宣化項(xiàng)目分析報(bào)告

1、 .河北宣化項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一 宣化社會(huì)環(huán)境綜述：1.社會(huì)文化：河北省張家口市宣化地處河北省西北部，在張家口市東南 30 公里處，為張家口市轄區(qū)，東偏南距首都北京170 公里，南偏西距省會(huì)石家莊 280 公里，西距“煤?！贝笸?00 公里，總面積約264.3 平方公里。宣化地域廣闊，屬中溫帶亞干旱氣候區(qū)，晝夜溫差大（年均氣溫 7.7、無霜期 110-140 天），光照充足，地形多樣，水源充足（年降雨量 300-400mm ），適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)，盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)玉米、馬鈴薯，農(nóng)副產(chǎn)品鸚哥綠豆、蕓豆、白牛奶葡萄在國(guó)際、國(guó)內(nèi)享有盛名。境內(nèi)山場(chǎng)廣大，野生花卉、中草藥材種類齊全。宣化以洋河橋?yàn)榻绶譃樾瘏^(qū)和宣化縣

2、。其中，宣化區(qū)隸屬?gòu)埣铱谑校挥趶埣铱跂|南 28 公里處，是連接?xùn)|部經(jīng)濟(jì)帶與中西部資源區(qū)的重要紐帶。本區(qū)轄 1 鎮(zhèn) 3 鄉(xiāng) 7 個(gè)街道辦事處。宣化區(qū)與宣化縣僅一河（洋河）之隔，宣化縣具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，環(huán)張宣，近京津，連晉蒙，西北距張家口市區(qū) 30 公里，東南距北京170 公里，西鄰“煤?！贝笸?180 公里。宣化縣經(jīng)濟(jì)主要依托工業(yè)、農(nóng)業(yè)，工業(yè)主要有礦產(chǎn)開發(fā)、煤炭開采加工、新型化工、機(jī)械制造等四大產(chǎn)業(yè)。. .2.經(jīng)濟(jì)生活：2003 年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 1.15 億元，首次突破億元大關(guān)；2004 年達(dá)到 1.53 億元，增幅 41.7%；2005 年，財(cái)政收入再上新臺(tái)階，達(dá)到 2.2億元。近年來，該

3、縣搶抓省委、省政府“一線兩廂”戰(zhàn)略帶來的機(jī)遇，認(rèn)真審視縣情，確立“爭(zhēng)先進(jìn)位，跨越發(fā)展，努力走在全市前列”的奮斗目標(biāo)，實(shí)施開放強(qiáng)縣、工業(yè)立縣、科教興縣三大戰(zhàn)略，精心建設(shè)京西重要農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地、新型工業(yè)基地和商貿(mào)物流中心。圍繞這一思路，該縣加快與京津冀經(jīng)濟(jì)圈、晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈對(duì)接，加快工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，打造資源開發(fā)、煤炭加工、新型化工、機(jī)械制造“四大板塊”，培強(qiáng)無公害蔬菜、生豬、蛋雞、奶牛、杏扁五大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，力促縣域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，構(gòu)筑“北廂”經(jīng)濟(jì)發(fā)展隆起帶。宣化縣把民營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最具活力的因素，搭建全民創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培強(qiáng)龍頭骨干企業(yè)，使民營(yíng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量效益明

4、顯提高。2008 年，該縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 74.33 億元，同比增長(zhǎng) 18%；實(shí)現(xiàn)增加值 22.29 億元，同比增長(zhǎng) 18%；上繳稅金 3.4 億元，同比增長(zhǎng) 38%，財(cái)政貢獻(xiàn)率達(dá) 70.8%。3.城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)：洋河南新區(qū)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成，并通過專家評(píng)審。新區(qū)擬開發(fā)區(qū)域 20 平方公里，預(yù)計(jì)城市基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá) 40 個(gè)億，城市建設(shè)投資達(dá) 406 個(gè)億（主要由華興公司負(fù)責(zé)投資、引資），. .新區(qū)人口規(guī)模達(dá) 15 萬人。目前，總投資 2344 萬元的洋河南鎮(zhèn)集中供水項(xiàng)目，省發(fā)改委已核發(fā)了投資備案核準(zhǔn)證書?？偼顿Y 2760 多萬元，全長(zhǎng) 11.7 公里的洋河南污水管網(wǎng)工程

5、已經(jīng)完成施工；投資 3100 萬元的平安大街也交付使用；投資 5.6 億元，建筑面積 20 萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“湖岸小鎮(zhèn)”也已開工建設(shè)城市的基本功能正逐步完善。2010 年，華興公司、張家口城投集團(tuán)公司、中國(guó)中信集團(tuán)公司先后與縣政府達(dá)成合作意向，洋河南新區(qū)開發(fā)正蓄勢(shì)待發(fā)。新區(qū)規(guī)劃面積 19.6 平方公里，區(qū)域內(nèi)建成后將成為集商務(wù)、物流、文化娛樂、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代化新城。二 宣化項(xiàng)目周邊調(diào)研分析：1.宣化縣：本項(xiàng)目緊臨在建的宣化縣廉租房和依水綠城-鄧家臺(tái)新民居的兩個(gè)市政項(xiàng)目，以及在售的湖岸小鎮(zhèn)、洋鑫公寓、家興小區(qū)三個(gè)商品房項(xiàng)目。項(xiàng)目北面為宣化縣廉租房建設(shè)工程，目前規(guī)劃的 2 棟樓均

6、已封頂，月租約為 20 元左右，需具備相應(yīng)條件（a 宣化縣城非農(nóng)戶 b吃低保 c 無任何住宅）方能租到；項(xiàng)目南面為依水綠城-鄧家臺(tái)新民居建設(shè)工程，規(guī)劃中的住宅基本已封頂，會(huì)所及臨街商鋪還未建設(shè)，預(yù)計(jì)今年 10 月份可交工入住。6 層磚混住宅起價(jià)約 1800 元/，均價(jià)約 1960 元/，最高價(jià)2160 元/，主力戶型為76-96 。該項(xiàng)目需有宣化縣戶口的方可購(gòu)買；距項(xiàng)目西面洋河鎮(zhèn) 1 公里左右為在售商. .品房項(xiàng)目湖岸小鎮(zhèn)，一期規(guī)劃 18 棟 6 層磚混基本封頂，預(yù)計(jì)今年底交房，小高層均價(jià)約3210 元/，主力戶型為69-93 。鎮(zhèn)中心西南角洋河南縣委黨校北側(cè)還有一個(gè)商品房項(xiàng)目洋鑫公寓，現(xiàn)已基

7、本售完，預(yù)計(jì) 2012 年 6 月底交房。洋河南鎮(zhèn)入口 500 米左右是規(guī)模較小的家興小區(qū)，一期 2 棟樓為小產(chǎn)權(quán)，去年底交房，均價(jià) 1600 元/；二期 2 棟樓施工已到尾期，預(yù)計(jì) 2012 年 8 月底交房，均價(jià) 2500元/，現(xiàn)已售完。我項(xiàng)目周邊現(xiàn)在尚為耕地，西面僅臨一條寬約 20 米的宣大公路，重型車輛穿梭往來，空氣質(zhì)量差，交通壓力大，經(jīng)常堵車，縣政府領(lǐng)導(dǎo)稱短時(shí)間內(nèi)這條路沒有納入規(guī)劃修建范圍內(nèi)。距離最近的生活機(jī)能配套區(qū)（安平西街）大約 1000 米，生活配套設(shè)施欠佳。2.宣化區(qū)：宣化區(qū)的宣府街東西向?qū)⒄麄€(gè)宣化區(qū)分為南北兩片區(qū)，以洋河橋?yàn)榻缇€將宣化分為宣化區(qū)和宣化縣，總體房?jī)r(jià)以宣化區(qū)西區(qū)

8、最高（多為 6-7 層，均價(jià)在 4600 元/左右，以京西江南、萬柳公寓為代表，小區(qū)內(nèi)配套完善，有大面積的綠化及水系），東區(qū)次之（高層居多，緊挨宣鋼和區(qū)政府，多為高品質(zhì)小區(qū)，高層均價(jià) 4700，小高層均價(jià)3700，以世紀(jì)花園、尚東國(guó)際、匯鑫長(zhǎng)平小區(qū)為代表），北區(qū)（多為高層，均價(jià)在 4200 左右，以鳳凰城為代表，小區(qū)規(guī)模大，配套完善）。三 項(xiàng)目基本分析：. .1.項(xiàng)目概況及開發(fā)條件：我公司項(xiàng)目位于河北省張家口市宣化縣洋河南鎮(zhèn)，西側(cè)鄰宣大公路，南側(cè)鄰安平東街，東側(cè)鄰規(guī)劃市政道路，北臨規(guī)劃中的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。總用地面積約 17.9 萬平方米，地塊東西長(zhǎng)約 530 米，南北寬約 350米，場(chǎng)地西側(cè)（宣大公

9、路）和南側(cè)（安平東街）道路標(biāo)高較高，小區(qū)內(nèi)場(chǎng)基本平整。修建性詳細(xì)規(guī)劃初步擬定項(xiàng)目總建筑面積約為366135.2 平方米，地上總建筑面積約為 331135.2 平方米，其中住宅總建筑面積約為 306415.5 平方米，公建建筑面積約為 24719.7 平方米（其中商業(yè)建筑面積約為 19239.7 平方米，幼兒園為 1700 平方米，服務(wù)管理用房為 3780 平方米）。2.swot 分析：（1）.優(yōu)勢(shì)：1）項(xiàng)目距洋河南鎮(zhèn)中心繁華地段約1000 米，距洋河大橋約1 公里左右，從洋河邊新修的濱河大道通往張家口市僅需 15 分鐘（時(shí)速120 公里），東南向距首都北京 170 公里。宣化縣境內(nèi) 112 國(guó)

10、道縱貫?zāi)媳保蟾咚俟?、洋新公路橫亙東西，交通便利，區(qū)位優(yōu)越；2）項(xiàng)目北面為宣化縣廉租房建設(shè)工程，目前 2 棟 6 層磚混均已封頂，月租約為20 元左右（針對(duì)人群受限）；項(xiàng)目南面為依水綠城-鄧家臺(tái)新民居建設(shè)工程，目前住宅基本封頂（針對(duì)人群受限）；距項(xiàng)目西面洋河鎮(zhèn) 1000 米左右為在售項(xiàng)目湖岸小鎮(zhèn)，一期正在建，約為 432 套房，預(yù)計(jì)今年底交房（短時(shí)間內(nèi)難以緩解購(gòu)房壓力）；鎮(zhèn)中. .心西南角洋河南縣委黨校北側(cè)還有一個(gè)商品房項(xiàng)目洋鑫公寓現(xiàn)已基本售完，預(yù)計(jì) 2012年 6月底交房（對(duì)我項(xiàng)目基本已不構(gòu)成威脅）。3）項(xiàng)目緊鄰的郜家洼村，擁有三層高大酒店，內(nèi)部配有 ktv、桑拿、洗浴、餐飲等；有縣種子

11、公司等企業(yè)。項(xiàng)目對(duì)面200米即為洋河南鎮(zhèn)，配套較完善，可形成步行 10-20分鐘商業(yè)圈。4）項(xiàng)目緊鄰宣大公路，是目前唯一通往宣化區(qū)的公路，沿街大約 1公里均為汽修商鋪及小飯店、商店，車輛往來頻繁，屬較繁華段。（2）.劣勢(shì)：1）項(xiàng)目與我公司總部距離遠(yuǎn)、地域跨度大，異地開發(fā)不熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境，前期工作較復(fù)雜；2）河北省因與首都北京臨近，受政策影響嚴(yán)重，房地產(chǎn)銷售管理比較嚴(yán)格，只有五證齊全的樓盤才能公開銷售，銷售周期長(zhǎng)。3）項(xiàng)目批地共 253畝，其中屬我公司可開發(fā)區(qū)域 103畝，很多是攻擊銷售細(xì)節(jié)需要兩家開發(fā)商合作完成，項(xiàng)目可實(shí)施性復(fù)雜（例如：鍋爐房、變電站等的建設(shè)，房?jī)r(jià)的銷控等）；4）目前項(xiàng)目周邊生活

12、機(jī)能配套欠佳，通往宣化區(qū)僅有一條約 20米寬的公路，交通壓力較大。周邊村民居住分散，有大范圍的耕地，生活主要來源還是種地，消費(fèi)能力有限；5）項(xiàng)目雖緊鄰宣大公路，從洋河橋南通往項(xiàng)目沿路兩側(cè)多為經(jīng)營(yíng)汽修及汽車配件的商鋪，難與小區(qū)臨街商鋪形成生活機(jī)能相配套的商業(yè)街。（3）.機(jī)會(huì)：. .1)宣化縣政府規(guī)劃新城區(qū)，政策優(yōu)越。市委、市政府提出了“提升舊城區(qū)、完善高新區(qū)、建設(shè)新城區(qū)、開發(fā)洋河南區(qū)”的城市建設(shè)總體格局。2011 年政府已將洋河南新區(qū)確立為未來宣化縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。因此在新區(qū)內(nèi)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)較高的投資收益；投資商品住房可實(shí)現(xiàn)銷售收入；投資酒店、寫字樓等商用公建可實(shí)現(xiàn)銷售收入或

13、收取租金。2)宣化縣暫時(shí)均為小高層住宅，尚無配套完善及代表性的高檔小區(qū)。3) 與洋河南新區(qū)一河之隔的宣化主城區(qū)，在 35 平方公里的地域內(nèi)容納了 40 萬常住人口和 20 萬非常住人口，城市空間相當(dāng)擁擠。城區(qū)的東、西、北三面受社會(huì)及自然條件制約，無法向外擴(kuò)展，唯一的希望是跨過洋河向南岸發(fā)展。而宣化區(qū)和宣化縣僅隔一條洋河，房?jī)r(jià)相差 1000-2000 元（陡坡效應(yīng)）。4)宣化縣工業(yè)主要有礦產(chǎn)開發(fā)、煤炭開采加工、新型化工、機(jī)械制造等四大產(chǎn)業(yè)。內(nèi)部建材資源豐富，可大大降低建材成本。5)正在修建的洋河景觀將大大改善宣化整體環(huán)境，提升整體形象，以洋河為中心，再加上縣政府的南移，洋河周圍將逐步完善。而我項(xiàng)

14、目距洋河大橋不到 1 公里，發(fā)展速度將隨之加快。6）未來政府規(guī)劃在項(xiàng)目對(duì)面建立客運(yùn)站，新縣政府將遷至洋河南新城區(qū)內(nèi)，5 年左右配套有望逐步完善。延洋河邊的濱河大街通往張家口市開車僅需 15 分鐘（時(shí)速 120 公里），洋河正在修建中，洋河上游水源豐富。. .7）洋河南新區(qū)（宣化縣）的發(fā)展定位為晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的物流、商流、人流新樞紐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新核心，未來張家口地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的次中心，具有優(yōu)美人居環(huán)境的宜居城市和新生活示范區(qū)；3、政府優(yōu)惠條件：減免縣級(jí)權(quán)限內(nèi)行政事業(yè)性收費(fèi)；依據(jù)投資強(qiáng)度確定土地優(yōu)惠程度。8）因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而項(xiàng)目周邊小區(qū)供暖設(shè)備多為暖氣片，取暖室內(nèi)

15、溫度難以保證。項(xiàng)目緊鄰依水綠城-鄧家臺(tái)新民居建設(shè)工程為僅有的地暖配置小區(qū)。（4）.威脅：1）宣化縣洋河南新城區(qū)處于發(fā)展起步階段，配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，需政府大量政策的支持，配合新城區(qū)發(fā)展。2）宣化區(qū)內(nèi)居民普遍不接受來縣城居住及發(fā)展，而大部分居民更因高層價(jià)位高，相關(guān)費(fèi)用貴，對(duì)高層住宅有抗性。3）宣化整體呈宣化縣包圍宣化區(qū)的形狀，而我項(xiàng)目?jī)H為宣化區(qū)南面，未來整個(gè)宣化區(qū)擴(kuò)散發(fā)展方向難以把握。4）項(xiàng)目周邊緊鄰廉租房、新民居回遷樓，湖岸小鎮(zhèn)等中低檔房，小區(qū)規(guī)模和配套均受限，項(xiàng)目若想有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，只能降低房?jī)r(jià)，做中低檔小區(qū)。5）目前宣化縣政府初步打算將縣政府辦公地點(diǎn)南移到洋河南岸濱河大道南側(cè)，但具體規(guī)劃

16、文件尚未落實(shí)，不定因素較多。據(jù)不可靠消息得知，宣化縣新政府將落在宣化區(qū)西門外。6）宣化縣周邊主要經(jīng)濟(jì)來源為種地、打工、開大車，購(gòu)買商品房. .能力極其有限，而宣化縣內(nèi)居民基本一家一個(gè)孩子，在有能力的范圍內(nèi)均已購(gòu)得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城區(qū)內(nèi)空置率高。7）宣化區(qū)內(nèi)項(xiàng)目對(duì)外地購(gòu)房者實(shí)施了限購(gòu)措施，有些拒絕對(duì)外地購(gòu)房者售房，有些需出示相關(guān)年限納稅證明，還有的貸款首付不同，大大局限了購(gòu)買人群。而宣化所處張家口市距離首都北京行程僅有170公里，房?jī)r(jià)僅為北京郊區(qū)房?jī)r(jià)的三分之一。8）大部分宣化人即使可一次性付款購(gòu)房也多選擇貸款。而做到可貸款需要項(xiàng)目證件齊全，回款周期長(zhǎng)。9）周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)

17、：小高層均價(jià)在（大產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房）3000元/，（小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房）1600元/。10）88%的人只購(gòu)大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，可見宣化受首都北京政策影響嚴(yán)重。3. 建議銷售價(jià)格（據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得）：（1）小高層：大產(chǎn)權(quán)：均價(jià) 2500元/小產(chǎn)權(quán)：均價(jià) 1700元/（2）高層：大產(chǎn)權(quán)：均價(jià) 3700元/小產(chǎn)權(quán)：均價(jià) 3200元/4建議戶型分配（據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得）：. .（1）80-90 左右（兩室兩廳），占 58%；（2）90-100 左右（三室一廳），占 17%；（3）70-80 左右（兩室一廳）及100 以上（三-四室），占9%；（4）50-60 左右（兩室一廳），占 4%；（5）60-70 左右（兩室一廳），

18、占 2%。（各項(xiàng)目戶型圖后附）四、項(xiàng)目創(chuàng)新：1.環(huán)境改善：我項(xiàng)目西面僅臨一條寬約 20 米的宣大公路，重型車輛穿梭往來，空氣質(zhì)量差，交通壓力大，經(jīng)常堵車。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯示，大部分人不選擇購(gòu)此地房產(chǎn)均以環(huán)境和交通問題為首。而宣化縣政府短期內(nèi)沒有改善該片區(qū)的政策，大環(huán)境無法改變，只能改善小區(qū)內(nèi)部。我小區(qū)可建一個(gè)街心公園，要有大的休閑廣場(chǎng)，可聚集更多的人在此地乘涼、做運(yùn)動(dòng)（跳舞、練太極等），增加項(xiàng)目的人氣和知名度。形象定位：我的家就在公園里，那是天然的大氧吧。2.地下室銷售：當(dāng)?shù)仨?xiàng)目均以買房必須帶地下室為條件，強(qiáng)制性賣掉地下室。地下室基本售價(jià)在 800-850 元/，一般以 15 左右為主，大概 1

19、 萬多元。我項(xiàng)目可適當(dāng)提高住宅單價(jià)，買房送地下室，形成買一送一的噱頭。3.小區(qū)定位：高檔小區(qū)建議小高層建成 6+1 層帶電梯；中低檔小區(qū)建議小高層建成 6 層帶閣樓（閣樓視層高可賣可贈(zèng)）。. .4.付款方式：據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，只有13%的人在價(jià)格便宜的情況下可選擇一次性付款，83%的人即便有能力一次性付款也要選擇貸款，另4%的人沒有購(gòu)買能力。宣化縣尚沒有分期付款方式，我項(xiàng)目可在證件不全的情況下采取少首付，多分期的付款方式來迎合當(dāng)?shù)氐氖杖肭闆r和投資要求。5.老年人活動(dòng)中心：當(dāng)?shù)貢簺]有專為老年人活動(dòng)設(shè)計(jì)的場(chǎng)所，老年人活動(dòng)內(nèi)容單一，而每戶至少有 1-2 個(gè)老人。6.親子樂園：縣城擁有具備一定規(guī)模的幼稚

20、園很少，而親子樂園是介于幼稚園和游樂園之間的場(chǎng)所，更加會(huì)受到家長(zhǎng)們的親睞。再窮的家庭也不會(huì)虧待孩子?？纱蟠筇嵘^(qū)的品質(zhì)和知名度。7.地暖：因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而項(xiàng)目周邊小區(qū)供暖設(shè)備多為暖氣片，取暖室內(nèi)溫度難以保證。項(xiàng)目緊鄰依水綠城-鄧家臺(tái)新民居建設(shè)工程為僅有的地暖配置小區(qū)。8.一站式購(gòu)物：項(xiàng)目距離最近的購(gòu)物集中地洋河南鎮(zhèn)中心約 1 公里，周邊未來有三到四個(gè)大社區(qū)，沒有形成配套的購(gòu)物環(huán)境，臨街商鋪要針對(duì)日常生活所需進(jìn)行招商，真正意義上形成 10 分鐘商業(yè)圈。9.再就業(yè)指導(dǎo)中心：據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，宣化縣平均 5 個(gè)人/戶，月收入 5000 元/月，平均每人 1000 元/月，而大部分家庭主要收入均由一人承擔(dān)，其余 4 人主要來源于種地。無業(yè)人員居多，收入有限，若能組織無業(yè)在家的業(yè)主進(jìn)行再就業(yè)，社會(huì)效應(yīng)顯著。10.通往市區(qū)定點(diǎn)的接送車：項(xiàng)目