龍崗天安數(shù)碼新城ppt課件

龍崗天安數(shù)碼新城考察分享 1 目錄 PART1天安數(shù)碼集團簡介PART2龍崗天安數(shù)碼新城考察情況PART3啟示 PART1天安數(shù)碼集團簡介 一 天安數(shù)碼城集團簡介 天安數(shù)碼城集團1990年在深圳成立 股東為香港天安中國 00028 HK 和深業(yè)泰然 集團 股份有限公司 雙方各持50 股份 天安起步于深圳車公廟30萬平方米工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè) 核心業(yè)務(wù)為城市產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)和運營 主要服務(wù)對象為高速成長型企業(yè) 經(jīng)歷近20多年的發(fā)展 天安集團現(xiàn)已成為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者 福田天安數(shù)碼城天安廣州番禺節(jié)能科技園天安龍崗數(shù)碼新城天安南海數(shù)碼新城天安東莞數(shù)碼科技名城天津天安數(shù)碼城常州天安數(shù)碼城重慶天安數(shù)碼城 深圳 1990年 2001年 2005年 2006年 2006年 2006年 2007年 2007年 珠三角 全國 至2011年 天安數(shù)碼城集團儲備開發(fā)建筑面積逾1500萬平米 業(yè)務(wù)覆蓋全國 以珠三角 長三角 環(huán)渤海和成渝經(jīng)濟圈為重點 并積極拓展其他經(jīng)濟較為發(fā)達的大中型城市 先后在深圳 廣州 佛山 東莞 常州 江陰 重慶 天津 青島 杭州等13個城市開發(fā)運營14個項目 實際已投入運營或在建的項目10個 均是體量在50萬 100萬平方米的產(chǎn)業(yè)綜合體 一 天安數(shù)碼城集團簡介 天安數(shù)碼城經(jīng)歷了傳統(tǒng)工業(yè)園和工貿(mào)園 科技園和商務(wù)園 產(chǎn)業(yè)綜合體三個階段的發(fā)展 在物業(yè)構(gòu)成 企業(yè)構(gòu)成 軟硬設(shè)施等方面不斷實現(xiàn)成功升級轉(zhuǎn)型 一 天安數(shù)碼城集團簡介 天安數(shù)碼城將重點發(fā)展集產(chǎn)業(yè) 商務(wù) 交流和生活于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體 用多元復(fù)合功能構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)園區(qū)特有的企業(yè)圈和社會圈 以此實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和可持續(xù)發(fā)展 推動區(qū)域城市化進程 天安數(shù)碼城產(chǎn)品體系分為城市型產(chǎn)業(yè)綜合體 生態(tài)型產(chǎn)業(yè)綜合體以及創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)綜合體 城市型產(chǎn)業(yè)綜合體 代表作品 福田天安數(shù)碼城 項目占地30萬平米 建筑面積90萬平米 是天安集團的首個項目 園內(nèi)包括天安數(shù)碼時代廣場 瓏園等知名樓盤 已形成電子信息 軟件 文化創(chuàng)意和金融服務(wù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 截至2010年 入駐企業(yè)達1600家 上市企業(yè)23家 各類銀行17家 產(chǎn)值超過400億元 地處車公廟 屬于深圳中心區(qū)西拓范圍 與高爾夫球場為鄰 未來持續(xù)進行城市更新改造 對現(xiàn)有廠房進行舊該 樹立區(qū)域中心形象 科技園區(qū)里的高爾夫景觀住宅 瓏園 天安數(shù)碼時代廣場 開啟深圳工業(yè)用地可分割銷售的成功案例 一 天安數(shù)碼城集團簡介 生態(tài)型產(chǎn)業(yè)綜合體 代表作品 廣州天安番禺節(jié)能科技園 園區(qū)占地50萬平米 規(guī)劃建筑面積80萬平米 是一座生態(tài) 創(chuàng)意 科技相融合的生態(tài)型科技園 園區(qū)分為總部發(fā)展中心 創(chuàng)業(yè)中心 研發(fā)中心 培訓(xùn)中心 服務(wù)中心 白領(lǐng)公寓等功能組團 目前園區(qū)正在開發(fā)第六期項目 前四期已全部銷售完畢 非企業(yè)自用部分的租賃情況良好 已成為番禺區(qū)自主創(chuàng)新和民營科技企業(yè)發(fā)展的窗口 一 天安數(shù)碼城集團簡介 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)綜合體 代表作品 江陰天安數(shù)碼城 在建中 項目占地面積32萬平米 規(guī)劃建筑面積64萬平米 項目以 科技 人文 創(chuàng)業(yè) 生態(tài) 為主題進行建設(shè)和運營 一 天安數(shù)碼城集團簡介 天安數(shù)碼城以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 以地產(chǎn)開發(fā)為載體 以復(fù)合功能為體系的 天安模式 得到了國家及各地政府的高度認可 各級領(lǐng)導(dǎo)視察考察絡(luò)繹不絕 這也成為天安數(shù)碼集團對外提高企業(yè)形象 與各城市政府談判的最大砝碼 而且?guī)缀醵?穩(wěn)操勝券 各地政府也將政績訴求寄托于天安數(shù)碼城 2011年8月14日 胡錦濤總書記視察廣州番禺天安園區(qū) 希望園區(qū)進一步搞好服務(wù) 推動更多創(chuàng)新型企業(yè)特別是中小企業(yè)走上發(fā)展的 快車道 該事件的宣傳效應(yīng)極大 一舉塑造起了天安的品牌和社會形象 原國務(wù)院總理朱镕基考察天安數(shù)碼城 原原國務(wù)院總理李鵬視察天安數(shù)碼城 原全國人大委員長喬石 時任廣東省委書記李長春考察天安數(shù)碼城 深圳市委書記王榮考察天安數(shù)碼城 PART2龍崗天安數(shù)碼新城考察情況 二 龍崗天安數(shù)碼新城 地理位置 龍崗天安數(shù)碼新城是天安數(shù)碼集團在深圳的第二個項目 屬于城市型產(chǎn)業(yè)綜合體 從2005年啟動至今 歷經(jīng)8年時間 現(xiàn)已成為龍崗大運新城總部經(jīng)濟的核心區(qū)域 項目緊鄰大運中心 水晶石 體育場 主干道黃閣路與清林路的交界處 從水官高速龍崗出口行車約10分鐘可到達該項目 黃閣路沿線多為商品住宅項目 包括天綠景大公館 奧林華府 天健現(xiàn)代城 萬科金色沁園 龍光君悅龍庭 招商依山郡等 現(xiàn)階段大運新城區(qū)域內(nèi)人氣不足 商業(yè)氛圍尚不夠濃厚 二 龍崗天安數(shù)碼新城 項目整體情況 龍崗天安數(shù)碼新城占地12萬平方米 總建筑面積50萬平方米 規(guī)劃有6棟產(chǎn)業(yè)大廈 1棟200米甲級寫字樓 1座五星級商務(wù)酒店 一座Shoppingmall以及LOFT辦公和科展長廊等建筑群 園區(qū)分四期建設(shè) 目前一 二期已投入運營 三期已開始預(yù)售 四期完成規(guī)劃設(shè)計 200米地標寫字樓 產(chǎn)業(yè)大廈 商務(wù)酒店 LOFT辦公 Shoppingmall 一期 二期 三期 四期 二 龍崗天安數(shù)碼新城 已售項目情況 一二期 一期 1號樓 和二期 2號和3號樓 分別于2008年和2011年投入運營 總建筑面積約11萬平方米 已全部銷售完畢 這一階段是龍崗天安數(shù)碼城的啟動培育期 耗時6年才建立起產(chǎn)業(yè)和商業(yè)基礎(chǔ) 1號樓 2號樓 3號樓 地下車庫 與下沉廣場連接 園區(qū)環(huán)境 園區(qū)環(huán)境 二 龍崗天安數(shù)碼新城 已售項目情況 一二期 截止到2011年 龍崗天安數(shù)碼新城高新技術(shù)產(chǎn)值達70億元 入園企業(yè)近200家 包括2家上市企業(yè) 8家擬上市企業(yè) 初步形成龍崗新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和中小企業(yè)總部基地 龍崗天安數(shù)碼城一二期主要入駐企業(yè) 注 1 數(shù)據(jù)來源于第三方調(diào)研 2 投資客與自用企業(yè)比例在一期時為48 和52 二期自用客明顯增加 成為主力客戶 客群分析 二 龍崗天安數(shù)碼新城 已售項目情況 一二期 在戶型設(shè)計上 針對主力客群是中小企業(yè)和投資者的使用特性 產(chǎn)業(yè)大廈以中小面積的戶型為主 強調(diào)適用性和實用性 因而產(chǎn)品總價區(qū)間不會太高 符合中小企業(yè)和投資者的價格預(yù)期 龍崗天安數(shù)碼二期2號 3號樓標準層面積積分別為3527m2和3531m2 分割為八個單元 四個334 378m2的單元 四個510 532m2的單元 如果按照二期均價1 1萬元 m2計算 每單元總價區(qū)間在于367萬 585萬 如果按租金50元 m2月來計算 每月租金總價區(qū)間為1 6萬元 月 2 6萬元 月 龍崗天安數(shù)碼二期2號 3號面積分割示意圖 二 龍崗天安數(shù)碼新城 已售項目情況 一二期 龍崗天安數(shù)碼新城還重點引進滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)日常所需的商業(yè)配套 體現(xiàn)出龍崗天安數(shù)碼城 配套優(yōu)先 的運營思路 將科技與商業(yè)相融合 營造工作生活氛圍 天安對商業(yè)部分采取 只租不售 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一管理 的模式 對業(yè)態(tài)和商家進行把控 實現(xiàn) 以商促銷 提升寫字樓部分的銷售價值 主要引進品牌 形成餐飲休閑 金融服務(wù) 汽車展廳 通信服務(wù)四大商業(yè)配套體系 二 龍崗天安數(shù)碼新城 在售項目情況 三期 龍崗天安數(shù)碼新城三期于2012年6月26日取得預(yù)售許可證 批售樓棟為4號樓和總部樓 目前4號樓均價16000元 m2 總部樓不低于30000元 m2 目前該項目尚無詳細的成交數(shù)據(jù) 據(jù)媒體報道 7月份已成交20多套 4號樓正在安裝玻璃幕墻 部分樓層腳手架已拆除 總部樓和BLOX商業(yè)獨棟已出外立面 預(yù)售許可證有出售條件限制 只允許銷售80 的面積 且物業(yè)銷售對象 入駐企業(yè)由龍崗區(qū)科信部門審核 審核通過后才予以辦理產(chǎn)權(quán)等級手續(xù) 5號樓樓體宣傳 沿主干道的展示性和指引性較強 二 龍崗天安數(shù)碼新城 在售項目情況 三期 4號樓1 2F專門針對商業(yè)業(yè)態(tài)進行設(shè)計 滿足以后商業(yè)運營的需要 4號樓標準層平面圖 戶型方正實用 方便企業(yè)辦公布局 4號樓標準層毛坯交樓 二 龍崗天安數(shù)碼新城 在售項目情況 三期 樣板間簡潔現(xiàn)代的風(fēng)格 尺度空間合適 樣板房看樓通道 樣板房指引 注重自然采光性 前臺 公共部分裝修 墻體宣傳 二 龍崗天安數(shù)碼新城 未來規(guī)劃項目 四期 龍崗天安數(shù)碼新城四期總建筑面積27萬平方米 包括超高層地標寫字樓 200米 五星標準商務(wù)酒店 Shoppingmall 約7萬平方米 等復(fù)合業(yè)態(tài) 成為產(chǎn)業(yè)綜合體的壓軸之作 預(yù)計2014年開工建設(shè) Shoppingmall商業(yè)街區(qū) 四期整體效果圖 200米地標寫字樓 工業(yè)用地性質(zhì) 可分割銷售 實現(xiàn)價值最大化 創(chuàng)意辦公樓 注重空間上的銜接 PART3啟示 三 啟示 1 產(chǎn)業(yè)綜合體是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主流發(fā)展模式 對企業(yè)而言產(chǎn)業(yè)綜合體能夠提供工作 生活 學(xué)習(xí) 娛樂等一體化的功能體系 改變了過去產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能單一 業(yè)態(tài)低端 環(huán)境惡劣的發(fā)展模式 使企業(yè)經(jīng)營環(huán)境改善明顯 滿足員工多樣化的需求 避免了在城市中心與工作地點之間鐘擺式的生活 有效降低了工作和生活成本 龍崗天安數(shù)碼新城的企業(yè)基本就在園區(qū)內(nèi)解決了所有需求問題 住宅依托周邊的商品房 所以能夠吸引市中心的企業(yè)遷移至此 降低了整體經(jīng)營成本 對開發(fā)商而言產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入大 市場培育期和投資回報期都比較長 對于開發(fā)商而言經(jīng)營風(fēng)險和壓力都比較大 而在產(chǎn)業(yè)綜合體模式下 一方面產(chǎn)業(yè)樓宇部分 寫字樓 研發(fā)樓 廠房 可以爭取政策實現(xiàn)銷售 另一方面以產(chǎn)業(yè)配套的名義開發(fā)住宅 商業(yè)等業(yè)態(tài) 通過銷售盈利來實現(xiàn)資金回款和滾動開發(fā) 降低產(chǎn)業(yè)樓宇的經(jīng)營風(fēng)險 龍崗天安數(shù)碼新城不僅實現(xiàn)了工業(yè)物業(yè)80 的銷售 而且拿地成本極低 實現(xiàn)了價值最大化 而天安在其它城市的項目 住宅占了30 40 的比例 利潤空間可觀 與通常的城市綜合體 以商業(yè)或住宅為核心 相比 產(chǎn)業(yè)綜合體是以產(chǎn)業(yè)為核心 為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間載體 包括寫字樓 研發(fā)樓 廠房等 再以產(chǎn)業(yè)需求為基礎(chǔ)延伸至房地產(chǎn)的其它價值鏈 如商業(yè) 住宅 酒店等 從而營造完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境 兩者業(yè)態(tài)相似 但發(fā)展理念有所不同 從工業(yè)用地的性質(zhì)也決定了產(chǎn)業(yè)綜合體需考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先 對政府而言政府支持產(chǎn)業(yè)綜合體發(fā)展的最大動力來自于對政績的強烈訴求 在一片新興地區(qū)或者舊改區(qū)域?qū)崿F(xiàn)實體經(jīng)濟的發(fā)展和城市形態(tài)的塑造 解決產(chǎn)值 稅收 就業(yè) 城市化等方面的問題 為此 政府可以向開發(fā)商提供政策層面的支持 包括拿地政策 分割銷售 資金補貼等等 因而 開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須與政府深度捆綁 在發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面要做到實處而不僅僅只是房地產(chǎn)行為 從而 為政府爭面子 為自己爭里子 各取所需 龍崗天安的成功更多來自于政府層面的支持和政策的突破 并被塑造成為龍崗總部園區(qū)的典范 目前龍崗區(qū)政府又在華為科技城引進了規(guī)模過百萬平方米的 天安云谷 項目 三 啟示 2 產(chǎn)業(yè)綜合體的盈利模式 產(chǎn)業(yè)樓宇租售 配套房地產(chǎn)租售 政策獎勵 股權(quán)投資 產(chǎn)業(yè)綜合體中一般工業(yè)用地性質(zhì)的樓宇占總體量的60 以上 根據(jù) 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法 規(guī)定 這一部分有50 的比例可以分割銷售 但也有實現(xiàn)政策突破的特例 如龍崗天安這一比例為80 泰然金谷系列為100 剩余租賃部分作為穩(wěn)定現(xiàn)金流收入 或在園區(qū)運營成熟后整體打包出售給REITS 如新加坡騰飛 等機構(gòu) 實現(xiàn)整體溢價 順利退出 主要指以產(chǎn)業(yè)配套名義所獲取的住宅 商業(yè) 酒店等用地性質(zhì)的物業(yè) 一般占總體量的40 左右 這一部分土地獲取成本低 是實現(xiàn)快速回款 創(chuàng)造利潤的主要來源 同時也能夠完善產(chǎn)業(yè)綜合體的城市功能 提升工業(yè)樓宇的商業(yè)價值 視各地政府制定政策的情況而定 就深圳而言 有兩種形式進行政策獎勵 一方面針對開發(fā)運營主體的 如坪山新區(qū)出臺的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級 1 6文件 規(guī)定業(yè)主引進經(jīng)政府認定的企業(yè)類型 將獲每家50萬以內(nèi)的獎勵 另一方面針對入住企業(yè)的 給予企業(yè)資金補助或稅收獎勵 如 龍崗關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟的實施意見 也直接促進了園區(qū)的招商工作 提高了物業(yè)的商業(yè)價值 在園區(qū)發(fā)展到一定階段 擁有一定的企業(yè)資源后 業(yè)主可以對高速成長的企業(yè)進行篩選 并以股權(quán)的形式進行投資 從而扶持企業(yè)上市后退出獲利 目前 上海張江科技園已按照此模式運作并成為主要盈利點 而天安數(shù)碼城集團通過成立創(chuàng)新基金開始進入該領(lǐng)域 三 啟示 3 工業(yè)用地的獲取方式 1 目前深圳工業(yè)用地的獲取方式主要有三種方式 其中二和三項更適合開發(fā)商操作一是單塊工業(yè)用地招拍掛 該方式主要是針對實體型企業(yè)拿地 有嚴格的準入條件限制 并不完全適合開發(fā)商操作 二是通過城市發(fā)展單元的形式 此方式強調(diào)土地的綜合開發(fā)利用 包含了多種業(yè)態(tài) 可以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)綜合體的復(fù)合功能 但該其最大的好處就是可以將不同性質(zhì)的用地打包進行定向掛牌 避免了市場競爭 降低了土地獲取成本 模式需要與政府進行深度合作 受到政府在產(chǎn)業(yè)引進 規(guī)劃落實 投入產(chǎn)出等方面的監(jiān)管 三是通過城市更新的路徑 按照 深圳市城市更新辦法實施細則 來實施 該模式開發(fā)商有可能需要補交地價 且面臨前期拆遷補償成本較高的問題 2 工業(yè)用地實現(xiàn)分割銷售的途徑對于前期立項 尚未簽訂土地合同的項目可與政府部門進行談判 爭取將工業(yè)用地用途定為商品房性質(zhì) 并列入土地出讓合同中 從而實現(xiàn)物業(yè)可分割出售 并可申請預(yù)售許可證進行預(yù)售 如龍崗天安數(shù)碼新城 深投控的深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地和深圳灣科技生態(tài)城 對于已經(jīng)簽訂土地合同的項目一是補交地價 通過簽訂補充協(xié)議的形式 將工業(yè)用地用途變?yōu)樯唐贩啃再|(zhì) 如智慧廣場 泰然金谷等項目 二是根據(jù) 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法 申請不超過50 的比例進行分割銷售 如花樣年的美年廣場項目 但此方式有可能會受到政府在產(chǎn)業(yè)引進 企業(yè)準入方面的限制 且只能在辦理房地產(chǎn)初始登記后方可進行轉(zhuǎn)讓 不能預(yù)售 三是出售物業(yè)使用權(quán)的形式 業(yè)主與企業(yè)之間私下交易 如華南城 TCL國際E城 李朗軟件園等項目 但售價不高 面臨較大的法律風(fēng)險 也不利于開發(fā)商的期繼續(xù)獲取新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目 三 啟示 4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營銷策略的異同點 與住宅 商業(yè)地產(chǎn)相比 產(chǎn)