河?xùn)|濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

某市河?xùn)|濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性 第三章 新區(qū)的現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展的目標(biāo) 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址 第六章 工程方案 第七章 節(jié)能、節(jié)水措施 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第九章 勞動(dòng)安全 第十章 組織機(jī)構(gòu)、質(zhì)保體系與實(shí)施進(jìn)度 第十一章 招標(biāo)投標(biāo) 第十二章 房屋拆遷和安置補(bǔ)償 第十三章 投資估算 第十四章 土地價(jià)格預(yù)測(cè) 第十五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第十六章 社會(huì)評(píng)價(jià) 第十七章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第十八章 研究結(jié)論與建議 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱： 東濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 二、建設(shè)單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 三、建設(shè)地址： 東濱江新區(qū)，位于濱江大道以東、大橋東路以南、青原大道以西、深圳路（贛江大道）以北。 四、建設(shè)性質(zhì)：新建 五、建設(shè)期限： 6 年，即 2003 年 2008 年 六、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 5856 畝），其中：道路紅線占地 ），建設(shè)公共綠地 綠化、濕地、硬 化，合 ），保留安置用地 ），預(yù)留市政公用設(shè)施用地 道路立交、污水提升泵站及排澇站調(diào)蓄池等，合 ） ,可出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地 4314畝）。具體位置及范圍詳見(jiàn) 東濱江新區(qū)用地規(guī)劃圖。 建設(shè)子項(xiàng)如下： 建設(shè)文天祥大道（金竹大道）、白云山路、規(guī)劃路三條城市主干道，濱江大道、公略路、和氣路、坪田路、井岡路、 渼 陂路六條城市次干道；道路總長(zhǎng)度 19249m。陽(yáng)明大橋、河?xùn)|防洪堤、公共綠地和項(xiàng)目范圍內(nèi)（不含 保留安置用地和 預(yù)留市政 公用設(shè)施用地）的征地、拆遷。 主要建設(shè)內(nèi)容有上述道路的路基、路面工程及配套的道路綠化、亮化、交通管理設(shè)施、雨污水管線工程等，以及陽(yáng)明大橋、河?xùn)|防洪堤、公共綠地建設(shè)。 配套的供水、電力、燃?xì)?、廣電、通訊網(wǎng)絡(luò)等地下管線工程，由各專業(yè)運(yùn)營(yíng)部門根據(jù)規(guī)劃要求和上述道路工程的建設(shè)進(jìn)度同步實(shí)施，投資由各專業(yè)運(yùn)營(yíng)部門自行解決，不列入本項(xiàng)目投資估算。 七、總投資估算 本項(xiàng)目估算總投資為 元，其中：工程費(fèi) 他費(fèi)用 元 (其中征地費(fèi) 元、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 元 )，預(yù)備費(fèi)用 元，建設(shè)期貸款利息 元。 八、效益預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目可出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地 4314 畝，元，靜態(tài)總投資 元，部），項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金能夠?qū)崿F(xiàn)平衡，并有 務(wù)內(nèi)部收益率可達(dá) 大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 8%） 元大于零，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 第二節(jié) 項(xiàng)目背景 2000 年吉安撤地設(shè)市后，為改善青原區(qū)城市建設(shè)相對(duì)滯后的現(xiàn)狀， 加快構(gòu)建 “兩江三岸 ”的中心城區(qū)發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)濱江花園城市整體目標(biāo)，根據(jù) 市總體規(guī)劃的要求，為了加強(qiáng)吉州區(qū)、青原區(qū)核心區(qū)域的溝通， 民政府作出了建設(shè)贛江陽(yáng)明大橋、開(kāi)發(fā)建設(shè)濱江新區(qū)的戰(zhàn)略決策。濱江新區(qū)地處中心城區(qū)的青原區(qū)西北部，西臨贛江（濱江大道），東靠青原大道，南接贛江公路大橋東路（深圳路），北連井岡山大橋東路，屬中心城區(qū)的核心區(qū)域。 民政府 2002 年 5 月 13 日以吉府字 2002 86 號(hào)文確認(rèn) 市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司為濱江新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目法人，將濱江新區(qū)內(nèi)未征土地全部劃歸該公司，由該公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或招商引資，并承擔(dān)建設(shè)陽(yáng)明大橋、金竹大道、河?xùn)|防洪堤、濱江大道四大工程和濱江新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施等任務(wù)。該公司通過(guò)招商引進(jìn)了美國(guó)時(shí)代東方傳媒集團(tuán)的獨(dú)資公司 吉美建設(shè)開(kāi)發(fā)公司成為濱江新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資方，吉美公司在 冊(cè)一家建設(shè)公司即 鷺建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱白鷺公司）。 2002 年 12 月陽(yáng)明大橋開(kāi)工建設(shè)，其它工程也陸續(xù)啟動(dòng)。2004 年 3 月江西省工商行政管理局以白鷺公司未依法按期繳納認(rèn)繳出資為由，吊銷 鷺公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，白鷺公司不服向省人民政府提出行政復(fù)議申請(qǐng)， 2004 年 5 月省政府行政復(fù)議決 定書(shū)維持省工商局對(duì)其作出的行政處罰。白鷺公司因此失去濱江新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資主體資格。在這種情況下，民政府進(jìn)行全面接管并組成機(jī)構(gòu)對(duì)已建和在建項(xiàng)目進(jìn)行特別清算，以保障濱江新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。 濱江新區(qū)建設(shè)工程是 心城區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的又一重大系統(tǒng)工程，關(guān)系吉安中心城區(qū)城市發(fā)展大計(jì)，市政府非常重視。 然而，濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程規(guī)模有多大、主要建設(shè)內(nèi)容有哪些、在建項(xiàng)目工程與財(cái)務(wù)現(xiàn)狀怎樣、整個(gè)工程投資估算是多少、技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析狀況是否可行；以及城市建設(shè)資源如何利用和安排，包括確定土地征用的時(shí)序 、拆遷時(shí)序、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序、土地開(kāi)發(fā)時(shí)序以及確定建設(shè)內(nèi)容、融資方案、財(cái)務(wù)安排等問(wèn)題，是市政府以及項(xiàng)目建設(shè)單位迫切需要了解掌握的問(wèn)題。只有在研究分析上述問(wèn)題之后，才能做到心中有數(shù)，更好地開(kāi)展下一步工作。在這種情況下，受項(xiàng)目建設(shè)單位的委托，江西金浪工程咨詢有限公司組織了本次可研編制，為市政府宏觀決策和項(xiàng)目建設(shè)單位的組織實(shí)施提供依據(jù)。 按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的要求，城市建設(shè)必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和科學(xué)管理城市的理念來(lái)操作，城市的發(fā)展才會(huì)富有生機(jī)和活力。因此，本項(xiàng)目的研究，將在了解掌握濱江新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)基本情況基礎(chǔ)上進(jìn)行科 學(xué)分析和論證，提出既具有超前意識(shí)，又符合吉安經(jīng)濟(jì)承受能力的建設(shè)方案。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，將切實(shí)扭轉(zhuǎn)青原區(qū)城市建設(shè)相對(duì)滯后的現(xiàn)狀，使 心城區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，真正發(fā)揮城市的輻射和帶動(dòng)作用。 第三節(jié) 項(xiàng)目可行性研究依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 2、建設(shè)部頒布的城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則 3、國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（計(jì)辦投資 200215號(hào)） 4、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 5） 5、 市總體規(guī)劃（ 19962010） 6、 市近期建設(shè)規(guī) 劃（ 20022005）（ 7、 東濱江新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（ 8、 民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十五 ”計(jì)劃； 9、國(guó)家計(jì)委頒布的建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 10、國(guó)家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)范 11、 民政府及有關(guān)部門的批復(fù) 12、建設(shè)單位對(duì)可研編制單位的委托書(shū) 第四節(jié) 可行性研究過(guò)程和內(nèi)容 一、研究過(guò)程 根據(jù)建設(shè)單位的委托，我公司于 2004 年 4 月開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目可研編制所需資料進(jìn)行收集，并通過(guò)踏勘現(xiàn)場(chǎng)和外業(yè)調(diào)查，從 2004年 6 月初開(kāi)始組織工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析 研究，著手編制可研報(bào)告。 二、研究?jī)?nèi)容 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地現(xiàn)狀、市政設(shè)施現(xiàn)狀等調(diào)查分析，圍繞建設(shè)單位提出的要求，本項(xiàng)目研究?jī)?nèi)容如下：分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；研究提出項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、工程方案；開(kāi)展項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，制定環(huán)境保護(hù)措施；擬訂項(xiàng)目的組織管理與實(shí)施計(jì)劃；估算項(xiàng)目投資，提出資金籌措方案；通過(guò)房屋拆遷和安置補(bǔ)償、土地價(jià)格的預(yù)測(cè)，提出土地征用的時(shí)序、拆遷時(shí)序、土地開(kāi)發(fā)時(shí)序的安排；制訂項(xiàng)目招投標(biāo)方案；對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目實(shí)施的建議。 第五節(jié) 結(jié)論和建議 一、 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)符合 市總體規(guī)劃（ 1996 2010）、 2002 2005）（ 東濱江新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（ 要求。目前，項(xiàng)目前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已落實(shí)到位，陽(yáng)明大橋、河?xùn)|防洪堤及文天祥大道（金竹大道）等先導(dǎo)工程已于 2003 年陸續(xù)開(kāi)工。 項(xiàng)目總投資為 元，土地出讓凈收益 目運(yùn)營(yíng)資金能夠?qū)崿F(xiàn)平衡，并有盈余 元，可以實(shí)現(xiàn)濱江新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)以地?fù)Q基礎(chǔ)設(shè)施的目標(biāo)，投資利潤(rùn)率 且財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 8%） 元大于零，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 開(kāi)發(fā)建設(shè) 江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目在下述幾個(gè)主要方面起著重要作用： 1、 加強(qiáng)吉州區(qū)、青原區(qū)核心區(qū)域的溝通，帶動(dòng)青原區(qū)核心地塊土地的迅速升值。 2、實(shí)施本項(xiàng)目，切實(shí)改善青原區(qū)城市建設(shè)相對(duì)滯后的現(xiàn)狀，使城市功能增強(qiáng)，為 市進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 3、通過(guò)建成本項(xiàng)目，使城區(qū)的環(huán)境得到完善和美化，為建設(shè) 江花園城市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 4、通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施，可以盤活土地資源，增加財(cái) 政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。 5、兩江三岸城市框架、城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善。 本項(xiàng)目屬 大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，各項(xiàng)建設(shè)條件具備，既具有很好的社會(huì)、環(huán)境效益，也有一定的經(jīng)濟(jì)效益，作用重大，可盡早組織實(shí)施。 二、建 議 1、為使項(xiàng)目能順利實(shí)施，建設(shè)單位要加大籌資力度。項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)程中，須通過(guò)一切有效手段加強(qiáng)項(xiàng)目的包裝、宣傳和市場(chǎng)化運(yùn)作，同時(shí)加大招商引資力度。建議聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司參與策劃、包裝，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 2、本項(xiàng)目主要是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，相關(guān)的供水、供氣、供電 、廣電、通訊網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施須配套完善。鑒于新區(qū)的供電負(fù)荷、供水總量、排水總量均為預(yù)測(cè)指標(biāo)，為使項(xiàng)目建設(shè)能適應(yīng)今后較長(zhǎng)時(shí)期城市發(fā)展需要，建議下一階段對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)一步準(zhǔn)確計(jì)算。 3、依法合理出讓建設(shè)用地。除已出讓的土地應(yīng)盡快完善有關(guān)手續(xù)外，其余土地要做到全部市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)拍賣、掛牌、招標(biāo)等公開(kāi)方式取得土地使用權(quán)，實(shí)行土地供應(yīng)的陽(yáng)光操作，提高透明度，防止不規(guī)范行為；通過(guò)規(guī)定最低地價(jià)制度，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，使城市土地資源效益最大化。建議盡快制訂 心城區(qū)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃，使土地市場(chǎng)交易總量與實(shí)際需要相適應(yīng)，與可持續(xù) 發(fā)展相協(xié)調(diào)，同時(shí)加大政府調(diào)控土地市場(chǎng)的力度。 4、為了有利于本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施并發(fā)揮應(yīng)有的效益，采取措施加速城鎮(zhèn)化，盡快培植和聚集人氣，促使土地快速升值。建議加快濱江新區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制與項(xiàng)目推介，增強(qiáng)土地購(gòu)買者的投資信心，提高預(yù)期土地出讓價(jià)格。 5、控制舊城改造面積，減緩舊城改造步伐，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到新區(qū)開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)行政事業(yè)單位到新區(qū)建設(shè)辦公用房，鼓勵(lì)銀行、電訊、保險(xiǎn)、賓招等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)開(kāi)設(shè)營(yíng)業(yè)點(diǎn)；同時(shí)完善學(xué)校（名校）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、文化娛樂(lè)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)等配套建設(shè)。 6、在具體單項(xiàng)工程實(shí)施過(guò) 程中，對(duì)建設(shè)方案要進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程造價(jià)要嚴(yán)格控制，切實(shí)做到既適度超前又量力而行。 7、建議項(xiàng)目建設(shè)單位在項(xiàng)目實(shí)施的各階段要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)分析手段，以便追求更合理的利潤(rùn)，努力探索出一條經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益均好的城市可持續(xù)發(fā)展之路。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 江西省中部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心， 2000 年撤地設(shè)市后，市委、市政府提出創(chuàng)建濱江花園城市和 “大吉安 ”城市規(guī)劃要求，在 “十五 ”期間要加快濱江新區(qū)的建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)范圍，把 心城區(qū)建設(shè)成近期擁有 30 萬(wàn) 人口，至 2010 年接近 50 萬(wàn)人口的新型中等城市。把濱江新區(qū)建成最具活力和最具增長(zhǎng)潛力的現(xiàn)代化新區(qū)，是實(shí)現(xiàn) 心城市發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)和促進(jìn)新世紀(jì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體要求，融入全省中心城市群構(gòu)架的重大戰(zhàn)略舉措。濱江新區(qū)在 “兩江三岸 ”的城市格局中占據(jù)極其重要地位，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迫在眉捷，使之建成與花園城市相匹配的城市景觀，以達(dá)到拓展 市發(fā)展空間，謀求經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，縮短與先進(jìn)城市和發(fā)達(dá)地區(qū)的差距，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)市升位的目的。建設(shè)本項(xiàng)目意義重大： 一是提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn) 濟(jì)跨越式發(fā)展的需要 改革開(kāi)放以來(lái)， 經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，使吉安這座歷史名城煥發(fā)出新的生機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域一體化步伐的加快，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力取決于城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。在新一輪的城市化發(fā)展熱潮中，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)濱江新區(qū)建設(shè)，將有利于增強(qiáng) 市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其意義在于：一是直接拉動(dòng)投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。近幾年 內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度在 10%左右，濱江新區(qū)建設(shè)可以直接或間接帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有效拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)就業(yè)。二是有利于優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)聚合力、吸引力，提升歷史名城形象，吸引人 才，吸引投資。建設(shè)濱江防洪大堤將徹底改變河?xùn)|長(zhǎng)期不設(shè)防屢遭洪澇災(zāi)害的歷史，投資硬環(huán)境得到根本性改善。三是有利于城市資源升值，使城市的聚合效應(yīng)、輻射效應(yīng)得到有效放大，并由此引發(fā)土地及各類相關(guān)收益大幅度地增加。通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施，建成具有自然山水景觀和現(xiàn)代城市風(fēng)貌，獨(dú)具特色的濱江新區(qū)，能顯著提升 知名度和影響力，有助于實(shí)現(xiàn)吉安在江西中部的崛起。 二是貫徹實(shí)施 市總體規(guī)劃，加快城市化進(jìn)程的需要 按照 體規(guī)劃要求，通過(guò)濱江新區(qū)建設(shè)以實(shí)現(xiàn)城建興區(qū)、聚集人氣、擴(kuò)大工業(yè)載體、提升城市品位、繁榮城市經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。 建設(shè)濱江新區(qū)，增強(qiáng)城市的綜合功能和實(shí)力，吸納更多人流、物流、資金流、信息流、科技流，為做強(qiáng)做大做優(yōu)做美 供強(qiáng)大物質(zhì)基礎(chǔ)；同時(shí)有助于提升 市產(chǎn)業(yè)水平，使青原區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)得以充分發(fā)揮，從而為創(chuàng)建濱江花園城市開(kāi)拓廣闊的空間，加速提升吉安城市化發(fā)展水平。 三是改變青原區(qū)城市建設(shè)相對(duì)滯后現(xiàn)狀，提高人民生活水平和生活質(zhì)量的需要 開(kāi)發(fā)建設(shè)濱江新區(qū)，改善青原區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)落后狀況，改善人居環(huán)境條件提高人民生活質(zhì)量和水平，是市委、市政府貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體行動(dòng)。通過(guò)新區(qū)建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和 社會(huì)服務(wù)體系，創(chuàng)造一個(gè)人氣旺、天藍(lán)、樹(shù)綠、水清、環(huán)境美，融自然山水景觀特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境，為人們安居樂(lè)業(yè)提供保障。項(xiàng)目重點(diǎn)工程濱江防洪大堤的建設(shè)，更是一項(xiàng)功在當(dāng)代、利在千秋的民心工程。同時(shí)，濱江新區(qū)的建設(shè)為青原區(qū)進(jìn)一步發(fā)展成為最適宜創(chuàng)業(yè)的城市，從而吸引更多的創(chuàng)業(yè)者在此投資興業(yè)。 四是構(gòu)建和完善大交通、大旅游，促進(jìn) 項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 根據(jù)總體規(guī)劃 形成 “兩江三岸 ”城市格局，大交通建設(shè)以現(xiàn)有路網(wǎng)為基礎(chǔ)，以 “一環(huán)三橋、五縱八橫 ”為構(gòu)架，干道與環(huán)線相結(jié)合，多路串接的城市公共交通大網(wǎng)架， 實(shí)現(xiàn)跨越三岸，連接?xùn)|西、溝通南北的城市交通發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目所在地青原區(qū)目前道路網(wǎng)絡(luò)不夠完善，尚未形成完整的交通路網(wǎng)系統(tǒng)。隨著本項(xiàng)目的建成交通條件將得到徹底改觀。同時(shí)， 立了“旅游旺市 ”的發(fā)展思路，在全力抓好井岡山旅游資源開(kāi)發(fā)和景區(qū)建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)青原山、 渼 陂古村、東井岡（東固）等一系列具有廬陵文化特點(diǎn)的人文景觀、自然景觀和紅色旅游資源，著力打造濱江城市景觀并使之融入大井岡旅游圈，將會(huì)大大促進(jìn)全市旅游業(yè)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)還將帶動(dòng)市政、廣電、電信、建筑、建材、供水、供電、運(yùn)輸?shù)?20 余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展， 帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)土地升值和房地產(chǎn)業(yè)的興旺。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 1、本項(xiàng)目建設(shè)符合 市總體規(guī)劃及 期建設(shè)規(guī)劃要求，實(shí)施本項(xiàng)目有法律方面的依據(jù)。 2、市委、市政府對(duì)本項(xiàng)目高度重視，有關(guān)部門大力支持，協(xié)同配合，已出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策措施為項(xiàng)目建設(shè)提供強(qiáng)有力的政策保障。 3、 過(guò)改革開(kāi)放二十多年來(lái)的發(fā)展，積聚了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，政府能夠拿出一定財(cái)力來(lái)支撐濱江新區(qū)的建設(shè)。 市開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理理念較先進(jìn)，具備一個(gè)較好的基礎(chǔ)。社會(huì)各界和人民群眾對(duì)建設(shè)濱江新區(qū)普遍支持，認(rèn)同度高。 4、隨著老城區(qū)改 造的逐步完成，建設(shè)用地的供應(yīng)將向外推移，客觀上為濱江新區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了條件，獲得了市場(chǎng)的積極響應(yīng)。 5、本項(xiàng)目地理位置和工程地質(zhì)條件良好，地基承載力適中，該區(qū)域內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)情況，適合辦公、商業(yè)、住宅等綜合開(kāi)發(fā)。 6、本項(xiàng)目建設(shè)所需的水泥、鋼筋、砂、石等主要材料，當(dāng)?shù)鼐苌a(chǎn)和采購(gòu)，且價(jià)格穩(wěn)定。汽車可直接運(yùn)抵。施工條件好，交通便利。施工用水、用電均可由現(xiàn)有城市網(wǎng)接入，項(xiàng)目建設(shè)外部協(xié)作條件優(yōu)越。 7、當(dāng)?shù)赜幸慌谑姓A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中積累了豐富的建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)過(guò)硬的工程項(xiàng)目管理人才和施工隊(duì)伍，可保證項(xiàng)目 順利實(shí)施。 8、經(jīng)分析測(cè)算，本項(xiàng)目具有一定的投資回報(bào)率。 綜上所述，濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 第三章 新區(qū)的現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展的目標(biāo) 隨著贛粵高速公路、井岡山機(jī)場(chǎng)的通車通航和陽(yáng)明大橋的開(kāi)工興建，給 心城區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了空前的機(jī)遇。濱江地段的開(kāi)發(fā)建設(shè)將促進(jìn)城市集中緊湊發(fā)展，加快城市投資環(huán)境的改善，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成完整的城市南北重要綠化景觀通廊。伴隨 “兩江三岸 ”城市格局形成，城市道路交通、防汛等基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的不斷改善，濱江新區(qū)作為中心城區(qū)發(fā)展主導(dǎo)方向，將滿足城市環(huán)境、 交通、休閑、娛樂(lè)等諸方面要求，構(gòu)筑吉安這座歷史名城的嶄新形象。 濱江新區(qū)規(guī)劃實(shí)施對(duì)市政府確定的 “十五 ”期間經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，加快河?xùn)|濱江新區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)以 “兩江三岸 ”為特征的 “濱江花園式現(xiàn)代化中等城市 ”目標(biāo)，具有指導(dǎo)性作用。 一、現(xiàn)狀條件分析 1、城區(qū)現(xiàn)狀用地布局主要沿青原大道兩側(cè)呈線狀布置，功能布局相對(duì)較亂，且不完善。 2、區(qū)內(nèi)城市道路基本為斷頭路，不成系統(tǒng)，停車場(chǎng)、公交站、加油站等交通設(shè)施缺乏。 3、區(qū)內(nèi)文化、教育、體育、衛(wèi)生、環(huán)境等城市公共設(shè)施缺乏，嚴(yán)重影響城區(qū)功能布局。 4、區(qū)內(nèi)城市給排水、電力 電訊、燃?xì)獾仁姓没A(chǔ)設(shè)施配套不完善。 5、區(qū)內(nèi)居民服務(wù)的小區(qū)級(jí)配套設(shè)施，如幼托、文化站、菜市場(chǎng)、垃圾站、公廁、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等配套不完善。 6、區(qū)內(nèi)綠化景觀不成系統(tǒng)，難以體現(xiàn)濱江新區(qū)風(fēng)貌。 二、規(guī)劃依據(jù) 1、 市總體規(guī)劃（ 1996）； 2、 原區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2000）； 3、 東濱江城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（ 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 4、城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（ 5、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則 1995333 號(hào)； 6、城市居住 區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 7、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 8、城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范（ 9、江西省控制詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則（省建設(shè)廳 1997）； 10、江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則（省建設(shè)廳 2002）； 三、規(guī)劃編制重點(diǎn)、規(guī)劃功能定位、規(guī)劃目標(biāo)與指導(dǎo)思想 （一）規(guī)劃編制重點(diǎn)： 1、整體布局：以生活居住為主，同時(shí)有機(jī)組織商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、體育衛(wèi)生、教育等城市公共服務(wù)功能。 2、 道路系統(tǒng)：整體性、景觀性。通過(guò)生活、交通、景觀性道路 形成整體道路系統(tǒng)。 3、建筑布局：區(qū)位性、效益性。充分發(fā)揮土地區(qū)位條件與潛在價(jià)值。 4、綠化景觀：整體上形成點(diǎn)、線、面的系統(tǒng)構(gòu)成，綜合提高城區(qū)空間景觀與生態(tài)環(huán)境。 （二）規(guī)劃功能定位 根據(jù) 原區(qū)分區(qū)規(guī)劃和本項(xiàng)目區(qū)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)發(fā)展條件，本規(guī)劃區(qū)功能主要定位為：以生活居住為主體，適應(yīng)城市開(kāi)發(fā)的多層面需要，兼容發(fā)展商貿(mào)金融、文化娛樂(lè)休閑等，塑造功能完善、高品質(zhì)和具有濱江風(fēng)貌特色的現(xiàn)代化城區(qū)。 （三）規(guī)劃目標(biāo) 以濱江概念為背景，立足于廬陵文化，廣泛吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的濱江地區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化原有濱江花園城市的定 位，以 “一江兩岸，一環(huán)三橋，五縱八橫 ”為構(gòu)架，創(chuàng)造優(yōu)美的濱江及濱湖景觀，體現(xiàn)山水人文城市的獨(dú)特風(fēng)貌，建設(shè)一流新區(qū)，實(shí)現(xiàn)花園城市的整體目標(biāo)。 （四）規(guī)劃指導(dǎo)思想 1、規(guī)劃應(yīng)面向新世紀(jì)，具有超前意識(shí)，應(yīng)以人為本，創(chuàng)造高質(zhì)量的居住與工作環(huán)境。 2、規(guī)劃依據(jù)城市土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律，根據(jù)青原區(qū)分區(qū)規(guī)劃對(duì)濱江新區(qū)用地功能進(jìn)行調(diào)整和疏導(dǎo)，并進(jìn)行必要的城市土地置換，同時(shí)引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)方式，促進(jìn)城市的綜合開(kāi)發(fā)，以帶動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3、規(guī)劃應(yīng)形成合理完善的城市功能布局結(jié)構(gòu)和道路交通系統(tǒng)，保證城市的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)。 4、規(guī)劃應(yīng)將綠 地系統(tǒng)和開(kāi)放空間系統(tǒng)放在重要位置，合理系統(tǒng)地組織人工環(huán)境與自然環(huán)境，使其與城市融為有機(jī)整體，形成 “一江兩岸 ”具有濱江風(fēng)貌特色的城市景觀。 5、規(guī)劃應(yīng)制定完整科學(xué)的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)控制指標(biāo)體系，保證城市的整體環(huán)境質(zhì)量和功能協(xié)調(diào)，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。 6、規(guī)劃應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮城市社會(huì)發(fā)展和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的要求，規(guī)劃完善各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施，配套齊全的社會(huì)公共和公用服務(wù)設(shè)施。 7、將城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容貫穿于規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體過(guò)程中，為形成良好的城市空間景觀環(huán)境創(chuàng)造條件。 四、用地功能布局 （一）規(guī)劃原則 1、根據(jù)青原區(qū)分區(qū)規(guī) 劃確定的用地性質(zhì)與布局結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步細(xì)化各項(xiàng)用地分類，并根據(jù)建設(shè)和用地指標(biāo)核算，局部調(diào)整部分用地性質(zhì)和布局； 2、根據(jù)用地布局和道路系統(tǒng)規(guī)劃，劃定不同的城市功能分區(qū)，確定并完善相應(yīng)的各項(xiàng)公共服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目及配套設(shè)施和它們的規(guī)模； 3、根據(jù)分區(qū)規(guī)劃用地布局結(jié)構(gòu)、道路交通條件、區(qū)位條件和建設(shè)開(kāi)發(fā)條件，確定不同地塊和分區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序； 4、以有利于開(kāi)發(fā)和實(shí)施、方便管理和便于操作為目標(biāo)，確定各地塊的規(guī)模，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定地塊的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)控制指標(biāo)； 5、以創(chuàng)造良好的城市外部公共空間和城市景觀為目的，結(jié)合開(kāi)發(fā)效益，確 定建筑物控制高度，控制城市綠地、公共空間和自然水體，提高綠地率，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，構(gòu)成完整的城市綠地和開(kāi)放空間系統(tǒng)； 6、根據(jù)道路交通要求確定地塊機(jī)動(dòng)車出入方位，依據(jù)地塊的性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度確定各地塊和各項(xiàng)設(shè)施配建停車位標(biāo)準(zhǔn)。 7、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不可預(yù)測(cè)性的特點(diǎn)，制定地塊適建性控制規(guī)定，使規(guī)劃具有彈性。 （二）規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 根據(jù) 原區(qū)分區(qū)規(guī)劃，以基地內(nèi)現(xiàn)狀為發(fā)展條件，結(jié)合城市發(fā)展需要，合理進(jìn)行規(guī)劃布局和用地調(diào)整。規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采取 “三區(qū)三軸 ”結(jié)構(gòu)。 三區(qū)：河?xùn)|濱江新區(qū)由北至南以城市主干道劃分，形成大橋 東路至文天祥大道（原金竹路），文天祥大道（原金竹路）至公略路（原永新路），公略路（原永新路）至贛江大道（原二橋東路）等以生活居住功能為主的三大城市功能區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展的總體構(gòu)想和城市主要道路系統(tǒng)布局特點(diǎn)，明確新區(qū)以居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)方式進(jìn)行組織，改變單位大院式住宅建設(shè)方式，開(kāi)發(fā)以城市型集合高中檔公寓住宅為主的小區(qū)。居住用地配套相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施和其它一些城市的公共設(shè)施，如教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、垃圾站、公廁、停車場(chǎng)等城市公用設(shè)施。 三軸：城市交通商務(wù)軸：沿陽(yáng)明大橋文天祥大道（原金竹路）至火車站建設(shè)城市 中心商貿(mào)區(qū)，以金融商貿(mào)旅館酒店等大型商業(yè)綜合體為主，該區(qū)域連接新區(qū)與舊城，將形成新的城市軸線，也是中心城區(qū)的大門和對(duì)外的窗口，該軸線的建成將使城市以嶄新的姿態(tài)歡迎來(lái)自國(guó)內(nèi)外的客人，同時(shí)也必將新城的發(fā)展起巨大的推動(dòng)作用。 城市商業(yè)軸：和氣路（原上海路）建設(shè)以滿足正常生活需要的商業(yè)步行街為主要內(nèi)容，文天祥大道（原金竹大道）商務(wù)軸相對(duì)比并互為補(bǔ)充。街道尺度利于行走休閑購(gòu)物，商業(yè)氣氛濃厚。 濱江綠化生態(tài)景觀軸：結(jié)合現(xiàn)有贛江與河灘濕地建設(shè)濱江綠化景觀，強(qiáng)調(diào)人與自然的融合，體現(xiàn)生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展原則，構(gòu)成了青原區(qū)的生態(tài)景 觀軸。 （三）用地構(gòu)成及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 東濱江新區(qū)規(guī)劃總用地面積 中：道路用地面積 共綠地（其中可結(jié)合綠化水系設(shè)置文化、體育休閑用地）面積 政公用設(shè)施用地 路立交、污水提升泵站及排澇站調(diào)蓄池等），出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積 可出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地 住用地面積 建設(shè)施用地 公建設(shè)施用地 ：居住區(qū)級(jí)經(jīng)營(yíng)性公建（商業(yè)貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、商務(wù)辦 公、賓館、寫字樓等）用地 區(qū)級(jí)的商業(yè)綜合公建用地 規(guī)劃總建筑面積 中住宅建筑面積 住區(qū)級(jí)公建面積 區(qū)級(jí)的商業(yè)綜合公建面積 區(qū)內(nèi)的其它配套公建面積 規(guī)劃區(qū)域總?cè)丝跒?人，計(jì) 17143 戶。其它經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表 3 五、綠化景觀規(guī)劃 1、城市公共綠地布局 規(guī)劃結(jié)合濱江區(qū)域的自然地形，在文天祥大道以南、規(guī)劃路以東地塊及白云山路以東、規(guī)劃路以西地塊各設(shè)置一處城市公園，用地面積約為 住小區(qū)和居住組團(tuán)綠地的規(guī)劃按中心綠地控制指標(biāo)的要求具體落實(shí)和布局。同時(shí)在井岡山大橋、陽(yáng)明大橋、贛江二橋橋頭均設(shè)置集中的公共綠地。 2、城市景觀風(fēng)貌規(guī)劃 規(guī)劃通過(guò)青原大道形成青原區(qū)主要的公共生活和景觀風(fēng)貌的南北組織軸線，串接城市的交通集運(yùn)、商業(yè)貿(mào)易、行政辦公，文天祥大道是自東向西依次串接城區(qū)的交通、商貿(mào)金融，構(gòu)成濱江新區(qū)的城市生活和景觀風(fēng)景的東、西組織軸線；由主軸線兩側(cè)建筑物界面的不同處理和廣場(chǎng)開(kāi)敞空間的綠地處理創(chuàng)造豐富的城市景觀，寬 濱江大道結(jié)合河灘漫地形成的濱江綠化帶，構(gòu)成城市贛 江東岸南北綿延的綠色休閑長(zhǎng)廊和視覺(jué)景觀通道。 3、城市輪廓線控制 東西向建筑高度控制由濱江大道由西向東采取低、中、高漸次布置。這樣做的目的能使江邊的土地價(jià)值得到充分體現(xiàn)，江邊的住戶享受贛江的景觀，內(nèi)湖兩側(cè)享受內(nèi)湖景觀。 考慮到江兩側(cè)互為對(duì)景，江邊建筑輪廓線將極大的影響江對(duì)岸的視覺(jué)景觀，方案考慮文天祥大道（原金竹路）、白云山路（原萬(wàn)安路）與濱江路交點(diǎn)附近為高點(diǎn)控制在 100m 左右，公略路（原永新路）為次高點(diǎn)，控制在 80m 左右，坪田路、贛江大道與濱江大道的交點(diǎn)控制在 60m 左右，形成兩個(gè)高點(diǎn)，三個(gè)次高點(diǎn)的格局。天際 線將是一段跳動(dòng)的音符，在音符的高點(diǎn)閃爍的分別是保險(xiǎn)大廈，煙草大廈，移動(dòng)通訊大廈及電力調(diào)度大樓等高層建筑，結(jié)合燈光設(shè)計(jì)將使新區(qū)無(wú)論白天黑夜都有美麗的天際輪廓線。 六、道路交通規(guī)劃 1、道路紅線控制 規(guī)劃城區(qū)道路紅線寬度按 55m、 40m、 36m、 30m、 28m、20m、 15m 控制，其中 25m 以上道路為城市主次干道， 20m、15m 為城市支路及居住區(qū)級(jí)道路。規(guī)劃道路斷面形式 55m 道路為四塊板形式， 40m 以上道路為三塊板形式，其余道路為一塊板形式，可在建筑后退道路紅線距離內(nèi)補(bǔ)充。 濱江大道：規(guī)劃道路紅線寬 28m 和 氣 路：規(guī)劃道路紅線寬 上海路） 文天祥大道：規(guī)劃道路紅線寬 金竹大道、北京路） 坪 田 路：規(guī)劃道路紅線寬 安福路、天津路） 公 略 路：規(guī)劃道路紅線寬 永新路、南京路） 白云山路：規(guī)劃道路紅線寬 萬(wàn)安路、廣州路） 贛江大道：規(guī)劃道路紅線寬 二橋東路、深圳路） 美陂路：青原大道至和氣路段 ,規(guī)劃道路紅線寬 氣路至濱江大道段 ,規(guī)劃道路紅線寬 吉水路、重慶路） 井 岡 路：規(guī)劃道路紅線寬 劃 路：規(guī)劃道 路紅線寬 上道路橫斷面設(shè)計(jì)詳見(jiàn)附圖。 規(guī)劃城市主干道與主干道、次干道與次干道平面交叉路口設(shè)一條右轉(zhuǎn)彎寬東道。 在和氣路（原上海路）以西，白云山（原萬(wàn)安路）以南地塊設(shè)置 公共社會(huì)停車場(chǎng)。 道路交通設(shè)施按國(guó)家規(guī)范規(guī)定進(jìn)行設(shè)置，并增加公共汽車港灣式?？空尽?七、市政設(shè)施工程規(guī)劃 城區(qū)給水、排水、電力電訊、燃?xì)?、環(huán)境衛(wèi)生、消防、豎向等城市基礎(chǔ)設(shè)施工程在濱江新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以同時(shí)重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 濱江大道路面設(shè)計(jì)標(biāo)高根據(jù)防洪堤的堤頂按 50一遇洪水位并按有關(guān)規(guī)范要求加超高控制建設(shè)。 區(qū)內(nèi)排澇遵 循 “高水高排、低水低排 ”的原則，同時(shí)高水高排的標(biāo)高按建成后的城區(qū)標(biāo)高考慮。在規(guī)劃中合理進(jìn)行雨、污拜謝分區(qū)。 規(guī)劃結(jié)合排澇標(biāo)準(zhǔn)及排澇站的積蓄容積，合理確定、排澇站的規(guī)模、裝機(jī)及起排水位、控制水位等。 排澇水渠按照箱函形式設(shè)置，暗渠各段的能水能力以能滿足通過(guò)高峰流量且不淹路的原則計(jì)算確定。 八、建筑開(kāi)發(fā)控制 （一）土地建設(shè)容量控制 為保證最終建成的城市空間形態(tài)，在密度控制上，建議江邊建筑密度取較低值，建筑高度高，向內(nèi)建筑密度增高，高度降低，保證最好的視線聯(lián)系與空間通透性，使更多的人能享受贛江的景觀。江邊的建筑形 式宜采用點(diǎn)式或小板式布局，避免板式及墻面式對(duì)景觀的遮擋。 （二）高度控制 東西向建筑高度控制采取東西向 V 字型布局中間低兩邊高形式，及青原大道西側(cè)高，江邊高的原則。這樣做的目的能使江邊的土地價(jià)值得到充分體現(xiàn)，整個(gè)濱江的住戶均可享受贛江的景觀。 考慮到江兩側(cè)互為對(duì)景，江邊建筑輪廓線將極大的影響江對(duì)岸的視覺(jué)景觀，規(guī)劃考慮文天祥大道、白云山路與濱江路交點(diǎn)為高點(diǎn)控制在 100m 左右，公略路為次高點(diǎn)，控制在 80m 左右，坪田路與濱江大道的交點(diǎn)控制在 60m 左右，形成兩個(gè)高點(diǎn)，三個(gè)次高點(diǎn)的格局。天際線將是一段跳動(dòng)的音符，在音符 的高點(diǎn)閃爍的分別是天緣大廈，煙草大廈，移動(dòng)通訊大廈及電力調(diào)度大樓等高層建筑，結(jié)合燈光設(shè)計(jì)將使新區(qū)無(wú)論白天黑夜都有美麗的天際輪廓線。 （三）建筑風(fēng)格控制 1、依總體規(guī)劃要求，新區(qū)以現(xiàn)代風(fēng)格建筑為主，局部如水上商業(yè)步行街以傳統(tǒng)風(fēng)貌為主。但依城市可持續(xù)發(fā)展的要求，對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有價(jià)值的原有建筑必須加以保護(hù)，以體現(xiàn)城市的歷史與發(fā)展。 2、建筑色彩應(yīng)強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，細(xì)微的差異不應(yīng)影響整體的統(tǒng)一。 3、對(duì)于城市重點(diǎn)區(qū)域的建筑，包括文天祥大道，濱江大道，公略路，白云山路，坪田路，和氣路兩側(cè)的建筑單體深化設(shè)計(jì)時(shí)立面報(bào)批必須提供 兩套以上建筑透視圖供專家評(píng)審，并作出街景分析，在 市規(guī)劃委員會(huì)專門會(huì)議上通過(guò)方可實(shí)施。 4、大型公建建議顏色不宜過(guò)于鮮艷，小型建筑、小品等顏色可相對(duì)明快。 5、居住區(qū)布局應(yīng)錯(cuò)落有致，避免兵營(yíng)式布局，風(fēng)格可多樣化，但組團(tuán)之間宜保持相同及相似的風(fēng)格及色彩。 6、以六層以下為主的居住區(qū)應(yīng)采用坡屋頂或局部坡屋頂?shù)男问?，如為平屋頂形式需加?qiáng)屋頂平臺(tái)及綠化的設(shè)計(jì)，保證空中視覺(jué)屋頂?shù)拿烙^。 （四）生態(tài)設(shè)計(jì) 1、保護(hù)自然環(huán)境，自然景觀和人文景觀結(jié)合設(shè)計(jì)。 2、保護(hù)灘涂，充分利用和保護(hù)濕地和古樹(shù)等自然資源，實(shí)現(xiàn) “人與自然 和諧共生 ”的山水城市。在建設(shè)過(guò)程中，對(duì)地段內(nèi)樹(shù)冠直徑超過(guò) 9m 與樹(shù)齡超過(guò) 100 年的古樹(shù)予以保留。 九、豎向規(guī)劃 1、考慮峽江水利樞紐工程建設(shè)對(duì)贛江水位的影響及防洪排澇水系水位的影響。 2、滿足峽江水電站建成后至 位標(biāo)高約 海高程，下同），防洪排澇水系常水位 排水位 水位要求。 3、滿足各級(jí)道路設(shè)計(jì)縱坡的要求，保證道路行車要求，考慮自行車行駛和方便殘疾人使用的道路縱坡要求。 4、建筑地坪標(biāo)高，原則上要滿足地表水自然排放坡度，各管線交叉埋設(shè)、覆土層厚度、道路硬化層厚度來(lái)確定 。 5、建設(shè)地塊的地表水排放，應(yīng)遵循就近就低、自然排放的原則，整個(gè)河?xùn)|濱江新區(qū)雨水排入排澇水系，沿線排水口底部標(biāo)高要高于啟排水位 排水口較遠(yuǎn)地塊要考慮自然流水的坡度。 6、濱江大道道路標(biāo)高結(jié)合路堤形式合理確定，臨江側(cè)防洪堤標(biāo)高按 50 年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)防建設(shè)條件，濱江大道穿陽(yáng)明大橋處機(jī)動(dòng)車道應(yīng)確保橋下凈空不小于 求。 7、充分考慮城市用地已建道路現(xiàn)狀，在方便居民生活的前提下，盡可能減少土石方工程量，降低工程造價(jià)。 8、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)查，結(jié)合河?xùn)|濱江新區(qū)現(xiàn)狀地塊和道路標(biāo)高及防洪排澇水系排澇水位 標(biāo)高，確定濱江新區(qū)的豎向高程。各建設(shè)用地地坪標(biāo)高，最低不得低于黃海高程 路排水坡度不小于 十、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 3目 計(jì)量 單位 指標(biāo) 備注 一、規(guī)劃總用地 （一）居住用地 1、住宅用地 2、公建用地 3、道路用地 4、公共綠地 （二）地區(qū)公建設(shè)施用地 中 :居住區(qū)級(jí)經(jīng)營(yíng)性公建用地 區(qū)級(jí)的商 業(yè) 綜 合 公 建 用 （三）其他用地（預(yù)留） 路立交用地、污水提升 泵站及排澇站調(diào)蓄池等公用設(shè)施用地。 （四）代征市政道路用地 （五）代征公共綠地 （六）保留安置用地 二、總建筑面積 萬(wàn) （一 ）居住用地內(nèi)建筑面積 萬(wàn) 1、住宅建筑面積 萬(wàn) 2、公建建筑面積 萬(wàn) （二）地區(qū)公建面積 萬(wàn) 三、居住戶數(shù) 戶 17143 四、居 住人口 人 6000 五、戶均人口 人 /戶 六、人口毛密度 人 /七、住宅面積毛密度 萬(wàn)m2/八 、居住區(qū)建筑面積毛密度 萬(wàn)m2/九、綠地率 % 十、總停車數(shù)量 機(jī)動(dòng)車 輛 15999 自行車 輛 72500 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、建設(shè)內(nèi)容 東濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目是青原區(qū)、也是 政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的重要組成部分，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括三條城市主干道和六條城市次干道的路面工程及交通管理 設(shè)施、配套的道路綠化、亮化、雨污水管線工程等，以及陽(yáng)明大橋、河?xùn)|防洪堤、公共綠地工程建設(shè)和項(xiàng)目范圍內(nèi)（不含保留安置用地和預(yù)留市政公用設(shè)施用地）的征地、拆遷。 二、建設(shè)規(guī)模 （一）用地規(guī)模 1、總用地規(guī)模 本項(xiàng)目總用地 5856 畝）， 具體位 置及范圍詳見(jiàn) 東濱江新區(qū)用地規(guī)劃圖。 2、用地平衡情況及建設(shè)規(guī)模 東濱江新區(qū)規(guī)劃總用地面積 中可建設(shè)用地面積 路用地面積 共綠地（其中可結(jié)合綠化水系設(shè)置文化、體育休閑用地）面積 留市政公用設(shè)施用地 路立交用地、污水提升泵站及排澇站調(diào)蓄池等公用設(shè)施用地），保留村莊安置用地 建設(shè)用地中居住用地面積 建設(shè)施用地 建設(shè)施用地中居住區(qū)級(jí)經(jīng)營(yíng)性公建（商業(yè)貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、商務(wù)辦公、賓館、寫字樓等）用地 區(qū)級(jí)的商業(yè)綜合公建用地 中住宅建筑面積 住區(qū)級(jí)公建面積 區(qū)級(jí)的商業(yè)綜合公建面積 區(qū)內(nèi)的其它配套公建面積 劃區(qū)域總?cè)丝跒?人，計(jì) 17143 戶。 主要道路及規(guī)模見(jiàn)下表： 名 稱 道路紅線 (m) 長(zhǎng)度（ m） 面積（ ） 文天祥大道 55 1150 63250 白云山路 40 1500 60000 公略路 30 1315 39450 坪田路 30 1140 34200 井岡路 30 1437 43110 規(guī)劃路 36 3183 114588 渼陂路 25（ 20） 867（ 522+345） 19950 和氣路 25 3595 89875 濱江大道 5062 141736 19249 606159 備注：道路紅線占地 中本項(xiàng)目范圍內(nèi) 項(xiàng)目范圍外延伸路段道路紅線占地 （二）用地區(qū)域劃分 根據(jù) 市總體規(guī)劃布局，以濱江概念為背景，立足于廬陵文化，廣泛吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的濱江地區(qū)建設(shè)理念，強(qiáng)化濱江花園城市的定位，以 “兩江三岸、一環(huán)三橋、五縱八橫 ”為架構(gòu)，創(chuàng)建優(yōu)美的濱江及湖濱景觀，體現(xiàn)山水人為城市的獨(dú)特風(fēng)貌和地理特征的開(kāi)發(fā)模式，為 人民提供健康的生活、工作環(huán)境。規(guī)劃主要布置有：商貿(mào)區(qū)、商住區(qū)、文體區(qū)、沿江休閑廣場(chǎng)等。 第 五章 項(xiàng)目場(chǎng)址 一、場(chǎng)地現(xiàn)狀 1、地理位置及建設(shè)地點(diǎn) 心城區(qū)位于江西中西部，地處贛江中游地帶，贛江和禾水交匯口。地理坐標(biāo)為東徑 1157 11548，北緯 2712727，東與吉水縣相鄰，南、西、北均與吉安縣接壤，北距省會(huì) 221距贛州 204江西省內(nèi)南北水陸交通要沖和京九鐵路的四大節(jié)點(diǎn)城市（自北向南依次為九江、南昌、吉安、贛州）之一，是革命圣地井岡山的門戶。 東濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目于濱江大道以東、大橋東路以南、青原大道以西、深圳路（贛江大道）以北地塊。 2、用 地性質(zhì)現(xiàn)狀及占地面積 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 （和預(yù)留市政公用設(shè)施用地 ）。土地現(xiàn)狀為：耕地 、園地 、水域 、（農(nóng)村宅基地）、未利用地 。 二、場(chǎng)址建設(shè)條件 1、地形、地貌、地質(zhì) 心城區(qū)地處吉泰盆地中北部，位于禾河匯入贛江的交匯口，屬典型的河岸丘陵地貌。贛江由南向北貫穿將市區(qū)分為東西兩岸。江面寬度 600 1050m，流經(jīng)城區(qū)段 11江兩岸地勢(shì)各自逐步向贛江傾斜，青原 區(qū)屬低丘崗地單元為四級(jí)以上階地，抗壓強(qiáng)度為 3060 噸 /流沖積平原區(qū)依贛江和禾河兩側(cè)發(fā)育，構(gòu)成第二和第一階地，其分別由第四系上更新系統(tǒng)（ 全新統(tǒng)（ 層組成，具二元結(jié)構(gòu)。其中一級(jí)階地（漫灘地）是底層以中砂為主的砂礫混合體，抗壓強(qiáng)度為10 噸 / 面標(biāo)高 45 48m。一般遇常年洪水位即受淹沒(méi)，不宜作為城市建設(shè)用地，二級(jí)階地為第四系堆積階地，抗壓強(qiáng)度為 10 15 噸 / 面標(biāo)高為 51 53m，筑堤保護(hù)后可作為城市建設(shè)用地，其分布主要是在河?xùn)|青原大道以西及東側(cè)一部分。 2、建筑現(xiàn)狀 區(qū)內(nèi) 建筑物主要分布在河?xùn)|街道辦下轄的新光村、金竹村、紅光村、麻家村、友誼村、楓塘村、芝下村、劉家村等村委會(huì)，多為五層以下的磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)住宅及部分簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)用房，按規(guī)劃要求應(yīng)予以拆遷。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)，現(xiàn)狀建筑為自然村農(nóng)民住宅，總棟數(shù) 1300 棟，其中磚混901 棟，磚木 399 棟，木土及其它簡(jiǎn)易房 1040 間，需拆遷的建筑總面積為 體房屋結(jié)構(gòu)、建設(shè)年代、數(shù)量統(tǒng)計(jì)如下：?jiǎn)挝?屋結(jié)構(gòu) 建筑面積 其中： 1990 年以后 1990 年以前 1980 年以前 磚 混 130650 84922 32663 13065 磚 木 48750 14625 19500 14625 簡(jiǎn) 易 15600 15600 合 計(jì) 195000 115147 52163 27690 3、水文地質(zhì)情況 江歷史最高水位（ 1915 年）為 海高程）。百年一遇水位（ P=1%）為 十年一遇水位（ P=2%）為 年一遇水位（ P=100%）為 年最高平均水位為 低平均水位 戒水位 根據(jù)江西省水文地質(zhì)大隊(duì) 勘察資料，開(kāi)發(fā)區(qū)屬白堊系地層，最小地基承載力大于 帕，地下水埋深一般為 2 5m。 根據(jù) 版中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖，本項(xiàng)目地震動(dòng)峰加速度 g 當(dāng)于原地震裂度區(qū)劃圖中 度區(qū)），可不考慮抗震設(shè)防。 4、氣候條件 區(qū)屬亞熱帶溫暖多雨氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明，年平均氣溫為 ，平均降水量 平均無(wú)霜期285 天，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)，頻率為 37%。 5、城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會(huì)環(huán)境條件 本項(xiàng)目區(qū)已列入 市總體規(guī)劃（ 1996符合江西省人民政 府和 大批準(zhǔn)的 市總體規(guī)劃以及 求。為建設(shè) “兩江三岸 ”的城市發(fā)展格局，進(jìn)一步拉大城市框架，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 、市政府對(duì)本區(qū)建設(shè)極為重視。目前，建設(shè)單位在相關(guān)部門及單位的大力支持和積極配合下，本區(qū)建設(shè)的多項(xiàng)前期工作正按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。 本項(xiàng)目區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的最大社會(huì)問(wèn)題就是房屋拆遷安置補(bǔ)償，只要本著維護(hù)群眾利益的原則，認(rèn)真細(xì)致做好群眾的思想工作，講清道理，特別是在拆遷過(guò)程中，要認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)政策文件，真正做到市場(chǎng)化運(yùn)作。對(duì)拆遷房屋按評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償并及時(shí)到位，不讓群眾因此 而遭受經(jīng)濟(jì)損失，相信拆遷戶是會(huì)理解和支持的。 社會(huì)各界人士和廣大城市居民對(duì)本區(qū)建設(shè)表示支持，普遍認(rèn)為，隨著陽(yáng)明大橋、文天祥大道、濱江大道以及河?xùn)|防洪堤等重點(diǎn)工程的建成，不但拉大了城市框架，改善了城市交通狀況，提高了城市防洪標(biāo)準(zhǔn)，美化了城市環(huán)境，更為重要的是，拉動(dòng)了青原大道以西、濱江大道以東、大橋東路以南、贛江大道以北約 4為城市發(fā)展提供了大片土地，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。 6、交通運(yùn)輸條件 濱江新區(qū)對(duì)外交通條件十分優(yōu)越， 105 國(guó)道及贛江從本項(xiàng)目區(qū)東、西兩側(cè) 穿境而過(guò)，南側(cè)過(guò)贛江二橋經(jīng)迎賓大道至贛粵高速公路 井岡山機(jī)場(chǎng) 30 余 面經(jīng)井岡山大橋往西至贛粵高速公路 9面距吉安火車站 500m。西面有正在建設(shè)中的陽(yáng)明大橋把新、老兩個(gè)城區(qū)緊密地聯(lián)系在一起。