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向商業(yè)地產進軍-高俊川 2009年11月16日,專注住宅地產開發(fā)的龍頭老大哥萬科宣布,萬科要進軍商業(yè)地產,并且未來開發(fā)持有型性商業(yè)物業(yè)要占到總開發(fā)的20%。2010年3月,萬科以10億元拍得東莞商業(yè)地產項目。2010年5月26日,萬科同世界百強酒店企業(yè)君瀾集團簽約,在武漢萬科城項目打造高端酒店,攜手進軍高端商業(yè)地產市場。大連萬達集團,于2001年轉型商業(yè)地產開發(fā),現(xiàn)成達持有型物業(yè)面積達1000萬平米,萬達集團現(xiàn)已成為亞洲最大的專注于商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)。萬達集團在2010年以56.9億名單中國房地產企業(yè)第一季度銷售額第九名。中糧地產正在全國布局大悅城,計劃在全國在布局20多個大悅城,未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產項目投資總規(guī)模將超過700億元,總面積約800萬平方米。中糧集團正在高調大力發(fā)展商業(yè)地產。萬通地產,計劃在十年內,商業(yè)地產開發(fā)在占到其總業(yè)務的30%。龍湖地產計劃在未來5年,龍湖商業(yè)將增持200萬平方米以上的商業(yè)物業(yè),躋身主流商業(yè)地產開發(fā)商行列。 除以上企業(yè)外,還有合生、雅居樂、金融街、富力、復地等多家企業(yè)宣布要進軍房地產市場。 以上信息表明,房地產企業(yè)在近期大舉進軍商業(yè)地產開發(fā),之所以如此大致有以下幾點原因:一、投資回報率高、收益穩(wěn)定商業(yè)行為是以逐利為目標的行為,住宅開發(fā)商轉商業(yè)地產開發(fā),從其根本來說也是一個利字。商業(yè)地產,尤其是長期持有型物業(yè),其長期持有回報率要遠遠高于住宅開發(fā)的。如果住宅投資回報是短、頻、快的話,那么商業(yè)地產回報則是長、慢、緩商業(yè)地產開發(fā),屬于長期投資的范圍。長期投資必然會帶來高額的回報。如萬達計劃到2012年開業(yè)80個萬達廣場,持有收租物業(yè)面積1200萬平方米,年租金總收入預計超過80億元,僅此一項基本上就是一個較大房地產開發(fā)的年營業(yè)額;并且這一回報隨時間的推移,這一租金還將進一步的提高,甚至是成倍的增長。另外,持有型物業(yè)在收數年租金后,持有型物業(yè)可以獲得物業(yè)增值,可以將其出售,將會獲得遠遠高于非持有型物業(yè)的大筆現(xiàn)金。香港地產企業(yè)如,新世界,和記黃埔、保龍倉等,巨型地產開發(fā)企業(yè),都持有相當大的高的商業(yè)物業(yè),并且這些物業(yè)投資的收入已經占了其地產收入的相當大的份額。這種長期的投資開發(fā)回報還呈現(xiàn)出穩(wěn)定的特征。可以為企業(yè)提供源源不斷的資金回報。以上這兩點正是住宅開發(fā)所不具有的特性。因此從短期看,住宅地產開發(fā)有利于提高資金周轉周期,但是從物業(yè)持有回報率來看,商業(yè)地產開發(fā)回報要遠遠高于住宅地產的開發(fā)?!耙粋€商鋪養(yǎng)三代”就是這個道理,用一個比喻的話,開發(fā)住宅物業(yè)是“挑水”的話,那么開發(fā)商業(yè)物業(yè)就是“挖井”了,短時間看,挑水的時間要比挖井少,但是一但井挖好后,可以吃一輩子的水,無限量的水。從長遠來看,住宅地產商進軍商業(yè)地產市場還是處于看好商業(yè)地產的投資回報率及穩(wěn)定的收益。二、房地產政策中國的住宅房地產的消費市場一直有兩支力量影響,一支自住,另一支為投資。由于房地產市場提供的產品一直處于供不應求的狀態(tài)下,住宅產品成為一種稀缺品。因為稀缺品在未來一定會升值的,于是有剩余資金的人會將資金投向房地產市場,于是產生中國形成了一支非常強大的投資性購房力量。而當這種投資性購房過大的時候,就會形成地產泡沫,為了維護房地產市場的健康發(fā)展,政府必然在這時抑制投資性購房。當住宅投資被抑制之后,這些投資客們必然將手中的熱錢,投向同樣具有增值保值功能的商業(yè)地產。而商業(yè)地產本來就是針對投資的地產產品,在此情況下,必然會產生對商業(yè)地產大發(fā)展的預期,因此開發(fā)商也會加大對商業(yè)地產的投入,轉身商業(yè)地產的開發(fā)。因此在政府抑制投資住宅物業(yè)的情況下,房地產開發(fā)商也自然會轉身商業(yè)地產的開發(fā)。三、房地產發(fā)展的趨勢區(qū)域運營房地產的發(fā)展趨勢會要求房地產開發(fā)商要向區(qū)域運營商,城市運營商轉變。這種角色的轉變下,房地產開發(fā)商必然要進行商業(yè)地產開發(fā),懂得房地產開發(fā)的規(guī)律。在市場經濟的條件下,中國的住宅產業(yè)中的主體實現(xiàn)了由“住宅建筑商”向“房地產開發(fā)商”的轉變,那么地城市運營的條件下,“房地產開發(fā)商”必然要向“城市運營商”轉變。顧名思義,房地產開發(fā)商主要是針對單種屬性項目運作,實現(xiàn)某種特定的功能,如實現(xiàn)居住功能、購物功能、娛樂等。其目標明確,單一,運作較為簡單。而城市運營商,則主要指的是區(qū)域運營,是單種屬性項目的延伸,從大盤開向區(qū)域經濟、區(qū)域開發(fā)延伸,對某一區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一布局,要實現(xiàn)一個區(qū)域發(fā)展所具備的所有功能,城市運營使區(qū)域具備區(qū)域發(fā)展所需的所有要素,設施,功能等,要科學的處理區(qū)域的居住、辦公、購物、娛樂、教育、交通的關系。區(qū)域運營商不僅要建住宅,還要建購物中心,要學校,建辦公樓,要完善交通設施,要建娛樂設施等。因此在房地產開發(fā)日益向區(qū)域運營、城市運營的趨勢下,房地產開發(fā)商必然要發(fā)展商業(yè)地產,只有這樣才符合未來房地產開發(fā)商的社會角色,符合房地產開發(fā)的趨勢。四、階段性住商倒掛商業(yè)物業(yè),以其優(yōu)越的地理位置,良好的內部設施及裝修,其回報值應遠遠高于住宅的。但在09年至今出現(xiàn)了一種“住商倒掛”的現(xiàn)象,即商用物業(yè)沒有住宅物業(yè)的價格高,以前是早就聽說了面粉比面包貴,可現(xiàn)在黃金也比面包貴了。據首佳觀察統(tǒng)計,09年111月,北京市商用物業(yè)價格最高的區(qū)域為燕莎和CBD區(qū)域,兩區(qū)域的價格在3.5萬左右。而CBD區(qū)域或燕莎區(qū)域的住宅項目已經達到5萬或6萬的水平了。如CBD核心區(qū)域的遠洋光華國際售價大約是3萬左右,而CBD的首創(chuàng)禧瑞都已經達到了6萬元。在正常的情況下,商用物業(yè)就是住宅物業(yè)1.5倍左右,而現(xiàn)在住宅物業(yè)反而是商用物業(yè)的1.5倍了,可以說房地產市場已經出現(xiàn)了嚴重的住商倒掛現(xiàn)象。于是大量的房地產企業(yè)為了獲得更大的利潤,將商用物業(yè)改為住宅物業(yè),同時房地產市場上出現(xiàn)了大量LOFT50年產權的住宅物業(yè)。在此形勢,商用物業(yè)的價值洼地則愈顯突出。在此價值洼地的突顯下,開發(fā)商轉身商業(yè)地產的開發(fā),成為必然趨勢。五、大型房地產企業(yè)所處的發(fā)展階段房地產行業(yè)是個資本密集型行業(yè),而商業(yè)地產開發(fā),則是資本密集型行業(yè)中的資本密集型行業(yè)。房地產住宅運作一個項目需要數十幾億、或十億的資金,由于住宅地產以售為主,并且是期房銷售,所以這些資金經過兩年或三年就可以連本帶利完全收回。而商業(yè)地產則不然,商業(yè)地產主要是現(xiàn)房租賃為主,每個項目十幾億數十億資金,只有建成之后,在理論上,才僅僅開始收成本。而在實際過程中,每個商業(yè)項目都有較長的養(yǎng)商期,養(yǎng)商期少二年,所以商業(yè)地產產生價值至少也要35年才開始產生價值,并且這只是個開始,如要全部收回成本那就需要更長時間了。如果一個公司投資20億開發(fā)了一個商業(yè)項目,可能收回成本要五六年,或者更長時間。如果一個同時運作5個項目,那么就需要100億元,那么要收回100億元要到5年之后。這就對商業(yè)地產開發(fā)商的企業(yè)的資金實力有很高的要求,一般資金實力較小的企業(yè)是沒有能力進行大規(guī)模的商業(yè)地產開發(fā)的。而當下我國的大型房地產企業(yè),經過多年發(fā)展,這些企業(yè)的規(guī)模已經達到數百億甚至上千億的資產規(guī)模,已經完全具備了大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產的實力,他們進軍商業(yè)房地產市場也是他們達到了一定的發(fā)展階段自然所致。因此近期大規(guī)模進軍商業(yè)地產的地產企業(yè),大都是國內知名大型房地產企業(yè)。另一方面,當企業(yè)發(fā)展一定階段后,其發(fā)展戰(zhàn)備必然會由快速擴張向穩(wěn)健發(fā)展轉變,即由求快向求穩(wěn)轉變。而我國房地產企業(yè)經過20多年的快速發(fā)展,房地產企業(yè)在中國企業(yè)中已經占有舉足輕重的地位,大型房地產開發(fā)企業(yè)成千億資產不在少數。因此中國大型房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略應注重企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性、可持續(xù)性、長期性。而發(fā)展以持有型物業(yè)為主的商業(yè)地產,自然成為當下大型房地產開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)備目標,香港的地產大鱷無一不是持有大量商業(yè)物業(yè),獲得穩(wěn)定的收益回報。因此進軍商業(yè)地產也是出于房地產企業(yè)的戰(zhàn)略考慮。六、住宅地產競爭已達到白熾化。中國房地產最早發(fā)展的是住宅房地產,房地產商在住宅地產上相互廝殺二十幾年了,這二十幾年的廝殺已使住宅地產領域的競爭異常激烈。尤其是土地市場實行招拍掛后,住宅市場的競爭達到了白熾化的狀態(tài),開發(fā)商為了掙得一塊土地打破了頭,也致使土地市場地王頻現(xiàn),出現(xiàn)了面粉比面包貴的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象的出現(xiàn)也使開發(fā)商的風險達到了空前的水平。相對于住宅地產市場競爭的空前激烈,商業(yè)地產市場的競爭則要緩和的多。在商用土地市場上甚至出現(xiàn)了,商業(yè)土地價格比住宅價格低的現(xiàn)象,商用土地流拍上頻現(xiàn)。也使商業(yè)地產市場出現(xiàn)“住商倒掛”的現(xiàn)象,之所以產生這種現(xiàn)象,是因此商業(yè)地產市場遠遠沒有住宅市場競爭程度。激烈的住宅房地產市場不僅不會降低住宅價格,反而會催生更高的房價,助長房地產泡沫。這種激烈同樣也會使開發(fā)商支付高額的土地出讓金,降低開發(fā)利潤,更主要的地價上漲會大大增大項目開發(fā)的風險,一旦市場沒有向預期的方向發(fā)展,開發(fā)商將會因為此項目陷入經營困境,甚至是崩潰的邊緣。窮則變、變則通、通則久,過于激烈的住宅房地產市場必然使,住宅開發(fā)商轉向溫和的商業(yè)地產開發(fā),商業(yè)地產競爭對手少,發(fā)展空間巨大,商機無限。因此競爭激烈的住宅地產開發(fā)市場必然導致開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產市場。七、商業(yè)地產與住宅地產可以優(yōu)勢互補,降低企業(yè)經營風險中國房地產市場是最容易受政府影響的,是政策型樓市,尤其是住宅房地產市場關系到國計民生,住宅房地產市場是政府監(jiān)管的重要對象,國家的多次宏觀調控都是劍指房地產。每次宏觀調控,對房地產企業(yè)來說的都是生死攸關,輕則房地產企業(yè)利潤減少,重則房地產企業(yè)傾家蕩產,粉身碎骨,多少企業(yè)在宏觀調控的大潮中破產自亡。住宅地產發(fā)展的影響因素主要是國家的經濟政策,縱看國家的歷次宏觀調控都是在經濟投資過熱,或房地產市場過快,造成房價過高時,鋼劍出鞘的??傮w總則是,過熱或房價過高時打壓,經濟低迷時支持。住宅房地產開發(fā)帶有極大的不穩(wěn)定性,和風險性。而商業(yè)地產則受經濟政策影響較小,其主要影響因此為,國家宏觀經濟走勢。從二十幾年的房地產發(fā)展來看,國家對商業(yè)地產是即沒有明確的支持,也沒有過的抑制,一直幾乎沒有受經濟政策的影響。另外,商用物業(yè)建成后,可以得到源源不斷的豐厚資金回報,非常穩(wěn)定,可以說是一朝種樹,十年乘涼。因此商業(yè)地產帶有極大穩(wěn)定性。另外,當宏觀經濟過熱時,國家抑制地產投資,住宅房地產企業(yè)利潤則會降低,而此是商業(yè)地產由于處于經濟的快速發(fā)展時期,則可以得到好的發(fā)展。而當國家經濟低迷的時期,國家自然會支持房地產開發(fā),支持房地產信貸,發(fā)展房地產業(yè),把房地產業(yè)作為經濟發(fā)展的增長點,拉動經濟增長,住宅房地產業(yè)首當其沖。因此住宅地產與商業(yè)地產發(fā)展最佳正好相錯。當房地產市場發(fā)展態(tài)勢較好的時,有住宅地產實現(xiàn)公司的快速發(fā)展,當市場低迷時,商業(yè)地產可以獲得穩(wěn)定豐厚了資金,使企業(yè)渡過難關。住宅地產,資金周轉周期短,資金利用率高,發(fā)展住宅地產開發(fā)有利于公司快速擴張。發(fā)展商業(yè)地產,收益求穩(wěn),有利于企業(yè)長期收益,屬厚積薄發(fā)。并且住宅地產與商業(yè)地產發(fā)展最佳最相錯,因此住宅地產和商業(yè)地產可以形成優(yōu)勢互補,平衡發(fā)展,降低企業(yè)經營風險,實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。因此在市場低迷的當下,使房地產企業(yè)更加清醒地意識到發(fā)展商業(yè)地產的重要性,住宅房地產企業(yè)轉身商業(yè)地產開發(fā)就更加不足為奇了。八、土地成本越來越高,以持有型物業(yè)為主的商業(yè)地產開發(fā)可以,可以實現(xiàn)少拿地,多受益的目標。自從實行土地市場招拍掛以后,土地成本在房地產開發(fā)中成本大增加,開發(fā)商在爭地過程中打的頭破血流,一些企業(yè)冒著極大的風險拿下一個個的地王。一方面使土地成本增加,開發(fā)風險增大,另一方面,土地日益減少,獲得土地的難度加大,土地出讓金預付比例提高至50%更加加劇了開發(fā)商拿地的難度。在此情況下,高效利用有限高價土地,開發(fā)商用物業(yè)長期持有成為一個不錯的出路。因此,在地王頻出2009年,土地難得,則加快了住宅地產開發(fā)向商業(yè)地產開發(fā)的轉型的速度。九、房地產企業(yè)當下資金充足2009年至2010年第一季度,應當是中國房地產企業(yè)的一個黃金期,這段時間房價應當是翻一倍,部分區(qū)域房價翻了兩倍,房地產開發(fā)商可以說是賺的是盆滿缽滿,開發(fā)商的營業(yè)收入也達到歷史的最高峰,龍頭老大哥達到600多億,綠城地產也上了500

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