官扎營(yíng)片區(qū)安置房項(xiàng)目可研報(bào)告.doc

第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱(chēng)：官扎營(yíng)片區(qū)安置房項(xiàng)目二、建設(shè)場(chǎng)址：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域三、建設(shè)單位：濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司四、建設(shè)單位概況為加強(qiáng)全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤(pán)活存量土地，濟(jì)南市政府于2006年7月下發(fā)濟(jì)南市人民政府關(guān)于組建舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司的通知（濟(jì)政字200626號(hào)），批準(zhǔn)組建國(guó)有獨(dú)資企業(yè)濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司，與濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心一套機(jī)構(gòu)，兩個(gè)牌子，主要負(fù)責(zé)二環(huán)路以內(nèi)的舊城改造工作。公司注冊(cè)資本1億元，內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)處和六個(gè)業(yè)務(wù)處，現(xiàn)有職工50人，經(jīng)營(yíng)范圍為：受市政府委托開(kāi)展舊城改造項(xiàng)目的投資、融資業(yè)務(wù)，從事授權(quán)范圍內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安裝施工，建筑裝飾施工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。五、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）2、濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟(jì)政發(fā)20079號(hào)）3、投資項(xiàng)目可行性研究指南4、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）5、建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料六、項(xiàng)目提出的背景進(jìn)入二十一世紀(jì)，是濟(jì)南市率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也是濟(jì)南城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期。濟(jì)南市委、市政府適時(shí)提出了“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的發(fā)展目標(biāo)，制定了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開(kāi)發(fā)、老城提升、兩翼展開(kāi)、整體推進(jìn)”的基本方針，始終堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營(yíng)”的工作思路，實(shí)現(xiàn)濟(jì)南城市建設(shè)的新突破。目前，全市污染防治、生態(tài)建設(shè)和泉群保護(hù)取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設(shè)進(jìn)入了全新的發(fā)展階段。隨著濟(jì)南市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，原來(lái)遠(yuǎn)離城市的棚戶區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國(guó)有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中的區(qū)域）約有38個(gè)，房屋總建筑面積達(dá)196萬(wàn)平方米。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。2007年，棚戶區(qū)改造被確定為濟(jì)南市政府第一項(xiàng)重點(diǎn)工作，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程。為此，濟(jì)南市政府專(zhuān)門(mén)下發(fā)了濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟(jì)政發(fā)20079號(hào)，并成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，計(jì)劃用3年時(shí)間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務(wù)。通過(guò)改造，實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量大幅提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質(zhì)量明顯改善，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施逐步完善，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。同年5月，棚戶區(qū)改造工程全面啟動(dòng)，改造計(jì)劃分三個(gè)階段推進(jìn)：第一階段為啟動(dòng)階段，第二階段為大規(guī)模展開(kāi)階段，第三階段為掃尾和補(bǔ)充改造階段。2009年，濟(jì)南市又進(jìn)一步擴(kuò)大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計(jì)劃38個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)上新增加66個(gè)零星片區(qū)，拆遷建筑面積由196萬(wàn)平方米增加到460萬(wàn)平方米。截止到去年年底，全市棚戶區(qū)改造已啟動(dòng)36個(gè)集中片區(qū)和31個(gè)零星片區(qū)，開(kāi)工建設(shè)安置房210萬(wàn)平方米。進(jìn)入2010年，濟(jì)南市剩余的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目正在加緊策劃、開(kāi)工。官扎營(yíng)片區(qū)位于濟(jì)南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶，拆遷建筑面積約18.5萬(wàn)平方米。為加快推進(jìn)該區(qū)域改造步伐，濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司決定實(shí)施本項(xiàng)目，擬在堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)為該區(qū)域居民開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)。目前，項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。七、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為規(guī)劃），濟(jì)南城市性質(zhì)確定為：“山東省省會(huì)，著名的泉城和國(guó)家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”；城市職能定位為：“加強(qiáng)和完善的城市職能：全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國(guó)重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)”；城市發(fā)展總體目標(biāo)是：“到2020年把濟(jì)南建成具有獨(dú)特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊(yùn)、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城?！备鶕?jù)規(guī)劃，濟(jì)南市將構(gòu)筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機(jī)構(gòu)，即以濟(jì)南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個(gè)城鎮(zhèn)組群，促進(jìn)市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。其中作為“一心”的中心城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城兩區(qū)”，“一城”是指玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū)；“兩區(qū)”是指西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)是指繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)如圖1-1所示。圖1-1 濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)示意圖主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點(diǎn)是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心功能，發(fā)展會(huì)展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。建設(shè)臘山、燕山兩個(gè)新區(qū)，疏解舊城的中心功能；加強(qiáng)王舍人、賢文兩個(gè)片區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)南路以南部分地區(qū)，在加強(qiáng)古城區(qū)和商埠區(qū)保護(hù)的同時(shí)，保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。加快建設(shè)舊城區(qū)，以調(diào)整優(yōu)化為重點(diǎn)，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善和提升老城整體環(huán)境，提升城市綜合服務(wù)功能。本項(xiàng)目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2、項(xiàng)目建設(shè)符合濟(jì)南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展是建設(shè)和諧社會(huì)的重要物質(zhì)保證，關(guān)乎著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展質(zhì)量和人民群眾的生活水平。為此，濟(jì)南市以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標(biāo)，大力實(shí)施安康居住工程，增加中低價(jià)商品房供應(yīng)；以商品住宅性能認(rèn)定為突破口，全面提升住宅綜合質(zhì)量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，培育房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）提出：建設(shè)服務(wù)社會(huì)化、保障社會(huì)化、滿足現(xiàn)代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初步形成相應(yīng)的居住社區(qū)公共服務(wù)中心。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質(zhì)量。新區(qū)住宅建設(shè)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施與住宅同步建設(shè)的方針。以大運(yùn)量公共交通站點(diǎn)和各級(jí)公共中心布局為導(dǎo)向，形成各片區(qū)相對(duì)均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于18平方米，住宅成套率達(dá)到87%。到2020年，人均住宅建筑面積達(dá)到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于23.5平方米，住宅總建筑面積將達(dá)到13000萬(wàn)平方米左右，全面實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟(jì)南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目建設(shè)符合濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策精神，有利于改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平濟(jì)南市棚戶區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內(nèi)，大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，有的甚至超過(guò)了半個(gè)世紀(jì)，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。棚戶區(qū)內(nèi)戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新房。為加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程，濟(jì)南市政府專(zhuān)門(mén)下發(fā)濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟(jì)政發(fā)20079號(hào)），明確提出：棚戶區(qū)改造總的要求是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以改善民生為主旨，貫徹“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持、陽(yáng)光操作”的方針，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”原則，完善“市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、部門(mén)協(xié)作、合理推進(jìn)”機(jī)制，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧。本項(xiàng)目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域?yàn)楣僭鸂I(yíng)棚戶區(qū)居民開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化居住小區(qū)，為其提供布局合理、市政和生活服務(wù)設(shè)施配套齊全、面積適宜、價(jià)格適中的經(jīng)濟(jì)型成套住宅，符合濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策精神，對(duì)加快官扎營(yíng)棚戶區(qū)改造步伐，改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平，促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要意義。4、項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)快速發(fā)展棚戶區(qū)大多地處濟(jì)南市舊城片區(qū)中心地帶，地理位置優(yōu)越，很多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后有利于帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變區(qū)域臟、亂、差的形象。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè)也將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機(jī)，最終將形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠?yàn)楣僭鸂I(yíng)棚戶區(qū)居民提供充足的拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于增強(qiáng)濟(jì)南市城市綜合服務(wù)功能，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)蓬勃增長(zhǎng)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)快速發(fā)展。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址及用地面積項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于濟(jì)南市天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，用地范圍為：堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域。項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積51000平方米，地下儲(chǔ)藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積9100平方米，地下儲(chǔ)藏室面積3300平方米。同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車(chē)場(chǎng)用地面積為43020平方米。三、項(xiàng)目總投資及來(lái)源初步估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為186636萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)用84602萬(wàn)元，其他費(fèi)用79853萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用16445萬(wàn)元，建設(shè)期利息5736萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)所需投資由建設(shè)單位通過(guò)以下方式籌集資金：1、擬申請(qǐng)銀行貸款92000萬(wàn)元。2、建設(shè)單位自籌資金投入94636萬(wàn)元。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊F規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)單 位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總占地公頃10.631.1規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃8.341.2城市道路用地公頃2.312總建筑面積平方米3721922.1地上建筑面積平方米3001922.1.1回遷住宅建筑面積平方米2565252.1.2回遷公寓建筑面積平方米159222.1.3配套公建面積平方米236452.1.4面粉廠保留面積平方米41002.2地下建筑面積平方米720002.2.1車(chē)庫(kù)平方米510002.2.2儲(chǔ)藏室平方米210003地上容積率3.64地下容積率0.865綠地率%35.26總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車(chē)位個(gè)1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米686201.1地上建筑面積平方米562201.1.1回遷住宅建筑面積平方米488651.1.2配套公建面積平方米73551.2地下建筑面積平方米124001.2.1車(chē)庫(kù)平方米91001.2.2儲(chǔ)藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶8688居住人數(shù)人27789總停車(chē)位個(gè)176地上16，地下260第二章 項(xiàng)目需求分析一、濟(jì)南市棚戶區(qū)現(xiàn)狀隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。由于人們生活水平的不斷提高，城市住房建設(shè)需求將越來(lái)越高。但是，從全市總體情況看，距城市化水平要求還有一定距離，從住宅質(zhì)量方面看，住房質(zhì)量參差不齊，特別是老城區(qū)居民住房，大部分比較陳舊，居住條件有待于盡快改善。與日新月異的城市新興部分相比，舊城區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。棚戶區(qū)是城市中危房集中區(qū)域的代名詞。由于種種原因，濟(jì)南市棚戶區(qū)較多。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國(guó)有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中的區(qū)域）約有38個(gè)，房屋總建筑面積達(dá)196萬(wàn)平方米。此外，還有大量的零星棚戶區(qū)。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。因此，加快棚戶區(qū)改造工程刻不容緩。二、濟(jì)南市棚戶區(qū)改造措施棚戶區(qū)改造工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)，責(zé)任十分重大。為順利推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程，濟(jì)南市重點(diǎn)采取以下措施：1、為加大推進(jìn)力度，濟(jì)南市政府已專(zhuān)門(mén)成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由市委副書(shū)記、市長(zhǎng)張建國(guó)親自擔(dān)任，市委常委、副市長(zhǎng)殷魯謙和副市長(zhǎng)鄒世平擔(dān)任副組長(zhǎng)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心，市政府副秘書(shū)長(zhǎng)曹樺兼任辦公室主任。舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市棚戶區(qū)改造。制定統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，明確工作計(jì)劃、重點(diǎn)和目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點(diǎn)，分步實(shí)施，有序推進(jìn)。各區(qū)政府作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造的具體組織領(lǐng)導(dǎo)。2、根據(jù)政策要求，棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開(kāi)發(fā)，有效整合舊城資源，加強(qiáng)土地集約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。棚戶區(qū)改造要與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相結(jié)合，與環(huán)境整治相結(jié)合，與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，與完善住房保障體系相結(jié)合，與保護(hù)歷史文脈、建筑、街區(qū)相結(jié)合。3、濟(jì)南市政府要求棚戶區(qū)改造根據(jù)不同情況，分別采取市場(chǎng)化運(yùn)作、政府運(yùn)作和市場(chǎng)與政府相結(jié)合運(yùn)作的模式。引導(dǎo)鼓勵(lì)市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)市場(chǎng)融資進(jìn)行土地整理熟化，安置房建設(shè)享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經(jīng)營(yíng)性土地采取限定條件招拍掛出讓?zhuān)皇袌?chǎng)化運(yùn)作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實(shí)行凈地出讓?zhuān)粚?duì)土地附加值低、基本不具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的，由市政府統(tǒng)一調(diào)控，采取項(xiàng)目搭配等辦法推進(jìn)改造。4、棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設(shè)。要根據(jù)城市規(guī)劃和國(guó)家有關(guān)建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依法組織棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)，確保工程工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，真正達(dá)到明顯改善棚戶區(qū)及周邊區(qū)域市容市貌和居住環(huán)境的目的。三、官扎營(yíng)棚戶區(qū)居民安置需求官扎營(yíng)棚戶區(qū)位于濟(jì)南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶，居住條件都較差，配套設(shè)施不完善，戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新房，亟需拆遷的房屋總面積約18.5萬(wàn)平方米。綜上所述，本項(xiàng)目根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策，結(jié)合官扎營(yíng)片區(qū)現(xiàn)狀實(shí)施安置房建設(shè)工程，政策方向明確，安置居民住房需求急迫。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項(xiàng)目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積51000平方米，地下儲(chǔ)藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積9100平方米，地下儲(chǔ)藏室面積3300平方米。同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車(chē)場(chǎng)用地面積為43020平方米。第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于濟(jì)南市天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，用地范圍為：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域。項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項(xiàng)目場(chǎng)址位置示意詳見(jiàn)附圖一。第二節(jié) 建設(shè)條件一、場(chǎng)址地質(zhì)條件項(xiàng)目場(chǎng)址尚未做工程地質(zhì)勘察，建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快委托有關(guān)部門(mén)進(jìn)行場(chǎng)址的工程地質(zhì)勘察，出具工程地質(zhì)勘察報(bào)告，摸清場(chǎng)址的工程地質(zhì)情況。二、地震烈度濟(jì)南市的地震烈度為六度。三、氣候條件濟(jì)南市地處東經(jīng)11659，北緯3641，為中緯度地帶，屬北溫帶濕潤(rùn)大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤(rùn)季風(fēng)性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。常年主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南）夏季主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南）冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ENE（東北東）最大風(fēng)速 33.3m/s冬季平均風(fēng)速 3.2m/s夏季平均風(fēng)速 2.8m/s風(fēng)荷載 400pa（40kg/m2）年平均氣溫 14.2極端最高氣溫 42.5極端最低氣溫 -19.7最冷月平均相對(duì)濕度 54%最熱月平均相對(duì)濕度 73%全年平均相對(duì)濕度 59%年最大總降水量 723.7mm日最大總降水量 298.4mm時(shí)最大降水量 96mm最大積雪厚度 190mm雪荷載 200pa（20kg/m2）年平均大氣壓 0.10103Mpa最大凍土深度 440mm四、交通條件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，臨近堤口路、天成路等交通要道，地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通便利。五、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套條件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，附近水、電、暖、氣、通訊等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及投入使用后的要求。第五章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)一、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93，2002年版）二、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-2003）三、民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005）四、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）五、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分JGJ26-95）六、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50015-2003）七、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50019-2003）八、汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ100-98）九、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及設(shè)計(jì)要求第二節(jié) 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則一、指導(dǎo)思想1、根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，完善與強(qiáng)化城市用地的功能與布局。2、方案設(shè)計(jì)遵循國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮平面布局的靈活性及緊湊性，充分考慮新建筑物與周?chē)h(huán)境之間的關(guān)系，使之融為有機(jī)的整體，力求總體布局合理，最大限度地滿足不同使用功能的要求。3、以整體性為主線，堅(jiān)持項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)密切聯(lián)系整個(gè)地段環(huán)境，使之相互銜接、協(xié)調(diào)，并融為一體。4、以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以現(xiàn)代生態(tài)園林型居住社區(qū)為設(shè)計(jì)框架，發(fā)掘、利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然要素，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)手段，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌控制，塑造一個(gè)具有特色、環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、層次豐富的生態(tài)型居住社區(qū)。有機(jī)組織空間布局，促成生態(tài)、文化與效益三者的有機(jī)統(tǒng)一。5、在注重超前性與長(zhǎng)效性的同時(shí)，兼顧開(kāi)發(fā)與建設(shè)實(shí)際，力求具有可操作性與應(yīng)變性。同時(shí)充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會(huì)化以及社區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。二、設(shè)計(jì)原則1、“經(jīng)濟(jì)、高效、實(shí)用”的原則。注重考慮現(xiàn)代住宅概念，在空間布局和建筑形態(tài)上，要綜合現(xiàn)代建筑的不同風(fēng)格，使建筑物更適合現(xiàn)代居住的要求。2、貫徹“以人為本”的原則，功能分區(qū)、設(shè)施配套、景觀環(huán)境等均以滿足人的需求為宗旨，創(chuàng)造適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的環(huán)境。3、貫徹“尊重自然”的原則，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。最大限度地發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色活動(dòng)空間融為一體， 4、貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)與管理中，通過(guò)科學(xué)合理地分配土地資源，提高土地集約使用的綜合效益，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益與社會(huì)效益的三統(tǒng)一。5、堅(jiān)持整體性的原則。體現(xiàn)空間的整體性，功能布局的整體性，建筑造型的整體性，使之成為有機(jī)的整體，提高整體環(huán)境質(zhì)量。6、堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。第三節(jié) 總體規(guī)劃方案一、項(xiàng)目總平面布置官扎營(yíng)片區(qū)位于天橋區(qū)堤口路南側(cè)。天成路西側(cè)。根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)址地形地貌特點(diǎn)及建筑物功能要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置。項(xiàng)目分F和D倆個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)，F(xiàn)地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在整個(gè)D地塊內(nèi)分散建設(shè)。片區(qū)地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停車(chē)場(chǎng)、儲(chǔ)藏室及中水處理站等設(shè)施。項(xiàng)目分F和D倆個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)，住宅為高層，配套公建為多層。根據(jù)片區(qū)場(chǎng)址的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，結(jié)合周邊自然環(huán)境，在場(chǎng)址中心布置廣場(chǎng)和中心綠帶，圍繞中心綠帶布置住宅，商業(yè)用房沿街布置，配套公建分散布置在場(chǎng)址的四周。配套公建由市政公用、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)設(shè)施組成，包括文化活動(dòng)、商業(yè)服務(wù)、居委會(huì)、物業(yè)管理、公廁、垃圾收集站等。項(xiàng)目設(shè)置主出入口和次出入口，沿入口處設(shè)置門(mén)衛(wèi)。各建筑物四周設(shè)環(huán)形道路，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合建筑的分布，本項(xiàng)目采用地上和地下停車(chē)的方式。在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)地下車(chē)庫(kù)出入口。地下車(chē)庫(kù)出入口采用雙向通行式，在出入口和各通行道路上設(shè)置明顯的警示及指示標(biāo)志，以提高通行的安全性。項(xiàng)目總平面布置示意圖詳見(jiàn)附圖二。二、道路及停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)址內(nèi)道路設(shè)計(jì)以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織與便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，在合理的條件下以滿足物流、人流、交通為前提，并充分考慮各功能的要求，做到人車(chē)分流，以滿足步行交通為前提，并充分考慮車(chē)流的影響，形成機(jī)動(dòng)車(chē)通行空間與居民的休息活動(dòng)空間分離，使居民在交通便利的前提下，能夠亭受寧?kù)o、安全的居家生活。人行在各建筑中形成較獨(dú)立的步行系統(tǒng)，同時(shí)確保各類(lèi)交通方式的便捷和通達(dá)；場(chǎng)區(qū)內(nèi)道路成環(huán)形布置，交通組織采用局部人車(chē)分流的方式，與綠帶設(shè)計(jì)相結(jié)合規(guī)劃步行系統(tǒng)。設(shè)有10米寬的環(huán)形主要道路，57米寬的次要道路。道路設(shè)置以不影響車(chē)輛來(lái)往為目的，達(dá)到通暢、便捷的要求。停車(chē)方式采取地下停車(chē)場(chǎng)與地上停車(chē)場(chǎng)相結(jié)合的方式，共設(shè)置停車(chē)位1660個(gè)，其中：地下停車(chē)位1535個(gè)，地上停車(chē)位125個(gè)。項(xiàng)目道路及地上停車(chē)場(chǎng)用地面積為43020平方米。三、綠化區(qū)內(nèi)的綠化系統(tǒng)按集中和分散相結(jié)合設(shè)置，以樹(shù)木、花卉和草坪為主，由道路兩側(cè)綠化帶、公共綠地及建筑前綠地組成，形成疏密有致、層次分明、動(dòng)靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。主要道路兩側(cè)，以大型常綠樹(shù)木綠化為主，創(chuàng)造壯觀的視覺(jué)效果，隔離噪音和粉塵。公共綠地以草坪綠化為主，種植常青的優(yōu)質(zhì)草坪，建造優(yōu)美的園藝小品，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化的相互滲透，局部布置市民健身器材或兒童活動(dòng)器具，創(chuàng)造舒適宜人的休閑空間。建筑前綠地以草坪和花卉為主，并適當(dāng)種植部分灌木，建造環(huán)繞建筑物的綠化帶，豐富綠化視覺(jué)效果。項(xiàng)目綠化面積為35330平方米。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表地塊F規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)單 位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總占地公頃10.631.1規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃8.341.2城市道路用地公頃2.312總建筑面積平方米3721922.1地上建筑面積平方米3001922.1.1回遷住宅建筑面積平方米2565252.1.2回遷公寓建筑面積平方米159222.1.3配套公建面積平方米236452.1.4面粉廠保留面積平方米41002.2地下建筑面積平方米720002.2.1車(chē)庫(kù)平方米510002.2.2儲(chǔ)藏室平方米210003地上容積率3.64地下容積率0.865綠地率%35.26總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車(chē)位個(gè)1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米686201.1地上建筑面積平方米562201.1.1回遷住宅建筑面積平方米488651.1.2配套公建面積平方米73551.2地下建筑面積平方米124001.2.1車(chē)庫(kù)平方米91001.2.2儲(chǔ)藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶8688居住人數(shù)人27789總停車(chē)位個(gè)176地上16，地下260配套設(shè)施項(xiàng)目配建一覽表表5-4序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量（處）用地面積（平方米）建筑面積（平方米）1衛(wèi)生站13002文化活動(dòng)站15003居民健身設(shè)施74儲(chǔ)蓄所11505郵電所11506社區(qū)服務(wù)中心13007居委會(huì)12008物業(yè)管理13009配套商業(yè)1864510垃圾收集點(diǎn)1111垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站112中水處理（地下）150013菜市場(chǎng)1210014換熱站1500第四節(jié) 建筑方案一、建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型綜合居住社區(qū)，并與周邊建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑功能區(qū)域劃分合理，功能突出。環(huán)境綠化特色鮮明，道路運(yùn)輸方便快捷。建筑物設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，充分體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。二、平面設(shè)計(jì)根據(jù)建筑物的功能使用要求，公建部分的建筑設(shè)計(jì)以突出服務(wù)為主，臨街面采用大開(kāi)間大進(jìn)深的空間布局，公共衛(wèi)生間、走廊等輔助設(shè)施背街面合理布置；居住區(qū)的平面設(shè)計(jì)根據(jù)用戶的需求和空間使用功能的不同，合理調(diào)整各功能間的關(guān)系，突出專(zhuān)用性，廳、室分割得當(dāng)，通風(fēng)、采光良好，水、電、暖、氣管線布置合理，滿足舒適、方便的居住要求。三、立面設(shè)計(jì)建筑形象力求特點(diǎn)突出、色彩明快、虛實(shí)對(duì)比強(qiáng)烈，立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，展現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，采取流暢的設(shè)計(jì)線條，使視角最大化。建筑主體色調(diào)以淺色為主，同時(shí)以一些亮麗的色彩，突出建筑的個(gè)性特征。四、建筑功能安置房住宅建筑均采用框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)現(xiàn)代家庭生活的行為特征，合理組織住宅內(nèi)各功能空間的平面關(guān)系，突出各空間的專(zhuān)用性，體現(xiàn)以起居廳為家庭活動(dòng)中心的原則，達(dá)到設(shè)施完備、使用方便，具有良好的自然通風(fēng)和視覺(jué)效果。五、管線設(shè)計(jì)室內(nèi)供水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、電訊、有線電視等所需管線采用綜合設(shè)計(jì)，一次敷設(shè)。各類(lèi)管線布置充分考慮生活需要，合理設(shè)置引出位置和足夠數(shù)量的電器插座、電話、電視等接口。每單元及樓層均設(shè)低壓開(kāi)關(guān)箱，各種管線盡量采用暗敷設(shè)方式，用水、用電、用氣計(jì)量采用不入戶抄表方式，設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮維修方便。六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)住宅建筑采用框架結(jié)構(gòu)，配套公建設(shè)施擬采用磚混結(jié)構(gòu)。七、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)下表5-5。主要工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表5-5序號(hào)建筑特征住宅公建用房1結(jié)構(gòu)形式框架磚混2層高2.8m3層數(shù)24/33234墻體外墻370，內(nèi)墻240，加氣混凝土砌塊或磚5屋面平屋面平屋面6外墻面普通涂料普通面磚7內(nèi)墻面水泥砂漿找平，刷白色內(nèi)墻涂料8頂棚混合砂漿找平，刷白色內(nèi)墻涂料9臥廳地面水泥砂漿找平10門(mén)普通木門(mén)塑鋼11窗鋁合金窗或塑鋼窗12廚房洗滌池13衛(wèi)生間普通座便器、洗手盆普通洗手盆14陽(yáng)臺(tái)不封15暖氣設(shè)供暖管道設(shè)供暖管道16強(qiáng)電系統(tǒng)多路插座，空調(diào)單設(shè)17弱電系統(tǒng)主臥和客廳留電話、電視插座自裝18煤氣天然氣管道無(wú)第五節(jié) 配套工程一、給排水工程1、給水項(xiàng)目用水主要為生活用水、日常清潔用水、公建用水、綠化用水和消防用水。（1）用水量測(cè)算生活、清潔用水量本項(xiàng)目居住人數(shù)為16052人，日用水定額取80升/人日，則生活用水量Q1為1284立方米/日。公建用水配套公建用水量按生活用水量的25%計(jì)，則公建用水量Q2為321立方米/日。綠化用水本項(xiàng)目綠化面積約35330平方米，綠化日用水量定額取1.5L/平方米日，每日澆灑12次，用水量Q3為53立方米/日。未預(yù)見(jiàn)水量按Q1、Q2、Q3之和的5%計(jì)算，則未可預(yù)見(jiàn)水量Q4為83立方米/日。通過(guò)以上計(jì)算，本項(xiàng)目用水量為Q=Q1+Q2+Q3+Q4=1741立方米/日。（不含消防用水量）（2）給水系統(tǒng)項(xiàng)目用水由市政供水管網(wǎng)接入，高層建筑用水需將城市管網(wǎng)供水加壓后使用。在場(chǎng)址四周設(shè)環(huán)狀給水管網(wǎng)，與消防系統(tǒng)合用，樓內(nèi)設(shè)給水進(jìn)戶裝置，建筑物內(nèi)根據(jù)需要設(shè)置配水點(diǎn)。室內(nèi)給水管道采用PPR管，熱熔連接。室外給水管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。2、中水本項(xiàng)目日用水量為1741立方米/日，根據(jù)濟(jì)南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法的規(guī)定，需配套建設(shè)中水設(shè)施。中水設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)交付使用。本項(xiàng)目擬在配套公建內(nèi)設(shè)地下中水處理設(shè)施，在各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道。除糞便污水外，其他污水進(jìn)入中水處理系統(tǒng)，經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于洗車(chē)、沖洗廁所、澆灌花草樹(shù)木、清潔道路等。3、排水項(xiàng)目排水主要為生活污水和雨水，排水系統(tǒng)采用雨污分流制。生活廢污水日排放量按供水量的80%計(jì)，主要有餐飲廢水、盥洗水和糞便污水等，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后排至市政污水管網(wǎng)。雨水?dāng)M由建筑物周邊雨水溝匯集后，進(jìn)入中水處理站，經(jīng)處理后作中水使用。二、電氣本項(xiàng)目電氣系統(tǒng)分為強(qiáng)電和弱電系統(tǒng)。電源由場(chǎng)址附近的供電線路接入變配電室，經(jīng)變壓后由室外地下電纜接入各建筑物，供項(xiàng)目使用。本項(xiàng)目用電設(shè)施大多為三級(jí)用電負(fù)荷，部分設(shè)施要求為二級(jí)用電負(fù)荷，如電梯、生活水泵、樓梯照明等。用電為低壓用電負(fù)荷，動(dòng)力用電為380V，照明用電為220V。強(qiáng)電系統(tǒng)包括照明、動(dòng)力配線、防雷等工程，弱電系統(tǒng)包括電話、電視及保安監(jiān)控系統(tǒng)等。1、用電負(fù)荷計(jì)算采用單位面積容量法計(jì)算用電負(fù)荷，住宅用電指標(biāo)取40W/m2，配套公建用電指標(biāo)取30 W/m2，地下建筑用電指標(biāo)取5W/ m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總用電負(fù)荷約為14327KW。2、照明照明設(shè)計(jì)有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。（1）照度標(biāo)準(zhǔn)照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004選取。不同用途的房間照度標(biāo)準(zhǔn)各異，具體照度標(biāo)準(zhǔn)值見(jiàn)下表。居住建筑照明標(biāo)準(zhǔn)值房間或場(chǎng)所照度標(biāo)準(zhǔn)值（Lx）起居室一般活動(dòng)100書(shū)寫(xiě)、閱讀300臥室一般活動(dòng)75床頭、閱讀150餐廳150廚房一般活動(dòng)100操作臺(tái)150衛(wèi)生間100項(xiàng)目配套公共建筑及其他場(chǎng)所按有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。（2）光源及燈具光源及燈具主要應(yīng)用在普通照明系統(tǒng)，以熒光燈為主要光源，白熾燈為輔助光源，盡量選用高效節(jié)能型燈具。另外，在公共場(chǎng)所根據(jù)不同要求，適當(dāng)配置裝飾燈具。3、電話通訊項(xiàng)目同步建設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)，采用地下電纜敷設(shè)。每個(gè)單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每戶設(shè)有一個(gè)或若干個(gè)電話插頭。4、有線電視及寬帶網(wǎng)有線電視系統(tǒng)接濟(jì)南市有線電視網(wǎng)，每棟建筑物為一個(gè)獨(dú)立的有線電視系統(tǒng)，每戶均有電視插頭。寬帶網(wǎng)由通訊網(wǎng)絡(luò)接入，端口引至主臥室，書(shū)房等。小區(qū)設(shè)有寬帶局域網(wǎng)。5、智能化系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)有保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)，分別對(duì)主要出入口、電梯轎箱及門(mén)廳等處進(jìn)行保安監(jiān)視。分戶門(mén)設(shè)可視對(duì)講、門(mén)磁報(bào)警器；起居室設(shè)家居安防控制器。6、防雷與接地建筑物屋面女兒墻設(shè)8避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋做引下線，用基礎(chǔ)鋼筋做接地極，基礎(chǔ)內(nèi)主筋互相聯(lián)結(jié)。引下線鋼筋在距室外地坪-0.80米處予留接地扁鋼，設(shè)置人工接地極。建筑物每三層設(shè)均壓環(huán)，45米以上金屬門(mén)窗、欄桿與避雷裝置可靠連接。變電室設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，電氣豎井內(nèi)每層設(shè)等電位聯(lián)結(jié)端子箱。三、燃?xì)夤こ添?xiàng)目用氣主要為居民生活用氣，由城市天然氣管道接入，采用分戶計(jì)量收費(fèi)。四、采暖工程項(xiàng)目采用集中供暖。供暖熱媒采用80/60熱水，由換熱站接入。采暖室外設(shè)計(jì)溫度為-7，室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度臥室為18，廚房15，廁所25，起居室18。項(xiàng)目采暖擬采用分戶熱計(jì)量，每戶采暖入口安裝分戶計(jì)量表一只。熱水干管在管道井內(nèi)安裝。五、空調(diào)建筑物內(nèi)陽(yáng)臺(tái)等處予留有空調(diào)室外機(jī)位置，房間內(nèi)布設(shè)空調(diào)專(zhuān)用動(dòng)力線，墻壁予留空調(diào)插座。空調(diào)器的選用由用戶選擇。六、綜合布線項(xiàng)目通訊、網(wǎng)絡(luò)采用綜合布線系統(tǒng)。電話采用電纜、網(wǎng)絡(luò)采用室外光纖埋地引入建筑物內(nèi)。建筑物內(nèi)電話線及網(wǎng)絡(luò)線采用超五類(lèi)非屏蔽雙絞線。建筑物地下室設(shè)交接間，由交接間引至各用戶。交接間至豎井及豎井內(nèi)垂直部分沿線槽明敷，由豎井引至各用戶采用鋼管暗敷。七、消防1、室外消防系統(tǒng)本項(xiàng)目擬在建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場(chǎng)址內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過(guò)120米。建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防車(chē)道，利用建筑物四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。2、室內(nèi)消防系統(tǒng)本項(xiàng)目各建筑物內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，消火栓設(shè)于明顯易于取用地點(diǎn)，間距不超過(guò)50米，對(duì)于不易采用水消防的部位，如變電站等部位應(yīng)設(shè)手提式干粉滅火器。建筑物每層在消防電梯前室及內(nèi)廊設(shè)消火栓，消火栓系統(tǒng)采用DN65消火栓。第六章 節(jié)能措施分析第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB 50189-2005）二、山東省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)三、山東省公共建筑節(jié)能50%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)四、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）（JGJ 26-95）五、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 50019-2003）六、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50033-2001）七、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB 50034-2004）八、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 50015-2003）第二節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析為實(shí)現(xiàn)節(jié)能的目的，本項(xiàng)目擬采用以下措施：一、建筑維護(hù)墻體采用加氣混凝土砌塊，分隔墻體采用輕質(zhì)隔板。建筑外墻、屋面采用聚苯板隔熱、保溫。玻璃幕墻材鍍膜中空玻璃，鋁合金框采用隔熱材料，門(mén)窗密封性能良好。二、變壓器采用干式低損耗變壓器；電梯采用變壓/變頻系統(tǒng)控制，配合計(jì)算機(jī)軟件作邏輯控制，提高整體運(yùn)輸效能。三、供熱管道采用合理的輸送工藝，管道加裝保溫材料，盡可能降低途中損耗。四、室內(nèi)外照明以高照度節(jié)能型燈具為主，最大限度地利用自然光線，以節(jié)約電能。五、按設(shè)計(jì)要求安裝中水處理系統(tǒng)，雜排水經(jīng)處理為中水后供應(yīng)綠化、澆灑道路、沖廁等使用。六、安裝建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（BMS），有效監(jiān)察和控制各機(jī)電系統(tǒng)。在各主用電回路、供水主管等位置裝設(shè)計(jì)量表等器具以監(jiān)察和控制管理，通過(guò)供水要求自動(dòng)調(diào)節(jié)供水量以減少浪費(fèi)。七、設(shè)計(jì)中應(yīng)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，采用密封性能好、開(kāi)關(guān)靈活的閥門(mén)，杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象發(fā)生。八、加強(qiáng)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時(shí)檢修有問(wèn)題的設(shè)備，制定能源管理制度，達(dá)到綜合節(jié)能的目的。通過(guò)上述節(jié)能措施，可使項(xiàng)目從采暖、通風(fēng)（空氣調(diào)節(jié)）、照明等方面達(dá)到山東省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，為項(xiàng)目節(jié)約大量電能、水能和熱能，符合國(guó)家倡導(dǎo)的節(jié)約能源的要求。第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址內(nèi)現(xiàn)有部分居民住宅、企事業(yè)單位用房及其他民用建筑需要拆除，附近沒(méi)有大的污染性工業(yè)企業(yè)，環(huán)境現(xiàn)狀較好，適宜建設(shè)居住區(qū)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響一、建設(shè)過(guò)程中對(duì)環(huán)境的影響本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：1、施工揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境空氣的影響。2、施工機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛噪聲的影響。3、施工中的固體廢棄物以及施工人員生活污水、垃圾對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。二、使用過(guò)程中對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目建成使用后，主要排放物為固體廢棄物、生活污水、噪聲、廢氣等，無(wú)有毒有害物質(zhì)，對(duì)環(huán)境影響較小，采取必要的防治措施，即可達(dá)到國(guó)家規(guī)定的環(huán)保要求。項(xiàng)目建設(shè)將使場(chǎng)址環(huán)境條件得到提高，有效地改善區(qū)域環(huán)境和城市面貌。第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施一、環(huán)保依據(jù)及采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法2、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-2000）3、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）4、城市污水再生利用 城市雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 18920-2002）5、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93）6、建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（GB12523-1990）7、糞便無(wú)害化衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（GB7959-87）二、主要環(huán)保治理措施（一）建設(shè)過(guò)程中的環(huán)保措施1、施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)實(shí)行封閉管理，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度。2、施工中產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)當(dāng)分類(lèi)、定點(diǎn)堆放，按時(shí)清運(yùn)出場(chǎng)。3、裝卸散裝工程材料不得凌空拋撒，對(duì)易產(chǎn)生揚(yáng)塵的路面、工程材料采取灑水等降塵措施。4、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的施工機(jī)械在施工過(guò)程中，其噪聲振動(dòng)應(yīng)符合城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中車(chē)輛選擇應(yīng)符合城市環(huán)境保護(hù)的要求。5、項(xiàng)目竣工后，應(yīng)立即修整和恢復(fù)在建設(shè)過(guò)程中遭到破壞的環(huán)境，減少項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的污染。（二）運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的環(huán)保措施1、固體廢棄物項(xiàng)目各種生活垃圾及產(chǎn)品包裝物等固體廢棄物，實(shí)行袋裝化，由衛(wèi)生保潔人員定時(shí)清理，及時(shí)送往垃圾處理場(chǎng)。2、生活污水項(xiàng)目生活污水主要有盥洗水和糞便污水等，經(jīng)沉淀處理達(dá)標(biāo)后排至附近的污水管網(wǎng)。3、噪聲噪聲主要有車(chē)輛、設(shè)備等產(chǎn)生。對(duì)車(chē)輛、設(shè)備進(jìn)行規(guī)范管理，合理操作，對(duì)噪聲設(shè)備采取消音、隔音處理，并在場(chǎng)地內(nèi)根據(jù)需要?jiǎng)澏ńQ區(qū)，設(shè)置禁鳴標(biāo)志。4、廢氣廢氣主要由車(chē)輛產(chǎn)生。為減少?gòu)U氣排放，降低廢氣污染，保持場(chǎng)地內(nèi)道路交通流暢，避免堵塞，進(jìn)出車(chē)輛尾氣排放必須達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。在地下車(chē)庫(kù)等密閉空間加強(qiáng)通風(fēng)，使廢氣能及時(shí)排出。5、加強(qiáng)綠化，在場(chǎng)區(qū)建集中綠化區(qū)，種植各類(lèi)花卉及草坪，以美化環(huán)境，減少項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的污染。第四節(jié) 地質(zhì)災(zāi)害影響分析依照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位需報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害及地震安全影響分析評(píng)價(jià)。第五節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)境保護(hù)措施的分析，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求，對(duì)周?chē)匀画h(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境影響較小。項(xiàng)目建設(shè)同時(shí)能夠美化城市環(huán)境，達(dá)到有效改善環(huán)境質(zhì)量的目的。項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境保護(hù)治理措施可靠，建設(shè)是可行的。第八章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防第一節(jié) 危害因素及危害程度分析一、主要隱患部位本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中易造成危害的主要隱患部位有施工現(xiàn)場(chǎng)的電氣線路、各種機(jī)電設(shè)備和起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機(jī)、變壓器周?chē)⒏鞣N坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉(cāng)庫(kù)等。本項(xiàng)目建成投入使用后，無(wú)有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無(wú)高溫、高壓和輻射、振動(dòng)、噪聲等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，主要隱患部位為樓宇內(nèi)的電氣線路、燃?xì)夤艿馈⑼L(fēng)設(shè)施、樓梯間通道等，需對(duì)可能產(chǎn)生的觸電、火災(zāi)