項目公司模式合作.doc

（一）法人型合作開發(fā)1、項目公司根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權.可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定.作價入股.合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”.從而確立了以土地使用權出資進行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司.以項目公司的名義進行開發(fā).雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益.這種以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點顯而易見：責任明確、組織機構穩(wěn)定.人事安排及操作比較規(guī)范.相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間.成立規(guī)范的管理機構.費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續(xù).一來需要一定的周期.二則當土地使用權是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方.需支付較高的財務成本.對合作者來講這當然是不合算的。在此類合作開發(fā)方式中.合作開發(fā)合同的設計至關重要：合作開發(fā)合同對重要事項的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項目公司的項目操盤.因而應在開發(fā)的全過程中注重法律的規(guī)范.所有條款均應嚴格依據(jù)有關法律規(guī)定.并以法律文件的形式予以確定。合同中應特別注意約定：項目公司成立前后的權利義務的轉移.包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權的轉移手續(xù)辦理；項目合作建設的規(guī)模、速度等事項。2、項目公司股權式合作。投資方通過受讓房地產(chǎn)項目公司的部分股權.以達到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點是：合作各方無須辦理土地使用權轉移和變更登記手續(xù).無須進行建設開發(fā)者名稱變更登記.只需依股權轉讓協(xié)議在工商部門辦理股權轉讓變更登記即可。手續(xù)簡單.可以較快取得項目的開發(fā)建設權并進行公司的實質經(jīng)營。其次.無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費.可以節(jié)省轉讓費用.進而降低投資開發(fā)成本。其不足之處是：目標項目公司在實際的經(jīng)營過程中不可避免地會產(chǎn)生債務以及或有債務.也可能因為違約或侵權對他人承擔賠償責任。股權受讓方可能因此承擔比直接項目轉讓更多的法律風險。如可能要承擔以項目所有人名義對外提供的擔保風險、股權受讓前項目所有人的不明債務或違約合同賠償風險等。所以.此種合作方式雖然簡便易行.但風險難以控制。受讓方除須認真審查項目相關批準文件的真實性及合法性以外.還應該從目標公司潛在債務的處理、履約擔保、轉讓方持有股權的性質、付款進度等方面著手防范潛在風險并作為確定轉讓股價的依據(jù)。受讓方應委托會計事務所對目標公司進行財務盡職調查.查清目標公司的資產(chǎn)負債情況.委托律師事務所對目標公司進行法律盡職調查.查清目標公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類訴訟引起的潛在負債.以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負債。受讓方可以要求轉讓方對未告知受讓方的債務做出獨立償還的承諾.并采取由轉讓方提供相應的有效擔保、受讓方保留部分轉讓金作為保證金、分期收購股權等方式以達到投資安全之目的。（二）非法人型合作開發(fā)1、聯(lián)合管理機構合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構.實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”.有的稱“聯(lián)合管理委員會”等.其職責是協(xié)調雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關系.對合作中的重大事項做出決策.具體運作、管理開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構與項目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機構.并非獨立民事主體.不具有締結合同等民事權利能力.也不能獨立對外承擔民事責任.聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構的法律地位有清晰的認識.并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構的名義進行有關的民事活動。2、不成立項目公司.也不成立聯(lián)合機構.而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益這種方式適用于相對簡單的項目。其特點是.合作各方共同出資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目.但是對外顯示出來的項目主體只有一方.雙方對合作開發(fā)的權利、義務.體現(xiàn)在雙方的合作開發(fā)合同之中。未被登記為項目主體的一方.依照合作合同的約定.對合作開發(fā)項目享受利益.承擔風險。不過.此種方式對出資金一方而言.風險較大.因為既無土地使用權.又無實際經(jīng)營控制權.其合作利益難以得到保障。上述兩種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營.其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式.因而合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛.而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責任（無論是否以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度.理由是聯(lián)合開發(fā)的項目由雙方共同經(jīng)營、共負盈虧.本著權利義務對等的原則.作為利益共同體的雙方應對任何一方因該項目產(chǎn)生的對外債務負連帶責任.至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力.只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點.法院只要能認定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生.就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔連帶責任.而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的.也不受合同中關于各自責任的劃分的限制。另有觀點認為.對此問題不能一概而論。其中方式（一）從法律特征上來講符合合伙型的聯(lián)營.即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營.共同經(jīng)營、不具備法人條件的.由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定.以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的.承擔連帶責任?！奔雌湄熑卧诔浞肿鹬禺斒氯艘馑甲灾蔚幕A上分為兩種：如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責任.自然應以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責任.則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同.法律對其缺乏明確的定性和具體規(guī)則.當事人約定的內(nèi)容不同.合同的性質和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資.即一方提供土地使用權.另一方出資金.雙方在項目完成后.共同出售.共擔風險.共享利益的.則此類合同就是合伙合同.這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營.雙方應對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務互負連帶責任。方式（2）則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權利義務.如果雙方各自獨立經(jīng)營.一方明確只提供土地.另一方只是負責在該土地上完成一定的建筑任務.且建筑方在完成建筑任務后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報的.則此類合同為加工承攬與互易的混合合同.由雙方對各自的行為獨立承擔責任。二、兩種主要合作模式面臨的風險房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設到銷售完畢這段時間內(nèi).存在大量的可預測和不可預測的風險.甚至會卷入訴訟或者仲裁之累；同時由于立法上的不成熟.制度上的缺陷.合同內(nèi)容的不嚴謹.合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。作為房地產(chǎn)項目的合作方.必須要對其運作模式和過程中的潛在風險有清醒認識.方可保障自己的投資權益。（一）合同效力風險1、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質法律對從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴格限制條件.從事房地產(chǎn)開發(fā)應具備兩個條件：首先.從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應是房地產(chǎn)企業(yè).即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)執(zhí)照.從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的身份和條件?！备鶕?jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè).應當經(jīng)工商行政管理部門核準登記領取營業(yè)執(zhí)照.并在規(guī)定的時間內(nèi)到當?shù)亟ㄔO行政管理部門辦理備案登記.方可從事經(jīng)營活動。其次.房地產(chǎn)企業(yè)應具備相應的資質條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定規(guī)定.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級.未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書的企業(yè).不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級共四個資質等級。各個資質等級的企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務.不得越級承擔任務。根據(jù)最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋）第十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的.應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的.應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的.應當認定合同有效?！苯忉寷]有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質.但合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質.否則.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。這是實踐中應當提防的一個合作開發(fā)風險。但是.需注意的是.認定合同是否有效的時間點為起訴前.而非判決做出前。2、未取得土地使用權證解釋對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義.即“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同.是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資.共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！狈康禺a(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權的轉讓合同有著本質區(qū)別.土地使用權轉讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉讓條件.則合同必然無效。而房地產(chǎn)合作開發(fā)合同“不滿足土地使用權轉讓的條件.合作合同并不必然無效”。事實上.因為缺乏明確的法律依據(jù).這類合同在實踐中被認定為有效和無效的情形均可見.這是開發(fā)實踐中需要注意的地方。一方面應盡量避免未取得土地使用權證對合作合同效力產(chǎn)生影響.另一方面.不可貿(mào)然對未取得土地使用權證的合作合同做出有效或無效的認定.以防止損失擴大。3、審批、許可與登記影響合作合同效力關于合作建房審批手續(xù)與土地使用權變更登記對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響.解釋并沒有予以規(guī)定。中華人民共和國房地產(chǎn)管理法實施以前的案件.適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答的規(guī)定.該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房.簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式.除辦理合建審批手續(xù)外.還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的.一般應當認定合建合同無效.但雙方已實際履行了合同.或房屋已基本建成.又無其他違法行為的.可認定合建合同有效.并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續(xù)?！苯ㄔO項目審批通過.是合作開發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎。我國對房地產(chǎn)項目實行批準立項制度.建設項目的審批不通過.合作開發(fā)就是一紙空談。雖然解釋并未規(guī)定未經(jīng)建設項目審批的合同為無效合同.但是.任何一個建設項目都要經(jīng)歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗收的審批登記程序.缺少前一個審批手續(xù).則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無法完成。任何一個程序的審批手續(xù)沒有完成之前.當事人就進行實際的開發(fā)建設.都存在被認定為違法的可能性?！叭绻ㄖ龠`法建筑.那么所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設項目被政府有關行政主管部門追認之前.肯定是無效的?！保ǘ┩恋厥褂脵噼Υ蔑L險關于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權瑕疵.實踐中比較常見的有兩種情形。第一種情形是土地實際使用面積不足.比如需預留公共綠化地、規(guī)劃道路預留地等等.這就造成提供土地使用權一方投資縮水.同時還可能因為土地面積減少.導致項目開發(fā)面積縮小.利潤減少。第二種情形是土地使用權的權利瑕疵.比如提供土地使用權的一方因為債務糾紛.其土地使用權被司法機關查封.或其他第三人對該宗土地享有共有權、抵押權等。對土地使用權瑕疵風險的規(guī)避.一方面合作方在簽訂合作合同之前應對土地情況充分掌握.應當在開發(fā)合同簽訂前進行律師盡職調查.對該土地上是否存在上述兩種情形一一排查.完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風險合作開發(fā)中的資金分攤方案不明風險主要包括投資約定不明、預算不足、投資不到位等情形。例如.房地產(chǎn)合作開發(fā)中.有些合作合同約定的投資方式是按事項分攤。比如一方負責提供土地.另一方負責勘探、設計、建筑安裝等事項.所需資金各方自行解決。合作進行到一半.發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項.比如廣告宣傳、項目竣工驗收等.這些遺漏事項所需的費用由誰來承擔?或者說雙方雖然約定了按比例投資.但在合作中發(fā)現(xiàn)預算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰.可能造成互相推諉.從而對合作項目進行造成影響。因此.合作方在對投資事項進行約定時.應充分考慮合作過程中可能出現(xiàn)的資金風險.并將這些風險合理分擔.避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。比較科學的資金約定方式是至少約定一方對項目所需資金承擔無限責任.即全額滿足項目實際所需資金。當然.對資金承擔無限責任的一方.需具備足夠融資能力。（四）約定房屋預售款充抵投資的風險先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同.約定甲公司提供面積為 6 萬平方米 的出讓土地使用權.乙公司在合同訂立后2個月內(nèi)投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。合同訂立后.甲公司如約履行.而在2個月內(nèi)乙公司只投入了1500萬元。但合作項目的預售情況非常好.短期內(nèi)預售款即回籠1億元。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預售款回籠已經(jīng)足夠支持項目建設.故其已經(jīng)無需繼續(xù)投入.因而其應按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。上述案例中.乙公司能否要求將房屋預售款充抵其投資.進而參與利潤分配？這一問題即是房屋預售款能否充抵投資的問題。事實上對于這個問題已經(jīng)沒有爭議.因為解釋第二十三條明確給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的.不予支持”。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開發(fā)的風險？這是因為實踐中有些合作開發(fā)方會在合作合同中約定可以將房屋預售款充抵投資.從而回避了上述司法解釋。從效力上講.依據(jù)合同意思自治原則.這樣的約定并無不妥。但事實上.這樣的約定潛在著風險：1、如果允許將房屋預售款充抵其投資.在出資不到位的情況下.違約方仍然會受益。如果預售形勢越好.預售款回籠就越充裕.違約方的獲利就會越多.這樣約定的結果會促使違約行為的出現(xiàn).為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。2、房地產(chǎn)開發(fā)的利潤是通過銷售收入減去開發(fā)成本得到來的.因此.在理論上.預售款是包括了開發(fā)建設成本和合作利潤的。如果允許將預售款充抵投資.等于將合作利潤作為投資.會讓利潤分配變得復雜.增加糾紛產(chǎn)生的可能。因此.在合作合同中約定房屋預售款充抵投資.應當慎重而行。（五）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風險在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益.是房地產(chǎn)合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。實踐中.容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形.第一種情形是：一般情況下.合作雙方都是就某一項目達成合作意向后.然后再去開展具體工作.這樣在簽訂合作開發(fā)合同時.房屋的設計圖紙尚未出來.雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層.而無法進一步明確。只有等到建設工程設計圖審定之后.雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔公共分攤面積等具體落實。第二種情形是：建設過程發(fā)生因設計、規(guī)劃等調整導致建筑面積增減.而雙方對此無約定。如此一來.在進行房屋分配時.這兩種情形可能就會出現(xiàn)無法操作的問題。三、規(guī)避項目法律風險.保障投資權益（一）謹慎選擇合作開發(fā)伙伴.委托律師進行盡職調查房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作.合作人之間合作關系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。因此.選擇合作伙伴成為風險整體預防的關鍵。一般來講.房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時.至少需要從以下三個方面進行考慮。1、合作各方各自的綜合實力和資源的互補。對此方面進行考慮需要對合作伙伴的信息如公司財力、運營能力、土地狀況等基本信息充分掌握。2、合作伙伴之間的經(jīng)營理念是否一致。經(jīng)營理念決定一個公司的文化層次.決定其解決風險糾紛的出發(fā)點?？疾旌献骰锇榈慕?jīng)營理念.對制訂合作方案來講必不可少。3、合作伙伴是否誠信。自然人有著可被感知的人格.公司也同樣具有可被認知人格。對公司人格的考察.需要特殊的方法.如律師盡職調查。或者從對公司創(chuàng)始人、股東、高管接觸了解等也可以窺見一斑.因為這些人的人格會體現(xiàn)在公司人格之中。對合作伙伴進行考察深入了解.律師盡職調查不失是一種很好的方法。律師盡職調查.是指“律師接受當事人的委托.對當事人指定的有業(yè)務關系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負債、信用狀況、社會評價、出資人情況等進行調查并出具專業(yè)報告書的一項法律服務。”對房地產(chǎn)合作開發(fā)來講.律師盡職調查內(nèi)容的主要包括三塊.一是對公司的調查.二是對項目土地使用權屬的調查.三是對項目建設情況的調查。1、對公司的盡職調查對公司盡職調查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實力、運營能力等基本情況.其調查內(nèi)容大致包括以下四個方面：（1）可持續(xù)經(jīng)營能力調查。主要包括：“公司行業(yè)性質、公司主營業(yè)務情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務發(fā)展目標、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等。其調查方法包括詢問管理層、查閱經(jīng)審計的財務報告、聽取注冊會計師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務合同、分析公司現(xiàn)有資金結構和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計劃、評估融資能力對公司經(jīng)營的影響等”。（2）公司潛在風險調查。主要包括：“調查公司對外擔保形成的或有風險.調查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風險.以及公司其他方面的或有風險.如是否有海關、稅務糾紛以及產(chǎn)品質量保證及承諾等事項?！逼湔{查方法主要包括查閱公司董事會和股東會關于保證、抵押、質押、擔保的會議紀錄.向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、運輸工具登記部門、證券登記結算機構查詢抵押、出質.向公司開戶銀行發(fā)函詢證.確認公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應收賬款等情況。（3）公司治理結構調查。主要包括查閱公司章程.了解股東會、董事會、監(jiān)事會及高級管理人員的構成情況和職責；調查股東的出資是否到位.出資方式是否合法.是否存在出資不實、虛假出資、抽逃資金等情況；調查公司在業(yè)務、資產(chǎn)、人員、財務及機構等方面是否均與公司控股股東相互獨立.公司資產(chǎn)是否被控股股東占用.股東與公司之間是否存在關聯(lián)交易等。其調查方法主要包括查閱驗資報告、到工商局調閱注冊登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料.調查分析公司業(yè)務獨立性、資產(chǎn)獨立性、人員獨立性等。（4）公司基本情況調查.主要包括公司的設立、股權變動、資產(chǎn)重組、股份轉讓、財產(chǎn)狀況、債權債務等情況。其調查方法主要包括到工商管理部門調閱注冊登記、年檢資料。2、對土地使用權屬的調查土地使用權屬的調查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況.一般適用于一方提供土地.一方提供資金.雙方進行合伙型聯(lián)建或新成立項目公司進行合作開發(fā)的情況.其調查內(nèi)容主要包括以下兩個方面：（1）對土地要求的相關文件.主要包括：國有土地使用證；政府部門對該土地利用的總體規(guī)劃.包括規(guī)劃用途；國有土地使用權出讓合同正本及副本；國有土地使用權協(xié)議出讓的批復文件或招、拍、掛取得土地使用權的文件；土地利用要求.包括“主體建筑物的性質、附屬建筑物的性質及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標高、出入口方位、基礎設施完成年限、建筑項目完成年限等?！保?）土地自身權屬相關文件.主要包括：繳付土地使用權出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關土地使用權出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質的他項權益；任何第三方對該項目土地及房產(chǎn)的評估文件或類似成交價格文件；土地及項目現(xiàn)狀的描述文件.包括交通、場地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃氣、熱力、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或審查意見.以及與市政、公用、供電、電信等部門落實的上下水、電、供熱、燃氣、電信源頭供應等市政公用設施配套方案。3、項目建設情況的調查對項目建設情況的調查.適用于一方已經(jīng)組建項目公司.另一方增資入股項目公司或進行在建工程收購的情況。其主要調查該項目是否取得以下文件.以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進行分類.可大致分為如下四類：（1）立項規(guī)劃審批相關文件.主要包括：規(guī)劃意見書、審定設計方案、通知書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對各階段設計的批復等。（2）拆遷相關文件.主要包括拆遷協(xié)議、與項目土地原使用權人的補償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調查資料、繳付拆遷補償費的發(fā)票、證明等。（3）工程施工相關文件.主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關圖紙.包括每層的平面圖、該項目的進度報告.如監(jiān)理公司或工程進度報告、對項目現(xiàn)在進度及情況的其他描述文件、機電工程的費用明細、未來公共區(qū)域的精裝修標準及裝修費用明細、上述工程項目的抵押情況或其他性質的他項權益（包括是否欠付工程款情況）、項目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費用的明細、該項目的工程造價報告或土建工程的結算文件等。（4）項目租售相關文件.主要包括、該項目的商品房預售許可證、項目的發(fā)展方案.包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項目的商品房銷售的情況表或銷售情況說明.應至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價格、付款方式、購買的客戶等.并提供銷售合同有關買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價等信息頁的復印件以及一份銷售合同的標準文本”等等。（二）合作項目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一.這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應用到項目開發(fā)中去.而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關心、也是難以控制的問題.尤其在投資方?jīng)]有決策權時。一般來說.在對某項目決定進行投資時.都會要求對方提供詳細的最新的且經(jīng)過法定審計事務所審計過的財務報表.從而來掌握該項目的債權債務關系。 但該報表只表明投資前的債權債務.而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。在非法人型合作開發(fā)合同履行中.合作各方常常約定設立“共管賬戶”.以共同監(jiān)督項目資金的使用。然而.有的合作方疏于監(jiān)督管理.共管賬戶完全由另一方控制。為了保護合作各方的利益.需要合作各方在合同中明確約定對共管賬戶的使用管理辦法。尤其是預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管.而應由各方分別管理.這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能從根本上解決問題。比較妥當?shù)霓k法應是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭議糾紛、投資人的為人品德、該項目的市場銷售預測是否樂觀等角度來分析。（三）重視合同約定一個成功的房地產(chǎn)項目合作經(jīng)營.離不開一個完善的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同。實踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛.絕大部分是因為雙方簽訂的合同草率、簡單化.為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。1、合同的內(nèi)容應該合法.禁止假借聯(lián)合開發(fā)之名行融資之實合作開發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定.如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進行企業(yè)間的融資.就違反了1996年由中國人民銀行下發(fā)的貸款通則第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務”.從而構成合同無效.當事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達到的盈利目的也落空。另外.最高人民法院曾在1990年發(fā)布的關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營合同中的保底條款.通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資.并參與共同經(jīng)營.分享聯(lián)營的盈利.但不承擔聯(lián)營的虧損責任.在聯(lián)營體虧損時.仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營合同中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則.損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權人的合法權益.因此應當確認無效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資.但不參加共同聯(lián)營.也不承擔聯(lián)營的風險責任.不論盈虧均按期收回本息.或者按期收取固定利潤的.是明為聯(lián)營.實為借貸.違反了有關金融法規(guī).應當確認合同無效”。司法實踐中.法院大都以上述規(guī)定為由.將合同中的“共同經(jīng)營”作為認定合同性質和效力的依據(jù)。2、雙方的權利、義務及違約責任應具體、明確這類合同并無任何的示范文本.僅僅依靠當事人之間協(xié)商或談判確定主要條款.而當事人在簽訂合同時往往更多的關注商業(yè)利益.而對風險預期不足.導致合同約定存在眾多不明之處或漏洞.極易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中雙方的權利義務存在著很多交錯.應對之進行界定.并且在時間上應設定明確的界限.如土地使用權轉讓的時間.若轉讓方拖延造成的損失由其承擔；資金及工程進度款的支付應跟上施工的進度.如果造成停工、窩工的損失應該如何計算；違約認定的情形及違約責任的承擔方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭權益.或權利瑕疵的.如何處理？造成的損失如何計算和承擔等.也都應該在合同中充分考慮到。對雙方交接中的所有細節(jié)都要做到有專人負責記載、簽字確認.從而做到有章可循.有據(jù)可依.以免在問題不斷累積后形成沖突.造成矛盾的激化而無法收拾。3、收益的分享及風險和損失的分擔應落實到位在房地產(chǎn)合作開發(fā)中.一般都以開發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標的.但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向.其經(jīng)濟價值也大相徑庭.所以合作雙方應在其合同中事先對房屋的分配做出詳細的安排和規(guī)定.以免房子落成后雙方對此爭執(zhí)不休。比如.樓盤經(jīng)竣工驗收后.根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進行分配。這里就存在許多方面的爭議：建筑面積的價格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同.由于沒有明確約定.則在實際分配時必然會引起訴爭