花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

1、目錄頁碼目錄 17.0實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 47.1有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說明 4.7.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) 5.7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 6.投資分析 88.0投資構(gòu)成、成本分析 8.8.1項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排 8.8.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入） 1.1.8.3土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用） 1.18.4建安工程成本 1.3.8.5前期費(fèi)用 1.7.8.6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi) 1.8.8.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi) 1.8.8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi) 2.08.9靜態(tài)總投資額 2.1.8.10資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 2.1.8.9.1資金籌措 2.1.8.9.2財(cái)務(wù)費(fèi)用 2.2.8.11物業(yè)銷售有關(guān)

2、稅、費(fèi) 2.2.8.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用 2.2.8.13本項(xiàng)目所得稅 2.3.8.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 2.3.8.15項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述 2.5.9.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 2.79.1.4小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出 2.79.1.5經(jīng)營稅、費(fèi) 2.7.9.1.6土地增值稅 2.8.9.1.7所得稅 2.8.經(jīng)濟(jì)效益分析 2.9.10.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析 2.9.10.1項(xiàng)目贏利能力 2.9.10.1.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 3.010.1.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 3.1.10.1.3資本回報(bào)率（靜態(tài)） 3.1.10.1.4靜態(tài)投資回收期 3.2.10.2項(xiàng)目的不

3、確定性分析 3.4.10.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析 3.4.10.2.2項(xiàng)目敏感性分析 3.4.10.2.3概率分析 3.5.10.2風(fēng)險(xiǎn)分析 3.6.附表： 3.7.附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計(jì)劃表 3.7附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 4.9.附表 3：項(xiàng)目損益表 5.2.附表 4：概率分析表 5.4.附圖： 5.5.附圖 1：本項(xiàng)目盈虧平衡圖 5.5.附圖 2：本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖 5.67.0 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開發(fā)周期長(zhǎng)，需投入大量的人力、財(cái)力和物力， 因此，發(fā)展商宜結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營狀況，包括關(guān)于本項(xiàng) 目開發(fā)的

4、一些初步思路，通過與研究人員共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展劃分為三個(gè)連續(xù)的 階段（即每?jī)赡隇橐粋€(gè)階段，每年按 4 月至 11月為一個(gè)計(jì)算期）。7.1 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說明1、根據(jù)市場(chǎng)研究所得結(jié)論，“哈爾濱保利花園”的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前 期回收之資金再投入進(jìn)行后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階段的劃分和開發(fā)先后次序的確定， 應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項(xiàng)目能夠啟動(dòng)成功，持續(xù)發(fā)展，按照先 啟動(dòng)多層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，一待時(shí)機(jī)成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)次序劃分。2、根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和市場(chǎng)的需要， 各開發(fā)階段， 特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型 應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應(yīng)保持一定的完

5、整性和獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和綠 化景觀應(yīng)隨之配套，并且便于實(shí)施封閉式管理。3、根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其發(fā)展變化， 結(jié)合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對(duì)環(huán)境的要 求，來確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。4、將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但在目前階段，僅 按連貫的開發(fā)過程（即全部開發(fā)期為 6 年，每個(gè)季度為一個(gè)計(jì)算期，共分 24期）并不具體 劃分一、二、三期各開發(fā)階段。7.2 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)：人工挖孔樁及砼樁承臺(tái)、鋼筋混凝土底板、結(jié)構(gòu)、高層（主要以 13 層配一臺(tái)電 梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻： 高級(jí)聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形

6、錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺(tái)鋪 高級(jí)花崗石，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙 漿光面；電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無電梯），不銹鋼轎廂飾面，后 備發(fā)電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保設(shè)施；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應(yīng)（小區(qū)集中供暖），室內(nèi)全部 安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預(yù)留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和 照明系統(tǒng)，采取獨(dú)立水、電表、配電箱，防盜對(duì)講機(jī)、埋墻安裝 IDD 電話線槽。室內(nèi)裝修工程擬采用菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià) 精裝修工程造

7、價(jià)未計(jì)入本投資成本）。7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年第四年第五年第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度 3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度 4季度外水、外電、綠化、道路、公建Illi 1119|Illi EII9 EI-聊I - 1 r 1 iir iil l i l i l l l l r l l l1 iti J iBhJllBiiil1 1 ! 1 1 1 I說明：時(shí)間單位為季度1、 總工期為理論工期，未含外界因素 （或施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)、生活及臨建施工、施工準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)修

8、改、報(bào)建、岀施工圖紙、圖紙會(huì)審等時(shí)間工期延誤）影響.2、 除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項(xiàng)工程可同時(shí)穿插進(jìn)行施工.3、 由于東北特殊氣候原因，每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用該段時(shí)間進(jìn)行施工準(zhǔn)備等。資料來源：受托方研究部投資分析本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營 能力，基本采取按各階段開發(fā)過程中實(shí)際取得的土地面積，分階段、按比例實(shí)行對(duì)征地補(bǔ) 償款、綜合開發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建 安工程造價(jià)、前期費(fèi)

9、用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工 程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。8.0 投資構(gòu)成、成本分析本項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入的計(jì)劃安排，是經(jīng)過受托方研究部與 委托方以及本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過初步統(tǒng)計(jì)和歸納出對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目 的用地規(guī)模、分塊發(fā)展方式，包括對(duì)各類單項(xiàng)開發(fā)成本的分階段投入、物業(yè)功能要求和檔 次標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分?jǐn)傇瓌t，并 根據(jù)此原則，提出了分階段發(fā)展和投資成本的分階段投入安排建議。8.1 項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動(dòng)式開發(fā)的原則。根據(jù)委 托方提

10、交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項(xiàng)目開發(fā)所征用土地的地塊面積巨大，委托 方前階段必須支付的費(fèi)用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金、（征地補(bǔ)償款、土地綜合開 發(fā)費(fèi)為未知數(shù)，待求）和前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開發(fā)期稅、費(fèi)、紅線內(nèi)外市政配 套設(shè)施工程費(fèi)以及銷售期稅、費(fèi)包括銀行貸款等的金額投入量過大，同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目 開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā)周期較長(zhǎng)等原因影響。本項(xiàng)目投資建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用分地塊、分階段發(fā)展的方施工進(jìn)度安排包括開發(fā)計(jì)劃橫度圖詳見本報(bào)告第七部分表8-1本項(xiàng)目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號(hào)本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)備注1實(shí)際可開發(fā)總占地面積120,890平方米總占地面積126

11、,000平方米2項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積305,712平方米總可售建筑面積285,052平方米2.1多層住宅總建筑面積17,790平方米住宅總建筑面積232,002平方米2.2高層住宅總建筑面積214,212平方米車位數(shù)約為500個(gè)2.3商場(chǎng)總建筑面積30,550平方米有經(jīng)營性收益之商業(yè)場(chǎng)所2.4會(huì)所及公建配套設(shè)施總建筑面積15,260平方米機(jī)電設(shè)備及大廈管理用房等2.5地下室總建筑面積27,900平方米每個(gè)停車位約占地45平方米3容積率（地上總建筑面積除總占地面積 ）2.30總?cè)莘e率2.534建筑密度（首層建筑面積除以總占地面積）29.2%按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5綠地率30.0%按照一般城市規(guī)

12、劃細(xì)則要求6綠地面積36,267平方米綠化率乘以總占地面積7地上部分總建筑面積277,812平方米首層建筑面積35,245平方米7.1多層住宅部分總建筑面積17,790平方米平均以6層住宅樓為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212平方米平均以13層住宅樓為主7.3商場(chǎng)部分總建筑面積30,550平方米主題商場(chǎng)及特色酒樓、西餐廳7.4會(huì)所及公建配套設(shè)施總建面積（設(shè)備房、管理用房等）15,260平方米地下室一層7.5地下停車位總建筑面積及總可銷售車位數(shù)22,500平方米地下設(shè)備房5,400平方米8多、高層住宅總單元戶數(shù)共有住戶1,814戶居住人口 6,349人9第1期開發(fā)總建筑面積79,132

13、平方米學(xué)府路與工電路交界為一期9.1商場(chǎng)面積13,834平方米裙樓商場(chǎng)約二層9.2多層住宅面積9,696平方米4層6層（地面以上計(jì)-含商場(chǎng)）9.3高層住宅面積55,602平方米7層16層（地面以上計(jì)-含商場(chǎng)）10第2期開發(fā)總建筑面積107,263平方米自興街與工電路交界為二期10.1商場(chǎng)面積9,160平方米裙樓商場(chǎng)約二層10.2多層住宅面積4,008平方米4層6層（地面以上計(jì)-含商場(chǎng)）10.3高層住宅面積94,095平方米7層16層（地面以上計(jì)-含商場(chǎng)）11第3期開發(fā)總建筑面積119,317平方米自興街與學(xué)府里交界為三期序號(hào)本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)備注11.1商場(chǎng)面積7,556平方米裙樓商場(chǎng)

14、約二層11.2多層住宅面積4,086平方米4層6層（地面以上計(jì)-含商場(chǎng)）11.3高層住宅面積64,515平方米7層16層（地面以上計(jì)-含商場(chǎng)）11.4會(huì)所建筑面積12,600平方米位于小區(qū)中心地帶11.5居委會(huì)、管委會(huì)面積180平方米11.6地下室建筑面積（機(jī)電設(shè)備房）5,400平方米每戶車位數(shù)約0.28個(gè)11.7地下室建筑面積（室內(nèi)停車位）22,500平方米每車位約3.63戶11.8幼兒園2,120平方米11.9變電所熱交換站面積360平方米資料來源：受托方研究部8.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）本項(xiàng)目銷售總收入：86,229萬元；詳見下表。表8-2本項(xiàng)目銷售收入一覽表8.0各功能物業(yè)總銷售收入

15、可銷售建筑面積單價(jià)（人民幣元）83,174萬元8.1多層住宅銷售收入17,790平方米2,500元/平方米4,4488.2高層住宅銷售收入214,212平方米2,800元/平方米59,9798.3商場(chǎng)部分銷售收入30,550平方米4,500元/平方米13,7488.4停車位銷售收入500個(gè)10萬元/個(gè)5,000資料來源：受托方研究部8.3 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一億九千萬元考慮，樓面地價(jià)（單價(jià)）：621元/平方米。即:表8-3本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表1、本項(xiàng)目土地出讓金： 11,116 萬元，按照總建筑面積 305

16、,712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單 方成本為： 364 元/平方米。7,884 萬元。0.00 萬元。2、擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)：3、地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)約為詳見下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建筑面積分?jǐn)?.0土地成本(1.1+1.2+1.4)19,000萬元621元/平方米1.1多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元 /m2X1.1)17,790平方米400元/平方米712.31萬元按哈爾濱市國土岀讓金標(biāo)準(zhǔn)1.2高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)2(364 元/m2X1.1)214,212平方米400元/平方米8,577.05 萬元按哈爾濱

17、市國土岀讓金標(biāo)準(zhǔn)1.3商場(chǎng)國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520元 /m2x1.15)30,550平方米598元/平方米1,826.89 萬元按哈爾濱市國土岀讓金標(biāo)準(zhǔn)1.4擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)305,712平方米258元/平方米7,883.75 萬元1.5地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)120,890平方米0.00萬元資料來源：受托方研究部8.4建安工程成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；總計(jì)為：34,100萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,115元/平方米；按照總可售面積285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,196元/平方

18、米；詳見下表：表8-4本項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?.0建安工程投資(2.1+2.2)34,100萬元1,115元/平方米1,196元/平方米資料來源：受托方研究部其中:1、土建及裝修工程造價(jià)：26,750 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 875 元/平方米；詳見下表：表8-5本項(xiàng)目土建工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建筑面積分?jǐn)?.1土建及裝修工程(2.1.1+2.1.6)26,750萬元875元/平方米一期：多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上以下均已包括裝修工程2.1.

19、1部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,696平方米510元/平方米494.50萬元造價(jià)多層土建造價(jià)700元/平2.1.2一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)9,696平方米190元/平方米184.22萬元米一期：高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上高層土建造價(jià)830元/平2.1.3部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)55,602平方米620元/平方米3,447.32 萬元米商場(chǎng)土建1,000元/平方2.1.4一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)55,602平方米210元/平方米1,167.64 萬元米一期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部會(huì)所及公建土建695元/2.1.5框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)13,834平方米550元/平方米760.87萬元平米地

20、下室土建1,250元/平2.1.6一期:商場(chǎng)部分室內(nèi)裝修工程造價(jià)13,834平方米450元/平方米622.53萬元米二期：多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上裝修套餐詳見交樓裝修2.1.7部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,008平方米510元/平方米204.41萬元標(biāo)準(zhǔn)建安工程造價(jià)則含水電2.1.8二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)4,008平方米190元/平方米76.15萬元設(shè)備二期：高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上2.1.9部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)94,095平方米620元/平方米5,833.89 萬元多層住宅837元/平方米2.1.10二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)94,095平方米210元/平方米1,976.0

21、0 萬元高層住宅974元/平方米二期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部裙樓商場(chǎng)1,150元/平方2.1.11框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,160平方米550元/平方米503.80萬元米2.1.12二期:商場(chǎng)部分室內(nèi)裝修工程造價(jià)9,160平方米450元/平方米412.20萬元會(huì)所公建838元/平方米三期：多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上2.1.13部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,086平方米510元/平方米208.39萬元地下室1,392元/平方米2.1.14三期：多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)4,086平方米190元/平方米77.63萬元6層住宅樓無電梯2.1.17三期:高層住宅樓上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)64,515平方米62

22、0元/平方米3,999.93 萬元多層住宅按6層計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建筑面積分?jǐn)?.1.18三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)64,515平方米210元/平方米1,354.82 萬元高層住宅按13層計(jì)算2.1.19三期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)7,556平方米550元/平方米415.58萬元商場(chǎng)按裙樓2層計(jì)算2.1.20三期:商場(chǎng)部分室內(nèi)裝修工程造價(jià)7,556平方米450元/平方米340.02萬元地下室按1層計(jì)算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺(tái)、砼底板、防水工程費(fèi)27,900平方米1,250元/平方米3,487.50 萬元會(huì)所及公建

23、按2層計(jì)2.1.23會(huì)所及公建配套設(shè)施部分框架結(jié)構(gòu)連基本裝修工程造價(jià)17,020平方米695元/平方米1,182.21 萬元高層住宅配1臺(tái)電梯資料來源：受托方研究部2、機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)：7,350萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)? 則單方成本：240元/平方米；詳見下表：表8-6本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)?.2機(jī)電設(shè)備安裝工程（2.2.1+2.2.10）7,350萬元240元/平方米中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機(jī)及環(huán)保消音器水電及設(shè)備工程造2.2.1(1800KVA)2臺(tái)45萬元/臺(tái)90.00萬元價(jià)如下多層住宅樓室

24、內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、多層住宅137元/平2.2.2線槽施工）17,790平方米59.0元/平方米104.96萬元方米高層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、1,328.11 萬高層住宅144元/平2.2.3線槽施工）214,212平方米62.0元/平方米元方米商場(chǎng)部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線裙樓商場(chǎng)150元/平2.2.4槽施工）30,550平方米65.0元/平方米198.58萬元方米會(huì)所及公建配套設(shè)施電力系統(tǒng) （含高低壓配電會(huì)所公建141元/平2.2.5柜、線槽施工）15,260平方米60.0元/平方米91.56萬元方米2.2.6地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、

25、27,900平方米62.0元/平方米172.98萬元地下室144元/平方序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)偩€槽施工）米1,461.53 萬含暖氣設(shè)備及管道2.2.7中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng) （連安裝工程）65臺(tái)22.5萬元/臺(tái)元安裝費(fèi)商場(chǎng)及地下室、會(huì)所消防栓、煙感、噴淋頭及含高低壓配電柜及2.2.8保安監(jiān)視73,710平方米95.0元/平方米700.25萬元線槽含給排水管道安裝2.2.9多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)17,790平方米78.0元/平方米138.76萬元工程費(fèi)1,756.54 萬2.2.10高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)214,212平方米82.0

26、元/平方米元2.2.11商場(chǎng)部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)30,550平方米85.0元/平方米259.68萬元會(huì)所及公建配套設(shè)施供、排水管網(wǎng)安裝工程造2.2.12價(jià)15,260平方米81.0元/平方米123.61萬元2.2.13地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)27,900平方米82.0元/平方米228.78萬元2.2.14供暖用國產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價(jià)2臺(tái)339萬元/臺(tái)678.00萬元每臺(tái)10噸2.2.15管道煤氣安裝工程費(fèi)1,814 戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.16有線電視安裝費(fèi)（300元/戶）1,814 戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.17大樓保安及住宅對(duì)講系統(tǒng)（250元

27、/戶）1,814 戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.18零星工程費(fèi)（防雷接地、泛光照明等）0.23%7,333萬元16.87萬元資料來源：受托方研究部8.5前期費(fèi)用本項(xiàng)目前期費(fèi)用：1055萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本:35元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：37元/平方米；詳見下表：表8-7本項(xiàng)目前期費(fèi)用構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù) 合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥⑿蛱?hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥?.0前期費(fèi)用（3.1+3.2+3.3+3.4）1,055萬元35元/平方米37元/平方米3.1場(chǎng)

28、地三通一平、砌筑圍墻等工程費(fèi)120,890平方米3.00 元36.27萬元3.2市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目可行性研究費(fèi)0.062 %。34,100萬元21.14萬元3.3建筑規(guī)劃方案研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi)305,712平方米2.0元61.14萬元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66萬元3.5建筑設(shè)計(jì)費(fèi)305,712平方米20.0 元611.42萬元3.6籌建開辦費(fèi)及項(xiàng)目管理費(fèi)0.85%34,100萬元289.85萬元按本項(xiàng)目建安工程造價(jià)0.85%資料來源：受托方研究部8.6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)：680萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：22元

29、/平方米；按照總可售面積 285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：24元/平方米；詳見下表:表8-8項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥?.0項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)（2.1 5% ）2.5%26,750680萬元22元/平方米24元/平方米資料來源：受托方研究部8.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)：2,460萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：80元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：86元/平方米；詳見下表：表8-9項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬

30、元）按總建面積分?jǐn)倐渥?.0開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi)（5.1 +5.17）2,460萬元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理費(fèi)（按照總占地面積3.0元/m2 一次性收?。┏擎?zhèn)土地分級(jí)適用稅額3.0元（由財(cái)政部門收）36.27萬元120,890平方米5.2投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免征收）2000年開始暫免征收按1991國務(wù)院82號(hào)令0.00萬元住宅按5%計(jì)算5.3水利建設(shè)附加（按照本項(xiàng)目總建筑面積1元/平方米）1.0元30.57萬元305,712平方米5.4城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（8層以上免收）按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算統(tǒng)一按50.0元/平方米計(jì)算88.95萬元17,790平方米5.5多層住宅樓供電用電負(fù)荷費(fèi)（按3

31、30元/KVA 計(jì)）按供電局標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓平均按8KW/戶478.90 萬元1,814 戶8KW/ 戶5.6商場(chǎng)部分供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330 元/KVA 計(jì)）按供電局標(biāo)準(zhǔn)裙樓商場(chǎng)按120W/m2120.98 萬元30,550平方米120W/平方米5.7會(huì)所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA 計(jì)）按供電局標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所、地下室65W/m 292.58萬元43,160平方米65W/平方米5.8中小學(xué)教師住房集資費(fèi)按文件規(guī)定17.4 元531.94 萬元305,712平方米5.9供水設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)（按750元/m3計(jì)算）按自來水公司標(biāo)準(zhǔn)3.5人/戶、0.25噸/人.日119.04 萬元6,349 人0

32、.25立方米5.10預(yù)算定額管理費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)34,100萬元34.10萬元0.1%5.11建筑工程監(jiān)理費(fèi)（按建安工程造價(jià)計(jì)算）按建安工程造價(jià)計(jì)34,100萬元406.13 萬元1.2%5.12建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（按建安工程造價(jià)計(jì)）按建安工程造價(jià)計(jì)34,100萬元85.25萬元0.25%5.13建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)（按土建造價(jià)）按土建工程造價(jià)計(jì)26,750萬元40.12萬元0.15%5.14建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)（按土建工程造價(jià)計(jì)算）按建安工程造價(jià)計(jì)34,100萬元51.15萬元0.15%序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥?.15占道費(fèi)（在施工過程中可能發(fā)生的紅線外

33、占道）按占道實(shí)際工作日計(jì)算1.0元0.22萬元2,190工作日5.16建設(shè)工程招投標(biāo)活動(dòng)資金按建安工程造價(jià)計(jì)34,100萬元68.20萬元0.2%5.17墻改基金9.0元275.14 萬元305,712平方米資料來源：受托方研究部8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)本項(xiàng)目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)：1,390萬元，按照總建筑面積305,712平方 米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：45元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單 方成本：49元/平方米；詳見下表：表8-10紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥?.0紅線內(nèi)、

34、外工程成本（6.1 +6.8）1,390萬元45元/平方米49元/平方米6.1外電工程費(fèi)（含新裝變電設(shè)備及小區(qū)范圍電纜溝敷埋挖掘）305,712平方米65元397.43萬元20%按實(shí)際工程個(gè)案估算6.2臨時(shí)施工用電費(fèi)305,712平方米7.8元59.61萬元25%按實(shí)際工程個(gè)案估算6.3小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌工程費(fèi)120,890平方米55元200.67萬元30%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.4外水工程費(fèi)（包含大廈內(nèi)上下水管道敷埋挖掘）305,712平方米90元412.71萬元15%按實(shí)際工程個(gè)案估算6.5臨時(shí)施工用水費(fèi)305,712平方米5.5元42.04萬元25%按實(shí)際工程個(gè)案估算6.6環(huán)境美化及

35、園林綠化工程費(fèi)120,890平方米60元217.60萬元30%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.7紅線內(nèi)市政及公建配套設(shè)施零星工程費(fèi)120,890平方米25元30.22萬元10%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.8紅線外市政及公建配套設(shè)施零星120,890平方米25元30.22萬元10%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥⒐こ藤M(fèi)資料來源：受托方研究部8.9靜態(tài)總投資額本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)總投資（1.0+6.0）: 58,685萬元。按照總建筑面積 305,712平方米 進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：1,920元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單 方成本：2,059元/平方米；本項(xiàng)

36、目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成，詳見下表：表8-11本項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分?jǐn)偅┬蛱?hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥?.0靜態(tài)投資總額（1.0+6.0）58,685萬元1,920元/平方米2,059元/平方米資料來源：受托方研究部8.10資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用8.9.1資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款;第三，是預(yù)售樓花資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時(shí)，通過貸款解決。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)達(dá)到25%時(shí)，但由于該部分收入不 穩(wěn)定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的

37、來源表 8-13本項(xiàng)目銷售費(fèi)用一覽表892財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年 計(jì)算，還貸當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額-2）X貸款年利息本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率 8.0%，鑒于銀行利率已開始下調(diào)，估計(jì)數(shù)年后融資成本必將下降。據(jù)此，假定建設(shè)期內(nèi)貸款利率維持8.0%不變，并維持整個(gè)開發(fā)期。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息3,255萬元，至項(xiàng)目開始第七年還清。8.11物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi)本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)為：4,500萬元。詳見下表;表

38、8-12本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)一覽表9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)5.41%83,174萬元4,500萬元9.1營業(yè)稅金：按營業(yè)額 5%計(jì)算。5%4,159萬元9.2營業(yè)稅附加：包括教育附加費(fèi)等按營業(yè)稅額 5%計(jì)算0.25%208萬元9.3防洪費(fèi)：按營業(yè)額0.18%計(jì)算。0.09%75萬元9.4其它稅費(fèi)0萬元9.5印花稅：按交易額的 0.05%計(jì)算。0.07%58萬元資料來源：受托方研究部8.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用本項(xiàng)目物業(yè)銷售費(fèi)用為：3,327萬元。計(jì)算過程詳見下表;10.0銷售費(fèi)用（按出租收入5%計(jì)算）4.0%83,174萬元3,327萬元資料來源：受托方研究部8.13本項(xiàng)目所得稅表 8-14本項(xiàng)目經(jīng)

39、營所得稅一覽表本項(xiàng)目所得稅為：2,745萬元。計(jì)算過程詳見下表;14.0經(jīng)營所得稅（按銷售額33%之10%計(jì)提）3.3%83,174萬元2,745萬元資料來源：受托方研究部8.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述綜合上述，得出本項(xiàng)目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不包含財(cái)務(wù)成本），為：58,685萬元,以本開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積 305,712m2分?jǐn)偅瑒t靜態(tài)總投資的單方成本，為：1,920元/m2; 以本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際可銷售面積的總建筑面積285,052m2分?jǐn)?，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：2,059元/m2；表8-15靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資占靜

40、態(tài)總投資比例1.0土地成本305,712平方米621元19,000萬元32.38%1.1政府地價(jià)305,712平方米304元9,289萬元15.83%1.2其它土地成本305,712平方米318元9,711萬元16.55%2.0建安工程費(fèi)用305,712平方米1,115 元34,100萬元58.11%2.1土建工程造價(jià)（含豪華裝修）305,712平方米875元26,750萬元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712平方米240元7,350萬元12.52%3.0前期費(fèi)用305,712平方米35元1,055萬元1.80%4.0頃目不可預(yù)見費(fèi)305,712平方米22元680萬元1.16%5.0開

41、發(fā)期稅費(fèi)305,712平方米80元2,460萬元4.19%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)305,712平方米45元1,390萬元2.37%7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920 元58,685萬元100.0%資料來源：受托方研究部表 8-16靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào)項(xiàng)目名稱總可售面積按總可售面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地成本285,052平方米667元19,000萬元32.38%1.1政府地價(jià)285,052平方米326元9,289萬元15.83%1.2其它土地成本285,052平方米341元9,711萬元16.55%2.0建安工程費(fèi)用285,052平

42、方米1,196 元34,100萬元58.11%2.1土建工程造價(jià)285,052平方米938元26,750萬元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052平方米258元7,350萬元12.52%3.0前期費(fèi)用285,052平方米37元1,055萬元1.80%4.0項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)285,052平方米24元680萬元1.16%5.0開發(fā)期稅費(fèi)285,052平方米86元2,460萬元4.19%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)285,052平方米49元1,390萬元2.37%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059 元58,685萬元100.0%資料來源：受托方研究部8.15項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述表8-17項(xiàng)

43、目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地成本305,712平方米621元19,000萬元26.20%1.1政府地價(jià)305,712平方米304元9,289萬元12.81%1.2其它土地成本305,712平方米318元9,711萬元13.39%2.0建安工程費(fèi)用305,712平方米1,115 元34,100萬元47.03%2.1土建工程造價(jià)305,712平方米875元26,750萬元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712平方米240元7,350萬元10.14%3.0前期費(fèi)用305,712平方米35元1,0

44、55萬元1.46%4.0項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)305,712平方米22元680萬元0.94%5.0開發(fā)期稅費(fèi)305,712平方米80元2,460萬元3.39%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)305,712平方米45元1,390萬元1.92%序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920 元58,685萬元80.9%8.0各功能物業(yè)總銷售收入305,712平方米2,721 元83,174萬元9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)305,712平方米147元4,500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用（按出租收入4.0%計(jì)算）305,712平方米109元3,327萬元4.

45、6%11.0財(cái)務(wù)費(fèi)用（按銀行利息8.0%計(jì)算）305,712平方米106元3,255萬元4.5%12.0稅前開發(fā)毛利潤305,712平方米439元13,408萬元13.0稅前資本收益率305,712平方米22.85%14.0經(jīng)營所得稅（按銷售額33%之10%計(jì)提）305,712平方米90元2,745萬元3.8%15.0稅后開發(fā)凈利潤305,712平方米349元10,663萬元16.0稅后資本收益率305,712平方米1元18.17%17.0稅后開發(fā)收益（元/平方米計(jì)算）305,712平方米349萬元18.0開發(fā)總成本305,712平方米2,372 元72,512萬元100.0%資料來源：受托方

46、研究部表8-18項(xiàng)目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào)項(xiàng)目名稱總可售面積按總可售面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地成本285,052平方米667元19,000萬元26.20%1.1政府地價(jià)285,052平方米326元9,289萬元12.81%1.2其它土地成本285,052平方米341元9,711萬元13.39%2.0建安工程費(fèi)用285,052平方米1,196 元34,100萬元47.03%2.1土建工程造價(jià)285,052平方米938元26,750萬元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052平方米258元7,350萬元10.14%3.0前期費(fèi)用285,052

47、平方米37元1,055萬元1.46%4.0項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)285,052平方米24元680萬元0.94%5.0開發(fā)期稅費(fèi)285,052平方米86元2,460萬元3.39%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)285,052平方米49元1,390萬元1.92%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059 元58,685萬元80.9%8.0各功能物業(yè)總銷售收入285,052平方米2,918 元83,174萬元9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)285,052平方米158元4,500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用（按出租收入4.0%計(jì)算）285,052平方米117元3,327萬元4.6%11.0財(cái)務(wù)費(fèi)用（按銀行利息8.0%計(jì)算）28

48、5,052平方米114元3,255萬元4.5%12.0稅前開發(fā)毛利潤285,052平方米470元13,408萬元13.0稅前資本收益率285,052平方米22.85%14.0經(jīng)營所得稅（按銷售額33%之10%計(jì)提）285,052平方米96元2,745萬元3.8%15.0稅后開發(fā)凈利潤285,052平方米374元10,663萬元16.0稅后資本收益率285,052平方米18.17%17.0稅后開發(fā)收益（元/平方米計(jì)算）285,052平方米12元349萬元18.0開發(fā)總成本285,052平方米2,544 元72,512萬元100.0%資料來源：受托方研究部9.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定9.1.4小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出根據(jù)目前國內(nèi)物業(yè)管理業(yè)界發(fā)展的現(xiàn)狀，地產(chǎn)開發(fā)商一般要求物業(yè)管理公司保持收支 平衡，并不作盈利打算，本項(xiàng)目在銷售完畢，住客入住和小區(qū)經(jīng)營期間，物業(yè)設(shè)備維護(hù)、 人員支出等費(fèi)用中抵扣，原則上管理費(fèi)收入與支出基本平衡，故該部分不作為項(xiàng)目投資效 益測(cè)算內(nèi)容，效益分析時(shí)也不列出此兩項(xiàng)。9.1.5經(jīng)營稅、費(fèi)本項(xiàng)目