小產(chǎn)權房問題分析--陳瑩

小產(chǎn)權房問題法學課陳英小產(chǎn)權房以我國城鄉(xiāng)二元體系為背景，隨著城市化的快速發(fā)展和城市人口的快速增長，城市住房供應不足、房價持續(xù)上升，發(fā)展著。近年來，國家有關部門多次禁止城市居民去農(nóng)村買宅基地，買在上面建的房子，但小產(chǎn)權房仍然走在法律的邊緣，在全國蓬勃發(fā)展。本文介紹了小房地產(chǎn)相關問題。一、小型房地產(chǎn)概述如果沒有繳納材料產(chǎn)權房、農(nóng)民集體土地上建設的住宅、土地轉讓金等，其產(chǎn)權證將由鄉(xiāng)政府或村政府授予，而不是由國家住房管理部授予，因此也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，也稱為“材料產(chǎn)權房”。二、小房地產(chǎn)房的性質“素材產(chǎn)權室”不是法律的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗名。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)行的所謂材料產(chǎn)權房地產(chǎn)沒有實際產(chǎn)權。這種房間沒有國家發(fā)行的土地使用證或銷售許可，房屋購買合同國土部也不申報。三、區(qū)分小房地產(chǎn)房間和大房地產(chǎn)房間首先產(chǎn)權的性質不同。小產(chǎn)權是僅包括住房使用權的不完全產(chǎn)權，大產(chǎn)權是包括房地產(chǎn)使用權和國有分公司使用權的完整產(chǎn)權。因此，兩者的本質區(qū)別在于是否取得了土地使用權。第二，住房轉讓和流通程序不同。大型住宅進入第二市場時，不繳納土地轉讓金或利潤收獲，可以直接買賣。材料產(chǎn)權房一般不能買賣流通，轉讓時要補充土地轉讓金。四、小型房地產(chǎn)最新政策關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見規(guī)定，通過“戶籍制度改革或未經(jīng)許可的“村材”等非法律征收程序，將農(nóng)民集體土地轉換為國有土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟團體非法轉讓或租賃集體土地的非農(nóng)業(yè)建設，城市居民在農(nóng)村購買宅基地，農(nóng)民住宅或“所在地產(chǎn)權室”等非法土地，不得登記發(fā)放。依法嚴肅追究不實施土地準確性登記證或登記規(guī)范可能導致嚴重后果的有關人員的責任?！?根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)民不能轉讓、轉讓或租賃集體所有地用于非農(nóng)建設。農(nóng)村宅基地是集體所有的，村民對宅基地只有使用權，村民向本村以外人員出售房屋的買賣行為不能得到法律的批準和保護，也不能辦理土地使用證、房契、房契、契稅證等法律程序。因此，不能將材料產(chǎn)權房轉讓或出售給非集體成員的第三方，鑒于其財產(chǎn)不完整，材料產(chǎn)權房的購買可能導致后續(xù)的一系列問題和危險。第五，小房地產(chǎn)室和現(xiàn)行法律條款之間有很多矛盾第一，材料產(chǎn)權房開發(fā)與現(xiàn)行法律規(guī)定的土地利用總體規(guī)劃的沖突。根據(jù)有關土地利用的土地管理法規(guī)定，土地分為多種用途，其中農(nóng)田(農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有的土地)的用途變更受到嚴格控制。要把農(nóng)地變成建設用地，必須經(jīng)過嚴格的審查批準程序。但是材料產(chǎn)權房是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、開發(fā)商自行開發(fā)的，沒有經(jīng)過土地管理法第43條、第44條規(guī)定的程序，與目前的土地利用總體計劃相矛盾。第二，素材產(chǎn)權室的銷售合同與現(xiàn)行法律條款相沖突根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的相關法律法規(guī)，房屋產(chǎn)權的取得必須滿足以下要求才能成立：其中一個因素是必須有合法的買賣合同。對房地產(chǎn)所有權的變更合同應當書面制定，合同當事人有處分的權利，其他對象必須合法，否則合同不得具有法律效力。素材產(chǎn)權房的銷售不完全符合上述幾個要求。從現(xiàn)有資料來看，消費者和開發(fā)企業(yè)都簽訂書面形式的住宅買賣合同。但是該合同的對象材料產(chǎn)權房的存在不符合法律規(guī)定。另外，開發(fā)商無權開發(fā)房地產(chǎn)占用的土地，開發(fā)商開發(fā)材料產(chǎn)權房的行為違反有關土地法和規(guī)定，無權處置材料產(chǎn)權房，合同當事人沒有對合同對象的處分權，因此不遵守合同法相關規(guī)定。第三，登記與現(xiàn)行法律的條款不一致。房地產(chǎn)交易必須登記，才能有效保障房地產(chǎn)所有者的利益。城市房地產(chǎn)地產(chǎn)管理法第60條：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)地建造房屋的人，必須以土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門必須驗證并發(fā)放房子的所有搜查令?！辈牧袭a(chǎn)權房不能滿足上述法規(guī)的要求，在交易過程中不能根據(jù)房地產(chǎn)法規(guī)合法登記，并取得產(chǎn)權證書。部分消費者可以獲得“房地產(chǎn)證書”，但這種證書的簽發(fā)機關不符合上述規(guī)定行政水平。因此，材料產(chǎn)權房登記和產(chǎn)權證書的發(fā)放也與現(xiàn)行相關法規(guī)相矛盾。六、小房地產(chǎn)買賣糾紛案件1.開發(fā)商答應在某個小的財產(chǎn)室項目上馬上處理房地產(chǎn)證書，所以小李考慮到價格便宜，就簽訂了內部合同。什么時候推遲相關手續(xù)，簽發(fā)證的期限不遠，未能處理抵押的小李借錢交了房錢。另一方面，小李的妻子已經(jīng)懷孕了，房子沒有掉下來，孩子將來上學的問題等受到了影響。2.城市居民購買小產(chǎn)權房拆除時可以得到補償嗎？分析1:材料產(chǎn)權房面臨的政策風險很大。國家對材料產(chǎn)權房的禁令不斷，南京也曾于2003年8月在城市實施了全面清理材料產(chǎn)權房的特別措施。認證的兩個重要環(huán)節(jié)政府承包和開發(fā)商支付土地出讓金都符合這兩個條件，但開發(fā)商的宣傳是不可信的。一次性購買小的財產(chǎn)室小的財產(chǎn)室不能一次性支付，不能獲得銀行抵押，小的財產(chǎn)室不能結算，這樣的危險房屋購買者應該很清楚。分析2:如果小產(chǎn)權房涉及拆遷補償?shù)?，原房主將以私人買賣非法為由申請全部拆遷賠償，買方很難得到賠償，可能有危險。七、小房地產(chǎn)購買風險(a)法律效力“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般被認定為無效原則。但是，它也區(qū)分了其他情況：據(jù)判斷，該住宅買賣合同對本鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間發(fā)生的農(nóng)村住宅買賣具有效力。如果將房子賣給非本方向的其他人，如果得到有關組織及部門的批準，就可以認定合同有效。如果將房子賣給非本方向的人，未經(jīng)有關組織或部門的批準，合同還沒有實際履行，或者購房者還沒有實際居住，合同就要無效處理。(b)房地產(chǎn)轉讓“素材產(chǎn)權室”沒有得到正式的房地產(chǎn)證明，因此不構成真正的法律財產(chǎn)權。小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。素材產(chǎn)權室按照中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，不得轉讓或出售給不是本團體成員的第三方。也就是說，購買后不能合法轉讓。同時也會影響住宅的保存和審核。(c)政策風險在商品房建設中，轉讓者和開發(fā)商簽訂合同，交付轉讓金后，有關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房建設項目，部分工程可能中斷，強制拆除。購房者將面臨無法找到住房，不能按時返還租金的尷尬局面。如果國家在購房后遇到土地收購和拆遷，則鄉(xiāng)產(chǎn)權室沒有國家承認的合法財產(chǎn)權，因此購房人不是合法財產(chǎn)權，因此不能獲得對財產(chǎn)權的拆遷補償，作為實際使用人得到的拆遷補償不能與產(chǎn)權補償相比。(d)缺乏監(jiān)督鄉(xiāng)產(chǎn)權房的開發(fā)和建設沒有明文規(guī)定。缺乏開發(fā)和建設規(guī)制，在一定程度上影響了購房者的利益。另外，由于沒有開發(fā)單位的素質，住房質量和住房售后保證很難保證八、解決建議素材產(chǎn)權房問題的實質是地方(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會、部分農(nóng)民)、開發(fā)商鉆政策或管理的空子，開發(fā)了沒有本授權的國有土地，建屋后通過出售獲得了一定的利益；購房者在不能上市的條件下以較低的價格取得了使用權，使用權通常為50年，70年。因為購買者也有數(shù)千人，并伴隨著很多人的實際利益。因此，如果拖得很長，首先，帳簿中的土地甚至耕地都變了，名字不一致；二是購房者的心態(tài)并不總是踏實。但是，如果無條件解除禁令或象征性的處罰，所引發(fā)的實際問題是國有土地的法律方面(盡管已經(jīng)從使用形式上丟失了)的真正損失。二是對花更多的錢買更大的財產(chǎn)室的市民不公平。因此，解決問題不能一概而論，但要掌握好平衡。從國家層面來看，國務院或至少國土資源部、城鄉(xiāng)和住房建設部、農(nóng)業(yè)部等部門聯(lián)手對材料產(chǎn)權房進行普查，