現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制基本概況.doc

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制基本概況 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制基本概況 與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅收主要分為三個部分，包括：開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收和保有環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收有：耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（后者已暫停征收）、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅（2008年1月1日將兩稅合一，統(tǒng)一執(zhí)行企業(yè)所得稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有：營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅(此環(huán)節(jié)兩種房產(chǎn)稅均按照納稅人出租房產(chǎn)的租金收入計征)、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對外商投資企業(yè)和境外人員）。開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要是向開發(fā)商征收，其稅率的變化會直接影響到新增商品房供給量的變化，如企業(yè)所得稅；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收是向進(jìn)行交易的買賣雙方征收，向流通環(huán)節(jié)征稅的目的是為了調(diào)解商品房的市場供求使其趨于合理，如契稅、土地增值稅；保有環(huán)節(jié)的稅收是向商品房的產(chǎn)權(quán)人或?qū)嶋H使用者征收，其稅率的變化會直接導(dǎo)致影響投資者對房地產(chǎn)的投資需求的變化，如房產(chǎn)稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一般而言有開發(fā)環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦，有的企業(yè)會擁有自用房，那么也會有保有環(huán)節(jié)的稅賦。內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅收種類如下：稅種征收對象稅基稅率企業(yè)所得稅開發(fā)、建造用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，即納稅人每一納稅年度內(nèi)的銷售收入總額減除準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用、稅金和損失等項目后的余額。企業(yè)所得稅實(shí)行33%的比例稅率。同時，對小型企業(yè)實(shí)行二檔優(yōu)惠稅率。即：全年應(yīng)納稅所得額3萬元以下的，稅率18%；3萬元至10萬元的，稅率為27%；10萬元以上的，稅率為33%。（現(xiàn)行稅法規(guī)定）營業(yè)稅在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人。銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物的價款。銷售不動產(chǎn)為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等地方附加稅繳納消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人 實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的稅額。城市維護(hù)建設(shè)稅：（1）納稅人所在地在市區(qū)地區(qū)的稅率為7%；（2）納稅人所在地在縣城或縣屬鎮(zhèn)的稅率5%；（3）納稅人所在地在前兩項規(guī)定地區(qū)以外的稅率為1%。教育費(fèi)附加為3%。契稅在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。契稅稅率為35% 。土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的增值額。（ 扣除項目包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 ）土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。印花稅在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人應(yīng)納稅憑證。簽購銷合同、建筑安裝工程合同 0.03%借款合同0.005%租賃合同0.1%營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿0.05%房產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人交納，產(chǎn)權(quán)出典者，由承典人交納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在當(dāng)?shù)鼗虍a(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決者，均由代管人或使用人代為報交。自用房依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計稅；出租房依據(jù)租金收入計稅。自用房依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計稅的,稅率為1.2%=房屋原值*(1-20%)*1.2%出租房依據(jù)租金收入計稅的,稅率為12% =租金收入*12%除上述稅種以外，還有城鎮(zhèn)土地稅。城鎮(zhèn)土地稅1988年開征，為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅。納稅人：在中國境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國內(nèi)企業(yè)、單位和個人。稅額標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地稅按年計算，分期繳納，由地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。另外房地產(chǎn)企業(yè)還涉及代扣代繳個人所得稅。對象主要是針對三種人，第一是在職職工，每月由企業(yè)依法代扣工資薪金個人所得稅；第二是公司的個人股東（特別要注意分配股利，報銷費(fèi)用和借款環(huán)節(jié)）；第三類人是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的勞務(wù)人