2019年房地產經紀人《相關知識》易考點：商品房

2019年房地產經紀人相關知識易考點：商品房 是由政府相關部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。 2.房地產抵押合同 是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。 3.銀行按揭 是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。 4.預售樓花 即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達到投資總額的三分之二(用地價款除外)，便可向長春市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經批準后方可預售。 5.樣板房與示范單位 是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。 6.物業(yè)管理 是房地產管理市場化的一種綜合性經營方式，分為維護性管理和經營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業(yè)廠房等樓宇及機電設備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經營性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經營達到回收投資和獲取利潤的目的。 7.房地產評估 就是房地產估價師根據房地產的相關信息、數據，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法;2、收益還原法;3、剩余法;4、成本法。 8.銀行本票 是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此能夠辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。 9.銀行匯票 是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。 10.銀行支票 是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據。有效期為十天。 房地產經紀人必須掌握系統(tǒng)的市場營銷知識，主要包括： (1)市場調研 市場調研是投資決策與市場營銷的基本需要，也是房地產經紀人必須掌握的基礎知識。 (2)投資分析 使用準確的投資分析，當好投資顧問，協(xié)助客戶避免投資失誤，將投資風險降到最低限度，是房地產經紀人獲得客戶信任的砝碼。 (3)項目定位 做好房地產項目開發(fā)經營一系列的定位，包括項目規(guī)劃設計定位、目標市場定位、價格定位等，避免出現原則性的錯誤，是衡量房地產經紀人專業(yè)水準的尺度。 (4)營銷策劃 現代商品市場運作需要營銷策劃，房地產經紀人要在日趨激烈，千變萬化的市場競爭中，發(fā)揮創(chuàng)造性作用，營銷策劃顯得更為重要。 (5)推廣銷售 房地產推廣銷售操作性較強，準確的推廣銷售操作方式，是房地產經紀人業(yè)務成功的關鍵。 名詞解釋 1.房地產 房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產總是以地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。 2.房地產產權 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。 3.土地使用權 是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后能夠繼續(xù)使用。 4.房地產市場 主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場： 一級市場是指國家土地管理部門(長春市國土管理局)按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其他用地者的市場。 二級市場是指房地產發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相對應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。 三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。 5.土地類型 長春市土地按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。 6.三通一平 是指在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。 7.七通一平 是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。 8.土地管理局 代表國家行使土地所有者的權利，以及對房地產市場、房地產行業(yè)管理的政府部門。 9.公證處 是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。 10.國土局產權登記處 是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。 11.房地產證 是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。 12.商品房 是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權實行開發(fā)建設并經國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產。 13.復式房 上、下兩層二合為一，與標準房的結構方面有區(qū)別。 14.面積概念 總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;內墻面裝修厚度也計入使用面積。 公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存有