房地產(chǎn)市場分析.doc

房地產(chǎn)市場分析一、 重慶房地產(chǎn)市場分析（一） 主要政策分析1、 重慶市房產(chǎn)稅改革試點采取分步實施，首批納入征收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。2、 重慶市個人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。（二）2011年重慶房地產(chǎn)市場交易情況1、重慶整體土地供求2、重慶整體住宅供求月份供應(yīng)面積成交面積成交環(huán)比12/02242,278898,475-40.19%12/01123,1141,502,2050.82%11/121,440,2021,489,958188.65%11/111,343,520516,17610.99%11/10907,842465,077-61%11/091,204,1181,192,381-12.85%3、重慶整體辦公供求月份供應(yīng)面積成交面積成交均價12/02-5,85010,39812/01-113,46411,72011/12104,58445,84021,75811/11103,97718,91010,73411/1053,51756,78613,24411/09124,85911,89920,975重慶整體商業(yè)供求月份供應(yīng)面積成交面積成交均價12/0292117,14315,91912/0115,92450,25936,56211/1299,95147,71526,80111/1157,32712,54321,35211/1030,54412,87933,54311/0972,15314,20523,654（三）、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析1、2010年重慶市GDP增速達到14.9%，排名全國第三，經(jīng)濟總量突破6000億大關(guān)，達到6528.72億元。2009年重慶市經(jīng)濟較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟明顯下滑的態(tài)勢，率先實現(xiàn)了經(jīng)濟的總體回升，GDP增速不斷走高：一季度GDP增速為9%，排名全國第14，西部第6；上半年GDP增速為12.5%，增速趕超8個省市，列全國第6，西部第4；1-3季度 GDP增速為13.4%，上升至全國第5，西部第4；2、2011年，在寬松的貨幣政策及良好的市場預(yù)期下，開發(fā)企業(yè)將加大開發(fā)力度，快速推盤，市場供給有望上升，供應(yīng)緊張態(tài)勢將逐步得到有效緩解。大學(xué)城、江北城、鴻恩寺、茶園等板塊是2010年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊。盡管“國十一條”出臺后房地產(chǎn)業(yè)整體環(huán)境發(fā)生變化，但對市場發(fā)展較為平穩(wěn)、價格上漲幅度不大、以本地需求為主的重慶應(yīng)該影響較小，市場需求仍將保持較高水平。2012將在2011年的基礎(chǔ)上有所發(fā)展。二、項目競爭優(yōu)勢分析(一) 重慶工商職業(yè)學(xué)院項目介紹 本項目位于合川大學(xué)城區(qū)域，占地1200畝。總建筑面積500246平方米。（二）本項目競爭優(yōu)勢分析1、區(qū)域優(yōu)勢本區(qū)域正逐漸被打造成學(xué)府區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、綠化面積大還臨近涪江，在涪江的村托下更加的優(yōu)美。并且升值空間極大。2、品牌優(yōu)勢重慶工商職業(yè)學(xué)院的前身為重慶廣播電視大學(xué)，在重慶地區(qū)享有相當(dāng)大的名氣，且知名度高，品牌形象較好，將成為本項目的優(yōu)勢所在。3、 交通狀況本項目位于合川學(xué)府區(qū)域，交通十分便利，有301、302、701、702等多路公交。分別到達合川的幾個商業(yè)區(qū)、長途車站等繁華區(qū)域。4、 商業(yè)配套目前項目附近有民生職業(yè)學(xué)院、移通學(xué)院等高的大學(xué)，有義烏商品市場、吉又吉大型超市還有移通電影院等商業(yè)娛樂設(shè)施。今后還要在本項目所在區(qū)打造成合川的大學(xué)城還有跟多的商業(yè)配套在此地崛起。5、 教育和醫(yī)療配套本項目附近有民生職業(yè)技術(shù)學(xué)院、移通學(xué)院，重慶涉外商貿(mào)學(xué)院的高等大學(xué)，還有新華小學(xué)、合川中學(xué)等高等中小學(xué)，并且還有合州醫(yī)院等大型醫(yī)院，教育醫(yī)療配套十分齊全。（三）市場定位1、職業(yè)教育、文化行業(yè)中高層工作者；銀行、金融系統(tǒng)中高管人員；政府公務(wù)員及事業(yè)單位工作者；個體、私營企業(yè)中高水平收入者等等。2、年齡本項目目標(biāo)客戶將以年輕人士為主，年齡段在2035歲左右3、家庭構(gòu)成家庭總?cè)丝谝话銥?、3人的客戶為主4、收入水平年收入再10萬元以上，且收入穩(wěn)定。6、 客戶來源主要是在校教師以及外來工作人員7、 客戶需求對生活品質(zhì)要求一般，價格叫敏感，方便舒適的生活是其的追求。產(chǎn)品品質(zhì)要求不很高，對其材質(zhì)無特殊要求，價格適中能接受就行。配套設(shè)施齊全交通便利，物業(yè)管理要好。四、價格定位進入20114年，樓市快速上漲的勢頭遭到遏制，從成交價格來看，成交均價仍然達到5236.5元/平方米。比一周前增加了305.12元/平方米。增幅為5.2%，漲勢已經(jīng)趨于緩和，但仍然處于高位水平。該項目采取以下措施：價格優(yōu)惠政策：付款方式優(yōu)惠、團購優(yōu)惠、選擇購買優(yōu)惠、其他優(yōu)惠。價格浮動策略：展銷會期間促銷優(yōu)惠價、正常銷售期浮動價、其他浮動措施。項目價格：跟據(jù)市場定位，結(jié)合周邊樓盤價格發(fā)展趨勢，本項目初步擬定總和建筑面積均價為：1、 住宅：銷售時間為2012年，