第十六章-租賃合同..ppt

第十六章租賃合同,第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和法律特征（一）租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同關系中，交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人；使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。,（二）租賃合同的法律特征1、租賃合同是轉移財產使用權的合同。2、租賃合同為雙務、有償合同。3、租賃合同為諾成合同。4、租賃合同是繼續(xù)性、非永續(xù)性合同。,二、租賃合同的分類,租賃合同依據(jù)不同的標準可以做出不同的分類，而實踐中經常使用的是如下分類：（一）動產租賃合同與不動產租賃合同；（二）定期租賃合同與不定期租賃合同；（三）一般租賃合同與特殊租賃合同。,三、租賃合同的形式,合同的形式，又稱合同的方式，是合同雙方當事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內容的載體。依據(jù)法律對合同形式的不同要求，可將合同區(qū)分為要式合同和不要式合同。就租賃合同而言，不定期的租賃合同為不要式合同，無須采用書面形式；租賃期限不滿6個月的定期租賃合同也為不要式合同；但租賃期限在6個月以上的定期租賃合同為要式合同，應當采用書面形式，未采用書面形式，雙方當事人對租賃期限有爭議的，視為不定期租賃合同。,第二節(jié)租賃合同的效力,一、出租人的義務（一）交付租賃物并保持租賃物符合約定用途的義務；（二）維修租賃物的義務；（三）瑕疵擔保的義務,二、承租人的義務,（一）按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物的義務；（二）妥善保管租賃物的義務；（三）不作為義務；1、不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物；2、不得隨意轉租；（四）支付租金的義務；（五）返還租賃物的義務。,三、租賃合同的特別效力,（一）承租人獲取租賃物收益的權利；（二）租賃合同的對抗效力租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有權人，承租人與出租人原來在租賃合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權人也應當一并遵循。,第三節(jié)房屋租賃合同,一、房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租期屆滿時，將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。,二、優(yōu)先承租在租賃合同的租賃期限屆滿之前，出租人將房屋拆除重建的，可以終止租賃合同，但出租人應當給予承租人適當?shù)膿p失賠償。如果重建的房屋仍然用于出租，則原承租人在同等條件下，應當享有優(yōu)先承租權。,三、優(yōu)先購買合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！彼^房屋承租人的優(yōu)先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權利。優(yōu)先購買權的權利屬性為形成權，其實質是對出租人選擇房屋買賣合同對方當事人自由的限制。,（一）承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生在出租人轉讓房屋所有權的時候，這是承租人享有優(yōu)先購買權的前提和基礎。（二）出租人出賣租賃房屋，應負擔通知義務，這是承租人得以行使優(yōu)先購買權的必要前提。（三）承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權。（四）承租人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買權，這是承租人優(yōu)先購買權的行使條件。,四、承受,合同法第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！币话銇碚f，在租賃合同的履行過程中，承租人死亡的，租賃合同應當終止。但是，在房屋租賃合同中，由于與承租人共同居住的多是