2007年青島房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1項(xiàng)目市場分析報(bào)告2項(xiàng)目市場分析報(bào)告目錄第一章、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r4第一節(jié)、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況4第二節(jié)、青島宏觀經(jīng)濟(jì)狀況5第二章、房地產(chǎn)市場概況8第一節(jié)、全國房地產(chǎn)最新狀況8第二節(jié)、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)狀況8第三章、項(xiàng)目周邊競品個(gè)案分析11第一節(jié)、樓盤區(qū)域位置圖11第二節(jié)、項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目樓盤資料及分析12第三節(jié)、項(xiàng)目周邊未售項(xiàng)目樓盤分析20第四章、區(qū)域市場分析21第一節(jié)、區(qū)域市場總體評價(jià)分析21第二節(jié)、項(xiàng)目周邊三級市場分析22第五章、本項(xiàng)目分析23第一節(jié)、項(xiàng)目簡介23第二節(jié)、項(xiàng)目周邊目前狀況25第六章、項(xiàng)目定位30第一節(jié)、項(xiàng)目屬性30第二節(jié)、產(chǎn)品定位30第三節(jié)、目標(biāo)客戶定位32第七章、SWOT分析333第一章、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r第一節(jié)、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況一、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2006年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價(jià)格計(jì)算，2006年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長107，增速比上年加快03個(gè)百分點(diǎn)。從2003年開始我國經(jīng)濟(jì)增長率一直在10平臺上加速。2003年的增長率為100，2004年為101，2005年為104。初步合算顯示，2006年四個(gè)季度的全國GDP增速分別為104、115、106和104。在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體比較平穩(wěn)。2006年我國糧食再獲豐收，全年產(chǎn)量超過49000萬噸，全國糧食價(jià)格同比上漲27，漲幅比全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平高出12個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)糧食供求關(guān)系、品種結(jié)構(gòu)和國際市場三大因素，造成了此輪價(jià)格上漲。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長166，實(shí)現(xiàn)利潤增長310。投資增幅回落，消費(fèi)增速加快。2006年，全國社會固定資產(chǎn)投資同比增長240，增長速度比上年回落20個(gè)百分點(diǎn)；社會消費(fèi)品零售總額增長137，增速加快08個(gè)百分點(diǎn)。對外貿(mào)易快速增長。全年進(jìn)出口總額17607億美元，同比增長238；順差達(dá)1775億美元，比上年增加755億美元。40246810121416199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005FGDP人均可支配收入二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2006年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到182321元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22718億元，比上年增長52；第二產(chǎn)業(yè)增加值86208億元，增長114；第三產(chǎn)業(yè)增加值73395億元，增長96。三、城鎮(zhèn)居民收入狀況2006年我國城鄉(xiāng)居民收入同比分別實(shí)際增長104和74，增速均比上年加快。2006年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11759元，同比增長121，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長104。我國農(nóng)村居民人均村收入2006年為3587元，同比增長102，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長74。四、居民居住條件2006年全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積2611平方米，其中東部地區(qū)28平方米，中部地區(qū)239平方米，西部地區(qū)2524平方米。全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積832平方米，全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積879億平方米，住宅私有率為8162。此外，到2006年底，全國城鎮(zhèn)房屋建筑面積16451億平方米，其中住宅建筑面積10769億平方米，占房屋建筑面積的比重為6546。第二節(jié)、青島市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況5一、青島市簡介青島位于山東半島南端，是一座獨(dú)具特色的海濱城市。全市海岸線總長870公里，其中大陸岸線730公里。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市總面積10654平方公里?？?cè)丝?4068萬。青島是國家14個(gè)沿海開放城市8個(gè)國際會議城市之一；同時(shí)，還是中國重要的外貿(mào)口岸、中國重要的海洋科研基地、風(fēng)景旅游勝地。青島亦是一座歷史名城，中國道教即發(fā)源于此。1986年青島市在國家計(jì)劃中實(shí)行單列，1994年被列為全國15個(gè)副省級城市之一。經(jīng)過20年的改革開放和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，青島現(xiàn)已形成了電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。二、青島市國內(nèi)生產(chǎn)總值2006年我市實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（GDP）320658億元，比上年增長157,增幅較上年下降12個(gè)百分點(diǎn)。三、社會固定資產(chǎn)投資狀況固定資產(chǎn)投資增速回落。全年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成14857億元，比上年增長198，同比下降258個(gè)百分點(diǎn)。全年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資施工項(xiàng)目5478個(gè)，新開工項(xiàng)目4305個(gè)，竣工項(xiàng)目568個(gè)；在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模33962億元，增長232。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值18395億元，同比增長09；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值167717億元，增長172；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值134546億元，增長162。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由2005年的65519416，調(diào)整為5752342。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定。2006年，全市圍繞建設(shè)社會主義新農(nóng)村的總體部署，不斷加大農(nóng)村投入，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市糧食總產(chǎn)量達(dá)到30393萬噸，由于旱情所致比上年減少35。蔬菜、肉類等副食品不同程度增長。郊區(qū)五市首次全部進(jìn)入國家統(tǒng)計(jì)局評比公布的全國百強(qiáng)縣，排名均有較大幅度提升。工業(yè)生產(chǎn)與效益實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值14728億元，比上年增長231，同比回落63個(gè)百分點(diǎn)；主營業(yè)務(wù)收入51908億元，增長218；實(shí)現(xiàn)利稅總額4119億元，增長253；實(shí)現(xiàn)利潤總額19238億元，增長270。6服務(wù)業(yè)發(fā)展速度加快。全市服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值比上年增長162，增速提高02個(gè)百分點(diǎn)。交通運(yùn)輸業(yè)全面發(fā)展，港口貨物吞吐量完成224億噸，增長198；集裝箱吞吐量完成770萬標(biāo)準(zhǔn)箱，同比增長220；航空貨郵吞吐量完成101萬噸，增長139；航空旅客吞吐量完成6378萬人，增長149。金融保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值8756億元，增長322。旅游業(yè)強(qiáng)勁增長，全年旅游總收入3252億元，增長267。全年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資施工項(xiàng)目4333個(gè)，新開工項(xiàng)目3735個(gè)，竣工項(xiàng)目734個(gè)。在建項(xiàng)目總投資規(guī)模2098億元，增長271。全年新增固定資產(chǎn)3655億元，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率169，固定資產(chǎn)交付使用率371。四、青島市居民收入狀況與消費(fèi)狀況城鄉(xiāng)居民收入水平繼續(xù)提高。城市居民人均可支配收入15328元，比上年增長186，同比提高21個(gè)百分點(diǎn)，是近十年以來增長速度最快的一年。農(nóng)民人均純收入6546元，增長127。市場物價(jià)保持穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為1009，比上年上漲09，增幅下降14個(gè)百分點(diǎn)。全年原材料燃料動力購進(jìn)價(jià)格上漲58，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲108。商品房屋價(jià)格漲幅逐步回落，房價(jià)由一季度上漲78，回落到全年的69。消費(fèi)市場活躍旺銷。全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額100667億元，比上年增長163，同比增速提高05個(gè)百分點(diǎn)。其中，吃、穿、用的消費(fèi)品零售額分別達(dá)到38092億元、19083億元、43492億元，分別增長149、172、171。對外開放水平進(jìn)一步提高。全市實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口（不含中央、省屬公司）總額3656億美元，比上年增長200。其中出口2165億美元，同比增長231。全市外商直接投資3658億美元，與上年持平；平均單項(xiàng)實(shí)際外資額2619萬美元，是上年的18倍，引資質(zhì)量穩(wěn)步提高。引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金3185億元，增長231。財(cái)政收入較快增長，金融運(yùn)行平穩(wěn)。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成2258億元，比上年增長28。地方財(cái)政一般預(yù)算支出2368億元，同比增長7166。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額340154億元，比年初增加55324億元。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額28014億元，比年初增加5733億元。第二章、房地產(chǎn)市場概況第一節(jié)、全國房地產(chǎn)最新狀況國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，5月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲64，創(chuàng)下18個(gè)月來的新高。觀察發(fā)現(xiàn)，2006年全年該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)平均值為55，當(dāng)年各月也一直在這一數(shù)值附近徘徊，并持續(xù)至今4月份，沒出現(xiàn)過大起大落。但是，5月份的數(shù)據(jù)有些令人吃驚，漲幅比4月高出10個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，5月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲也達(dá)到10，漲幅比上月高03個(gè)百分點(diǎn)。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期流動性過剩、人民幣升值等因素加劇了房價(jià)上漲預(yù)期。值得注意的是，新建商品房價(jià)格同比上漲也創(chuàng)出了6個(gè)月以來的新高，達(dá)66。該漲幅比4月高13個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲08，漲幅比上月高01個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房價(jià)格同比分別上漲20、72和65。二手房和非住宅商品房價(jià)格漲幅也非常強(qiáng)勁。其中，二手房價(jià)格同比上漲68，漲幅比上月高07個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲13，漲幅比上月高03個(gè)百分點(diǎn)。北海、深圳、蚌埠、北京、鄭州、大連等城市二手房同比漲幅較高，分別8為151、139、109、97、97、82。5月18日，央行宣布同時(shí)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、存貨款基準(zhǔn)利率和人民幣匯率浮動幅度，這套組合拳直接針對宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，但是5月份的房價(jià)的繼續(xù)上漲，以及剛剛公布的5月的CPI數(shù)據(jù)，引發(fā)市場對政府會否再出臺措施抑制房價(jià)以及物價(jià)上漲的猜測。第二節(jié)、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)狀況2006年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為178個(gè)，其中擬建項(xiàng)目69個(gè)。截止11月份全區(qū)新開工項(xiàng)目16個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目47個(gè)，竣工項(xiàng)目13個(gè)，空置項(xiàng)目28個(gè)。2006年111月份我區(qū)房地產(chǎn)市場在一系列宏觀調(diào)控措施的影響下，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)111月份房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資1478億元，比去年同期增長1879。從開發(fā)投資用途來看住宅完成投資931億元，同比增長175，占總投資的6299，辦公樓投資173億元，同比增長13699，占總投資額的1171；商業(yè)營業(yè)用房完成投資247億元，同比增長7039，占總投資額的1672。二、商品房建設(shè)規(guī)模出現(xiàn)下滑（不包括舊村改造中的村民安置房）。111月份全區(qū)累計(jì)完成施工面積25623萬平方米，比去年同期降低663。按房屋用途分，住宅施工面積16741萬平方米，同比降低937，占施工總面積的6534；辦公樓施工面積40萬平方米，同比增長535，占施工總面積的1561；商業(yè)營業(yè)用房施工面積2504萬平方米，同比降低3872，占施工總面積的978。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2006年我區(qū)商品房新開工面積總體上有所減少，施工規(guī)模下降，在商品房施工面積中，僅辦公樓施工面積有較大幅度的增長。三、房屋竣工面積比去年同期明顯減少。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全區(qū)111月份累計(jì)完成房屋竣工面積3703萬平方米，同比降低2198。其中住宅竣工面積2823萬平方米，同比降低1596，占竣工總面積的7624；辦公樓竣工面積093萬平方米，同比降低1309，占竣工總面積的252；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積373萬平方米，同比降低5972，占竣工總面積的1008。9四、商品房交易量與去年相比有所下降。根據(jù)區(qū)房屋交易中心統(tǒng)計(jì)，111月份全區(qū)商品房累計(jì)成交量4453套，同比降低35；累計(jì)成交面5022萬平方米，同比下降29；商品房成交金額17655578萬元，同比增長13。根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示111月份全區(qū)累計(jì)銷售面積2445萬平方米，同比降低246。預(yù)售商品房面積2128萬平方米，同比降低162。按房屋用途分住宅銷售面積2250萬平方米，同比降低1904，占總銷售面積的9203；辦公樓銷售面積004萬平方米，同比降低9112，占總銷售面積的017；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積170萬平方米，同比降低4941，占總銷售面積的696。五、二手房市場交易萎縮。在一手房交易“縮水”的同時(shí)，我區(qū)二手房由于受新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，交易量也有所下降。根據(jù)房屋交易登記中心統(tǒng)計(jì)，111月份全區(qū)二手房成交量為3210套，同比降低17，成交面積3432萬平方米，同比降低了39。六、商品房價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)。根據(jù)111月份行業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，我區(qū)商品房預(yù)銷售合同平均價(jià)格為4534元/平方米，比去年同期增長了1038。同時(shí)二手房交易價(jià)格也穩(wěn)中有升。從我區(qū)二手房交易情況來看，中低價(jià)位、戶型較小的二手房因貼合百姓實(shí)際需求，成交價(jià)格略有上升趨勢。七、商品房空置面積增加。截止11月份我區(qū)累計(jì)房屋空置面積1498萬平方米，同比增加3582，其中住宅空置面積480萬平方米，占總空置面積的3205。從商品房空置類型來看，空置房多為各項(xiàng)目尾盤，多為戶型偏大、總價(jià)較高的房屋，再就是待售待租的辦公用房以及商業(yè)用房等。10第二章、項(xiàng)目周邊競品個(gè)案分析第一節(jié)、樓盤區(qū)域位置圖（項(xiàng)目周邊3公里范圍）第二節(jié)、項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目樓盤資料及分析1卓廳廣場（住宅、寫字樓）項(xiàng)目個(gè)案分析表物業(yè)名稱卓亭廣場開發(fā)青島城市經(jīng)營有限責(zé)投資商11商任公司物業(yè)公司行銷企劃青島潤禾啟隆開盤日期2007年4月18日地址青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江山路666號調(diào)查日期2007年5月調(diào)查人占地面積15000平方米總建面積10075038平方米可售面積容積率493綠化率2190使用率車位數(shù)464/地上433/地下31規(guī)劃層數(shù)32層（住宅）、24層（寫字樓）工程進(jìn)度現(xiàn)房交房日期2008年市場類別住宅物業(yè)費(fèi)元/平月房型面積配比售價(jià)及付款方式房型建面戶數(shù)比例銷售起價(jià)3970元/（住宅）銷售均價(jià)4500元/（住宅）一室二廳一衛(wèi)637150面積區(qū)間63122單價(jià)區(qū)間39705000元/二室二廳一衛(wèi)7911335貸款銀行各行三室二廳一衛(wèi)94、12215付款方式一次性或按揭首付比例30企劃主軸品牌、品質(zhì)、品位1環(huán)境本項(xiàng)目位于青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，在城市主干道江山路西部，北邊有規(guī)劃的城市道路，交通便利。基地的周邊分別為行政辦公中心、商務(wù)中心和居住生活中心，是辦公、商業(yè)和居住的理想之地，有著極為深遠(yuǎn)的發(fā)展?jié)摿?。合考慮景觀結(jié)構(gòu)乃至建筑風(fēng)格的個(gè)性塑造，將辦公區(qū)、商務(wù)公寓區(qū)、商業(yè)區(qū)以及城12市綠化帶、場地內(nèi)綠地、廣場等有機(jī)、合理地區(qū)分開并加以整合，為今后的運(yùn)營和管理提供一個(gè)便捷、在規(guī)劃結(jié)構(gòu)的明確性與合理性的同時(shí)，為提升社區(qū)的品質(zhì)，體現(xiàn)場所的環(huán)境品味，設(shè)計(jì)中綜可操作性強(qiáng)的物質(zhì)基礎(chǔ)。2交通801路、1路、18路。途經(jīng)區(qū)政府、黃島輪渡等。3規(guī)劃2棟住宅樓、1棟寫字樓。4建材精裝修。卓亭廣場進(jìn)口16部國際著名品牌芬蘭通力電梯，實(shí)現(xiàn)盲文顯示無障礙設(shè)計(jì)，全部聯(lián)動控制，以25米/秒速度。5價(jià)格3970元/平方米起6去化307客源保稅區(qū)周邊人員8營銷房展會、路旗、圍墻等9其他項(xiàng)目共分3棟，1棟寫字樓（目前價(jià)格、戶型未公布）2棟住宅。本項(xiàng)目選用上海耀華皮爾金頓生產(chǎn)的高性能中空LOWE低輻射鍍膜玻璃，具有高透光率，防紫外線功。卓廳廣場共有15個(gè)智能化應(yīng)用系統(tǒng)，涵蓋了當(dāng)今5A智能建筑所有部分。智能化系統(tǒng)通過智能建筑的“神經(jīng)中樞”系統(tǒng)將BAS、SAS、CAS、OAS、FAS五大系統(tǒng)有機(jī)地綜合起來，實(shí)現(xiàn)在DMS層次的集合，從而使建筑內(nèi)各種數(shù)據(jù)，圖像等信息得到快捷傳輸和共享。2魯澤觀天下（住宅）項(xiàng)目個(gè)案分析表物業(yè)名稱魯澤觀天下開發(fā)商投資商青島魯澤置業(yè)有限公司物業(yè)公司行銷企劃大漢隆城開盤日期20067地址江山北路10號調(diào)查日期07年6月調(diào)查人占地面積4萬總建面積52萬可售面積49萬平方米容積率13綠化率42使用率車位數(shù)200左右規(guī)劃層數(shù)28層（2棟）26層（2棟）13工程進(jìn)度四棟封頂兩棟小高層在建交房日期20077市場類別住宅物業(yè)費(fèi)12元/月房型面積配比售價(jià)及付款方式房型建面戶數(shù)比例銷售起價(jià)3600元/（毛坯）銷售均價(jià)4100元/（毛坯）二室二廳一衛(wèi)986176107面積區(qū)間986114437單價(jià)區(qū)間36004700元/二室二廳一衛(wèi)1024136393貸款銀行三室二廳一衛(wèi)142332416付款方式一次性、按揭首付比例30三室二廳二衛(wèi)144378834企劃主軸心居至高，達(dá)則天下1、環(huán)境緊鄰江山路膠州灣入口，交通便利，周圍小區(qū)很多生活設(shè)施齊全，周邊有海爾工業(yè)園，海信工業(yè)園，澳柯瑪工業(yè)園物流園區(qū)緊靠前灣港碼頭、人氣旺盛極具發(fā)展?jié)摿?、交通有1路18路公交車交通方便3、規(guī)劃28層（2棟）、26層（2棟）4、建材項(xiàng)目其中有3棟高層裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)300元/平方米，廚衛(wèi)地面福建乾順仿滑地板墻面福建乾順優(yōu)質(zhì)瓷磚海爾整體櫥柜地板上海康特強(qiáng)化復(fù)合地板墻面立邦乳膠漆），1棟高層與2棟小高層毛坯房交付。5、價(jià)格毛坯房起價(jià)3600元/平，裝修房起價(jià)3900元/平。層差50160元/平方米6、去化銷售率357、客源周邊在工業(yè)園工作人員8、營銷售樓處9、媒體宣傳單頁、網(wǎng)絡(luò)、半島都市報(bào)、工地圍墻、路旗10、其他現(xiàn)在只出售1期四棟高層住宅，2棟小高層住宅預(yù)計(jì)年底銷售。11、優(yōu)勢交通便利14價(jià)格相對開發(fā)區(qū)較低緊鄰膠州灣高速、前灣港、海爾工業(yè)園等劣勢周邊娛樂設(shè)施幾乎沒有生活配套不齊全3鼎業(yè)大廈（寫字樓、公寓）項(xiàng)目個(gè)案分析表物業(yè)名稱鼎業(yè)大廈開發(fā)商投資商青島萬國通運(yùn)管理有限公司物業(yè)公司行銷企劃金視點(diǎn)房產(chǎn)開盤日期2006年1月地址保稅區(qū)莫斯科路54號調(diào)查日期2007年6月調(diào)查人占地面積148814總建面積34052可售面積容積率229綠化10使用率車位210左右（上規(guī)劃高層15率數(shù)60下150）層數(shù)工程進(jìn)度封頂交付標(biāo)準(zhǔn)裝修市場類別公寓、寫字樓物業(yè)費(fèi)3元/M/月房型面積配比售價(jià)及付款方式房型建面戶數(shù)比例銷售起價(jià)5700元/（寫字樓）銷售均價(jià)5700元/（公寓）6000元/（寫字樓）寫字樓4141056193面積區(qū)間35410單價(jià)區(qū)間57006500元/公寓35103234807貸款銀行建行付款方式按揭、一次性首付比例301環(huán)境2交通3規(guī)劃4建材5價(jià)格6去化7客源8營銷9媒體10其他11優(yōu)缺點(diǎn)環(huán)境位于保稅區(qū)核心區(qū)域黃金地段，與青島保稅區(qū)官委大樓前后相望，與海關(guān)、金融、通訊、工商稅務(wù)等職能部門相鄰，周邊有濱海學(xué)院、青職院、公交汽修廠是保稅區(qū)內(nèi)一流的數(shù)字化智能大廈，建成后將成為保稅區(qū)標(biāo)志性建筑。交通項(xiàng)目僅靠保稅區(qū)門口，江山路公交車路線2路、15路配套地上停車位60個(gè)，地下停車位150個(gè)，綠化10明年5月交房，外墻暗棕色大理石、彩鋁中空雙層玻璃，防盜門、中央空調(diào)（美國特靈）、寬帶、電話插口、有線插口、電梯5部奧的斯、3部直接至10F16F寫字樓，2部19F。產(chǎn)權(quán)式酒店（47F）精裝修，公寓（8、9）精裝修，中檔復(fù)合木地板、涂料、廚衛(wèi)精裝規(guī)劃1F是大廳網(wǎng)點(diǎn)銀行，2F是西餐廳，3F休閑健身房，47F產(chǎn)權(quán)式酒店，8、9F公寓、1016F寫字樓客源主要保稅區(qū)內(nèi)部企業(yè)人員營銷主要是以大廈綜合配套齊全銷售售樓大廳沙盤一個(gè)談判桌3張銷售人員2人室內(nèi)裝修一般銷售40銷售率，2007年5月交房，現(xiàn)在正在進(jìn)行室內(nèi)裝修。去化保稅區(qū)內(nèi)公司購買較多，售出的主要是南向，南向房屋（寫字樓基本售完）優(yōu)勢保稅區(qū)中心地段，位置佳與青島保稅區(qū)官委大樓前后相依，與海關(guān)、金融、通訊工商稅務(wù)交通方便，大廈配套較好，由銀行網(wǎng)點(diǎn)餐廳休閑健身酒店公寓，寫字樓。16保稅區(qū)內(nèi)不能建住宅，但該大廈有酒店公寓認(rèn)識是最大優(yōu)勢，寫字樓自由分割劣勢價(jià)格太高、裝修一般4匯智廣場（寫字樓）項(xiàng)目個(gè)案分析表物業(yè)名稱匯智廣場開發(fā)商投資商天智集團(tuán)物業(yè)公司行銷企劃開盤日期2007年1月12日地址江山中路193號調(diào)查日期總套數(shù)375套占地面積18000總建面積49096可售面積43928容積率2、75綠化率32、6使用率車位規(guī)劃27層三層商業(yè)17數(shù)層數(shù)工程進(jìn)度現(xiàn)房交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯市場類別寫字樓物業(yè)費(fèi)房型面積配比售價(jià)及付款方式房型建面戶數(shù)比例銷售起價(jià)4000元/銷售均價(jià)5500元/401300面積區(qū)間401300單價(jià)區(qū)間40007000元/貸款銀行付款方式貸款一次性首付比例1環(huán)境2交通3規(guī)劃4建材5價(jià)格6去化7客源8營銷9媒體10其他11優(yōu)缺點(diǎn)1環(huán)境該項(xiàng)目位于我市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江山路的東側(cè)，總占地18萬平方米，總建筑面積近5萬平方米。其中42331300平方米框架結(jié)構(gòu)，可自由組合分割，為各規(guī)模企業(yè)提供多樣化的空間需要。大廈共27層，融購物、休閑、餐飲等功能于一體，在配套服務(wù)設(shè)施上把區(qū)域有機(jī)地連接為一體，引進(jìn)知名品牌，為整個(gè)商務(wù)區(qū)提供環(huán)境幽雅、品質(zhì)高尚的消費(fèi)和休閑空間，為入駐企業(yè)提供完善的商務(wù)服務(wù)。2交通公交801、1、18、30路經(jīng)過項(xiàng)目，途經(jīng)區(qū)政府、海關(guān)、佳世客、輪渡等，比鄰膠州灣高速，建設(shè)中的跨海大橋3規(guī)劃27層，毛坯交房4建材毛坯房5價(jià)格4000元/平方米起，均價(jià)5500/平方米6去化107客源臨港工業(yè)園區(qū)企業(yè)及部分投資者8營銷項(xiàng)目處有一售樓處，但未開放，在保稅區(qū)天智大廈還有一銷售處9媒體圍墻、報(bào)紙10優(yōu)點(diǎn)交通便利，緊鄰膠州灣高速黃島入口和建設(shè)中的跨海大橋靠近臨港工業(yè)園區(qū)，企業(yè)林立，客源豐富缺點(diǎn)周邊配套不完善，有待進(jìn)一步改善18總結(jié)分析價(jià)格項(xiàng)目所在地周邊目前在售競品樓盤較少，寫字樓競爭樓盤主要為匯智廣場與鼎業(yè)大廈，兩者價(jià)格相差不大，價(jià)格約5500元/平方米（毛坯）。其中匯智廣場為毛坯房銷售，目前沒有正式的售樓處，銷售情況一般，而鼎業(yè)大廈位為保稅區(qū)內(nèi)占有很大優(yōu)勢，其為裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)6000元/平方米（裝修），銷售情況良好，主要是面對保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)。住宅競爭對手在售項(xiàng)目主要為魯澤觀天下與卓亭廣場，卓亭廣場為裝修交付，而魯澤觀天下有3棟裝修交付、3棟毛坯房交付。兩個(gè)樓盤價(jià)格相差不大，價(jià)格約4100元/平方米（毛坯）。戶型與面積該區(qū)域的寫字樓市場戶型面積上主要是以自由組合可分隔為主，從40平方米到1300平方米不等，供客戶選擇的空間較大。住宅市場戶型比例還是以中小型戶型為主，特別是近期剛開盤的卓亭廣場70平以下的小戶型就達(dá)到了50左右。大戶型在該區(qū)域市場為空白，經(jīng)過調(diào)查得知大戶型的銷售情況不理想，90平方米左右的套二房銷售情況最好。配套配套方面，地?zé)?、住宅智能化、普通方式集中供暖、市政燃?xì)?、電話、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視接口都是客戶購房的參考因素。其中，住宅智能化、暖氣、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視接口多客戶選擇影響較大。營銷方式以上調(diào)查項(xiàng)目除卓亭廣場外其余項(xiàng)目宣傳營銷手段較為單一，大都只設(shè)有售樓處，只有匯智廣場沒有售樓處，未正式銷售。卓亭廣場的營銷手段主要通過報(bào)紙、路旗、房展會、開發(fā)區(qū)電視臺等，營銷手段比較多樣化。第三節(jié)、項(xiàng)目周邊未售項(xiàng)目樓盤分析項(xiàng)目周邊批準(zhǔn)建設(shè)預(yù)售樓盤（寫字樓）有新港國際、興華國際商務(wù)中心、港灣大廈。新港國際預(yù)計(jì)下半年開工建設(shè)，具體規(guī)劃未對外公布，24層，目前為三通一平地塊。興華國際商務(wù)中心占地26公頃，建筑面積10萬平方米。目前未動工，動工時(shí)間不詳，三通一平地塊。預(yù)計(jì)以上項(xiàng)目將來將成為與本項(xiàng)目寫字樓市場的最大的競爭樓盤，所面對19的客源等均為工業(yè)園周邊人員。可見該區(qū)域在未來的發(fā)展方向，市場潛力較大，預(yù)計(jì)3年后該區(qū)域?yàn)榍鄭u開發(fā)區(qū)寫字樓市場的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。有人也預(yù)測在未來3年該區(qū)域?qū)⒊蔀榍鄭u寫字樓集中地段。第四章、區(qū)域市場分析第一節(jié)、區(qū)域市場總體評價(jià)分析項(xiàng)目龍達(dá)生態(tài)家園所在區(qū)域?yàn)榕R港工業(yè)區(qū)，靠近國際商貿(mào)倉儲加工區(qū)，以下為兩區(qū)簡要介紹國際商貿(mào)倉儲加工工業(yè)區(qū)。濰河西路以南，江山北路以西，香江路以北，海爾大道以東。周圍環(huán)境主要利用保稅區(qū)政策和鄰近前灣港的優(yōu)勢，完善保稅設(shè)施，努力擴(kuò)大保稅業(yè)務(wù)范圍，節(jié)間自由貿(mào)易區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，建成以進(jìn)出口、轉(zhuǎn)口、過20境貿(mào)易為主的貿(mào)易中心；以倉儲運(yùn)輸為主的貨物集散中心；以加工貿(mào)易為主的加工中心；以高科技產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)中心；以國內(nèi)外信息為主信息傳遞中心；以國外商品為主的展貿(mào)中心，使開放區(qū)與保稅區(qū)優(yōu)勢互補(bǔ)，成為與國際市場接軌、設(shè)施完善、功能齊全、服務(wù)一流、效益上乘的現(xiàn)代化自由貿(mào)易區(qū)。臨港工業(yè)區(qū)。前灣港路以南，江山中路以東，同江路以北。周圍環(huán)境在臨近前灣港一帶區(qū)域，充分利用區(qū)位優(yōu)勢，加速工業(yè)園建設(shè)和重大工業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)開發(fā)，著重發(fā)展生物制藥、家電、電子信息、新型建材等工業(yè)項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，形成企業(yè)群體，逐步發(fā)展成為依托港口性強(qiáng)、運(yùn)輸量大、技術(shù)優(yōu)良、規(guī)模較大的工業(yè)基地。國際商貿(mào)倉儲加工工業(yè)區(qū)與臨港工業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)主要為工廠企業(yè)與前灣港碼頭，是青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?，政府也正在重點(diǎn)規(guī)劃此區(qū)域。該區(qū)域四至大體為，東面為黃島前灣，南面、西面為工業(yè)區(qū)，北面為村莊。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)市場還處在起步階段，該區(qū)域的在售樓盤數(shù)量較少，不論是住宅還是寫字樓市場的發(fā)展?jié)摿薮螅苓吥壳稗r(nóng)村較多，待政府拆遷規(guī)劃。青島政府近幾年將加大規(guī)模發(fā)展該區(qū)域的寫字樓市場，由于該區(qū)域靠近前灣港碼頭并且交通方便，有人預(yù)測到2010年左右該區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目將成為青島市最集中區(qū)域。該區(qū)域工廠企業(yè)大都為2000年左右進(jìn)駐，目前正處在一個(gè)積極向上發(fā)展的區(qū)勢，開發(fā)區(qū)每年外來人務(wù)工人口不斷增加，主要均集中在工業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)，預(yù)計(jì)未來三年，此區(qū)域的就業(yè)人口將穩(wěn)步上漲一倍，市場潛力巨大。第二節(jié)、項(xiàng)目周邊三級市場分析該區(qū)域周邊均為工業(yè)區(qū)與農(nóng)村，目前沒有形成較大規(guī)模的住宅區(qū)，寫字樓市場也欠發(fā)達(dá)，從中介得知該區(qū)域的三級市場成交量一般，但其市場潛力巨大，投資寫字樓市場的群體還是占很大比例，寫字樓項(xiàng)目目前竣工使用的為天智國際大廈與港航中心。天智國際大廈天智國際大廈位于青島保稅區(qū)大門口，與海關(guān)大樓相鄰，與管委會大樓相望，與中國最大的港口青島前灣港相依，最初是由青島保稅區(qū)港灣開發(fā)區(qū)公司投資建設(shè)，后因資金不足停建，2002年由集團(tuán)公司收購后，投資12億續(xù)建為天智國際大廈。總建筑面積達(dá)28900，地上26層，地下221層，樓高946M。天智大廈目前的入住率達(dá)到了80以上，該項(xiàng)目的戶型可以自由分割，該項(xiàng)目目前的市場銷售價(jià)格約為5500元/平方米，其租賃價(jià)格約為06元/天/平。港航中心此案位于開發(fā)區(qū)黃河?xùn)|路167號，總建面積為18萬平米，七層框架結(jié)構(gòu)，分三為個(gè)區(qū)，A區(qū)1至3層共2285平米，規(guī)劃為獨(dú)立式酒店；B區(qū)以38平米與50平米為單位的寫字間；C區(qū)8501000平米為開放辦公區(qū)，可隨意分割。寫字樓簡裝，現(xiàn)已可以交付。價(jià)格為3580元/平方米起價(jià)，均價(jià)為4000元/平米。該區(qū)域的住宅市場并不發(fā)達(dá)，其周邊沒有較大規(guī)模的住宅區(qū)，只有農(nóng)村安置房，商品房較少，離本項(xiàng)目北面200米處有一小區(qū)新街口小區(qū)，其銷售均價(jià)約3600元/平方米（毛坯，建筑年代2000年）。第五章、本項(xiàng)目分析第一節(jié)、項(xiàng)目簡介22第二節(jié)、項(xiàng)目周邊目前狀況第六章、項(xiàng)目定位第一節(jié)、項(xiàng)目屬性項(xiàng)目自身所具備的產(chǎn)品類型屬性、區(qū)域?qū)傩?、?guī)模屬性、功能價(jià)值屬性，界定了本項(xiàng)目多元化的產(chǎn)品組合路線，打造青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)配套物業(yè)。產(chǎn)品類型中小戶型住宅、可自由組合分割寫字樓、商業(yè)綜合社區(qū)。23區(qū)域?qū)傩郧鄭u經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)前灣港、工業(yè)區(qū)零距離輻射。功能價(jià)值屬性著眼于前灣港及工業(yè)區(qū)平臺，功能互補(bǔ)，價(jià)值互動，利用前灣港及工業(yè)園經(jīng)濟(jì)提升項(xiàng)目。國際服務(wù)屬性采用國際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，設(shè)有多種生活?yuàn)蕵吩O(shè)施，商業(yè)配套設(shè)施。第二節(jié)、產(chǎn)品定位（一）、產(chǎn)品定位思考1、如何挖掘區(qū)位價(jià)值,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，市場分險(xiǎn)最小化2、如何突出項(xiàng)目優(yōu)勢，吸引市場關(guān)注3、如何避免產(chǎn)品層級單一，造成大量同質(zhì)化產(chǎn)品（二）、產(chǎn)品定位策略1尋找市場差異，細(xì)分市場立足前灣港及工業(yè)區(qū)的影響力，預(yù)計(jì)在未來五年內(nèi)，將會有大量的實(shí)力公司或機(jī)構(gòu)進(jìn)駐該區(qū)域，同時(shí)使得創(chuàng)業(yè)型公司及個(gè)人形成快速的發(fā)展趨勢，從而產(chǎn)生對該區(qū)域的寫字樓、住宅市場物業(yè)的大量需求。2克服項(xiàng)目產(chǎn)品劣勢，營造新賣點(diǎn)針對項(xiàng)目部分臨路、以及周邊環(huán)境的