萬科商業(yè)運(yùn)營模式及借鑒.介紹.doc

1、萬科商業(yè)運(yùn)營模式及借鑒2013 年 11 月 27 日，萬科首個購物中心位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場正式對外試營業(yè)。這是萬科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個項目。萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的消息有兩點(diǎn)啟示，一是最大的住宅房產(chǎn)企業(yè)決定拓展新業(yè)務(wù)，說明持續(xù)的住宅調(diào)控使得住宅房產(chǎn)市場前景不再明朗；二是萬科雖然初次嘗試商業(yè)地產(chǎn)，但其資本雄厚、品牌有優(yōu)勢，將進(jìn)一步整合商業(yè)地產(chǎn)市場。對市投資中心來說，一個住宅房產(chǎn)巨頭如何運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，是值得持續(xù)跟進(jìn)和學(xué)習(xí)的。萬科商業(yè)模式總結(jié)及借鑒：萬科商業(yè)運(yùn)營模式對市投資中心借鑒市投資中心要立足公租房社區(qū)，以提專注社區(qū)配套服務(wù)，供社區(qū)配套商業(yè)為主，做出特色、做走差異化道路出品牌。萬科的

2、商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊達(dá)到一百人，市運(yùn)營團(tuán)隊規(guī)范，投資中心未來要積極完善商業(yè)運(yùn)營團(tuán)籌備充分隊組織結(jié)構(gòu)，形成專業(yè)化分工。萬科初次涉略商業(yè)，為降低風(fēng)險，采合作開發(fā)模式，取了合作開發(fā)模式，市投資中心針對分散風(fēng)險整體租賃項目可以學(xué)習(xí)這種合作開發(fā)模式。萬科除了商業(yè)零售中心外，還積極拓展學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、社區(qū)金融等拓展多元化業(yè)務(wù)社區(qū)配套服務(wù)，形成綜合化、專業(yè)化的綜合社區(qū)配套服務(wù)商，市投資中心發(fā)展全面社區(qū)配套服務(wù)具有天然優(yōu)勢，應(yīng)探索這種綜合服務(wù)模式。一、萬科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式1.萬科商業(yè)的成立從 2009 年開始立項研究到今年 1 月成立商用地產(chǎn)管理部，再到首個購物中心試營業(yè)，萬科籌備了 4 年之久，可謂做足了準(zhǔn)備。

3、 萬科在商業(yè)地產(chǎn)上并不著急， 只做對的、 好的、需要的， 萬科副總裁毛大慶形容為“開著車換輪子” ，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時開展新的業(yè)務(wù)。萬科計劃在北京以每年一個的頻率推出商業(yè)地產(chǎn)項目，深圳、上海、蘇州和沈陽等地也會陸續(xù)推出。2. 萬科商業(yè)的定位萬科商業(yè)為找準(zhǔn)切入點(diǎn)，走細(xì)分化市場，避開了競爭激烈和投資較大的城市綜合體，而是專注于與社區(qū)聯(lián)系更緊密的生活廣場系列與鄰里家系列。萬科將現(xiàn)有商業(yè)項目分為三條產(chǎn)品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場系列定位為區(qū)域型購物中心，生活中心系列主要針對集中型社區(qū)商業(yè)，而鄰里家則是對社區(qū)商業(yè)街的歸納。因而，萬科商業(yè)的選址思路是新城區(qū)

4、、衛(wèi)星城、大型社區(qū)聚集處，而非城市核心區(qū)。以萬科第一個商業(yè)項目為例，金隅萬科廣場位于北京昌平城區(qū)，總體量為14 萬平方米。RET睿意德相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)測，試營業(yè)當(dāng)天開業(yè)率將達(dá)到80% ，年底正式營業(yè)時將達(dá)到90% 以上。3. 萬科商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊萬科從成立商用地產(chǎn)管理部至今，地產(chǎn)團(tuán)隊已經(jīng)超過一百人，萬科未來幾年在北京會以每年一個的頻率推出商業(yè)地產(chǎn)項目，主要定位于新城區(qū)，包括昌平、房山、大興、延慶等郊區(qū)縣，此外，深圳、上海、蘇州和沈陽等地也會陸續(xù)推出萬科商業(yè)地產(chǎn)項目。4. 萬科商業(yè)投資及運(yùn)作方式萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式，例如金隅萬科廣場就是金隅公司作為一線公司與萬科進(jìn)行合作開發(fā)運(yùn)營。金隅萬

5、科廣場由萬科自持出租經(jīng)營，項目目前已投資9 億元，萬科副總裁毛大慶預(yù)計 7 年收回成本，這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谥猩纤?。按照萬科此前的內(nèi)部測算，該項目持有周期 8 年，按地區(qū)保守租金測算，可以實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率 12% ，經(jīng)營性杠桿下內(nèi)部收益率（ IRR ）為 15% ，項目總投資回報率達(dá)到 111% 。未來，萬科的投資主要方向為“城市配套供應(yīng)商”，包括醫(yī)院、學(xué)校、博物館、公園、商場、公屋等。2013 年9月4日，萬科以53.99 億元拿下深圳留仙洞地塊，同時首次公開涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的緣由；10 月31 日，萬科召開BOT項目前海企業(yè)公館推介會，該項目預(yù)計2014 年 6 月竣工；此外，位于深圳寶安區(qū)

6、的萬科兒童醫(yī)院也計劃在2014 年春節(jié)前后動工。目前北京萬科至少擁有四個商業(yè)地產(chǎn)項目，總面積超過 50 萬平方米，近兩年萬科還將進(jìn)入城市綜合體的運(yùn)營行列。位于大興 CBD 核心區(qū)的一個項目包含酒店、商城、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。此外，萬科還準(zhǔn)備做一些社區(qū)金融，例如POS 機(jī)、多功能服務(wù)機(jī)等，2013 年萬科入股微商銀行，成為最大股東。二、對市投資中心發(fā)展商業(yè)的建議1. 挖掘自身優(yōu)勢，專注社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的藍(lán)海和熱點(diǎn)方向，萬科亦選擇從社區(qū)商業(yè)服務(wù)入手商業(yè)地產(chǎn)。市投資中心商業(yè)項目的優(yōu)勢是依托既有的公租房人群，有一定的消費(fèi)人群支撐。既有項目如東郊農(nóng)場、門頭溝鉛絲廠、高米店等，周邊只有一些小攤

7、販，未形成完整的社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)，這對市投資中心來說是機(jī)遇。通過引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化的優(yōu)質(zhì)商家，完善社區(qū)配套商業(yè)服務(wù)，繁榮公租房社區(qū)商業(yè)，提升市投資中心商業(yè)價值。2. 積極探索合作開發(fā)模式，積累經(jīng)驗合作開發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險，這是金隅萬科廣場的開發(fā)策略。整體租賃的模式，風(fēng)險雖然都轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)管理公司，但收益也有所降低，且都項目的掌控能力有所下降。未來，市投資中心隨著商業(yè)運(yùn)營中心的成立，人員結(jié)構(gòu)區(qū)域完善，可以探索與其他公司共同開發(fā)的模式，優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共贏。3. 推進(jìn)商業(yè)運(yùn)營中心成立，完善商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊萬科商用地產(chǎn)管理部規(guī)模已達(dá)一百人，且多是萬科從其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)挖過來的人才，且針對項目的調(diào)研和開展準(zhǔn)備長達(dá)四年，秣馬厲兵，因而運(yùn)營起來有條不