北京清稅業(yè)務(wù)操作指南(定稿) 精品.doc

土地增值稅清算業(yè)務(wù)指南（內(nèi)部資料）編印說(shuō)明土地增值稅的征收是國(guó)家為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益的分配，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配而制定的一種稅種。 為了適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅管理工作的需要，特別是方便稅務(wù)人員掌握土地增值稅清算業(yè)務(wù)，解決土地增值稅審核工作實(shí)際困難，增強(qiáng)工作的實(shí)效性，我們編輯了土地增值稅清稅業(yè)務(wù)指南一書（供內(nèi)部使用）。書中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房取得的收入、扣除項(xiàng)目金額、土地增值稅清算工作流程等規(guī)定進(jìn)行了詳細(xì)介紹，同時(shí)還編入了土地增值稅清算案例供大家參考。為方便讀者了解土地增值稅政策的連續(xù)性和文件的完整性，我們按時(shí)間順序?qū)⑼恋卦鲋刀愰_征以來(lái)的所有文件編入此書，書中對(duì)有些已改變或廢止的政策規(guī)定文件和條款未做刪除，但對(duì)已廢止的文件（僅限于北京市地方稅務(wù)局發(fā)文或轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局文件的補(bǔ)充條款）或條款我們已進(jìn)行了涂黑技術(shù)處理。由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。如編輯內(nèi)容與正式文件有出入，以正式文件為準(zhǔn)。 北京市地方稅務(wù)局 地方稅管理處 20XX年3月份編制第一章 土地增值稅清算的基本內(nèi)容一、土地增值稅清算的范圍凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項(xiàng)目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，包括未列入土地增值預(yù)征范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二、土地增值稅清算的條件（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件符合下列情況之一時(shí)，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。4、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85（含）以上的?？射N售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。三、土地增值稅清算流程土地增值稅的清算程序主要由四部分組成，一是符合清算條件時(shí)，納稅人首先應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，方可辦理清算手續(xù)；二是納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算項(xiàng)目資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理查驗(yàn)清算資料；三是稅務(wù)機(jī)關(guān)審核清算資料；四是稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)（退）土地增值稅清算手續(xù)。土地增值稅清算具體流程見下面流程圖：土地增值稅清算流程圖稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算納稅人提出申請(qǐng) 填寫申請(qǐng)表資料不齊重新補(bǔ)正 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理 資料齊全轉(zhuǎn)入審核稅務(wù)機(jī)關(guān)審核進(jìn)行核定征收補(bǔ)正資料重審轉(zhuǎn)入評(píng)估稽查補(bǔ)、退稅款審核無(wú)問(wèn)題審核有問(wèn)題四、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限（一）凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應(yīng)在達(dá)到清算條件后90日內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫土地增值稅清算申請(qǐng)表，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，主管地方稅務(wù)應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在土地增值稅清算申請(qǐng)表中注明并退回納稅人。（二）凡符合主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在納稅人達(dá)到清算條件后，向納稅人發(fā)送土地增值稅清算通知書，納稅人在接到土地增值稅清算通知書之日起30日內(nèi)，到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)實(shí)填報(bào)土地增值稅清算申請(qǐng)表，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。第二章 土地增值稅清算的受理一、納稅人應(yīng)提供的清算資料納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的清算項(xiàng)目資料如下： （一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書。（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。 （七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 （八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。 （十）土地增值稅清算鑒證報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告） （十一）土地增值稅納稅申報(bào)表（一）（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。二、稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審查要點(diǎn)（一）查驗(yàn)清算項(xiàng)目資料是否齊全稅務(wù)機(jī)關(guān)受理人員應(yīng)按照土地增值稅清算管理規(guī)定的要求，認(rèn)真查驗(yàn)納稅人提交的清算資料，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。(二) 查驗(yàn)清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登記表一致土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的土地增值稅項(xiàng)目登記表中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，項(xiàng)目登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。（三）查看各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫是否符合要求 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在鑒證報(bào)告中應(yīng)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真查看各類表格是否按明細(xì)類別歸類匯總后填寫，例如：“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表”，應(yīng)按土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款的支出分類填寫。（四）查看鑒證報(bào)告內(nèi)容是否規(guī)范鑒證報(bào)告需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的內(nèi)容,具體有：1、整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面介紹，包括：開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包含已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。2、全部收入項(xiàng)目的組成情況介紹，包括：貨幣收入、實(shí)物收入及其他經(jīng)濟(jì)收益。3、扣除項(xiàng)目金額的情況介紹，包括：取得土地使用權(quán)支付金額、總開發(fā)成本、費(fèi)用、允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施、清稅面積與未銷售面積成本的配比、未扣除金額等情況。4、稅款詳細(xì)計(jì)算過(guò)程，必須包含扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偱浔裙健?、需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)介紹與清算項(xiàng)目相關(guān)的其他鑒證情況的說(shuō)明，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。（五）對(duì)清算項(xiàng)目?jī)?nèi)容情況進(jìn)行分析判斷稅務(wù)機(jī)關(guān)人員在收到納稅人提交的申請(qǐng)材料和鑒證報(bào)告后，首先應(yīng)從客觀上了解清算項(xiàng)目的基本情況，對(duì)清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單測(cè)算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤(rùn)率等情況，通過(guò)測(cè)算可以分析與同地段、同類商品房售價(jià)是否有較大差別，每平方米建安成本的扣除額，是否明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金額等，對(duì)相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。（六）清算受理時(shí)對(duì)不同情況的處理主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的清算項(xiàng)目申請(qǐng)材料和鑒證報(bào)告時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照鑒證報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、鑒證報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚等問(wèn)題時(shí)，應(yīng)退回納稅人重新修改鑒證報(bào)告或補(bǔ)充資料的，并向納稅人開具土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。第三章 土地增值稅清算的審核一、清算項(xiàng)目資料的審核主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)有效；審核鑒證報(bào)告的真實(shí)性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項(xiàng)目分類用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。二、鑒證報(bào)告工作底稿的審核主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)鑒證報(bào)告的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查，并重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本、費(fèi)用支付情況，對(duì)數(shù)額較大或發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)調(diào)取工作底稿，并與原始憑證，發(fā)票進(jìn)行核對(duì)，從而判斷其真實(shí)性。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況的審核（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入。貨幣收入，是指納稅人銷售商品房而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款。實(shí)物收入，一般是指納稅人銷售商品房而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。其他收入，是指納稅人銷售商品房而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商益權(quán)等。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定1、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表及相關(guān)合同所記載的金額確定。2、對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。對(duì)于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。3、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核的重點(diǎn)1、對(duì)房地產(chǎn)銷售合同的審核在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)，需要認(rèn)真查看納稅人提供商品房購(gòu)銷合同內(nèi)容，確定商品房購(gòu)銷合同中取得收入的來(lái)源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進(jìn)行核對(duì)，確定土地增值稅計(jì)稅收入。2、對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價(jià)，還應(yīng)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定的收入。因此，在確定收入時(shí)重點(diǎn)審核企業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)在收入里面。同時(shí)還應(yīng)注意納稅人相關(guān)的帳務(wù)處理，防止收入確定的遺漏。應(yīng)特別關(guān)注往來(lái)帳以及“營(yíng)業(yè)外支出、固定資產(chǎn)清理、資本公積、待處理財(cái)產(chǎn)損益”等科目，防止企業(yè)以房抵押、以房屋進(jìn)行交換其他資源等。3、對(duì)代收費(fèi)用的審核應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，（如：計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目的）可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。四、扣除項(xiàng)目金額情況的審核 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例和中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除；對(duì)于各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。具體扣除項(xiàng)目金額為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中地價(jià)款包括：一是按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金。二是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。三是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn)對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付地價(jià)款，必須提供已支付的地價(jià)款憑證，凡不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。對(duì)取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓的憑證、支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國(guó)有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅票等。3、審核的重點(diǎn)查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國(guó)土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本是對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本的簡(jiǎn)稱,指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用,這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地用費(fèi)、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物等回收的殘值）、安置動(dòng)遷用房支出等。這里強(qiáng)調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。（2）前期工程費(fèi)是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自來(lái)水或稱通上下水、通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。這里強(qiáng)調(diào)的是，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開發(fā)的“熟地”。即已經(jīng)過(guò)“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。（3）建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。?duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)?。?）開發(fā)間接費(fèi)用是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。這里強(qiáng)調(diào)的是，納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)：（1）要關(guān)注“開發(fā)間接費(fèi)用以及管理費(fèi)用”科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)對(duì)成本或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用科目。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等情況，從而判斷其真實(shí)性。（2）對(duì)于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（3）對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。對(duì)于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價(jià)款。如將購(gòu)進(jìn)的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計(jì)入成本等現(xiàn)象。（4）根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：a.如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；b.如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。c.如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。d.對(duì)于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項(xiàng)目的憑證。（5）開發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例和中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本各項(xiàng)類別進(jìn)行對(duì)應(yīng)，需要重點(diǎn)確認(rèn)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)所列四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除額，在土地增值稅清算時(shí)可采取按分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表核定扣除額的方法。 （1）無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；（3）發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告內(nèi)容有問(wèn)題的；（4）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（5）清算項(xiàng)目中的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”這四項(xiàng)費(fèi)用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。3、分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表核定扣除額的核算方法：（1）首先先將清稅項(xiàng)目的房屋類型與分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中的房屋分類進(jìn)行對(duì)照，確定適用的核定建安造價(jià)。其次，用核定建安造價(jià)乘以房屋清稅面積，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除金額。（2）將核定后所確定的四項(xiàng)費(fèi)用扣除項(xiàng)目總金額與鑒證報(bào)告中披露的四項(xiàng)扣除項(xiàng)目總金額進(jìn)行對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)費(fèi)用扣除項(xiàng)目總金額明顯高于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額時(shí)，則必須要求納稅人提供鑒證報(bào)告工作底稿，再根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的情況，對(duì)金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取財(cái)務(wù)明細(xì)賬目進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)可要求納稅人提供有效憑證與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度，從而判斷其真實(shí)性。（3）納稅人無(wú)法按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)一步提供相關(guān)舉證資料的，對(duì)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除項(xiàng)目金額，須按照稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中，對(duì)應(yīng)適用的金額乘以本次清算的建筑面積，確定本次允許扣除的四項(xiàng)費(fèi)用金額。（4）對(duì)于清稅項(xiàng)目中包含多種用途房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中分別對(duì)應(yīng)相應(yīng)的建安造價(jià)，以合計(jì)數(shù)確定本次允許扣除的四項(xiàng)費(fèi)用金額。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用扣除的確定，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5計(jì)算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10進(jìn)行計(jì)算扣除。利息支出的扣除按照國(guó)家銀行公布的不同類別不同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單分別計(jì)算為依據(jù)。超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。金融機(jī)構(gòu)證明，是指各類銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括國(guó)家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。對(duì)于企業(yè)之間的借款等支付的利息不允許扣除。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)于印花稅扣除，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在這里不再允許重復(fù)扣除。 （五）加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的20進(jìn)行計(jì)算扣除。在確定加計(jì)20的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì)20的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì)20的扣除的基數(shù)。五、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題（一）取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。（二）取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目對(duì)取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得房地產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。也不能價(jià)計(jì)20%的扣除。（三）僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目對(duì)取得了土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如三通一平等），不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和允許加計(jì)20的扣除。（四）成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目計(jì)算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來(lái)計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項(xiàng)目分?jǐn)?，地價(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不允許按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。具體分?jǐn)偣剑喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額總建筑面積*清稅面積（五）綜合開發(fā)項(xiàng)目增值額確定方法根據(jù)實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為計(jì)稅單位。但以開發(fā)小區(qū)為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對(duì)“開發(fā)小區(qū)”內(nèi)的既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額。不能分別計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免稅優(yōu)惠政策。對(duì)于成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，不得變動(dòng)。（六）未清稅面積的分?jǐn)傞_發(fā)土地的成本、費(fèi)用及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、凡未100%全部銷售的或項(xiàng)目小區(qū)成片開發(fā)、分期立項(xiàng)、分期辦理清稅手續(xù)的項(xiàng)目，必須按所占竣工清稅項(xiàng)目面積比例分配計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額，對(duì)未銷售部分面積或自用的面積應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)成本等不得在清稅時(shí)予以核銷，對(duì)此類項(xiàng)目，在中介鑒證報(bào)告各類扣除項(xiàng)目中都應(yīng)有分?jǐn)傆?jì)算公式。第四章 清算審核工作中有關(guān)情況的處理一、需要補(bǔ)正資料的處理程序各區(qū)縣地方稅務(wù)局在審核清算企業(yè)報(bào)送的鑒證報(bào)告內(nèi)容及相關(guān)資料過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告事項(xiàng)或其他問(wèn)題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料時(shí)，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書，待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對(duì)納稅人不能按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項(xiàng)目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。二、需要轉(zhuǎn)納稅評(píng)估的處理程序（一）在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評(píng)估或稽查部門進(jìn)行清算工作的范圍： （1）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的鑒證報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，鑒證報(bào)告仍不符合要求的； （2）納稅人辦理清稅時(shí)，提供的鑒證報(bào)告中需要辦理退稅手續(xù)的；（3）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。（二）對(duì)于清算項(xiàng)目經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，對(duì)需要經(jīng)過(guò)納稅評(píng)估進(jìn)行進(jìn)一步確定的，應(yīng)將全部資料移交納稅評(píng)估部門進(jìn)行清算評(píng)估工作，如經(jīng)過(guò)納稅評(píng)估后，決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開具土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書送達(dá)納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，由稽查部門按照檢查程序進(jìn)行清算工作。三、需要核定征收的處理程序（一）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值稅。（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；（2）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（3）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；（4）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書和土地增值稅核定征收通知書送達(dá)納稅人。（三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅評(píng)估或稽查檢查，需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具土地增值稅核定征收通知書送達(dá)納稅人。四、清算審核完成的處理程序凡經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人申請(qǐng)的清算相關(guān)資料審核完成后，未發(fā)現(xiàn)有關(guān)或其他問(wèn)題的，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要為其辦理土地增值稅多退少補(bǔ)手續(xù)。對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，應(yīng)依照北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法（京地稅征20XX686號(hào)）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。五、稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審核清算時(shí)限主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90日內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正時(shí)間。第五章 鑒證報(bào)告的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關(guān)系土地增值稅清算鑒證報(bào)告完整范本填寫共分三個(gè)方面內(nèi)容，前3頁(yè) 為清算項(xiàng)目鑒證的主報(bào)告，主要是清算項(xiàng)目有關(guān)鑒證情況的全面介紹；其余頁(yè)為清算項(xiàng)目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關(guān)匯總表和各數(shù)據(jù)鑒證過(guò)程的相關(guān)附件。其中：土地增值稅納稅鑒證表（附件一）中各數(shù)據(jù)填寫全部依據(jù)后面有關(guān)鑒證后相應(yīng)附表確定的數(shù)據(jù)。例如：附件一土地增值稅納稅鑒證表 一“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入”欄，是指依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表中所列的各項(xiàng)明細(xì)收入，經(jīng)鑒證后確定的收入總金額。本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”欄=轉(zhuǎn)讓土地收入+轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入欄數(shù)額。本欄目設(shè)置與附列表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與附件3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表中“確定收入數(shù)”的合計(jì)數(shù)據(jù)相同；二、“扣除項(xiàng)目金額合計(jì)”欄，是指依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及細(xì)則規(guī)定，在鑒證后所確定增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本項(xiàng)目的總金額。本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“扣除項(xiàng)目總金額” 欄=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)20%扣除數(shù)的合計(jì)數(shù)據(jù)填寫。本表欄目設(shè)置與附列資料表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與附件4扣除項(xiàng)目匯總表中“本次扣除金額”的合計(jì)數(shù)相同。其中：1、“取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄，與附件4扣除項(xiàng)目匯總表中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值來(lái)源于附件5取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表中“本次扣除金額”的合計(jì)數(shù)。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本”欄、設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“房地產(chǎn)開發(fā)成本” 欄=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)=開發(fā)間接費(fèi)用的之和填寫。本表欄目設(shè)置與附列資料表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與附件4扣除項(xiàng)目匯總表中“.房地產(chǎn)開發(fā)成本”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。3、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用各欄，與附件4扣除項(xiàng)目匯總表中相應(yīng)項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值分別來(lái)源于土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表附件6、前期工程費(fèi)鑒證表附件7、建筑安裝工程費(fèi)鑒證表附件8、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表附件9、開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表附件10，各相應(yīng)表中“本次扣除金額” 的合計(jì)數(shù)及公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表附件11，“本次分配扣除金額”的合計(jì)數(shù)。三、根據(jù)以上土地增值稅納稅鑒證表與各表之間的邏輯關(guān)系及與附件有關(guān)系的口徑應(yīng)一致的原則，對(duì)其他以下項(xiàng)目欄審核的方法依此類推。在此明確“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額”欄，目前，國(guó)家沒有出臺(tái)關(guān)于允許其他扣除項(xiàng)目金額的有關(guān)政策規(guī)定，因此，此欄是無(wú)須填寫的。四、對(duì)各附件表中審計(jì)報(bào)告各表中的“有效憑證金額”欄，是指企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)，應(yīng)如實(shí)填寫。對(duì)于“本次扣除金額”是指在清稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目金額。對(duì)于“本次未扣除金額”欄，是指銷售商品房面積未達(dá)到100%或按政策規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目金額。應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是已銷售面積與總開發(fā)建筑面積進(jìn)行對(duì)比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分?jǐn)?；二是?duì)除公建面積允許分?jǐn)偝杀就?，?duì)于其他不允許扣除的留用面積，包括自用面積，銷售面積達(dá)85%以外的面積等等。第六章 土地增值稅清算案例為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。對(duì)于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽略。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在20XX年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告）中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目鑒證報(bào)告中披露的具體情況如下：一、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（外商投資企業(yè)）建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于20XX年2月以（20XX）231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在20XX年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2、該項(xiàng)目于20XX年初開工建設(shè)，于20XX年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫(kù)等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。3、截止20XX年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫(kù)3500平方米。5、該項(xiàng)目在20XX年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。 6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)20XX年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7、該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80%。二、取得收入情況說(shuō)明 該單位于20XX年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋, 截止到20XX年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入（人民幣）。其中:出售住宅120,000平方米,取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米, 取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米, 取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200,000元。對(duì)于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明(一) 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“號(hào)土地出讓合同”及京房地低字號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元,繳納契稅13，200，000元（不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積）。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計(jì)算可采取以下兩種方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；2、453,200,000*80%=362,560,000元。（二）開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止20XX年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元,該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394，880，000元。其中： (1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元。(6)開發(fā)間接費(fèi)：19,300,600元。（開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見鑒證報(bào)告相關(guān)表格。）分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。具體計(jì)算可采取以下兩種方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；465,657,300*80%=372,525,840元2、公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22，354，160元。27,942,700/200,000*160,000=22，354，160元（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（362,560,000+394，880，000）*10%=75,744，000元（四）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為（362,560,000+394，880，000）*20%=151，488，000元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為：362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063，322，000元四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120，000/160，000=75%扣除項(xiàng)目金額=1,063，322，000*75%=797,491,500元增值額= 900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為102,508,500/ 797,491,500=12.85 %該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)免征土地增值稅。（二）其他商品房計(jì)算過(guò)程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元 已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160,000=25%扣除項(xiàng)目金額=1,063，322，000*25%=265，830，500元 增值額= 530,000,000-265，830，500=264，169，500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為264，169，500/ 265，830，500=99.38 %適用稅率為40%應(yīng)納土地增值稅為:(264，169，500*40%)-(265，830，500*5%)=92,376,275元已納土地增值稅為：5,000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 （一）對(duì)清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：（二）確定銷售收入1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米,取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米, 取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米, 取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。（三）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200，000平方米的比例進(jìn)行分配后,確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為 1，052，922，000，其中：1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為：386,880,000元。（1）經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。（2）首先通過(guò)對(duì)鑒證報(bào)告中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式：（前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290，000，000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開發(fā)間接費(fèi)19，300，600元=425,957,300元 *80%=340,765,840元）另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的20XX年 “居住”（高層普通住宅-毛坯房）及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。（3）公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對(duì)納稅人提供的鑒證報(bào)告“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14，354，160