畢業(yè)論文-昆明地鐵1號線建設(shè)對沿線房地產(chǎn)影響研究

昆明地鐵1號線建設(shè)對沿線房地產(chǎn)影響研究目錄一、摘要4一選題背景5二選題的目的和意義5二、城市房地產(chǎn)價值影響因素6一價值和價格的關(guān)系6二城市房地產(chǎn)價格的構(gòu)成6三影響價格的因素6三、軌道交通與城市發(fā)展9一軌道交通的由來9二城市發(fā)展與軌道交通發(fā)展的關(guān)系10四、軌道交通對城市房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)展的影響10一對房地產(chǎn)區(qū)位的影響12二增加商業(yè)房地產(chǎn)競爭力13三軌道交通對房地產(chǎn)的雙重影響13五、簡要介紹和分析昆明地鐵的影響及論證14一昆明地鐵簡介14二昆明房價變化狀況與特征16三昆明地鐵首期工程的影響18四地鐵建設(shè)不同時期度房價的影響18五昆明地鐵一號線不同時期的房價對比19六、結(jié)論22七、建議與展望23致謝24參考文獻25摘要我國在高速城市化的過程中，城市得到了極大的發(fā)展，在發(fā)展同時市民出行堵塞的交通問題備受關(guān)注，城市輕軌作為一種高效、節(jié)能環(huán)保、快捷的大容量城市客運交通方式，城市輕軌交通有效的解決了城市普遍存在的交通擁堵，改變了市民的傳統(tǒng)出行方式，也影響了沿線房地產(chǎn)的價值并直接體現(xiàn)在價格上。在論文中將圍繞影響房價的因素進行分析和總結(jié)，影響房地產(chǎn)價格的因素有許多，主要從交通因素的影響分析，在文中應(yīng)用定量分析的方分析了昆明地鐵一號線沿線房價的漲幅，在不同范圍內(nèi)的不同漲幅。而交通分析中著重分析昆明地鐵建設(shè)和發(fā)展對房價的影響，以昆明地鐵一號線為研究對象，進行數(shù)據(jù)采集分析總結(jié)。從而得出昆明地鐵建設(shè)對沿線房地產(chǎn)的價格影響力以及影響幅度。論文的研究成果將有助于購房時作為參考依據(jù)。本文中的敘述了一系列影響房價的因素，詳細(xì)的介紹了昆明地鐵的發(fā)展?fàn)顩r成果，以及后續(xù)的發(fā)展計劃，分析了昆明地鐵建設(shè)發(fā)展帶來的實際影響，收集了沿線房價的變化數(shù)據(jù)進行定量分析得出結(jié)論，并對昆明未來的城市地鐵發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展做出了展望。關(guān)鍵詞城市輕軌房地產(chǎn)影響因素定量分析一、緒論一選題背景隨著中國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和城市化的不斷加速，交通擁堵現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)在各大城市中，給城市里的居民的出行和生活方式帶來了許多的不便，成為居民關(guān)注的一個社會問題。道路交通發(fā)展的局限性難以已經(jīng)無法滿足城市發(fā)展的需要，從某種意義上說限制了城市的發(fā)展，城市的高速發(fā)展難以維系，現(xiàn)代城市軌道交通的發(fā)展和使用已經(jīng)有許多年的歷史以及經(jīng)驗，從西方發(fā)達國家又或是我國北上廣等特大城市的現(xiàn)代城市軌道交通使用經(jīng)驗中可以看出，軌道交通是一種能有效解決城市公交系統(tǒng)壓力的交通方式。軌道交通以其特有的方式改變了城市生活的出行方式和生活節(jié)奏，加強了城市各個部分的相互聯(lián)系和通達性，相對而言改變了城市原來的區(qū)位劃分方式，增強了沿線地塊的區(qū)位優(yōu)越性，讓所處區(qū)域地塊上的物業(yè)價值相對得到提高，昆明作為云南省省會、政治、經(jīng)濟、文化的中心，在發(fā)展的浪潮中迎來了地鐵的到來，為昆明的發(fā)展翻開了新的篇章，在地鐵和城市的相互發(fā)展中將帶來一系列的改變，也將為昆明的房地產(chǎn)帶來變化。在該論文中將就昆明地鐵一號線建設(shè)所給沿線房地產(chǎn)帶來的影響做研究方向。二選題意義和目的在國內(nèi)有許多城市的地鐵在運營中或者處于在建設(shè)中，城市地鐵建設(shè)能為城市帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?，城市軌道交通作為一種安全、快捷、環(huán)保的現(xiàn)代交通方式已為越來越多的人青睞，它的高性能大大刺激了周邊商業(yè)，尤其是房地產(chǎn)的發(fā)展，產(chǎn)生了巨大的外部經(jīng)濟效益。我國有很多正積極建設(shè)或計劃建設(shè)軌道交通項目，軌道交通的外部性帶來的經(jīng)濟效益被其他開發(fā)商無償享受著。文中將詳細(xì)的介紹昆明地鐵建設(shè)發(fā)展給沿線房地產(chǎn)所帶來的影響，然后分析地鐵建設(shè)所帶來的外部經(jīng)濟效應(yīng)，能夠有效的分析地鐵產(chǎn)生的效應(yīng)，以及地鐵不足之處能為以后的城市發(fā)展過程中軌道交通的建設(shè)城市房地產(chǎn)企業(yè)的房展方向提供有效的建議和依據(jù)，為昆明美好的明天帶來更多的希望。二、城市房地產(chǎn)價格影響因素一城市房地產(chǎn)價格的構(gòu)成1商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本在商業(yè)房地產(chǎn)中的開發(fā)成本大概可以表示為地價勘探設(shè)計費建安費基礎(chǔ)設(shè)施費管理費貸款利息銷售費用稅金（1）地價地價上漲是直接導(dǎo)致房價上漲最充分以及最常見的理由。土地征用費和拆遷安置費都包含在土地成本里面，在我國土地的唯一合法所有者是政府，在征地過程中政府要對土地原所有者土地被征用所受的損失進行經(jīng)濟補償，拆遷安置費則是安置被征地者及被拆遷者生產(chǎn)和生活所需要的費用。國家統(tǒng)一征地，在出讓土地使用權(quán)時由受讓者向政府交納。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地來源于政府的供應(yīng)，土地一級市場是由政府控制的批租市場。其市場只存在買方，土地批租是政府行為，開發(fā)商沒有討價還價的權(quán)利。（2）建安工程成本費建安成本包括土建工程、水電安裝、工程裝飾、強電、弱電、設(shè)備等。根據(jù)實際情況而定，選擇建筑方式不一樣，成本也會不一樣，基礎(chǔ)設(shè)施費用有綠化工程、管道工程、市政工程、變壓設(shè)備、生產(chǎn)生活污水處理配套設(shè)施。（3）營銷管理費營銷管理費包括，企業(yè)員工工資支出，售樓處建設(shè)裝潢費，廣告投入、會展宣傳、辦公費用等。2商業(yè)房地產(chǎn)的利潤商家都是以追逐最大利益為目的，商業(yè)房地產(chǎn)投資是一種高投入高風(fēng)險的行業(yè)，追逐利潤是商家的首要目的。二影響價格的因素商業(yè)住房價格涉及領(lǐng)域廣、關(guān)聯(lián)性強、政策性明顯。主要可分為三個因素，一般因素，區(qū)域因素，個別因素。一般因素影響社會整體價格；區(qū)域因素是價格基礎(chǔ)；個別因素影響其他價格，影響房地產(chǎn)的因素眾多，這些因素交織穿插在一起，難以嚴(yán)格區(qū)分各個因素單獨對房地產(chǎn)價格的影響。1影響房地產(chǎn)價格的一般因素一般因素即隨時隨地都在起作用的因素，它的作用不明確，但是卻起著基礎(chǔ)性作用，主要有社會、經(jīng)濟、行政因素構(gòu)成，具體分析如下。（1）社會因素社會因素對房地產(chǎn)價格的影響是從多方面的，社會治安狀況、人口密度、家庭結(jié)構(gòu)、消費期望。社會安定情況會影響人的生活，社會大環(huán)境穩(wěn)定，百姓安居樂業(yè)，生活水平較好便刺激人們追求物質(zhì)享受及精神享受。社會治安好整體犯罪率低，人們生命財產(chǎn)不受到威脅，百姓才有置業(yè)欲望，當(dāng)社會表現(xiàn)的不安定，殺人、搶劫、盜竊、恐暴事件頻發(fā)時，百姓生命財產(chǎn)受到威脅，人們無心購置房屋，房價受到影響自然相應(yīng)降低目前我國處于發(fā)展中國家，城市化水平據(jù)統(tǒng)計達到40多，西方歐美發(fā)達國家的平均城市化平均水平達到70以上，中國和西方發(fā)達國家相比起來還有相當(dāng)?shù)牟罹唷２罹嘣酱蟪鞘谢臐摿驮酱?，也就是還有更多的農(nóng)業(yè)人員將在城市化進程中轉(zhuǎn)化為城市人口，大量的農(nóng)業(yè)人員轉(zhuǎn)為城市人口，對住房的需求也是龐大的。2經(jīng)濟因素國家整體經(jīng)濟發(fā)展水平，物價水平、經(jīng)融狀況、利率、居民當(dāng)前收入水品和可支配額度以及居民以后幾年收入水平和可支配額度預(yù)測。房地產(chǎn)投資是民眾的較為理想的保值增值的投資產(chǎn)品。行政因素是通過對社會經(jīng)濟等加以一定的規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格的。影響房屋價格的行政因素有，土地政策，房地產(chǎn)價格政策、城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃、稅收政策，住房制度等。一個城市的性質(zhì)，發(fā)展規(guī)模及前景，是由城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等因素決定的，這些因素還決定了城市用地結(jié)構(gòu)，及地塊的用途。住房制度對房地產(chǎn)價格的影響也非常明顯，實施低廉租金福利制度，必然會導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)的價格下跌，為了保障中低收入家庭的住房及普通百姓也能住得起房，國家先后實施了廉租房公租房和限購令等政策。在我國政府可以通過控制土地的供應(yīng)，提高土地轉(zhuǎn)讓價格，相關(guān)稅費等來促使房價提高，相反也出臺了一些政策來限制房價的增長，例如，廉租房及公租房的出臺，還出臺了最高限價明確規(guī)定，住宅交易時不能超出最高限價規(guī)定。房價高漲時政府會拋出一定量的房屋，增加供給量，平抑房價的增長。由于城市規(guī)劃由政府規(guī)劃，指定某一地塊為何用途，商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)，工業(yè)園區(qū)等不同的規(guī)劃，合理科學(xué)的規(guī)劃有助于發(fā)揮出該地塊的最大潛力，能增加土地的附加值，也會影響到房價。房地產(chǎn)征稅在短期內(nèi)會減少房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤環(huán)境的優(yōu)劣可以從很大程度上決定了所在住宅區(qū)的品質(zhì)的優(yōu)劣，人們越來越重視自己住所所在地的環(huán)境要求環(huán)境因素包括聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境、大氣環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。3人口因素房子是服務(wù)于人的，人口的基數(shù)將影響房屋的數(shù)量，人口的素質(zhì)也同樣影響著房屋的供給關(guān)系，人口的數(shù)量越大對房屋的需求量也就越大。2區(qū)位對房價的影響對區(qū)位的定義可以定為兩個，絕對區(qū)位以及相對區(qū)位，絕對區(qū)位指的是地點位置，相對區(qū)位指的是各事物空間之間的聯(lián)系，在現(xiàn)實中可以分為自然區(qū)位，經(jīng)濟及社會性文化區(qū)位，由于城市的發(fā)展以及規(guī)劃有可能原先優(yōu)越的區(qū)位條件隨著衰落，房價自然會下降。1商圈繁華度的影響所處的位置的商業(yè)繁華度也是影響房產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素，所擁有的房產(chǎn)所在的商圈的成長性將決定房產(chǎn)的升值潛力，商業(yè)繁華地段有商務(wù)辦公樓寫字樓眾多商鋪等，必將吸引大量的人口來此就業(yè)，而眾多的就業(yè)人口是周邊住宅需求的重要來源，在離就業(yè)中心的一定范圍內(nèi)會形成一個規(guī)模的住宅區(qū)。2時間距離的影響對于在生活在城市中的人來說，最大吸引力來源于，城市功能最完善和最集中的城中心，距離城中心越近的地方，房價越高。3基礎(chǔ)設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施包括，建造小區(qū)內(nèi)的道路，車庫、水電煤氣供應(yīng)及保障、排污。照明、通訊、綠化以及環(huán)境衛(wèi)生等。4交通條件對房價的影響人類活動的日益頻繁，以及信息物流人流的發(fā)展，提出了對交通更高的要求，交通條件的發(fā)達程度是衡量地理條件是否優(yōu)越的重要指標(biāo)之一，也是影響區(qū)位因素的方面，是人口、經(jīng)濟。文化匯集的地方，會帶動商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)崗位，吸引大量置業(yè)人口，強化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升房地產(chǎn)的價值。對外交通的發(fā)展?fàn)顩r，如今所有大城市都有一樣的通病，交通擁堵，在其他大城市尤為明顯，所以人們越來越關(guān)注城市內(nèi)交通情況的發(fā)展，在交通方面，道路的鋪設(shè)，高架，立交橋等不斷的應(yīng)用雖然是緩解了一定的交通壓力，但是并沒有解決交通通病，所以提出了衛(wèi)星城市概念，這完全是為了解決大城市的各方面的壓力，衛(wèi)星城市的發(fā)展需要加強與主城的聯(lián)系，輕軌將是不二的選擇，在城市中將擔(dān)任運輸大動脈。三、軌道交通與城市發(fā)展軌道交通屬于城市公共行業(yè)，軌道交通有地鐵交通、輕軌交通、有軌電車交通等。軌道交通是城市的發(fā)展以及經(jīng)濟發(fā)展人口的增長，原先的道路交通出現(xiàn)擁擠已經(jīng)無法承載交通流量孕育而生的，其作為組成城市公共交通系統(tǒng)重要的一員而發(fā)展的，因此稱之為城市軌道交通，隨著區(qū)域經(jīng)濟和衛(wèi)星城市的發(fā)展，通常這樣的城際鐵路也慣稱為軌道交通。軌道交通額形式式也分為多樣，其用途及適用范圍都不一樣，例如；地鐵、輕軌、磁懸浮列車，城際列車，每一種都有其本身使用的范圍，地鐵實用于城市中，人口眾多人流量較大，道路交通不滿足出行的地方。地鐵因為城市而誕生也必讓城市生活更加美好。一城市發(fā)展與軌道交通發(fā)展的關(guān)系軌道交通因為城市而出現(xiàn)，作為服務(wù)于城市公共交通體系的重要部分，城市的發(fā)展和地鐵的發(fā)展相輔相成。1地鐵推動城市經(jīng)濟發(fā)展促進GDP增長，增加就業(yè)崗位。隨著城市化進程的推進和城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市土地是非常限的。城市增容刻不容緩，水平擴張的的話顯然給城市的進一步發(fā)展先天地設(shè)置了不同程度的障礙。為此，軌道交通尤其是地鐵的興建與運營勢在必行。據(jù)北京市城市規(guī)劃研究所郭春安教授分析，每投資1億元的軌道交通項目，就可以帶動大約206億元左右的GDP增長，還可以提供4000個以上的就業(yè)崗位。在地鐵的建設(shè)及使用還有一系列的間接效益，當(dāng)?shù)罔F網(wǎng)絡(luò)建設(shè)完成后投入使用，因為經(jīng)濟實惠準(zhǔn)時等特點，大部分人都愿意選擇乘坐地鐵，這樣一來可以減少私家車的出行量，同時也減少了能耗和碳排放，公交線路也可以減少一部分或者取消地鐵線路重合的地方，從多個層次多方面的提現(xiàn)了其價值所在。昆明已開通的地鐵已成為市民生活中重要的一部分，市民平日的出行活動以及上下班接送孩子上下班等都已經(jīng)離不開地鐵了，一二號線貫穿與昆明市最北邊的北部汽車客運站南至最南端的大學(xué)城南站，沿途經(jīng)過的地方無不受其影響，極大的方便了市民的出行，尤其是身處大學(xué)城的學(xué)子們，更是切身的感受到了地鐵的便捷與實惠。城市的發(fā)展需要地鐵，由于道路建設(shè)的限制以及出行難的問題，在加上擴張出來的新城急需注入活力需要快捷方便實惠的交通工具來聯(lián)通加強新區(qū)和市中心各方面聯(lián)系，地鐵是不二的選擇。無論是從優(yōu)化城市空間格局，解決道路交通供需矛盾，實現(xiàn)交通資源合理分配，增強新區(qū)的活力，都迫切需要快速發(fā)展城市快速軌道交通。四、軌道交通對城市房地產(chǎn)發(fā)展的影響軌道交通的特殊性，決定了其本身對城市房地產(chǎn)特殊的影響，由于地鐵運輸能力的巨大帶來了人流在量和質(zhì)都發(fā)生了變化，極大的改善了沿線的通達度，改變了沿線的區(qū)位條件，影響了城市土地利用以及產(chǎn)業(yè)空間的分布，進而影響了城市空間與形態(tài)。地鐵巨大的吞吐量以及其快速的特征，能把大量的人流快速的引向特定的地點，并且會再某個點集中大量的人流，這促使了商業(yè)空間的變化與重組。軌道交通還能對居住空間的變化產(chǎn)生影響，由于我國正處于快速城市化的過程中，隨著城市規(guī)模不斷的擴大，出現(xiàn)了居住地點和工作地點的分離，尤其是郊區(qū)化的趨勢，使得人們出行范圍也在不斷的擴大，通勤時間以及距離也不斷增加，而地鐵快速準(zhǔn)時便捷，極大的縮減了沿線居民的通勤時間，在吸引通勤居民的移居的過程中慢慢的改變了居住空間格局。交通條件的改善，使得區(qū)位條件的隨之改善，提高了土地的潛在收益，以及沿線物業(yè)價值也將隨之提高，處于優(yōu)勢區(qū)位的土地上的物業(yè)將升值。同時軌道交通能把通勤時間控制在一定的范圍內(nèi)，這樣即使工作地點和居住地點不一樣只要居住地點和工作地點都在地鐵附近，就可以通過便捷的交通，快速的達到目的地，這樣避免了市中心的擁堵以及不確定性。因為地鐵的便捷性，它使兩端的郊區(qū)房地產(chǎn)需求增加，這樣避免了市區(qū)的高價和擁堵，但是帶來需求的增加并不是平均分布在每一個點上的。會由軌道交通引導(dǎo)向特定的地點集中，而人口的集中地點將會產(chǎn)生一定的區(qū)位優(yōu)勢，進而帶來個公共設(shè)施在點上的集中，集中能夠進一步強化區(qū)位優(yōu)勢，從而放大了軌道交通的外部效應(yīng)，這樣的集中是由軌道交通、房地產(chǎn)開發(fā)商、居民、公共機構(gòu)決策之間的相互作用產(chǎn)生的結(jié)果，軌道交通在居住地和工作地點的網(wǎng)絡(luò)形成中起到了重要的橋梁作用，隨之人們會從擁擠的市中心，遷移到人口稀疏。房價相對低廉，交通便利，擁有一定公共基礎(chǔ)設(shè)施的郊區(qū)。城市居住空間隨之發(fā)生變化，居住空間沿軌道交通走向集中時，房地產(chǎn)開發(fā)商受到邊緣地帶的地價低廉，開發(fā)風(fēng)險低，潛力大的吸引紛紛，在站點周邊開發(fā)成片的房子，從而使站點附近匯聚了大量的人流，進而吸引更多的人口遷入居住，在這樣的推動下這樣的站點附近將成為新的城市副中心。軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響機理由于多種因素會對房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生影響，而軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響是通過去改變房地產(chǎn)價值的影響因素來實現(xiàn)的。1改變沿線交通狀況便捷度即是可達性，是指從給定的點到其它地方購物、工作、就醫(yī)或娛樂的方便程度。可達性的重要性是不言而喻，自行車、公共汽車或步行作為居民傳統(tǒng)的出行方式相對于軌道交通而言速度較慢，增加了出行的時間，從而使出行交通成本間接的增加了。相對來說，城市軌道交通作為一種新型的交通方式，不僅使居民的出行速度得到很大程度的提高，使出行時間得到減少，從而間接導(dǎo)致時間的機會成本有了一定幅度的降低。2改變土地的利用性質(zhì)軌道交通的出現(xiàn)調(diào)整了城市土地使用格局交通的發(fā)達程度它是城市發(fā)展的重要影響因素，由于軌道交通的開通為居民提供了迅速進入市內(nèi)的交通方式，從而使得沿線交通的便捷度大大提高，因此，拉動不同性質(zhì)的行業(yè)往地域上分開了，而商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)及其它設(shè)施隨著軌道交通的建設(shè)逐漸的向沿線影響區(qū)域內(nèi)高密度的聚集。隨后導(dǎo)致的結(jié)果是軌道交通沿線的商業(yè)用地、住宅用地的需求大大被激發(fā)，城市的土地利用形式也因為市場規(guī)律的影響從而發(fā)生調(diào)整和改變。這樣，不僅城市中心的金融、服務(wù)行業(yè)、貿(mào)易的功能由于軌道交通開通運營而得以強化，而且也成為城市沿線新城建設(shè)的交通保障。3軌道交通提升了沿線土地開發(fā)強度軌道交通能夠極大的改善周邊地區(qū)地可達性，站點周邊依存軌道交通這個強大地經(jīng)濟體孕育城市新的住宅中心、辦公、商業(yè)，使該地區(qū)土地得到高密度、高強度開發(fā)。表示土地利用強度常用的指標(biāo)是容積率。一般來說，容積率的提高會相應(yīng)的帶來土地開發(fā)收益的增加。以北京地鐵為例，它采用高密度發(fā)展模式，結(jié)合政府對土地強有的力控制，加強土地利用規(guī)劃和軌道交通協(xié)調(diào)發(fā)展，在站點附近建造了高密度的公寓，這樣就大大提高了軌道站點邊圍的人口密度，為地鐵帶來集中的客流，同時也在有限的占地面積上增加居住人口和就業(yè)崗位，隨之，還會刺激更對功能設(shè)施的聚集，包括購物、娛樂和物業(yè)，使沿線地區(qū)的經(jīng)濟效益得以上升。4促進經(jīng)濟的繁榮軌道交通的建設(shè)改變著沿線地區(qū)的區(qū)位條件，增強了和其他地區(qū)的聯(lián)系，改變著人口集聚的程度和方向，對人們的置業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力，使沿線地區(qū)開發(fā)的力度加大，居民的居住密度提高。居民的居住密度提高又產(chǎn)生很大的經(jīng)濟聚集效應(yīng)，促使更多功能的設(shè)施聚集，諸如商貿(mào)、金融、信息服務(wù)等。配套設(shè)施的逐漸完善能吸引更多的人到該地區(qū)出行，誘發(fā)各種需求和消費，包括置業(yè)、娛樂、購物等，帶動沿線地區(qū)經(jīng)濟的繁榮，推動經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動區(qū)域價值的提升，房地產(chǎn)是一個受價值影響大的行業(yè)，所以軌道交通不僅能帶動沿線的經(jīng)濟發(fā)展而且提升房地產(chǎn)的價值。一對房地產(chǎn)區(qū)位的影響地鐵建設(shè)成功通車后能給沿線的房地產(chǎn)帶來相應(yīng)其區(qū)位的相對改變。原來區(qū)位優(yōu)勢不是那么明顯的地段，因為地鐵的通車使得交通狀況得到改變，區(qū)位優(yōu)勢也得到改善，如果原來區(qū)位優(yōu)勢局相對較好的地方，也會因為地鐵站點設(shè)置在附近，區(qū)位優(yōu)勢得到加強，地鐵通車后改變了沿線居民的生活方式。二增加商業(yè)房地產(chǎn)的競爭力軌道交通使得沿線地區(qū)間的經(jīng)濟地理位置差異發(fā)生變化，城市的區(qū)位集聚利益隨之提高，從而使相應(yīng)區(qū)域的吸引力和輻射力增強?？拷徊纥c和重要站點的區(qū)位往往會大大得益，增強了可達性，經(jīng)濟地理位置趨優(yōu)發(fā)展。軌道交通的獨特優(yōu)勢，必然會吸引眾多商家紛紛在軌道沿線布局設(shè)點，但是由于機會和土地的有限性，這必將加劇競爭，使進入門檻抬高。一種情況是眾多商家在競爭過程中優(yōu)勝劣汰，“溢出”效應(yīng)明顯，最終只剩下那些有競爭力的商業(yè)企業(yè)生存下來。在強有力的競爭中無不體現(xiàn)出了軌道交通對沿線商業(yè)活動以及商業(yè)地產(chǎn)的競爭力。三軌道交通對房地產(chǎn)的雙重影響在地鐵帶來了便捷舒適實惠的同時，也許同時也會帶了一些負(fù)面影響，雖然地鐵大部分處于地下，但是由于地下隧道的勘探開挖建設(shè)成本高昂，所以在條件允許的情況下，通常還是建在地面之上。軌道交通在運作的時候會產(chǎn)生噪音污染，電磁污染，以及視覺污染，還有其本身運作時產(chǎn)生強烈的震動等，有可能會對周邊的房地產(chǎn)造成負(fù)面影響，從而降低鄰近區(qū)域的房地產(chǎn)價值。地鐵對不同物業(yè)類型價值的影響力不同。整體而言，地鐵對商業(yè)、商務(wù)、住宅等物業(yè)價值的影響明顯大于對工業(yè)地產(chǎn)的影響；其中，對商業(yè)、商務(wù)物業(yè)價值的影響又明顯大于對住宅物業(yè)的影響。同時，軌道交通對不同檔次的住宅物業(yè)影響也有明顯差異，軌道交通對中低檔商品住宅的提升作用較大；對高檔住宅的影響較小，因為住在高檔住宅和別墅里的人，都是比較富裕經(jīng)濟能力較好，都有自己的私人交通工具，一般的交通費用而言在他們生活中是一筆很小的開支。但畢竟住在高檔住宅以及高檔別墅里的人不是多數(shù)，整體而言地鐵交通對周圍房的產(chǎn)的總體價值是有個很明顯的提高。正面影響大于負(fù)面影響。五、昆明地鐵及對房地產(chǎn)的影響一昆明地鐵的簡介昆明地鐵是昆明市軌道交通的重要組成部分，。昆明地鐵系統(tǒng)將于2020年前形成六條線路，全長1626千米；遠期將形成近10條線路，全長300余千米。2008年12月19日，昆明地鐵1號線試驗段4站3區(qū)間率先開工。2009年6月8日，國務(wù)院批準(zhǔn)昆明軌道交通建設(shè)規(guī)劃。于2009年8月全面開建的地鐵一期工程涉及地鐵1、2號線共計31車站，全長421千米。2010年上半年將啟動地鐵3號線試驗段，輕軌6號線（機場線）建設(shè)一期工程于2012年底完工。建設(shè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，昆明地鐵建設(shè)1、2、3號線共形成一個“大”字形的線網(wǎng)，4、5、6號線是“大”字形線網(wǎng)的輔助線網(wǎng)，6條線路形成放射狀軌道交通線路。在綜合考慮目前昆明的具體交通狀況、城市景觀、道路設(shè)置及市民出行方便等因素后，昆明的軌道將有可能采取地上和地下兩種形式相結(jié)合的方式建設(shè)。初步構(gòu)想為城市中心區(qū)即二環(huán)以內(nèi)，將采取地下軌道交通的形式建設(shè)，而中心區(qū)外圍地區(qū)即二環(huán)以外，將采取高架軌道交通和地面軌道交通兩種形式建設(shè)。1號線西北延長線起于環(huán)城南路站，止于省政法學(xué)院，線路全長79公里，設(shè)站7座，規(guī)劃建設(shè)期20142016年。1號線支線起于呈貢北站，止于昆明火車南站，線路全長52公里，設(shè)站4座，規(guī)劃建設(shè)期20132015年。1號線南延線起于廣電大學(xué)站，止于公園北路站，線路全長73公里，設(shè)站3座，規(guī)劃建設(shè)期20132015年。2號線二期起于環(huán)城南路站，止于蘇王村站，線路全長92公里，設(shè)站8座，規(guī)劃建設(shè)期20142016年。3號線二期起于石咀站，止于西山公園站，線路全長4公里，設(shè)站3座，規(guī)劃建設(shè)期20162018年。4號線起于陳家營站，止于昆明火車南站，線路全長435公里，設(shè)站26座，規(guī)劃建設(shè)期20162019年。5號線起于世博園站，止于蘇王村站，線路全長24公里，設(shè)站20座，規(guī)劃建設(shè)期20152018年。6號線起于塘子巷站，止于機場中心站，線路全長254公里，設(shè)站6座，規(guī)劃建設(shè)期20132015年（其中，機場中心站東部汽車站，6號線一期181公里已建成，于去年6月28日與新機場同步投入運營）。這在昆明城市交通建設(shè)史上具有里程碑的意義。昆明城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃由“三主三輔”6條線組成，總長1626公里。其中，1、2、3號線為骨干線，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)按照3萬人/小時以上的地鐵標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；4、5號線為輔助線；6號線為機場專線。1號線是連接主城到呈貢新區(qū)的南北向骨干線，全長34公里；2號線是昆明主城南北方向的骨干線。1號線和2號線一期組成。按計劃，首期工程將用3年半的時間，于2012年底貫通運營。運營后，車輛最高運行速度為100公里/小時，全線運行速度為40公里/小時。列車走完全程只需約1小時。運營組織采用全封閉的雙線線路、右側(cè)行車，列車開行最小間隔為2分鐘，6輛編組，遠期高峰每小時運量可達438萬人。具體線路1號線線路起于主城核心區(qū)，到達呈貢南部大學(xué)城，是連接主城與呈貢新區(qū)，支持和促進呈貢新區(qū)建設(shè)的發(fā)展軸線。2號線線路起于主城北部銀河片區(qū)，縱向穿越中心城區(qū)到達主城南部滇池北岸，是解決主城南北客運主流向出行需求的南北主軸線。3號線線路起于主城西部馬街，向東止于兩面寺，并預(yù)留機場線接口，是解決主城東西客運主流向出行需求的東西主軸線。4號線線路起于西北部高新開發(fā)區(qū)，經(jīng)中心區(qū)、經(jīng)開區(qū)到達呈貢新區(qū)白龍?zhí)?，是串?lián)昆明主要產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)型輔助軸線。5號線線路起于世博園，穿越中心區(qū)到達滇池度假區(qū)，是串聯(lián)昆明若干旅游精品區(qū)的旅游型輔助軸線。6號線是連接主城和新航空港的輔助線。屆時當(dāng)昆明6條地鐵線路全部運營時地鐵基本覆蓋昆明城區(qū)，將發(fā)揮出更加強的作用。二昆明房價變化狀況與特征總體而言昆明2016年1月份到3月份一手房的房價成上漲趨勢，短期內(nèi)，一個城市的供給和需求變化不大。房地產(chǎn)政策對房價起著至關(guān)重要的作用，如貸款利率，公積金利率，信貸，首付比，房產(chǎn)交易稅費等。事實上，近幾年，政策已經(jīng)成為了房地產(chǎn)價格短期波動的主導(dǎo)因素。房價在每次鼓勵政策出臺后，均有明顯上漲。2008年底，房地產(chǎn)增速觸底。隨著鼓勵政策的出臺，房地產(chǎn)經(jīng)歷了長達半年的大牛市，同比增速曾一度達到60。2014年9月份，房價增速再次觸底，政策出臺后同比增速回升至30。隨后2015年3月和2015年9月的政策，也造成了短期的小牛市，并使同比增速維持在20以上。預(yù)期會有更多鼓勵居民購房的政策登場。而隨著房價節(jié)節(jié)攀升，政策的影響力將逐漸減弱。我市的總?cè)丝趯默F(xiàn)在的578萬發(fā)展到800萬，城鎮(zhèn)人口由300萬發(fā)展到650萬，城鎮(zhèn)化率由52提高到81。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460平方公里，人口由245萬發(fā)展到450萬。城市空間較大拓展，人口密度目前的每平方公里達到13000多人。城市中心區(qū)也在不斷的變化，由原來的五華區(qū)南屏街?jǐn)U散到西山區(qū)萬達廣場，交通距離變得越來越大。昆明的城市規(guī)劃一湖四環(huán)第一環(huán)，即環(huán)湖公路。全長114公里，估算總投資86億元。第二環(huán)，即環(huán)湖截污。在環(huán)湖公路外側(cè)實施截污工程，全長101公里，估算總投資721億元。截污工程與環(huán)湖公路建設(shè)同步實施。第三環(huán)，即環(huán)湖生態(tài)。在環(huán)湖公路內(nèi)建設(shè)42平方公里的湖濱生態(tài)帶，在環(huán)湖公路外建設(shè)42平方公里的風(fēng)景林區(qū)。估算總投資694億元。以上三環(huán)，以環(huán)湖公路為主干，公路外側(cè)是截污系統(tǒng)，公路內(nèi)側(cè)是生態(tài)系統(tǒng)，這就為滇池環(huán)湖截污，確保污水不進入滇池提供了可靠的保證，也為建設(shè)環(huán)湖新城提供了科學(xué)的前提。第四環(huán)，即環(huán)湖新城。以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)。規(guī)劃總?cè)丝?50萬人，用地460平方公里。一湖四片北城，即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里。東城，即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城，即晉城新街新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城，即昆陽海口新城，形成以磷礦精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里昆明主城區(qū)骨干路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展規(guī)劃昆明城市交通系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)是第一、建成以公共交通為骨干的大容量現(xiàn)代化綜合交通系統(tǒng)，公共交通出行比例達35以上；第二、構(gòu)建快速交通系統(tǒng)，形成主城區(qū)30分鐘交通圈，都市區(qū)1小時交通圈第三、建成經(jīng)濟、安全和高品質(zhì)的現(xiàn)代化交通系統(tǒng)；第四、城市交通與環(huán)境保護、城市綠化、城市景觀和歷史文化保護的發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)，建設(shè)綠色交通系統(tǒng)；第五、以現(xiàn)代交通系統(tǒng)支撐城市的跨躍式發(fā)展，推動“大餅”城市向網(wǎng)絡(luò)型城市演化。三昆明地鐵首期工程的影響在接下來的城市軌道交通對房地產(chǎn)的影響研究過程中，將主要以首期工程的一號線為研究對象和二號線做相應(yīng)的比較，目前昆明開通且運營的地鐵線有3條，分別是6號線以及1、2號線，6號線并未和1、2號線聯(lián)通，1號和2號貫穿于昆明城的南北方向，且相互聯(lián)通。所以選擇首期工程的1號線為研究對象，在研究過程中將和2號線作為一個對比。四地鐵建設(shè)不同時期對沿線房價的影響一般而言地鐵建設(shè)對房價的影響可以分為三個階段，規(guī)劃期、施工期、運營期。在不同的時期對周圍沿線房價的影響不一樣，在地鐵處于規(guī)劃期時，人們往往產(chǎn)生對房地產(chǎn)預(yù)期心理的增值。一般而言，這個時期的房產(chǎn)價格升值幅度通常較大。從投資心理學(xué)的角度看，在開通前，投資者已期望地鐵對樓價的升值影響，所以房地產(chǎn)在價格方面反應(yīng)出了幾種期望。在施工建設(shè)期時一般人都處于一種觀望狀態(tài)，但是會受到房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作各方面的影響。在運營時期初期效果不會太明顯，人們都處于一種等待驗證是否還值得投資的一種心態(tài)。在接下文中我將以數(shù)據(jù)以及模型反應(yīng)出昆明一號線對沿線房價的實際影響有多大。五昆明地鐵一號線沿線不同時期的房價對比樓盤名稱建設(shè)前的價格建設(shè)時的價格建成運營后價格站點步行距離書香大地未建設(shè)4380元5036元大學(xué)城站1000米雨花毓秀未建設(shè)4200元4858元怡康南路站1500米實力心城未建設(shè)5600元5800元春融街站200米惠蘭園4100元4800元5492元春融街站500米米蘭園4100元4600元5181元春融街站600米眾合佳苑4090元4520元5160元春融街站2000米東盟森林未建設(shè)3600元4291元斗南站1000米新亞洲體育城5860元6208元7045元新亞洲體育城站700米世紀(jì)城58906360元7146元耳季路站500米路馨小區(qū)未建設(shè)6680元7458元耳季路站500米日新小區(qū)59006620元7158元日新站200米銀海森林78608680元9232元日新站1000米錦苑花園78608640元9200元1400米銀海銀苑66807860元8644元福德站200米銀海領(lǐng)域76608280元8900元昆明火車站50米1各個樓盤不同時間段的價格2不同距離內(nèi)的均價的對比3不同距離之間的均價以及漲幅距離建設(shè)時均價運營時均價漲幅500米以內(nèi)66007228952500至1000米5315593511661000米以上578664061072在表格以及模型中顯示出來所有的房產(chǎn)在地鐵通車前和通車后都有個比較大的漲幅，最低的漲幅也達到952而最高的漲幅達到了1166，在從距離對漲幅的研究中發(fā)現(xiàn)距離近的房漲幅并不是最大的，在這其中還有眾多的影響因素干擾，地鐵并不是獨立的影響因素。例如珥季路站世紀(jì)城，地鐵建設(shè)前的與建設(shè)中價格上漲8，而建設(shè)中與運營中價格又上漲了1236。影響其價格漲幅的主要因素是世紀(jì)城片區(qū)交通網(wǎng)密布，如彩云北路、廣福路、金源大道、珥季路、吉祥中路、永中路，交通便利人口密度沒有一二環(huán)那么大，另外受一些公共設(shè)施的影響如小學(xué)、超市、公園、醫(yī)院等。所以漲幅沒有像預(yù)期那樣，并不是單一的由地鐵的影響決定的，也可以是目前地鐵對沿線的房價影響還沒那么深刻沒那么大，還受到其他共同因素的影響等；即距離越大漲幅越低。所以出現(xiàn)了這樣的狀況在這分析500米以內(nèi)的樓盤得出大多數(shù)都處于呈貢新區(qū)以及都是相對開發(fā)年代比較近，受整體區(qū)位的影響比較明顯，所以得出了這樣的分析結(jié)果。5影響因素分析結(jié)果在表格以及模型中顯示出來所有的房產(chǎn)在地鐵通車前和通車后都有個比較大的漲幅，最低的漲幅也達到952而最高的漲幅達到了1166，在從距離對漲幅的研究中發(fā)現(xiàn)距離近的房漲幅并不是最大的，在這其中還有眾多的影響因素干擾，地鐵并不是獨立的影響因素。區(qū)與區(qū)之間的影響是主要是地域的不同以及發(fā)展水平不一樣所致，而距離站點之間的距離價格不一樣以及漲幅不一樣同樣有其他因素的干擾，比如新亞洲體育城剛好順著地鐵方向沿彩云北路有2000米，同樣比較特殊的世紀(jì)城是垂直于地鐵線方向沿餌季路有2300米多，這都是不可忽視的因素，因為各個樓盤所處的環(huán)境各有差異，所以導(dǎo)致了這樣的結(jié)果。但就總體而言地鐵明顯的增加了沿線房地產(chǎn)的價值，給呈貢新區(qū)來去了活力也把呈貢新區(qū)的人流量帶了出來，增強了新城與市中心的聯(lián)系帶動了物流、人流信息流以及資金流，為沿線的發(fā)展帶來了巨大的推動作用，產(chǎn)生了升值空間。在得到地鐵沿線的房價的漲幅為1063（不同距離的漲幅相加在平均）后需要拋除整個昆明市的漲幅，查閱資料得知昆明市房價的整體漲幅約為853最后摳除整體漲幅后得到沿線拋去整體漲幅還有21的額外漲幅，這應(yīng)該能反映出地鐵對沿線房價的整體漲幅還是有相當(dāng)?shù)挠绊懙?。六、結(jié)論在房地產(chǎn)項目中又分為不同的類型，居住用房；商用房以及商住兩用房，由于云南地處西南邊陲，一直以來相對閉塞，各方面起步發(fā)展都比較晚，實際上處于地鐵沿線的地產(chǎn)項目多以居住用房的形式存在，商住兩用房為少數(shù)，單一的商用房更是寥寥無幾，所以在采集數(shù)據(jù)時多以住宅以及商住兩用的類型采集和分析，總體上對房地產(chǎn)的漲幅得出一個結(jié)論，因為單一個別的項目無法得到大量的數(shù)據(jù)無法進行分析以及對比。在研究過程中采取了多種方法研究，從多方面比較全面的研究了地鐵對房地產(chǎn)價格的影響因素，從不同區(qū)，不同距離，以及不同的時間段內(nèi)對房價的漲跌做出了分析，但由于這是再理想環(huán)境下單一研究地鐵的影響結(jié)果，與現(xiàn)實中實際影響房價的因素眾多且復(fù)雜。就本文研究結(jié)果得出距離不是影響房價的主要因素，區(qū)域與區(qū)域這之間的房價差距巨大，這是由于區(qū)域商圈的成熟與否決定的，在成熟的區(qū)域配套設(shè)施齊全，房價比較高，在新區(qū)由于聚集效應(yīng)目前還不明顯，潛在價值尚未完全體現(xiàn)出來。但是沿線周圍的房價的確因為地鐵的建設(shè)而得到了明顯的提高。例如世紀(jì)城望春苑、探春苑、惜春苑、茗春苑、沁春苑等小區(qū)，影響其房價的因素還有房屋坐落的位置；房子的裝修情況；房子的優(yōu)勢精裝修、復(fù)式樓、帶家具、拎包入住；周邊配套世紀(jì)金源學(xué)校、車立方、家樂福、居然之家等大型購物中心、公園、酒店、餐廳、娛樂場所、銀行、停車位、公交車等；環(huán)境優(yōu)勢小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，距離中心公園距離較近，空氣清新；小區(qū)內(nèi)服務(wù)24小時地下溫泉，24小時保安守護；容積率15；綠化率452；建設(shè)年代；總體住戶；物業(yè)管理等。影響水平差價的因素有朝向、采光、景觀、戶型、私密性、格局。影響垂直差價的因素有市場狀況較好時，差價幅度大，單價水平高時，差價幅度大，還有樓層高度。選擇世紀(jì)城的三大優(yōu)勢A、富人的所居，居住的天堂，名望與貴族的選擇，名車與豪宅的完美結(jié)合，彰顯你的身份和地位；B、理想的風(fēng)水格局，頗有大家風(fēng)范讓你的生意順風(fēng)順?biāo)?，家族興旺，名優(yōu)之選；C、暢想真正的休閑生活，回家即度假，讓你在繁華的都市中享受專屬你的寧靜。論文的不足在論文的研究過程中數(shù)據(jù)采集是一難題，由于的局限性以從一定程度上影響了研究的精度。以及現(xiàn)實中的各個樓盤的特殊性，所以在研究過程中把地鐵的影響研究置于一個理想狀態(tài)下不受其他因素的干擾。自己在論文的編寫過程中受個人的認(rèn)知不足給研究過程帶來了不小的困難，以及個人的寫作水平能力，減低了研究成果的解釋能力和適用范圍。七、建議與展望在今后的城市發(fā)展工程中輕軌的建設(shè)以及發(fā)展是為了滿足服務(wù)于城市的發(fā)展需要而展開。在城市的發(fā)展過程中是在不斷的變化以及改進，但是由于建成后后期的修改余地有限且成本高昂，所以要求城市建設(shè)規(guī)劃參與者需要有較高的能力，能有長遠的眼光以及戰(zhàn)略意識，在參考其他相對發(fā)達城市發(fā)展及輕軌建設(shè)同時，也根據(jù)昆明本土的實際情況而制定發(fā)展戰(zhàn)略以及發(fā)展方針，這樣才能有將城市發(fā)展和輕軌建設(shè)發(fā)展有機的結(jié)合起來，將城市輕軌建設(shè)最大限度發(fā)揮作用，服務(wù)于昆明城更長久的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，應(yīng)具備超前睿智的遠見，結(jié)合城市地鐵規(guī)劃，在決策層做出正確的決策，超前于地鐵建設(shè)在沿線布局，地鐵帶來的整體效益還是比較明顯的，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在住宅的開發(fā)過程中應(yīng)與地鐵保持一定的距離，并不是一味的追求“地鐵零距離”離得太近由于地鐵運行產(chǎn)生的噪音以及震動都會造成一定的影響，特別是在夜里給人休息帶來影響，但是在離地鐵非常的的地方應(yīng)該開發(fā)價值更高的商業(yè)寫字樓辦樓以及商場等。展望未來昆明將建設(shè)160度千米的地鐵線路，以及延長線相加起來300度千米，一張巨大繁密的地鐵網(wǎng)將覆蓋昆明以及周邊，這給了房地產(chǎn)開發(fā)商一個巨大的舞臺。在今后的開發(fā)過程中將會更加的多元化，無論是開發(fā)商還是投資者將會迎來新的機遇。在現(xiàn)實中住宅的開發(fā)和供給需求調(diào)節(jié)有一定的滯后性，建設(shè)周期比較長，加上受政府調(diào)控的因素，開發(fā)商比較難掌握實際的需求量，而從消費者投資者角度考慮，在買房時呀受到宏觀因素的額影響。所以在無論是開發(fā)商或者消費者、投資者，都應(yīng)該看清新常態(tài)下的形勢然后在入手，理性開發(fā)和消費。致謝本論文是在指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)下完成的。老師淵博的專業(yè)知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠。不僅使我樹立了遠大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在老師的指導(dǎo)下完成的，傾注了老師大量的心血。在此，謹(jǐn)向老師們表示崇高的敬意和衷心的感謝本論文的順利完成，離不開各位老師和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝老師的指導(dǎo)和幫助，在此表示深深的感謝。沒有他們的幫助和支持是沒有辦法完成我的論文的。愿這種亦師亦友的感情長存。參考文獻1郭春安反思北京軌道交通規(guī)劃與建設(shè)J北京規(guī)劃與建設(shè)，2006102高波等現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論導(dǎo)M南京大學(xué)出版社200743王斌房地產(chǎn)價格影響因素分析D北京交通大學(xué)200764董炳輝地鐵建設(shè)對沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響D西安科技大學(xué)20115何寧顧保南城市軌道交通對土地利用作用分析J城市軌道交通研究19986置可寧李向輝商品住宅價格影響分析J商場現(xiàn)在化200697高曉慧中國住房價格機制研究M北京中國物價出版社,2003048孟繁華分析我國房地產(chǎn)價格的影響因素J商情2015第10期9金杰，張洪地價和房價空間變化研究以昆明市為例M昆明云南科技出版社20121210胥玲中國城市住房價格形成機制問題研究M北京經(jīng)濟科學(xué)出版社,201112請刪除以下內(nèi)容，O_O謝謝THEORIGINOFTAXATIONINTHEUNITEDSTATESCANBETRACEDTOTHETIMEWHENTHECOLONISTSWEREHEAVILYTAXEDBYGREATBRITAINONEVERYTHINGFROMTEATOLEGALANDBUSINESSDOCUMENTSTHATWEREREQUIREDBYTHESTAMPTAXTHECOLONISTSDISDAINFORTHISTAXATIONWITHOUTREPRESENTATIONSOCALLEDBECAUSETHECOLONIESHADNOVOICEINTHEESTABLISHMENTOFTHETAXESGAVERISETOREVOLTSSUCHASTHEBOSTONTEAPARTYHOWEVER,EVENAFTERTHEREVOLUTIONARYWARANDTHEADOPTIONOFTHEUSCONSTITUTION,THEMAINSOURCEOFREVENUEFORTHENEWLYCREATEDSTATESWASMONEYRECEIVEDFROMCUSTOMSANDEXCISETAXESONITEMSSUCHASCARRIAGES,SUGAR,WHISKEY,ANDSNUFFINCOMETAXFIRSTAPPEAREDINTHEUNITEDSTATESIN1862,DURINGTHECIVILWARATTHATTIMEONLYABOUTONEPERCENTOFTHEPOPULATIONWASREQUIREDTOPAYTHETAXAFLATRATEINCOMETAXWASIMPOSEDIN1867THEINCOMETAXWASREPEALEDINITSENTIRETYIN1872INCOMETAXWASARALLYINGPOINTFORTHEPOPULISTPARTYIN1892,ANDHADENOUGHSUPPORTTWOYEARSLATERTHATCONGRESSPASSEDTHEINCOMETAXACTOF1894THETAXATTHATTIMEWASTWOPERCENTONINDIVIDUALINCOMESINEXCESSOF4,000,WHICHMEANTTHATITREACHEDONLYTHEWEALTHIESTMEMBERSOFTHEPOPULATIONTHESUPREMECOURTSTRUCKDOWNTHETAX,HOLDINGTHATITVIOLATEDTHECONSTITUTIONALREQUIREMENTTHATDIRECTTAXESBEAPPORTIONEDAMONGTHESTATESBYPOPULATIONPOLLOCKVFARMERSLOANTHEEXPLANATIONOFTHETAXREFORMACTOF1986WASMORETHANTHIRTEENHUNDREDPAGESLONGPUBL99514,OCT22,1986,100STAT2085COMMERCECLEARINGHOUSE,APUBLISHEROFTAXINFORMATION,RELEASEDAVERSIONOFTHEINTERNALREVENUECODEINTHEEARLY1990STHATWASFOURTIMESTHICKERTHANITSVERSIONIN1953CHANGESTOTHETAXLAWSOFTENREFLECTTHETIMESTHEFLATTAXOF1913WASLATERREPLACEDWITHAGRADUATEDTAXAFTERTHEUNITEDSTATESENTEREDWORLDWARI,THEWARREVENUEACTOF1917IMPOSEDAMAXIMUMTAXRATEFORINDIVIDUALSOF67PERCENT,COMPAREDWITHARATEOF13PERCENTIN1916IN1924SECRETARYOFTHETREASURYANDREWWMELLON,SPEAKINGTOCONGRESSABOUTTHEHIGHLEVELOFTAXATION,STATED,THEPRESENTSYSTEMISAFAILUREITWASANEMERGENCYMEASURE,ADOPTEDUNDERTHEPRESSUREOFWARNECESSITYANDNOTTOBECOUNTEDUPONASAPERMANENTPARTOFOURREVENUESTRUCTURETHEHIGHRATESPUTPRESSUREONTAXPAYERSTOREDUCETHEIRTAXABLEINCOME,TENDTODESTROYINDIVIDUALINITIATIVEANDENTERPRISE,ANDSERIOUSLYIMPEDETHEDEVELOPMENTOFPRODUCTIVEBUSINESSWAYSWILLALWAYSBEFOUNDTOAVOIDTAXESSODESTRUCTIVEINTHEIRNATURE,ANDTHEONLYWAYTOSAVETHESITUATIONISTOPUTTHETAXESONAREASONABLEBASISTHATWILLPERMITBUSINESSTOGOONANDINDUSTRYTODEVELOPCONSEQUENTLY,THEREVENUEACTOF1924REDUCEDTHEMAXIMUMINDIVIDUALTAXRATETO43PERCENTREVENUEACTS,JUNE2,1924,CH234,43STAT253IN1926THERATEWASFURTHERREDUCEDTO25PERCENTTHEREVENUEACTOF1932WASTHEFIRSTTAXLAWPASSEDDURINGTHEGREATDEPRESSIONREVENUEACTS,JUNE6,1932,CH209,47STAT169ITINCREASEDTHEINDIVIDUALMAXIMUMRATEFROM25TO63PERCENT,ANDREDUCEDPERSONALEXEMPTIONSFROM1,500TO1,000FORSINGLEPERSONS,ANDFROM3,500TO2,500FORMARRIEDCOUPLESTHENATIONALINDUSTRIALRECOVERYACTOF1933NIRA,PARTOFPRESIDENTFRANKLINDROOSEVELTSNEWDEAL,IMPOSEDAFIVEPERCENTEXCISETAXONDIVIDENDRECEIPTS,IMPOSEDACAPITALSTOCKTAXANDANEXCESSPROFITSTAX,ANDSUSPENDEDALLDEDUCTIONSFORLOSSESJUNE16,1933,CH90,48STAT195THEREPEALIN1933OFTHEEIGHTEENTHAMENDMENT,WHICHHADPROHIBITEDTHEMANUFACTUREANDSALEOFALCOHOL,BROUGHTINANESTIMATED90MILLIONINNEWLIQUORTAXESIN1934THESOCIALSECURITYACTOF1935PROVIDEDFORAWAGETAX,HALFTOBEPAIDBYTHEEMPLOYEEANDHALFBYTHEEMPLOYER,TOESTABLISHAFEDERALRETIREMENTFUNDOLDAGEPENSIONACT,AUG14,1935,CH531,49STAT620THEWEALTHTAXA