物業(yè)管理概論(第2版)PPT(PPT226頁)

1、 美國物業(yè)管理的特點(diǎn)。美國物業(yè)管理的特點(diǎn)。 管理契約化管理契約化 管理專業(yè)化管理專業(yè)化 3、新加坡物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全 法制建設(shè)與管理制度完善 堅(jiān)持以人為本，重視鄰里和睦 日本物業(yè)管理特點(diǎn)日本物業(yè)管理特點(diǎn) 物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)較好 對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)人員有很高的要求，重視對(duì)各類人員的培訓(xùn)與教育。 物業(yè)的社會(huì)環(huán)境比較好 物業(yè)管理專業(yè)化程度高 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用大 1、香港的物業(yè)管理、香港的物業(yè)管理 香港物業(yè)管理特點(diǎn)香港物業(yè)管理特點(diǎn) 按物業(yè)性質(zhì)分類管理 物業(yè)管理法規(guī)全面、完善 締造“社區(qū)精神” 專業(yè)服務(wù)社會(huì)化程度高 重視物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高 物業(yè)管理現(xiàn)代化 的差距有多遠(yuǎn)的差距有

2、多遠(yuǎn) 內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)展階段 探索嘗試階段探索嘗試階段 （20世紀(jì)世紀(jì)80年代年代1994年年3月）月） 1981年年3月月10日我國第一家物業(yè)日我國第一家物業(yè) 管理公司深圳市物業(yè)管理公司成立管理公司深圳市物業(yè)管理公司成立 快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段 （1994年年3月月1999年年5月）月） 市場化、規(guī)范化法制化階段市場化、規(guī)范化法制化階段 （1999年年5月至今）月至今） 1994年年3月建設(shè)部月建設(shè)部33號(hào)令號(hào)令 城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法 2003年年6月月8日國務(wù)院頒布日國務(wù)院頒布 物業(yè)管理?xiàng)l理物業(yè)管理?xiàng)l理（同年（同年9月月1日實(shí)施）日實(shí)施） （一）關(guān)于物業(yè)的不同

3、解釋（一）關(guān)于物業(yè)的不同解釋 1、物業(yè)就是房屋、建筑物。 2、物業(yè)是指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施。 3、物業(yè)指不動(dòng)產(chǎn)。 4、物業(yè)指房地產(chǎn)。 5、物業(yè)指“單元性”的房地產(chǎn)。 6、物業(yè)指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。 第二節(jié) 物業(yè)的概念 （二）物業(yè)的概念（二）物業(yè)的概念 物業(yè)（Property)指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各 類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以 及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。 各類建筑物 住宅小區(qū) 寫字樓 商業(yè)大廈 工業(yè)廠房 體育場館 機(jī)關(guān)、學(xué)校等 附屬設(shè)備、設(shè)施附屬設(shè)備、設(shè)施 市政設(shè)施 文化娛樂設(shè)施 交通設(shè)施 相關(guān)場地相關(guān)場地 庭院 綠地 道路 9、 人的價(jià)值

4、，在招收誘惑的一瞬間被決定。2021-6-112021-6-11Friday, June 11, 2021 10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2021-6-112021-6-112021-6-116/11/2021 1:11:07 PM 11、人總是珍惜為得到。2021-6-112021-6-112021-6-11Jun-2111-Jun-21 12、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2021-6-112021-6-112021-6-11Friday, June 11, 2021 13、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來懲罰自己。2021-6-112021-6-112021-6-112021-6-116/11/2021

5、 14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年6月11日星期五2021-6-112021-6-112021-6-11 15、一個(gè)人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2021年6月2021-6-112021-6-112021-6-116/11/2021 16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021-6-112021-6-11June 11, 2021 17、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2021-6-112021-6-112021-6-112021-6-11 1、房地產(chǎn)：、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。由于其位置 的固定性，通常又被成為不動(dòng)產(chǎn)。 英文名稱： （1） real estate:具體指土

6、地及附著在 土地上的房屋和構(gòu)筑物。 （2） real property：除了有real estate的含義外，還包括他所附帶的各種權(quán)益。 因此，物業(yè)在指“單元性”房地產(chǎn)時(shí)，其中的房地產(chǎn)就是（2）所指的含 義?！皢卧浴痹谥附ǔ刹⑼度胧褂玫母黝惙课?、與之相配套的設(shè)備、設(shè) 施及相關(guān)場時(shí)，可以指整個(gè)住宅小區(qū)，也可以指單體的其他建筑。 物業(yè)與房地產(chǎn)既有本質(zhì)的聯(lián)系，又有所區(qū)別。 （1）聯(lián)系）聯(lián)系 物業(yè)是指“單元性”的房地產(chǎn)。 物業(yè)是指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 在財(cái)產(chǎn)上兩者所指為同一對(duì)象。 （2）區(qū)別）區(qū)別 稱謂不同 適用范圍不同 概念外延不同。 物業(yè)的特點(diǎn) 固定性 耐久性 多樣性 高值性 權(quán)益性 受政

7、策影響大 居住物業(yè) 辦公物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 其他物業(yè) 管理體制不同 管理內(nèi)容不同 所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同 管理機(jī)制不同 1、常規(guī)性公共服務(wù) 物業(yè)及其配套設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù) 保安和消防管理 物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔 物業(yè)管理區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)與保養(yǎng) 交通與車輛管理 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作 物業(yè)保險(xiǎn)工作 公共市政的維護(hù)管理 物業(yè)檔案管理 （一）物業(yè)管理的內(nèi)容 2、非公共性延伸服務(wù) 有針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 如代聘保姆；代訂、代送報(bào)刊雜志；物 業(yè)租售代理；代訂車船票；接送小孩等 物業(yè)管理的策劃階段 物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 物業(yè)管理的日常運(yùn)作 物

8、業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性 社會(huì)化社會(huì)化 專業(yè)化專業(yè)化 市場化市場化 企業(yè)化企業(yè)化 責(zé)權(quán)分明原則 業(yè)主主導(dǎo)原則 服務(wù)第一原則 統(tǒng)一管理原則 專業(yè)高效原則 收費(fèi)合理原則 公平競爭原則 依法行事原則 物業(yè)管理的作用：物業(yè)管理的作用： 3、物業(yè)管理有利于提高城市化、社會(huì)化和現(xiàn) 代化水平。 4、物業(yè)管理可以拓寬勞動(dòng)就業(yè)領(lǐng)域，增加就 業(yè)機(jī)會(huì)。 5、物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、租 賃業(yè)務(wù)發(fā)展。 一、物業(yè)管理市場概述 1、物業(yè)管理市場是以物業(yè)管理服務(wù)為對(duì)象的商品交 換關(guān)系的總和。 2、物業(yè)市場的構(gòu)成 （1）市場主體 （2）市場客體 （3）市場環(huán)境 1、交換對(duì)象的無形性 2、交換行為的約定性 3、交換內(nèi)容

9、的多樣性 4、交換時(shí)間的延續(xù)性 5、交換過程的整體性 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 一、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件一、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件 （取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)資料 到所在地政府物業(yè)行政主管部門備案） 可行性研究（供求情況調(diào)查、了解國家和政府有關(guān)法律和法 規(guī)、編寫可行性報(bào)告） 訂立發(fā)起人協(xié)議 申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) 出資驗(yàn)資、確立公司的組織機(jī)構(gòu) 申請(qǐng)工商注冊(cè)登記 申請(qǐng)稅務(wù)登記、印章刻制、相關(guān)帳戶設(shè)立 申請(qǐng)資質(zhì)審核 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理 1999年年10月，國家建設(shè)部頒發(fā)了月，國家建設(shè)部

10、頒發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法， 將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三三個(gè)等級(jí)。將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三三個(gè)等級(jí)。 一級(jí)資質(zhì)一級(jí)資質(zhì) 二級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì) 新建立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府物業(yè)新建立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府物業(yè) 管理行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取管理行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)資質(zhì)證書臨時(shí)資質(zhì)證書，物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)，物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng) 取取臨時(shí)資質(zhì)證書臨時(shí)資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。臨時(shí)資質(zhì)證書臨時(shí)資質(zhì)證書 有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部有

11、效期為一年。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部 門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取 消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申報(bào) 營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)資質(zhì)證書正、副本 各類人員的資格證書和勞動(dòng)合同 物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件 物業(yè)管理業(yè)績材料 . 公司發(fā)起人或 發(fā)起單位 房地產(chǎn)主管部門 工商行政管理部門 30日內(nèi)申辦資質(zhì) 備案和資質(zhì)等級(jí)證書 三周內(nèi)核發(fā) 批準(zhǔn)文件 審批 核發(fā)營 業(yè)執(zhí)照 注冊(cè)登記 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式 組織形式組織形式又稱組織結(jié)構(gòu)形式，

12、即組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的具 體模式。 典型的組織形式有：典型的組織形式有： 直線制組織結(jié)構(gòu) 職能制組織結(jié)構(gòu) 直線職能制組織結(jié)構(gòu) 事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu) 矩陣制組織結(jié)構(gòu) 一、設(shè)置原則 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理 精干、高效 服從管理、服務(wù)、經(jīng)營需要的原則 責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng) 一般情況下物業(yè)管理企業(yè)設(shè)有5部1室。各自的職能： （1）總經(jīng)理）總經(jīng)理 貫徹落實(shí)董事會(huì)決議、決定，全面負(fù)責(zé)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與管理 工作。 負(fù)責(zé)主持總經(jīng)理辦公會(huì)議職權(quán)內(nèi)的各種工作事務(wù)，督促企 業(yè)各方面工作的順利進(jìn)行。 負(fù)責(zé)組織、編制企業(yè)年度、季度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核 監(jiān)督。 負(fù)責(zé)企業(yè)重要的公關(guān)和重點(diǎn)接待工作，處理重大事務(wù)和活 動(dòng)安排。 負(fù)責(zé)企業(yè)下屬人員的錄用、任

13、免、晉升、獎(jiǎng)懲等工作。 完成董事會(huì)負(fù)責(zé)授權(quán)交辦的其他工作，并對(duì)其結(jié)果負(fù)責(zé)。 建立健全行政管理運(yùn)作制度，并監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度 的貫徹執(zhí)行 負(fù)責(zé)企業(yè)的日常行政管理、檔案資料管理。 組織編制辦公用品和勞保用品的計(jì)劃。 協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的工作。 負(fù)責(zé)組織社區(qū)文化活動(dòng)的開展。 后勤管理。 接待來訪 公共關(guān)系、招集會(huì)議等。 依據(jù)國家的有關(guān)法規(guī)、政策、制度、文件，建立健全 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度、財(cái)務(wù)管理制度。 監(jiān)督企業(yè)資金運(yùn)行狀況，定期做出財(cái)務(wù)分析報(bào)告，為 總經(jīng)理決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)。 組織擬訂物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。 審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的指出，杜絕浪費(fèi)。 負(fù)責(zé)各類收費(fèi)工作。 負(fù)責(zé)與稅務(wù)、工商、銀行等部門

14、的溝通聯(lián)絡(luò)。 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)的組織機(jī)構(gòu)。 制定和完善各項(xiàng)安全保衛(wèi)崗位責(zé)任制。 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、交通秩序。 做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作、消防工作。 做好保安人員的配備與培訓(xùn)工作 負(fù)責(zé)工程前期介入。 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑附屬設(shè)施、共用設(shè)施和 設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、管理工作。 做好建筑物本身維修養(yǎng)護(hù)和管理工作。 做好自用設(shè)施、設(shè)備的特約有償維修服務(wù)。 負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查房屋裝飾、裝修管理工作 負(fù)責(zé)受理住戶咨詢、投訴、回訪及住戶需求信息傳達(dá)。 負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生保潔、環(huán)境美化，水、電、氣抄表，禮儀服務(wù)。 負(fù)責(zé)提供住戶需求服務(wù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)年度滿意率的調(diào)查。 負(fù)責(zé)策劃和從事各

15、種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目 利用管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所等開展的便民服務(wù)。 負(fù)責(zé)無業(yè)的租賃工作。 負(fù)責(zé)商業(yè)信息的整理工作。 負(fù)責(zé)市場拓展工作。 一、權(quán)利與義務(wù)概述一、權(quán)利與義務(wù)概述 權(quán)利與義務(wù)的概念 權(quán)利權(quán)利從權(quán)力的法律功能和社會(huì)價(jià)值的角度來說，權(quán)力是 規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、主體以相 對(duì)自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。 義務(wù)義務(wù)是設(shè)定或隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系 中的、主題以相對(duì)受動(dòng)的作為或不作為的方式保障權(quán)利 主題獲得利益的一種約束手段。 結(jié)構(gòu)上的相關(guān)的關(guān)系 數(shù)量上的等值關(guān)系 功能上的互補(bǔ)關(guān)系 價(jià)值意義上的主次關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利

16、： 參與和資質(zhì)要求相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理招投標(biāo)的權(quán)利 承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)， 并按規(guī)定接管相關(guān)資料的權(quán)利。 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營服務(wù)的權(quán) 利。 根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同與委托合 同的約定，收取物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的權(quán)利。 1. 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服 務(wù)企業(yè)的權(quán)利。 7、與相關(guān)委托人在合同中約定相關(guān)費(fèi)用、報(bào)酬的權(quán)利。 8、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方 面法律潮重規(guī)定的行為，予以制止的權(quán)利。 9、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的權(quán)利。 10、向物業(yè)管理主管部門投訴物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)事項(xiàng)

17、的權(quán)利。 11、根據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，監(jiān)督 房屋裝飾裝修的權(quán)利。 12、經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行經(jīng)營的權(quán)利。 13、法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利應(yīng)主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利應(yīng)主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù) 合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利行使必須以物業(yè)服務(wù)合同合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利行使必須以物業(yè)服務(wù)合同 的約定或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)為依據(jù)。的約定或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)為依據(jù)。 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)的義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時(shí)所

18、接管的 相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物 業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作的義務(wù)。 不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務(wù)。 不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的義務(wù)。 接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的義務(wù)。 在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使 用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時(shí)，有及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào) 告的義務(wù)。 協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故 時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部 門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作的義務(wù)。 確需改

19、變公共建筑和共用設(shè)施用途的，有提請(qǐng)業(yè)主大會(huì) 討論決定同意的義務(wù)。 因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、 場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意的義務(wù)。 將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主的義 務(wù)。 法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。 工作分析工作分析 員工招聘員工招聘 員工的培訓(xùn)與開發(fā)員工的培訓(xùn)與開發(fā) 績效考評(píng)績效考評(píng) 員工的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰員工的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰 員工的報(bào)酬與福利員工的報(bào)酬與福利 員工的職業(yè)生涯管理勞動(dòng)關(guān)系與勞動(dòng)合同員工的職業(yè)生涯管理勞動(dòng)關(guān)系與勞動(dòng)合同 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求一、物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求 （一）應(yīng)該是具有社會(huì)主義覺悟，具有高尚道德的人。 （

20、二）管理人員必須具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。 （三）物業(yè)管理人員應(yīng)具有較高的個(gè)人素質(zhì)。 二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德 忠于職守，盡職盡責(zé) 兢兢業(yè)業(yè)，熱情服務(wù) 積極主動(dòng)，講求實(shí)效 實(shí)事求是，辦事公道 遵守紀(jì)律，奉公守法 謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌 刻苦學(xué)習(xí)，提高素質(zhì) 鉆研業(yè)務(wù)，掌握技能 案例案例11 甲物業(yè)管理公司系乙實(shí)業(yè)公司的分公司，于2004年6月8日與丙 公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，為丙公司開發(fā)建設(shè)的xx小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)， 物業(yè)服務(wù)合同承諾確保機(jī)動(dòng)車場停車安全。在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中， 由于甲物業(yè)管理公司的安全維護(hù)人員疏忽，加之小區(qū)的紅外報(bào)警系統(tǒng)失靈， 致使停放在停車場

21、內(nèi)的一輛高檔轎車被嚴(yán)重破壞，車主找物業(yè)公司索賠未 果后，向法院提起了訴訟，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)甲公司是乙公司的一 個(gè)分支機(jī)構(gòu)，且為了騙取資質(zhì)證書，借用了工程技術(shù)人員職稱證書并偽簽 了勞動(dòng)合同。法院依法做出判決，有力地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。討論： 1、在該案中，乙公司是否該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任? 2、甲公司的資質(zhì)證書是否該被吊銷? 3、甲公司對(duì)受損車輛應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任? 4、甲公司該承擔(dān)什么樣的法律后果? 1、物業(yè)管理企業(yè)不同資質(zhì)等級(jí)的條件是什么、物業(yè)管理企業(yè)不同資質(zhì)等級(jí)的條件是什么? 2、物業(yè)管理企業(yè)有哪些職能部門，其主要的職責(zé)是什么、物業(yè)管理企業(yè)有哪些職能部門，其主要的職責(zé)是什么? 3、物業(yè)管

22、理企業(yè)的權(quán)利是什么、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利是什么? 4、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是什么、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是什么? 5、物業(yè)管理企業(yè)人員常見的招聘途徑有哪些、物業(yè)管理企業(yè)人員常見的招聘途徑有哪些? 6、物業(yè)管理企業(yè)人力資源管理主要包括哪幾個(gè)方面、物業(yè)管理企業(yè)人力資源管理主要包括哪幾個(gè)方面?物物 業(yè)管理人員考核主要包括哪些方面業(yè)管理人員考核主要包括哪些方面? 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)業(yè)主自治機(jī)構(gòu) 一、業(yè)主自制機(jī)構(gòu)一、業(yè)主自制機(jī)構(gòu)是一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的 所有人對(duì)其所有的物業(yè)進(jìn)行管理、使用，維護(hù)其自身權(quán)益 以及物業(yè)的整體利益而組成的自制性組織。具有民主性、 自制性、公益性特征。 二、業(yè)主自制機(jī)構(gòu)的設(shè)置

23、二、業(yè)主自制機(jī)構(gòu)的設(shè)置 采取兩重機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：采取兩重機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：即由全體業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，作為 權(quán)利機(jī)關(guān)行使重大決策權(quán)；在業(yè)主大會(huì)下設(shè)立由業(yè)主民主 選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行 機(jī)關(guān)，行使日常事物的管理權(quán)。 三、設(shè)立業(yè)主自制機(jī)構(gòu)的原則三、設(shè)立業(yè)主自制機(jī)構(gòu)的原則 （1）接受相關(guān)行政部門的組織指導(dǎo)和監(jiān)督的原則 （3）以公益利益為目的的原則 （4）服務(wù)性、無償性原則 （5）機(jī)構(gòu)設(shè)置權(quán)責(zé)明確原則 （6）業(yè)主地位平等原則 一、物業(yè)權(quán)屬的共有理論一、物業(yè)權(quán)屬的共有理論 共有共有是一種常見的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系，是指2個(gè)或2個(gè)以上的人（公民 或法人）對(duì)同以項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。具有以下特征：

24、共有的客體是一項(xiàng)統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)共有的客體是一項(xiàng)統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn) 共有的內(nèi)容是各共有人對(duì)共有物共享權(quán)利、共負(fù)義務(wù)共有的內(nèi)容是各共有人對(duì)共有物共享權(quán)利、共負(fù)義務(wù) 共有是所有權(quán)的聯(lián)合共有是所有權(quán)的聯(lián)合 共有的分類共有的分類 按份共有按份共有 共同共有共同共有 準(zhǔn)共有準(zhǔn)共有 變價(jià)分割變價(jià)分割 作價(jià)補(bǔ)償作價(jià)補(bǔ)償 變價(jià)分割變價(jià)分割 作價(jià)補(bǔ)償作價(jià)補(bǔ)償 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由區(qū)分所有建筑物專有部 分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的 成員權(quán)所構(gòu)成。其特征： 建筑物區(qū)分建筑物區(qū)分 所有權(quán)的特征所有權(quán)的特征 權(quán)利主體身份權(quán)利主體身份 的多重性的多重性 一體性一體性 專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán) 為

25、主導(dǎo)為主導(dǎo) 復(fù)合性復(fù)合性 共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）依照 法律的規(guī)定和合同的約定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的 權(quán)利。 成員權(quán)成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）基于專有部分所有 權(quán)和共用部分持分權(quán)而具有的作為建筑物物業(yè)自治管理組織成員的 權(quán)利。 建筑物區(qū)分所有權(quán)與土地使用權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)與土地使用權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)包含 土地使用權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)享有共有權(quán) 一、業(yè)主物業(yè)的所有權(quán)人。 二、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主的權(quán)利： 1、按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有

26、關(guān)事項(xiàng)提出建議； 3、提出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； 4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有選舉權(quán)； 6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情 權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金的管理和使用； 10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程； 2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè) 施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方 面的規(guī)章制度； 3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委 員會(huì)作出的決定； 4、按照國

27、家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金； 5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 一、業(yè)主大會(huì)的宗旨和組成一、業(yè)主大會(huì)的宗旨和組成 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物 業(yè)管理重大事項(xiàng)作出決定，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。 1、宗旨代表和維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。 2、組成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 二、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)二、業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （1）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程； （2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) （4）決定專項(xiàng)維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)

28、域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （6）對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī) 定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占道路等損害他人合法權(quán)益 的行為，有權(quán)依照法律等作出決定處罰。 （7）法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān) 物業(yè)管理的職責(zé)。 三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式：集體討論和書面征求意見 2、召開業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)、召開業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)：應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物 總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主

29、大會(huì)會(huì)議 4、業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 5、業(yè)主做出決定的法定人數(shù)：、業(yè)主做出決定的法定人數(shù)： 普通事項(xiàng)決定：普通事項(xiàng)決定：應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑 物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 用于決定物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條規(guī)定的除第 五項(xiàng)和第六項(xiàng)外的其他事項(xiàng)時(shí)。 特別重大事項(xiàng)決定：特別重大事項(xiàng)決定：應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占 建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè) 主同意 用于決定物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條第五項(xiàng)和第 六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)時(shí)。 四、業(yè)主大會(huì)的決定方式：四、業(yè)主大會(huì)的決定方式： 五、業(yè)主大會(huì)、

30、業(yè)主委員會(huì)決定的效力五、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力 一、業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主委員會(huì)是按照法定程序由業(yè)主大會(huì)從全 體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表和維 護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 二、性質(zhì)與地位二、性質(zhì)與地位 性質(zhì)：性質(zhì)：體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志和利益，代表全體 業(yè)主實(shí)施自治管理的社團(tuán)組織。（無法人資格、無民 事權(quán)利主體資格） 地位：地位：是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)；是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治 管理的重要形式。 三、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：三、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)地執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)地執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履 行下列職責(zé)：行下列職責(zé)： 1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。、

31、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。 2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。 3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理 企業(yè)旅行物業(yè)服務(wù)合同。企業(yè)旅行物業(yè)服務(wù)合同。 4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。 6、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 5、對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、 違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，

32、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為， 有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除 危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 四、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生四、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生 （一）業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生原則 （二）（二）業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生 （三）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 （四）業(yè)主委員會(huì)換屆 （五）業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)的解散、經(jīng)費(fèi)、印章、違 法決定的處理方式 （六）業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)工作關(guān)系 第六節(jié)第六節(jié) 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 一、管理規(guī)約一、管理規(guī)約 管理規(guī)

33、約的特征： 管理規(guī)約的制定主體是全體業(yè)主 管理規(guī)約的主要內(nèi)容是業(yè)主在建筑區(qū)劃內(nèi)的權(quán)利和義務(wù) 管理規(guī)約的生效需具備法定的條件 二、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則二、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程， 是對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的 權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則基本特征業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則基本特征 ： 業(yè)主大會(huì)設(shè)立的最基本條件和最重要的法律文件 是確定業(yè)主大會(huì)權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的基本法律文件 是業(yè)主大會(huì)實(shí)行內(nèi)部管理和對(duì)外進(jìn)行交往的基本法 律依據(jù) 某住宅小區(qū)于某住宅小區(qū)于2002年年3月開始預(yù)售，月開始預(yù)售，2003年年6月竣工交付使用時(shí)出售的房屋建

34、月竣工交付使用時(shí)出售的房屋建 筑面積占該小區(qū)總建筑面積的筑面積占該小區(qū)總建筑面積的68%，2004年年7月該小區(qū)有部分業(yè)主自發(fā)召開業(yè)月該小區(qū)有部分業(yè)主自發(fā)召開業(yè) 主大會(huì)會(huì)議并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章主大會(huì)會(huì)議并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章 未果，便私自刻制了印章，并將原物業(yè)管理公司解聘，新選聘了一家物業(yè)管理未果，便私自刻制了印章，并將原物業(yè)管理公司解聘，新選聘了一家物業(yè)管理 企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，原物業(yè)管理公司因此狀告該業(yè)主委員會(huì)非法企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，原物業(yè)管理公司因此狀告該業(yè)主委員會(huì)非法 設(shè)立，違法運(yùn)作。設(shè)立，違

35、法運(yùn)作。 經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)在成立業(yè)主大會(huì)籌備過程中，既未告知當(dāng)?shù)胤康亟?jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)在成立業(yè)主大會(huì)籌備過程中，既未告知當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、也未告知小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、也未告知小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司， 既未起草既未起草業(yè)主公約業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，也未確定業(yè)主在首次業(yè)主大，也未確定業(yè)主在首次業(yè)主大 會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，也未將業(yè)主委員會(huì)候選人情況公示；在首次召開業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，也未將業(yè)主委員會(huì)候選人情況公示；在首次召開業(yè)主大會(huì) 會(huì)議時(shí)也未向全體業(yè)主發(fā)出會(huì)議通知，包括擁有會(huì)議時(shí)也未

36、向全體業(yè)主發(fā)出會(huì)議通知，包括擁有1000房屋建筑面積的小區(qū)開房屋建筑面積的小區(qū)開 發(fā)商，到會(huì)的業(yè)主持有建筑面積僅占發(fā)商，到會(huì)的業(yè)主持有建筑面積僅占40%；選出的業(yè)主委員會(huì)委員中，有一人；選出的業(yè)主委員會(huì)委員中，有一人 是某業(yè)主的父親，有一人是業(yè)主的親戚。業(yè)主大會(huì)成立后，也未與小區(qū)開發(fā)建是某業(yè)主的父親，有一人是業(yè)主的親戚。業(yè)主大會(huì)成立后，也未與小區(qū)開發(fā)建 設(shè)單位辦理移交手續(xù)。討論：設(shè)單位辦理移交手續(xù)。討論： 1、該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立的條件具備嗎？、該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立的條件具備嗎？ 2、該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立合法嗎？、該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立合法嗎？ 3、該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立是否有效？、該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)

37、立是否有效？ 4、該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)新選聘物業(yè)管理公司、該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)新選聘物業(yè)管理公司 的決定是否有效的決定是否有效 5、該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)管理公司、該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)管理公司 簽定的物業(yè)服務(wù)合同能履行嗎？簽定的物業(yè)服務(wù)合同能履行嗎？ 什么叫建筑物區(qū)分所有權(quán)？具有什么實(shí)踐 意義？ 簡述業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 業(yè)主大會(huì)的宗旨、組成和職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、構(gòu)成與職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)的日常工作有哪些？ 物業(yè)管理涉及到的相關(guān)機(jī)構(gòu)有哪些？ 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的行政管理概述物業(yè)管理的行政管理概述 一、行政管理一、行政管理 行政管理是國家行政機(jī)關(guān)（即國家權(quán)力機(jī)關(guān)的 執(zhí)行機(jī)關(guān)）行使國家權(quán)力，依

38、法管理國家事務(wù)、 社會(huì)公共事務(wù)和行政機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)的活動(dòng)。 行政管理的特征： 行政管理的主體是國家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即國家行 政機(jī)關(guān) 行政管理的客體是國家事務(wù)、社會(huì)公共事務(wù)和行政機(jī)關(guān) 的內(nèi)部事務(wù) 行政管理活動(dòng)的根本原則是依法管理。 行政管理是一種由主體發(fā)動(dòng)而作用于客體的有序管理。 行政管理是建立在一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上的上層建筑，是國 家意志的執(zhí)行，是國家的管理活動(dòng)。 行政管理是建立在科學(xué)基礎(chǔ)上，講求效能和效率的管理 活動(dòng)。 二、物業(yè)管理的行政管理物業(yè)管理的行政管理 物業(yè)管理的行政管理，是指以國家行政機(jī)關(guān)或 其授權(quán)機(jī)構(gòu)或法律法規(guī)規(guī)定的組織為依托，依 法運(yùn)用行政權(quán)力，為有效實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公共利 益而進(jìn)行

39、的管理活動(dòng)。 二、物業(yè)管理的行政管理物業(yè)管理的行政管理 物業(yè)管理的行政管理特點(diǎn)： 物業(yè)管理的行政管理是以物業(yè)管理公共利益的 實(shí)現(xiàn)為目標(biāo) 物業(yè)管理的行政管理是國家行政權(quán)力的運(yùn)用過 程 物業(yè)管理的行政管理必須接受公眾的監(jiān)督 物業(yè)管理的行政管理是以國家行政機(jī)關(guān)或其授 權(quán)機(jī)構(gòu)或法律法規(guī)規(guī)定組織為依托的 現(xiàn)代政 府作為社會(huì)全體合法成員共同利益的代表，是 通過法定的公共程序產(chǎn)生的，其權(quán)力也是得到 社會(huì)公眾的認(rèn)同的。 三、物業(yè)管理的行政管理的必要性物業(yè)管理的行政管理的必要性 四、四、 物業(yè)管理的行政管理內(nèi)容物業(yè)管理的行政管理內(nèi)容 政治方面政治方面 經(jīng)濟(jì)方面經(jīng)濟(jì)方面 在社會(huì)服務(wù)方面在社會(huì)服務(wù)方面 第二節(jié)第二節(jié)

40、 物業(yè)管理的行政管理部門及其職責(zé)物業(yè)管理的行政管理部門及其職責(zé) 一、物業(yè)管理的行政管理部門一、物業(yè)管理的行政管理部門 國家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)國家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu) 省市一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)省市一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu) 基層一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)基層一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu) 基層政府機(jī)構(gòu)基層政府機(jī)構(gòu) 相關(guān)部門和單位相關(guān)部門和單位 房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門 工商行政管理部門工商行政管理部門 基層政府機(jī)構(gòu)基層政府機(jī)構(gòu) 稅務(wù)行政管理部門稅務(wù)行政管理部門 物價(jià)行政主管部門物價(jià)行政主管部門 二、物業(yè)管理行政管理部門的職責(zé)物業(yè)管理行政管理部門的職責(zé) 房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門 公

41、安機(jī)關(guān)公安機(jī)關(guān) 消防機(jī)關(guān)消防機(jī)關(guān) 物價(jià)行政管理機(jī)關(guān)物價(jià)行政管理機(jī)關(guān) 環(huán)境衛(wèi)生管理機(jī)關(guān)環(huán)境衛(wèi)生管理機(jī)關(guān) 三、物業(yè)管理行政管理機(jī)構(gòu)受理的投訴物業(yè)管理行政管理機(jī)構(gòu)受理的投訴 一、物業(yè)管理的行政管理方式一、物業(yè)管理的行政管理方式 依法處罰 備案登記 口頭或文件方式告誡 準(zhǔn)入制度 日常工作的審查、指引 投訴的處理 培訓(xùn) 考評(píng)活動(dòng) 第三節(jié) 物業(yè)管理的行政管理方式與手段物業(yè)管理的行政管理方式與手段 教育手段教育手段 教育手段主要包括教導(dǎo)、規(guī)勸、告 誡、警告、表彰和推廣經(jīng)驗(yàn)。 經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)濟(jì)手段 經(jīng)濟(jì)手段主要包括獎(jiǎng)勵(lì)、罰款、沒 收財(cái)產(chǎn)和沒收非法所得。 限制手段限制手段 限制手段主要有吊銷資質(zhì)證書、營 業(yè)執(zhí)照和降

42、低資質(zhì)等級(jí)。 二、物業(yè)管理的行政管理手段物業(yè)管理的行政管理手段 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理的行政管理關(guān)系物業(yè)管理的行政管理關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)行政管理部門一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)行政管理部門 的關(guān)系的關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)行政職能部門的關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與基層政府機(jī)構(gòu)的關(guān)系 房地產(chǎn)行政主管部門與物業(yè)管理的法律關(guān)系 公安機(jī)關(guān)與物業(yè)管理的法律關(guān)系 消防機(jī)關(guān)與物業(yè)管理的法律關(guān)系 二、相關(guān)行政管理部門與物業(yè)管理活動(dòng)其他二、相關(guān)行政管理部門與物業(yè)管理活動(dòng)其他 主體的法律關(guān)系主體的法律關(guān)系 第五節(jié)第五節(jié) 行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為 及其法律責(zé)任及其法律責(zé)任 一、物業(yè)管

43、理的行政管理糾紛及其法律一、物業(yè)管理的行政管理糾紛及其法律 解決方式解決方式 行政復(fù)議 行政訴訟 二、行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為二、行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為 作為 不作為 三、行政管理部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的三、行政管理部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的 法律責(zé)任法律責(zé)任 民事法律責(zé)任 行政法律責(zé)任 刑事法律責(zé)任 案例：案例： 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)過程 中，對(duì)住戶拆改房屋室內(nèi)管線、結(jié)構(gòu)等行 為，既不制止，也未向有關(guān)部門及時(shí)報(bào)告， 在出現(xiàn)裝修中的建筑垃圾將樓下行人砸傷 事故后，保安人員在處理事故中將裝修工 人打傷了，當(dāng)公安管理部門和街道辦事處、 居委會(huì)人員到現(xiàn)場處理時(shí)，保安人員拒絕 協(xié)助

44、處理。 討論： 1、該物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了相應(yīng)的職責(zé) 和接受行政管理的義務(wù)？ 2、該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安人員行為，是否 違法？ 復(fù)習(xí)思考題復(fù)習(xí)思考題 1、物業(yè)管理的行政管理涵義及特點(diǎn)？ 2、物業(yè)管理的行政管理的必要性？ 3、物業(yè)管理的行政管理內(nèi)容？ 4、物業(yè)管理的行政管理部門及其職責(zé)？ 5、物業(yè)管理的行政管理糾紛及其法律解決 方式？ 第五章第五章 物業(yè)管理的基礎(chǔ)保障機(jī)制物業(yè)管理的基礎(chǔ)保障機(jī)制 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)用房物業(yè)服務(wù)用房 物業(yè)服務(wù)用房一般包括：物業(yè)辦公用房、 物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委 員會(huì)活動(dòng)用房等。 一、物業(yè)服務(wù)用房的必要性一、物業(yè)服務(wù)用房的必要性 物業(yè)服務(wù)用房作為建筑區(qū)

45、劃內(nèi)的配套設(shè) 施，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服 務(wù)必不可少的場所 是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基 本的保證和最重要的條件之一 是全體業(yè)主參與自治管理的重要場所。 二、物業(yè)服務(wù)用房的用途及其不可更改性二、物業(yè)服務(wù)用房的用途及其不可更改性 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得自行改變物業(yè)服務(wù)用 房用途； 物業(yè)服務(wù)用房用途在符合特定條件時(shí)可 以改變。 三、三、 物業(yè)服務(wù)用房的條件、配置標(biāo)準(zhǔn)和能耗物業(yè)服務(wù)用房的條件、配置標(biāo)準(zhǔn)和能耗 條件：條件：地面以上具備水、電等基本使用功能的獨(dú)立或 成套房屋，產(chǎn)權(quán)歸建筑區(qū)劃全體業(yè)主所有，不得抵押、 交換、買賣，不得改作他用。 配置標(biāo)準(zhǔn)：配置標(biāo)準(zhǔn)： 新建建筑區(qū)劃內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

46、按照不低于建 設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地面房屋總建筑面積2 的標(biāo)準(zhǔn)配置包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)議 事活動(dòng)用房在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房； 建筑區(qū)劃房屋總建筑面積不足5萬平方米的，物業(yè) 服務(wù)用房建筑面積不應(yīng)低于100平方米。其中，業(yè) 主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不低于30平方米。 能耗能耗 ： 1）屬業(yè)主專有部分的，由業(yè)主自行承擔(dān)并向水、電、 氣等專業(yè)單位按時(shí)足額交清使用費(fèi)； 2）屬共有部分的能耗，由用戶共同分擔(dān)； 3）屬物業(yè)服務(wù)、清潔、倉儲(chǔ)等用房的，由物業(yè)服務(wù) 企業(yè)自行承擔(dān)。 4）用戶共同分擔(dān)部分和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用部分的能 耗費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向水、電、氣等專業(yè)單 位按時(shí)足額交清。 第二節(jié)第二

47、節(jié) 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 一、保修期限內(nèi)的維修保修期限內(nèi)的維修 （一）維修責(zé)任人： 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保 修 范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 （二）（二）維修范圍（對(duì)象）及維修期限 根據(jù)建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令 第80號(hào)）的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的 最低保修期限為： （1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的 該工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻 面的防滲漏，為5年； （3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； （4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； （5）

48、裝修工程為2年。 （6）其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 （三）（三）房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收 合格之日起計(jì)算。 二、保修期滿后的維修二、保修期滿后的維修 （一）維修責(zé)任（一）維修責(zé)任 專有部分保修期滿后的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi) 用。 除專有部分以外的共有部分，則需建立相應(yīng)的專項(xiàng)維修 資金。 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后簡直區(qū)劃 內(nèi)共有部分（含建筑物共有部分）的維修、更新、改造 資金。 （二）（二）專項(xiàng)維修資金建立的必要性專項(xiàng)維修資金建立的必要性 （三）專項(xiàng)維修資金的籌集專項(xiàng)維修資金的籌集 （四）專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管體制（四）專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管體制

49、 （五）專項(xiàng)維修資金的權(quán)屬及其查詢、轉(zhuǎn)（五）專項(xiàng)維修資金的權(quán)屬及其查詢、轉(zhuǎn) 讓、提取讓、提取 （六）專項(xiàng)維修資金的使用（六）專項(xiàng)維修資金的使用 （七）專項(xiàng)維修資金的相關(guān)制度（七）專項(xiàng)維修資金的相關(guān)制度 第三節(jié)第三節(jié) 白蟻防治白蟻防治 一、白蟻預(yù)防工程技術(shù)一、白蟻預(yù)防工程技術(shù) 生態(tài)防治法 生物防治法 物理機(jī)械防治法 化學(xué)滯溜防治法 檢疫防治法 二、白蟻防治單位二、白蟻防治單位 設(shè)立白蟻防治單位具備的條件： （1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （2）有固定的辦公地點(diǎn)及場所； （3）有30萬元以上的注冊(cè)資本； （4）有生物、藥物檢測(cè)和建筑工程等專業(yè)的專職 技術(shù)人員。 三、白蟻預(yù)防內(nèi)容三、白蟻預(yù)防內(nèi)容 （

50、一）新建物業(yè)項(xiàng)目新建物業(yè)項(xiàng)目 （二）原有房屋和超過白蟻預(yù)防包治期限的房（二）原有房屋和超過白蟻預(yù)防包治期限的房 屋屋 四、白蟻防治的監(jiān)管四、白蟻防治的監(jiān)管 根據(jù)建設(shè)部城市房屋白蟻防治管理規(guī)定的規(guī)定： 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市房屋白蟻防治的監(jiān)督管 理工作； 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市 房屋白蟻防治的監(jiān)督管理工作； 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域 內(nèi)城市房屋白蟻防治的監(jiān)督 第五節(jié)第五節(jié) 房屋安全管理房屋安全管理 一、房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理一、房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理 房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理-指因裝修拆改房屋的指因裝修拆改房屋

51、的 墻、梁、墻、梁、 板、柱、基礎(chǔ)、屋蓋等建筑主體和承重板、柱、基礎(chǔ)、屋蓋等建筑主體和承重 結(jié)構(gòu)（以下簡稱房屋結(jié)構(gòu)）的安全管理。結(jié)構(gòu)（以下簡稱房屋結(jié)構(gòu)）的安全管理。 主管部門：房地產(chǎn)行政管理部門主管部門：房地產(chǎn)行政管理部門 二、二、 房屋裝修結(jié)構(gòu)安全義務(wù)人房屋裝修結(jié)構(gòu)安全義務(wù)人 （一）業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù)。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將房屋裝 飾 裝 修 中 的 禁 止 行 為 和 注 意 事 項(xiàng) 告 知 業(yè) 主 三、房屋裝飾裝修安全程序三、房屋裝飾裝修安全程序 1）業(yè)主、使用人裝修房屋確需拆改房屋結(jié)構(gòu)的，必須 依照有關(guān)法律、法規(guī)， 提出書面申請(qǐng) 2）主管部門應(yīng)自

52、收到房屋裝修申請(qǐng)之日起，一定工作 日內(nèi)作出是否批準(zhǔn)的決定 3）從事房屋裝修的設(shè)計(jì)、施工單位和個(gè)人必須具有相 應(yīng)資質(zhì)等級(jí)和上崗證，方可承接裝修工作 4）業(yè)主、使用人應(yīng)在房屋結(jié)構(gòu)拆改完畢采取加固措施 后一定工作日內(nèi)，向主管部門申請(qǐng)房屋裝修結(jié)構(gòu)安全驗(yàn) 收。主管部門應(yīng)自接到申請(qǐng)后一定工作日內(nèi)組織驗(yàn)收。 驗(yàn)收合格的方可繼續(xù)裝修或投入使用。 復(fù)習(xí)思考題：復(fù)習(xí)思考題： 1什么是物業(yè)服務(wù)用房？ 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)改變物業(yè)服務(wù)用房的用途嗎？ 3簡述物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)。 4簡述專項(xiàng)維修資金首次繳存的主體、基數(shù)、比例。 5專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管原則是什么？ 6簡述白蟻防治的監(jiān)管體制？ 7簡述房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理。

53、（一）招標(biāo)（一）招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo) 準(zhǔn)或條件向社會(huì)或幾個(gè)特定的供應(yīng)商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的行為。 投標(biāo)投標(biāo)是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求 編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。 招投標(biāo)的特點(diǎn)：招投標(biāo)的特點(diǎn)： 標(biāo)價(jià)的保密性 報(bào)價(jià)一次性 法律約束性 第六章第六章 物業(yè)管理的策劃物業(yè)管理的策劃 一、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將竣是指開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將竣 工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管 理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開招聘，并采用科學(xué)理服務(wù)要求和

54、標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開招聘，并采用科學(xué) 方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義 是市場發(fā)展的需要是市場發(fā)展的需要 是房地產(chǎn)管理體制改革的需要是房地產(chǎn)管理體制改革的需要 是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要 （二）物業(yè)管理招投標(biāo) 基本概念 二、物業(yè)管理招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo) （一）物業(yè)管理招標(biāo)的（一）物業(yè)管理招標(biāo)的 特點(diǎn)特點(diǎn)： 超前性超前性 長期性和階段性長期性和階段性 （二）物業(yè)管理招標(biāo)的（二）物業(yè)管理招標(biāo)的 方式方式 公開招標(biāo)公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo)協(xié)

55、議招標(biāo) （三）物業(yè)管理招標(biāo)的（三）物業(yè)管理招標(biāo)的 原則原則 公平原則公平原則 公正原則公正原則 合理原則合理原則 （四）物業(yè)管理招標(biāo)的程序（四）物業(yè)管理招標(biāo)的程序 準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段 成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件 制定招標(biāo)標(biāo)底制定招標(biāo)標(biāo)底 招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段 招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)公告或邀請(qǐng) 資格預(yù)審資格預(yù)審 召開標(biāo)前會(huì)議召開標(biāo)前會(huì)議 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 招標(biāo)結(jié)束階段招標(biāo)結(jié)束階段 資料的整理與歸檔資料的整理與歸檔 合同的簽定與履行合同的簽定與履行 三、三、 物業(yè)管理投標(biāo)程序與方法物業(yè)管理投標(biāo)程序與方法 投標(biāo)程序分三個(gè)階段投標(biāo)程序分三個(gè)階段： 投標(biāo)的前期階段投

56、標(biāo)的前期階段 投標(biāo)的實(shí)施階段投標(biāo)的實(shí)施階段 投標(biāo)的結(jié)束階段投標(biāo)的結(jié)束階段 投標(biāo)的前期階段投標(biāo)的前期階段 取得投標(biāo)資格取得投標(biāo)資格 籌措資金籌措資金 收集物業(yè)相關(guān)資料收集物業(yè)相關(guān)資料 進(jìn)行投標(biāo)可行性分析進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 申請(qǐng)資格預(yù)審申請(qǐng)資格預(yù)審 從事國際投標(biāo)的資格要求從事國際投標(biāo)的資格要求 從事國內(nèi)投標(biāo)的資格要求從事國內(nèi)投標(biāo)的資格要求 招標(biāo)物業(yè)條件分析招標(biāo)物業(yè)條件分析 公司投標(biāo)條件分析公司投標(biāo)條件分析 競爭者分析競爭者分析 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析 投標(biāo)的實(shí)施階段投標(biāo)的實(shí)施階段 取得并熟悉招標(biāo)文件取得并熟悉招標(biāo)文件 考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標(biāo)前會(huì)議考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標(biāo)前會(huì)議 制定物業(yè)管理服務(wù)方案制定物業(yè)管理

57、服務(wù)方案 制定資金計(jì)劃制定資金計(jì)劃 標(biāo)價(jià)試算標(biāo)價(jià)試算 標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整 辦理投標(biāo)保函辦理投標(biāo)保函 編制標(biāo)書編制標(biāo)書 封送標(biāo)書與保函封送標(biāo)書與保函 現(xiàn)場答辯現(xiàn)場答辯 投標(biāo)的結(jié)束階段投標(biāo)的結(jié)束階段 中標(biāo)后合同簽定與履行中標(biāo)后合同簽定與履行 未未 中中 標(biāo)標(biāo) 的的 總總 結(jié)結(jié) 資資 料料 整整 理理 與與 歸歸 檔檔 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)方案策劃物業(yè)管理服務(wù)方案策劃 一一 概述概述 （一）物業(yè)管理方案的種類（一）物業(yè)管理方案的種類 營銷用項(xiàng)目管理服務(wù)方案營銷用項(xiàng)目管理服務(wù)方案 項(xiàng)目管理服務(wù)實(shí)施方案項(xiàng)目管理服務(wù)實(shí)施方案 按專業(yè)類別的分類方案按專業(yè)類別的分類方案 按管理性質(zhì)的分類方案按

58、管理性質(zhì)的分類方案 按時(shí)期階段的分類方案按時(shí)期階段的分類方案 按物業(yè)用途的分類方案按物業(yè)用途的分類方案 （二）方案策劃的作用（二）方案策劃的作用 （1 1）合理定位）合理定位 （2 2）收支有數(shù)）收支有數(shù) （3 3）規(guī)范服務(wù)）規(guī)范服務(wù) （4 4）確保質(zhì)量）確保質(zhì)量 二、物業(yè)管理服務(wù)方案的內(nèi)容二、物業(yè)管理服務(wù)方案的內(nèi)容 1、物業(yè)概況 基本概況設(shè)備設(shè)施概況業(yè)主構(gòu)成概況 2、管理服務(wù)事項(xiàng) 3、管理目標(biāo) 4、管理標(biāo)準(zhǔn) 5、機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備 6、管理服務(wù)辦法 7、質(zhì)量控制辦法 8、延伸服務(wù)辦法 9、物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算 10、公共能源收支預(yù)算 三、物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)方案的編制與評(píng)審三、物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)方案的

59、編制與評(píng)審 （一）項(xiàng)目管理服務(wù)方案的編制可分為五個(gè)步驟（一）項(xiàng)目管理服務(wù)方案的編制可分為五個(gè)步驟 進(jìn)行：進(jìn)行： 項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查 方案構(gòu)思方案構(gòu)思 方案編寫方案編寫 方案討論方案討論 形成初稿形成初稿 （二）管理服務(wù)方案的評(píng)審（二）管理服務(wù)方案的評(píng)審 1 1）方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)管理模式）方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)管理模式 2 2）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī) 3 3）方案是否能保障物業(yè)服務(wù)合同的管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)）方案是否能保障物業(yè)服務(wù)合同的管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn) 的實(shí)現(xiàn)的實(shí)現(xiàn) 4 4）各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用的設(shè)立、預(yù)算是否合理）各項(xiàng)

60、管理服務(wù)費(fèi)用的設(shè)立、預(yù)算是否合理 5 5）方案有無創(chuàng)新）方案有無創(chuàng)新 6 6）方案是否可操作）方案是否可操作 四、物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)方案的實(shí)施四、物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)方案的實(shí)施 選擇方案實(shí)施的負(fù)責(zé)人選擇方案實(shí)施的負(fù)責(zé)人 組織方案實(shí)施的工作班子組織方案實(shí)施的工作班子 做好方案實(shí)施的充分準(zhǔn)備做好方案實(shí)施的充分準(zhǔn)備 案例分析案例分析 某市某項(xiàng)住宅小區(qū)招標(biāo)，在開標(biāo)時(shí)，出現(xiàn)了4種情況: 1、招標(biāo)者發(fā)現(xiàn)A投標(biāo)公司在遞送投標(biāo)書時(shí)未附投標(biāo)保函，便拒絕 該公司標(biāo)書，并將其標(biāo)書退還。 2、B投標(biāo)公司與C投標(biāo)公司同時(shí)委托甲公司代理遞交標(biāo)書并參加開 標(biāo)會(huì)議，但招標(biāo)者通知甲公司代表只能代理投遞一份標(biāo)書，請(qǐng)其撤回 另一份標(biāo)書。