最新自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)(歷年真題及答案整理)

全國(guó)自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)（試題及答案）一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題2分，共40分） 在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并在答題卡上將相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂或未涂均無(wú)分。1、以下選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)是 A 13A、房屋銷售 B、房屋建造 C、土地經(jīng)營(yíng) D、物業(yè)管理2、物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的 D 16 A、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) B、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) C、房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)D、服務(wù)經(jīng)營(yíng)3、下列選項(xiàng)中屬于風(fēng)險(xiǎn)型決策的是 C 23 A、大中取小法B、小中取大法 C、凈現(xiàn)值期望值法D、最小最大后悔值法4、 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行資質(zhì)管理制度，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)可劃分為幾個(gè)級(jí)別 B 41 A、4 B、5 C、6 D.75、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定和房地產(chǎn)組織共有的原則是D 49 54 A、分工協(xié)作原則 B、授權(quán)原則 C、可量化性原則D、彈性原則6、 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，居住用地使用權(quán)的最高出讓年限為 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年7、 土地使用權(quán)出讓一級(jí)市場(chǎng)不在實(shí)行的方式是A 91 A、協(xié)議 B、招標(biāo) C、掛牌 D、拍賣8、 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的是征用基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) B 99A、25公頃 B、35公頃 C、45公頃 D、55公頃9、下列選項(xiàng)中屬于土地使用權(quán)出讓方式的是 C 91A、出售 B、交換 C、拍賣 D、贈(zèng)予10、下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查作用的是 A 119A、有助于項(xiàng)目投資者制訂科學(xué)的營(yíng)銷和開發(fā)計(jì)劃B、是項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批的條件C、是編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)D、是項(xiàng)目投資決策的基本依據(jù)11、下列選項(xiàng)中屬于郵寄調(diào)查法優(yōu)點(diǎn)的是 B 128A、被調(diào)查者，回答率高 B、可以擴(kuò)大調(diào)查區(qū)域，增加調(diào)查樣本數(shù)目C、調(diào)查區(qū)域、范圍不受限制 D、節(jié)省調(diào)查時(shí)間和經(jīng)費(fèi)12、下列報(bào)表中屬于基本報(bào)表的是 C 137A、成本費(fèi)用估算表 B、貸款還本付息表C、現(xiàn)金流量表 D、營(yíng)業(yè)成本表13、某房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借款200萬(wàn)元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，企業(yè)所得稅率33%，籌資費(fèi)用不計(jì)，這筆長(zhǎng)期借款的資金成本率是 7.24% 162 例題7-1A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24%14、住宅建筑凈密度等于 B 172A、住宅建筑面積居住用地面積 B、住宅建筑基地總面積住宅用地面積C、住宅總面積住宅用地面積 D、總建筑面積總用地面積15、房地產(chǎn)開友招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，潛在投標(biāo)人不得少于A 183A、3 B、4 C、5 D、616、進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行主體是 D 202A、開發(fā)商 B、監(jiān)理單位 C、設(shè)計(jì)單位 D、施工企業(yè)17、開發(fā)商進(jìn)行反索賠時(shí)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是 D 233 A、由于承包商的原因造成工期延誤的，開發(fā)商可要求支付延期竣工違約金 B、如工程存在缺陷，承包商在保修期滿前未完成應(yīng)負(fù)責(zé)的修補(bǔ)工程，開發(fā)商可據(jù)此向承包商索賠 C、開發(fā)商合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄合同的索賠的 D、發(fā)生不可抗力事件造成的工程損失向承包商進(jìn)行索賠18、發(fā)布房地產(chǎn)信息最主要的載體是 D 259A、電視 B、雜志 C 、廣播 D、報(bào)紙19、下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是 B 269A、電視是發(fā)展速度最快的廣告媒體，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用尚不普遍 259B、展銷會(huì)這種公共關(guān)系促銷方式目前在各大城市引起了重視C、房地產(chǎn)銷售促進(jìn)中有專門針對(duì)消費(fèi)者的一些活動(dòng) 261D、房地產(chǎn)人員推銷的特點(diǎn)在于推銷的針對(duì)性、完整性和情感性，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售中優(yōu)勢(shì)明顯 26220、 小區(qū)景觀悅目，服務(wù)設(shè)施完備，建筑質(zhì)量好，房地產(chǎn)價(jià)格就高。這些因素屬于 C 74A、宏觀環(huán)境 B、中觀環(huán)境 C、微觀環(huán)境 D、人們心理1常見的不確定型決策方法不包括 A.大中取大法B小中取大法 C.最小最大后悔值法D.最大可能法2我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)可劃分為幾個(gè)級(jí)別 A3個(gè)B4個(gè) C.5個(gè)D.6個(gè)3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的特點(diǎn)不包括A目標(biāo)性B固定性C.靈活性D.可行性4房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的影響因素不包括 A.地理環(huán)境B決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度C.思維定式D.時(shí)間5被稱為十字圖表型分析法的是 A. SWOT分析法 B道氏評(píng)估法 C.多因素加權(quán)分析法 D風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)法6調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察的方法稱為 A.實(shí)驗(yàn)法 B觀察法 C.小組座談法 D.深度訪談法7支付工程款的方式不包括 A.按月支付 B分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付8主要是兩個(gè)以上的指標(biāo)的比例進(jìn)行分析的方法是 A.比較法 B因素分析法 C.連環(huán)替代法 D.比率法9索賠事件發(fā)生多少天內(nèi)，承包商可向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向通知書A.7天 B14天C28天 D42天10. -個(gè)完整的索賠報(bào)告不包括下列哪個(gè)部分 A.前言部分B根據(jù)部分C計(jì)算部分D證據(jù)部分二、填空題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）21、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)監(jiān)理招標(biāo)，按照招標(biāo)項(xiàng)目的范圍可分為全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)、設(shè)計(jì)監(jiān)理招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)。19222、教育用地最高土地使用年限為50。9123、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而言，環(huán)境就是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為為中心，并作用于該行為的所有外界事物，是開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)賴以生存和發(fā)展的各種要素的總和。6524、房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)利為目標(biāo)，以開發(fā)與經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化 。3425、國(guó)家停止福利分房，居民只能到市場(chǎng)上解決住房問(wèn)題，這種政策屬于 住房政策/住房分配政策。7011.目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資類型包括_土地投資、_住宅投資_、商業(yè)設(shè)施和寫字樓。12.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式包括公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。13進(jìn)度計(jì)劃的編制方法通常采用表格法、橫道圖 和網(wǎng)絡(luò)圖法。14.合同的計(jì)價(jià)方式包括固定價(jià)格合同、成本加酬金合同和可調(diào)價(jià)格合同。15.稅費(fèi)是指進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的企業(yè)應(yīng)交納的稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。11從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容來(lái)分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分為 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 、服務(wù)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)。12外匯風(fēng)險(xiǎn)有兩種類型即 交易風(fēng)險(xiǎn)和 折算風(fēng)險(xiǎn) 。14.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理模式包括 平行承發(fā)包管理 和 總承包委托建設(shè)管理。15合同的計(jì)價(jià)方式包括 固定價(jià)格合同 、 成本加酬金合同 和可調(diào)價(jià)格合同。三、名詞觶釋（本大題共5小題，每小題2分，共10分）27、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 是以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中心，以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排。它是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，有實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的多種計(jì)劃組成的綜合計(jì)劃體系，是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的奮斗目標(biāo)和行動(dòng)綱領(lǐng)。5828、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建 在原規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出各單體建筑設(shè)計(jì)方案，并對(duì)其布局進(jìn)行定位，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)餓管道和各類工程管線進(jìn)行更深入設(shè)計(jì)，使其達(dá)到施工要求，并提交有關(guān)部門審核的過(guò)程。17829、合同：是平等主題的自然人、法人、其他組織自薦設(shè)立變更終止民事權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。21130、土地征用：是子國(guó)家為了公共利益需，按照股東程序和條件獎(jiǎng)農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的過(guò)程。16房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策是指企業(yè)管理層為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)對(duì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方向、內(nèi)容及方式的選擇或調(diào)整過(guò)程。17土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。18流動(dòng)比率是反映流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。19竣工決算是以竣工結(jié)算為基礎(chǔ)進(jìn)行編制的，它是在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工發(fā)生的其他工程費(fèi)用支出。20綜合評(píng)價(jià)法是指把項(xiàng)目整個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的所有指標(biāo)加以綜合，采用一系列方法，形成一定的參數(shù)或指數(shù)，進(jìn)行項(xiàng)目效益橫向或縱向?qū)Ρ鹊姆椒ā?6房地產(chǎn)企業(yè)是指集合土地、資本、人力、物力、企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤(rùn)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、物業(yè)管理、 租賃、房地產(chǎn)抵押以及房屋信托、交換、維修、裝飾乃至房地產(chǎn)信息、咨詢、管理服務(wù)，并包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織。17土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。18投資利潤(rùn)率指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤(rùn)總額（或平均的利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資之比。19工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過(guò)程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非由于自己的過(guò)錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊蟆?0竣工決算是以竣工結(jié)算為基礎(chǔ)進(jìn)行編制的，它是在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工發(fā)生的其他工程費(fèi)用支出。四、簡(jiǎn)答題（本大題共5小題，每小題4分，共20分）31、矩陣型組織結(jié)構(gòu)的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在哪些方面？1組織上項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)同一職能部門資源，協(xié)調(diào)工作帶來(lái)困難。4對(duì)已建立的企業(yè)組織規(guī)則造成沖擊5需要很強(qiáng)的計(jì)劃性與控制系統(tǒng)。5232、設(shè)計(jì)招標(biāo)的特點(diǎn)有哪些？招標(biāo)內(nèi)容不同、對(duì)投標(biāo)書餓編制不同。開標(biāo)形式不同。評(píng)標(biāo)原則不同。18433、通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的特征有哪些？土地所有權(quán)和使用權(quán)分離；受讓主體多樣性；有償、有限制性；計(jì)劃性9034、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇的內(nèi)容有哪些？時(shí)機(jī)選擇、區(qū)位地段選擇、投資類型選擇、質(zhì)量選擇、8035、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要特征有哪些？協(xié)議當(dāng)事人是特定主體、協(xié)議簽訂有嚴(yán)格時(shí)間限制，協(xié)議簽訂有一定的強(qiáng)制性。10421.房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段有哪些？（1）投資決策分析階段（2）依法取得土地使用權(quán)階段（3）可行性研究階段（4）前期準(zhǔn)備階段（5）實(shí)施階段（6）銷售階段22. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則是什么？1）準(zhǔn)確性原則（2）時(shí)效性原則（3）全面性原則（4）針對(duì)性原則（5）創(chuàng)造性原則23.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的作用是什么？（1）有利于建設(shè)市場(chǎng)的法制化和規(guī)范化（2）使工程造價(jià)更趨合理（3）有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資（4）有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期24.索賠管理的基本原則是什么？（1）預(yù)防為主的原則（2）必須以合同為依據(jù)（3）公平合理原則（4）協(xié)商原則（5）授權(quán)的原則25.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的原則是什么？1）全面性和系統(tǒng)性統(tǒng)一原則（2）科學(xué)性和現(xiàn)實(shí)性相結(jié)合原則（3）普遍性與可比性相結(jié)合原則（4）定量與定性相結(jié)合原則21房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)有哪些？（1）交易形式的多樣化（2）交易對(duì)象的位置固定性（3）經(jīng)營(yíng)對(duì)象的限制性（4）售后用途的約束性（5）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性（6）供求關(guān)系調(diào)整緩慢性22土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征是什么？（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性23房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算包括哪些內(nèi)容？（1）土地費(fèi)用估算（2）前期工程費(fèi)估算（3）房屋開發(fā)費(fèi)估算（4）管理費(fèi)用估算（5）銷售費(fèi)用估算（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算（7）其他費(fèi)用估算（8）不可預(yù)見費(fèi)估算（9）稅費(fèi)估算24設(shè)計(jì)招標(biāo)的特點(diǎn)是什么？（1）招標(biāo)文件的內(nèi)容不同（2）對(duì)投標(biāo)書的編制要求不同（3）開標(biāo)形式不同（4）評(píng)標(biāo)原則不同25房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要質(zhì)量控制要點(diǎn)包括哪些內(nèi)容？（1）審核施工組織設(shè)計(jì)（2）對(duì)原材料的檢驗(yàn)（3）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)（4）控制混凝土質(zhì)量（5）隱蔽工程驗(yàn)收五、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點(diǎn)？一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡(jiǎn)單談?wù)劺碛桑?999 通常采用劃撥的方式取得37、