前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂前期物業(yè)服務合同，由受聘的物業(yè)實施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內容。21物業(yè)管理早期介入物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產項目的投資立項、規(guī)劃設計及施工建設等過程，并提出相應的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務對象，主要是房地產開發(fā)商或投資商，其費用應由開發(fā)商承擔。對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)經營管理三個階段。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管理階段進入，即在物業(yè)交付使用時進入。但是，從物業(yè)管理的實踐來看，因為開發(fā)設計是物業(yè)項目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產開發(fā)商在規(guī)劃設計中只考慮房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，設計人員只考慮國家現行的技術標準和建設成本，很少從日后使用和管理要求的角度進行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。如現在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設備設施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風、交通等配套方面的不完善等。這種設計規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經驗和專業(yè)知識，從利于物業(yè)管理的角度對規(guī)劃設計提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設計更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎，而且可以充分滿足人們對工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產品的競爭力。學習目標通過本章學習，了解物業(yè)管理早期介入、接管驗收、業(yè)主入住、裝修、裝修管理、物業(yè)檔案、物業(yè)檔案管理、業(yè)主檔案、物業(yè)項目檔案等概念；了解接管驗收的條件及應提交的資料、業(yè)主入住的相關文書、裝修管理的程序、業(yè)主檔案和物業(yè)項目檔案的內容；掌握早期介入不同階段的具體內容、接管驗收的內容及標準、業(yè)主入住的程序、裝修管理的范圍和要求、物業(yè)檔案整理的具體實施。關鍵詞前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入接管驗收自然解聘續(xù)聘提前解聘業(yè)主入住裝修裝修管理物業(yè)檔案物業(yè)檔案管理業(yè)主檔案物業(yè)項目檔案對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目中樹立起忠實可信的好“管家”的關鍵機會。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎。物業(yè)管理早期介入一般包括立項決策、規(guī)劃設計、建設施工和竣工驗收等四個階段。211立項決策階段早期介入的內容立項決策階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)項目可行性研究階段開始介入，此時的主要內容就是對項目的可行性提出意見和建議。立項決策階段是房地產開發(fā)的第一個階段，這個階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā)等問題。這首先就依賴于對市場的調查分析，此時物業(yè)管理企業(yè)應該對欲開發(fā)的房地產項目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報告，以便房地產開發(fā)商在決策時，能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標和模式定位在內的各方面意見，減少決策的盲目性和隨意性。這些專業(yè)意見包括1項目的市場定位市場定位的內容主要包括以下幾個方面（1）明確用途功能根據城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項目功能。（2）確立消費檔次根據地域的消費能力，確定開發(fā)項目的形象風格、租售價位。（3）篩選目標客戶以有效需求為導向，確定項目的目標客戶。（4）推出主打房型根據目標客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。（5）選擇入市時機根據企業(yè)經濟實力和投資流量，分析和選擇適當的入市時機。2潛在客戶的構成（1）目標客戶定性調查根據項目市場定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。（2）目標客戶定量調查符合定性條件的客戶群體的數量。3消費水平與需求項目所在地的經濟狀況、產業(yè)發(fā)展狀況、居民收入狀況、市場需求狀況及目標客戶對項目的基本需求和特殊需求等因素，對項目進行合理定位、確定項目品質在城市中的地位，以及項目規(guī)模、后期的規(guī)劃設計與營銷推廣具有潛在影響。4項目周邊情況以步行30分鐘為半徑，了解項目周邊人文習慣（如常住人口受教育程度、飲食習慣、風俗習慣等）、區(qū)域配套設施（如醫(yī)院、購物場所、學校、派出所、政府派出機構等）和公共設施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。5周邊物業(yè)管理概況周邊項目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內容、管理服務的標準，最具吸引力和差異化的亮點。6日后的物業(yè)管理內容針對周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內容、服務標準等，并據此測算管理的成本費用等。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現個性主張。案例21華僑城的項目定位深圳市的華僑城地產項目波托菲諾被公認為華南地區(qū)最具規(guī)模和旅游文化特色的高尚住宅區(qū)。整個項目總占地面積達88萬平方米，總建筑面積108萬平方米，整個區(qū)域規(guī)劃以意大利PORTOFINO為藍本，結合華僑城的旅游文化、自然山水資源而精心構筑。波托菲諾不但包容現行的城市居住區(qū)的構成概念與原則，而且更強調居住空間的主體性、生態(tài)性、社會性、文化性和現代性。華僑城稱為深圳城市的“第三軸線”，在這條用自然生態(tài)雕琢的軸線上，有著48平方公里的深厚綠色以及4大主題公園和多個生態(tài)廣場。依托原有的燕含山、杜鵑山、麒麟山等自然環(huán)境資源，當別人還在城市中建花園，華僑城卻開始在花園中建城市了；從世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷到生態(tài)廣場、雕塑走廊，華僑城向人們展現的是一個與自然完美結合的高尚國際大社區(qū)，留給人們最深刻印象的就是兩個字“綠色”。在這里很好地表現了其主體設計思路，就是對華僑城現有生態(tài)環(huán)境的利用和包容，在環(huán)境設計上充分考慮到了與整個華僑城大環(huán)境的融合，力求實現一個共享的生態(tài)華僑城，憑借優(yōu)異的自然資源去成就一個非凡的生態(tài)國際社區(qū)。它是一種集居家、休閑、度假、購物、旅游等功能為一體的國際新型生活形態(tài)。住在華僑城的居民由兩部分組成，一是原有當地住戶，二是外來移民。外來移民在數量上遠遠超過當地住戶，加之華僑城地塊開發(fā)相對較晚，所以原有的居住習慣特性不明顯。外來移民的整體素質較高，80以上有大專及以上學歷，收入相對較高且很穩(wěn)定。受華僑城整體規(guī)劃影響，該區(qū)域居民對環(huán)境、生態(tài)、居住氛圍要求很高。華僑城區(qū)域配套獨具特色，該區(qū)域擁有世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷等一大批旅游景區(qū)，形成了豐富的旅游景區(qū)配套；還有一座高科技園的科技配套支持。超市、醫(yī)院、郵局、學校等配套設施相對集中且非常完善。分析接管該項目的華僑城物業(yè)針對這一特殊的區(qū)域性特征，開創(chuàng)了“景區(qū)式物業(yè)管理”模式。即以營造波托菲諾小鎮(zhèn)生活格調為努力目標，以波托菲諾社區(qū)的生態(tài)環(huán)境、高品位的社區(qū)文化、開放的社區(qū)形態(tài)、便利的溝通方式等四個基本要素為管理主體，以業(yè)主、游客為服務主體，導入景區(qū)管理理念，實行“物業(yè)管理景區(qū)管理”模式，體現“社區(qū)處處是景點，員工人人是導游”景區(qū)式物業(yè)管理思想。通過他們的不懈努力，不斷滿足業(yè)主、游客持續(xù)增長的多樣化需求，給業(yè)主以“財富人生的尊貴，悠閑和暢意的體會”；給游客以“觀景賞景盡興的享受”，達到了組織、引導、培育高尚高雅的社區(qū)文化氛圍的目的。想一想假設你是物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)部的一位工作人員，你認為針對這一項目，在物業(yè)管理的內容上，還應該為開發(fā)商提出哪些具有特色的建議212規(guī)劃設計階段早期介入的內容規(guī)劃設計階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)已確立的項目設計規(guī)劃階段即開始介入，此時的主要內容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設計。設計規(guī)劃階段是房地產開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設施、設備配備和服務配套等。物業(yè)管理企業(yè)由于其長期所從事的管理服務工作的需要，對業(yè)主和使用人的各種需求，管理服務的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對于項目的整體規(guī)劃設計、功能配置、設備設施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主和使用人的實際需求、滿足今后管理服務的要求，有利于避免項目規(guī)劃設計階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對規(guī)劃設計中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據已往的管理經驗和日后實施物業(yè)管理的需要。這些專業(yè)意見與建議包括如下內容。1配套設施房地產項目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會生活中的各種需求，這就要求項目配套設施完善。如對于大多數住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些設施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學校、商業(yè)服務網點、醫(yī)院等公共服務設施。2水電氣等的供應容量水電氣的供應容量是項目規(guī)劃設計時的基本參數，設計人員在設計時，通常參照國家的標準設計，而國標僅規(guī)定了下限，即最低標準，只要高于此限就算達到設計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實際用量的差異。因此，在規(guī)劃設計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應容量留有余地。3建筑材料的選擇建筑材料的選擇不僅影響著工程的質量、造價，而且也會影響以后的物業(yè)管理服務。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護要求不同，隨之要求的養(yǎng)護設備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應根據自己以往的管理經驗，本著節(jié)約資源、保護環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務工作提供一定的便利。4其他在規(guī)劃設計時，一些細節(jié)性的問題往往容易被設計人員忽略，會給日后的使用和管理帶來許多的不便，物業(yè)管理企業(yè)應予以關注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數量、位置是否方便日后檢修，插座開關的高度、數目及具體的位置是否適當、方便使用等；大的方面有室內各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。閱讀資料物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見1要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、保潔工具房等）。2配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。3設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔的部位。4高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。5水、電、煤氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。6信報箱的設置要考慮郵政需要,放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶箱的位置。7小區(qū)進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。8小區(qū)內的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。9小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的形式。10小區(qū)內綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。11綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致、四季有花外，配置原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。12小區(qū)內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。13小區(qū)內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠等設施和器械。14排污管、雨水管在穿樓板時要采用套管，以方便管體爆裂時更換。15現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）。否則業(yè)主在二次裝修排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。16建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。17現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器數量較多，所以布線設計時主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，還可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關外，在洗手間亦可配置。18樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。19樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露。20小區(qū)內在地面上的消防水管可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。21小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用通用規(guī)格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈。22垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。23單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關。24一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。25消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可合用一個電表。26由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用。27小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。28凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶，既利用了空調水，又美化了環(huán)境，避免了空調滴水面形成的青苔。29建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。30各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。31所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和澆花水）。32商鋪商前后應預留空調位及排水位。33重要管路和線路要預留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。34小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位。35管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。36陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，空調穿線預留外斜防水措施。213建設施工階段早期介入的內容建設施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)已確立的項目建設施工階段即開始介入，此時的主要內容就是進行工程監(jiān)控和熟悉項目的整體情況。建設施工階段是房地產開發(fā)項目質量保證的一個關鍵階段，這個階段施工質量的控制對項目的物業(yè)質量有直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面通過參與工程監(jiān)理，使工程質量多了一份保證，加強了工程監(jiān)理的力量；另一方面也是對開發(fā)項目的全面了解，尤其是對基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道線路的鋪設和走向等會有所了解，對保證后續(xù)的接管驗收和管理服務的連續(xù)性有諸多益處。這個階段由于設計人員、監(jiān)理人員、開發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)都要參與，所以對發(fā)現問題的處理容易出現扯皮推諉，產生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現象。物業(yè)管理企業(yè)要把握好“配角”位置，明確責任，按程序行使職權，避免越權和推卸責任。這個階段的建議包括1設備的購置安裝（1）對重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能做到供貨、安裝、調試、售后維修保養(yǎng)一體化的。在價格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術服務良好、價格適中的。（2）重要的大型配套設備（如電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業(yè)管理相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。（3）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關聯的中介單位都應與開發(fā)商就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用維修保證金、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。（4）選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。2建筑材料的選擇（1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規(guī)格。（2）涉及房屋樓宇的結構、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關。3工程的監(jiān)理與驗收（1）各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作，深入現場，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置以及相應的施工更改要做好記錄。（2）重要的土建工程要確保一定的抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收。案例22早期介入提佳策某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。在整個早期介入過程中，物業(yè)管理公司針對一些細節(jié)，向開發(fā)商提出改進意見，既為開發(fā)商節(jié)約了資金，提升了樓盤的品質，也為日后的管理和業(yè)主生活提供了便利。物業(yè)管理公司根據管理經驗，發(fā)現該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。于是，就向開發(fā)商提出應根據不同房型的特點，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。物業(yè)管理公司在小區(qū)設計圖紙中發(fā)現，原先的垃圾房設計不夠合理，就向開發(fā)商建議設置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運垃圾。此垃圾房建筑面積在20平方米左右，內外設門，內墻面貼瓷磚，設水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風格相協(xié)調。開發(fā)商欣然接受，并著手改造。物業(yè)管理公司還發(fā)現，有幾幢樓的樓板內無任何預埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。分析本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，即使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細節(jié)引發(fā)糾紛。物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)提出意見，從物業(yè)管理服務審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務等具體細節(jié)上提出意見或建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現的問題降到最低限度。想一想假設你是在物業(yè)管理企業(yè)早期介入的工作人員，在你所介入的項目中有如下情況，你會怎樣處理某建筑每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。然而某設計院卻為其設計了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內布局。于是，你提議開發(fā)商抓緊找設計院洽商變更設計，取消一道消火栓及其立管。開發(fā)商也認為你的建議確實很有道理，便馬上和設計院進行交涉。不料設計院不愿意否定自己的設計方案，開發(fā)商反復交涉也未獲認可，只好找你商議此事的解決辦法。214竣工驗收階段早期介入的內容竣工驗收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)已建成，項目竣工驗收階段開始介入，此時的主要內容就是參與工程的驗收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜?？⒐を炇针A段是房地產開發(fā)項目的最后一個階段，這個階段是建筑單位把符合設計文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項目交給開發(fā)商。竣工驗收是對開發(fā)項目質量控制的最后把關，其工作的認真、細致與否，不僅對開發(fā)項目質量最終認定產生直接的影響，而且對物業(yè)管理企業(yè)接管驗收也將產生影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)在此階段盡管是以參與者的身份介入，但是在認識和操作上，都不能有絲毫的懈怠，以便為接下來的物業(yè)接管驗收打好基礎。這個階段工作主要包括1驗收的準備組成驗收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗收方案，其中包括驗收計劃和驗收標準，以保證驗收工作能夠按計劃、有步驟地進行，避免驗收疏漏的出現。2驗收的實施（1）提請開發(fā)商注意保持物業(yè)原設計圖樣、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料驗收的完整性。（2）提請開發(fā)商注意按移交設備清單核清設備的規(guī)格型號、設計要求、安裝數量、安裝位置等。（3）提請開發(fā)商對在驗收過程未達到驗收標準的物業(yè)、設施、設備，提出書面整改報告并限期進行整改。（4）應注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設備等進行全面檢查，并作好記錄。（5）對未達到驗收標準的物業(yè)、設施、設備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。3驗收的結束協(xié)助開發(fā)商作好驗收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗收做準備。22物業(yè)的接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時，對新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)接管驗收標準進行綜合檢驗的過程。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的驗收。接管驗收以后，整個物業(yè)就移交給物業(yè)管理企業(yè)管理。接管驗收的對象有兩種，一是新建房屋，即開發(fā)商已完成竣工驗收的建設項目，其交接人為開發(fā)商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有權證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會。物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前的一個重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現隱患、規(guī)避風險的機會。物業(yè)的接管驗收不僅包括房屋本體、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，接管驗收的重點應放在對物業(yè)的使用功能的驗收和對物業(yè)資料的接收上。通過接管驗收能夠明確交接雙方的責、權、利關系，實現權利和義務的轉移；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益，促使開發(fā)商或建筑單位按標準進行設計和建設，減少日后管理過程的維修、養(yǎng)護工作量；能夠彌補業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質量；能夠熟悉物業(yè)情況，為日后管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收中的有關物業(yè)的文件資料，還可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、現代化的管理優(yōu)勢。221物業(yè)接管驗收的條件與準備工作1物業(yè)接管驗收的條件接管驗收的首要條件是竣工驗收合格。（1）物業(yè)驗收的常規(guī)條件1）凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”，即通路、通水、通電、通信、通暖，樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全；要做到煤氣表、電表、水表三表到戶；室內清掃干凈，水池、水盆、馬桶、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈；地漏、雨水管等處無堵塞雜物。2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。生活用水全部靠自己打井取水的小區(qū)在驗收房屋時，水樣送交有關部門，檢驗水質符合生活用水標準。3）高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)的安全運行合格證。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經消防部門檢驗合格。5）房屋應按圖樣、文件要求達到設備齊全、功能可靠、手續(xù)完備。（2）新建房屋接管驗收條件1）建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格。2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用。3）房屋幢、戶編號經有關部門確認。（3）原有房屋接管驗收條件1）房屋所有權、使用權清楚。2）土地使用范圍明確。3）原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關系。2物業(yè)接管驗收的準備工作新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理企業(yè)應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。（1）成立物業(yè)接管小組1）在接到接管驗收指令后，企業(yè)各相關部門應立即按照要求抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。2）接管驗收小組應當由企業(yè)以下部門人員組成辦公室抽調檔案管理文員負責接管物業(yè)的產權、工程、設備資料的驗收移交工作。公共關系部抽調人員負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。工程部抽調人員具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。（2）接管驗收前的準備1）與開發(fā)商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。2）派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃。3）提前參與竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數。4）準備好接管驗收記錄表格。這些表格有樓宇接管資料移交清單見表21表21樓宇接管資料移交清單序號移交資料名稱單位數量備注移交人時間公共配套設施接管驗收表見表22。表22公共配套設施接管驗收表設施名稱存在問題簡述備注接管人時間公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表見表23。表23公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表設施名稱遺留問題簡述備注統(tǒng)計人日期房屋接管驗收表見表24。表24房屋接管驗收表棟號接管驗收時間年月日存在問題簡述編號土建設施照明給排水門窗其他備注接管人房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表見表25。表25房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表棟號房號遺留問題簡述備注統(tǒng)計人日期3物業(yè)接管驗收應提交的資料（1）新建房屋接管驗收應提交資料1）產權資料包括項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、拆遷資料。2）技術資料包括竣工圖，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖樣。地質勘察報告。工程合同及開、竣工報告。工程預決算。圖樣會審記錄。工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）。隱蔽工程驗收簽證。沉降觀測記錄?？⒐を炇兆C明書。鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。新材料、構配件鑒定合格證書。水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。砂漿、混凝土試塊試壓報告。供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。（2）原有房屋接管驗收應驗交的資料1）產權資料。房屋所有權證。土地使用權證。有關司法、公證文書和協(xié)議。房屋分戶使用清冊。房屋設備及其固定附著物清冊。2）技術資料，包括建筑竣工圖樣資料、全套設備設施圖樣資料、全套環(huán)境綠化竣工資料。222物業(yè)接管驗收的程序、內容及相關問題1物業(yè)接管驗收的程序（1）新建物業(yè)的接管驗收程序1）建設單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。2）接管單位按照接管驗收標準，對開發(fā)商提交的申請和相關資料進行審核，具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。3）接管單位會同開發(fā)商按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。4）驗收過程中發(fā)現的問題，按質量問題的處理辦法處理。5）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發(fā)驗收合格憑證，并及時簽發(fā)接管文件。（2）原有物業(yè)的接管驗收程序1）業(yè)主或業(yè)主委員會書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。2）接管單位按照接管驗收標準，對業(yè)主或業(yè)主委員會提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。3）接管單位會同業(yè)主或業(yè)主委員會按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發(fā)現的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和附著物，核實房屋的使用狀況。6）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權的轉移登記（若無產權轉移，則無需辦理）。2接管驗收的內容及標準（1）新建物業(yè)接管驗收的內容及標準1）主體結構。地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范（GB500072002）的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過混凝土結構設計規(guī)范（GB500102002）的規(guī)定值。木結構應結構牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構件選材必須符合木結構工程施工質量驗收規(guī)范（GB502062002）規(guī)定。磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。凡抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范（GB500112002）的有關規(guī)定。外墻不得滲水。2）屋面與樓地面。各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范（GB502072002）的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應平整牢固，接縫密合。3）裝修。鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。抹砂應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。4）水電設備設施的驗收。供配電系統(tǒng)的驗收。（A）檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區(qū)有關規(guī)程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等）；接地網有無可靠接地；設備房有無做好“三防”措施（如有無防鼠板，電纜溝、門窗、墻洞有無封網）。（B）檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故緊急停車功能，應急自動發(fā)電功能能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等。（C）低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間及對地絕緣電阻值不小于規(guī)定要求。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電表是否經過國家供電有關部門檢測。（D）避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。中央空調系統(tǒng)通風工程部分的驗收。（A）檢查中央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節(jié)范圍內調節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規(guī)范。（B）檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。（C）檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。（D）檢查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象。電梯的驗收。（A）電梯應能準確運行、選層、平層、停層。（B）曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范（GBJ2321982）的規(guī)定值。（C）制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。消防系統(tǒng)的驗收包括（A）檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否做出相應反應，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播系統(tǒng)能否正常播音。（B）檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態(tài)（防火水閥除外），消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。（C）檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。（D）檢查各工作生活點手提式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設施有無故障防礙正常使用等。給排水系統(tǒng)的驗收。（A）管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏；水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求；應按套安裝水表或預留表位。（B）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。（C）衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出產管長不宜超過8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（D）衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正牢固、部件齊全、制動靈活；（E）水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大振動。5）供暖系統(tǒng)的驗收。采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前2個月進行。鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。爐排必須進行12小時以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜聲、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。管道的管徑、坡度及檢查并必須符合建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范（GB502422002）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范（GBJ2421982）的規(guī)定。鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。經過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。6）附屬工程及其他。房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，道路不應有積水（路面排水反坡）。溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符?；S池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5厘米；立管與糞池間的承接管道應有足夠坡度，并不應超過2個彎。有無透氣管（不能完全密閉）。小區(qū)內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。小區(qū)內路燈開關分區(qū)是否合理，有否防雷保護。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規(guī)范（GB500142006）的要求；管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應安裝牢固；煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。單體工程必須做到“工完料凈場地清”、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢；室外地面平整，室內外高差符合設計要求；群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。（2）原有物業(yè)接管驗收的內容及標準1）質量與使用功能的檢驗。以CJ13和國家有關規(guī)定作為檢驗依據。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度2）危險和損壞問題的處理屬有危險的房屋，應由交接人負責排險解危后，才能接管。屬有損壞的房屋，由交接人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由交接人負責維修，也可采用其他補償形式。屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。3接管驗收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認1）對資料驗收中發(fā)現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題統(tǒng)計表中，并交交接人簽字確認。2）對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在表23（公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表）中。并請交接人簽字確認。（2）遺留問題的解決1）對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同交接人聯系補齊，必要時企業(yè)領導應當協(xié)助進行。2）對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求交接人在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求交接人在一個月內解決。必要時企業(yè)領導應當協(xié)助進行。3）對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給交接人進行備錄。案例23接管驗收不可掉以輕心A公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力，便聘用F公司負責項目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價中標，因而財務壓力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。這種情況下，A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣４合闹?，在進行空調運行準備過程中發(fā)現，F公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹陀〖駻公司提出了法律交涉。分析有人說，物業(yè)管理是一門科學，也有人說，物業(yè)管理是一門藝術。這兩種說法都對。物業(yè)管理是科學與藝術的結合。物業(yè)項目的交接驗收工作是屬于“科學”這一部分的，交驗工作務必認真仔細，簽署驗收意見務必慎重小心，簽名蓋章要斟酌再三。案例中A公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑。事情的發(fā)展頗有柳暗花明的味道，當F公司的律師氣勢洶洶地提出法律交涉時，由A公司起草，A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個條款使A公司的權益得到了保護，該條款規(guī)定A、F公司必須對“遺留問題備忘錄”予以簽署確認后，該協(xié)議方能生效，而這個備忘錄中A公司將空調機組存在的問題已經作了補充，F公司尚未簽署也未給予足夠重視。真可謂“一字千金”。想一想假設A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的沒有“規(guī)定A、F公司必須對遺留問題備忘錄予以簽署確認后，該協(xié)議方能生效”的條款，你認為A公司應該怎樣做223物業(yè)接管驗收中應注意的問題接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，由對物業(yè)的早期介入或參與投標、洽商合同轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，物業(yè)管理企業(yè)對所移交的物業(yè)一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程，會給今后的物業(yè)管理服務帶來許多不必要的麻煩。為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面1人員選配要精干物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。2驗收立場要明確物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。3遺留問題要備案1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案（包括物管用房、專項基金、開辦費用、對外承諾的小區(qū)配套設施等敏感問題）。2）接管驗收中若發(fā)現問題，應明確記錄在案，約定期限督促交接人對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。4保修事宜要落實落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修的，應向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金；或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。5特殊信息要收集1）新建物業(yè)開發(fā)商應將項目所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人員聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業(yè)管理企業(yè)。2）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材，如各種瓷磚、玻璃窗及配件等留下備用，可減少以后維修費用。3）凡項目采用非市面上常見的建材、設備和設施的，應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯系人。6管理配套要關注驗收時注意與物業(yè)管理服務密切相關的設施和管線有無按要求做好。包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標識系統(tǒng)、車棚、停車位是否足夠，小區(qū)擺攤、室外用電的預留電源插座等設施。7產權界定要證明小區(qū)公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。8管理權限要清楚物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經營管理權以及政府賦予的有關權利。9驗收手續(xù)要齊全接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。224物業(yè)的撤管1自然解聘自然解聘是物業(yè)管理委托合同期滿后不再續(xù)聘。續(xù)聘是指物業(yè)管理委托期限到期后對物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。為了確保業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益，物業(yè)管理委托合同中對物業(yè)管理的期限都有明確的規(guī)定。2提前解聘提前解聘是在合同期內，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘一般發(fā)生在合同履行中雙方產生爭議而又協(xié)商不成時；物業(yè)管理企業(yè)認為業(yè)主或業(yè)主委員會未認真履行合同中載明的義務，或對本企業(yè)物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至無法繼續(xù)履行合同；業(yè)主或業(yè)主委員會認為物業(yè)管理企業(yè)未認真履行合同中載明的義務，以至無法繼續(xù)履行合同。3撤管工作在項目撤管工作中物業(yè)管理企業(yè)應恪守四個原則，即嚴格守法、善始善終、求同存異、誠信負責。物業(yè)管理企業(yè)要本著向業(yè)主負責的精神，做好撤管工作，并將誠信負責作為項目退出工作的最終落腳點。項目撤管要按三個階段安排策劃準備階段，包括設立項目退出專項工作組，制訂退出方案，依法促成業(yè)主委員會成立；過渡階段，依法促使業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招投標，配合業(yè)主委員會選聘企業(yè)，正式交接；收尾階段，幫帶接管企業(yè)熟悉項目，正式移交，移交資料完整齊全，手續(xù)合法，做好移交后續(xù)工作，堅持注重服務細節(jié)。案例24前任物業(yè)公司不文明撤管2003年10月，創(chuàng)世紀花園在通過2/3的業(yè)主同意之后，采取公開招標方式招聘物業(yè)管理公司。這一過程創(chuàng)世紀花園連創(chuàng)了業(yè)主委員會3個第一業(yè)主委員會第一次成為公開招標人；第一次委托中介代理；第一次在媒體上公布招聘物業(yè)管理公司信息。整個招標過程進展順利，在所在市物業(yè)管理行業(yè)內引起了不小的反響。最后上實物業(yè)管理公司中標，成為創(chuàng)世紀花園的新管家。按照合同的約定，新老管家應在2003年11月30日24時之前完成交接，但到2004年2月，老管家不但沒有按期徹底退出，而且給新物業(yè)留下一個“爛攤子”小區(qū)內的部分電線被挑斷，燈泡被卸掉，一些花盤失蹤，防盜安全門的IC卡被帶走，電梯和監(jiān)控室內的報警電話線路短路，保安系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)等。分析出現這種“爛攤子”，最大的受損者就是小區(qū)的業(yè)主。象這種落聘物業(yè)公司臨走時采取非理性措施的，國內還有不少實例。1國務院頒布實施的物業(yè)管理條例第十一條規(guī)定業(yè)主大會職責之一就是選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行職責之一是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。顯然本案例中的業(yè)主委員會是依法辦事，老物業(yè)公司對抗法規(guī)，顯然違規(guī)。2國家建設部頒布的前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法規(guī)定住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設