【安徽全椒奧康商業(yè)步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路】

【安徽全椒奧康商業(yè)步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路】 -1-安徽全椒奧康商業(yè)步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路前言全椒奧康商業(yè)步行街作為全椒品牌影響力最強(qiáng)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?它的形象樹立?品牌塑造?商業(yè)規(guī)劃?商家引進(jìn)?后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和商鋪產(chǎn)權(quán)銷售等?是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)接下來(lái)亟待思考解決?并認(rèn)真執(zhí)行的關(guān)鍵所在。 南京潤(rùn)明有幸為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供一套商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略?有責(zé)任?有義務(wù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析?深入了解全椒整體商業(yè)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀?并借鑒公司及其他項(xiàng)目成功的經(jīng)驗(yàn)和案例?調(diào)動(dòng)可利用的一切資源?為項(xiàng)目的整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)?提供一套商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略?供貴司參考。 第一章項(xiàng)目合作的觀點(diǎn)理念相通、思路一致、步調(diào)一致第一節(jié)項(xiàng)目招商與銷售招商先行?只有賣不了的鋪?zhàn)?、沒(méi)有租了且賣不了的鋪?zhàn)?“只要商鋪能出租?再成功運(yùn)營(yíng)?它就具備了升值的空間?從而做到“進(jìn)可攻?退可守”的理想境地。 “進(jìn)”就是可以“帶租約銷售”?“退”就是先持有?后尋機(jī)再售?這種情況下商業(yè)物業(yè)肯定會(huì)升值。 如果一味推行只售不租或先售后招商?往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值?招商難度加大?開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)?業(yè)主和入住商家無(wú)法得到期望的投資回報(bào)?從項(xiàng)目的直接回款和間接回款的角度考慮?建議商業(yè)在確定整體經(jīng)營(yíng)定位后實(shí)行租售并舉的營(yíng)銷模式。 第二節(jié)項(xiàng)目商業(yè)定位與銷售對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言?項(xiàng)目定位是以商業(yè)項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)為背景?結(jié)合項(xiàng)目自身的開發(fā)特點(diǎn)?依據(jù)項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)情況、消費(fèi)人群特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求?以商業(yè)市場(chǎng)自身的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)特點(diǎn)為參照標(biāo)準(zhǔn)?來(lái)確定項(xiàng)目商業(yè)定位?商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位將直接影響到項(xiàng)目的銷售、招商、經(jīng)營(yíng)?商業(yè)存在的意義是建立商業(yè)供需關(guān)系?商業(yè)首要解決的是怎樣滿足供需客戶的現(xiàn)有和未來(lái)的消費(fèi)需求?才能最終實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷的成功。 第三節(jié)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)與開發(fā)持續(xù)收益通過(guò)與貴司就項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃通過(guò)初步探討?了解到本項(xiàng)目為了吸引品牌主力店的進(jìn)駐?部分的物業(yè)由開發(fā)商自行持有?那么項(xiàng)目的投資回報(bào)、形象樹立?品牌塑造?需要通過(guò)項(xiàng)目良性經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)多贏?從-2-而實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資開發(fā)的社會(huì)效益、品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益。 第二章項(xiàng)目銷售思路先品牌效益、后經(jīng)濟(jì)效益、先求不敗而后求全勝奧康商業(yè)步行街的銷售前景是比較好的?因?yàn)椴徽撌琼?xiàng)目的建筑規(guī)模、所處區(qū)位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、物業(yè)硬件配套、以及奧康的品牌價(jià)值?客戶的認(rèn)知度都比較高?目前的任務(wù)是項(xiàng)目做為城市的綜合體商業(yè)、酒店、公寓都必須實(shí)現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益的共贏局面。 根據(jù)項(xiàng)目的所處區(qū)域情況、結(jié)合目前項(xiàng)目實(shí)際情況、借鑒商業(yè)步行成功大盤經(jīng)營(yíng)?我司建議項(xiàng)目的第一街區(qū)銷售以售后返祖的形式進(jìn)行銷售?如果是自營(yíng)但必須建立在符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上?因?yàn)榭v觀現(xiàn)國(guó)內(nèi)很多商業(yè)項(xiàng)目失敗的原因罪魁禍?zhǔn)资钱a(chǎn)權(quán)多化后經(jīng)營(yíng)權(quán)未統(tǒng)一?往往項(xiàng)目在前期為了有效的規(guī)避樓層弱勢(shì)、區(qū)位弱勢(shì)、同業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)而進(jìn)行的行之有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一而成為泡影?根本無(wú)法起到弱化劣勢(shì)的作用導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者盲目的跟從見(jiàn)什么好大家都來(lái)經(jīng)營(yíng)什么?也不論區(qū)域樓層是否具備?同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有多大?運(yùn)營(yíng)商想遏制、想引導(dǎo)調(diào)整無(wú)奈是手中無(wú)權(quán)?眼睜睜看著從盲目的跟從到不計(jì)成本的打價(jià)格戰(zhàn)火拼?到最后苦苦支撐無(wú)奈關(guān)門?最終造成人去樓空整體項(xiàng)目慘淡經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象出現(xiàn)。 為了避免這么好的項(xiàng)目因?yàn)樯鲜鲆蛩囟鴮?dǎo)致項(xiàng)目收益受損?建議項(xiàng)目銷售按從點(diǎn)到面的次序穩(wěn)步開展?先求不敗而后求全勝?打好并鞏固好項(xiàng)目的銷售、招商、運(yùn)營(yíng)第一戰(zhàn)?先建立品牌價(jià)值、后通過(guò)品牌價(jià)值的建立而獲得更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 第三章項(xiàng)目招商思路滿足需求、高瞻遠(yuǎn)矚、蓄勢(shì)待發(fā)第一節(jié)招商觀點(diǎn)首先要組建商業(yè)管理公司?建立一個(gè)比較專業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)?在建立招商、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)后?以區(qū)域市場(chǎng)的供需關(guān)系為出發(fā)點(diǎn)先開始大量和細(xì)致的前期市場(chǎng)調(diào)研、分析工作?這對(duì)于項(xiàng)目后期整體運(yùn)作起到?jīng)Q定性的作用。 再憑借“奧康集團(tuán)”品牌優(yōu)勢(shì)?以往的項(xiàng)目取得了良好的市場(chǎng)反響、品牌形象效益?依靠自身集聚的自營(yíng)及投資客戶。 在本項(xiàng)目的招商過(guò)程中形成連貫的優(yōu)勢(shì)?繼續(xù)的樹立新的品牌形象和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?更好的延續(xù)和借用“奧康集團(tuán)”已有的品牌效益?形成很好的“借勢(shì)”作用。 然后有針對(duì)性的制定項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略、招商銷售整合營(yíng)銷策略、招商推廣策略?商家引入、準(zhǔn)入策略、租金定價(jià)策略、招商執(zhí)行策略?通過(guò)專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)力求在最短的時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完成第一階段招-3-商工作。 第二節(jié)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 一、業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路?根據(jù)區(qū)域供需關(guān)系為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃根據(jù)招商可執(zhí)行性進(jìn)行規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目本身的建筑形態(tài)集體量進(jìn)行規(guī)劃根據(jù)業(yè)態(tài)之間的相互補(bǔ)充、影響的因果鏈進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化根據(jù)項(xiàng)目的地段及城市規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合按市場(chǎng)的規(guī)律以及市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇依據(jù)商家的要求及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與意識(shí)為業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略進(jìn)行總體規(guī)劃根據(jù)全椒市場(chǎng)現(xiàn)有商家的經(jīng)營(yíng)情況以及項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 二、商業(yè)總體規(guī)劃?三大主題街區(qū)、二大主題賣場(chǎng)、一大主題國(guó)際影城三大主題街區(qū)精品百貨街:項(xiàng)目臨街第一棟1-3層?建議為三層局部四層?主要經(jīng)營(yíng)?“精品服裝、精品鞋類、精品皮具箱包、美容美體、休閑健身、文教魅力時(shí)尚街?項(xiàng)目臨街第二棟1-2層?建議為二層局部三層做造型屋頂可作露天空中休閑花園?主要經(jīng)營(yíng)?化妝品、飾品、美甲、時(shí)尚攝影、美容美發(fā)、等個(gè)性小店為主。 美食娛樂(lè)街?項(xiàng)目臨街第三棟1-3層?建議為三層局部四層?主要經(jīng)營(yíng)?中餐、西餐、休閑餐飲、茶社、全國(guó)/地方特色小吃、洗浴、KTV、電玩、網(wǎng)吧、音樂(lè)酒吧、演藝廣場(chǎng)等。 二大主題賣場(chǎng)國(guó)內(nèi)品牌電器連鎖主題賣場(chǎng)?項(xiàng)目西側(cè)地下室主要經(jīng)營(yíng)?家用電器、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、通訊器材等電器國(guó)內(nèi)品牌連鎖主題生活商超賣場(chǎng)?項(xiàng)目東側(cè)地下室主要經(jīng)營(yíng)?生活日用品一大主題國(guó)際影城-4-主題五星級(jí)夢(mèng)幻影城?項(xiàng)目西側(cè)獨(dú)立物業(yè)第四章項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路投資人滿意、經(jīng)營(yíng)者滿意、顧客滿意、一切圍繞經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)第一節(jié)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的觀點(diǎn)前面我們說(shuō)道項(xiàng)目要通過(guò)良性的運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資開發(fā)的社會(huì)效益、品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益?那么實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資開發(fā)的社會(huì)效益、品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益?的實(shí)現(xiàn)的條件首先要以商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為核心?因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是銷售成功、招商成功、開業(yè)成功就全盤成功了?關(guān)鍵要看商業(yè)能否持續(xù)旺盛經(jīng)營(yíng)?所以說(shuō)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益的源泉。 鑒于本項(xiàng)目非傳統(tǒng)的大型百貨公司而是以mall的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)?mall的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)具有高度的社會(huì)分工和技能專業(yè)化的特點(diǎn)?這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)?提高管理服務(wù)效率。 mall的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)本質(zhì)是統(tǒng)一管理服務(wù)和分散運(yùn)營(yíng)?統(tǒng)一管理服務(wù)是指管理公司對(duì)mall實(shí)行統(tǒng)一的集中運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)?使整個(gè)mall的營(yíng)業(yè)運(yùn)行、市場(chǎng)推廣宣傳、業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)改完善、安全秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等工作有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行?并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享mall的豐富的資源?同時(shí)商業(yè)管理公司還需要整合多方資源運(yùn)用“六位一體”mall運(yùn)作模式既?開發(fā)商、商鋪投資者、商鋪經(jīng)營(yíng)者、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商、終端消費(fèi)者和政府六方共同參與?結(jié)為一體?實(shí)現(xiàn)各方利益平衡?達(dá)到多贏目的?不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的mall只能是“曇花一現(xiàn)”并會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”?直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 分散運(yùn)營(yíng)則指各零售商、服務(wù)商在整個(gè)mall統(tǒng)一管理服務(wù)的條件下?各自為目標(biāo)消費(fèi)群服務(wù)而進(jìn)行不同形式的進(jìn)銷存、營(yíng)業(yè)推廣、員工管理等各項(xiàng)工作。 我司將積極地為本項(xiàng)目尋求最佳的贏利模式與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)策略?有針性展開營(yíng)業(yè)運(yùn)行、市場(chǎng)推廣宣傳、業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)改完善、安全秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等工作?推行精細(xì)化管理策略?運(yùn)用與眾不同的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)略與技巧?為項(xiàng)目尋求一條最佳出路?力爭(zhēng)使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)效益與品牌持久化與最大化。 第二節(jié)商業(yè)物業(yè)前期介入的重要性和必要性-5-商業(yè)物業(yè)的前期介入的重要性和必要性已被越來(lái)越多的開發(fā)商所認(rèn)可和接受?特別是商業(yè)物業(yè)?因商業(yè)物業(yè)有別于寫字樓、住宅樓、因?yàn)樗麄兊氖褂霉δ芟鄬?duì)單 一、物業(yè)價(jià)值空間體現(xiàn)空間相對(duì)較小。 商業(yè)就不一樣了?一個(gè)小小的商鋪如果經(jīng)營(yíng)好的話?他的價(jià)值空間將會(huì)成倍增長(zhǎng)?這也是目前諸多房地產(chǎn)開發(fā)商最樂(lè)意投資的重要原因。 管理公司在此過(guò)程中應(yīng)如何定位?其扮演的是一個(gè)怎樣的角色?如何當(dāng)好開發(fā)商的助手?經(jīng)營(yíng)客商的管家?促使開發(fā)商、投資人?經(jīng)營(yíng)客商實(shí)現(xiàn)共贏。 下面就我司多年的操盤經(jīng)營(yíng)提出幾點(diǎn)建議希望可以借鑒使用。 一、完善設(shè)計(jì)方案、優(yōu)化設(shè)備選型、滿足使用功能設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)階段一般注重技術(shù)規(guī)范?但對(duì)于是否能夠滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求、是否能夠降低管理成本和能源消耗等方面很少考慮?一旦設(shè)計(jì)成型并付諸實(shí)施?如后期進(jìn)行改動(dòng)將負(fù)出較大的費(fèi)用。 二、促進(jìn)房產(chǎn)銷售/招商提前介入銷售/招商?是管理公司介入前期重要環(huán)節(jié)之一?參與現(xiàn)場(chǎng)銷售/招商?解答客戶有關(guān)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)問(wèn)題?打消客戶對(duì)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的顧慮?樹立客戶的投資信心促動(dòng)銷售/招商。 三、降低開發(fā)商的成本管理公司前期介入期間?從項(xiàng)目的商業(yè)建筑規(guī)劃、土建、水電、消防安防、裝修、建材選用、機(jī)電工程、景觀設(shè)計(jì)、節(jié)能設(shè)計(jì)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、電氣設(shè)計(jì)、交通體系方面提出相關(guān)的建議?以避免后期的重復(fù)投入和整改?加大項(xiàng)目的建設(shè)成本提?正真使項(xiàng)目建成后能充分滿足不同客戶經(jīng)營(yíng)需求?為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)?合理化的建議往往可使發(fā)展商節(jié)約數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的投資。 四、共同提高工程質(zhì)量開發(fā)商為了保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量?會(huì)選擇信譽(yù)等級(jí)較高的承建單位?同時(shí)還會(huì)聘請(qǐng)監(jiān)理公司實(shí)施專業(yè)監(jiān)理?但是從實(shí)際效果來(lái)看?工程質(zhì)量不理想已成為普遍現(xiàn)象。 造成這一問(wèn)題的關(guān)鍵是因?yàn)椴还苁墙ㄔO(shè)者還是監(jiān)理方都不是今后的管理者?他們沒(méi)有參與過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)?且-6-為保證工期只要能通過(guò)竣工驗(yàn)收?自身的利益就能得到保障?在某種程度上監(jiān)理公司與施工單位就成了一家人?工程質(zhì)量自然在一定程度上得不到保證特別是附屬設(shè)施。 而作為管理公司就完全不一樣?作為今后物業(yè)的管理者?遺留的任何工程問(wèn)題都要自己今后整改完善?從利益的角度來(lái)說(shuō)?管理公司的介入人員對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督是一絲不茍的?因?yàn)榻裉斓氖韬霰厝粫?huì)給后期運(yùn)營(yíng)管理會(huì)產(chǎn)生不利影響激化經(jīng)營(yíng)客商與管理公司之間的矛盾?從根本上講管理公司在提前遇見(jiàn)并劃解矛盾?這對(duì)開發(fā)商是大有好處的。 五、提高維修質(zhì)量由于現(xiàn)代物業(yè)智能化的不斷發(fā)展?建筑物內(nèi)的管線錯(cuò)綜復(fù)雜?管理公司如在物業(yè)交付使用時(shí)接受物業(yè)?往往兩眼一抹黑?雖有圖紙?但圖紙與實(shí)際情況差異較大?竣工圖的可信度也是有限的?而且很多設(shè)施還可能沒(méi)有圖紙。 客商一個(gè)報(bào)修電話打過(guò)來(lái)?維修工人在短時(shí)間內(nèi)找不到故障點(diǎn)?何談維修及時(shí)率和維修質(zhì)量。 而前期介入就解決了這一問(wèn)題?管理人員從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開始到施工過(guò)程全程參與?對(duì)隱蔽工程、管線走向等一清二楚?維修及時(shí)率和維修質(zhì)量就會(huì)充份得到保障?提升管理者在經(jīng)營(yíng)客商的良好的口碑?將直接提高管理服務(wù)費(fèi)用的收繳率。 六、減輕經(jīng)營(yíng)客商資金投入著重在設(shè)施設(shè)備的能源損耗上?提出合理化建議?因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)營(yíng)后?公共區(qū)域的水電費(fèi)本著誰(shuí)使用誰(shuí)承擔(dān)的原則?將由經(jīng)營(yíng)客商按各自商鋪的建筑面積據(jù)實(shí)分?jǐn)偂??據(jù)測(cè)算每平方米不會(huì)低與2.00-3.00元?無(wú)形中經(jīng)營(yíng)客商每平方每月就會(huì)多投入2.00-3.00元。 七、確保物業(yè)可持續(xù)性增值以及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)客戶買商鋪買的是未來(lái)?投資人拿幾十萬(wàn)甚至上上百萬(wàn)來(lái)購(gòu)買商鋪?不是指望拿幾年的8%的收益?可以算一下每年的投資收益為8%推算的話12-13年才會(huì)收回投資?商鋪保值增值才是其最關(guān)心的事?一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的誕生、成長(zhǎng)、提高、完善、繁榮需要多方共同協(xié)作?但如果這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的硬件及配套設(shè)施不完善?后期軟件上投入是無(wú)法彌補(bǔ)硬件上缺陷的。 -7-第三節(jié)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)隨著中國(guó)“入世”后在商品貿(mào)易、稅收等方面政策的放寬和我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策等因素影響?我國(guó)的商業(yè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展局面?這對(duì)改變我國(guó)商業(yè)發(fā)展滯后局面?繁榮城市市場(chǎng)、改善購(gòu)物環(huán)境、滿足人民生活需要起了重要作用?而作為商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理者?如何去實(shí)施對(duì)商業(yè)物業(yè)的高效管理?將是我司所要陳述的主要內(nèi)容。 商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)具有空間大、設(shè)備系統(tǒng)復(fù)雜、商戶多、客流量大等特點(diǎn)?商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重、專業(yè)分工細(xì)。 商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?其商業(yè)物業(yè)機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶和顧客三個(gè)方面。 其中?租戶和顧客不長(zhǎng)期穩(wěn)定的?而是相對(duì)流對(duì)的?不斷變化的?且不同?構(gòu)成復(fù)雜?因此商業(yè)物業(yè)服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的信譽(yù)。 一旦運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)?導(dǎo)致租戶或顧客不滿?對(duì)商業(yè)物業(yè)美譽(yù)有極大的影響。 若因此失去租戶或顧客?就意味著會(huì)失去業(yè)主的信任?逐步喪失市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力?導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益受損。 因此?商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)多方滿意的服務(wù)為目標(biāo)?就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況?了解市場(chǎng)變化和不同租戶、顧客對(duì)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)?以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足多方需求?并贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段性工作計(jì)劃 1、前期-項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃1.1項(xiàng)目商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)參與討論從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度提出合理化建議?1.2土建、水電、消防安防、裝修、建材選用、機(jī)電工程、景觀設(shè)計(jì)、節(jié)能設(shè)計(jì)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、電氣設(shè)計(jì)、交通體系方面參與討論從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度提出合理化建議?1.3配合項(xiàng)目招商銷售工作地開展?解答客戶對(duì)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)提出的問(wèn)題?1.4本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理開辦費(fèi)用的測(cè)算?1.5本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算?1.6本項(xiàng)目公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的測(cè)算?1.7項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的建立?1.8項(xiàng)目管理服務(wù)類文件編制?1.9物業(yè)管理開辦準(zhǔn)備工作?1.10項(xiàng)目體系文件的建立-8- 2、中期-項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃2.1物業(yè)的接管、驗(yàn)收、移交、整改?2.2業(yè)主物業(yè)交付方案制定及實(shí)施?2.3設(shè)備設(shè)施的管理工作?2.4安全護(hù)衛(wèi)的管理與防范?2.5交通道路車輛管理?2.6消防安全工作管理?2.7環(huán)保清潔衛(wèi)生管理?2.8綠化美化和養(yǎng)護(hù)?2.9本項(xiàng)目及店面形象設(shè)計(jì)規(guī)劃?導(dǎo)購(gòu)指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)劃?2.10本項(xiàng)目商鋪裝飾裝修管理方案的制定及實(shí)施?2.11本項(xiàng)目自營(yíng)業(yè)主和承租經(jīng)營(yíng)客商進(jìn)場(chǎng)裝修前提供相關(guān)技術(shù)咨詢?裝修過(guò)程中負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理監(jiān)督?并進(jìn)行竣工驗(yàn)收?2.12本項(xiàng)目商品進(jìn)場(chǎng)、商品陳列、營(yíng)業(yè)人員的方案制定? 3、后期-項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃3.1本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方案的修定?3.2本項(xiàng)目二次調(diào)改招商策略的制定?3.3本項(xiàng)目商業(yè)動(dòng)線的調(diào)整方案制訂?3.4本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合方案的調(diào)整策略的制訂?3.5本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段推廣計(jì)劃策略的制訂?3.6本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段節(jié)日促銷、主題促銷、事件促銷、店慶方案的制訂?3.7本項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)、經(jīng)營(yíng)商會(huì)或經(jīng)營(yíng)者大會(huì)成立方案的制定?3.8本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)總體目標(biāo)?3.9實(shí)施1SO9001?2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。 二、特殊性運(yùn)營(yíng)管理服務(wù) 1、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)形象的宣傳推廣商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作?就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣?擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度?樹-9-立良好的商業(yè)形象和美譽(yù)度?以便吸引更多的消費(fèi)者。 這是整個(gè)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。 以下我司就商業(yè)物業(yè)的形象宣傳作用?及如何建立維護(hù)商業(yè)物業(yè)的良好形象作如下闡述。 1.1商業(yè)物業(yè)良好形象的作用商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)?也是未來(lái)潛在的銷售額和一種無(wú)形的資產(chǎn)。 商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色?才會(huì)對(duì)顧客有更多的吸引力。 在各類項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)?各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天?顧客去何處購(gòu)物?選購(gòu)哪家項(xiàng)目的商品?都會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過(guò)程?也有一種從眾心理和慣性。 為此?商家應(yīng)樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象?以形象昭示特色?以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷策略征服吸引顧客?在實(shí)際管理中不斷突出這些特色?使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色?印入腦海?潛移默化?傳遞、追逐這些特色?一段時(shí)間后?顧客便會(huì)將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來(lái)?。 這樣才能留住老顧客?吸引新顧客?有穩(wěn)定、壯大的消費(fèi)客群?所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。 同時(shí)?商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成?便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告?說(shuō)到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)?當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)代”后?消費(fèi)者過(guò)去買“品牌”?現(xiàn)在買“店牌”。 可以說(shuō)?在不同商店里?同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象?商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。 ?其確立過(guò)程如圖示?商業(yè)物業(yè)形象確立示意圖?印象時(shí)期商業(yè)物業(yè)特色形象熟悉認(rèn)識(shí)傳遞追逐吸引顧客-10- 2、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)促銷宣傳為了各個(gè)經(jīng)營(yíng)者的銷售額提升、吸引客流、在與同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)?作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該在不同的時(shí)期進(jìn)行統(tǒng)一的對(duì)外促銷推廣活動(dòng)。 提前制定促銷主題和促銷內(nèi)容?由各個(gè)商家分別上報(bào)各自的促銷活動(dòng)和實(shí)施細(xì)則?然后由商業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一的推廣和執(zhí)行?采用節(jié)日促銷、主題促銷、事件促銷、店慶等形式根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要不定期的有針對(duì)性開展促銷企劃活動(dòng)。 年度商業(yè)經(jīng)營(yíng)促銷宣傳三大原則活動(dòng)龍頭原則?以連續(xù)不斷的系列大型藝術(shù)活動(dòng)為龍頭?帶動(dòng)新聞媒體和社會(huì)輿論?以新聞媒體和社會(huì)輿論?帶動(dòng)業(yè)內(nèi)人士及社會(huì)精英階層的廣泛參與?以其的廣泛參與?帶動(dòng)大眾的認(rèn)識(shí)并參與?重點(diǎn)集中原則?“步行街”商業(yè)活動(dòng)要集中在最重要的五個(gè)活動(dòng)時(shí)間“店慶、5.1黃金周、10.1黃金周、元旦、春節(jié)”?市場(chǎng)炒作原則?媒體宣傳的作用著重在于宣傳和引導(dǎo)?由于“項(xiàng)目”在全椒還是新生性?所以初期主要通過(guò)當(dāng)?shù)刂髁餍侣劽襟w?電視、報(bào)紙、電臺(tái)?的軟性宣傳攻勢(shì)、新聞報(bào)道對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)、高密度的宣傳?增加消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目、對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的認(rèn)知。 3、二次經(jīng)營(yíng)調(diào)改承租客商的選擇商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群?其所有人主要是通過(guò)依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利?因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。 3.1知名商戶或連鎖商戶?國(guó)內(nèi)知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升項(xiàng)目的品味、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入?越多知名品牌商戶進(jìn)駐?項(xiàng)目形象越佳?使“項(xiàng)目”迅速樹立起知名度?可謂即開即紅。 知名商戶的進(jìn)駐?一方面對(duì)消費(fèi)的核心消費(fèi)者形成吸引力?另一方面?知名商戶的形象也能使項(xiàng)目的形象更加深化。 3.2個(gè)性鮮明有特色商戶?商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的?不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群?品牌時(shí)期店牌商業(yè)形象確立-11-商戶個(gè)性鮮明、形象突出?容易給消費(fèi)者留心深刻印象?豐富了項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。 3.3能吸引人流量的商戶?有一些商戶不一定付得起很高的租金?但能吸引大規(guī)模的人流量?帶動(dòng)項(xiàng)目購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)?必須對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)?如?知名餐飲店、KTV、足浴城等?它們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。 3.4同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)?同業(yè)差異就是市場(chǎng)不能盲目招同一品類的店進(jìn)入?如果引進(jìn)商戶過(guò)于重疊?在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈?也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。 譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商?就不要同時(shí)找來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)西式快餐的。 核心品牌商戶同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想像的。 異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)?并能讓顧客身心體驗(yàn)變化?提高其消費(fèi)興趣與欲望。 譬如洗浴中心同KTV因?yàn)榻?jīng)營(yíng)特色有異?可以互補(bǔ)。 三、常規(guī)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù) 1、對(duì)自營(yíng)業(yè)主或承租商的管理統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)下的商業(yè)物業(yè)?其經(jīng)營(yíng)者都是承租商?可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理服務(wù)條款?對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理?也可以以商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。 對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)?一般宜采用管理公約的形式?明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)?以此規(guī)范雙方的行為?保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序。 也可以由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者代表共同組成管理委員會(huì)?由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例?對(duì)每位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束?以保證良好的公共經(jīng)營(yíng)秩序。 2、環(huán)境清潔管理商業(yè)物業(yè)環(huán)境清潔與否是衡量商業(yè)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志?保潔工作對(duì)物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大?越是高檔的現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)?對(duì)清潔工作的要求就越高。 商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂?產(chǎn)生垃圾的源頭較多?加上可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部?如休閑餐飲娛樂(lè)?存在生活垃圾的處理問(wèn)題?保潔工作相對(duì)難以控制。 除應(yīng)有專業(yè)人員負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保潔室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外?同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性?滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要?商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)?2.1由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長(zhǎng)?營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、且節(jié)假日照常營(yíng)業(yè)?在保潔人員的工作安排上一般實(shí)現(xiàn)兩班制?即將巡視和清潔分開?隱蔽部位?如消防通道內(nèi)的設(shè)施?的保潔工作安排在白天巡視時(shí)完成?夜間主要對(duì)營(yíng)業(yè)區(qū)域進(jìn)行清潔?包括地面、衛(wèi)生間、消防器具等公共設(shè)施。 2.2商業(yè)物業(yè)的保潔重點(diǎn)在大堂及大門入口處。 大堂、大門是人流出入口的必經(jīng)之地?且位于最接近-12-物業(yè)外部環(huán)境?只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生清潔保潔?即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力?但需注意在顧客經(jīng)過(guò)出入口放置防塵墊之后?仍會(huì)有部分灰塵散落地面?如逢雨天?應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。 2.3商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身素質(zhì)及檔次來(lái)決定?物業(yè)檔次越高?巡視的內(nèi)容越單一?需配置的保潔人員越少?物業(yè)檔次越低?巡視工作所需的人員越多?巡視頻度越大?特別是集市型的商業(yè)物業(yè)?清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量?另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車場(chǎng)、理貨區(qū)及垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔?為方便顧客?還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量及位置是否合理。 2.4商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高?包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力和正確處理清潔作業(yè)過(guò)程中的各種應(yīng)注意的能力。 在人員管理方面還涉及到防盜等情況?商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)合理安排保潔人員的作息時(shí)間、工作區(qū)域及作業(yè)方式?做到即要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生?又要盡量避免因保潔作業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生不良影響。 3、安全保衛(wèi)管理商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大?需要一支訓(xùn)練有素的安全保衛(wèi)和消防隊(duì)伍?并需要建立一套緊急情況下應(yīng)急措施體系。 安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全?維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理秩序。 對(duì)于商業(yè)物業(yè)的安全管理?應(yīng)注意以下幾點(diǎn)?3.1將商業(yè)物業(yè)管理的安全管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)中防損要求結(jié)合起來(lái)。 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的人流構(gòu)成復(fù)雜?幾乎任何一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都要面對(duì)商品防損的難題?采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種安全防范措施力求杜絕商品流失。 管理機(jī)構(gòu)的安全人員應(yīng)根據(jù)委托管理合同的要求?合理分工?明確責(zé)任。 3.2將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。 消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)?由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物?產(chǎn)?匯集?發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)務(wù)損失無(wú)法估量。 因此?商業(yè)物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職?義務(wù)?消防安全管理員?并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能?及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。 3.3將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。 商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)對(duì)象較多?包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客?同其他類型物業(yè)的管理工作相比?由于物業(yè)的商業(yè)特性?商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理工作更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性?安全管理人員在日常工作中?隨時(shí)都可能接到客戶的各種服務(wù)要求?因此?必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去?為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)?盡可能保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。 3.4緊急事故的應(yīng)急處理。 住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型?而商業(yè)物業(yè)屬于開放型環(huán)境。 -13-現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)中的安全管理概念正在越來(lái)越復(fù)雜、嚴(yán)格化?已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)?還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險(xiǎn)物等緊急事故造成的安全保護(hù)問(wèn)題。 對(duì)于高度密集型的商業(yè)物業(yè)?必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序?該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、電梯事故、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。 所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機(jī)械、交通和控制設(shè)備人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。 任何一項(xiàng)安全計(jì)劃都應(yīng)有四個(gè)目標(biāo)?預(yù)防措施、問(wèn)題檢測(cè)和報(bào)警、損壞遏制及防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。 處理物業(yè)緊急事故最先進(jìn)的方法在于預(yù)防的措施?因此在設(shè)計(jì)保護(hù)計(jì)劃時(shí)必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況?最大限度的作出反應(yīng)。 商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動(dòng)?如商業(yè)中心的停車場(chǎng)就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒?dòng)的主要地方。 對(duì)此?管理機(jī)構(gòu)有許多城要改造的地方?例如?增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感?人街道附近和停車場(chǎng)不應(yīng)有藏身之處?為顧客提供的哨崗安排在停車場(chǎng)最重要位置等等。 增加訓(xùn)練合格的保安人員?配備高性能的安全設(shè)備?都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。 4、消防安全管理現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)大多是立體性建筑?且機(jī)電設(shè)備較復(fù)雜?故其消防工作顯得難度較大?也更重要。 消防工作的目的就是為了預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生?最大限度的減少火災(zāi)損失?為業(yè)主、租戶及顧客提供安全環(huán)境?保障其生命財(cái)產(chǎn)安全。 商業(yè)物業(yè)最常見(jiàn)的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。 商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集?短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大?消防通道必須保持暢通無(wú)阻?遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。 商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備?如火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。 物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚?所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)?保證顧客?特別是兒童不致意外受傷。 物業(yè)的消防管理還必須注意管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶?使用人?之間的聯(lián)合管理?組成以商業(yè)物業(yè)管理公司為主?業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)?必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合?才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。 5、設(shè)備設(shè)施管理商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn)的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。 因此在養(yǎng)護(hù)維修方面?必須有一支專業(yè)化隊(duì)伍?對(duì)物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)?如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、消防設(shè)備等。 由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁?預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得-14-尤為重要。 商業(yè)物業(yè)內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域?空氣調(diào)節(jié)必須適宜?載人運(yùn)輸工具必須保證長(zhǎng)時(shí)間安全運(yùn)行?因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)?減少停機(jī)率和故障率?并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障?保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)?為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。 6、車輛道路管理商業(yè)類物業(yè)一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)?用地有限?各類停車場(chǎng)所、車位較為緊張。 一座較為成熟的商業(yè)物業(yè)?其建筑面積與停車場(chǎng)面積的合理比例大致為4?1。 由于停車面積供應(yīng)緊張?對(duì)往來(lái)車輛實(shí)施有序管理難度較大。 商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場(chǎng)?地上、地下停車場(chǎng)?應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理?提高使用效率?不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序?確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損失和失竊?還應(yīng)注意將車輛與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。 例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔?禁止亂丟垃圾。 在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓、配備滅火器等。 做到既方便顧客的交通往來(lái)?吸引顧客消費(fèi)?又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。 總結(jié)語(yǔ)?總之?商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)、加強(qiáng)治安防范管理?加強(qiáng)消防管理?做好防火工作?重視衛(wèi)生清潔管理?設(shè)立服務(wù)中心?完善配套服務(wù)?加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)?不斷改進(jìn)工作?致力達(dá)到繁榮經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。 第五章商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第一節(jié)【奧康商業(yè)步行街】項(xiàng)目商業(yè)部分測(cè)算編制依據(jù)及各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù) 一、測(cè)算編制依據(jù) 1、項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案及設(shè)計(jì)圖紙 2、政府有關(guān)法規(guī)政策 3、全椒勞動(dòng)力市場(chǎng)行情 4、全椒商業(yè)行業(yè)相關(guān)情況 5、【奧康商業(yè)步行街】項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位備注-15-1商業(yè)總建筑面積75141m22影院建筑面積4526m23酒店的建筑面積16609m23中心步行街建筑面積37752m24中心步行街地下室建筑面積27800m 26、管理公司對(duì)【奧康商業(yè)步行街】項(xiàng)目采取酬金制核算方式。 7、此預(yù)算計(jì)算單位時(shí)間以“月”、金額以“元”、面積以“平方米”。 第二節(jié)、【奧康商業(yè)步行街】項(xiàng)目商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)管理成本費(fèi)用測(cè)算表表一?費(fèi)用匯總表序號(hào)支出項(xiàng)目月計(jì)(元)1薪資福利費(fèi)707612行政辦公費(fèi)68003招聘培訓(xùn)費(fèi)xx員工制裝費(fèi)6915廣告宣傳、企劃推廣、廣告位發(fā)布費(fèi)120006安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)53757設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)310008清潔環(huán)保費(fèi)135009綠化園藝費(fèi)145xx公關(guān)接待費(fèi)500011資產(chǎn)折舊費(fèi)250012法律顧問(wèn)費(fèi)1667-16-13公共保險(xiǎn)費(fèi)365014不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5000合計(jì)172664表二?薪資福利費(fèi)序號(hào)職務(wù)人數(shù)工資津貼預(yù)提年終獎(jiǎng)8%福利、教育工會(huì)經(jīng)費(fèi)17.5%養(yǎng)老保險(xiǎn)金25%月計(jì)?元?1項(xiàng)目副總經(jīng)理1500014001875187.516362.52項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理1400013201700187.515107.53項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)理1350012801612.5187.5144804行政助理1150011201262.5187.5119705會(huì)計(jì)主管1150011201262.5187.5119706樓層主管412004964210487.5463747安護(hù)、保潔主管112001961210187.511593.58財(cái)務(wù)出納111001881192.5187.5114689維保領(lǐng)班1150011201262.5187.51197010文員18001641140187.511091.511客服員28002642140287.52218312安護(hù)領(lǐng)班39003723157.5387.53365113維修工211002882192.5287.52293614安護(hù)員128001264121401287.5121309815保潔領(lǐng)班27502602131.25287.52205816保潔員10650105210113.51087.510903017車管員66506526113.5687.565541818合計(jì)5070761說(shuō)明 1、工資津貼包括基本工資、績(jī)效工資及職務(wù)補(bǔ)貼? 2、預(yù)提年終獎(jiǎng)金為月工資、津貼的8%? 3、預(yù)提福利費(fèi)為月工資、津貼的14%?教育經(jīng)費(fèi)1.5%?工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%? 4、社保繳費(fèi)基數(shù)以350元計(jì)算?按25%提取?包括養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險(xiǎn)。 表三?行政辦公費(fèi)-17-序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1辦公設(shè)備維修?傳真機(jī)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、碎紙機(jī)、塑封機(jī)?5002通訊費(fèi)(座機(jī)、郵件、信函)10003文印費(fèi)?表格、名片、文件、資料?5004辦公家具?更衣柜、文件柜、辦公桌椅添置及維修等?xx低值易耗品?紙、筆、墨、本、夾、文具?8006飲水?辦公用電6007書報(bào)費(fèi)?專業(yè)雜志、法規(guī)、報(bào)刊等?50合計(jì)6800表四?招聘培訓(xùn)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1員工招聘廣告、攤位、審批、查檔費(fèi)用1002員工培訓(xùn)委外專業(yè)培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、驗(yàn)證辦證費(fèi)用100合計(jì)200表五?員工制裝費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目件/人單價(jià)?元?金額?元?月計(jì)?元?1管理員工(西裝、領(lǐng)帶一套?襯衫兩件)1/1440014/56002332安全護(hù)衛(wèi)員(制服一套?襯衫兩件)1/1530015/4500187?53工程維修人員(工裝一套?襯衫兩件、絕緣鞋一雙)2/33503/210087.54保潔員工(工裝一套?襯衫兩件)2/12xx2/24001005車管員(工裝一套?襯衫兩件)2/6xx/1xx06多功能大衣81008/80033合計(jì)691說(shuō)明員工制服按兩年期折舊攤銷?每?jī)赡旮鼡Q一次表六?廣告宣傳、企劃推廣、廣告位發(fā)布費(fèi)-18-序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1媒體購(gòu)買、廣告位購(gòu)買、促銷禮品、演藝、宣傳品制作印制120002合計(jì)12000說(shuō)明按一年五次主題促銷計(jì)算?節(jié)假日、店慶分?jǐn)傊撩吭卤砥?安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1對(duì)講機(jī)及更換電池(11含工程維修、保潔、車管)2752滅火器維保、換藥(未提供詳細(xì)數(shù)據(jù)按常規(guī)測(cè)算)30003消防器材保養(yǎng)?未提供詳細(xì)數(shù)據(jù)按常規(guī)測(cè)算?1xx消防工具維保?消防服、應(yīng)急燈、防毒面具等?900合計(jì)5375表八?設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1消防系統(tǒng)維保?按每平方米1-2元計(jì)算?、檢測(cè)等費(fèi)用?按每報(bào)警點(diǎn)15-25元不等計(jì)算?每年檢測(cè)一次?50002電梯維保、檢測(cè)等費(fèi)用?每臺(tái)每年不含耗材費(fèi)2400-300?110003強(qiáng)電維保、檢測(cè)等費(fèi)用?高壓絕緣?防雷接地?40004公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)?換燈泡、溶絲、指示燈等?50005土建工程?道路、臺(tái)階、墻面、吊頂、門窗、玻璃、大理石等?30006廣場(chǎng)戶外廣告牌維護(hù)費(fèi)10007其它20008合計(jì)31009第一年實(shí)際10000表九?清潔環(huán)保費(fèi)-19-序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1化糞池清掏費(fèi)10002清潔設(shè)備維修保養(yǎng)?洗地機(jī)、吸水器、吸塵器等?6003清潔設(shè)施維修保養(yǎng)?垃圾車、垃圾箱、果皮箱?3004清潔工具?掃帚、拖把、抹布、垃圾袋等?20005清潔材料?清潔劑、保養(yǎng)劑、拋光劑、殺蟲滅鼠?20006殺蟲滅鼠6007垃圾清運(yùn)費(fèi)50008標(biāo)識(shí)標(biāo)牌5009政府收費(fèi)?門前三包、垃圾處理、水質(zhì)、空氣、噪音、排污檢測(cè)?1500合計(jì)13500表十?綠化園藝費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1綠化養(yǎng)護(hù)700m20.40元/年m2?按建筑面積的10%計(jì)算?1202觀賞植物租擺?含節(jié)日租擺?600盆0.8/天盆30天14400合計(jì)14520表十一?公關(guān)接待費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1應(yīng)酬公關(guān)40002節(jié)日政府拜訪1000合計(jì)5000表十二?資產(chǎn)折舊費(fèi)-20-序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容月計(jì)?元?115萬(wàn)固定資產(chǎn)電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、辦公家具等物資2500合計(jì)按五年期折舊2500表十三?法律顧問(wèn)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容月計(jì)?元?1聘請(qǐng)法律顧問(wèn)20000元/年12個(gè)月?1667元/月?1667合計(jì)1667表十四?公共保險(xiǎn)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)?機(jī)損險(xiǎn)?20002公眾責(zé)任險(xiǎn)?意外險(xiǎn)?12503員工意外險(xiǎn)400合計(jì)3650表十五?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月計(jì)?元?1各類突發(fā)事件發(fā)生的費(fèi)用支出5000合計(jì)5000-21-第三節(jié)、【奧康商業(yè)步行街】項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用測(cè)算說(shuō)明 一、測(cè)算費(fèi)用中不含下列費(fèi)用? 1、測(cè)算費(fèi)用中不含項(xiàng)目開辦費(fèi)用固定資產(chǎn)歸商管公司所有? 2、測(cè)算費(fèi)用中不含項(xiàng)目環(huán)藝美陳費(fèi)用?由開發(fā)企業(yè)解決? 3、測(cè)算費(fèi)用中不含項(xiàng)目開業(yè)前員工加班費(fèi)?由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)? 4、測(cè)算費(fèi)用中不含項(xiàng)目開業(yè)慶典所需各項(xiàng)費(fèi)用?由開發(fā)企業(yè)解決? 5、測(cè)算費(fèi)用中不含企業(yè)應(yīng)繳各項(xiàng)稅費(fèi)? 6、測(cè)算費(fèi)用中未計(jì)算商管公司管理酬金?應(yīng)按總收入的15-30%提取?。 7、測(cè)算費(fèi)用中不含商管公司下列各項(xiàng)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)性收益? 8、商業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合管理服務(wù)費(fèi)? 9、廣告位租賃費(fèi)? 10、場(chǎng)地租用費(fèi)?客戶專項(xiàng)展示、促銷活動(dòng)? 11、停車場(chǎng)車位租賃費(fèi)?包月、季、年? 12、停車管理服務(wù)費(fèi)?計(jì)時(shí)、計(jì)次? 13、商業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合有償服務(wù)費(fèi)?根據(jù)客戶服務(wù)需求?費(fèi)用由雙方約定? 14、合作單位傭金提取? 15、其它經(jīng)營(yíng)性收益。 二、經(jīng)理論測(cè)算?每月商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本?此費(fèi)用名系需在運(yùn)營(yíng)滿半年后向經(jīng)營(yíng)客商公示?為172664元?綜合管理服務(wù)費(fèi)用每月每平方米為172664元/月75141m2=2.30元/m2月 三、扣除以下費(fèi)用后實(shí)際首年每月商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本為? 1、員工制裝費(fèi)691元?員工服裝由開發(fā)企業(yè)一次性制作?不列入此費(fèi)用支出? 2、設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)31000元?首年設(shè)備設(shè)施在維保期內(nèi)?不列入此費(fèi)用支出? 3、資產(chǎn)折舊費(fèi)2500元?資產(chǎn)歸開發(fā)企業(yè)所有?不列入此費(fèi)用支出?-22- 4、法律顧問(wèn)費(fèi)1667?開發(fā)企業(yè)法律顧問(wèn)兼顧?不列入此費(fèi)用支出? 5、公共保險(xiǎn)費(fèi)2000元?其中機(jī)損險(xiǎn)?首年設(shè)備設(shè)施在維保期內(nèi)不列入此費(fèi)用支出? 6、實(shí)際首年每月商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本?1?每月商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本理論費(fèi)用172664元691元31000元2500元16672000元?134806.00元?實(shí)際首年綜合管理服務(wù)費(fèi)用每月每平方米為134806.00元/月75141m2=1.80元/m2月 四、為了培育市場(chǎng)?降低客戶進(jìn)駐抗性?促進(jìn)項(xiàng)目銷售及招商?根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議綜合管理服務(wù)費(fèi)用按1.50元/m2月收取?差額部分由開發(fā)企業(yè)補(bǔ)貼?具體計(jì)算方法如下? 1、商業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為1.50元/m2月? 2、商業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)用差額測(cè)算?1?月費(fèi)用差額?1.80元/m2月-1.50元/m2月=0.30元/m2月75141m2=22542元/月?2?首年費(fèi)用差額?22542元/月12個(gè)月=270504元/年?大寫?貳拾柒萬(wàn)零伍佰零肆元整?-23-第六章項(xiàng)目合作模式設(shè)定第一節(jié)合作模式 一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)委托管理服務(wù)? 二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)咨詢顧問(wèn)服務(wù)? 三、商業(yè)招商策劃、招商代理委托服務(wù)? 四、商業(yè)招商策劃、招商代理咨詢顧問(wèn)服務(wù)?第二節(jié)合作費(fèi)用?具體在合同中約定? 一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)委托管理服務(wù)?項(xiàng)目具備委托條件后我司實(shí)行自負(fù)盈虧?但前期介入人員的費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)? 二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)咨詢顧問(wèn)服務(wù)?提取物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本地20%?做為咨詢顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)用?172664.00元?; 三、商業(yè)招商策劃、招商代理委托服務(wù)?提取年租金30%(?做為策劃代理費(fèi)用(年租金收益3.575141m212?3155922.00元; 四、商業(yè)招商策劃咨詢顧問(wèn)服務(wù)?提取年租金20%?做為招商策劃咨詢顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)用(年租