DC青年單身公寓商業(yè)計(jì)劃書

,DC,索引一公司目的/公司戰(zhàn)略二問(wèn)題客戶的“切膚之痛”三解決方案四時(shí)機(jī)：為何是現(xiàn)在？五競(jìng)爭(zhēng)格局六產(chǎn)品/服務(wù)描述七商業(yè)模式、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)描述八團(tuán)隊(duì)描述九財(cái)務(wù)描述十年度工作計(jì)劃,公司目的/公司戰(zhàn)略公司目的順應(yīng)“租賃市場(chǎng)規(guī)范化”，致力于為職業(yè)人士提供經(jīng)濟(jì)型、標(biāo)準(zhǔn)化，具備基本安全清潔性及人文關(guān)懷的精品租賃單身公寓。公司戰(zhàn)略都市青年租賃群體全方位生活服務(wù)平臺(tái)公寓定位語(yǔ)專為青年單身人士打造,傳統(tǒng)房屋租賃市場(chǎng)的諸多弊端,問(wèn)題客戶的“切膚之痛”,遍尋中介、房源分散、占用大量時(shí)間精力遭遇黑中介克扣的租賃客戶高達(dá)43.8%。,客戶的“切膚之痛”,房源各樣、設(shè)備配置新舊不一、添補(bǔ)維修、矛盾頻發(fā)；約41.3%的租賃客戶遭遇租金隨意上漲，缺乏基本的生活穩(wěn)定性和權(quán)益保障。,客戶的“切膚之痛”,普通住宅小區(qū)缺乏基本安全清潔服務(wù)，更沒(méi)有配套服務(wù)和人文關(guān)懷！,客戶的“切膚之痛”,房東多為零散個(gè)體，穩(wěn)定性差，約33%的租賃客戶遭遇房東的臨時(shí)清退，導(dǎo)致租客經(jīng)常搬家，勞心勞力,客戶的“切膚之痛”,解決方案,都市外來(lái)人口越來(lái)越多，尤其是奮斗中的年輕人，在地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的前提下，租賃人群尤其是占其絕大多數(shù)的年輕人，面對(duì)日益加劇的生存競(jìng)爭(zhēng)壓力、內(nèi)心對(duì)生活質(zhì)量提升的渴望，將迫使傳統(tǒng)租房供應(yīng)方式面臨新商業(yè)模式的挑戰(zhàn)！有更好的解決方案嗎？,以“合理”價(jià)格買斷閑置物業(yè)長(zhǎng)期使用權(quán)，二次改造提升空間居住價(jià)值,物業(yè)服務(wù),租賃收入,安保服務(wù),物業(yè)管理費(fèi)收入,增值服務(wù),廣告收入,多樣化營(yíng)銷,異業(yè)合作收入,代扣代付,其他收入,連鎖白領(lǐng)公寓,解決方案,時(shí)機(jī)為何是現(xiàn)在？,2014年全國(guó)流動(dòng)人口2.53億占全國(guó)總?cè)丝跀?shù)18.5%每年增幅800萬(wàn)以上國(guó)家人口計(jì)生委,市場(chǎng)規(guī)模巨大,時(shí)機(jī)為何是現(xiàn)在？,北京、上海、杭州、武漢、南京、重慶、成都、廣州、蘇州、深圳、天津、石家莊、青島13個(gè)城市的流動(dòng)人口占全國(guó)總流動(dòng)人口65%，約1.65億。國(guó)家人口計(jì)生委流動(dòng)人口服務(wù)管理司約3/4流動(dòng)人口在流入地租房居住，以上城市房租支出按平均每人每月600元人民幣計(jì)算，13個(gè)城市1.24億人，目標(biāo)市場(chǎng)規(guī)模約為每年8928億元人民幣。,時(shí)機(jī)為何是現(xiàn)在？,流動(dòng)人口平均家庭規(guī)模達(dá)到2.5人，租住房屋條件正在成為影響流動(dòng)人口在城鎮(zhèn)穩(wěn)定生活的重要因素。公共服務(wù)的理念、方式方法的提升成為必然趨勢(shì)。大多數(shù)流動(dòng)人口融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)意愿強(qiáng)烈，但社會(huì)參與、文化交流渠道很少。蘭州市流動(dòng)人口已達(dá)150萬(wàn)人以上，平均年齡為30.33歲，以青壯年為主，平均在蘭州停留時(shí)間為5.26年，其中自行租房者超過(guò)50%，高達(dá)70%的人打算在蘭州繼續(xù)長(zhǎng)期居住。,流動(dòng)人口租房及生活條件亟待改善,時(shí)機(jī)為何是現(xiàn)在？,房屋租賃價(jià)格穩(wěn)步上升,近年來(lái)，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市房屋租賃價(jià)格指數(shù)穩(wěn)步上升，整體價(jià)格水平波動(dòng)不大。以2013年5月份為例，環(huán)比上漲平均3.6個(gè)百分點(diǎn)，同比去年平均漲幅17.32%,時(shí)機(jī)為何是現(xiàn)在？,競(jìng)爭(zhēng)格局,短租公寓，在西方國(guó)家比較普遍，國(guó)內(nèi)近兩年開(kāi)始有專業(yè)公司涉足短租行業(yè)，例如魔方（南京）公寓管理有限公司（2010年8月份注冊(cè)成立，12家門店），面對(duì)南京每年近70億元的市場(chǎng)需求規(guī)模，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，此外，當(dāng)前的連鎖公寓無(wú)論是公寓戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、裝修工程質(zhì)量、公寓服務(wù)體系創(chuàng)新、線上線下信息貫穿等各方面，均處于低起點(diǎn)、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。,魔方部分門店入住率統(tǒng)計(jì),魔方基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：1南京門店數(shù)：12間2門店覆蓋：南京、鎮(zhèn)江、蘇州、武漢3單店最低入住率：96%4入住率90%以上周期：30天5單店月租金收入均值：16萬(wàn)元6單店客房均數(shù)：96間,豐富產(chǎn)品供應(yīng)、建立客戶關(guān)系，全方位創(chuàng)造性滿足客戶需求！,產(chǎn)品/服務(wù)描述,產(chǎn)品類型單間面積目標(biāo)人群收入水平房租水平產(chǎn)品服務(wù)差異12-15初入社會(huì)工作2800-4000元1400-1800元簡(jiǎn)單裝修衛(wèi)生間+臥室8小時(shí)客房中心服務(wù)15-28白領(lǐng)人士、收入4000-7000元1800-2800元精致裝修舒適家居衛(wèi)+臥+廚12小時(shí)客房中心服務(wù)28-60中高收入人群、7000-20000元3000-4500元精致裝修+品牌家電講求生活品質(zhì)以上衛(wèi)+臥+廚24小時(shí)客房中心服務(wù),黃金店,白金店,鉆石店,產(chǎn)品/服務(wù)描述,青春匯（沙龍、交友、聯(lián)誼、團(tuán)購(gòu)、夢(mèng)想展示、城市融合計(jì)劃）會(huì)員活動(dòng)”微博、微信青春交流平臺(tái)計(jì)劃貝客咖啡、貝客論壇、貝客大賽等洗衣、保潔、快遞、代購(gòu)、“親人宜居”房、機(jī)場(chǎng)車站接送服務(wù)個(gè)性設(shè)計(jì)、環(huán)保材料私密空間、可拓展功能設(shè)計(jì)便利交通環(huán)境長(zhǎng)期租約，解決長(zhǎng)期租戶穩(wěn)定性保障安全門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)治安租金合理，約占目標(biāo)客戶群25%月收入,歸屬服務(wù)宜居穩(wěn)定安全,產(chǎn)品/服務(wù)描述,物業(yè)渠道及儲(chǔ)備某公司拓展渠道：1、七里河區(qū)楊家橋格林豪泰連鎖酒店2798平2、城關(guān)區(qū)泰安路7天連鎖酒店1500平產(chǎn)業(yè)園區(qū)渠道：1、蘭工坪物業(yè)1500平,產(chǎn)品/服務(wù)描述,投資少、運(yùn)營(yíng)成本低，復(fù)自然、舒適生活“設(shè)計(jì)理念”制性強(qiáng)合理設(shè)計(jì)室內(nèi)布局、提升居閑置物業(yè)改造、提升價(jià)值住空間效率合理價(jià)格長(zhǎng)期買斷，租賃專業(yè)服務(wù)、人文關(guān)懷成本經(jīng)濟(jì)可控，通脹性強(qiáng)長(zhǎng)期出租、客戶流動(dòng)性低新房?jī)r(jià)格攀升、大量需求市場(chǎng)已有先行標(biāo)桿及可復(fù)制被擠壓到租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)并超越城市化進(jìn)程加快，流動(dòng)人管理層對(duì)連鎖商業(yè)模式經(jīng)營(yíng)口規(guī)模增速明顯上升有著比較深刻、獨(dú)到的理解。住宅租賃市場(chǎng)成熟，但連創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)分工合理、高效鎖公寓租賃尚屬孵化期,模式產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)&服務(wù)市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)機(jī)遇優(yōu)勢(shì),競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),商業(yè)模式/競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)描述,經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)（2016年1.0版）,總經(jīng)理（1名）,工程總監(jiān)（1名）,行政人事部,工程管理部,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)（1名）出納（兼）,工程部經(jīng)理（1名）,營(yíng)運(yùn)發(fā)展部,營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理（1名）營(yíng)運(yùn)助理（1名）業(yè)務(wù)主管（1名）企劃主管（1名）,財(cái)務(wù)部,法律顧問(wèn)（1名）,主管（1名）,人事經(jīng)理（1名）,單店：店長(zhǎng)（1名）管家（2名）,單店財(cái)務(wù)描述,標(biāo)準(zhǔn)單店（建面1500）財(cái)務(wù)模擬租賃成本：1.2元/（遞增10%/3年）；740萬(wàn)元/10年客房面積：15/間；改造成本：3萬(wàn)元/間*60間=180萬(wàn)元租賃期限：10年；租賃價(jià)格：1800元/間/月（遞增6%/年）；租賃收入：1621萬(wàn)元毛利率：43%（不含改造成本毛利為54%）；自有資金投入：218萬(wàn)元；凈現(xiàn)金流量：498萬(wàn)元；凈利率：31%；RevPAR：74元；保本周期：2年；自有資金回報(bào)率：22.8%,快速執(zhí)行第一！,20161、9月份公司注冊(cè)、團(tuán)隊(duì)構(gòu)建完成；2、912月，門店合同簽訂1家，改造裝修結(jié)束，開(kāi)業(yè)30天內(nèi)滿租率95%以上，完成第1季度租金收入指標(biāo)；3、年內(nèi)門店物業(yè)儲(chǔ)備3家以上，確定合作意向；4、物業(yè)選址規(guī)范、各類合同文本、單店成本控制方案、價(jià)格體系、基本服務(wù)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書完成。,年度計(jì)劃,20161、年?duì)I業(yè)收入300萬(wàn)元以上，新門店開(kāi)業(yè)數(shù)4家（房間數(shù)300間以上），門店物業(yè)儲(chǔ)備8家以上；2、門店平均出租率95%以上；3、物業(yè)服務(wù)類收費(fèi)占比總收入10%以上；4、上半年完成建立“DC”微博、微信平臺(tái)；下半年開(kāi)始研發(fā)“DC”網(wǎng)站（涵蓋線上租房信息系統(tǒng)、同城換房、青春交友、青年夢(mèng)想展示、婚戀、各類青年主題論壇等）；推出“DC”線下活動(dòng)平臺(tái)、“青春匯”等增值服務(wù)，O2O全面展開(kāi)。,戰(zhàn)略計(jì)劃,20171、年?duì)I業(yè)收入1300萬(wàn)元以上，新門店開(kāi)業(yè)數(shù)8家（房間數(shù)累計(jì)940間以上），門店物業(yè)儲(chǔ)備15家以上；2、門店平均出租率98%以上；3、物業(yè)服務(wù)類收入、創(chuàng)新收入占比總收入20%以上；4、開(kāi)始A輪融資計(jì)劃實(shí)施。,戰(zhàn)略計(jì)劃,結(jié)束語(yǔ),與DC團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)伙伴分享一些啟發(fā)，在運(yùn)營(yíng)中以期不斷提醒、鞭策自己：1誰(shuí)更基于消費(fèi)者創(chuàng)新、誰(shuí)就能生存，“最大可