向商業(yè)地產進軍2.doc

向商業(yè)地產進軍-高俊川 2009年11月16日，專注住宅地產開發(fā)的龍頭老大哥萬科宣布，萬科要進軍商業(yè)地產，并且未來開發(fā)持有型性商業(yè)物業(yè)要占到總開發(fā)的20%。2010年3月，萬科以10億元拍得東莞商業(yè)地產項目。2010年5月26日，萬科同世界百強酒店企業(yè)君瀾集團簽約，在武漢萬科城項目打造高端酒店，攜手進軍高端商業(yè)地產市場。大連萬達集團，于2001年轉型商業(yè)地產開發(fā)，現(xiàn)成達持有型物業(yè)面積達1000萬平米，萬達集團現(xiàn)已成為亞洲最大的專注于商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)。萬達集團在2010年以56.9億名單中國房地產企業(yè)第一季度銷售額第九名。中糧地產正在全國布局大悅城，計劃在全國在布局20多個大悅城，未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產項目投資總規(guī)模將超過700億元，總面積約800萬平方米。中糧集團正在高調大力發(fā)展商業(yè)地產。萬通地產，計劃在十年內，商業(yè)地產開發(fā)在占到其總業(yè)務的30%。龍湖地產計劃在未來5年，龍湖商業(yè)將增持200萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)，躋身主流商業(yè)地產開發(fā)商行列。 除以上企業(yè)外，還有合生、雅居樂、金融街、富力、復地等多家企業(yè)宣布要進軍房地產市場。 以上信息表明，房地產企業(yè)在近期大舉進軍商業(yè)地產開發(fā)，之所以如此大致有以下幾點原因：一、投資回報率高、收益穩(wěn)定商業(yè)行為是以逐利為目標的行為，住宅開發(fā)商轉商業(yè)地產開發(fā)，從其根本來說也是一個利字。商業(yè)地產，尤其是長期持有型物業(yè)，其長期持有回報率要遠遠高于住宅開發(fā)的。如果住宅投資回報是短、頻、快的話，那么商業(yè)地產回報則是長、慢、緩商業(yè)地產開發(fā)，屬于長期投資的范圍。長期投資必然會帶來高額的回報。如萬達計劃到2012年開業(yè)80個萬達廣場，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入預計超過80億元，僅此一項基本上就是一個較大房地產開發(fā)的年營業(yè)額；并且這一回報隨時間的推移，這一租金還將進一步的提高，甚至是成倍的增長。另外，持有型物業(yè)在收數年租金后，持有型物業(yè)可以獲得物業(yè)增值，可以將其出售，將會獲得遠遠高于非持有型物業(yè)的大筆現(xiàn)金。香港地產企業(yè)如，新世界，和記黃埔、保龍倉等，巨型地產開發(fā)企業(yè)，都持有相當大的高的商業(yè)物業(yè)，并且這些物業(yè)投資的收入已經占了其地產收入的相當大的份額。這種長期的投資開發(fā)回報還呈現(xiàn)出穩(wěn)定的特征。可以為企業(yè)提供源源不斷的資金回報。以上這兩點正是住宅開發(fā)所不具有的特性。因此從短期看，住宅地產開發(fā)有利于提高資金周轉周期，但是從物業(yè)持有回報率來看，商業(yè)地產開發(fā)回報要遠遠高于住宅地產的開發(fā)?！耙粋€商鋪養(yǎng)三代”就是這個道理，用一個比喻的話，開發(fā)住宅物業(yè)是“挑水”的話，那么開發(fā)商業(yè)物業(yè)就是“挖井”了，短時間看，挑水的時間要比挖井少，但是一但井挖好后，可以吃一輩子的水，無限量的水。從長遠來看，住宅地產商進軍商業(yè)地產市場還是處于看好商業(yè)地產的投資回報率及穩(wěn)定的收益。二、房地產政策中國的住宅房地產的消費市場一直有兩支力量影響，一支自住，另一支為投資。由于房地產市場提供的產品一直處于供不應求的狀態(tài)下，住宅產品成為一種稀缺品。因為稀缺品在未來一定會升值的，于是有剩余資金的人會將資金投向房地產市場，于是產生中國形成了一支非常強大的投資性購房力量。而當這種投資性購房過大的時候，就會形成地產泡沫，為了維護房地產市場的健康發(fā)展，政府必然在這時抑制投資性購房。當住宅投資被抑制之后，這些投資客們必然將手中的熱錢，投向同樣具有增值保值功能的商業(yè)地產。而商業(yè)地產本來就是針對投資的地產產品，在此情況下，必然會產生對商業(yè)地產大發(fā)展的預期，因此開發(fā)商也會加大對商業(yè)地產的投入，轉身商業(yè)地產的開發(fā)。因此在政府抑制投資住宅物業(yè)的情況下，房地產開發(fā)商也自然會轉身商業(yè)地產的開發(fā)。三、房地產發(fā)展的趨勢區(qū)域運營房地產的發(fā)展趨勢會要求房地產開發(fā)商要向區(qū)域運營商，城市運營商轉變。這種角色的轉變下，房地產開發(fā)商必然要進行商業(yè)地產開發(fā)，懂得房地產開發(fā)的規(guī)律。在市場經濟的條件下，中國的住宅產業(yè)中的主體實現(xiàn)了由“住宅建筑商”向“房地產開發(fā)商”的轉變，那么地城市運營的條件下，“房地產開發(fā)商”必然要向“城市運營商”轉變。顧名思義，房地產開發(fā)商主要是針對單種屬性項目運作，實現(xiàn)某種特定的功能，如實現(xiàn)居住功能、購物功能、娛樂等。其目標明確，單一，運作較為簡單。而城市運營商，則主要指的是區(qū)域運營，是單種屬性項目的延伸，從大盤開向區(qū)域經濟、區(qū)域開發(fā)延伸，對某一區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，要實現(xiàn)一個區(qū)域發(fā)展所具備的所有功能，城市運營使區(qū)域具備區(qū)域發(fā)展所需的所有要素，設施，功能等，要科學的處理區(qū)域的居住、辦公、購物、娛樂、教育、交通的關系。區(qū)域運營商不僅要建住宅，還要建購物中心，要學校，建辦公樓，要完善交通設施，要建娛樂設施等。因此在房地產開發(fā)日益向區(qū)域運營、城市運營的趨勢下，房地產開發(fā)商必然要發(fā)展商業(yè)地產，只有這樣才符合未來房地產開發(fā)商的社會角色，符合房地產開發(fā)的趨勢。四、階段性住商倒掛商業(yè)物業(yè)，以其優(yōu)越的地理位置，良好的內部設施及裝修，其回報值應遠遠高于住宅的。但在09年至今出現(xiàn)了一種“住商倒掛”的現(xiàn)象，即商用物業(yè)沒有住宅物業(yè)的價格高，以前是早就聽說了面粉比面包貴，可現(xiàn)在黃金也比面包貴了。據首佳觀察統(tǒng)計，09年111月，北京市商用物業(yè)價格最高的區(qū)域為燕莎和CBD區(qū)域，兩區(qū)域的價格在3.5萬左右。而CBD區(qū)域或燕莎區(qū)域的住宅項目已經達到5萬或6萬的水平了。如CBD核心區(qū)域的遠洋光華國際售價大約是3萬左右，而CBD的首創(chuàng)禧瑞都已經達到了6萬元。在正常的情況下，商用物業(yè)就是住宅物業(yè)1.5倍左右，而現(xiàn)在住宅物業(yè)反而是商用物業(yè)的1.5倍了，可以說房地產市場已經出現(xiàn)了嚴重的住商倒掛現(xiàn)象。于是大量的房地產企業(yè)為了獲得更大的利潤，將商用物業(yè)改為住宅物業(yè)，同時房地產市場上出現(xiàn)了大量LOFT50年產權的住宅物業(yè)。在此形勢，商用物業(yè)的價值洼地則愈顯突出。在此價值洼地的突顯下，開發(fā)商轉身商業(yè)地產的開發(fā)，成為必然趨勢。五、大型房地產企業(yè)所處的發(fā)展階段房地產行業(yè)是個資本密集型行業(yè)，而商業(yè)地產開發(fā)，則是資本密集型行業(yè)中的資本密集型行業(yè)。房地產住宅運作一個項目需要數十幾億、或十億的資金，由于住宅地產以售為主，并且是期房銷售，所以這些資金經過兩年或三年就可以連本帶利完全收回。而商業(yè)地產則不然，商業(yè)地產主要是現(xiàn)房租賃為主，每個項目十幾億數十億資金，只有建成之后，在理論上，才僅僅開始收成本。而在實際過程中，每個商業(yè)項目都有較長的養(yǎng)商期，養(yǎng)商期少二年，所以商業(yè)地產產生價值至少也要35年才開始產生價值，并且這只是個開始，如要全部收回成本那就需要更長時間了。如果一個公司投資20億開發(fā)了一個商業(yè)項目，可能收回成本要五六年，或者更長時間。如果一個同時運作5個項目，那么就需要100億元，那么要收回100億元要到5年之后。這就對商業(yè)地產開發(fā)商的企業(yè)的資金實力有很高的要求，一般資金實力較小的企業(yè)是沒有能力進行大規(guī)模的商業(yè)地產開發(fā)的。而當下我國的大型房地產企業(yè)，經過多年發(fā)展，這些企業(yè)的規(guī)模已經達到數百億甚至上千億的資產規(guī)模，已經完全具備了大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產的實力，他們進軍商業(yè)房地產市場也是他們達到了一定的發(fā)展階段自然所致。因此近期大規(guī)模進軍商業(yè)地產的地產企業(yè)，大都是國內知名大型房地產企業(yè)。另一方面，當企業(yè)發(fā)展一定階段后，其發(fā)展戰(zhàn)備必然會由快速擴張向穩(wěn)健發(fā)展轉變，即由求快向求穩(wěn)轉變。而我國房地產企業(yè)經過20多年的快速發(fā)展，房地產企業(yè)在中國企業(yè)中已經占有舉足輕重的地位，大型房地產開發(fā)企業(yè)成千億資產不在少數。因此中國大型房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略應注重企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性、可持續(xù)性、長期性。而發(fā)展以持有型物業(yè)為主的商業(yè)地產，自然成為當下大型房地產開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)備目標，香港的地產大鱷無一不是持有大量商業(yè)物業(yè)，獲得穩(wěn)定的收益回報。因此進軍商業(yè)地產也是出于房地產企業(yè)的戰(zhàn)略考慮。六、住宅地產競爭已達到白熾化。中國房地產最早發(fā)展的是住宅房地產，房地產商在住宅地產上相互廝殺二十幾年了，這二十幾年的廝殺已使住宅地產領域的競爭異常激烈。尤其是土地市場實行招拍掛后，住宅市場的競爭達到了白熾化的狀態(tài)，開發(fā)商為了掙得一塊土地打破了頭，也致使土地市場地王頻現(xiàn)，出現(xiàn)了面粉比面包貴的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)也使開發(fā)商的風險達到了空前的水平。相對于住宅地產市場競爭的空前激烈，商業(yè)地產市場的競爭則要緩和的多。在商用土地市場上甚至出現(xiàn)了，商業(yè)土地價格比住宅價格低的現(xiàn)象，商用土地流拍上頻現(xiàn)。也使商業(yè)地產市場出現(xiàn)“住商倒掛”的現(xiàn)象，之所以產生這種現(xiàn)象，是因此商業(yè)地產市場遠遠沒有住宅市場競爭程度。激烈的住宅房地產市場不僅不會降低住宅價格，反而會催生更高的房價，助長房地產泡沫。這種激烈同樣也會使開發(fā)商支付高額的土地出讓金，降低開發(fā)利潤，更主要的地價上漲會大大增大項目開發(fā)的風險，一旦市場沒有向預期的方向發(fā)展，開發(fā)商將會因為此項目陷入經營困境，甚至是崩潰的邊緣。窮則變、變則通、通則久，過于激烈的住宅房地產市場必然使，住宅開發(fā)商轉向溫和的商業(yè)地產開發(fā)，商業(yè)地產競爭對手少，發(fā)展空間巨大，商機無限。因此競爭激烈的住宅地產開發(fā)市場必然導致開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產市場。七、商業(yè)地產與住宅地產可以優(yōu)勢互補，降低企業(yè)經營風險中國房地產市場是最容易受政府影響的，是政策型樓市，尤其是住宅房地產市場關系到國計民生，住宅房地產市場是政府監(jiān)管的重要對象，國家的多次宏觀調控都是劍指房地產。每次宏觀調控，對房地產企業(yè)來說的都是生死攸關，輕則房地產企業(yè)利潤減少，重則房地產企業(yè)傾家蕩產，粉身碎骨，多少企業(yè)在宏觀調控的大潮中破產自亡。住宅地產發(fā)展的影響因素主要是國家的經濟政策，縱看國家的歷次宏觀調控都是在經濟投資過熱，或房地產市場過快，造成房價過高時，鋼劍出鞘的?？傮w總則是，過熱或房價過高時打壓，經濟低迷時支持。住宅房地產開發(fā)帶有極大的不穩(wěn)定性，和風險性。而商業(yè)地產則受經濟政策影響較小，其主要影響因此為，國家宏觀經濟走勢。從二十幾年的房地產發(fā)展來看，國家對商業(yè)地產是即沒有明確的支持，也沒有過的抑制，一直幾乎沒有受經濟政策的影響。另外，商用物業(yè)建成后，可以得到源源不斷的豐厚資金回報，非常穩(wěn)定，可以說是一朝種樹，十年乘涼。因此商業(yè)地產帶有極大穩(wěn)定性。另外，當宏觀經濟過熱時，國家抑制地產投資，住宅房地產企業(yè)利潤則會降低，而此是商業(yè)地產由于處于經濟的快速發(fā)展時期，則可以得到好的發(fā)展。而當國家經濟低迷的時期，國家自然會支持房地產開發(fā)，支持房地產信貸，發(fā)展房地產業(yè)，把房地產業(yè)作為經濟發(fā)展的增長點，拉動經濟增長，住宅房地產業(yè)首當其沖。因此住宅地產與商業(yè)地產發(fā)展最佳正好相錯。當房地產市場發(fā)展態(tài)勢較好的時，有住宅地產實現(xiàn)公司的快速發(fā)展，當市場低迷時，商業(yè)地產可以獲得穩(wěn)定豐厚了資金，使企業(yè)渡過難關。住宅地產，資金周轉周期短，資金利用率高，發(fā)展住宅地產開發(fā)有利于公司快速擴張。發(fā)展商業(yè)地產，收益求穩(wěn)，有利于企業(yè)長期收益，屬厚積薄發(fā)。并且住宅地產與商業(yè)地產發(fā)展最佳最相錯，因此住宅地產和商業(yè)地產可以形成優(yōu)勢互補，平衡發(fā)展，降低企業(yè)經營風險，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。因此在市場低迷的當下，使房地產企業(yè)更加清醒地意識到發(fā)展商業(yè)地產的重要性，住宅房地產企業(yè)轉身商業(yè)地產開發(fā)就更加不足為奇了。八、土地成本越來越高，以持有型物業(yè)為主的商業(yè)地產開發(fā)可以，可以實現(xiàn)少拿地，多受益的目標。自從實行土地市場招拍掛以后，土地成本在房地產開發(fā)中成本大增加，開發(fā)商在爭地過程中打的頭破血流，一些企業(yè)冒著極大的風險拿下一個個的地王。一方面使土地成本增加，開發(fā)風險增大，另一方面，土地日益減少，獲得土地的難度加大，土地出讓金預付比例提高至50%更加加劇了開發(fā)商拿地的難度。在此情況下，高效利用有限高價土地，開發(fā)商用物業(yè)長期持有成為一個不錯的出路。因此，在地王頻出2009年，土地難得，則加快了住宅地產開發(fā)向商業(yè)地產開發(fā)的轉型的速度。九、房地產企業(yè)當下資金充足2009年至2010年第一季度，應當是中國房地產企業(yè)的一個黃金期，這段時間房價應當是翻一倍，部分區(qū)域房價翻了兩倍，房地產開發(fā)商可以說是賺的是盆滿缽滿，開發(fā)商的營業(yè)收入也達到歷史的最高峰，龍頭老大哥達到600多億，綠城地產也上了500