下圖 但 整體來看 走勢基本平穩(wěn) 2005年上半年住宅銷售價格運行圖 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 1月2月3月4月5月6月 月份6 月環(huán)比5 月環(huán)比4 月環(huán)比3 月環(huán)比2 月環(huán)比1 月 價格 6717 392 19 6867 325 59 6503 98 0 31 6524 2 79 6711 358 76 6171 從各區(qū)的價格走勢來看 特區(qū)內(nèi)房價基本保持平穩(wěn)變動 南山區(qū)由于豪宅 供應量較大 上漲幅度較大 較去年同期上升 28 61 鹽田區(qū)同比上升 7 55 特區(qū)外兩區(qū)房價增長明顯較快 其中寶安同比上漲 27 89 龍崗區(qū) 同比上漲 28 83 6 住宅銷售面積價位結(jié)構 住宅銷售面積價位結(jié)構 20052005 年上半年 住宅部分按照戶型分類 年上半年 住宅部分按照戶型分類 144144 平米以下平米以下 戶形套數(shù)建筑面積金額均價 建筑面積 均價 套內(nèi)面積 別墅 1142 21863726 00 6073 5953876717 421060 單身公寓 2528105073177846 95448610373 933436 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 單身宿舍 13711091 9876470757 006894 2386308610 282131 商務公寓 53036162 55282816311 007820 6960239947 476659 一房住宅 7812326077 832568580364 427877 20025110273 083756 二房住宅695425862834 665829 8749777222 771141 三房住宅 159151655047 42 9190121439 345552 7843666706 820925 四房住宅 1916245919 871354062024 005506 1106856542 507847 四房以上 10013214 7768508657 005184 2489126137 459663 復式住宅 50052416 47300151400 925726 2803266772 786340 20052005 年上半年 住宅部分按照戶型分類 年上半年 住宅部分按照戶型分類 144144 平米以上平米以上 戶形套數(shù)建筑面積金額均價 建筑面積 均價 套內(nèi)面積 別墅 8128040 85791810702 0028237 75677228409 760296 單身公寓 1164 36410933 002500 2007783286 149540 商務公寓 14423049 79214418486 009302 40518411420 346277 一房住宅 91453 239725527 006692 3522088093 342598 二房住宅 2310 041985684 006404 6058577982 970169 三房住宅 1031163920 851283695471 917831 1909189321 304487 四房住宅 2482426901 913313811674 557762 4662649292 987457 四房以上 542102945 65768343676 007463 5856498927 437709 復式住宅 1068220600 801962904559 008897 99383710473 772404 據(jù)上表 今年 1 6 月 深圳市住宅銷售總量中 單套建筑面積 144 平方 米以內(nèi)的普通商品住宅銷售套數(shù)占全市總套數(shù) 88 83 但實際均價僅比去年 同期上漲 8 57 144 平方米以上的非普通商品住宅銷售量僅占全部住宅銷量 的 11 17 但價格同比增長 17 82 增長幅度較快 此外 1 6 月全市 8000 元以下的中低價位住宅占市場比例 78 左右 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 10000 元以上的高價位住宅僅占 7 低 中 高三個價位區(qū)間的比例基本合 理 以大眾市場為主 見下圖 2005年上半年住宅銷售面積價位結(jié)構 11 41 26 15 7 4000元以下 4000 6000 6000 8000 8000 10000 10000以上 小結(jié) 小結(jié) 房地產(chǎn)投資增速減緩 商品房建設規(guī)模逐漸減小 空置房不斷消化房地產(chǎn)投資增速減緩 商品房建設規(guī)模逐漸減小 空置房不斷消化 住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長速度住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長速度 住宅價格總體呈上升勢頭 但走勢基本平穩(wěn)住宅價格總體呈上升勢頭 但走勢基本平穩(wěn) 特區(qū)內(nèi)房價基本保持平穩(wěn)波動 特區(qū)外房價在城市化加速作用下增長較特區(qū)內(nèi)房價基本保持平穩(wěn)波動 特區(qū)外房價在城市化加速作用下增長較 快快 滿足大眾需求的普通商品住宅仍占主導地位 且價格上升幅度基本合理滿足大眾需求的普通商品住宅仍占主導地位 且價格上升幅度基本合理 三 深圳房地產(chǎn)宏觀調(diào)控地方措施及其實施效果 三 深圳房地產(chǎn)宏觀調(diào)控地方措施及其實施效果 為了落實中央加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列指示精神 深圳市政府結(jié)合實際 以規(guī)范市場 穩(wěn)定房價為目標 陸續(xù)出臺了一系列措施 進一步在深圳市范圍 內(nèi)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 從系列調(diào)控措施的實施效果看 全市房地產(chǎn)市場秩序 進一步得到規(guī)范 住房價格繼續(xù)保持平穩(wěn) 市場供求雙方進一步趨于理性 這 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 些措施及其作用具體反映在以下幾方面 1 整頓房地產(chǎn)虛假廣告 打擊市場非法炒作行為 整頓房地產(chǎn)虛假廣告 打擊市場非法炒作行為 1 出臺了 深圳市房地產(chǎn)廣告專項整頓方案 全面開展房地產(chǎn)廣告專項 整治 規(guī)定凡未取得商品房預售許可證的樓盤一律不允許發(fā)布任何形式的銷售 廣告 對無證發(fā)布銷售廣告 廣告內(nèi)容缺失 廣告中含有虛假陳述 不良文化 亂評比 非法融資 不正當競爭等方面的內(nèi)容進行嚴肅查處 2 出臺了 關于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序嚴禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告 從 4 月 1 日起禁止一切未取得預售許可證的開發(fā)企業(yè)以 內(nèi)部認購 內(nèi)部認 籌 內(nèi)部登記 等任何形式變相開展銷售活動 以上措施有效遏制了市場炒作問題 對規(guī)范市場 穩(wěn)定房價起到積極的作 用 并獲得了廣大消費者和眾多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的好評與積極響應 2 加強房地產(chǎn)信息建設 為市民購房提供全面 及時 準確的市場信息 加強房地產(chǎn)信息建設 為市民購房提供全面 及時 準確的市場信息 充分利用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的強大功能 及時發(fā)布全面的市場信息 為市民 購房提供方便 1 商品房房源信息公示系統(tǒng) 將 2001 年以來批準銷售的全市近千個 商品樓盤 總面積近 4000 萬平方米 總套數(shù)近 45 萬套的房源 通過網(wǎng)站 向市民公示 2 商品房成交信息公示系統(tǒng) 包括了全市及各區(qū)前日成交商品房的 總套數(shù) 總面積 總金額 成交均價及成交前十名的項目名稱 3 網(wǎng)上曝光系統(tǒng) 采用該系統(tǒng) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 經(jīng)紀機構 評估 機構的違規(guī)行為一經(jīng)查實 一律在網(wǎng)上曝光 有利于保證消費者利益 促進房 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展 以上系統(tǒng) 為我市民購房提供了全面 及時 準確的市場信息 對我市房 地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展起到了積極的促進作用 3 3 積極盤活存量房產(chǎn)及土地資源 促進市場供應 滿足市場需求 積極盤活存量房產(chǎn)及土地資源 促進市場供應 滿足市場需求 通過爛尾樓整治和城中村改造 促進城市存量房產(chǎn)及土地資源的盤活與利 用 不僅有利于改善城市環(huán)境 也能夠在特區(qū)內(nèi)建設用地匱乏而人口持續(xù)增長 的前提下 有效地增加房地產(chǎn)供應 滿足全市居民不斷增長的居住需求 4 4 積極落實中央宏觀調(diào)控政策 合理引導住房發(fā)展 進一步規(guī)范市場秩序 積極落實中央宏觀調(diào)控政策 合理引導住房發(fā)展 進一步規(guī)范市場秩序 1 制定并公布深圳市普通商品住房標準 即 容積率 1 0 以上 單套 建筑面積 144 平方米以下 實際成交價格低于同級別土地上住房均價 1 2 倍以 下 此外 還于 6 月份向社會公布了全市各區(qū)普通商品住宅的價格標準 其中 鹽田區(qū)的價格標準是 10000 元 以下 2 出臺房地產(chǎn)稅收征管政策 關于加強我市房地產(chǎn)稅收管理的通告 制定了個人銷售住房的營業(yè)稅征管辦法 嚴控投機性購房 3 進一步加大土地供應調(diào)控力度 加強普通商品住房建設 計劃將年 度經(jīng)營性房地產(chǎn)用地中的 80 用于普通商品住房項目的建設 4 加強經(jīng)濟適用房建設 完善廉租住房制度 此外 鑒于商品房預售中產(chǎn)生的 貨不對板 期房炒賣 爛尾樓 一房多賣 重復抵押 等種種弊端 有關部門正在抓緊研究房地產(chǎn)銷售管 理機制的改進措施 在合適的時機推進現(xiàn)樓買賣 以進一步規(guī)范市場 實現(xiàn)房 地產(chǎn)市場健康發(fā)展的制度性跨越 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 小結(jié) 小結(jié) 在深圳市土地資源緊張而人口持續(xù)增長的前提下 系列政策出臺 將有在深圳市土地資源緊張而人口持續(xù)增長的前提下 系列政策出臺 將有 利于保證市場供應總量 形成合理的市場供應結(jié)構 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康利于保證市場供應總量 形成合理的市場供應結(jié)構 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康 發(fā)展 發(fā)展 宏觀調(diào)控力度將進一步加強 房地產(chǎn)市場日益規(guī)范 房地產(chǎn)市場開發(fā)機宏觀調(diào)控力度將進一步加強 房地產(chǎn)市場日益規(guī)范 房地產(chǎn)市場開發(fā)機 會與風險并存 會與風險并存 普通住宅建設力度加大會抑制高端住宅的大量開發(fā)和需求 未來高端住普通住宅建設力度加大會抑制高端住宅的大量開發(fā)和需求 未來高端住 宅市場供應將進一步趨于合理 這對減少本項目面臨的市場競爭十分有利 宅市場供應將進一步趨于合理 這對減少本項目面臨的市場競爭十分有利 考慮有關部門推進現(xiàn)樓買賣政策的風險 建議本項目加快建設節(jié)奏 創(chuàng)考慮有關部門推進現(xiàn)樓買賣政策的風險 建議本項目加快建設節(jié)奏 創(chuàng) 造及早入市的條件 造及早入市的條件 深圳市房地產(chǎn)市場總結(jié) 深圳市房地產(chǎn)市場總結(jié) 深圳整體經(jīng)濟保持飛速發(fā)展 城市投資環(huán)境逐年改善 深圳整體經(jīng)濟保持飛速發(fā)展 城市投資環(huán)境逐年改善 整體房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn) 理性的發(fā)展局面 受整體房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn) 理性的發(fā)展局面 受 政策影響在供求和價格方面可能會有小幅波動 但整體來看房價將政策影響在供求和價格方面可能會有小幅波動 但整體來看房價將 保持持續(xù)小幅上升 保持持續(xù)小幅上升 住宅商品房需求保持平穩(wěn)增長 人民生活水平進一步提高 同時政住宅商品房需求保持平穩(wěn)增長 人民生活水平進一步提高 同時政 府加大普通住宅建設供應比例 府加大普通住宅建設供應比例 小戶型市場供求基本持平 市場需求趨于旺盛 市場價格持續(xù)上揚 小戶型市場供求基本持平 市場需求趨于旺盛 市場價格持續(xù)上揚 市場前景較為看好 市場前景較為看好 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 由于宏觀政策的打壓 投資性物業(yè)的銷售會受到一定的影響 由于宏觀政策的打壓 投資性物業(yè)的銷售會受到一定的影響 二 清水河區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二 清水河區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一 區(qū)域環(huán)境概況 一 區(qū)域環(huán)境概況 根據(jù)政府規(guī)劃 清水河片區(qū)是指泥崗路以北 二線 巡邏道以南 紅崗路 以東 布吉路以西 總規(guī)劃用地面積為 2 37 平方公里 片區(qū)功能定位為 1 以福田 羅湖區(qū)為主要服務范圍的城市商業(yè)倉庫為生活性物資的貯存運 輸基礎 2 城市綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地 3 特區(qū)東北部重要的城市客 貨交通樞紐和換乘中心 1984 年清水河物流園區(qū)動工 清水河片區(qū)定位亦是以物流 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) 等為主 目前 區(qū)域內(nèi)雖然也建成了不少物流設施 擁有一定的物流功能 但 由于園區(qū)內(nèi)沒有市政道路及交通體系不完善 又受廣深鐵路及山體限制 致使 與外界交通聯(lián)系不暢 加之管理和環(huán)境治理沒跟上 從而導致大片土地 大量 物流設施和設備閑置浪費 使用效率低下 同時 由于市政環(huán)境差 基礎配套 設施不足 轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套以及金融 郵電 醫(yī)療 文化等基礎設施比較落 后 分布不夠合理 給轄區(qū)居民的工作 生活帶來很多不便 也使得新的物流 需求商和物流企業(yè)不愿到清水河物流園區(qū)發(fā)展 導致片區(qū)發(fā)展大大落后于羅湖 其他片區(qū) 近期 隨著清水河片區(qū)法定圖則的確定 片區(qū)功能的合理定位 筍崗物流 園區(qū)的輻射效應 清水河聯(lián)檢站的啟用 清平快速干線的開通及舊城改造工作 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 的進展等有利因素的促進 清水河片區(qū)又將迎來發(fā)展的契機 為重塑片區(qū)形象 提供了良好的機會 同時 對區(qū)內(nèi)閑置土地的開發(fā)建設亦將活躍區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn) 市場 二 片區(qū)市場狀況 二 片區(qū)市場狀況 由于清水河片區(qū)的功能定位為物流中心 加之區(qū)內(nèi)市政環(huán)境差 交通體系 不完善 配套設施不足 存在有安全隱患的油氣庫等因素 區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)供應 以工業(yè)廠房為主 住宅的供應量及需求量均較少 近兩年的住宅項目主要為 龍園山莊 龍園 龍鳳雅居 龍園山莊二期 等 項目項目位置位置占地面積占地面積 萬 萬 建筑面積建筑面積 萬 萬 建筑類型建筑類型主力戶型主力戶型主力戶型面積主力戶型面積 交樓標準交樓標準均價均價 元 元 平米 平米 入市時間入市時間 龍園山莊德興路 9 1617 4 多層 小高層 二房 三房 65 110 毛坯 500097 8 龍園 龍鳳雅 居 德興路 1 8 9 5 高層一房 二房 40 70 毛坯預計 6000尚未面市 1 1 市場特點 市場特點 房地產(chǎn)市場不活躍 供應量及需求量較少 項目多為中小型規(guī)模 檔次以 中低檔為主 建筑類型以多層 小高層為主 2 2 主力戶型 主力戶型 戶型以中小戶型為主 面積集中在 40 100 平方米之間 其中一房面積在 40 平方米左右 二房面積在 65 平方米左右 三房面積在 90 平方米左右 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 3 3 價格區(qū)間 價格區(qū)間 價格普遍較低 在 4000 6500 元 平方米之間 均價主要集中在 4800 5200 元 平方米之間 4 4 營銷手段 營銷手段 片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場區(qū)域性較為明顯 市場推力不大 營銷手法也較為普 通 各樓盤基本采用戶外廣告宣傳 周邊區(qū)域及關口附近派單 銷售折扣等務 實的營銷手法 5 5 主要客戶群 主要客戶群 片區(qū)樓市區(qū)域性消費特征明顯 住宅商品房消費群主要是區(qū)域內(nèi)居民 在區(qū) 域工作的白領及在區(qū)域有頻繁生意往來的商人 同時還有部分羅湖區(qū)域的白領 等 置業(yè)目的以一次置業(yè)及自住為主 小結(jié) 小結(jié) 片區(qū)市政配套 交通體系 形象等較差 對置業(yè)者的吸引力弱 片區(qū)市政配套 交通體系 形象等較差 對置業(yè)者的吸引力弱 近年來較多的利好因素 將促進片區(qū)的發(fā)展和形象的改善 近年來較多的利好因素 將促進片區(qū)的發(fā)展和形象的改善 片區(qū)房地產(chǎn)市場不活躍 市場供供應量及需求量均較少 片區(qū)房地產(chǎn)市場不活躍 市場供供應量及需求量均較少 片區(qū)以中小規(guī)模的中小戶型樓盤供應為主 市場需求區(qū)域性較為明顯 營片區(qū)以中小規(guī)模的中小戶型樓盤供應為主 市場需求區(qū)域性較為明顯 營 銷推廣以區(qū)域推廣為主 銷推廣以區(qū)域推廣為主 片區(qū)住宅市場均價水平基本處于片區(qū)住宅市場均價水平基本處于 4800 52004800 5200 元元 之間 之間 三 競爭片區(qū)房地產(chǎn)市場分析三 競爭片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 根據(jù)清水河片區(qū)的房地產(chǎn)市場特征 樓盤檔次 價格及客戶群體等 競爭 片區(qū)主要為周邊的布吉片區(qū)和洪湖片區(qū) 一 布吉片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 一 布吉片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 布吉鎮(zhèn)位于深圳市中北部 與特區(qū)接壤 作為 羅湖后花園 的布吉鎮(zhèn)是 深圳市重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) 區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達 人口眾多 號稱 深圳第一鎮(zhèn) 同時 由于該片區(qū)的地緣優(yōu)勢及相對特區(qū)內(nèi)的價格優(yōu)勢 使得區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)達 供需兩旺 主要競爭樓盤如下表 項目項目位置位置占地面積占地面積 萬 萬 建筑面積建筑面積 萬 萬 建筑類型建筑類型主力戶型主力戶型主力戶型面積主力戶型面積 交樓標準交樓標準均價均價 元元 平米平米 入市時間入市時間 德?；▓@ 布吉環(huán)城 西路 6850016427 小高層 高層 3 室 2 廳 91 毛坯 3500 2001 3 青湖山莊泥崗路 105900116500 高層 3 室 2 廳 3 室 1 廳 120 70 80 毛坯 3900 2005 4 理想新城 羅湖布心 金稻田路 60299150750 多層 小 高層 4 室 2 廳 105 134 毛坯 4100 2004 2 陽光花園 龍崗布吉 下水徑路 130000320000 多層 小 高層 2 室 2 廳 3 室 2 廳 70 100 毛坯 3800 2002 12 布吉中心花園 布吉鎮(zhèn)政 府東北側(cè)高層5 室 2 廳 160 毛坯 4500 2004 8 峰之畔 布吉沃爾 瑪旁邊 2039154205 小高層2 室 2 廳 70 90 毛坯 3800 2004 04 桂芳園七期 布沙路與 中翠路 1800047800 小高層 高層 4 室 2 廳 3 室 2 廳 2 室 2 廳 90 120 80 90 69 72 毛坯 4300 2004 12 桂芳園八期 布沙路與 中翠路 2670077125 小高層 高層 3 室 2 廳 2 室 2 廳 90 100 70 80 毛坯 預計 4500 2005 8 可園二期 布沙路大 芬油畫村 1600044000 小高層 3 室 2 廳 2 室 2 廳 89 94 70 80 毛坯 4300 2005 02 信和愛琴居 布吉深惠 公路 356550736 高層1 室 2 廳 30 40 毛坯 3800 2005 01 信義假日名城 5 期 布吉羅崗 村 8500074065 小高層2 房 4 房 68 140 毛坯 5000 2005 06 1 1 市場特點 市場特點 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 房地產(chǎn)市場活躍 成熟 供應量及需求量均較大 項目多為大中型規(guī)模 檔次以中低檔為主 建筑類型以高層 小高層為主 2 2 主力戶型 主力戶型 戶型以中等戶型為主 面積集中在 60 110 平方米之間 其中二房面積在 60 80 平方米左右 三房面積在 90 110 平方米左右 的價格優(yōu)勢等 3 價格區(qū)間 價格區(qū)間 由于是關外價格普遍較低 在 3000 5500 元 平方米之間 均價主要集中在 3500 4500 元 平方米之間 4 4 營銷手段 營銷手段 區(qū)域市場的特點較為明顯 營銷手法也呈多面化 立體化及差異化 各樓 盤從樓體包裝 戶外廣告牌 報紙廣告 參加大型展銷會等到 明星 活動 輔助媒體的廣告 外銷推廣 周邊區(qū)域及關口附近派單 銷售折扣吸引等 營 銷手段多樣 實效性強 5 5 主要客戶群 主要客戶群 商品房消費群主要是羅湖及福田區(qū)的白領 片區(qū)內(nèi)的原居民 白領及在區(qū) 域有頻繁生意往來的商人 同時還有相當部分的外銷市場 主要是港銷 小部 分的投資人士 置業(yè)目的以一次置業(yè)及自住為主 6 6 對清水河片區(qū)的競爭分析 對清水河片區(qū)的競爭分析 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 總體來看 布吉片區(qū)對清水河片區(qū)的競爭較大 并處于優(yōu)勢地位 盡管布 吉片區(qū)處于特區(qū)外 但憑借其地緣優(yōu)勢 發(fā)達的房地產(chǎn)市場 成熟的生活配套 良好的生活氛圍 便利的交通體系及較大 吸引置業(yè)者前來置業(yè) 近期開通的 清平快速干線較大程度的緩解了布吉關的交通壓力 給布吉片區(qū)的房地產(chǎn)市場 帶來利好 也加強片區(qū)意向置業(yè)者的置業(yè)信心 清水河片區(qū)由于配套 交通體 系 居住氛圍 交通體系 安全隱患等自身的劣勢一時難以改觀 短期內(nèi) 難 以扭轉(zhuǎn)片區(qū)的競爭劣勢地位 二 洪湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 二 洪湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 洪湖片區(qū)主要是指洪湖及洪湖公園兩側(cè)的水貝 田貝 筍崗 田心及泥崗 等區(qū)域 該片區(qū)原功能定位是以工業(yè)廠房 倉庫 物流等為主 隨著深圳產(chǎn)業(yè) 結(jié)構的調(diào)整 片區(qū)定位逐步的改善和加強 近年來片區(qū)房地產(chǎn)市場活躍 主要 競爭樓盤如下表 項目項目區(qū)域區(qū)域建筑面建筑面 積 積 建筑類型建筑類型總套數(shù)總套數(shù) 套 套 主力戶型主力戶型裝修狀況裝修狀況均價 元均價 元 平米 平米 入市時間入市時間 銀暉名居泥崗 22000 小高層 502 一房 二房精裝修 58002005 4 16 星湖花園3期泥崗 48000 高層 705 一房 二房精裝修 64002005 3 5 嘉寶田上城世家筍崗 82350 高層 628 二房 三房毛坯 800004 10 12 此文檔收集于網(wǎng)絡 如有侵權 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 精品文檔 虹橋星座筍崗 18181 高層 378 一房 二房菜單式 630004 8 15 虹橋金岸筍崗 37300 高層 432 二房 三房毛坯 630003 3 8 祥福雅居筍崗 58000 高層 867 二房精裝修 600003 4 26 合正星園水貝 69518 高層 492 三房毛坯 700003 9 23 泊林花園水貝 100000 高層 1060 一房 二房毛坯預計 7000即