房地產(chǎn)類畢業(yè)論文標(biāo)準(zhǔn)格式

湖南科技大學(xué)本科生畢業(yè)論文目 錄1 引言- 1 -2 長沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)的構(gòu)建- 1 -2.1 長沙房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性的方法分析- 1 -2.2 長沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)- 2 -2.2.1 空置率- 2 -2.2.2 房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例- 2 -2.2.3 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與CPI的比值- 3 -3 長沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)及主要問題分析- 3 -3.1 關(guān)于長沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)分析- 3 -3.1.1 長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、現(xiàn)狀與特點(diǎn)- 3 -3.1.2 長沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)- 5 -3.2 長沙房地產(chǎn)存在的主要問題- 7 -3.2.1 長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本來源問題- 8 -3.2.2 長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求方面存在的問題- 8 -4 長沙未來房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略對(duì)策- 8 -4.1 建立和完善房地產(chǎn)金融體系，分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)- 9 -4.2 提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量，加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管- 9 -4.3 提高房地產(chǎn)商業(yè)貸款的利率，并保持公積金貸款利率長期不變- 9 -4.4 保障房地產(chǎn)的供應(yīng)量- 9 -4.5 保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境- 9 -參考文獻(xiàn)10致 謝- 12 -長沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)研究資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)：XX 指導(dǎo)老師：XXX摘 要：本文通過建立房地產(chǎn)綜合指標(biāo)系數(shù)，預(yù)測(cè)長沙房地產(chǎn)未來幾年里房地產(chǎn)健康狀況，總結(jié)出長沙房地產(chǎn)主要問題，并借鑒香港防范房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)綜合長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況提出幾點(diǎn)防范措施。關(guān)鍵詞：長沙；房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)1 引言房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值和適當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值背離，房地產(chǎn)價(jià)格在連續(xù)不斷的交易過程中與越來越多的消費(fèi)者或投資者的預(yù)期脫節(jié)。近年來，長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，在改善長沙居民居住環(huán)境的同時(shí)，促進(jìn)了長沙本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，對(duì)于長沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警目前還沒有較深的研究。本文的研究，是為了預(yù)測(cè)將來3年內(nèi)長沙房地產(chǎn)健康狀況，如果出現(xiàn)比較大的泡沫，將借鑒香港的防范措施進(jìn)行防范，避免泡沫擴(kuò)大甚至破滅。通過研究，可以了解長沙房地產(chǎn)未來幾年的健康狀況，并及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施，本文的研究結(jié)果將對(duì)于今后長沙房地產(chǎn)的健康發(fā)展，具有一定的意義。2 長沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)的構(gòu)建2.1 長沙房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性的方法分析從龐雜的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，如何正確選擇能夠反映房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中主要方面運(yùn)行特性和各方面關(guān)系的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是建立科學(xué)、實(shí)用的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫檢測(cè)方法的重要前提。在科學(xué)、客觀地評(píng)價(jià)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是否處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)方面，許多房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法做得還不夠合理。我認(rèn)為前人不足的地方有以下：（1）有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是一種基于經(jīng)驗(yàn)的判斷，通過對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行歷史過程的經(jīng)驗(yàn)分析，同時(shí)參考其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從中加以歸納和總結(jié)而得到的有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的判斷。持該觀點(diǎn)的有時(shí)是對(duì)房地產(chǎn)的一種主觀臆斷，并未得到房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢驗(yàn)和衡量。（2）有些泡沫檢測(cè)系統(tǒng)僅從房地產(chǎn)開發(fā)、交易的角度思考房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，持此觀點(diǎn)的人僅選取房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營類指標(biāo)如土地供給、房地產(chǎn)投資量、市場(chǎng)交易、空置率等作為房地產(chǎn)市場(chǎng)檢測(cè)指標(biāo)，而忽視房地產(chǎn)所在城市的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)孤立的產(chǎn)業(yè)而獨(dú)立分析，而未將它看成是本區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)。這樣雖然可以反映部分類型房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，但卻不能完整地分析出房地產(chǎn)泡沫形成的原因，更不能對(duì)于檢測(cè)出的問題分析出科學(xué)的政府調(diào)控措施。本文則不僅選取了長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額這一供給角度的相關(guān)指標(biāo)，而且擁有空置率這一房地產(chǎn)需求角度的指標(biāo)，不僅采用了房地產(chǎn)所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)變量，例如物價(jià)指數(shù)，而且有關(guān)于房地產(chǎn)投資情況的微觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行分析。不僅把能夠代表房地產(chǎn)泡沫狀態(tài)的綜合指標(biāo)系數(shù)作為本文的核心測(cè)度指標(biāo)，而且為了更合理地分析房地產(chǎn)泡沫大小，從而構(gòu)建成為合理實(shí)用的房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)體系。由于各項(xiàng)宏觀政策變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響集中體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)供給和需求兩方面產(chǎn)生影響，因此本文通過總結(jié)前人的理論，去其弊端，在劉琳、黃英、劉洪玉（2003）和石長麗（2006）的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)的基礎(chǔ)上采用同樣的方法設(shè)計(jì)了三個(gè)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)，分別是：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/CPI(價(jià)值方面、同步指標(biāo))、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的比例（供給方面、先行指標(biāo)）以及房屋空置率（需求方面、滯后指標(biāo)）。房價(jià)增長率為同步指標(biāo)，可以反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度?？罩寐蕿闇笾笜?biāo)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過剩和投資投機(jī)需求失衡的標(biāo)志，可以用來檢驗(yàn)長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將來幾年的健康狀況，并可以進(jìn)一步衡量其泡沫程度。2.2 長沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)本文設(shè)定的相關(guān)指標(biāo)包括房地產(chǎn)價(jià)格增長率與CPI的比值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的比例與房屋空置率，并最終以這三個(gè)指標(biāo)的乘積作為房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)。2.2.1 空置率選取空置率作為泡沫測(cè)度指標(biāo)主要基于：房地產(chǎn)空置率反應(yīng)了市場(chǎng)供求關(guān)系，在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠反映房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行走勢(shì)，是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的基本指標(biāo)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)泡沫起直接警示作用，反映了房屋的空置程度，還可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況、開發(fā)商盈利情況和社會(huì)需求情況。2.2.2 房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例可以反映出用于房地產(chǎn)業(yè)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的差距，說明有多少建設(shè)資金投入了房地產(chǎn)。2.2.3 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與CPI的比值 在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房價(jià)值由其使用價(jià)值和投資價(jià)值組成。本文使用房價(jià)增長率與CPI的比值作為判斷長沙房地產(chǎn)泡沫程度的指標(biāo)之一。在住房的真實(shí)需求充分釋放之后，隨之而來的是對(duì)房地產(chǎn)的投資需求，投資需求理論上可以無限推高房地產(chǎn)價(jià)格。由于住房同時(shí)具有消費(fèi)品特征，因此房地產(chǎn)真實(shí)需求所引起的房價(jià)漲跌率可以類比于CPI的當(dāng)期變化，而房價(jià)漲跌率超出CPI變化部分就是房地產(chǎn)投資需求所帶來的。另外，新興市場(chǎng)的特征是高成長高回報(bào)，房價(jià)增長率超過CPI尚屬正常。故可以用房價(jià)增長率與CPI的比值大小判斷當(dāng)前長沙房地產(chǎn)泡沫程度與市場(chǎng)成熟度。 然后，用以上三個(gè)指標(biāo)的乘積構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)，即房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)Y=空置率*（房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額）*（房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/CPI）3 長沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)及主要問題分析3.1 關(guān)于長沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)分析3.1.1 長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、現(xiàn)狀與特點(diǎn)由于房地產(chǎn)業(yè)乃我國新興產(chǎn)業(yè)，起步階段發(fā)展勢(shì)頭迅猛，近些年的真實(shí)需求與投資需求在短時(shí)間內(nèi)釋放，帶來的市場(chǎng)熱情在接連調(diào)控且力度不斷加大的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍然保持堅(jiān)挺過快的上漲勢(shì)頭。結(jié)合數(shù)據(jù)圖表的結(jié)論，可以把目前長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與特征歸納為以下幾點(diǎn)：（1）每個(gè)地區(qū)內(nèi)的房屋單價(jià)較為接近；越是市中心地塊，不同地塊間的房價(jià)越是接近；一個(gè)地區(qū)越是大，區(qū)內(nèi)各地塊的房價(jià)差異越大；也就可以推論，房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格有很大相關(guān)性。另外，長沙這個(gè)城市，交通便利與否是決定房價(jià)的一個(gè)重要因素。圖1 長沙歷年施工與竣工面積比較（數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)年鑒2003.2005.2006.2007.）Fig.1 Area of the calendar year compared with the completion of construction in Changsha（2）房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格有相關(guān)性，一般離市中心越近，住房單價(jià)越高這一特征較非常明顯。（3）改革開放以來，長沙房地產(chǎn)每年的施工面積波動(dòng)較大，特別是近幾年來始終呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)不斷上漲的預(yù)期有關(guān)；竣工面積變化平穩(wěn)，也就是房地產(chǎn)供給量較為平穩(wěn)，在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這有利于房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定與市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。（4）近年來，長沙人均居住面積穩(wěn)步攀升，居民生活質(zhì)量不斷提高。雖然長沙房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，引起了許多市民的擔(dān)憂和埋怨，但從總體上來講，很大一部分老百姓在這一場(chǎng)房地產(chǎn)熱潮中買了房，享受到了居住新房所帶來的生活質(zhì)量的提高。圖2 長沙歷年人均居住面積（數(shù)據(jù)來源：中國宏觀數(shù)據(jù)挖掘分析系統(tǒng)）Fig.2 Per-capita living space of the calendar year in Changsha 圖3 長沙歷年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較（數(shù)據(jù)來源：中國宏觀數(shù)據(jù)挖掘分析系統(tǒng)）Fig.3 Comparison of fixed assets investment and real estate development of the calendar year in Changsha （5）正像前文所述，東亞金融危機(jī)之后我國政府為了促進(jìn)內(nèi)需，國家將房地產(chǎn)業(yè)確定為重點(diǎn)扶持與發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，加大了固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例，而在2004年之后，國家為了防止房地產(chǎn)泡沫過大，采取了一系列預(yù)防措施，接連不斷的政策發(fā)文出臺(tái)，控制了長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例。3.1.2 長沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)為了利用房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)對(duì)長沙房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行實(shí)證分析和預(yù)測(cè)，首先，分別計(jì)算出長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比率以及房價(jià)指數(shù)與CPI的比值，具體計(jì)算過程與數(shù)據(jù)如下表：通過DPS軟件分別對(duì)2003年2008年長沙房地產(chǎn)的銷售面積和出租面積進(jìn)行線性回歸，預(yù)測(cè)2009年2011年的銷售面積和出租面積值，從而計(jì)算出2003年2011年的空置率數(shù)值。對(duì)2003年2008年長沙房地產(chǎn)的開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額進(jìn)行線性回歸，預(yù)測(cè)2009年2011年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額，并求出兩者的比值。對(duì)2003年2008年長沙的CPI與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行線性回歸，預(yù)測(cè)2008年2011年的CPI與2008年2011年的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，并求出兩者的比值。表1 長沙房地產(chǎn)空置率（面積單位：萬平方米）Tab.1 Real estate vacancy rate of Changsha(area unit: 10,000 square meters)年份銷售面積出租面積空置率2003年1846.38466.350.252582004年1971.47498.000.252602005年2376.40653.780.275112006年3488.75706.610.202542007年3158.87889.630.281632008年3025.40977.770.323192009年3701.581076.000.290702010年4003.001184.000.295802011年4306.001293.000.30028數(shù)據(jù)來源:湖南統(tǒng)計(jì)年鑒2004-2007其中：/。表2 長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）Tab2 Real estate development and investment in fixed assets investment of the amount of Changsha(unit: million)年份固定投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額比值2003年494.97122.560.2476112004年668.09175.540.2627492005年881.44256.350.2908312006年1089.81303.860.2788192007年1445.18412.990.2857712008年1873.33469.50.2506232009年2207.15526.010.2383212010年2629.63698.310.2655542011年3029.57779.020.257139數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。其中：/。表3 長沙房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與CPITab3 Real estate price index and CPI of Changsha年份CPI（上年=100）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（上年=100）比值2003年100.00100.501.005002004年103.10103.301.001942005年101.90102.901.009812006年101.10108.701.075172007年106.00117.101.104722008年112.30123.801.120402009年127.60140.411.100392010年125.86138.261.098522011年131.92150.491.14077數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，湖南統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2007。其中/根據(jù)前一章構(gòu)建的房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)：Y=空置率*（房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額）*（房價(jià)指數(shù)/CPI），得出2003年2011年長沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)Y的值。表4 長沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)Tab.4 Coefficient of real estate bubble in Changsha年份空置率房地產(chǎn)投資額/固定投資額房價(jià)指數(shù)/CPIY2003年0.252580.2476111.005000.0628542004年0.252600.2627491.001940.0664992005年0.275110.2908311.009810.0807952006年0.202540.2788191.075170.0607172007年0.281630.2857711.104720.0889102008年0.323190.2506231.120400.0907512009年0.290700.2383211.100390.0762352010年0.295800.2655541.098520.0862902011年0.300280.2571391.140770.088083本文所論述的長沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)系統(tǒng)，主要以房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)來判斷長沙未來房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等級(jí)，并判斷未來長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。通過借鑒國外經(jīng)驗(yàn)與數(shù)據(jù)，結(jié)合國內(nèi)實(shí)際情況，分成沒有泡沫、較小泡沫、健康泡沫、較大泡沫、泡沫過大五檔泡沫檢測(cè)等級(jí)。表5 房地產(chǎn)泡沫等級(jí)Tab.5 The grade of real estate bubble泡沫等級(jí)沒有泡沫較小泡沫健康泡沫較大泡沫泡沫過大空置率25%房地產(chǎn)投資額/固定投資額40%房價(jià)指數(shù)/CPI=11105%105%110%110%120%120%Y0.12通過分析近幾年來長沙的房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)可以知道：通過對(duì)2003年到2008年數(shù)據(jù)采集，然后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以預(yù)測(cè)，2009-2011年將出現(xiàn)較大泡沫，并出現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，因此，需要對(duì)今后長沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)提高重視程度，進(jìn)行深入觀察與監(jiān)測(cè)，制定可行政策，采取相關(guān)措施，避免泡沫繼續(xù)擴(kuò)大甚至破滅。3.2 長沙房地產(chǎn)存在的主要問題長沙房地產(chǎn)問題產(chǎn)生的主要原因是居民有效收入、土地交易價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)、GDP和銀行貸款。除了這五個(gè)重要因素所引發(fā)和反映出來的種種問題之外，長沙房地產(chǎn)泡沫的誘因還有其他一些方面，比如制度因素、利率政策、匯率政策等。以下便是長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題分析。3.2.1 長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本來源問題目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源于兩個(gè)方面：自有資金和外來的債務(wù)權(quán)益型資金。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例依然偏小，絕大多數(shù)資金來源于外來債務(wù)權(quán)益型融資。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極大依賴銀行資金，這就必然使得房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向銀行聚集，從而大大增加了整個(gè)金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性。3.2.2 長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求方面存在的問題(1)長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的投資投機(jī)需求抑制了真實(shí)需求 目前長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面存在的關(guān)鍵問題就是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)導(dǎo)致長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求無法有效釋放。協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是按照各個(gè)階層的人口數(shù)量建造相對(duì)應(yīng)品質(zhì)的房產(chǎn)數(shù)量，但由于通常開發(fā)商建造高檔住房所帶來的利潤較之廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房更為豐厚，造成房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，激發(fā)了大量房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求，抑制了更廣大的真實(shí)需求。由于住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)脫節(jié)，長此以往勢(shì)必造成供求矛盾激化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展畸形。(2)長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大大低于投資商的期望 在過去的十年里，隨著我國住房貨幣化和城市化進(jìn)程的加快，我國居民長期壓抑的住房需求瞬間釋放，其中由于長沙城市化程較高，人口較密集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，其房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放特征很明顯。居民自住和使用需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性相對(duì)較小，因此，房價(jià)上升，真實(shí)需求不會(huì)有特別大的變化。一般來說，真實(shí)需求并不會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，泡沫變大。而投資性需求的目的是賺取差價(jià)，所以其價(jià)格彈性相比真實(shí)需求彈性會(huì)較大。如果價(jià)格波動(dòng)幅度大，則投資需求相應(yīng)的變化也會(huì)很大。投機(jī)需求是虛擬的無底洞，人類欲望的一部分，預(yù)期看好樓市推動(dòng)房價(jià)上漲，房價(jià)不斷攀升帶來的只是對(duì)其更高的期望收益，激發(fā)更大范圍的投機(jī)行為，如此循環(huán)，只要持續(xù)有人擁有更高的預(yù)期價(jià)格，房價(jià)就能夠無限上漲。4 長沙未來房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略對(duì)策自亞洲金融危機(jī)至今，香港的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，但銀行貸款質(zhì)量相對(duì)穩(wěn)定，不良貸款率保持在較低水平，整體仍獲利，在此期間沒有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財(cái)政援助的情況。香港防范的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，一是香港商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個(gè)人住房貸款制定了非?？茖W(xué)的信貸制度，嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，有效的控制了信貸資金的運(yùn)用，把銀行的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并且香港商業(yè)銀行購買了按揭保險(xiǎn)，跟加的降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)；二是金管局對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管，金管局對(duì)各家銀行每年的房地產(chǎn)貸款的增長預(yù)算進(jìn)行審批，避免房地產(chǎn)信貸過快增長。以下便是借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合長沙的實(shí)際情況提出的五點(diǎn)防范措施。4.1 建立和完善房地產(chǎn)金融體系，分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)在目前房地產(chǎn)金融體系不健全的情況下，中國住房抵押貸款證券化進(jìn)程緩慢，房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來源于銀行。而風(fēng)險(xiǎn)由銀行獨(dú)自承擔(dān)是我國融資體制的突出問題，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲以至于發(fā)生泡沫提供資金支持，而一旦長期居高的儲(chǔ)蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險(xiǎn)，一旦泡沫破滅，銀行將會(huì)承受巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。4.2 提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量，加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，減少各種惡意欺詐行為，加強(qiáng)已放貸款的監(jiān)督管理；完善個(gè)人信貸法律，加強(qiáng)對(duì)失信、違約的懲處，從法律上保障銀行開辦消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的利益。4.3 提高房地產(chǎn)商業(yè)貸款的利率，并保持公積金貸款利率長期不變進(jìn)一步提高房地產(chǎn)商業(yè)貸款利率，將大幅增加投資投機(jī)購房者的成本,有利于消費(fèi)者轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期，有利于培育消費(fèi)者的理性購房行為。保持公積金貸款利率長期不變，將幫助釋放市場(chǎng)真實(shí)需求，避免類似美國住房次級(jí)抵押貸款危機(jī)的發(fā)生。4.4 保障房地產(chǎn)的供應(yīng)量從供給角度來講，長沙歷年數(shù)據(jù)所顯示的空置率高并不能說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，而是結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致真實(shí)需求無法釋放。保障足夠的供應(yīng)，同時(shí)保持適當(dāng)?shù)脑鲩L速度，尤其是住宅用地的供應(yīng)量，應(yīng)該相對(duì)充分充足，并且應(yīng)該適當(dāng)提前一兩年供應(yīng)。造成一種供略大于求的市場(chǎng)氛圍，這才是一個(gè)健康的市場(chǎng)。4.5 保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持我國宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，促使居民收入的有效提高。中國房地產(chǎn)需求潛力巨大，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境可以給人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展的預(yù)期，不斷提高的居民收入可以給予人們能力去漸進(jìn)地提高生活質(zhì)量或者進(jìn)行理性的房地產(chǎn)投資。參考文獻(xiàn):1胡妍斌. 香港銀行業(yè)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施J. 新金融，2006，（6）：20-21. 2劉琳，黃英，劉洪玉. 房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究J. 價(jià)格理論與實(shí)踐，2003，（4）：9-11.3邵賢炤. 銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫理論與國際經(jīng)驗(yàn)研究D. 吉林：吉林大學(xué)，2006.4石長麗. 房地產(chǎn)信貸與中國房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性分析D. 北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融系，2006.5謝經(jīng)榮、豐雷. 地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)：國際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒M. 經(jīng)濟(jì)管理出版社，2002