房抵貸的風險點.doc

產(chǎn)抵押貸款（下稱“房抵貸”）是消費貸的一種，是指借款人以名下房產(chǎn)（住宅、商業(yè)和別墅等）作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費或經(jīng)營用途的貸款。房抵貸在銀行很早就已開展，近幾年才在消費金融公司、網(wǎng)絡(luò)小貸、信托和小貸擔保等行業(yè)開展。截至目前，銀行的房抵貸業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴、規(guī)模收緊，互聯(lián)網(wǎng)小貸的房抵貸業(yè)務(wù)受到限制，小貸、擔保資本金來源有限，導致通過信托的房抵貸業(yè)務(wù)增多，這對于轉(zhuǎn)型中的信托公司來說是一個介入消費貸款業(yè)務(wù)的機會。信托開展房抵貸如何防范風險機遇和風險總是相伴而生的，信托公司面對房抵貸業(yè)務(wù)機會的同時，也要注意防范以下風險。首先是底層資產(chǎn)的風險。底層資產(chǎn)中首先是抵押的房產(chǎn)，其風險大致如下：根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，存在租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風險；根據(jù)擔保法解釋規(guī)定，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，存在抵押無效的風險；抵押的房產(chǎn)不投保，存在抵押物滅失的風險；根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定的司法解釋，借款人用唯一住房進行抵押，存在難以處置抵押物的風險；評估機構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格時存在房產(chǎn)評估價格不公的風險；抵押的房產(chǎn)要產(chǎn)權(quán)清晰，無網(wǎng)簽、查封、扣押等法律糾紛等。底層資產(chǎn)中其次是借款人，其風險大致如下：借款人是自然人，其第一還款來源存在較大的不確定性；借款人具有良好的信用記錄，嚴禁其征信報告中2年內(nèi)連續(xù)逾期超過6次或累計12次；借款人的貸款、信用卡當前逾期的不予受理，近兩年非正常結(jié)清（保證人代償或以資抵債）的不予受理；不受理個人或經(jīng)營單位正處于被訴訟或被執(zhí)行階段的借款人等。其次是資金用途的風險。房抵貸業(yè)務(wù)雖然開展時間較早，但其和現(xiàn)金貸一起隨著新興金融業(yè)務(wù)的發(fā)展而盛行。由于現(xiàn)金貸業(yè)務(wù)存在不當催收、畸高利率等負面信息，141號文對其進行了限制。考慮到房抵貸具有幫助中小企業(yè)融資和支持個人生活消費的合規(guī)性的一面，應該不會像現(xiàn)金貸一樣受到很嚴格的監(jiān)管。根據(jù)監(jiān)管要求，不得將貸款資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、購房、房地產(chǎn)投資等類投資。為迎合監(jiān)管形勢和控制資金用途，信托公司開展房抵貸時，需要嚴格審核借款人的信用風險，盡量與有信貸經(jīng)驗的助貸機構(gòu)合作，同時，要求借款人提供資金用途的轉(zhuǎn)賬憑證、銀行流水、發(fā)票和購銷合同等原始憑證。信托房抵貸主要業(yè)務(wù)模式信托公司開展房抵貸的主要業(yè)務(wù)模式，其一是流貸模式。信托公司作為房抵貸業(yè)務(wù)的資金供給方，可通過信托貸款方式直接向合作對手提供流動資金，由合作對手發(fā)放房抵貸。根據(jù)141號文的規(guī)定，合作對手一般是消費金融公司或網(wǎng)絡(luò)小貸等有放貸業(yè)務(wù)資質(zhì)的機構(gòu)。截至2017年底，國內(nèi)共有約26家消費金融公司和249家網(wǎng)絡(luò)小貸，大約有21家消費金融公司都是銀行系的，難以接受較高成本，只有約5家民營的消費金融公司和部分網(wǎng)絡(luò)小貸可通過信托公司進行融資。第二種模式是助貸模式。相比流貸模式，信托公司通過助貸模式可開展的房抵貸業(yè)務(wù)較多，助貸模式一般是指信托公司與助貸機構(gòu)合作，信托公司提供資金，助貸機構(gòu)提供借款人，風險與收益雙方協(xié)商，助貸模式的房抵貸業(yè)務(wù)大致可分兩類。其中，一類是擔保模式。該模式是助貸機構(gòu)為信托公司推薦借款人，信托公司負責審核、審批推薦的借款人，助貸機構(gòu)的關(guān)聯(lián)公司/指定的第三方/合作的擔保公司/房地產(chǎn)公司等為每筆貸款提供擔保。該模式下，要求助貸機構(gòu)具有房抵貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗，更要求擔保人具有一定的擔保實力。若借款人本息發(fā)生逾期，助貸機構(gòu)或擔保人不履行差補、受讓或置換逾期貸款的情況下，擔保人需履行擔保代償義務(wù)。另一類是信用保證保險模式。該模式是助貸機構(gòu)為信托公司推薦借款人，信托公司發(fā)放貸款，信托公司或借款人向保險公司為每筆貸款投信用保證保險，若借款人不償還貸款本息，需要保險公司賠付。信用保證保險包括信用保險和保證保險，分別由債權(quán)人和債務(wù)人投保和繳納保費。房屋抵押貸款如果走銀行的話利息是5.5厘-8厘，這個是月利息，但是銀行要求比較高，要求的條件也高，流程一般是這樣的，先要看過你的房產(chǎn)三證的復印件，再要實地看房的，如果可以做的話你需要提供房產(chǎn)三證，結(jié)婚證（單身提供單身證明），身份證，銀行的話還要看你的負債情況和信用報告，再去房管局去做個他項權(quán)證就可以下款了，下款時間一般在20天以內(nèi)。 房產(chǎn)證抵押貸款利息：一年期是6%。五年以上銀行貸款基準利率為6.14%。十年的是6.55%。貸款額度，是依照住房評估總價的60%-70%（各家銀行不一樣）。房產(chǎn)抵押貸款前提是該住房貸款還清，無抵押，有房產(chǎn)證，契稅證明和土地證。有房產(chǎn)證登記人本人和配偶一起持有各自身份證，戶口本，結(jié)婚證，以及上述住房三證，以及各自收入情況證明，本次貸款用途的證明到本地商業(yè)銀行咨詢辦理住房抵押貸款申請手續(xù)。為什么要嚴查“房抵貸” 房抵貸的資金是不能用于買房的，這也是嚴查“房抵貸”的基礎(chǔ)。那么，為什么其中不少資金還是流向購房了呢？房抵貸由于利率高，放款金額少，期限短，能將收益提高20%-30%，對于銀行來講，這筆買賣更為劃算，從內(nèi)在動力看銀行會存在監(jiān)管不力的潛在可能性。而且由于銀行與中介在受托支付上發(fā)明多種規(guī)避之道，銀行難以對貸款去向進行監(jiān)督。所以在這樣的情況下，加上今年整個房地產(chǎn)市場的情況，就出現(xiàn)了大規(guī)模“房抵貸”資金流入樓市的現(xiàn)象?！胺康仲J”資金大規(guī)模進入樓市，其實就是把本來就是貸款買來的住房再次抵押貸款，由于降低了購房和首付門檻，實質(zhì)上是一種加杠桿行為，其風險可想而知。如果循環(huán)往復抵押買房，整個社會經(jīng)濟金融風險將無窮大，一旦一個環(huán)節(jié)資金鏈條斷裂，那么必將引爆金融風險。而且“房抵貸”還讓還款能力不足的人進入了房地產(chǎn)市場，一旦房地產(chǎn)市場走勢逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商賣完房套現(xiàn)離場，這些還款能力不足的人就有可能產(chǎn)生違約風險，從而造成金融機構(gòu)壞賬，并可能帶來系統(tǒng)性金融風險。到，目前招商銀行、華夏銀行、江蘇銀行以及建設(shè)銀行的個別支行目前已經(jīng)暫停消費貸的辦理，合銀監(jiān)會1月13日發(fā)布的關(guān)于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知的要求，重點檢查是否違反信貸政策、違反房地產(chǎn)行業(yè)政策，嚴查將綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等?！皬亩嗉毅y行同時貸款變得更困難，銀行會對個人的還貸能力做嚴格甄別。”一位銀行工作人員告訴記者，“目前所有貸出去的錢，我們每一筆都會查，比如一些消費貸款的用戶貸到錢之后，轉(zhuǎn)到自己朋友的賬戶，再轉(zhuǎn)回自己的另一個賬戶用于買房，兩三筆進出賬的追蹤我們是查得到的?！倍@種消費貸款用于買房的情況一旦查實，銀行會馬上要求用戶還清貸款并凍結(jié)他的額度，如果無法按時還清則根據(jù)接待協(xié)議上約定的，做違約處理還會記入個人的征信記錄。同時，銀監(jiān)會也在針對各個房企的賬戶進行監(jiān)管。知情人士透露：“銀監(jiān)會會從房產(chǎn)商的賬戶往回查，看看是不是有款項是從銀行消費貸款的口子流出后，倒了幾手之后流入樓市?！北径嗽鴪蟮溃胁簧儋彿空咄ㄟ^“房抵貸”獲取資金，流入樓市，通過全款付清在購買熱門樓盤時占據(jù)優(yōu)勢。此外，還有購房者通過信用貸，以湊足首付款。 而個人消費貸款，不管是信用貸款還是抵押貸款，其實都是嚴禁用于購房的。2016年中信銀行個人房產(chǎn)抵押貸款申請流程 中信銀行個人房產(chǎn)抵押貸款是以自然人為對象發(fā)放的個人房產(chǎn)抵押作為擔保的且用途合法的人民幣貸款。單筆貸款金額起點不低于5萬元，最高一般不超過100萬元，貸款期限最短一年，最長十年。利率根據(jù)中國人民銀行公布的貸款利率檔次和浮動幅度執(zhí)行。 中信銀行個人房產(chǎn)抵押貸款流程 （1） 借款人提交借款申請材料，并填寫貸款申請表。 （2） 借款人在銀行開立用以還本付息的活期儲蓄賬戶或中信卡戶。 （3） 銀行將對抵押物的狀況進行調(diào)查，并指定評估機構(gòu)對抵押物進行價值評估。 （4） 銀行將對借款人的借款用途、資信情況、還款能力和還款資金來源進行審查，決定是否批準貸款。 （5）借款人貸款獲得批準后，我行將與借款人及抵押人簽訂借款合同、抵押合同等法律文件，并在借款人及抵押人的協(xié)助下，辦理 抵押物登記、抵押物保險、合同公正等手續(xù)。 （5） 上述手續(xù)辦理完畢后，我行根據(jù)借款人的付款指令將貸款撥至借款人的儲蓄賬戶或借款人指定的賬戶中。 （6） 借款人按借款合同約定的期限，在我行的任何一個營業(yè)網(wǎng)點，將每期應償