青島國際貿(mào)易中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、青島國際貿(mào)易中心青島國際貿(mào)易中心 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論 .1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況.1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù).4 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性.4 第二章第二章 市場需求分析市場需求分析 .8 第一節(jié) 青島市概況.8 第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析.9 第三節(jié) 青島市住宅市場分析.18 第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析.27 第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析.36 第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析.39 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析.41 第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析.46 第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析.52 第三章第三章 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模目建

2、設(shè)規(guī)模 .57 第四章第四章 建設(shè)場址及條件建設(shè)場址及條件 .59 第一節(jié) 建設(shè)場址 .59 第二節(jié) 建設(shè)條件.60 第五章第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方總體規(guī)劃建設(shè)方案案 .65 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù).65 第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則.65 第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案.66 第四節(jié) 公用工程.71 第六章第六章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水節(jié)能與節(jié)水 .77 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù).77 第二節(jié) 節(jié) 能.78 第三節(jié) 節(jié)水措施.79 第七章第七章 勞動安全、衛(wèi)生和勞動安全、衛(wèi)生和消消防防 .81 第一節(jié) 勞動安全與衛(wèi)生.81 第二節(jié) 消防設(shè)施.81 第八章第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資組織機(jī)構(gòu)與人力資源源配置配置 .82

3、 第九章第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 .83 第十章第十章 投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措 .84 第一節(jié) 投資估算.84 第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃.86 第十一章第十一章 經(jīng)濟(jì)效經(jīng)濟(jì)效益益評價(jià)評價(jià) .87 第一節(jié) 評價(jià)說明及財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù).87 第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評價(jià).89 第十二章第十二章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議 .92 第一節(jié) 結(jié) 論 .92 第二節(jié) 建 議 .92 附圖：附圖： 1、總平面布置圖 2、西立面圖 3、北立面圖 4、沿海岸鳥瞰圖 附件一：附件一： 1、青島國際貿(mào)易中心 a 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 2、青島國際貿(mào)易中心 b 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 3、青島國際

4、貿(mào)易中心 c 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 附件二：附件二： 1、青島中某某能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照 2、青島中某某能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 3、青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn) 的批復(fù) （青發(fā)改財(cái)貿(mào)2006311 號） 4、 中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （青規(guī)用地字200622 號） 5、 中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證 （青房地權(quán)市字第 20062670 號、 第 20062671 號、第 20062672 號） 第一章第一章 總總 論論 第一節(jié)第一節(jié) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱：青島國際貿(mào)易中心 二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路 8 號 三、建設(shè)單位：青島中某某能置

5、業(yè)有限公司 四、建設(shè)單位基本情況 青島 1111 置業(yè)有限公司注冊成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青 島 11 實(shí)業(yè)股份有限公司和 1111 產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資組 建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市 1111 二路 57 號，法定代表 人為司榮彬，注冊資本 1 億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多 個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，擁有一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的 房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)。 五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心總占地面積 18229.2 平方米，規(guī)劃總建筑面 積 33.7 萬平方米，其中：地上建筑面積 26.5 萬平方米，地下建筑面 積 7.2 萬平方米。

6、 青島國際貿(mào)易中心由 a 區(qū)、b 區(qū)、c 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中： 1、a 區(qū)：位于山東路 111 號，占地面積 5067.7 平方米，規(guī)劃 建筑面積 10.52 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.32 萬平方米（15 層） ，五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓 5.6 萬平方米（640 層） ，五星 級產(chǎn)權(quán)式酒店 1.6 萬平方米（4150 層） ，地下商場、地下停車場、 設(shè)備用房、地下人防等 2 萬平方米。 2、b 區(qū)：位于香港中路 111 號乙，占地面積 6494.8 平方米，規(guī) 劃建筑面積 11.2 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.44 萬平方米（15 層） ，甲級寫字樓 2.08 萬平方米（618

7、 層） ，五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 5.12 萬平方米（1950 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、 地下人防等 2.56 萬平方米。 3、c 區(qū)：位于東海西路 111 號，占地面積 6666.7 方米，規(guī)劃建 筑面積 11.98 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.44 萬平方米（15 層） ， 商務(wù)住宅和公寓 7.9 萬平方米（642 層） ，地下商場、地下停車場、 設(shè)備用房、地下人防等 2.64 萬平方米。 六、項(xiàng)目總投資及資金來源 1、項(xiàng)目總投資 初步測算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為287996.82萬元，其中：土地成本 95568萬元，建筑安裝工程費(fèi)用152140.12萬元，其他費(fèi)用22101.45萬

8、 元，預(yù)備費(fèi)用5227.25萬元，建設(shè)期利息12960萬元。 分區(qū)計(jì)算投資，a區(qū)建設(shè)投資為92444.97萬元，b區(qū)建設(shè)投資為 102485.07萬元，c區(qū)建設(shè)投資為93066.78萬元。 2、資金來源 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 287996.82 萬元，擬通過以下渠道籌集： （1）建設(shè)單位青島中某某能置業(yè)有限公司自籌資金 110000 萬 元； （2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （3）采取預(yù)售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、vip 認(rèn)購等方式籌集資金 77996.82 萬元。 七、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號項(xiàng) 目單位單位總指標(biāo)總指標(biāo)a 區(qū)

9、指標(biāo)區(qū)指標(biāo)b 區(qū)指標(biāo)區(qū)指標(biāo)c 區(qū)指標(biāo)區(qū)指標(biāo) 1占地面積平方米18229.25067.76494.86666.7 2建筑面積萬平方米33.7010.5211.211.98 3建設(shè)總投資萬元287996.8292444.97102485.0793066.78 4銷售收入萬元553500184100191200178200 5銷售稅金及附加萬元30442.510125.5105169801 6土地增值稅萬元68139.3124169.4922187.9221781.9 7銷售利潤（稅前）萬元144781.3749996.0448363.0146422.32 8稅后利率萬元97003.5233497.

10、3532403.2231102.95 9投資利潤率%50.2754.0847.1949.88 10投資利稅率%84.5091.1879.1083.82 11 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率 % 24.6428.0923.9423.59 12所得稅后投資回收期年3.163.123.23.17 13 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ic=10%） 萬元 44061162691413213459 14 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率 % 36.6941.3634.7534.18 15所得稅前投資回收期年2.892.842.942.90 16 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ic=10%） 萬元 796962857526035248

11、85 第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 一、 投資項(xiàng)目可行性研究指南 （試用版） 二、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) （第二版） 三、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 四、 山東半島城市群總體規(guī)劃 五、 青島市城市總體規(guī)劃 六、青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核 準(zhǔn)的批復(fù) （青發(fā)改財(cái)貿(mào)2006311 號） 七、 中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （青規(guī)用地字2006 22 號） 八、 中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證 （青房地權(quán)市字第 20062670 號、第 20062671 號、第 20062672 號） 九、建設(shè)單位提供的其他資料 第三節(jié)第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和

12、必要性項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 按照 1111 的通知精神，1111 青島 111 療養(yǎng)院將第 1111 區(qū)內(nèi)約 2 公頃土地進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島 1111 置業(yè)有限公司以 9 億 元中標(biāo)，2005 年 9 月 26 日，1111 與青島 1111 能置業(yè)有限公司簽定 了“11 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島 1111 置業(yè)有限公司。2006 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字1111 1111 號文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條 件和指標(biāo)。 2006 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地 規(guī)劃許可證

13、 （青規(guī)用地字211111） ；2006 年 7 月 29 日，青島市國 土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的房地產(chǎn)權(quán)證 （青房 地權(quán)市字第 1112611、第 11671 號、第 116267211 號） ；2006 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核 準(zhǔn)的批復(fù) （青發(fā)改財(cái)貿(mào)21131111 號）對該項(xiàng)目予以核準(zhǔn)立項(xiàng)。 由此，青島中某某能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島 cbd 中心的優(yōu)勢，建設(shè)集辦公、酒店、公寓、住宅、商場等于一體 的商務(wù)綜合性建筑青島國際貿(mào)易中心。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、符合青島市城市總體規(guī)劃和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 青島市城市總體規(guī)

14、劃中提出：沿山東路、湛流干路圍繞市 政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心” ，并作為 青島市的中心商務(wù)區(qū)。 “十一五”期間，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個(gè) 功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高 土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。預(yù)計(jì) 在未來 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔 商務(wù)樓宇，同時(shí)對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實(shí)施升級工 程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ) 為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募钫邽檩o助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企 業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點(diǎn)突出金

15、融、總 部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完 善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時(shí)、按量落地，到“十 一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全 區(qū)總稅收超過 60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總 部、銷售公司、采購公司、財(cái)務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使 樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型 企業(yè)達(dá)到 500 家。 因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的 集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應(yīng)，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī) 劃。 2、有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮 所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是

16、指建筑所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在一 座樓宇所能帶來的全部收益中，建設(shè)成本占 2%，運(yùn)營成本占 4%， 而其余 94%的現(xiàn)金流全部產(chǎn)生于辦公過程。 “樓宇經(jīng)濟(jì)”是一種“隱 藏”在商用樓宇中的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，以商務(wù)樓為載體，通過招商引資， 開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)商務(wù)企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 也就是說，樓宇與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可 以產(chǎn)生價(jià)值，而且在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。 擬建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一 體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū) 的消費(fèi)能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展， 創(chuàng)造出十分可觀的

17、樓宇經(jīng)濟(jì)效益。 3、符合青島市中央商務(wù)區(qū)（cbd）的建設(shè)規(guī)劃 青島作為省一級的商務(wù)中心區(qū)，憑借全省發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及周 邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東 可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設(shè)青 島 cbd 的條件。沿著海岸線的走向，青島中央商務(wù)區(qū)將以東部商務(wù) 區(qū)為主中心，西部商圈為副中心，而將連接?xùn)|西的中部地區(qū)作為預(yù) 留區(qū)。 東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵 蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 cbd 中心， 并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米，樓宇經(jīng)濟(jì)在最初商業(yè)區(qū)的打造過 程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。對主 cbd

18、 區(qū)要做進(jìn)一步的細(xì)部規(guī)劃， 合理安排，提高單位土地的利用率，創(chuàng)造條件，更多地拆樓拆墻建 綠，增加城市中心區(qū)綠地面積，以達(dá)到“顯山、露海、透綠”的景 觀效果，為商務(wù)區(qū)創(chuàng)造更為宜人的外部環(huán)境。 擬建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 11 號，地處青島 cbd 的中心地帶，地理位置得天獨(dú)厚，在此規(guī)劃建設(shè)寫字樓、酒店、商 場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（cbd）的建設(shè)規(guī)劃。 第二章第二章 市場需求分析市場需求分析 第一節(jié)第一節(jié) 青島市概況青島市概況 青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 11930121 00、北緯 35353709，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市 相連，西南與日照市接壤。

19、全市總面積為 10654 平方公里，其中市 區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方 公里。2005 年末全市總?cè)丝?740.9 萬人，其中：市區(qū) 265.43 萬人， 所轄五市（縣級）475.47 萬人。 青島市是中國東部重要的經(jīng)濟(jì)中心城市、沿海開放城市和港口 城市，是國家計(jì)劃單列和國家級旅游城市，也是中國北京 2008 年奧 運(yùn)會唯一的伙伴城市，同時(shí)是中國 8 個(gè)國際會議城市之一和中國最 佳人文居住城市之一。膠濟(jì)鐵路、流亭國際機(jī)場和深水的港口碼頭， 組成了連接世界各地水、陸、空的交通網(wǎng)絡(luò)，交通大環(huán)境

20、十分優(yōu)越。 青島城市定位發(fā)展的目標(biāo)是：全國重點(diǎn)中心城市和國際知名特色城 市。 2005 年，青島市圍繞建設(shè)全國重點(diǎn)中心城市和世界知名特色城 市的目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力克服經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的各種矛盾 和困難，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和各項(xiàng)社會事業(yè) 的全面進(jìn)步，確保了“十五”計(jì)劃主要目標(biāo)的完成。繁榮青島、平 安青島、文明青島建設(shè)取得了巨大成就。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 （gdp）2695.5 億元，增長 16.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 174.64 億元，增長 0.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 1399.75 億元，增長 20.0%，第 三產(chǎn)業(yè)增加值 1121.11 億元，增長 16.0%。三次產(chǎn)

21、業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整 為 6.5：51.9：41.6。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 176.34 億元， 增長 35.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 203.06 億元，增長 23.4%。稅 收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 393.01 億元,增長 15.1%；地稅稅收收入 120.88 億元,增長 20.0%。 第二節(jié)第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析青島市房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密 切相關(guān)，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響 和帶動作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實(shí)物分 房以后，

22、房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：即增長擴(kuò)張期（92 年到 95 年）；回落調(diào)整期（96 年到 97 年）；復(fù)蘇回升期（98 到 99 年） ；新一輪快速發(fā)展期（2000 年以來）。各階段呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1、增長擴(kuò)張期（1992-1995） 1992-1995 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的 帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的 爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%），94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 2.06%、3.28%），95 年的進(jìn)一步增長

23、（施工面積和商品房銷售面積 分別增長 43.72%和 14.85%）。 青島房地產(chǎn)的這一輪增長，既有國內(nèi)房地產(chǎn)熱的大背景，又有 青島實(shí)施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內(nèi)外環(huán)境綜合作用的結(jié)果。 青島市房地產(chǎn)青島市房地產(chǎn) 1992-1995 概況概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā) 投資（萬元） 施工房屋 面積 同比增 長% 實(shí)際銷售商 品房屋面積 同比增 長% 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)數(shù)量 1992-258.95-39.51-178 1993-610.75135.8693.18135.84217 1994374001598.14-2.0690.12-3.28182 1995539000859.6543.7

24、2103.514.85254 2、回落調(diào)整期（19961997） 經(jīng)過 9295 年的過快膨脹，1996、1997 年兩年，青島市房地 產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出 現(xiàn)了一定程度的下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 7.1%、9.8%，1996 年實(shí)際銷售面積同比下降了 5.1%，竣工面積分 別同比下降 5.2%、11%。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支 持，加之政府采取有力宏觀調(diào)控措施，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而 出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā) 展勢頭。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn) 了 31.6%的增長

25、，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。 青島房地產(chǎn)青島房地產(chǎn) 1996-1997 年發(fā)展概況年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā) 投資（億元） 同比 增長% 施工 房屋 面積 同比 增長 實(shí)際銷售 面積 同比 增長% 企業(yè) 數(shù)量 199650.1-7.1815-5.298.2-5.1240 199745.2-9.8725-1112931.6311 3、復(fù)蘇回升期（1998-1999） 進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，98、99 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 11.95%、28.06%，施工面積同比 增長 15.88%、3.27%，實(shí)際銷售面積同比增長 53.7

26、8%、30.26%，市 場整體好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 青島房地產(chǎn)青島房地產(chǎn) 1998-1999 發(fā)展概況發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 發(fā)投資發(fā)投資 （億元）（億元） 同比 增長% 施工房 屋面積 同比 增長 實(shí)際銷 售面積 同比 增長% 企業(yè) 數(shù)量 199850.611.95840.1415.88198.6753.78393 199964.828.06867.63.27258.7830.26378 在此期間，1998 年 12 月市政府出臺了青島市深化城鎮(zhèn)住房 制度改革實(shí)施方案，停止無償分配住房，實(shí)行貨幣化分配，建立 新的住房供應(yīng)體系，加快了住房商品化、市場

27、化的進(jìn)程。購房主體 由社會團(tuán)體轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換， 也進(jìn)一步推動了青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 4、新一輪發(fā)展期（2000 至今） 從 2000 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景 下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展階段，在這個(gè)階 段，在內(nèi)部和外部兩方面因素的作用下，呈現(xiàn)出健康的、令人鼓舞 的快速發(fā)展勢頭，開發(fā)結(jié)構(gòu)日趨合理，開發(fā)行為日趨理性，開發(fā)過 程日趨規(guī)范、政府的監(jiān)控日趨完善，包括開發(fā)商、消費(fèi)者和政府管 理部門在內(nèi)的各房地產(chǎn)行業(yè)主體日趨成熟。2004 年全市房地產(chǎn)開發(fā) 投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資 162.7 億元，同比

28、增長 27.3%,分別比 2002 年、2003 年房地產(chǎn)投資增幅提 高 15.3 個(gè)百分點(diǎn)和 4 個(gè)百分點(diǎn)。 二、青島市房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 1、青島市 1996-2004 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 0 50 100 150 200 199619971998199920002001200220032004 圖 2-1 1996-2004 年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 從上圖我們可以看出，房地產(chǎn)投資增幅明顯。2004 年青島房地 產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為 16.5%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭 良好。 2、青島市 1998-2004 年商品房銷售情況 0 100 200 300 400 50

29、0 600 1998199920002001200220032004 圖 2-2 青島市 1998-2004 年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出，青島市商品房銷售面積從 2001 年開始大幅增 加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價(jià)格大幅上升，一直保持較高水平， 可見市場情況較好。 3、青島市 1999-2004 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 199920002001200220032004 圖 2-3 青島市 1999-2004 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格（單位：元/平方米） 從上圖可以看出，青島市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格持續(xù)增長，2003

30、 年 前漲幅比較穩(wěn)定，市場幾乎沒有太大波動，但 2004 年出現(xiàn)較大增長， 比上年增長 26.2%。 4、青島市 2005 年房地產(chǎn)發(fā)展情況 2005 年，國家出臺了一系列以“遏制投機(jī)、抑制投資、鼓勵自 住”為主題的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房價(jià)起了主導(dǎo)作用。青島市認(rèn) 真貫徹國家、省以穩(wěn)定房價(jià)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場一系列調(diào)控政 策，政府和相關(guān)管理部門采取房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上登記備案、經(jīng)濟(jì)適用 房公示搖號出售、新版青島市商品房買賣合同、青島市房地 產(chǎn)居間合同等一系列規(guī)范措施及青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 、青島市物業(yè)管理?xiàng)l例、青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l 例的修訂，促進(jìn)了青島市房地產(chǎn)市場交易與房價(jià)的理性回歸

31、，置 業(yè)者對房地產(chǎn)市場的信心逐步恢復(fù)，使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入規(guī)范、健 康、有序發(fā)展的軌道。2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要表現(xiàn)出以 下特點(diǎn)： （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 2005 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？焖僭鲩L，全年房地產(chǎn)開發(fā)完 成投資 223.8 億元，同比增長 34.9%。在國家宏觀政策的影響下，青 島市房地產(chǎn)開發(fā)投資年初增幅高開，逐月回落，全年分別比一季度、 二季度、三季度，降低 37.0 個(gè)百分點(diǎn)、20.9 個(gè)百分點(diǎn)、19.4 個(gè)百分 點(diǎn)。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對商品住房的需求熱度 不減，促動房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也 進(jìn)一步優(yōu)化。2005 年住宅

32、投資完成 162.1 億元，同比增長 23.2%， 占全部投資額的 72.4%；辦公樓投資 13.9 億元，同比增長 148.2%， 占全部投資額的 6.2%；商業(yè)營業(yè)用房全年完成投資 18 億元，同比 增長 7.1%，占全部投資額的 8%，住宅投資的比重仍占全部投資的 主體地位。 從分地域來看，市內(nèi)四區(qū)加嶗山區(qū)全年完成投資 140.2 億元，占 全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資 83.7 億元， 占全部投資的 37%。 （2）房屋施工面積小幅增長 2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)受有關(guān)土地政策的影響，施工面積小 幅增長。全年房屋施工面積達(dá) 2362.7 萬平方米，增長 13.5%

33、，其中 住宅施工面積 1862.8 萬平方米，增長 13.4%；辦公樓 93 萬平方米， 下降 1.3%；商業(yè)營業(yè)用房 227.1 萬平方米，增長 18.4%。全年新開 工面積步伐有所加快，新開工面積達(dá)到 1213.2 萬平方米，同比增長 24.1%，其中住宅 979.3 萬平方米，增長 23.1%；辦公樓 47 萬平方米， 增長 31.3%；商業(yè)營業(yè)用房 90 萬平方米，增長 23.5%。 （3）商業(yè)營業(yè)用房增幅較快 2005 年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計(jì)竣工 各類房屋 811.2 萬平方米，增長 13.1%，其中：住宅竣工 678.3 萬平 方米，增長 20.1%；辦公樓

34、竣工面積達(dá) 7.7 萬平方米，下降 77.3%； 商業(yè)營業(yè)用房竣工 81.4 萬平方米，增長 33.7%。 （4）商品房銷售面積快速增長 2005 年青島市累計(jì)銷售各類房屋 739.9 萬平方米，比上年同期 增長 27.1%，其中住宅銷售 650.1 萬平方米，增長 29.5%；辦公樓銷 售 9 萬平方米，下降 58.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售 65.2 萬平方米，增 長 59.8%。全年商品房屋銷售額為 266.7 億元，增長 58.1%，其中住 宅銷售額 225.3 億元，增長 66%；辦公樓銷售額 6.9 億元，下降 58.4%； 商品營業(yè)用房 28.4 億元，增長 107.3%。全年房屋住

35、宅竣工面積僅比 銷售面積多 28 萬平方米，剔除拆遷安置等不做銷售的住宅外，商品 住宅供需基本平衡。 （5）資金到位充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化 近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸 款增幅偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大的不合理弊端。2005 年國家出臺了 一系列宏觀政策，青島市金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)做出了“限貸”的積極舉 措以降低房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 出現(xiàn)調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，銀行貸款增速回落，自籌資金能力 增強(qiáng)。2005 年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 275.8 億元，比上年增長 10.5%，其中，國內(nèi)貸款 50.9 億元，增長 0.2%，占資金來源的 18.5%， 所占比重

36、下降 1.9 個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金 110.4 億元，增長 14.3%，占資金來源的 40%，所占比重提高 5.0 個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù) 收款 99.2 億元，增長 3.9%。 （6）土地成交價(jià)款增長較快 2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 429.4 萬平方米， 同比增長 15.3%；完成土地開發(fā)面積為 322.9 萬平方米，同比下降 2.1%。由于在國家采取的宏觀調(diào)控措施中，房地產(chǎn)開發(fā)用地受到嚴(yán) 格控制，并且隨著土地增量供應(yīng)控制更加嚴(yán)格，土地存量和增量的 減少，土地招、拍、掛價(jià)格上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購 置的費(fèi)用和土地成交價(jià)款增長較快。全年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用 于土地

37、購置的費(fèi)用為 30.1 億元，同比增長 41.3%，占全部開發(fā)投資 的 13.4%，比重比上年同期上升 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款達(dá) 44.1 億元，同比增長 86.1%。 （7）“青房”景氣指數(shù)比較景氣 2005 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，到位資金充足，供 需關(guān)系基本平衡，“青島房地產(chǎn)”景氣總指數(shù)達(dá)到 102.51 點(diǎn)，八個(gè) 分類指數(shù)全部處于不同程度的景氣區(qū)間，總指數(shù)比上年同期上升 0.28 點(diǎn)，繼續(xù)處于比較景氣的運(yùn)行狀態(tài)。 （8）投資分類指數(shù)平穩(wěn)增長 2005 年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，完成投資 223.8 億 元，比上年增長 34.9%，其中：住宅投資完成 162 億

38、元，比上年增 長 23.2%。投資的平穩(wěn)增長促動全市房地產(chǎn)開發(fā)“投資指數(shù)”達(dá)到 101.93 點(diǎn)，比上年同期升高 1.58 點(diǎn)。 （9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2005 年，青島市累計(jì)竣工各類房屋 811.2 萬平方米，比去年增 長 13.1%，其中：住宅竣工 678.3 萬平方米，增長 20.1%。全年“竣 工面積指數(shù)”達(dá)到 103.82 點(diǎn)，比上年同期提高 1.69 點(diǎn)。房屋竣工面 積分類指數(shù)是促使“青房景氣指數(shù)”位于景氣空間的因素之一。 （10）銷售價(jià)格分類指數(shù)點(diǎn)位最高 2005 年，隨著竣工工程的增多，市面上可銷售房屋供應(yīng)增加， 帶動商品房銷售持續(xù)走熱，青島市房地產(chǎn)市場總體供需基本平

39、衡， 銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到 110.32 點(diǎn)，成為 8 個(gè)分類指數(shù)中點(diǎn)位最高的一個(gè)， 比上年同期下降 1.80 點(diǎn)。全年青島市全部商品房屋銷售面積 739.9 萬平方米，比上年增長 27.1%，其中：商品住宅銷售 650.1 萬平方米， 增長 29.5%，占全部商品房屋銷售面積的 87.8%。 （11）資金來源分類指數(shù)小幅攀升 2005 年，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金到位絕對額較高，與開發(fā) 投資的順差持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)資金供應(yīng)充足；國家提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目資本金比率等一系列宏觀政策的出臺，也促使青島市房地產(chǎn)企業(yè) 資金來源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)， 從而拉動“資金來源指數(shù)”小幅上

40、升，全年達(dá)到 103.44 點(diǎn)，比上年 同期提高 1.39 點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 275.8 億元，比上年增 長 10.5%，其中國內(nèi)貸款 50.9 億元，增長 0.2%；企業(yè)自籌資金 110.4 億元，增長 14.3%；定金及預(yù)收款 99.2 億元，增長 3.9%。 第三節(jié)第三節(jié) 青島市住宅市場分析青島市住宅市場分析 青島的樓市如同青島的城市化發(fā)展一樣，近幾年處于穩(wěn)定發(fā)展 的趨勢。無論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā) 展的階段。2005 年青島房地產(chǎn)市場雖然受到國家宏觀調(diào)控一定的影 響，但是總體的趨勢依然沿著穩(wěn)中有漲的軌跡穩(wěn)步地發(fā)展。 一、青島市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 房地產(chǎn)

41、開發(fā)順時(shí)而為，才能追求利潤的最大化，風(fēng)險(xiǎn)的最小化。 全國及青島的經(jīng)濟(jì)總體趨好，并且積極的政策還將繼續(xù)，已是不爭 的事實(shí)，在此不再羅列各種報(bào)告，多做累述。同時(shí)，2005 年又是全 國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控舉措后， 項(xiàng)目開發(fā)需要清晰認(rèn)識和準(zhǔn)確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及供 求關(guān)系。 1、景氣指數(shù) 2005 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房 銷售價(jià)格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價(jià)依舊走高。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映 出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只 是剛剛開始。 應(yīng)開工而未開工項(xiàng)

42、目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮 減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。 2 20 00 05 5 年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)景景氣氣指指數(shù)數(shù) 92.00% 96.00% 100.00% 104.00% 108.00% 112.00% 116.00% 總 指 數(shù) 投 資 分 類 指 土 地 轉(zhuǎn) 讓 收 土 地 開 發(fā) 指 新 開 工 面 積 竣 工 面 積 指 商 品 房 銷 售 資 金 來 源 指 圖 2-4 2、價(jià)格指數(shù) （1）總體價(jià)格走勢 在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房 地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。 雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2005 年房屋銷售價(jià)格較上

43、年依然呈上升態(tài)勢，較 2004 年的漲幅高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全 國三十五個(gè)大中城市首位，其中 2005 年四季度較上年同期上升 19.8%， 其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計(jì)，青島市的商品房價(jià)格漲幅 達(dá) 13.8%，高于全國平均水平 4.4 個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 14.5%。 普通住宅價(jià)格繼續(xù)竄高，2005 年較上年上升 14.1%。 高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房 開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以 及小區(qū)設(shè)計(jì)上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2005 年高檔 公寓價(jià)格較上年上升 16.4%。

44、 （2）供需矛盾仍是房價(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲幅中炒作因素 比例不高，房價(jià)泡沫不明顯。漲價(jià)原因有： 住房供需矛盾拉動房價(jià)上升。 土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。 土地供給與商品房需求矛盾十分突出。 住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。 住宅科技含量上升。 拆遷成本不斷加大。 房屋建筑成本不斷增加。 3、供求關(guān)系 在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了 青島市場旺盛的購買力。 2005 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總 成交金額 273.27 億元，同比增長 22%。全年市場房價(jià)總趨勢上揚(yáng)， 但增幅減緩。 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比

45、例最大的 是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 44.24%，同比下降 2.03%；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子， 這類住房占總成交套數(shù)的 24.30%，同比增加 1.19%。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 20 00 05 5 年年 2 2 - - 1 10 0 月月份份商商品品房房住住宅宅市市場場吸吸納納量量 累計(jì)竣工面積 累計(jì)銷售面積 圖 2-5 4、房價(jià)走勢 受 2005 年房價(jià)穩(wěn)中有升的慣性影響，2006 年房價(jià)仍將上揚(yáng)， 漲幅將不會低于

46、兩位數(shù)。其理由是： （1）土地價(jià)格上漲推動了房價(jià)的上漲?，F(xiàn)有青島市部分拍賣土 地，2006 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價(jià)必然帶動周邊房價(jià)大幅上升。 （2）需求增加帶動房價(jià)上漲。面對青島市巨大的住房需求，盡 管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時(shí)仍難以消化 供需矛盾，仍使房價(jià)穩(wěn)中有升。 （3）房地產(chǎn)銷售門檻的提高促使房價(jià)上漲。隨著房地產(chǎn)市場的 不斷規(guī)范，對開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準(zhǔn)許預(yù)售和對開發(fā)單位 預(yù)收保證金等措施的加強(qiáng)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本 加大，致使房價(jià)上升。 （4）南北差距的縮小必然使北部區(qū)域房價(jià)上漲。隨著青島市縮 小南北差距措施的加強(qiáng)，處于中低房價(jià)的四方區(qū)和李滄區(qū)

47、將成為新 的投資熱點(diǎn)，從而拉動房價(jià)上升。 二、2005 年青島住宅市場特征回顧 1、市場供應(yīng)保持增幅 2005 年青島房地產(chǎn)市場供應(yīng)量繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū) 與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個(gè)大盤都于 2005 年投 入市場，浮山后目前在醞釀的幾個(gè)大盤在啟動一部分之后，也于 2005 年大幅推出，對整個(gè)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增幅起到帶動作用。 2、市場需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費(fèi)者也愈加理性，一路高漲 的青島房價(jià)和國家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費(fèi)群體更加趨于理 性，這也勢必影響下一年的需求市場。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島市特 殊的地理位置及自然環(huán)境、良好的投資價(jià)值和住宅郊區(qū)

48、化發(fā)展的現(xiàn) 狀仍會使房地產(chǎn)市場保持升溫態(tài)勢，仍會帶動投資消費(fèi)者的消費(fèi)積 極性。因此預(yù)測 2006 年的房地產(chǎn)市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會有 大幅回落。 3、整體價(jià)格穩(wěn)中微升 供應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)而需求增長減緩的狀況，勢必會對 2005 年的房地 產(chǎn)價(jià)格造成一定程度的沖擊，一定時(shí)期內(nèi)抑制價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)。然 而，長期以來青島房地產(chǎn)市場的投資熱度不會在瞬間冷卻。此外， 個(gè)別區(qū)域價(jià)格的強(qiáng)勢漲幅亦能夠拉動整體市場價(jià)格，預(yù)測 2006 年房 地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，但增幅回落。 4、三大區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn) 首先是浮山后區(qū)域，就市場供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可 開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積地塊，已經(jīng)開始 大盤

49、開發(fā)，主要以普通住宅為主。 青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項(xiàng)政策和 媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個(gè)大盤 2005 年已推出大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢待發(fā)，會形成 該區(qū)域開發(fā)熱度。 2004 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上 了最重要的砝碼；2005 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好 消息促使西海岸成為投資熱土。 5、城市規(guī)劃為青島房地產(chǎn)市場釋放空間 青島的大城市規(guī)劃以本島為主城，黃島為輔城；環(huán)膠州灣地帶 形成為六個(gè)連接發(fā)展組團(tuán)；即墨、膠州、膠南、平度、萊西五個(gè)衛(wèi) 星城市的大城市群的格局。 從空間上看，青島主城東、南、西

50、部臨海，發(fā)展空間有限。北 部新城因此就具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢，北部的房地產(chǎn)發(fā)展正處于 城市化過程中的一個(gè)“市郊區(qū)化”的重要節(jié)點(diǎn)上。同時(shí)，北部地區(qū) 土地歷史遺留問題較少，土地交易相對透明度高，成本相對也比較 低。便于外地開發(fā)資本的進(jìn)入。未來的幾年，是青島北部新城迅速 發(fā)展的機(jī)會。 6、城郊大盤將繼續(xù)成為 2006 年的新主題 隨著房地產(chǎn)市場的門檻提高，歷史遺留的協(xié)議土地問題的逐步 解決；隨著城市向邊緣發(fā)展繁榮勢頭，青島也迎來了地產(chǎn)大盤的出 現(xiàn)。 通過規(guī)劃的整塊土地規(guī)范進(jìn)入土地一級市場，吸引了國內(nèi)外著 名開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。2004 年 10 月青島本土的海信地產(chǎn)和順弛置業(yè) 分別在即墨和膠州通過拍賣競

51、爭，拍得兩塊大宗土地進(jìn)行住宅小區(qū) 開發(fā)。品牌房地產(chǎn)資本的進(jìn)入，給青島房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的市場熱 點(diǎn)?？梢灶A(yù)言 2006 年青島房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在大盤引導(dǎo)下的奏響住 宅產(chǎn)品的品質(zhì)革命。 過去的 2005 年，房地產(chǎn)市場從政策層面到市場需求都孕育著前 所未有的變化。我們可以肯定的是在 2006 年：青島房地產(chǎn)市場將面 臨一次深刻的變革，這將不僅僅是一個(gè)市場銷售的好與壞，而將是 市場機(jī)制的變化。短期內(nèi)，居民“低”收入與房屋“高”價(jià)位的不 匹配矛盾仍然難以化解。2006 年青島的房地產(chǎn)價(jià)格，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和外向型的轉(zhuǎn)化，仍舊會緩慢爬升。 7、由東向北部滲透，周邊市場成為主角 隨著東部可開發(fā)土地減少，同時(shí)

52、在青島市政府經(jīng)營城市、建設(shè) 大青島環(huán)中心經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)型城市的政策帶動下，青島地產(chǎn)已經(jīng)逐漸向 四方、李滄、城陽等原邊緣城區(qū)擴(kuò)張，同時(shí)老城區(qū)改造建設(shè)進(jìn)度明 顯加快。30 萬平方米以上的成熟大盤開發(fā)開始進(jìn)入郊區(qū)市場，2006 年地產(chǎn)競爭也將和傳統(tǒng)產(chǎn)品競爭一樣，逐漸進(jìn)入品牌戰(zhàn)略、產(chǎn)品競 爭時(shí)代。 8、開發(fā)企業(yè)從利潤型向品牌型過度 大量開發(fā)公司從原來的利潤型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注 重品牌塑造，打造產(chǎn)品優(yōu)勢，規(guī)劃長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為這些成長 型企業(yè)的共性。海信、海爾地產(chǎn)開始大規(guī)模向地產(chǎn)行業(yè)挺進(jìn)，青島 各大品牌企業(yè)如海爾、海信、雙星、頤中集團(tuán)、青啤、即發(fā)等已經(jīng) 在地產(chǎn)界涉足，并以大資金優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、人力

53、優(yōu)勢進(jìn)行大盤開 發(fā)，成為青島地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。 三、豪宅市場分析 1、豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅 出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個(gè)趨勢。 （1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。 （2）從銷售價(jià)格上可以看出，13000 元/平方米，已成為區(qū)域市 場認(rèn)可的基準(zhǔn)價(jià)格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。 （3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購 買。2005 年外地購房者比例僅占 11.4%，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越 來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 （4）市場對海景豪宅存在一定的消化量，但年內(nèi)推向市場的豪 宅新

54、項(xiàng)目近 20 萬平方米，存在一定的競爭壓力。 2、青島部分在售高端房地產(chǎn)產(chǎn)品情況匯總 項(xiàng)目名稱經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)價(jià)格地址 海信燕 島國際公 寓 規(guī)劃總用地面積 53891 平方米, 地上總建筑面積 121752 平方米, 容積率 2.26,建筑密度 8.74%, 綠地率 67.7%,住宅總戶數(shù) 719 戶,地下停車位 550 個(gè) 加上立體車位總共 850 個(gè)車位。 起價(jià) 11000 元/平方米， 均價(jià) 14200 元/平方米 位于澳門路、 奧運(yùn)賽場東側(cè) 瑞納康都 集居住、工作、投資、度假為 一體的共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店公 寓（18 層） 起價(jià) 13500 元/平方米， 均價(jià) 15000 元/平方米。位于

55、海門路 8 號 東海路 9 號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu) 成，樓高 180 米 精裝銷售價(jià)格近 20000 元/平方米。 東海路與延安 三路交界處東 北角 百通海 納尊邸 公寓 起價(jià) 11380 元/平方米， 均價(jià) 13000 元/平方米 海門路 8 號， 香格里拉大酒 店西側(cè) top頤 和 國際 由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40 層五星級寫字樓組成，40 層寫 字樓高 156 米為青島第二高度 建筑。公寓戶型 60-140m2，精 裝銷售，寫字間大開間設(shè)計(jì) 136-1300m2。 起價(jià) 11000 元/平方米， 均價(jià) 13000 元/ 平方 米 位于香港中路 10 號，市政府 對面

56、。 碧?；▓@ 二期 高層住宅起價(jià) 10800 元/平方米東海中路 17 號 江山景帝高層住宅 起價(jià) 9000 元/平方米， 均價(jià) 11450 元/平方米 山東路 10 號 中房乾豪 國際廣場 27 層商住樓 1 棟、49 層和 36 層寫字樓 2 棟 起價(jià) 12000 元/平方米 香港中路、南 京路交匯處 恒基 新天地 總占地面積 33000 平方米,總建 筑面積：78000 平方米，綠化綠 65%，容積率 1.39，層高 3.2 米， 房型四室兩廳三衛(wèi)，面積 200 1500 平方米 別墅 28000 元/平方米， 小高層 22800 元/平方 米。 嶗山香港東路 千禧龍?jiān)窎|、 美林小鎮(zhèn)西

57、第四節(jié)第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析青島市寫字樓市場分析 寫字樓是市場的晴雨表，預(yù)示著城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮和低迷。 2001 年以來，中國加入 wto 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng) 倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價(jià)格都穩(wěn)步上升，進(jìn)入 2004 年之后，寫字樓總體銷售價(jià)格與出租價(jià)格均有較大幅度的上揚(yáng)。 一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治?目前，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核 心 cbd 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。 以下我們對該區(qū)域從供應(yīng)量、租售價(jià)、租售率等方面進(jìn)行全面 的分析。 1、區(qū)域供應(yīng)量分析 核心 cbd 區(qū)域的寫字樓占據(jù)市場總量的 70%左右，總建筑面積 1

58、35 萬平方米左右，在售/租面積 20 萬平方米左右。從寫字樓的客戶 來看，在核心 cbd 區(qū)域內(nèi)的寫字樓主要有專業(yè)型和綜合型兩大類， 寫字樓內(nèi)容納從事同一行業(yè)的諸多公司，從而凸顯了寫字樓的專業(yè) 性，同時(shí)公司的行業(yè)特征又對寫字樓的配套提出新的要求，如 it 界 的公司進(jìn)駐軟件大廈，因此要求大廈內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)速度及相關(guān)設(shè)施都達(dá) 到國內(nèi)的先進(jìn)水平，以利于公司的更好發(fā)展。如新世界數(shù)碼港則是 由一個(gè)大型高級名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和 相應(yīng)的配套設(shè)施組成的綜合型寫字樓。 2、區(qū)域租售價(jià)格對比分析 核心 cbd 區(qū)域無論是商業(yè)還是生活配套都較為齊全，平均售價(jià) 11000-20000 元/平方米

59、，平均凈租價(jià) 5 元/天/平方米。青島市的大型 公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價(jià)較高。從寫字樓 的用途來看主要有純寫字樓和商住兩用型寫字樓。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展 推動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改變了人們的辦公方式，許多行業(yè)的從業(yè)人員 不必天天到辦公室上班，比如像平面設(shè)計(jì)師，網(wǎng)頁設(shè)計(jì)人員等等， 因?yàn)榧依飳挸?、舒適的環(huán)境就可以充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。商住兩用房 成為對寫字樓概念的補(bǔ)充和延伸，而且開發(fā)商開發(fā)住宅項(xiàng)目要比建 設(shè)寫字樓投入的成本少。青島開發(fā)商捕捉這一新理念，推出陽光大 廈、華普大廈等，可是對于寸土寸金的核心 cbd 而言，居住是奢侈 的，而且商住兩用樓，白天晚上進(jìn)出的人都極為頻繁，難免會有魚 目混珠

60、的現(xiàn)象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也 給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退， 成為純寫字樓 。 3、區(qū)域租售率對比分析 cbd 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項(xiàng)目，有些目前處于銷 售狀態(tài)或者是招租中，所以其租售率較低，出租率在85%左右，出售率 在 90%左右。 4、區(qū)域裝修配套對比分析 cbd 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐 廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂 場所及商場等設(shè)施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采 用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)、室內(nèi)墻面以涂料為主。 二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析 1、區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析 名