企業(yè)總部獨棟案例PPT課件

1,附件一案例分析,案例目錄,3,一、商務(wù)花園案例,總部基地BDA國際企業(yè)大道非中心德勝尚城硅谷亮城,商務(wù)花園案例,案例名稱總部基地BDA國際企業(yè)大道非中心德勝尚城硅谷亮城,5,一、商務(wù)花園案例,總部基地,總部基地（ABP）,位置條件位于北京西南四環(huán)中關(guān)村科技園豐臺園二期緊臨四環(huán)路、京開高速、京石高速，交通便利ABP入市之前，周邊商務(wù)氛圍十分欠缺,總部基地,基本指標(biāo)總占地面積：65公頃總建筑面積：130萬平方米商務(wù)區(qū)容積率：1.59綠化率：50%總投資額：約45億人民幣建設(shè)周期：3-5年,總部基地,分期情況,西區(qū),東區(qū),總部基地,分期情況西區(qū)占地47公頃302棟商務(wù)樓21個會所3棟酒店總部公寓總部購物中心,東區(qū)占地18公頃54棟商務(wù)樓4萬平米地下商業(yè)9洞高爾夫練習(xí)球場,總部基地,分期情況西區(qū)由外向內(nèi),壹期,壹期,貳期,叁期,總部基地,物業(yè)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面：通體磚貼面，局部配氟碳噴涂鋁板飾面內(nèi)部：毛坯,總部基地,產(chǎn)品形式每棟面積1200至6000平米，6-12層,總部基地,產(chǎn)品形式A型12層二樓座組合電梯2部/樓座，計4臺層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米建筑高度46.4米建筑面積5960平米,A型總部樓,1,2,單層建筑面積約500平米,總部基地,產(chǎn)品形式B型二樓座組合或三樓座組合電梯2部/樓座，計4臺或6臺層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米,B型總部樓,1,2,單層建筑面積約280平米,總部基地,產(chǎn)品形式C型二樓座或三樓座組合電梯1部/樓座，計2臺層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米,C型總部樓,1,2,單層建筑面積約270平米,總部基地,產(chǎn)品形式D型6層四樓座組合電梯1部/樓座，計4臺層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米建筑高度26米建筑面積1200平米,D型總部樓,1,2,單層建筑面積約200平米,3,4,總部基地,產(chǎn)品形式E型四樓座組合電梯1部/樓座，計4臺層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米,E型總部樓,1,3,單層建筑面積約270平米,2,E型總部樓,1,3,標(biāo)準(zhǔn)層以過廊相連,2,總部基地,樓型比例,總部基地,配套設(shè)施會所瑪雅風(fēng)格21個分散布局，餐飲、休閑功能總建筑面積10000平米，單體面積3001500平方米餐廳：5060員工餐廳、3040中檔、1020高檔總部大講堂：1200平方米酒店五星級酒店：1棟，99米高，60000平方米商務(wù)酒店：2棟，20000平方米,總部基地,配套設(shè)施總部小公寓：1000余套，每套面積30-50平方米總部購物中心：30000平方米，地上三層、地下一層停車場設(shè)有地上、地下停車場，一期100個/萬平方米自動管理系統(tǒng)包含自動閘柵、自動讀卡、自動計費系統(tǒng)租賃，地上停車位150元/個月，地下停車位500元/個月,配套設(shè)施分布,會所,會所,總部小公寓,五星級商務(wù)酒店,總部基地,項目特色建筑風(fēng)格統(tǒng)一：園區(qū)統(tǒng)一色調(diào)、頗具氣勢,總部基地,項目特色會所形態(tài)各異：每個組團的會所顏色、形狀均不相同，增強生氣,總部基地,項目特色會所形態(tài)各異：每個組團的會所顏色、形狀均不相同，增強生氣,總部基地,項目特色會所形態(tài)各異：每個組團的會所顏色、形狀均不相同，增強生氣,總部基地,項目特色組團布局方式：不同的樓型以綠地、水景圍合成一個個組團，增強每座樓宇的采光效果與景觀均好性,總部基地,項目特色組團布局方式：不同的樓型以綠地、水景圍合成一個個組團，增強每座樓宇的采光效果與景觀均好性,總部基地,客戶類型行業(yè)類型包括鋼鐵、自動化、鐵路系統(tǒng)、航空航天、電信、金融、醫(yī)藥等化工、鋼鐵、汽車等制造類企業(yè)占總量的43電信、電子、軟件等高科技企業(yè)占總量的23,總部基地,客戶類型地域范圍北京：70外地：25北方企業(yè)為主，尤以河北居多其余多為全國性大型企業(yè)國外：5,總部基地,客戶類型企業(yè)性質(zhì)國資委企業(yè)民營企業(yè)合資企業(yè)外資企業(yè),總部基地,租售情況可售可租銷售價格：一期開盤價為6000元/平方米，二期開盤價7150元/平方米，現(xiàn)均價7900元/平方米租金：3.5元/天平方米物業(yè)管理費：4-5元/平方米月，保安由園區(qū)統(tǒng)一提供,總部基地,經(jīng)驗借鑒成功創(chuàng)新產(chǎn)品形式：商務(wù)花園的出現(xiàn)，導(dǎo)致市場需求集中放量整合“總部”概念：冠名“總部基地”，抬升項目形象宣揚總部經(jīng)濟：以“經(jīng)濟現(xiàn)象”大造聲勢，標(biāo)榜項目現(xiàn)實性與前瞻性引入莊家客戶：增強購買信心、提升項目檔次中國誠通集團中國鐵通集團有限公司中華通信系統(tǒng)有限公司中國航天時代電子公司,中牧實業(yè)股份有限公司中成進(jìn)出口股份有限公司正泰集團德龍鋼鐵,總部基地,經(jīng)驗借鑒不足設(shè)備設(shè)施檔次較低：建筑的節(jié)能性能較差、立面材料也較為低檔，導(dǎo)致其對于國外或全國知名企業(yè)的吸引力大為降低配套考慮不周：基本便利性配套投入使用期過晚，總部基地不得不將一整棟辦公樓暫時作為員工食堂、會所之用，造成資源的極大浪費后期動力不足：對園區(qū)推廣沒有合理、系統(tǒng)的營銷策略及宣傳計劃，前期造勢沒有得到后期的延續(xù)，客戶層次也逐漸走低（主要體現(xiàn)在后期樓型面積逐漸減小）,44,一、商務(wù)花園案例,BDA國際企業(yè)大道,BDA國際企業(yè)大道,位置條件北京東南五環(huán)亦莊北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)國際企業(yè)大道入市之前，已有數(shù)十家世界500強企業(yè)在亦莊投資建廠，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚,BDA國際企業(yè)大道,基本指標(biāo)總占地面積：12萬平方米總建筑面積：約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米容積率：0.77綠化率：41%,BDA國際企業(yè)大道,分期情況由外向內(nèi)分三期開發(fā)，一期面積3萬平米,壹期,貳期,叁期,BDA國際企業(yè)大道,物業(yè)風(fēng)格全區(qū)統(tǒng)一的現(xiàn)代簡潔風(fēng)格各個樓宇采用不同的色彩搭配及外形構(gòu)造,BDA國際企業(yè)大道,產(chǎn)品形式每棟面積10003000平方米，3-4層,BDA國際企業(yè)大道,產(chǎn)品形式A型地上四層、地下一層獨棟提供1部電梯的井道，不提供電梯設(shè)備單層面積427.16平米建筑面積1649.83平米,BDA國際企業(yè)大道,產(chǎn)品形式B型地上三層二樓座組合無電梯單層面積893.61平米建筑面積2571.96平米,BDA國際企業(yè)大道,產(chǎn)品形式C型地上三層二樓座組合無電梯單層面積839.58平米建筑面積2174.29平米,BDA國際企業(yè)大道,產(chǎn)品形式D型地上四層，地下一層獨棟提供1部電梯的井道，不提供電梯設(shè)備單層面積624.78平米建筑面積2184.78平米,BDA國際企業(yè)大道,產(chǎn)品形式E型地上三層，地下一層獨棟提供1部電梯的井道，不提供電梯設(shè)備單層面積720.27平米建筑面積2171.54平米,BDA國際企業(yè)大道,樓型比例,BDA國際企業(yè)大道,樓型比例二、三期2200平方米的比例更大，可知一期銷售給予了樂觀的市場驗證；增加了3000平方米的大戶型，對項目檔次起到了一定的提升作用,BDA國際企業(yè)大道,裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面一期：仿石或金屬涂料作為實墻裝飾材料二期：外立面采用面磚局部玻璃幕墻內(nèi)部毛坯,BDA國際企業(yè)大道,配套設(shè)施會所一個為獨立會所，另一個為售樓處獨立會所有2500平方米，形式區(qū)別于辦公樓設(shè)有公共會議室，設(shè)備齊全包括休閑餐吧、員工食堂、小型超市、健身中心等停車位每個辦公樓贈送8-10個車位地上停車位出租，150元/個月,BDA國際企業(yè)大道,項目特色建筑風(fēng)格與樓體形式多樣化，適合小規(guī)模園區(qū)突出形象,BDA國際企業(yè)大道,項目特色陽臺、露臺等細(xì)部的設(shè)計，使每一樓型價值最大化,BDA國際企業(yè)大道,項目特色陽臺、露臺等細(xì)部的設(shè)計，使每一樓型價值最大化,BDA國際企業(yè)大道,項目特色陽臺、露臺等細(xì)部的設(shè)計，使每一樓型價值最大化,BDA國際企業(yè)大道,項目特色小尺度綠化景觀更具實用性,BDA國際企業(yè)大道,項目特色小尺度綠化景觀更具實用性,BDA國際企業(yè)大道,客戶類型行業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能源產(chǎn)業(yè)時尚產(chǎn)業(yè)地域絕大部分為北京企業(yè)個別國外企業(yè)無外地企業(yè),BDA國際企業(yè)大道,客戶類型部分入駐企業(yè)名錄西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)(北京)有限公司，1600平米北京愛捷洲際科技有限公司（evejoin），1600平米迪泰柯申信息技術(shù)有限公司黃金集團中石油天然氣管道投資有限公司，2200平米北京白領(lǐng)服飾有限公司設(shè)計中心及總部，5000平米（25002）北京科曼-維斯凱（viscap）服飾有限公司，2200平米資生堂（中國）研發(fā)中心，3000平米,BDA國際企業(yè)大道,租售情況只售不租售價：一期均價6400元/平方米，二期均價6800元/平方米各樓型銷售情況都很好,BDA國際企業(yè)大道,經(jīng)驗借鑒成功依托亦莊開發(fā)區(qū)的成熟氛圍，抓住市場空間，開發(fā)區(qū)域內(nèi)的升級產(chǎn)品10003000的面積區(qū)間，適應(yīng)市場需求，同時具有靈活的組合空間形象豐富，6種樓型6種立面，豐富了視覺觀感，彌補規(guī)模缺陷對于細(xì)部的關(guān)注，在整棟物業(yè)銷售中尤為重要,BDA國際企業(yè)大道,經(jīng)驗借鑒不足一期3萬平米，弧線形排布，甚顯單薄，不足以展示整體形象樓宇布局過密，缺乏私屬感與檔次感受規(guī)模影響，自身配套匱乏、公共空間不足,70,一、商務(wù)花園案例,非中心,非中心,位置條件北京東五環(huán)外朝陽與通州交界處緊臨朝陽北路，交通條件一般北京東部唯一的低密度辦公物業(yè)不屬于開發(fā)區(qū)或科技園，不屬任何成熟商務(wù)或商業(yè)區(qū)未來規(guī)劃為辦公區(qū)，目前周邊發(fā)展緩慢，無商務(wù)氛圍,非中心,基本指標(biāo)總占地面積：約為39公頃總建筑面積：45萬平方米容積率：0.91建筑密度：22綠化率：30.8,非中心,分期情況由內(nèi)向外開發(fā)，三期為會展中心、臨主路一期占地：100700平方米建筑：138858平方米28棟辦公、4棟會所辦公：114558平方米會所：24300平方米,壹期,貳期,叁期,非中心,物業(yè)風(fēng)格現(xiàn)代裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面：全玻璃幕墻內(nèi)部：毛坯,非中心,產(chǎn)品形式每棟面積25003500平方米，4層3個矩形與1個圓形建筑構(gòu)成一個組團,非中心,樓型比例7個組團每組團由1棟水滴形建筑與3棟矩形建筑構(gòu)成,會所,非中心,樓型比例其中一個組團分層銷售，單層面積6001000平方米,非中心,配套設(shè)施會展中心：10萬平方米會所：24300平方米商務(wù)會館：會議、商務(wù)服務(wù)、郵局、銀行、客房、超市、洗衣房休閑健身中心：籃球館、保齡球、羽毛球、乒乓球、桑拿、臺球、健身房、游泳館餐飲娛樂：餐飲、咖啡廳、美容美發(fā)停車位：地上地下共728個,會展中心,會所,一期平面,非中心,項目特色相對獨立的小組團，為大客戶提供整購的可能,非中心,項目特色每個組團的樓與樓之間，通過二、三層的整體平臺相連，首層樹冠上部構(gòu)成獨特的空中植被,首層,二、三層,非中心,項目特色外立面采用lowe玻璃，大落地窗提升項目的觀景效果,非中心,項目特色水滴形建筑底層架空，設(shè)花園，構(gòu)成半私密半公共的交流空間,非中心,客戶類型行業(yè)以工業(yè)企業(yè)總部為主目前簽約部分客戶包括四川某工業(yè)集團：1組團，12000平方米維維豆奶：2棟，6000平方米某信用卡公司：1棟，3500平方米同一首歌：1層，800平方米,非中心,租售情況可租可售，也可帶租約銷售售價：8000元/平方米，租金未定目前已銷售23000平方米，銷售速度較為緩慢,非中心,經(jīng)驗借鑒成功獨特的園區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計：既非處于成熟商務(wù)區(qū)、又不享受任何優(yōu)惠政策，除北京的“首都”地位對非中心的支撐作用外，獨特的園區(qū)規(guī)劃也起到了重要的作用一期位置與功能選擇十分合理由于會展中心必須臨主路，非中心選擇由內(nèi)向外開發(fā)雖然一期距離主路較遠(yuǎn)，但面前的大面積綠地提升了一期形象，也具備更大的升值空間一期會所同時建設(shè)，且功能齊全，極大的增強了企業(yè)的購買信心,非中心,經(jīng)驗借鑒不足沒有實現(xiàn)現(xiàn)樓銷售：在各種條件均不利的情況下，沒有樣板樓的展示作用，難以建立園區(qū)形象推廣策略與銷售理念欠缺非中心2003年即開始銷售，但對于市場了解不夠，尤其沒有主動引入莊家客戶，導(dǎo)致項目一度封盤2005年重新入市后，商務(wù)花園早已被市場所熟識和認(rèn)可，非中心則仍以“現(xiàn)象”進(jìn)行宣傳，而忽略客戶最關(guān)心、也是項目最具優(yōu)勢的建筑形象、獨特空間等，導(dǎo)致大量推廣資金的浪費,89,一、商務(wù)花園案例,德勝尚城,德勝尚城,位置條件位于北京北二環(huán)，緊臨德勝門屬中關(guān)村科技園德勝分園,德勝尚城,基本指標(biāo)占地面積：22047平方米總建筑面積：71662平方米，其中地上建筑面積4.6萬平方米綠化率：24.5容積率：2.08,德勝尚城,物業(yè)風(fēng)格現(xiàn)代裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面：劈開磚內(nèi)部：公共部分精裝修,德勝尚城,產(chǎn)品形式七棟獨棟寫字樓地上5層，地下2層面積區(qū)間為36009400平方米,商業(yè),德勝尚城,配套設(shè)施沿814米寬斜街布置咖啡、展示等四合院、東南角地下一層為集中商業(yè)停車位498個，108輛/萬平方米,德勝尚城,項目特色德勝門的文化挖掘?qū)?棟寫字樓比喻為北斗七星，聚首于龍脈之上“德勝門龍脈嫡傳，上應(yīng)七星，龍踞之所”“七星拱北、德勝天下；厚德載物、德勝尚城”中式庭院斜街：連接南北兩端主、次入口廣場，并串起所有胡同和單體建筑庭院：每棟單體有獨特庭院，或古槐、或下沉或演化室內(nèi)中庭胡同：七棟單體小樓之間形成空間，意為北京的“新胡同”古樸的建筑立面與裝修風(fēng)格都與德勝門相得益彰,德勝尚城,項目特色特色屋頂觀景每棟建筑屋頂露臺設(shè)計了一到兩個觀景辦公室滿足接待、會議、休息多重需求局部設(shè)計2米高的圍墻，配合不同主題，在屋頂形成獨立院落精品休閑商業(yè)配套新建仿古四合院，其功能為茶室或會所斜街內(nèi)部首層布置部分咖啡廳、商業(yè)及展示用房，為寫字樓內(nèi)部人員使用，為斜街增添了活躍的氣氛,德勝尚城,項目特色挖掘區(qū)域文化內(nèi)涵，將7棟寫字樓比喻為北斗七星，聚首于龍脈智商，“德勝門龍脈嫡傳，上應(yīng)七星，龍踞之所”,總體布局,德勝尚城,項目特色挖掘區(qū)域文化內(nèi)涵，建筑立面、裝修風(fēng)格皆與德勝門相互輝映,遠(yuǎn)處的德勝門,德勝尚城,項目特色,立面,德勝尚城,項目特色,大堂,德勝尚城,項目特色,電梯廳,德勝尚城,項目特色,樓梯青磚墻壁,德勝尚城,項目特色,衛(wèi)生間,德勝尚城,項目特色觀景辦公室,德勝尚城,項目特色觀景辦公室,德勝尚城,項目特色觀景辦公室,德勝尚城,項目特色配合不同主題，在屋頂形成獨立院落,德勝尚城,項目特色配合不同主題，在屋頂形成獨立院落,109,一、商務(wù)花園案例,硅谷亮城,硅谷亮城,位置條件位于北京北五環(huán)以外上地信息產(chǎn)業(yè)基地入口處周邊高科技企業(yè)密集，具有強勢的產(chǎn)業(yè)支撐,硅谷亮城,基本指標(biāo)用地總面積：119021平方米建設(shè)用地面積：101479平方米總建筑面積：261832平方米，地上192811平方米商業(yè)建筑面積：50400平方米辦公建筑面積：142411平方米建筑密度：35綠化率：53容積率：1.9,硅谷亮城,物業(yè)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻采用玻璃幕和實體相結(jié)合,硅谷亮城,產(chǎn)品形式16座多層建筑，建筑層數(shù)3、5、6、7層9棟獨立式辦公樓兩組6棟7層集中式辦公樓,硅谷亮城,樓型比例,獨立式辦公樓,集中式辦公樓,商業(yè),硅谷亮城,樓型比例獨立式辦公樓面積區(qū)間為380013800平方米,硅谷亮城,租售情況只售不租均價8800元/平方米可分拆半棟出售,硅谷亮城,經(jīng)驗借鑒商業(yè)填補區(qū)域空白：上地區(qū)域內(nèi)部多為小型便利性商業(yè)，周圍居住人口也較多，對于集中商業(yè)的需求較大辦公樓產(chǎn)品同質(zhì)化：上地區(qū)域內(nèi)均為各大IT企業(yè)獨棟研發(fā)用房，硅谷亮城獨立式辦公樓單體面積與區(qū)域內(nèi)建筑相似，但在政策與價格方面并無優(yōu)勢，銷售緩慢商務(wù)配套缺乏：上地區(qū)域雖發(fā)展多年，但酒店。會議中心等商務(wù)設(shè)施十分缺乏，硅谷亮城自身也沒有設(shè)置商務(wù)配套，無法滿足大企業(yè)的辦公要求,118,二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例,中關(guān)村軟件園北京永豐產(chǎn)業(yè)基地大連軟件園浦東軟件園,119,二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例,中關(guān)村軟件園,中關(guān)村軟件園,位置條件屬于中關(guān)村科技園海淀園，是北京市IT業(yè)最為集中的區(qū)域地處成熟上地信息產(chǎn)業(yè)基地西側(cè)，周邊已有眾多IT企業(yè)總部,中關(guān)村軟件園,一期基本指標(biāo)（二期規(guī)劃中）占地面積：139公頃總建筑面積：61萬平方米容積率：0.443綠化面積：30萬平方米，綠化率近54.6建筑密度：14.6,中關(guān)村軟件園,分期情況由外向內(nèi)開發(fā)一期139公頃二期160公頃,上地信息產(chǎn)業(yè)基地,軟件園一期,軟件園二期,中關(guān)村軟件園（一期）,產(chǎn)品形式平均建筑層數(shù)3層，單體建筑面積880046000平方米,中關(guān)村軟件園（一期）,地塊劃分最小地塊1.09公頃，最大4.36公頃，23公頃內(nèi)最為集中,中關(guān)村軟件園（一期）,配套設(shè)施軟件廣場：5.8萬平方米，酒店、會展、俱樂部、餐飲、商業(yè)購物,中關(guān)村軟件園（一期）,配套設(shè)施康體中心：1.4萬平方米，半地下，內(nèi)設(shè)羽毛球場、籃球場、網(wǎng)球場、乒乓球、壁球和標(biāo)準(zhǔn)游泳池等健身項目,中關(guān)村軟件園（一期）,配套設(shè)施軟件出口服務(wù)中心6.8萬平方米分為“園中園”、軟件加工區(qū)、培訓(xùn)中心、電子商務(wù)服務(wù)中心、軟件工程師公寓等五部分餐飲大型配餐中心若干員工食堂地下小吃街,中關(guān)村軟件園（一期）,配套設(shè)施停車位共5300個：地面路旁泊車位300個，公共商務(wù)區(qū)兩座停車樓泊車位1300個，各研發(fā)組團16個“浮島”內(nèi)各自采用地下、地面、林中等多種停車方式，泊車位2700個公共商務(wù)區(qū)65輛萬平方米，研發(fā)區(qū)150輛萬平方米地上車位視公司購買情況予以贈送，地上車位出租150元/個月，地下車位出租350元/個月,中關(guān)村軟件園（一期）,園區(qū)特色景觀分隔離綠帶、中心綠地、森林綠地、庭院綠地、水面5部分園區(qū)中心綠地，長約750米，寬100-220米中心水面，面積約2.8公頃，容水量約4萬立方米購地企業(yè)可