【word】成都城中心某項(xiàng)目市場研究及營銷總體架構(gòu)報(bào)告_91頁_2009年

市場研究及營銷總體架構(gòu)報(bào)告板塊市場營銷思路政策研究宏觀市場區(qū)域市場把控市場脈搏，精準(zhǔn)營銷思路目錄第一篇政策研究篇P3P13第二篇成都宏觀市場研究P14P50第三篇成都城中區(qū)域市場研究P51P77第四篇項(xiàng)目所在板塊市場研究P78P91第五篇營銷思路架構(gòu)P92P94第一篇政策研究篇一、國家歷年房產(chǎn)政策研究1、國家宏觀調(diào)控目的與房產(chǎn)調(diào)控根源A、目的國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的根本目的是使國民經(jīng)濟(jì)總量平衡，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。單純地依靠市場調(diào)節(jié)會(huì)帶來整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系一系列巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于市場調(diào)節(jié)具有一定的自發(fā)性、盲目性和滯后性，我國目前正處在體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場發(fā)育不完善，地區(qū)間發(fā)展不平衡，單靠市場機(jī)制的作用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，諸多的缺陷需要有國家宏觀調(diào)控加以彌補(bǔ)。B、房產(chǎn)調(diào)控根源房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會(huì)安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能，如果完全放開房地產(chǎn)市場，任憑其“市場化調(diào)節(jié)“、自由發(fā)展，房地產(chǎn)必將給社會(huì)帶來一系列災(zāi)難性后果。因此，在中國目前，宏觀調(diào)控不僅必要而且是必須的。近年來對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房價(jià)漲跌“這個(gè)問題展開。2、歷年國家宏觀政策回望與分析A、1998年2008年國家宏觀政策回望1998年住房分配貨幣化標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)全面開始市場化2000年規(guī)范房地產(chǎn)市場2001年刺激消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)市場2003年4月121文件第二套住房提高首付比例拉響宏觀調(diào)控警報(bào)；7月開始集中整頓土地市場。2004年831大限，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺標(biāo)志著宏觀調(diào)調(diào)控開始2005年3月房貸優(yōu)惠政策取消調(diào)控涉及消費(fèi)層面3月房地產(chǎn)稅改革深入調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)3月國八條出臺調(diào)控上升到政治高度（舊國八條）5月七部委意見調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺（新國八條）5月關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場9月銀監(jiān)會(huì)212號文件收緊房地產(chǎn)信托10月國稅總局重申二手房交納個(gè)稅2006年4月房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重來5月國六條出臺新一輪調(diào)控大幕開啟5月國務(wù)院出臺限制套型90/70政策從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系5月國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策開始著手整頓二手房市場7月未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度7月建設(shè)部出臺171號“外資限炒令“打擊房地產(chǎn)投資7月108號文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資8月土地新政出臺規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī)8月央行再次加息宏觀調(diào)控動(dòng)用金融手段8月建設(shè)部出臺廉租房管理實(shí)施辦法逐步落實(shí)住房保障政策9月房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序9月完善二手房市場交易管理2007年1月建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)1月國稅總局清算土地增值稅標(biāo)志2007年新一輪調(diào)控的開始3月通過物權(quán)法10月1日起執(zhí)行3月央行2007年首度再次加息（全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）6月加強(qiáng)外資管理進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱8月國發(fā)200724號文件，回歸保障、健全廉租住房制度標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變9月央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40，利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍嚴(yán)厲打擊炒房行為10月加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期10月物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)“試點(diǎn)擴(kuò)至十省市12月外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大2008年1月國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知囤地一年以上按地價(jià)20征閑置費(fèi)1月土地登記辦法欠出讓款土地權(quán)利不予登記2月關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見3月關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知個(gè)人買經(jīng)濟(jì)適用房契稅減半4月關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳5月關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知金融政策仍從緊5月違反土地管理規(guī)定行為處分辦法對應(yīng)受處分的違反土地管理規(guī)定行為及其處分等作了明確規(guī)定7月關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項(xiàng)目管理的通知進(jìn)一步規(guī)范外商投資項(xiàng)目管理，防止外匯資金異常流入7月國土資源部下發(fā)2009年底合法宅基地全部“領(lǐng)證“小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地使用權(quán)證8月關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知對房地產(chǎn)商貸款買地行為進(jìn)行更嚴(yán)格的政策限制將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)貸款9月央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)央行下調(diào)“雙率“住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)政策開始松動(dòng)10月財(cái)政部國稅總局央行下調(diào)住房交易稅率、房貸利率政策松綁11月實(shí)行積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長11月加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，農(nóng)村集體土地不得建設(shè)商品住宅。2009年起國家逐步適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。11月國土資源部確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定征求意見稿閑置2年以上宅基地有望被收回11月發(fā)改委新增千億投資中75億用于廉租住房建設(shè)2、08年重要政策分析政策內(nèi)容下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率027個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，其中5年以下（含5年）貨款利率下調(diào)018個(gè)百分點(diǎn)，降至459；5年以上貨款利率下調(diào)009個(gè)百分點(diǎn)，降至513。916雙率下調(diào)存貸款利率分別下調(diào)027；對儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。109兩減一免2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1（原為15）。對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅（005）；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅（根據(jù)房子面積大小實(shí)行不同的稅率）；自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的07倍（原為08倍）；最低首付款比例調(diào)整為20；個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)027個(gè)百分點(diǎn)。09年1月1日12月31日，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年（含2年）的住房，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購買該住房價(jià)款的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購買該住房價(jià)款的差額征收營業(yè)稅。1022契稅下調(diào)房貸利率下調(diào)國家實(shí)行對存款準(zhǔn)備金、貸款利率、利息所得稅、契稅等相關(guān)稅種進(jìn)行下調(diào)，18個(gè)城市（含成都）進(jìn)行房產(chǎn)救市的行政政策等系列政策為房產(chǎn)市場奠定了寬松的金融政策基礎(chǔ)。1127下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利108基點(diǎn)一、從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。二、下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。三、活期存款利率從072腰斬，直接降到036。備注存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)點(diǎn)，釋放4500億元的現(xiàn)金。政策分析109兩減一免1這標(biāo)志著從03年9月以來，持續(xù)長達(dá)5年之久的加息周期的結(jié)束，同時(shí)，也預(yù)示著中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了高增長后，正式駛?cè)肼嚨?。?）此次央行降低貸款利率，無疑使得此前的加息預(yù)期大大降低，固定利率房貸的吸引力也因此下降不少。（3）對投資者而言，此次降息使投資者對進(jìn)一步降息的期待心理反而加重，其觀望情緒可能會(huì)不降反升。（4）對準(zhǔn)購房者來說，降息幅度太小，不會(huì)影響其購買決策，其觀望情緒是否改變主要受房價(jià)決定。（5）央行下調(diào)貸款利息，一般認(rèn)為從總體來看，降息使得房貸者的還款壓力減輕，提升了低迷樓市中購房者的入市信心，但降息額度太小，購房者得到的實(shí)惠相當(dāng)有限。再者，此次降息使購房者對進(jìn)一步降息的期待心理反而加重，觀望情緒可能會(huì)不降反升。9916雙率下調(diào)貸款利率的下降意在降低企業(yè)用資成本，促進(jìn)投資，同時(shí)也是對全球降息大背景下的回應(yīng)。存款利率的下調(diào)在一定程度上有利于刺激消費(fèi)。免征所得稅，有利于增加個(gè)人儲(chǔ)蓄存款收益，符合國家宏觀調(diào)控的需要。1022契稅下調(diào)房貸利率下調(diào)二、09年國家宏觀政策地震后以成都為首的相關(guān)政府為刺激持續(xù)低迷的房產(chǎn)市場相繼出臺了相關(guān)行政補(bǔ)貼政策,之后18個(gè)大中城市也陸續(xù)出臺相應(yīng)鼓勵(lì)扶持房產(chǎn)政策1022國家相關(guān)扶持房產(chǎn)行業(yè)政策出臺此次調(diào)整對近期持幣觀望的購房者刺激最大，有利于恢復(fù)市場的交易量。購房者購房門檻降低；貸款利率降低相當(dāng)于降少了部分購房款；房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈一定程度上得以緩解1127下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利108基點(diǎn)此次108個(gè)百分點(diǎn)的降幅為1997年10月以來的存貸款利率最大降幅。預(yù)示著貨幣政策更為寬松，銀行體系流動(dòng)性更為充足，貨幣信貸將穩(wěn)定增長。1、09年月度宏觀政策分析1）14月重在強(qiáng)調(diào)，貫徹，落實(shí)2009年14月，關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策較少，政策基本處于觀望期。這段時(shí)間的重點(diǎn)政策，主要是對先前已出臺政策的強(qiáng)調(diào)、貫徹和落實(shí)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1月的發(fā)文，主要是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)去年年底廢止中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例的政策，有利于外資資本流動(dòng)，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿，后來的項(xiàng)目資本金比例下調(diào)也在某種意義上為外資松閘。兩會(huì)上政府報(bào)告提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，相關(guān)政策重點(diǎn)也基本上是對此前出臺政策的強(qiáng)調(diào)。不過，兩會(huì)要求的推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革的意見，在5月的得到相關(guān)政策文件的響應(yīng)。此后，央行、銀監(jiān)會(huì)從信貸方面提出對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的支持，體現(xiàn)得也恰是中央政府3月政府報(bào)告的政策意旨。4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和監(jiān)察部發(fā)布的關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知，發(fā)出了政府在行業(yè)調(diào)整期加快整頓的信號，也透視出中央決策層在特殊時(shí)期維持市場秩序的強(qiáng)烈意愿。2月工行優(yōu)質(zhì)存量房貸利率10日起享受7折優(yōu)惠。個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠實(shí)施細(xì)則2月4日正式發(fā)布。2、3、4月工農(nóng)中建四大行的存量房貸利率優(yōu)惠調(diào)整也相繼實(shí)施，存量房7折利率優(yōu)惠全面實(shí)現(xiàn)。2）56月新政組合拳值得關(guān)注土地增值稅清算管理規(guī)程、關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知、物業(yè)稅研究開征、物權(quán)法司法解釋以及國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知等一系列政策連續(xù)出臺，讓市場感到突然的同時(shí)對政府意圖猜測紛紛。從56的政策組合拳來看，政府有意解決歷史遺留問題，以有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，抑制房價(jià)過快上漲，同時(shí)增加財(cái)政收入。而對于項(xiàng)目資本金比例的下降來說將刺激新開工面積持續(xù)增加，同時(shí)有助于土地市場的持續(xù)復(fù)蘇。月度分析3）711月土地、樓市調(diào)控成為政府主題性政策國土部醞釀“農(nóng)地入市”抑制高房價(jià)2010年土地新政將設(shè)限土地供應(yīng)面積及醞釀增加土地增值稅；農(nóng)村集體建設(shè)土地入市將在浙江試點(diǎn)。對高地價(jià)以及高房價(jià)的調(diào)控，在整頓土地市場的同時(shí)，國土資源部也開始從飽受爭議的農(nóng)村集體建設(shè)用地入手，相關(guān)政策包括出臺相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。之前試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣，新的土地政策一旦嚴(yán)厲執(zhí)行，必將對樓市泡沫形成打壓之勢。樓市價(jià)漲量跌國土部建議年底調(diào)控國土部智囊機(jī)構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”，指出9月以來出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”問題可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向一個(gè)更危險(xiǎn)的極端。國土部下半年嚴(yán)查囤地房企重點(diǎn)稽查用地比率國土資源管理部門除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng)，其中將重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。此舉目的是，鼓勵(lì)地方切實(shí)加強(qiáng)節(jié)約集約用地，就加強(qiáng)節(jié)約集約用地。國土部嚴(yán)查違法新建小產(chǎn)權(quán)房和高爾夫球場國土資源部近日下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申堅(jiān)決查處違法批地和用地行為，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項(xiàng)目用地。國土部此次通知要求，必須嚴(yán)格按照土地管理法和關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知的規(guī)定執(zhí)行。對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。2、重要政策分析目的是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，以利于規(guī)范土地增值稅清算工作。對于土地增值稅清算，若執(zhí)行力度較大，則對未來企業(yè)現(xiàn)金流造成影響，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)調(diào)整。尤其需要指出的是，本次新文件對核定征收進(jìn)行了規(guī)范，雖然核定征收的條件未變，但是取消了“按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”這一規(guī)定，而同時(shí)卻未具體規(guī)定征收率。以此推斷，國土部門可能是把這個(gè)權(quán)限下放到地方，從某種程度上可以看作是決策層有意在行業(yè)恢復(fù)時(shí)期作出一定的讓步。由于物業(yè)稅是在持有環(huán)節(jié)征稅，若其開征，則會(huì)降低購房者的投資回報(bào)預(yù)期，有利于抑制房價(jià)的過度增長但是，物業(yè)稅開征對于目前的土地出讓制度會(huì)形成很大壓力，未來土地出讓金的額度有望降低，進(jìn)而對于土地財(cái)政的理性發(fā)展有一定幫助，然而，恰是由于物業(yè)稅開征的難度和爭議較大，且尚處研究階段，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的實(shí)際影響還是有限。在物業(yè)稅研究開征消息發(fā)布之后不久，國務(wù)院又決定大比例下調(diào)普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。此次下調(diào)，表現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)市場的支持意愿，從一個(gè)側(cè)面也說明，政府對于房地產(chǎn)市場依然存在著不穩(wěn)定的擔(dān)憂。此次資本金下調(diào)比例的區(qū)別對待，也表明了政府“重民生”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。資本金比例下調(diào)，降低了貸款門檻，對于開發(fā)商而言是一種信心激勵(lì)。不過，基于目前潛存的樓市風(fēng)險(xiǎn)，銀行對于風(fēng)險(xiǎn)把控更加嚴(yán)厲，此次資本金下調(diào)的短期效應(yīng)恐不樂觀，長期來看或?qū)⒂兄趦?yōu)質(zhì)房企的進(jìn)一步擴(kuò)張。土地增值稅清算管理規(guī)程物業(yè)稅小產(chǎn)權(quán)房規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房”是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中呈現(xiàn)的一個(gè)爭議廣泛且復(fù)雜的問題。由于市場上存在眾多的“小產(chǎn)權(quán)房”，有關(guān)該方面的政策及市場動(dòng)態(tài)也頗受市場關(guān)注。恰是在此背景下，作為全國改革先鋒的深圳市5月下旬頒發(fā)了關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定，讓市場似乎看到“小產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)正的希望。而此次國土部專門會(huì)議澄清“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”誤解，表明了中央政府對小產(chǎn)權(quán)房一貫的打壓態(tài)度。此次國土部的緊急通報(bào)，將較為迅速地冷卻市場對于未來“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的心理預(yù)期，對于一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的打擊將非常大。不過，對于市場上數(shù)目龐大的小產(chǎn)權(quán)住宅，未來還有待尋找合適的政策解決途徑。北京北京今年1月出臺的“15條政策”的第11條規(guī)定“對商品住房項(xiàng)目，在全市總量平衡的前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例?！鄙虾Ｉ虾Ｒ婚_發(fā)商透露，上海寶山區(qū)規(guī)劃局高層曾經(jīng)在6月舉行的一次寶山區(qū)土地推薦會(huì)上表示，未來“90/70”政策在操作上將被淡化。蘭州蘭州2月出臺的“16條政策”規(guī)定“從2009年1月1日起，將商品房建筑面積中，把90平方米以下比例達(dá)到總面積70以上的規(guī)定暫時(shí)調(diào)整為50以上?！蹦暇┤ツ甑?，南京市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控意見，“鼓勵(lì)根據(jù)市場需求調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)”，開發(fā)商可以申請修改套型比例，意味著將“90/70政策”全面放開。三、2010年政策預(yù)判多地90/70政策低調(diào)退出1、市場價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行,有小幅微漲,政府政策2、市場價(jià)格漲勢明顯,政府政策1、市場價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行,有小幅微漲,政府政策09年價(jià)格沖高，市場成交量出現(xiàn)一定幅度下滑，2010年市場放量加大，競爭紅海形成，價(jià)格再度小幅微漲，成交量受價(jià)格走高再度出現(xiàn)平滑走勢，加上近期銀貸政策特別二套房銀貸收緊，物業(yè)稅風(fēng)聲四起，投機(jī)投資熱錢群體出現(xiàn)一定程度抑制，價(jià)格有可能出現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢政府政策預(yù)判在執(zhí)行相對寬松的金融政策的同時(shí)可能會(huì)對投機(jī)性購房有系列抑制性房貸政策出現(xiàn)，對自住和改善性住房繼續(xù)實(shí)行相對鼓勵(lì)和寬松的房貸政策。同時(shí)繼續(xù)執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策推進(jìn)。2、市場價(jià)格漲勢明顯,政府政策09年價(jià)格沖高，年尾再度出現(xiàn)恐慌性購房，2010年市場投資投機(jī)熱錢加劇，開發(fā)商資金充裕，價(jià)格在度繼續(xù)出現(xiàn)增長態(tài)勢。政府政策預(yù)判雖然09年央行對二套房貸、7折利率逐漸收緊，但金融危機(jī)對中國的影響還未消退的狀況下政府寬松信貸政策保持執(zhí)行，這樣熱錢會(huì)滾動(dòng)進(jìn)入房市，抬高價(jià)格。這種市場背景下民生問題將成為政府政策調(diào)控的基石，政策組合拳將陸續(xù)推行，市場銷售將面臨自住和改善型居住對價(jià)格承受度的矛盾，銷售瓶頸將有可能出現(xiàn)。然后對于09年資金都相對寬裕的開發(fā)商，在面臨這種狀況下，價(jià)格不可能出現(xiàn)下滑，只可能在促銷政策上加大力度，變相降價(jià)。第二篇宏觀成都市場研究一、回顧08年成都房產(chǎn)宏觀市場1、08年房產(chǎn)市場重要因素回顧第二點(diǎn)2008年成都樓市，打上地震的標(biāo)簽。對于購房者而言，地震改變了購房者對房屋的看法。在置業(yè)選擇上，人們更多地考慮建設(shè)理念及房屋安全性；對于開發(fā)商而言，地震讓開發(fā)商趁機(jī)獻(xiàn)了一把愛心，同時(shí)又打了一把企業(yè)廣告。開發(fā)商通過賑災(zāi)支援、慈善捐款等方面，展示出了企業(yè)實(shí)力，提升了品牌價(jià)值；地震也使一些別墅、洋房物業(yè)找到另外一種價(jià)值，低密度社區(qū)受到人們青睞；地震后的成都樓市同時(shí)也得到各級政府和部門的政策扶持。第一點(diǎn)金融風(fēng)暴席卷全球，成都樓市風(fēng)雨中求生存受金融風(fēng)暴影響，全國樓市受到?jīng)_擊。成都房地產(chǎn)市場在地震和金融風(fēng)暴的雙重威脅下，價(jià)量其跌。在國家擴(kuò)大內(nèi)需的大政策下，成都政府相繼出臺了一些針對成都樓市的優(yōu)惠政策，旨在恢復(fù)市場信心，促進(jìn)消費(fèi)。第三點(diǎn)對于成都而言，經(jīng)歷了07年的火爆，08年的低迷。量價(jià)在07年出現(xiàn)齊升，08年出現(xiàn)量價(jià)齊跌，市場狀況相當(dāng)?shù)兔?，有些開發(fā)商為銷售回款，特別到年末，緩解資金鏈壓力，甚至出現(xiàn)了平于成本價(jià)的價(jià)格促銷，整個(gè)市場偏重于價(jià)格牌的全面出擊。2、08年成都房產(chǎn)政策類回顧內(nèi)容剖析第一條鼓勵(lì)社會(huì)力量參與災(zāi)后重建核心1、鼓勵(lì)各類企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人積極參與基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和集中安置住房建設(shè)；2、政府根據(jù)需要對商品房進(jìn)行采購，用于集中安置和危房改造安置。第二條加大金融支持服務(wù)力度核心銀行給予信貸支持，不催還催繳、不罰息、不作不良記錄。第三條依法落實(shí)各項(xiàng)稅收扶持政策核心稅收優(yōu)惠1、災(zāi)后企業(yè)所得稅；企業(yè)因地震造成的損失可扣除，企業(yè)捐贈(zèng)在利潤總額12以內(nèi)部分可扣除；2、災(zāi)后個(gè)人所得稅地震造成重大損失的個(gè)人可減征個(gè)稅，災(zāi)區(qū)個(gè)人取得的救濟(jì)金免征個(gè)稅，個(gè)人向?yàn)?zāi)區(qū)的捐贈(zèng)涉及的個(gè)稅可扣除。第四條鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目按期開工核心減免報(bào)建費(fèi)，按期開工的開發(fā)項(xiàng)目可享受48元/的報(bào)建費(fèi)減免第五條加大住房保障力度核心受災(zāi)群眾,可申購經(jīng)濟(jì)適用房、租賃廉租房，購買商品房的視為首次購房。成都市政府發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安置的意見2008年6月16日，成都政府辦公廳公布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安置的意見（以下簡稱“意見”）第六條降低公積金貸款首付比例核心公積金首付降低，貸款期限延長。凡我市五城區(qū)（含高新區(qū)）以及重災(zāi)區(qū)購買商品房申請公積金貸款的，首付由30調(diào)整為20，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，貸款最高額度由25萬調(diào)整為30萬。第七條實(shí)施購房財(cái)政補(bǔ)貼核心購房契稅補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼凡滿足住宅小區(qū)建筑容積率在10以上（含10）、單套面積在144（含144）、實(shí)際成交價(jià)格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價(jià)格14倍以下三大條件的住房，視為普通住房。購買普通住房，按所交契稅的地方所得部分給予全額補(bǔ)貼；購買其他商品房和已辦房屋所有權(quán)證得存量住房，按所交契稅的地方所得部分給予50補(bǔ)貼；購買90（含90）以下商品住房，按購房總額的15給予購房補(bǔ)貼；購買90144（含144）商品住房，按購房總款的1給予補(bǔ)貼；購買144180（含180）商品住房，按購房款總額的05給予購房補(bǔ)貼。第八條鼓勵(lì)盤活利用已出讓地塊核心延長地價(jià)款的付款期限，不計(jì)滯納金。第九條簡化審批，放寬維修資金使用范圍核心房屋維修資金的使用放寬、加快第十條提高審批實(shí)效，強(qiáng)化政務(wù)服務(wù)核心政府縮短審批時(shí)限，加大服務(wù)力度。政策分析意見剖析意見可歸納為促進(jìn)供應(yīng)和刺激需求兩大部分。前4條和第8條分別從稅費(fèi)、信貸、土地、政府采購等角度，鼓勵(lì)、支持開發(fā)企業(yè)保障和增加供應(yīng)；第5、6、7條分別從住保、戶籍、信貸、稅收、財(cái)政補(bǔ)貼等角度，鼓勵(lì)、支持受災(zāi)群眾購買商品住房；第9、10條則強(qiáng)調(diào)了要從政府服務(wù)角度給予配套支持。該政策對成都房市進(jìn)行了行政扶持，對購房群體市場信心恢復(fù)起了良性帶動(dòng)作用。意見存在的問題意見反映了成都政府欲在最大限度范圍內(nèi)讓利于企業(yè)和購房者，但政策執(zhí)行還存在許多模糊的的地方，需要眾多配套文件的出臺，如銀監(jiān)局、住房公積金對存量、增量房地產(chǎn)的處理意見，又如地稅對契稅的退稅方式、財(cái)政局對購房補(bǔ)貼的發(fā)放形式等，還需要進(jìn)一步研究明確。1）加大危舊房改造力度，改善居民居住條件。點(diǎn)評對舊城區(qū)改造，可以解決3萬多戶家庭居住條件。對選擇貨幣安置的居民給予一定比例的購房補(bǔ)貼，進(jìn)一步提高了改善居住條件的能力。2）放寬購房入戶政策，鼓勵(lì)市外人員安居置業(yè)點(diǎn)評有利于吸引四川其他地區(qū)有在成都置業(yè)落戶的群體，一定程度拉動(dòng)成都樓市需求。3）加大信貸支持力度，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。點(diǎn)評個(gè)人貸款利率的下調(diào)，將會(huì)減輕購房者的購房成本。首付比例的降低，貸款支持力度加強(qiáng)，將緩解購房者的資金壓力。有利于將市場觀望氣氛打破，促進(jìn)自住群體下單購房。4）放寬公積金貸款政策，提供個(gè)人貸款優(yōu)惠點(diǎn)評緩解購房者壓力，刺激促進(jìn)房產(chǎn)商開發(fā)公積金購房，銷售回款。5）降低交易成本，減輕交易負(fù)擔(dān)點(diǎn)評交易成本降低，減輕置業(yè)壓力。對二手房刺激作用將會(huì)明顯。6）加快學(xué)校配套建設(shè)，完善社區(qū)功能擴(kuò)大內(nèi)需，成都出臺新政8條2008年12月2日，成都政府發(fā)布成都政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見，落實(shí)國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重大決策部署，落實(shí)省政府的十六條，加快成都災(zāi)后恢復(fù)重建，改善居民居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。點(diǎn)評教育設(shè)施完善，促進(jìn)社區(qū)的功能性發(fā)展，能刺激本地客戶和外地客戶的購房需求。7）支持企業(yè)盤活存量土地，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)點(diǎn)評絕大部分開發(fā)商，面臨資金緊缺的窘境，信貸的放松，企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，將直接緩解開發(fā)商的資金壓力，這將從供給層面緩解樓市。房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化重組，是市場的必然規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。8優(yōu)化辦事流程，提高行政效能點(diǎn)評辦事環(huán)節(jié)的減少，審批流程優(yōu)化有利于開發(fā)商降低建設(shè)審批成本，有利于購房者減少交易時(shí)間和成本。3、08年房產(chǎn)重要事件回顧2）需求影響據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都約有50的商品房被外地人購買，他們會(huì)基于對余震的擔(dān)憂而減少對房產(chǎn)的投資；由于余震及震后的心理陰影，本地消費(fèi)者對樓市前景的預(yù)期降低，購房行為大量減少；成都周邊區(qū)域的消費(fèi)者，特別是重災(zāi)區(qū)的富裕人口，成為成都樓市的新動(dòng)力。整體來看，短期內(nèi)成都的購房需求將大幅下降；中長期內(nèi)由于政府的財(cái)政扶持鼓勵(lì)及優(yōu)惠政策的不斷出臺，成都的城市吸引力將回升。512八級強(qiáng)震，震動(dòng)成都樓市1）供給影響地震使成都樓市工程進(jìn)度放緩，短期內(nèi)有效供應(yīng)量減少；抗震能力及工程質(zhì)量成為關(guān)注重點(diǎn)，頻頻余震成為交易障礙，使開發(fā)和銷售周期延長，開發(fā)商資金壓力加大；地震對不同房屋損害程度不同，政府定會(huì)明確和提高房屋的抗震標(biāo)準(zhǔn)，使得開發(fā)成本增加。4、成都房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)投資分析（數(shù)據(jù)來源成都統(tǒng)計(jì)局）分析從20022008年成都房地產(chǎn)投資走勢來看，除04年受土地增值稅等政策的影響投資總額下調(diào)，其余各年份較上年的投資都呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢，直到07年達(dá)到頂峰。2007年，成都房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的38。08年房地產(chǎn)投資占社會(huì)投資的33，同比有所下降，主要受到地震和金融危機(jī)影響。施工面積、竣工面積、銷售面積分析2007年，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入巔峰時(shí)期，商品房的施工面積與銷售面積齊漲，其銷售漲幅分別為39與47。近年來，隨著城市環(huán)境的改善，成都房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，大批開發(fā)商高價(jià)拿地，施工面積年年攀升，吸引眾多置業(yè)群體。受地震和金融危機(jī)影響，08年銷售面積出現(xiàn)下滑。08年商品房供求關(guān)系分析分析2008年成都主城區(qū)商品房市場以供大于求的供求關(guān)系為主，供求比多在0407間上下浮動(dòng)，市場呈現(xiàn)跌宕起伏狀態(tài)。2008年供求比呈現(xiàn)大幅度波動(dòng)1、3、4、9的供求比嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，其他月份相對平衡。其中2、6、8、10、11月供給大于需求，5、7、12月需求略大于供給。08年整體商品房供給相對失衡，受大金融背景和地震影響，市場一定程度出現(xiàn)低迷，市場去化難度增強(qiáng)，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題等房市問題。08年房地產(chǎn)供應(yīng)分析分析2008年成都主城區(qū)商品房新增供應(yīng)量月度走勢起伏大，春交會(huì)和秋交會(huì)放量激增。2008年主城區(qū)商品房供應(yīng)量10626萬，同比下降80。其中住宅新增供應(yīng)9026萬，占供應(yīng)的85,商業(yè)新增供應(yīng)709萬，占總供應(yīng)67，辦公新增89萬，占總供應(yīng)的84。商品房供應(yīng)走勢主要受商品房供應(yīng)影響。地震后的58月，住宅供應(yīng)量上升，與此同時(shí)國家相關(guān)就是政策陸續(xù)出臺，912月供應(yīng)量較58月明顯上升。08年商品房成交量分析分析2008年成都主城區(qū)商品房成交量為5682萬，同比下降522，其中商品房住宅成交面積達(dá)5058萬，占總成交量的89，商業(yè)成交面積達(dá)333萬，占總成交量的59，辦公成交面積達(dá)292萬，占總成交量的51。從月度走勢來看，商業(yè)及辦公成交量相對穩(wěn)定，商品房月度成交曲線在5月錢波動(dòng)較大，之后較為平穩(wěn)，臨近年末，成交量有一定幅度回升。5、08年成都土地市場回顧市場綜合敘述08年土地市場成交放量與成交雙雙低迷，地價(jià)跌幅較大08年成都土地供應(yīng)172宗，其中主城區(qū)50宗，郊區(qū)122宗?？偣?yīng)面積1053萬，合計(jì)15916畝，同比07年下降39，成交土地149宗，其中主城區(qū)43宗，郊區(qū)106宗，總面積1002萬，合計(jì)15026畝，同比07年下降35。主城區(qū)供應(yīng)50宗，總面積247萬，合計(jì)3696畝，同比07年下降24，成交42宗，成交面積202萬，合計(jì)3019畝，同比07年下降47，成交均價(jià)408萬/畝，樓面地價(jià)1336元/，同比07年分別下降53和60。郊縣供應(yīng)122宗，宗面積為805萬，合計(jì)12220畝，同比07年下降39。郊縣成交面積800萬，合計(jì)12007畝，同比07年下降31，成交均價(jià)96萬/畝,樓面地價(jià)533元/,同比07年分別下降33和5208年共有7宗土地流標(biāo)或者流拍。7宗流標(biāo)或流拍土地均位于郊縣，土地總面積約463畝，占總土地供應(yīng)3，住宅4宗，商業(yè)3宗。其中雙流2宗商業(yè)用地流標(biāo)，郫縣一宗商業(yè)、2宗住宅用地流標(biāo)，新都2宗住宅用地流標(biāo)。土地供求分析分析1月成交和供應(yīng)反差巨大,1月供應(yīng)量很少,成交量很大主要由于07年土地市場過熱,12月供應(yīng)土地集中在1月成交,2月供應(yīng)宗數(shù)較多,供應(yīng)體量也較大24月土地市場保持較大的供應(yīng)和成交量而5月地震影響,土地交易暫時(shí)停滯,而后慢慢恢復(fù),一直到9月,土地供應(yīng)和吃呢個(gè)覺量均較大增加,接近年初水平而11、12月開始，開發(fā)商資金壓力加大，進(jìn)入年末土地供應(yīng)量開始下降。主城區(qū)土地供應(yīng)分析分析2008年城南供應(yīng)量最大，但與城南土地供應(yīng)量相差不大，同比增長4。城北土地供應(yīng)面積次于城南，城東在土地宗數(shù)上居第二，但由于土地單宗面積較小，面積超過100畝的僅1宗。城西由于前期開發(fā)較大，依然為土地放量稀缺板塊。3環(huán)外土地供應(yīng)居首位分析主城區(qū)土地供應(yīng)量主要分布在34環(huán)，供應(yīng)14宗，面積2307畝，多為單宗體量較大地塊。且2環(huán)外土地主要分布在城南和城北，占土地供應(yīng)量的87。由于內(nèi)環(huán)、一環(huán)、12環(huán)的開發(fā)持續(xù)時(shí)間較長，0507年市場放量大，現(xiàn)可供開發(fā)土地已經(jīng)不多，因此開發(fā)以其原點(diǎn)向3環(huán)、3環(huán)外延伸。主城區(qū)供應(yīng)土地以商業(yè)為主分析主城區(qū)土地商業(yè)性質(zhì)較多，反映08年市場需求狀況，價(jià)格的殺低，市場的低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力等諸多因素，政府對住宅用地的放量非常謹(jǐn)慎，放量宗數(shù)、放量面積、放量性質(zhì)都進(jìn)行比例式搭配，因此在08年度住宅用地整理放量都較小，而商業(yè)用地在市場低迷時(shí)放量，一個(gè)因?yàn)槠鋬r(jià)格較低，二是商業(yè)用地本身不太受到住宅市場低迷影響成交相對流拍的指數(shù)較小。土地成交分析月度成交走勢分析08和07年相比，成交量萎縮十分嚴(yán)重，土地成交面積同比下降50，成交總金額同比下降89。9月成交量最大，原因是本月城南海洋樂園及配套項(xiàng)目、文化藝術(shù)中心項(xiàng)目2宗大地合計(jì)1123畝。1、2、11月無土地成交，這與年初和年末土地市場需求極少密切相關(guān)，5月無土地成交，與地震直接相關(guān)。城南土地成交量居城區(qū)之首3環(huán)外成交量居首主城區(qū)成交用地容積率集中在24之間分析08年城南成交名列前茅，隱性說明城南在開發(fā)市場中的市場潛力是相當(dāng)具備的，同時(shí)政府對該區(qū)域的市場放量也是充分考量到市場需求狀況制定，當(dāng)然商業(yè)用地放量較大，成交也較大，說明城南現(xiàn)有的各方面因素是商業(yè)用地價(jià)值提升的基礎(chǔ)，分析城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城市向外發(fā)展趨勢明顯，同時(shí)由于相對土地成本較高，土地存量較多等系列因素，實(shí)現(xiàn)了成都三環(huán)外成交量放大的良性結(jié)果。小體量宗地成為主流6、08年商品房市場分析分析主城區(qū)土地資源逐漸減少，日益稀缺，住宅房地產(chǎn)開發(fā)以高層為主，容積率相對較大。大于4的容積率主要集中在城南和城東，這個(gè)和區(qū)域發(fā)展的規(guī)模、商業(yè)發(fā)展的狀況緊密相連。分析2008年從成交規(guī)模來看，絕大部分為50畝以下土地，占據(jù)70規(guī)模。這從側(cè)面看出開發(fā)商偏重小地塊是對未來市場不明朗的擔(dān)憂，同時(shí)資金鏈也造成小地塊成交的集聚。0708年主城區(qū)各區(qū)域供求對比分析分析從07到08年各供求狀況來看，除城西、城北供求狀況變化不大，其他區(qū)域供過于求形勢較07年有所惡化。特別城南區(qū)域價(jià)格增幅過快，樓盤多集中在3環(huán)和外環(huán)，與其他區(qū)域同位置樓盤價(jià)格差距較大，對自住群體出現(xiàn)承受力矛盾，同時(shí)投資需求銳減，導(dǎo)致城南中大戶型去化很不理想。市場供應(yīng)走勢分析分析2008年住宅新增供應(yīng)量為9026萬，同比下降348，共有163個(gè)新增推案的項(xiàng)目較07年少了26個(gè)，同比下降138。2008年住宅供應(yīng)量波動(dòng)明顯，除1、3、4、9月4個(gè)強(qiáng)銷期供應(yīng)較大外，其余月份相對較小。環(huán)線供應(yīng)套數(shù)分析分析主城區(qū)供應(yīng)主要集中在23環(huán)間，12環(huán)內(nèi)雖然放量不大，但價(jià)格相對區(qū)域相對07年非常優(yōu)惠甚至有些項(xiàng)目接近略高于成本價(jià)。如藍(lán)光碧蔓汀項(xiàng)目、橡樹林項(xiàng)目。主城區(qū)供應(yīng)面積區(qū)間段分析分析08年商品房供應(yīng)面積最多的仍為8090之間套二戶型，占到總供應(yīng)源的34，其次為6070和90100的小套三，占到11和10。市場主力需求戶型落點(diǎn)依然為滿足一般居住要求的戶型。0708年成交走勢分析分析從08年成交走勢來看，年初成交量較好，比起07年年末稍有回暖跡象，但地震后，觀望氣氛濃重，成交量迅速下降。年末，金融危機(jī)爆發(fā)，銷售狀況更加嚴(yán)峻，存量房持續(xù)增加。0708年主城區(qū)商品房成交對比分析分析08年，23環(huán)之間區(qū)域成交26265，合計(jì)28425套，占總成交套數(shù)的一半，成為市場主流熱點(diǎn)區(qū)域；其次為3環(huán)外和12環(huán)之間區(qū)域。08年成交量靠前的樓盤為接近成本價(jià)銷售的城北碧蔓汀、城東橡樹林，和高品質(zhì)樓盤金域藍(lán)灣。分析08年銷售最好好的戶型仍然和放量最多戶型匹配，占據(jù)成交總量的36，說明產(chǎn)品設(shè)計(jì)完全貼合市場需求。值得關(guān)注的是小戶型成交比重有所上升，大于100的戶型成交成下降趨勢。08年價(jià)格走勢分析分析08年年初國家出臺了相關(guān)市場宏觀調(diào)控政策，對房價(jià)和成交量有一定程度抑制，房價(jià)出現(xiàn)小幅度下調(diào)，但在5月地震后，市場對物業(yè)出現(xiàn)一定程度的觀望態(tài)勢，價(jià)格幅度在逐級下調(diào)，到10月后，年末銷售出現(xiàn)瓶頸，回款壓力加大，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)，尤其明顯的是三環(huán)外物業(yè)降幅較大。08年市場綜述觀望氛圍因素資金壓力因素政府調(diào)控因素政府調(diào)控因素1、08年年初，針對07年房產(chǎn)市場過熱，投機(jī)熱錢滾進(jìn)較多，政府相關(guān)調(diào)控政策相繼實(shí)施，對房價(jià)和成交量起了一定幅度的抑制，但價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅下滑。2、地震過后，市場觀望氣氛濃厚，市場持續(xù)低迷，為促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展，各地相繼出臺鼓勵(lì)購房支持開發(fā)企業(yè)等相關(guān)措施，隨后國家也出臺相應(yīng)救市措施。觀望氛圍因素1、年初的調(diào)控措施，市場出現(xiàn)一定觀望態(tài)勢，市場主導(dǎo)需求向自住、改善性住房需求轉(zhuǎn)向。2、地震后，市場觀望態(tài)勢濃厚，整個(gè)市場出現(xiàn)了強(qiáng)烈的觀望態(tài)勢，消費(fèi)群體和開發(fā)商的博弈展開。資金壓力因素1、市場觀望態(tài)勢顯著，銷售瓶頸明顯，回款壓力加大，開發(fā)商資金壓力持續(xù)增強(qiáng)。2、為解決回款壓力，低價(jià)拋售、刺激需求、促銷政策層出不窮，在一定程度上刺激了需求，自住需求隨著政府優(yōu)惠政策和開發(fā)商低價(jià)拋售有程度上放量。09年的市場成為08年補(bǔ)充，市場充分消化08年存量房。分析09年宏觀市場與08年的宏觀市場息息相關(guān)。二、09年成都宏觀市場分析1、09年成都房產(chǎn)政策分析居民購房補(bǔ)貼條件細(xì)則出臺吸引金融企業(yè)入駐出臺鼓勵(lì)補(bǔ)貼成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于調(diào)整公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知。規(guī)定住宅小區(qū)建筑容積率在10以上（含10）、單套建筑面積在144平方米以下（含144）、實(shí)際成交價(jià)格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價(jià)格14倍以下，且二環(huán)以內(nèi)6820元/平方米，二環(huán)至三環(huán)之間5450元/平方米，三環(huán)以外4920元/平方米。成11、成都市政府出臺政策買寫字樓最高補(bǔ)貼5百萬。根據(jù)4月中旬下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見，意見規(guī)定，凡進(jìn)入以上集聚區(qū)的金融機(jī)構(gòu)總部、地區(qū)總部，購買自用辦公用房給予一次性購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米；租賃自用辦公用房給予連續(xù)3年租房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月20元/平方米；自建自用辦公用房所需土地，可按照土地拆遷整理成本掛牌出讓。每家金融機(jī)構(gòu)享受補(bǔ)貼總額最高可達(dá)500萬元對購房補(bǔ)貼條件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)充式限制，但其14倍的標(biāo)準(zhǔn)基本符合區(qū)域樓盤價(jià)格的基本價(jià)位。說明購買各區(qū)域絕大多數(shù)樓盤都能讓客戶享受優(yōu)惠。為吸引銀行、保險(xiǎn)、證券公司、小額擔(dān)保公司等金融企業(yè)落戶，成都市將致力于推進(jìn)東大街“金融一條街”、南部新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)（北起高新區(qū)繁雄大道，南至民豐大道，東起天府大道，西至站華路）；天府新城金融后臺服務(wù)中心建設(shè)，構(gòu)建西部地區(qū)區(qū)域金融總部最為集中的西部金融中心，政府進(jìn)行了鼓勵(lì)的補(bǔ)貼性政策。2、09年111月主城區(qū)土地供應(yīng)與成交分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月供應(yīng)成交001514812430647045366126279923586912805800573191243064704536612627992358621218509年111月土地供應(yīng)成交分析（畝）供應(yīng)00573191243064704536612627992358621219成交001514812430647045366126279923586912811月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月分析09年1、2月公告成交都為0，市場基本無放量。3月放量大，成交不到3成，多數(shù)土地為掛牌價(jià)成交，開發(fā)商拿地激情不高。4月以來主城區(qū)土地供應(yīng)市場去化量100，市場在8、9、10月出現(xiàn)了峰值放量，到11月供應(yīng)量歸于空量狀態(tài)，預(yù)計(jì)在12月應(yīng)該有小幅放量。整個(gè)11月來看，主城區(qū)供應(yīng)量不大，共計(jì)1581097畝。11月出現(xiàn)了市場放量（公告和市場交易總量）最高值，且集中在11月中旬放量。3、主城區(qū)土地成交均價(jià)分析特別備注09年13月一季度多成交為工業(yè)地塊，與住宅對比參照意義不大，這些地塊成交金額多在30萬以下，因此一季度成交均價(jià)在3902萬，對此以下土地成交均價(jià)上不做價(jià)格落點(diǎn)分析。分析從整個(gè)11個(gè)月來看，前3個(gè)為工業(yè)用地，市場參照意義不大。從4月來看住宅成交價(jià)格為3環(huán)以外板塊，成交落點(diǎn)較低。但7月城中心商業(yè)地塊的高價(jià)出讓，住宅的用地的高價(jià)出讓，說明市場拿地激情高漲，受全國大趨勢影響，成都主城區(qū)拍地價(jià)格明顯較高，相對掛牌價(jià)溢價(jià)率高達(dá)79105，市場的持續(xù)熱銷刺激了開發(fā)商拿地的激情，直接抬升了土地價(jià)格。11月出現(xiàn)了住宅用地成交大跨步前進(jìn)，住宅放量與價(jià)格都出現(xiàn)了高位運(yùn)行。4月5月6月7月8月9月10月11月住宅028547917892093670578270746058137487070976202004006008001000120014001600180009年411月土地成交價(jià)格落點(diǎn)圖（萬/畝住宅商業(yè)4、09年土地成交標(biāo)志性土地成交案例案例回放重慶金陽拍得青羊大道西側(cè)地塊，122585畝，容積不大于20，500萬/畝，樓面地價(jià)7500元/青羊區(qū)大道西側(cè)地塊成交高位九龍倉拍得一環(huán)邊一心橋地塊，222662畝，容積不大于4，1100萬/畝，樓面地價(jià)6900元/城東板塊土地成交成交高位華潤17億取得五塊石地塊，35畝，485萬/畝，樓面地價(jià)2323元/，龍湖21億取得五塊石地塊，276畝，760萬/畝，樓面地價(jià)3040元/。五塊石區(qū)域品牌地產(chǎn)進(jìn)駐雖然從容積率來看，地塊對物業(yè)類型有限制，自然在樓面地價(jià)上抬的很高，但該區(qū)域成交如此高的價(jià)格還是相當(dāng)驚人的，說明開發(fā)企業(yè)有相當(dāng)高的預(yù)期。九龍倉對好地塊從不吝嗇價(jià)格，從東大街到紅星路再到一心橋，高價(jià)拿地一直是市場關(guān)注的重點(diǎn)。一心橋地塊成交價(jià)刷破該區(qū)域土地成交記錄。一線品牌開發(fā)商入駐五塊石，直接拔高了該區(qū)域地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也說明一個(gè)一直處于低端板塊的區(qū)域可能會(huì)擺脫區(qū)域沒有中高端樓盤的瓶頸。5、09年土地市場綜訴土地放量增大4月拿地?zé)崆楦邼q房產(chǎn)市場價(jià)格逐月走高，銷售走強(qiáng)土地市場供求天平建模開發(fā)企業(yè)資金充裕土地整理放量加大板塊地價(jià)不斷刷新市場銷售攀升銷售回款加快投機(jī)投資熱錢不斷滾入1、土地市場從4月后隨著房產(chǎn)市場的整體走熱，開發(fā)企業(yè)對土地關(guān)注度提高，土地市場持續(xù)放熱。2、政府在市場回暖后陸續(xù)放量土地，由于土地市場走熱，土地成交價(jià)不斷刷新區(qū)域記錄，隱射開發(fā)企業(yè)對預(yù)期市場信心倍增。3、受全國土地市場的影響因素，特別是上海、北京央企高價(jià)拿地影響，成都土地市場也出現(xiàn)了一些區(qū)域高價(jià)地塊。4、銷售量逐月攀升，價(jià)格隨行就市升勢明顯，開發(fā)企業(yè)去化了08年多數(shù)存量房源，資金充裕，資金鏈良性循環(huán)，因此拿地基礎(chǔ)完全具備。5、一些有實(shí)力的央企、港資、外資開發(fā)巨鱷爭地，區(qū)域價(jià)格拔高空間拉幅較大，掛牌或其他成交方式溢價(jià)明顯。6、主城區(qū)商品房住宅市場09年111月供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)量分析分析09年整個(gè)市場供應(yīng)量月度區(qū)間差異較大，12月供應(yīng)較少，3月后市場銷售量放大，到9月出現(xiàn)峰值。在09年的市場銷售供應(yīng)中，消化08年的存量房源成為09年的市場主導(dǎo)，且完成了相當(dāng)程度去化。從供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積看，主城區(qū)12月主要供應(yīng)為大戶型，3月后中小戶型成為市場供應(yīng)的主力。09年111月供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)量供應(yīng)量萬平米套數(shù)套）228628058694677445237848537381981243136446220297630897626464949771479481741093395021020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月020406080100120套數(shù)成交量成都09年1季度、411月各月環(huán)線供應(yīng)狀況分析1、從環(huán)線供應(yīng)來看，二到三環(huán)依然是市場供應(yīng)的主力，三環(huán)外供應(yīng)量緊隨其次，內(nèi)環(huán)線和內(nèi)環(huán)到一環(huán)線由于土地資源稀缺，供應(yīng)量非常低。2、內(nèi)環(huán)線8、10月供應(yīng)量較大，其他月份供應(yīng)放量較少，多數(shù)為08年未去化的存量房源。3、內(nèi)環(huán)線到一環(huán)一季度和5月有小幅供應(yīng)量，其余月份基本無放量。4、一到二環(huán)線線一季度供應(yīng)量較大，4月后供應(yīng)量開始萎縮。5、二到三環(huán)為市場最大供應(yīng)量，主要集中在城東、城北區(qū)域。每月供應(yīng)量都在環(huán)線中居最高值。6、三環(huán)外除6、8、11月供應(yīng)量猛增外，其余月份放量都比較平和，雖居各月放量的第二。7、09年111月主城區(qū)成交狀況分析09年主城區(qū)成交落點(diǎn)從一月開始逐月增量，到6月出現(xiàn)短期市場整理觀望，在7月后市場一路狂飆，銷售非?；钴S，成交量，猛增。11月套數(shù)和成交面積出現(xiàn)幅度性抬高，說明年末購房出現(xiàn)一定跟風(fēng)追漲性購房和對購房信貸、政府補(bǔ)貼的年末追享性購房。09年的房產(chǎn)成交市場顯現(xiàn)出充裕購買力，自住、改性性購房、投機(jī)投資性購房成為主力消費(fèi)群體。整個(gè)市場在經(jīng)歷了08年的壓抑后市場購買力放量體現(xiàn)相當(dāng)明顯。09年111月成都主城區(qū)成交落點(diǎn)圖（套數(shù)套/面積萬平米）583089871009811168116417466923087081111311621150164783795287149567101776534851475141043106561425702000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月020406080100120140160成交套數(shù)成交面積8、09年111月供應(yīng)量與成交總量對比6879611087802000040000600008000010000012000009年供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù)對分析（套）套數(shù)68796110878供應(yīng)總量成交總量供應(yīng)總量成交總量面積674990980200400600800100009年供應(yīng)面積和成交面積對比分析（萬/平米）面積面積67499098供應(yīng)總量成交總量1、09年111月成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)量，一方面可看出成交相當(dāng)活躍，另一方面看出08年存量房源較多，09年11個(gè)月出色對08年相當(dāng)數(shù)量存量房源的消化。2、由于08年市場低迷，09年市場供應(yīng)量較08年市場供應(yīng)量出現(xiàn)滑坡，市場在年中、年末出現(xiàn)供給量放小，成交量放大的市場現(xiàn)狀。9、09年111月主城區(qū)住宅價(jià)格走勢落點(diǎn)圖分析09年的成都房市可謂風(fēng)起云涌，價(jià)格突飛猛進(jìn)，一些原來較熱的版塊漲幅不斷刷新紀(jì)錄。以萬年場二十四城板塊、萬達(dá)廣場板塊、建設(shè)路板塊、城南三環(huán)邊及高新區(qū)板塊最為典型，09年區(qū)域板塊價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過07年峰值房價(jià)，躍升均價(jià)8000元/，直逼中心城區(qū)房價(jià)。城東房價(jià)與城西、城南同區(qū)域房價(jià)已經(jīng)相差無幾，三個(gè)區(qū)域房價(jià)同步前行。從主城區(qū)房價(jià)來看，3月成為向上拔高的基礎(chǔ)建位點(diǎn)，梯步向前態(tài)勢明顯。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月S15400560058006000620064006600680009年111月成都主城區(qū)房產(chǎn)價(jià)格走勢（元/平米）價(jià)格攀升態(tài)勢明顯10、09年市場總結(jié)與2010年市場預(yù)判09年市場性總結(jié)09年房產(chǎn)市場土地市場在年初34月、年中、年末出現(xiàn)市場反彈性回暖，市場表現(xiàn)相當(dāng)突出。對于銷售市場的持續(xù)回升，開發(fā)企業(yè)對預(yù)期前景信心增強(qiáng)，土地招拍掛及其他方式成交異?；钴S，且溢價(jià)較高。09年房產(chǎn)競爭市場供銷兩旺，銷售去化不僅消化了09年相當(dāng)部分供應(yīng)房源，且銷售去化了08年很大部分存量房源，市場購買量不斷增強(qiáng)，自住、改善性購房、投資投機(jī)性購房成為市場主力消費(fèi)群體。09年商業(yè)中心帶的成熟，帶動(dòng)板塊房價(jià)的極度飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本區(qū)域房價(jià)基準(zhǔn)線，價(jià)格直逼中心城區(qū)房價(jià)和07、08年高位房價(jià)區(qū)域價(jià)格。如建設(shè)路板塊、萬達(dá)廣場板塊、萬年場二十四城板塊11月房價(jià)基準(zhǔn)線都在8000以上。09年延續(xù)信貸優(yōu)惠政策、政府補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，對房市購買群體特別是自住、改善性住房群體有一定的促進(jìn)作用，特別是在09年末的成交量激增是市場追漲、購房補(bǔ)貼追享的表現(xiàn)。2010年房產(chǎn)市場預(yù)判09年銷售回款加快、資金滾動(dòng)速度增強(qiáng)，開發(fā)企業(yè)資金充裕，2010年政府如果出臺政策組合拳控制房價(jià)漲勢，抑制投機(jī)投資性購房，房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)跌幅，但價(jià)格漲幅過高，脫離區(qū)域消費(fèi)水平，僅靠投資投機(jī)購房支撐，基礎(chǔ)還是缺乏力度的，因此漲幅速度過快，必然使成交量下滑，為緩解銷售壓力，促銷優(yōu)惠會(huì)逐漸加大。09年市場開發(fā)企業(yè)拿地激情較高，土地供銷完全成正比，2010年市場放量將會(huì)加大，紅海壓力將會(huì)增強(qiáng)，盡管在價(jià)格保持平穩(wěn)小幅增長的同時(shí)，銷售去化量減弱，必然使各樓盤在促銷優(yōu)惠上變相讓利。2010年政府在信貸政策上可能有調(diào)整，特別對二套房及以上購買的投資投機(jī)群體可能會(huì)在信貸政策上、或其他行政政策上增強(qiáng)限制，但從全球市場大環(huán)境而言，金融危機(jī)還未完全對中國消退，寬松的