大型房企集中拿地：地方密集供地.doc

卡盟 qwe大型房企集中拿地：地方密集供地 進(jìn)入9月，沉寂多時(shí)的土地市場明顯活躍起來。各地政府的供地力度大增，大型房企的拿地積極性也不斷提高。9月5日至11日，萬科先后在廣州、青島、合肥、順德拿下四幅土地，拿地金額達(dá)68.84億元。鏈家地產(chǎn)市場研究部對(duì)十家龍頭房企的監(jiān)測顯示，9月上旬有三家龍頭房企出手拿地，合計(jì)金額達(dá)82.4億元，超過8月份十家房企拿地總金額的一半以上。 全國土地市場的整體成交情況在逐漸好轉(zhuǎn)。盡管整體成交量仍明顯低于往年同期水平，但同比降幅在逐步收窄。土地出讓金也連續(xù)五個(gè)月環(huán)比上升。 萬科公司總裁郁亮說，上半年地方政府幾乎沒怎么放地，下半年才開始陸續(xù)加大土地供應(yīng)量，所以萬科在下半年加大拿地力度，與是否看好后市沒有直接關(guān)系。 不管市場好不好，我們都要買地，不然餓死了怎么辦? 第四季度將至，在財(cái)政收入、供地計(jì)劃的雙重壓力下，地方政府的供地力度正明顯加大。接下來，問題的關(guān)鍵在于，大型房企頻繁拿地能否持續(xù)，繼而帶動(dòng)土地市場的整體回暖? 對(duì)此，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，需求端仍存在較大不確定性，土地市場難言全面回暖。 現(xiàn)在只有部分大型企業(yè)在拿地，其他大部分房企仍在觀望。 他預(yù)計(jì)，由于樓市仍在波動(dòng)，未來土地市場會(huì)有小部分熱點(diǎn)，但大部分仍將冷清。 誰在拿地 從8月開始，多個(gè)城市出現(xiàn)較為集中的土地成交現(xiàn)象。據(jù)鏈家市場研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢全國十個(gè)主要城市的土地市場成交規(guī)模達(dá)2858萬平方米，環(huán)比上漲30%;土地出讓金為409億元，環(huán)比上漲14.4%。 陳嘯天總結(jié)說，最近兩個(gè)月集中拿地的房企主要分三類，一是有資源傾斜、不差錢的央企;二是走高周轉(zhuǎn)模式、快速銷售后補(bǔ)倉的龍頭房企;三是一些正在樹立品牌或強(qiáng)化品牌的中型房企，但這一類企業(yè)拿地規(guī)模不大。 保利、中海、華潤、招商等地產(chǎn)央企屬第一類，憑借雄厚的資金實(shí)力及信貸支持，它們一直都在積極拿地。華潤置地在8月下旬到9月初的20余天內(nèi)，連續(xù)在深圳、武漢、西安、溫州、成都等城市拿下九塊地，耗資70多億元;保利地產(chǎn)今年前七個(gè)月斥資近100億元在全國拿下13幅土地;中海地產(chǎn)今年拿地的資金也接近80億元。 央企的邏輯是，房地產(chǎn)行業(yè)未來一定是規(guī)模之爭，現(xiàn)在就要利用調(diào)控周期超車，迅速做到一定規(guī)模以上。 一家央企的內(nèi)部人士對(duì)財(cái)新記者稱，保利地產(chǎn)表現(xiàn)最為顯著，放棄短期的利潤率，提高周轉(zhuǎn)，迅速?zèng)_擊規(guī)模。今年1月-8月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額678.69億元，同比增長34.29%。在銷售規(guī)模上，保利地產(chǎn)已經(jīng)超過恒大，直追萬科。陳嘯天認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高，未來年銷售額達(dá)不到100億元的房企，可能會(huì)面臨極大挑戰(zhàn)。而追求銷售額的必要前提，就是需要足夠的土地儲(chǔ)備。保利地產(chǎn)也在2012半年報(bào)中稱，優(yōu)質(zhì)土地不足制約了公司發(fā)展，未來要通過多種途徑努力補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源。 萬科、龍湖等龍頭房企則屬第二類，高周轉(zhuǎn)模式下，在銷售好轉(zhuǎn)、持續(xù)出貨之后，需要及時(shí)補(bǔ)倉。高周轉(zhuǎn)的規(guī)?；科笙耐恋氐乃俣雀臁?jù)財(cái)新記者不完全統(tǒng)計(jì)，最近一個(gè)半月萬科拿地超過100億元，新增12個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。在給財(cái)新記者的書面回復(fù)中，萬科方面表示，公司拿地是出于持續(xù)發(fā)展的需要，不代表對(duì)市場判斷發(fā)生了變化，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向并沒有變化。 截至6月30日，萬科的土地儲(chǔ)備為3400萬平方米。而萬科今年計(jì)劃新開工面積為1328萬平方米，土地儲(chǔ)備僅能維持未來兩年到三年的開發(fā)。過去幾年，萬科的土地儲(chǔ)備一直維持在4000萬平方米左右。從拿地占銷售金額的比例看，萬科今年的拿地進(jìn)程尚未過半，今年最后四個(gè)月將是其拿地高峰。 今年前八個(gè)月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售額842.8億元，同期拿地金額為105.2億元，占比為12.5%。 即使考慮到8月以來新增的項(xiàng)目，公司今年以來的拿地金額占比仍處于近年來比較低的位置。 萬科在書面回復(fù)中稱，目前萬科資金比較充裕，可以靈活把握土地市場的機(jī)會(huì)，但在具體項(xiàng)目決策上仍會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)。未來拿地?cái)?shù)量一方面取決于公司業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，另一方面也取決于土地市場的機(jī)會(huì)。 龍湖地產(chǎn)的補(bǔ)倉行動(dòng)則基本完成。 我們?cè)?月-6月開始拿地，8月進(jìn)入尾聲，相中的地塊基本落袋。 龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，這一階段拿下的土地儲(chǔ)備超過600萬平方米，地價(jià)款約170億元。目前，龍湖地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備權(quán)益面積約3500萬平方米，能夠維持未來三年的開發(fā)量。恒大依然保持著極高的土地儲(chǔ)備，并繼續(xù)在三四線城市低價(jià)吸納土地，但增速已遠(yuǎn)不及以往。截至2012年中，恒大土地儲(chǔ)備總量約1.42億平方米，增幅為4%，增長幅度遠(yuǎn)低于2011年同期的41%和2010年同期的31.7%。 金科、朗詩等中型房企則屬第三類，實(shí)力不俗，正處于強(qiáng)化品牌階段。今年5月之后，金科已在重慶、四川、江蘇等地拿下12宗地塊，耗資32.25億元;朗詩也在長三角區(qū)域多次拿地。 土地價(jià)格有所下降，市場競爭不激烈，對(duì)中型房企是個(gè)拿地好時(shí)機(jī)。 陳嘯天稱，這些主要是一些面積較小的優(yōu)質(zhì)地塊。 觸底反彈 與房企拿地節(jié)奏一致，主要房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)也在8月全面觸底反彈。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比前七個(gè)月提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)止跌反彈;房屋新開工面積12.294億平方米，同比下降6.8%，降幅比前七 個(gè)月縮小3個(gè)百分點(diǎn);全國房企土地購置面積2.3624億平方米，同比下降16.2%，降幅比前七個(gè)月縮小8.1個(gè)百分點(diǎn);8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.64，比上月提高0.07點(diǎn)。這是該指數(shù)在連續(xù)下降14個(gè)月之后，首次回升。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，這些指標(biāo)表明樓市向上的拐點(diǎn)已基本確立，房企經(jīng)營狀況最差的時(shí)期已經(jīng)過去。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月-8月，房企本年到位資金5.9714萬億元，同比增長9.1%，增速比1-7月份提高了2.9個(gè)百分點(diǎn)。這說明，在銷售回暖和信貸松綁之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面正在好轉(zhuǎn)。 多家上市房企的2012年中報(bào)顯示，房企謹(jǐn)慎拿地和以價(jià)換量的策略取得了明顯效果，銷售額及回款都在增加，使上市公司持有現(xiàn)金增速明顯。萬科稱，到今年中期，公司持有的貨幣資金為470億元，凈負(fù)債率只有22.8%，現(xiàn)金對(duì)一年內(nèi)到期借款的覆蓋率超過2.3倍。 一度掙扎于生死邊緣的綠城中國，通過配股增資、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式 自救 之后，中期的凈資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)降至93.5%，年底有望降至60%左右。根據(jù)2012年中報(bào)顯示，包括萬科、龍湖、招商等在內(nèi)的12家典型房企的平均短期借款覆蓋率(現(xiàn)金/短期借款)約為160%，總體流動(dòng)性狀況良好。其中，萬科、中海、招商、龍湖等更是顯著高于平均水平，短期內(nèi)資金壓力很小。此外，房企也在抓緊機(jī)會(huì)融資。僅9月11日和12日，佳兆業(yè)、路勁基建、金隅股份、中航地產(chǎn)、榮盛發(fā)展五家房企發(fā)布融資公告，涉及資金總計(jì)超過77億元。 綠城中國總裁壽柏年對(duì)財(cái)新記者稱，從目前看，大部分中小房企仍在觀望， 資金鏈比年初要好，但買地仍需要很小心。 陳嘯天也表示，買地還是需要小心， 徹底不買地是等死，但買地不小心就是找死。 事實(shí)也大抵如此。截至9月中旬，新增土地儲(chǔ)備超過500萬平方米的企業(yè)僅有萬科、恒大、保利、綠地、碧桂園和龍湖。而包括中海、華潤、恒大、世茂、雅居樂等在內(nèi)的諸多房企，今年投資面積不足去年四成，仍以去庫存為主?，F(xiàn)金最為充裕的萬科也表示，公司項(xiàng)目資源保持在三年的開發(fā)水平， 不拿地王 是嚴(yán)格堅(jiān)持的投資標(biāo)準(zhǔn)。 地方推地潮 地方政府的推地潮也在9月同步開始，多個(gè)城市開始密集供地。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息，9月北京入市交易的土地將有27宗，其中住宅用地14宗，相當(dāng)于前八個(gè)月成交的住宅用地?cái)?shù)量總和。上海也在9月推出了26幅經(jīng)營性用地，其中包括6幅純住宅用地，2幅商住綜合用地，15幅商業(yè)、商辦用地，以及3幅動(dòng)遷房用地，土地的起始價(jià)總計(jì)達(dá)101.04億元。合肥市在9月14日-20日出讓12宗土地，共計(jì)1377.62畝。溫州在8月底一次性推出了52宗土地，面積合計(jì)3220畝。此外，杭州、武漢、石家莊等地也都在9月份有大規(guī)模的土地掛牌。 陳嘯天對(duì)財(cái)新記者說，地方政府對(duì)土地市場的預(yù)期開始好轉(zhuǎn)。今年上半年，地方政府面臨著財(cái)政和供地計(jì)劃的巨大壓力。因土地市場冷清