無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告

無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目名稱無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃集合資金信托計(jì)劃申報(bào)部門信托經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人申報(bào)時(shí)間2012年12月13日聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證此報(bào)告是按照XX信托項(xiàng)目盡職調(diào)查指引等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和評(píng)估人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接評(píng)估人評(píng)估審查人評(píng)估審定人目錄聲明與保證2第一部分信托計(jì)劃基本方案5一、信托項(xiàng)目基本要素5二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)9三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施11四、資金監(jiān)管及增信措施12第二部分融資人情況分析12一、基本情況12基本情況表12股東結(jié)構(gòu)13組織結(jié)構(gòu)14管理層介紹14二、主營(yíng)業(yè)務(wù)17三、財(cái)務(wù)分析17財(cái)務(wù)基本狀況17財(cái)務(wù)指標(biāo)分析21現(xiàn)金流分析22四、征信情況22五、回購(gòu)款來源分析23六、融資方的綜合評(píng)價(jià)25第三部分無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目介紹25一、基本情況26二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位28市場(chǎng)定位28客戶群定位28銷售價(jià)格定位29銷售策略定位29宣傳方式定位29三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析30項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)30綠化設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)31工程質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)31四、項(xiàng)目投資估算及資金籌措安排32項(xiàng)目投資估算32土地成本33項(xiàng)目資金籌措33五、項(xiàng)目政府批文及證件情況33六、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排34第四部分?jǐn)M投（融）資的項(xiàng)目概況34一、無錫世貿(mào)中心二期超五星級(jí)酒店情況概述34二、無錫世貿(mào)中心二期奢侈品名店街情況概述35三、無錫世貿(mào)中心二期工程尾款支付35第五部分抵押物分析36第六部分過度抵押物永康世貿(mào)中心項(xiàng)目36一、基本情況36二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃37三、政府批文及證件情況38四、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排38第七部分擔(dān)保方39一、上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司39基本情況表39股權(quán)結(jié)構(gòu)39業(yè)務(wù)介紹40主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)41征信情況41二、李焱然先生42三、袁麗萍女士42第八部分項(xiàng)目合規(guī)性說明42一、資金來源合規(guī)性42二、資金投向合規(guī)性42三、企業(yè)自有資金的合規(guī)性43第九部分風(fēng)險(xiǎn)揭示及控制43一、風(fēng)險(xiǎn)揭示43信用風(fēng)險(xiǎn)43管理風(fēng)險(xiǎn)44利率風(fēng)險(xiǎn)44其它風(fēng)險(xiǎn)44充分風(fēng)險(xiǎn)揭示、履行盡職管理義務(wù)44第十部分項(xiàng)目過程管理安排45一、成立專門的項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)本項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)督與管理45二、嚴(yán)格執(zhí)行公司內(nèi)部相關(guān)管理辦法45三、定期與不定期走訪融資方，查看用款項(xiàng)目狀況45第十一部分項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論45第一部分信托計(jì)劃基本方案一、信托項(xiàng)目基本要素?zé)o錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃1委托人合格投資者受托人XX國(guó)際信托有限公司信托資金人民幣800,000,00000元（大寫捌億元整）,超過2億元即可成立其中第一期募集資金225億元；第二期募集253億元；第三期募集不超過3億元。信托期限A類15年；B類2年；C類25年A類（第一期）A1300600萬10A2600萬以上105B類（第二期）B1300600萬105B2600萬以上11方案要點(diǎn)委托人預(yù)期收益率C類（第三期）C1100300萬9C2300600萬11C3600萬以上1156信托募集7信托收益分配信托財(cái)產(chǎn)專戶收到融資方支付的回購(gòu)價(jià)款后的5個(gè)工作日內(nèi)。融資方無錫世界貿(mào)易中心有限公司（以下簡(jiǎn)稱“無錫世貿(mào)”或“轉(zhuǎn)讓方或回購(gòu)方”）轉(zhuǎn)讓價(jià)款人民幣800,000,00000元（大寫捌億元整）溢價(jià)回購(gòu)率轉(zhuǎn)讓價(jià)款分三期支付。第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)應(yīng)的溢價(jià)回購(gòu)率為【】；第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)應(yīng)的溢價(jià)回購(gòu)率為【】；第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)應(yīng)的溢價(jià)回購(gòu)率為【】。具體比率以實(shí)際募集資金到位后確定的數(shù)字為準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日各期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日為各期信托單位成立之日后第1個(gè)工作日。第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日即信托計(jì)劃成立之日后第1個(gè)工作日。8資金運(yùn)用方式用于受讓以“無錫世貿(mào)中心二期白領(lǐng)公寓、寫字樓、會(huì)展中心、超五星級(jí)酒店和奢侈品名店街”為基礎(chǔ)資產(chǎn)的特定資產(chǎn)收益權(quán)，融資方將款項(xiàng)用于上述五星級(jí)酒店和名店街的裝修以及支付無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目工程尾款、置換融資方在中國(guó)銀行無錫分行評(píng)估價(jià)值1851億元的土地及地上回購(gòu)價(jià)款支付序號(hào)付款日期支付金額第一次第一期轉(zhuǎn)讓第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款附屬在建工程的第一順位抵押權(quán)。價(jià)款支付日起【1】個(gè)工作日內(nèi)26第二次第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起【1】個(gè)工作日內(nèi)第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款26第三次第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起【1】個(gè)工作日內(nèi)第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款26第四次第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿1年之日第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第一期溢價(jià)回購(gòu)率】自第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)365第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款2605第五次第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿1年之日第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第二期溢價(jià)回購(gòu)率】自第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)365第六次第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿1年之日第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第三期溢價(jià)回購(gòu)率】自第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)365第七次第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿15年之日第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第一期溢價(jià)回購(gòu)率】自第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)365該期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)應(yīng)已支付的回購(gòu)款第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款第八次第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿2年之日第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第二期溢價(jià)回購(gòu)率】自第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)365該期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)應(yīng)已支付的回購(gòu)款第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款第九次第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿2年之日第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第三期溢價(jià)回購(gòu)率】自第六次支付回購(gòu)價(jià)款日起至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)365第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款2605第十次第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿25年之日第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第三期溢價(jià)回購(gòu)率】自第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)365該期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)應(yīng)已支付的回購(gòu)款第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款經(jīng)XX信托同意，回購(gòu)方可提前支付全部或部分回購(gòu)價(jià)款。提前支付部分回購(gòu)價(jià)款的的應(yīng)一次性支付某期回購(gòu)價(jià)款總額。10保管費(fèi)01/年，保管費(fèi)的收取方式由受托人與保管銀行簽署保管協(xié)議約定。11發(fā)行推介費(fèi)12其他費(fèi)用受托人因處理信托事務(wù)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用或處分過程中發(fā)生的稅費(fèi)和交易費(fèi)用；因信托財(cái)產(chǎn)管理而產(chǎn)生的銀行開戶費(fèi)、網(wǎng)銀開通費(fèi)、U盾費(fèi)、網(wǎng)銀使用費(fèi)、賬戶管理費(fèi)、電匯手續(xù)費(fèi)、支票工本費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等銀行費(fèi)用；因信托事務(wù)管理而產(chǎn)生的銀行保管費(fèi)、咨詢費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、銀行監(jiān)管費(fèi)、代理手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)等；為維護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利而發(fā)生的訴訟費(fèi)用；信托終止時(shí)的清算費(fèi)用等其他費(fèi)用由融資方承擔(dān)。相關(guān)應(yīng)由融資方于事件發(fā)生時(shí)支付，受托人以其固有財(cái)產(chǎn)先行墊付的，融資方于信托成立后的5個(gè)工作日內(nèi)歸還受托人墊付款。風(fēng)險(xiǎn)控制措施1、融資方以位于無錫市太湖大道清揚(yáng)路交叉口東南角（以下簡(jiǎn)稱“無錫世貿(mào)中心二期”）的土地使用權(quán)及其地上附屬在建工程提供抵押擔(dān)保。目前該地塊及地上附屬在建工程的第一順位抵押權(quán)人為中國(guó)銀行無錫分行，且中國(guó)銀行無錫分行已同意我司作為第二順位抵押人，募集資金部分資金用于無錫世貿(mào)公司提前歸還銀行貸款，以解除中國(guó)銀行無錫分行的第一順位抵押權(quán)?，F(xiàn)該土地使用權(quán)及地上附屬在建工程評(píng)估價(jià)值共計(jì)1851億元（編號(hào)滬港預(yù)報(bào)（2012）第1696號(hào)），抵押率為4322。2、在置換中國(guó)銀行無錫分行對(duì)無錫世貿(mào)中心二期土地及在建工程的第一順位抵押權(quán)期間，融資方以位于浙江永康總部經(jīng)濟(jì)中心A1A2地塊（以下簡(jiǎn)稱“永康世貿(mào)”），評(píng)估價(jià)值為112億元（編號(hào)滬港預(yù)報(bào)（2012）第1703號(hào)）的土地及其地上在建工程作為前兩期信托計(jì)劃的過渡性抵押物。3、上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海世貿(mào)控股”）及其實(shí)際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責(zé)任保證。風(fēng)險(xiǎn)揭示在無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托合同中闡明可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)由投資者承擔(dān)。結(jié)論融資方資產(chǎn)狀況良好，信用良好，抵押物足值，本信托交易結(jié)構(gòu)合理，安全穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)可有效控制，收益較高。二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)無錫世貿(mào)為了開發(fā)無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目，自2009年12月起，無錫世貿(mào)將其持有的無錫世貿(mào)中心二期的土地使用權(quán)（土地證號(hào)錫南國(guó)用（2005）第165號(hào)）及其地上附屬在建工程陸續(xù)抵押給中國(guó)銀行，獲得授信共計(jì)6億元，用于無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目建設(shè)，中國(guó)銀行無錫分行先后向無錫世貿(mào)累計(jì)發(fā)放了46億元的貸款，其中25億元于2012年12月31日到期，其余21億元將于2013年12月31日到期。無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目于2009年06月正式開工，至今公司累計(jì)已投入資金約84億元，其中公司自有資金超過42億元。因土地升值及無錫世貿(mào)不斷的資金投入，現(xiàn)該土地使用權(quán)及其地上附屬在建工程評(píng)估價(jià)值超過185億元，相對(duì)于已發(fā)放的46億元貸款金額，其對(duì)應(yīng)的抵押率低于2485，抵押物實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)高于中國(guó)銀行對(duì)其發(fā)放的貸款金額。根據(jù)無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值變化及公司的資金需求情況，我部積極介入，為其設(shè)計(jì)了更好的融資方案，以提高無錫世貿(mào)的資本使用效率?；跓o錫世貿(mào)的融資需求，我部擬申請(qǐng)?jiān)O(shè)立無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃。此次信托計(jì)劃資金規(guī)模不超過8億元人民幣，分三期募集第一期募集資金225億元，期限15年；第二期募集253億元，期限2年；第三期募集不超過3億元，期限25年。受托人可根據(jù)實(shí)際情況在8億元以內(nèi)自主調(diào)節(jié)比例。前二期信托計(jì)劃的部分募集資金約46億元用于置換融資方在中國(guó)銀行無錫分行評(píng)估價(jià)值1851億元（編號(hào)滬港預(yù)報(bào)（2012）第1696號(hào)）的土地及其地上附屬在建工程的第一順位抵押權(quán)。前二期信托計(jì)劃募集資金的剩余部分和第三期信托計(jì)劃募集的資金將用于1、無錫世貿(mào)中心超五星級(jí)酒店和奢侈品名店街的22億元裝修；2、無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目工程的12億元工程尾款支付。三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施按照合同約定，由無錫世貿(mào)按期支付回購(gòu)價(jià)款，每期信托計(jì)劃到期時(shí)支付全部應(yīng)付未付回購(gòu)價(jià)款。為保證回購(gòu)價(jià)款的按期足額支付，我部采取了以下?lián)４胧?、無錫世貿(mào)將其持有的無錫世貿(mào)中心二期的評(píng)估價(jià)值1851億元的土地及其地上附屬在建工程抵押給我司。目前該抵押物已抵押給中國(guó)銀行無錫分行。經(jīng)協(xié)商，中國(guó)銀行無錫分行同意我司作為第二順位抵押權(quán)人對(duì)該土地及其地上附屬在建工程進(jìn)行抵押，并承諾在無錫世貿(mào)全部剩余貸款本息到達(dá)中國(guó)銀行賬戶后3個(gè)工作日內(nèi)，解除無錫世貿(mào)在中國(guó)銀行的全部土地及地上附屬在建工程抵押權(quán)，使我司成為該抵押物的第一順位抵押權(quán)人。無錫世貿(mào)中心二期土地及其在建工程評(píng)估價(jià)值共計(jì)1851億元（編號(hào)滬港預(yù)報(bào)（2012）第1696號(hào)），抵押率為4322。無錫世貿(mào)后續(xù)對(duì)二期項(xiàng)目的資金投入（如裝修）所產(chǎn)生的物業(yè)升值會(huì)進(jìn)一步降低我司的抵押率。2、在置換中國(guó)銀行無錫分行對(duì)無錫世貿(mào)中心二期的土地及地上附屬在建工程第一順位抵押權(quán)期間，融資方集團(tuán)公司以永康世貿(mào)中心的評(píng)估價(jià)值為112億元（編號(hào)滬港預(yù)報(bào)（2012）第1703號(hào)）的土地及地上附屬在建工程作為前二期信托計(jì)劃的過渡性抵押物。3、上海世貿(mào)控股及其實(shí)際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責(zé)任保證。四、資金監(jiān)管及增信措施1、江蘇銀行（監(jiān)管銀行）根據(jù)同受托人和融資方簽訂的信托資金使用及賬戶監(jiān)管協(xié)議負(fù)責(zé)監(jiān)督投資資金專項(xiàng)用于【置換中國(guó)銀行貸款46億元貸款本金、支付無錫世貿(mào)中心二期工程尾款12億元、無錫世貿(mào)中心超五星級(jí)酒店和奢侈品名店街的裝修款22億元】。無錫世貿(mào)應(yīng)按實(shí)際資金需求情況，據(jù)實(shí)編制詳細(xì)的資金使用計(jì)劃，并及時(shí)提供給XX信托、江蘇銀行。無錫世貿(mào)使用監(jiān)管賬戶的資金的，應(yīng)向江蘇銀行提交劃款指令和該筆款項(xiàng)使用符合合同約定用途的相關(guān)證明材料。2、受托人、融資方與江蘇銀行無錫分行簽署信托資金使用及賬戶監(jiān)管協(xié)議，融資方在資金監(jiān)管人江蘇銀行無錫分行開立監(jiān)管專戶，信托期內(nèi)融資方將無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目銷售回款和租金收入的50歸集于該監(jiān)管專戶。第二部分融資人情況分析一、基本情況基本情況表客戶名稱無錫世界貿(mào)易中心有限公司法人代表盛向東注冊(cè)地址無錫市南長(zhǎng)區(qū)太湖東大道68號(hào)成立日期2004年5月26日注冊(cè)資本人民幣2億元營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)320200000104124貸款卡卡號(hào)3203010001749679組織機(jī)構(gòu)代碼762420482稅務(wù)登記證號(hào)蘇地稅字3202007624200482股東結(jié)構(gòu)和出資比例李焱然、袁麗萍、上海世貿(mào)控股有限公司和盛向東分別出資7000萬元、7000萬元、4500萬元和1500萬元。經(jīng)營(yíng)范圍許可經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)（憑資質(zhì)證書經(jīng)營(yíng)）。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目電氣機(jī)械及配件、五金交電、針紡織品的銷售；百貨的零售；自營(yíng)和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)（國(guó)家限定企業(yè)經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外，以上經(jīng)營(yíng)范圍涉及專項(xiàng)審批的經(jīng)批準(zhǔn)后方可經(jīng)營(yíng)）股東結(jié)構(gòu)股東姓名或名稱股東證件號(hào)碼認(rèn)繳情況（萬元）實(shí)際繳付（萬元）持股比例（）出資額（萬元）出資時(shí)間或交付期限出資方式持股比例（）出資額（萬元）出資時(shí)間或交付期限出資方式袁麗萍3303021965080712253570002008830債轉(zhuǎn)股3570002008830債轉(zhuǎn)股李焱然3303021967021504103570002004526貨幣3570002004526貨幣上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司31010700053300622530002008830債轉(zhuǎn)股22530002008830債轉(zhuǎn)股組織結(jié)構(gòu)無錫世貿(mào)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立了一整套科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理制度和完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制。公司下設(shè)行政部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、工程部、審計(jì)部、總務(wù)部、開發(fā)部及物業(yè)部。公司現(xiàn)有員工57人，大專以上學(xué)歷45人，其中研究生以上學(xué)歷7人。具有高級(jí)技術(shù)職稱的有3名，中級(jí)技術(shù)職稱的有15名，初級(jí)技術(shù)職稱的有8名。全公司平均年齡35歲。從公司組織結(jié)構(gòu)上看，崗位設(shè)置合理，能充分保證人盡其才；從公司員工知識(shí)結(jié)構(gòu)、工作閱歷上看，公司的領(lǐng)導(dǎo)不僅具有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，而且擁有開發(fā)房地產(chǎn)20年之久的工作經(jīng)驗(yàn)；從公司高層領(lǐng)導(dǎo)到中層干部團(tuán)隊(duì)來看，這一團(tuán)隊(duì)已經(jīng)具有10年以上的合作基礎(chǔ)；從員工個(gè)體來看，大多數(shù)管理及技術(shù)人員都具有8年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。管理層介紹1、李焱然先生（無錫世貿(mào)股東）現(xiàn)任上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司董事局主席。1987年6月畢業(yè)于溫州大學(xué)工民建專業(yè)，此后，李焱然先生先后修完了廈門大學(xué)研究盛向東3303241964072800347515002004526貨幣7515002004526貨幣認(rèn)繳合計(jì)1002000010020000其中貨幣出資及比例50100005010000生班、澳門科技大學(xué)工商管理并獲得碩士學(xué)位、浙江大學(xué)EMBA工商管理所有課程并取得了畢業(yè)證書。李焱然先生1987年7月至1991年3月工作于溫州市城市設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)工程。1999年4月李焱然先生投資創(chuàng)業(yè)，先后成立了溫州市嘉和實(shí)業(yè)有限公司，溫州市泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州市信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州市綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州龍灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，徐州市嘉禾置業(yè)發(fā)展有限公司，溫州市恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州大自然集團(tuán)有限公司。期間，李焱然先生被評(píng)為2003年度浙江省房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物，2007年度浙江省住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。2007年9月李焱然先生成立了北京宋莊原創(chuàng)藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開發(fā)有限公司，任法人代表，負(fù)責(zé)北京世貿(mào)文化發(fā)展中心的一級(jí)、二級(jí)開發(fā)。而后又投資了無錫世貿(mào)中心有限公司，對(duì)無錫世界貿(mào)易中心有限公司開發(fā)的一期“世貿(mào)公寓”、二期“世貿(mào)大廈”全面管理。2008年被評(píng)為“中國(guó)青年企業(yè)家先進(jìn)工作者”，同時(shí)擔(dān)任中國(guó)青年企業(yè)家協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)。公司實(shí)際操控人李焱然先生，在地產(chǎn)行業(yè)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，他所帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)已成功開發(fā)的樓盤如下1）嘉和花園居住小區(qū)該樓盤占地667畝，建筑面積近88萬平方米，系高檔疊加式公寓，售畢并于2002年10月交付使用。2）溫州保險(xiǎn)大樓建筑面積2萬多平方米，純寫字樓。因其地理位置顯要，未建成就被人民保險(xiǎn)公司整體收購(gòu)。3）開嘉禾花園建筑面積10萬平方米，2002年年底交付使用。此項(xiàng)目帶動(dòng)了徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。4）溫州日月星園占地40余畝，建筑面積5萬平方米，小高層住宅小區(qū)，售畢并于2003年6月交付使用。5）溫州發(fā)展大廈建筑面積45萬平方米，系目前溫州屈指可數(shù)的高檔寫字樓，也是溫州地標(biāo)性建筑物。2002年10月交付使用。6）溫州永嘉開元嘉園建筑面積22萬平方米，2007年售畢并交付使用，系當(dāng)?shù)刈顬楦邫n的高層、小高層住宅。7）溫州永嘉濱江麗景項(xiàng)占地面積6623平方米，建筑面積25104平方米，樓高29層。高層住宅附帶商業(yè)裙房，具有較高居住品質(zhì)和商業(yè)環(huán)境的小區(qū)。8）撫順大自然家園目前已經(jīng)開發(fā)到第三期，總建筑面積80萬平方米。9）昆山別墅群位于風(fēng)景秀麗的淀山湖北岸，毗鄰上海最大旭寶高爾夫球場(chǎng)。整個(gè)項(xiàng)目占地面積近1000畝，包括159幢獨(dú)立別墅和游艇俱樂部10）永康世貿(mào)中心現(xiàn)已封頂，建筑面積24萬平方米，為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑。11）目前在建的無錫世界貿(mào)易中心。2、袁麗萍女士（無錫世貿(mào)股東）現(xiàn)任上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。1990年6月畢業(yè)于溫州科技大學(xué)，同年任溫州市城郊糧油管理所會(huì)計(jì)，1999年6月任溫州市信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁，會(huì)計(jì)師，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。2003年任溫州市恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。2007年兼任無錫世貿(mào)中心有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。3盛向東（無錫世貿(mào)股東兼法人代表）現(xiàn)任無錫世貿(mào)中心有限公司總經(jīng)理。1987年畢業(yè)于溫州科技大學(xué)商學(xué)院，在永嘉財(cái)稅擔(dān)任十年干部后于98年創(chuàng)建了溫州嘉和涂料有限公司并擔(dān)任董事長(zhǎng)；2003年任永嘉大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理；2004任大自然集團(tuán)撫順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)；2004年6月至今擔(dān)任無錫世界貿(mào)易中心有限公司董事長(zhǎng)兼法人代表。4、王俊（無錫世貿(mào)執(zhí)行副總經(jīng)理）現(xiàn)任無錫世貿(mào)中心有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理、工程師、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工程師、溫州市招投標(biāo)專家?guī)斐蓡T。1992年畢業(yè)于浙江大學(xué)能源系，在機(jī)電部52所工作；1993年參與了溫州新城大道、湯家橋路、新建路、新蒲路、新城煤氣站、新府花園、新城大廈等的建設(shè)；1999年擔(dān)任溫州溫博投資有限公司副總裁，參與了溫州保險(xiǎn)大樓、發(fā)展大廈的建設(shè)；2004年5月至今擔(dān)任無錫世界貿(mào)易中心執(zhí)行副總裁，兼任無錫高爾夫協(xié)會(huì)理事、無錫浙江商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，并于2006年參加了清華大學(xué)房地產(chǎn)EMBA班的學(xué)習(xí)。二、主營(yíng)業(yè)務(wù)無錫世貿(mào)中心有限公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。公司資產(chǎn)主要為正在開發(fā)建設(shè)的無錫世貿(mào)中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目分兩期，一期為四幢高層的世貿(mào)公寓，已于2009年投入使用。二期由一幢45層高約為200米的世貿(mào)大廈和一幢27層高的白領(lǐng)公寓和14層商業(yè)裙房組成，預(yù)計(jì)于2012年年底結(jié)頂，2013年底竣工交付使用。三、財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)基本狀況無錫世貿(mào)20092011年的財(cái)務(wù)報(bào)表由無錫方正會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，無保留意見。2012年9月數(shù)據(jù)，未經(jīng)審計(jì)。公司的財(cái)務(wù)狀況如下表所示單位元資產(chǎn)負(fù)責(zé)表2009年2010年2011年2012年9月貨幣資金135,153,5677418,571,4135846,479,5099613,897,51690短期投資3,000,000003,000,000003,000,000003,000,00000應(yīng)收賬款預(yù)付賬款185,995,77052268,915,74210182,797,80366169,528,56430其他應(yīng)收款45,747,4941347,612,0499438,518,6248416,658,98050存貨539,426,14730764,315,62816992,045,664611,027,534,93650待攤費(fèi)用390,8819824,82755流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)909,713,861671,102,439,661331,262,841,603071,230,619,99820長(zhǎng)期投資47,415,0000043,415,0000043,415,0000043,415,00000固定資產(chǎn)2,480,974852,688,647691,312,127211,321,07721無形資產(chǎn)1,326,063791,247,675831,169,287871,169,28787遞延資產(chǎn)3,324,82509442,10025非流動(dòng)資產(chǎn)54,546,8637347,793,4237745,896,4150845,905,36508資產(chǎn)總計(jì)964,260,725401,150,233,085101,308,738,018151,276,525,36328應(yīng)付票據(jù)50,000,00000應(yīng)付賬款145,000,6529843,740,0000051,501,5468245,306,69450預(yù)收賬款19,903,48289其他應(yīng)付款10,256,5370525,202,0775730,521,4482033,536,14117應(yīng)付工資217,92600未交稅金12,155,64583241,60000764,89514其他未交款325,176969,664002,54888預(yù)提費(fèi)用29,615,91943流動(dòng)負(fù)債合計(jì)267,475,3411469,193,3415782,790,4390478,842,83567長(zhǎng)期借款189,000,00000410,594,69144550,590,00000524,590,00000應(yīng)付債券長(zhǎng)期應(yīng)付款677,44245非流動(dòng)負(fù)債189,677,44245410,594,69144550,590,00000524,590,00000負(fù)債合計(jì)457,152,78359479,788,03301633,380,43904603,432,83567所有者權(quán)益實(shí)收資本200,000,00000200,000,00000200,000,00000200,000,00000資本公積180,000,00000180,000,00000180,000,00000180,000,00000盈余公積未分配利潤(rùn)127,107,94181290,445,05209295,357,57911293,092,52761所有者權(quán)益合計(jì)507,107,94181670,445,05209675,357,57911673,092,52761負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)964,260,725401,150,233,085101,308,738,018151,276,525,36328公司2009年、2010年、2011年總資產(chǎn)分別為964億元、115億元、1309億元，總負(fù)債分別為457億元、48億元、633億元，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為4741、4171、4840，資產(chǎn)負(fù)債率較低，均不超過50。1、總資產(chǎn)項(xiàng)目2009年2010年度2011年度2012年09月流動(dòng)資產(chǎn)9434958496499640長(zhǎng)期資產(chǎn)566416351360無錫世貿(mào)的資產(chǎn)主要由流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成，資產(chǎn)流動(dòng)性較好。2、流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目2009年2010年度2011年度2012年09月貨幣資金占比1486168368113短期投資占比033027024024預(yù)付賬款占比2045243914481378其他應(yīng)收款占比503432305135存貨占比5930693378568350公司總資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)占比達(dá)90以上，流動(dòng)資產(chǎn)中主要為貨幣資金、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款。隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，存貨占比逐漸加大，符合地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。3、根據(jù)經(jīng)審計(jì)的2011年末財(cái)務(wù)報(bào)表，主要科目明細(xì)情況如下31預(yù)付賬款311賬齡分析單位元1年以內(nèi)40,091,75200219312年135,582,21366741723年7,101,838003893年以上22,00000001合計(jì)182,797,80366100312主要往來單位元預(yù)付賬款合計(jì)182,797,80366其中龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)股份有限公司60,000,00000溫州中建經(jīng)貿(mào)有限公司7,101,83800溫州市嘉和實(shí)業(yè)有限公司52,000,00000上海錦惠建設(shè)集團(tuán)有限公司60,000,0000032存貨單位元存貨合計(jì)992,045,66461世貿(mào)大廈（二期）725,282,40631世貿(mào)公寓（一期）266,763,2583020092011年損益表單位元項(xiàng)目2009年2010年2011年一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入693,075,00000475,741,4751296,852,58000減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本408,837,03220255,149,6679461,522,12440減營(yíng)業(yè)費(fèi)用9,602,379829,568,9703010,013,62580主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加38,465,6661016,448,936217,741,24258二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)236,169,92188194,573,9006717,575,58722加其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)管理費(fèi)用9,583,525516,325,6982311,501,20447財(cái)務(wù)費(fèi)用58,49725三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)226,586,39637188,248,202446,132,88000減營(yíng)業(yè)外支出397,46261129,83546194,06787四、利潤(rùn)總額226,188,93376188,118,366985,938,81213減所得稅56,678,5681824,781,256701,026,28511五、凈利潤(rùn)169,510,36558163,337,110284,912,52702加期初未分配利潤(rùn)42,927,76274127,107,94181290,445,05209其他轉(zhuǎn)入525,33897六可供分配利潤(rùn)127,107,94181290,445,05209295,357,57911公司自2009年即形成營(yíng)業(yè)收入，主要為“無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目的銷售回款。2009年、2010年、2011年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為693億元、476億元和9685萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為227億元、188億元和613萬元。公司2011年?duì)I業(yè)收入較2009年和2010年大幅下降，主要原因?yàn)?009年和2010年的營(yíng)業(yè)收入來源于“無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目一期的銷售款，“無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目二期在前期地質(zhì)勘探時(shí)發(fā)現(xiàn)地下溶洞，無錫世貿(mào)本著安全第一為原則，以最快速度與相關(guān)專家商定地基加固方案并實(shí)施處理,因此，對(duì)2011年的銷售收入造成一定的影響此外，公司根據(jù)項(xiàng)目周邊交通配套情況的改善也進(jìn)行了銷售戰(zhàn)略調(diào)整，實(shí)施惜售策略。導(dǎo)致2011年銷售額與2010年相比大幅下降。根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃，2014年中旬，無錫世貿(mào)中心二期商場(chǎng)將直接成為無錫地鐵太湖廣場(chǎng)站的出站口，這將直接提升樓盤的銷售單價(jià)，待2014年的地鐵開通，無錫世貿(mào)中心二期的商業(yè)價(jià)值將大幅提升。公司2009年、2010年、2011年年凈利潤(rùn)分別為17億元、163億元和491萬元，可供分配利潤(rùn)127億元、29億元和295億元。公司所開發(fā)的“無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目盈利狀況較好。財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1、償債能力分析2009年2010年2011年2012年9月流動(dòng)比率340159315251561速動(dòng)比率138489327258隨著融資方流動(dòng)資產(chǎn)的穩(wěn)步增加和流動(dòng)負(fù)債的大幅減少，融資方的流動(dòng)比率都大幅提高，體現(xiàn)了公司極強(qiáng)的短期還債能力。隨著項(xiàng)目的不斷建設(shè)，其庫(kù)存有所提高，導(dǎo)致融資方2012年9月的速動(dòng)比率小幅下降。2、盈利能力分析項(xiàng)目2009年度2010年度2011年度營(yíng)業(yè)收入693,075,00000475,741,4751296,852,58000凈利潤(rùn)169,510,36558163,337,110284,912,52702主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率340840901815息稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率32643954607總資產(chǎn)收益資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率71884500788公司營(yíng)業(yè)收入主要來源于“無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目的銷售款，2009年與2010年“無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目一期銷售正常，利潤(rùn)率較高，全部資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效率較好，銷售能力較強(qiáng)。目前”無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目二期進(jìn)展順利，已于2012年6月取得預(yù)售證。同時(shí)，無錫世貿(mào)根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃，借助2014年中旬地鐵太湖廣場(chǎng)站出口在無錫世貿(mào)中心二期商場(chǎng)的開通，適時(shí)采取惜售策略，提升無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目的價(jià)值?，F(xiàn)金流分析項(xiàng)目2009年2010年2011年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入698,318,86384455,837,99223111,265,37573經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出397,080,59759438,806,14478223,263,18791經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)袅髁?01,238,2662517,031,84745111,997,81218投資現(xiàn)金流入12,500,000004,000,00000000投資現(xiàn)金流出51,70500308,531,2506089,40000投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)袅髁?2,448,29500304,531,2506089,40000籌資現(xiàn)金流入0220,917,24899139,995,30856籌資現(xiàn)金流出184,425,4925550,000,000000籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)袅髁?84,425,49255170,917,24899139,995,30856現(xiàn)金凈流量合計(jì)129,261,06870116,582,1541627,008,09638由于客觀原因，2011年銷售收入減少，2011年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入大幅下降，符合企業(yè)目前狀況。四、征信情況經(jīng)人行信息系統(tǒng)查詢，截至2012年12月6日，無錫世貿(mào)貸款卡狀態(tài)正常、無不良信用記錄、無未結(jié)清不良信貸信息、無已結(jié)清不良信貸信息、無欠息信息。五、回購(gòu)款來源分析公司的第一回購(gòu)款來源是無錫世貿(mào)中心二期寫字樓、公寓住宅的銷售回款及會(huì)展中心、超五星級(jí)酒店和奢侈品名店街的銷售及租金收入。根據(jù)無錫市政道路規(guī)劃，2014年6月，無錫地鐵一號(hào)線將通車，無錫世貿(mào)中心二期商場(chǎng)將直接成為無錫地鐵太湖廣場(chǎng)站的出站口，便利的交通將直接提高無錫世貿(mào)中心二期的人氣和銷售議價(jià)能力。該信托計(jì)劃的第二回購(gòu)款來源是無錫世貿(mào)中心一期剩余樓盤的銷售回款、其母公司上海世貿(mào)控股的其他項(xiàng)目收入和上海世貿(mào)控股對(duì)于集團(tuán)下屬公司的資金調(diào)撥。20132015年銷售收入預(yù)測(cè)單位萬元2013年2014年2015年20132015年收入合計(jì)類別可售面積平方米單價(jià)面積金額單價(jià)面積金額單價(jià)面積金額寫字樓56316250001000022250005500025257116427751292775公寓住宅180911800191000019000280911618235182奢侈品名店街1150530032500016000356505227675387675會(huì)展中心2101020022100002200025110102752549525超五星級(jí)酒店575355003500355753201355201355總計(jì)（萬元）112675100001120001508882728875注依據(jù)評(píng)估謹(jǐn)慎原則（1）上表的銷售預(yù)測(cè)未包括奢侈品名店街和超五星級(jí)酒店的租金收入和經(jīng)營(yíng)收入。（2）上表的銷售預(yù)測(cè)未包括已預(yù)售但尚未完全確認(rèn)銷售收入的10605平方米寫字樓（約2億元）。2013年2015年期間，銷售收入合計(jì)2728875萬元，其中寫字樓銷售收入1292775萬元、公寓住宅銷售收入35182萬元、奢侈品名店街銷售收入387675萬元、會(huì)展中心銷售收入49525萬元、超五星級(jí)酒店銷售收入201355萬元。20132015年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)單位萬元融資期間（年）2012201320142015期初現(xiàn)金余額4648155485779872548經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量14400122005175089500投資現(xiàn)金凈流量0000籌資現(xiàn)金流入250005500000銀行短期借款本次XX信托借款2500055000其他籌資資金流入籌資現(xiàn)金流出28500249503700063250償還本次信托融資本金2500055000償還本次信托融資利息3750120008250銀行借款本金2500021000銀行借款利息3500200其他籌資性資金流出籌資現(xiàn)金凈流量3500300503700063250總現(xiàn)金流量?jī)纛~10900422501475026250期末現(xiàn)金余額15548577987254898798注依據(jù)評(píng)估謹(jǐn)慎原則，上表的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)未包括奢侈品名店街和超五星級(jí)酒店的租金收入和運(yùn)營(yíng)收入。在本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)（2013年2015年），在歸還本信托計(jì)劃的各期本息后，無錫世貿(mào)的期末現(xiàn)金余額仍穩(wěn)中有升，可見融資方的未來預(yù)期現(xiàn)金流非常充足，足以保證信托本息的收回。六、融資方的綜合評(píng)價(jià)無錫世貿(mào)資產(chǎn)負(fù)債率較低，各項(xiàng)償債指標(biāo)均高于行業(yè)水平，企業(yè)盈利能力較好，有較強(qiáng)的回購(gòu)款能力。此外，無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目在無錫市當(dāng)?shù)鼐哂邢∪毙?，?xiàng)目的預(yù)期銷售收入可觀，未來預(yù)期現(xiàn)金流充足，可完全覆蓋本信托計(jì)劃的本息償還。第三部分無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目介紹一、基本情況無錫世貿(mào)中心項(xiàng)目位于無錫市南長(zhǎng)區(qū)太湖大道與清揚(yáng)路交叉口東南側(cè)，東臨通揚(yáng)路，西臨清揚(yáng)路，北靠太湖大道，是太湖廣場(chǎng)商業(yè)圈的核心位置。本案地址如下項(xiàng)目建成后的效果圖如下本案所在地地鐵太湖廣場(chǎng)站出站口竣工后效果圖施工現(xiàn)場(chǎng)圖（2012年9月形象工程）無錫世貿(mào)中心二期用地面積為28488平方米，總建筑面積約17萬無錫世貿(mào)中心項(xiàng)目一期無錫世貿(mào)中心項(xiàng)目二期地鐵太湖廣場(chǎng)站出站口無錫世貿(mào)中心項(xiàng)目二期平方米，總可售面積約112676平方米（建設(shè)規(guī)劃的總可售面積約123281平方米，客戶已預(yù)定10605平方米），總投資約人民幣12億元，預(yù)計(jì)收入超過27億元人民幣。無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目于2009年6月開始施工，預(yù)計(jì)2013年底交付使用。無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目由一幢24層的白領(lǐng)公寓、一幢46層的世貿(mào)中心大廈（含寫字樓、酒店）和裙樓4層連體的商場(chǎng)構(gòu)成建筑群。1、白領(lǐng)公寓可售面積為18091平方米。2、商場(chǎng)由會(huì)展中心和奢侈品名店街組成，奢侈品名店街可售面積為11505平方米、會(huì)展中心可售面積為21010平方米。3、寫字樓可售面積為56316平方米。4、超五星級(jí)酒店可售面積為5753平方米。該項(xiàng)目由多次獲“魯班獎(jiǎng)”、“白玉蘭獎(jiǎng)”的施工資質(zhì)為國(guó)家特級(jí)的龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)承建。建成后的無錫世界貿(mào)易中心將集“世貿(mào)公寓、5A寫字樓、會(huì)展中心、超五星級(jí)酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國(guó)公司、企業(yè)集團(tuán)、住戶及消費(fèi)人群對(duì)優(yōu)越辦公、商務(wù)、居住、休閑、高檔次購(gòu)物環(huán)境的需求，塑造無錫城市的新地標(biāo)二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位無錫世貿(mào)項(xiàng)目地處無錫城市副中心，周邊有太湖廣場(chǎng)、人民大會(huì)堂、大型超市、圖書館和規(guī)劃中的“五館二樓二中心”等。作為世界貿(mào)易中心協(xié)會(huì)（WTCA）一級(jí)會(huì)員，無錫世界貿(mào)易中心是一個(gè)檔次高、配套全、功能齊的城市建筑綜合體，定位將比照上海的”徐家匯商圈“和北京的“世貿(mào)天階商圈”，是商業(yè)和成功人士首選的高端物業(yè)，項(xiàng)目的稀缺性勿容置疑。建成后的無錫世界貿(mào)易中心將集“世貿(mào)公寓、5A寫字樓、會(huì)展中心、超五星級(jí)酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國(guó)公司、企業(yè)集團(tuán)對(duì)優(yōu)越辦公、商務(wù)、居住、休閑購(gòu)物環(huán)境的需求，塑造無錫的城市地標(biāo)與榮耀。客戶群定位未來項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體分析1、世貿(mào)公寓、客戶群分析65客戶群外企高管20投資客戶及其他25私營(yíng)業(yè)主552、5A寫字樓、客戶群分析65客戶群私營(yíng)業(yè)主63國(guó)有企事業(yè)單位23投資客戶及其他143、超五星級(jí)酒店、客戶群分析65客戶群外資單位接待35國(guó)有單位政府單位30公司高層20國(guó)際貴賓154、奢侈品名店街、客戶群分析65客戶群私營(yíng)業(yè)主27政府官員13企業(yè)單位高管及其他605、會(huì)展中心、客戶群分析65客戶群演藝公司活動(dòng)35文化藝術(shù)品展覽45工業(yè)設(shè)計(jì)單位20銷售價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目本身的成本構(gòu)成（包括土地成本、建筑成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等），市場(chǎng)目前的銷售價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)者的銷售價(jià)格，及項(xiàng)目所處的地理位置，周邊環(huán)境的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的價(jià)格定位為隨著整個(gè)綜合體景觀的不斷完善，超五星級(jí)酒店和奢侈品名店街的逐步成型，前期銷售的推動(dòng)，銷售價(jià)格也適當(dāng)上調(diào)。具體銷售價(jià)格詳見20132015銷售收入預(yù)測(cè)表。銷售策略定位根據(jù)無錫市場(chǎng)的調(diào)研，本項(xiàng)目在銷售前就完成環(huán)境景觀的施工，超五星級(jí)酒店的高端客戶入住、奢侈品名店街的成型，以這樣綜合的高檔次形象向外推出，不僅容易取得較高的銷售價(jià)格，而且有利于無錫世貿(mào)綜合商務(wù)中心品牌的樹立。宣傳方式定位針對(duì)本次市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目采用以下宣傳策略首先應(yīng)加大報(bào)紙、戶外廣告等平面煤體的宣傳力度，其次是網(wǎng)站，最后才是電視、房展會(huì)等立體傳煤的多角度宣傳。在項(xiàng)目取得一定成效后，采用多管齊下的方式，積極深化企業(yè)形象和品牌。三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)無錫市緊靠蘇州、常州，臨近上海、杭州，處于全國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“長(zhǎng)三角”核心區(qū)位。無錫市2011年GDP全國(guó)排名第九，排名僅次于蘇州、杭州；人均地區(qū)生產(chǎn)總值17萬美元，位列江蘇省全省第一；交通發(fā)達(dá)，航空、鐵路、高速公路網(wǎng)和內(nèi)河航運(yùn)形成全方位、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。本項(xiàng)目位于無錫市南長(zhǎng)區(qū)，是無錫市建設(shè)“特大型城市”發(fā)展的主要方向，而太湖大道又是城市交通的主要景觀道路，本項(xiàng)目是太湖廣場(chǎng)商業(yè)圈的核心位置。2、品牌優(yōu)勢(shì)無錫世貿(mào)的品牌是本地區(qū)獨(dú)一無二的。世界貿(mào)易中心協(xié)會(huì)是全球最大的非政治性、非盈利性的民間貿(mào)易組織。無錫世界貿(mào)易中心一貫秉承世界貿(mào)易中心協(xié)會(huì)“同在屋檐下”公正、平等、合作的經(jīng)營(yíng)理念。無錫世貿(mào)作為世界貿(mào)易中心協(xié)會(huì)一級(jí)會(huì)員，借助世貿(mào)中心協(xié)會(huì)品牌和網(wǎng)絡(luò)資源，為無錫市的對(duì)外合作和交流提供最前沿的資訊，為無錫市企業(yè)提供了走向國(guó)際商業(yè)舞臺(tái)的機(jī)會(huì)和平臺(tái)。3、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和政府支持無錫的高端房產(chǎn)市場(chǎng)到目前為止依然是整個(gè)市場(chǎng)的“空白”點(diǎn)，市區(qū)內(nèi)尚無功能配套齊全、服務(wù)設(shè)施完善、商務(wù)環(huán)境優(yōu)越的高級(jí)場(chǎng)所，而市場(chǎng)卻有較大的需求。在無錫投資的外資企業(yè)，特別是日、韓企業(yè)投資項(xiàng)目多，市場(chǎng)有效需求潛力巨大。本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)在國(guó)內(nèi)有多個(gè)世貿(mào)中心操盤的工作經(jīng)歷，有著豐富的規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理“世貿(mào)中心”經(jīng)驗(yàn)，并與國(guó)內(nèi)外世貿(mào)中心成員有著廣泛的交流與聯(lián)系。無錫世貿(mào)中心項(xiàng)目得到了無錫市政府、南長(zhǎng)區(qū)政府的大力支持，是省“十一五”重大項(xiàng)目，市重點(diǎn)工程，區(qū)“一號(hào)工程”。在拆遷、配套服務(wù)、政府支持上均有明顯優(yōu)勢(shì)。4、成本優(yōu)勢(shì)無錫世貿(mào)于2004年以人民幣6500萬元拍得該地（包含無錫世貿(mào)一期和二期），拆遷成本29億元，綜合地價(jià)400萬元/畝左右，容積率43，是周邊地塊土地成本的1/3。分?jǐn)傊帘拘磐杏?jì)劃抵押物的無錫世貿(mào)中心二期的地價(jià)和拆遷費(fèi)共計(jì)21億元，相關(guān)費(fèi)用都已付清。5、設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)整個(gè)世貿(mào)商業(yè)綜合體大量的采用了橫向線條，其立面不同于傳統(tǒng)的公寓設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)于整個(gè)建筑群中，立面簡(jiǎn)潔統(tǒng)一，使用同世貿(mào)大廈相同的材質(zhì)和元素，使沿太湖大道的立面處理上以統(tǒng)一基調(diào)，統(tǒng)一的建筑語言，形成一個(gè)和諧的立面，使整個(gè)建筑群融為一體，一氣呵成。極具時(shí)代感和視覺沖擊力，建成后將成為無錫市新的標(biāo)志性建筑。綠化設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)無錫世貿(mào)中心建筑群整體景觀由沿太湖大道30M條狀綠化帶、世貿(mào)中心廣場(chǎng)，世貿(mào)公寓、5A寫字樓、會(huì)展中心、超五星級(jí)酒店、奢侈品名店街圍合形成的中心花園組成。既保證了沿太湖大道完整的綠化體系，又滿足了項(xiàng)目樓盤內(nèi)部景觀要求的相對(duì)私密性，在都市中營(yíng)造出一片相對(duì)獨(dú)立的綠洲。太湖廣場(chǎng)和太湖大道兩側(cè)各30米的綠化帶，作為無錫世貿(mào)中心借景。地面花園的布置以水景為主，結(jié)合屋頂花園，架空層綠化等一系列景觀手法使其內(nèi)部形成全方位的立體的園區(qū)景觀。工程質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)無錫世貿(mào)中心二期施工單位為龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)，該集團(tuán)始創(chuàng)于1980年，前身為浙江象山二建集團(tuán)股份有限公司，1984年進(jìn)入上海建筑市場(chǎng)，1993年集團(tuán)總部遷址上海，2004年4月首次發(fā)行A股上市股票代碼600491。龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)是擁有房屋建筑工程總承包特級(jí)資質(zhì)、市政公用工程總承包一級(jí)資質(zhì)、機(jī)電安裝工程總承包一級(jí)資質(zhì)、地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)和園林古建筑工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)。同時(shí)，擁有鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)，鋼結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架工程專項(xiàng)設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)以及建筑和裝潢設(shè)計(jì)、工程咨詢、建筑工程監(jiān)理、房屋質(zhì)量檢測(cè)、抗震鑒定甲級(jí)資質(zhì)、建筑幕墻施工一級(jí)資質(zhì)、建筑幕墻專項(xiàng)設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)的大型建筑企業(yè)。龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)系全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，上海市建筑施工企業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)排名第一，擁有豐富的建設(shè)施工經(jīng)驗(yàn)，獲得魯班獎(jiǎng)、白玉蘭獎(jiǎng)、全國(guó)優(yōu)質(zhì)樣板工程、錢江杯、浦江杯、上海市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)等榮譽(yù)300多項(xiàng)，獲得安康杯、市文明工地、標(biāo)化樣板工地、創(chuàng)安工地等榮譽(yù)400多項(xiàng)。龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)的加盟是對(duì)無錫世界貿(mào)易中心打造一流品質(zhì)建筑的保證。四、項(xiàng)目投資估算及資金籌措安排項(xiàng)目投資估算單位萬元序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位估算指標(biāo)總價(jià)1地價(jià)及拆遷費(fèi)用28,48910M2206652前期費(fèi)用21勘察測(cè)量費(fèi)28,48910M29086022規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等1項(xiàng)290023行政規(guī)費(fèi)等1項(xiàng)150150024招標(biāo)預(yù)算編制費(fèi)1項(xiàng)0152403土建工程費(fèi)31基礎(chǔ)及地下室39,6670031001229732地上主體工程130,29400M22493324844安裝工程費(fèi)M241水電安裝169,96100150254942電梯2000臺(tái)365043消防169,96100M280136044通訊169,96100M2101704中央空調(diào)169,96100M2180305946大理石幕墻81,25000M2900731747公用天線系統(tǒng)169,96100M21220448智能化系統(tǒng)169,96100M23661249裝修38,26891M23100119755園林綠化等室外配套工程21,80600M24008726管理費(fèi)用1至5330817利息按期計(jì)算利息100388銷售費(fèi)用銷售總價(jià)1540509不可預(yù)見費(fèi)1至5110271至9項(xiàng)總計(jì)總成本120909土地成本無錫世貿(mào)于2004年以人民幣6500萬元拍得該地（包含無錫世貿(mào)中心一期和二期），拆遷成本29億元，綜合地價(jià)400萬元/畝左右，容積率43，是周邊地塊土地成本的1/3。分?jǐn)傊翢o錫世貿(mào)中心二期（本信托計(jì)劃抵押物）的地價(jià)和拆遷費(fèi)共計(jì)21億元，土地出讓金和拆遷費(fèi)都已付清。項(xiàng)目資金籌措該項(xiàng)目于2009年6月開工建設(shè)，計(jì)劃于在2012年12月峻工。計(jì)劃投資總額120909萬元，目前已累計(jì)投入資金約83647萬元（其中自有資金投入約42188萬元，銀行貸款約41459億元）。主要明細(xì)如下單位萬元序號(hào)科目名稱已投入1土地購(gòu)置及拆遷費(fèi)206652前期工程費(fèi)55003建安工程費(fèi)用442814建設(shè)期費(fèi)用132015管理費(fèi)用41616財(cái)務(wù)費(fèi)用90407累計(jì)項(xiàng)目總投資83647五、項(xiàng)目政府批文及證件情況證件名稱證件編號(hào)取得時(shí)間發(fā)證人具體情況土地證錫南國(guó)用（2005）第165號(hào)2005年12月2日無錫市國(guó)土資源局地號(hào)2006037059，使用權(quán)面積284888平方米；使用終止日期2044年3月25日（商業(yè)），2054年3月25日（住宅）建設(shè)用地規(guī)劃許可證錫規(guī)地許（2004）第0167號(hào)2004年8月16日無錫市規(guī)劃局建筑用地面積約56568平方米。注一期與二期共用一個(gè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證）建設(shè)工程規(guī)劃許可證建字第F3202012004900099號(hào)2009年1月1日無錫市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)模169961平方米建筑工程施工許可證3202002009111100001A2009年11月17日無錫市建設(shè)局建設(shè)規(guī)模169961平方米，開工日期2009年9月25日，竣工日期2013年4月28日。商品房預(yù)（銷）售許可證2012預(yù)銷準(zhǔn)字第053號(hào)2012年6月29日無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局商品房屋使用性質(zhì)商業(yè)、辦公、會(huì)展、公寓。上市預(yù)（銷）售建筑面積123281