【地產(chǎn)文案】錦緞之濱可行性報(bào)告

1、錦緞之濱可行性研究報(bào)告 一、 項(xiàng)目概況1、企業(yè)名稱深圳招商房地產(chǎn)有限公司2、企業(yè)地址深圳市南山區(qū)蛇口新時(shí)代廣場(chǎng)10樓3、項(xiàng)目名稱深圳灣錦緞之濱4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人林少斌5、項(xiàng)目可行性研究編制單位及主要負(fù)責(zé)人6、可行性研究依據(jù)6-1 土地使用權(quán)出讓合同6-2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證6-3 項(xiàng)目方案批文6-4 項(xiàng)目施工圖批文6-5 深圳市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、法規(guī)6-6 深圳市建筑價(jià)格信息6-7 深圳市房地產(chǎn)年鑒7、項(xiàng)目提出的背景7-1本項(xiàng)目由深圳招商房地產(chǎn)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)。深圳招商房地產(chǎn)有限公司是具備國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)的全民所有制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司注冊(cè)資金10600萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、

2、銷(xiāo)售、租賃等領(lǐng)域，公司人力、財(cái)力雄厚，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，在1999年度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)排名中，被深圳市國(guó)土局評(píng)為1999年深圳市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)第3名。深圳招商房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)一直為市場(chǎng)所追捧，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。如招商名仕花園、招商海月花園、招商蛇口花園城、招商雍華府等樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)即成為市場(chǎng)公認(rèn)的明星樓盤(pán)，招商海月花園更是被評(píng)為當(dāng)年的深圳市“十大明星樓盤(pán)”，目前已全部銷(xiāo)售完畢。深圳招商房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的高檔別墅區(qū)鯨山別墅、龜山別墅以及正在開(kāi)發(fā)的半山海景別墅區(qū)，都代表著深圳高檔住宅開(kāi)發(fā)的最高水平。此外，深圳招商房地產(chǎn)有限公司還致力于社區(qū)環(huán)境的改造，花大力氣調(diào)整蛇口社區(qū)的

3、總體規(guī)劃，工業(yè)大道、太子路的改造工作已經(jīng)完成，對(duì)后海大道、工業(yè)八路、工業(yè)九路的改造即將展開(kāi)，必將在蛇口的環(huán)境改善方面產(chǎn)生重大影響。7-2 深圳招商房地產(chǎn)有限公司于 2000 年12月在深圳市深圳灣填海區(qū)通過(guò)政府公開(kāi)土地招標(biāo)取得t205-0040地塊。根據(jù)地塊土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，可在此地建設(shè)一個(gè)建筑面積達(dá)175000平方米的居住小區(qū)。7-3南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在1999年濱海大道開(kāi)通后，成為深圳市住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售最火熱的區(qū)域。區(qū)內(nèi)住宅供求兩旺，銷(xiāo)售價(jià)格也步步攀升。深圳市人民政府對(duì)深圳市南部填海區(qū)進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，擬將深圳建設(shè)成為一個(gè)具有海濱風(fēng)情的現(xiàn)代化城市。7-4 深圳市經(jīng)濟(jì)二十年來(lái)保持高速

4、增長(zhǎng)，至今仍保持年增長(zhǎng)12%的速度。居民消費(fèi)需求旺盛，住宅消費(fèi)成為深圳市最大的消費(fèi)熱點(diǎn)。8、研究簡(jiǎn)要結(jié)論通過(guò)對(duì)深圳市南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究、對(duì)深圳市招商房地產(chǎn)有限公司的開(kāi)發(fā)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的評(píng)估、對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面研究，認(rèn)為該項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)可行、符合市場(chǎng)需求、資金保證程度高，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。8-1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位符合地塊建設(shè)條件、深圳市城市特點(diǎn)和深圳市民購(gòu)房需求，規(guī)劃合理，美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，代表了深圳市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的高水平。 8-2 項(xiàng)目資金項(xiàng)目總投資78，474.7萬(wàn)元，其中自有資金約44，160萬(wàn)元，占總投資的56.3%，發(fā)行債券30，000萬(wàn)元，約占總投資的38.

5、2%，預(yù)售收入4，134.7萬(wàn)元，約占5.5%。項(xiàng)目的資金來(lái)源絕大部分為自有資金和債券，資金的保障程度很高。8-3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，投資利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率均大于社會(huì)和行業(yè)基準(zhǔn)，投資利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率。投資回收期短。其中：稅后總投資利潤(rùn)率：19.10%內(nèi)部收益率：12.07%靜態(tài)投資回收期：35.38個(gè)月動(dòng)態(tài)投資回收期：37.76個(gè)月9、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)根據(jù)盈虧平衡分析和敏感性分析，項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力不大，投資風(fēng)險(xiǎn)小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。當(dāng)銷(xiāo)售收入單獨(dú)降低（上升）10%、開(kāi)發(fā)成本單獨(dú)降低（提高）10%，或銷(xiāo)售收入、投資成本同時(shí)反向變化5%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和總投資利潤(rùn)率均大于社會(huì)和行業(yè)

6、的基準(zhǔn)水平，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。二、深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下圖為世界銀行在世界范圍內(nèi)通過(guò)對(duì)不同城市人均gdp與住宅市場(chǎng)需求進(jìn)行相關(guān)分析后得出的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)關(guān)系，從中我們可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要是商品住宅市場(chǎng)）發(fā)育過(guò)程中非常明顯的生命周期現(xiàn)象，其內(nèi)在原因可用以上的市場(chǎng)演進(jìn)理論來(lái)解釋。住宅需求量300 6-800 1300 8000 13000 人均gdp($)起步 高速 穩(wěn)定增長(zhǎng) 平穩(wěn)期 衰退期 市場(chǎng)周期圖1 住宅市場(chǎng)生命周期圖深圳商品住宅市場(chǎng)生命周期的判斷：根據(jù)深圳19831999年的人均gdp值和房地產(chǎn)銷(xiāo)售量數(shù)據(jù)，建立從1983年1999年的“商品住宅需求曲線圖”并對(duì)20002005年的房地

7、產(chǎn)銷(xiāo)售量進(jìn)行了預(yù)測(cè)，可以發(fā)現(xiàn)，在今后3-5年時(shí)間內(nèi)，深圳的房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高速度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。5 5 3 2 彩虹之岸可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目概況1 5 3 2- 錦緞之濱可行性研究報(bào)告三、市場(chǎng)供求情況1、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀分析南山區(qū)房地產(chǎn)施工量自96年以來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，97年受香港回歸的影響，在施工面積上有所下調(diào)。從新開(kāi)工情況來(lái)看，自98年南山區(qū)商品房新開(kāi)工面積逐年遞增。在南山區(qū)商品房施工量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，每年又有許多樓盤(pán)竣工面向市場(chǎng)。從竣工面積來(lái)看，南山區(qū)每年商品房竣工面積基本上都在施工面積的2030%，以此保證了市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)量，同時(shí)，使商品房的存量大體保持在一個(gè)范圍內(nèi)，有利于銷(xiāo)

8、售。從上圖可以看出，南山區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積總體上呈上升趨勢(shì)，96年作為一個(gè)拐點(diǎn)，將前后二個(gè)時(shí)期明顯劃分。96年之前幾年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積較平穩(wěn)，96年后，對(duì)規(guī)劃指引下，商品住宅批推預(yù)售量明顯上升，99年底濱海大道的開(kāi)通為南山區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)打了一針強(qiáng)心劑，迅速帶旺了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從上圖可以看出，目前南山區(qū)商品房空置情況正在不斷改善，空置率不斷下降，從一個(gè)側(cè)面可以看出南山區(qū)商品房正處于熱銷(xiāo)期。綜合這4個(gè)圖表可以看出，南山區(qū)商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，在供應(yīng)量不斷增加的情況下，空置面積反而下降，說(shuō)明南山區(qū)商品房市場(chǎng)的銷(xiāo)售局面已打開(kāi)，并朝著健康方向發(fā)展。2、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀由上圖所示，南山區(qū)商

9、品住宅銷(xiāo)售面積自96年起逐年上升，2000年的銷(xiāo)售面積比99年增長(zhǎng)29.8%。銷(xiāo)售總量增幅最大的是97年，增長(zhǎng)42.7%。南山區(qū)商品房銷(xiāo)售上出現(xiàn)樓花銷(xiāo)量超過(guò)現(xiàn)樓銷(xiāo)量的情況，這是由現(xiàn)樓銷(xiāo)量大于樓花銷(xiāo)量逐步轉(zhuǎn)變而來(lái)的。說(shuō)明了二點(diǎn)：一是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已日趨成熟，信譽(yù)度大大增強(qiáng)，同時(shí)在樓盤(pán)建造上也突出了人性化特征，讓置業(yè)者對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)既放心又滿意；二是置業(yè)者也日益成熟，從買(mǎi)現(xiàn)樓到買(mǎi)樓花的轉(zhuǎn)變，不僅反映出置業(yè)者對(duì)物業(yè)及發(fā)展商的肯定，也反映出一種新的購(gòu)房觀念的產(chǎn)生。3、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景南山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要從地域結(jié)構(gòu)、土地利用、開(kāi)發(fā)類(lèi)型、價(jià)格結(jié)構(gòu)等方面著手分析。3-1從地域結(jié)構(gòu)來(lái)看，南山區(qū)的可利

10、用的土地資源主要集中在西麗片區(qū)、華僑城填海區(qū)和前、后海片區(qū)。適當(dāng)填海造地和相當(dāng)量的自然村改造成為今后南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必要手段。3-2從土地利用來(lái)看，南山區(qū)的地塊開(kāi)發(fā)主要集中在華僑城南部填海區(qū)。蛇口片區(qū)、后海片區(qū)和南頭片區(qū)也有一定的土地開(kāi)發(fā)。西麗片區(qū)的土地開(kāi)發(fā)量也不小，但從城市總體規(guī)劃方案來(lái)看，該區(qū)域列為緩慢發(fā)展區(qū)，短期內(nèi)不會(huì)有太大的發(fā)展。3-3從用途來(lái)看，南山區(qū)的住宅市場(chǎng)仍成為今后房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，在9月舉辦的秋交會(huì)上，南山區(qū)新推出了11個(gè)新盤(pán)，大大增加了南山區(qū)住宅的供應(yīng)量，加大了置業(yè)者的選擇余地。商服物業(yè)方面，在南山商圈的日趨成熟的情況下，商業(yè)環(huán)境較以往有所改善，特別是西部通道的建設(shè)，

11、將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)南山區(qū)商服物業(yè)的發(fā)展。短期內(nèi)，南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)有太快的發(fā)展。3-4從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，南山區(qū)的房地產(chǎn)以小高層物業(yè)為主，高層建筑次之，多層住宅比重較小，但在前海片區(qū)已出現(xiàn)發(fā)展多層物業(yè)的勢(shì)頭。 3-5從戶型來(lái)看，南山區(qū)的住宅戶型以二房和三房為主，一房小戶型較少。從置業(yè)者需求來(lái)看，顯示不少南山置業(yè)者對(duì)小戶型需求量較大。四、項(xiàng)目規(guī)模和發(fā)展方案1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)深圳灣錦緞之濱項(xiàng)目主要指標(biāo)如下：占地面積：42393.8 m2建筑面積：170000m2住宅建筑面積：142500m2 容積率：3.4建筑層數(shù)：32層綠化率：47.5%總戶數(shù)：912住宅棟數(shù)：6棟小區(qū)由12棟18-31層的高層住宅

12、小區(qū)組成；擁有兩個(gè)面積達(dá)3500 m2的獨(dú)立會(huì)所供住戶使用，其中休閑會(huì)所面積為 1900m2 ，服務(wù)會(huì)所1600 m2。同時(shí)發(fā)展商也將出資興建一個(gè)1000 m2的獨(dú)立幼兒園，方便孩童上學(xué)。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)期31個(gè)月，自2000年12月至2003年6月。各季度開(kāi)發(fā)計(jì)劃如下表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃表時(shí)間計(jì)劃進(jìn)度使用資金（萬(wàn)元）2001年1月至3月交納土地價(jià)款335，425.42001年4月至6月初步設(shè)計(jì)73072001年7月至9月初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖報(bào)建、基礎(chǔ)工程1，91132001年10月至12月基礎(chǔ)工程、主體招標(biāo)和地下室外施工、配套建筑土建施工、電梯招標(biāo)，總平和環(huán)境施工招標(biāo)3，13

13、582002年1月至3月主體施工和部分設(shè)備招標(biāo)，中心庭院總平及環(huán)境施工3，364.02002年4月至6月主體施工和樣板房招標(biāo)、施工5，492.62002年7月至9月裝修房設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)和部分設(shè)備招標(biāo)、安裝施工7，099.82002年10月至12月裝修房施工，總體總平及環(huán)境施工8，862.82003年1月至3月消防、燃?xì)?、環(huán)保驗(yàn)收11，797.62003年4月至6月竣工驗(yàn)收和整改260.2注：各時(shí)間段使用資金不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用五、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件1、項(xiàng)目用地項(xiàng)目擬選用 t205-0040地塊2、地塊建設(shè)條件該地塊屬于深圳灣填海區(qū)，已完成三通一平。地塊位于南山區(qū)學(xué)府路以南、沙河路以西，南有濱海大道，

14、北為深南大道，沙河西路和科苑南路從項(xiàng)目的東西兩側(cè)通過(guò)，交通便利。濱海大道的建成通車(chē)使社區(qū)到市區(qū)的距離縮短1/3，15分鐘的車(chē)程可直到市區(qū)；而連接香港的跨海大橋也將在年內(nèi)開(kāi)工，“西部通道”深圳側(cè)方案已經(jīng)落實(shí)和開(kāi)始付諸實(shí)施，該片區(qū)將成為聯(lián)系深港的交通樞紐地帶。3、地塊的取得深圳招商房地產(chǎn)有限公司2000年12月參加深圳土地使用權(quán)出讓招標(biāo)令，成功競(jìng)得土地，并于2001年3月繳納土地價(jià)款。六、環(huán)境保護(hù)情況1、項(xiàng)目整體環(huán)境情況本項(xiàng)目采取合理的整體規(guī)劃方案，對(duì)居住小區(qū)的環(huán)境和建筑進(jìn)行布局。達(dá)到小區(qū)內(nèi)無(wú)裸土，禁止大型貨柜車(chē)出入，人、車(chē)分流，小區(qū)整潔、美觀、寧?kù)o。2、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分析2-1 生活污水生活污水主

15、要有沖洗廁所、洗滌用水等，日排放量約1500噸，處理方案為：生活污水通過(guò)調(diào)節(jié)池、氧化池和沉淀池處理，經(jīng)處理后，達(dá)到國(guó)家污水綜合排入標(biāo)準(zhǔn)。2-2 環(huán)境綠化通過(guò)植樹(shù)種草綠化小區(qū)空地。2-3 噪聲小區(qū)附近的公路對(duì)小區(qū)產(chǎn)生交通噪聲，通過(guò)種植高大的喬木和采用先進(jìn)的建筑材料盡量減少噪聲污染，使小區(qū)的噪聲污染降至國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以下。七、項(xiàng)目投資估算1、投資估算依據(jù)1-1 土地使用權(quán)出讓合同1-2 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證1-3 項(xiàng)目立項(xiàng)批文1-4 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)批文1-5 項(xiàng)目施工圖批文1-6 深圳市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、法規(guī)1-7 深圳市房地產(chǎn)年鑒1-8 深圳市建筑價(jià)格信息2、分項(xiàng)估算2-1 土地成本根據(jù)開(kāi)發(fā)

16、商與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽定的土地出讓合同，錦緞之濱用地價(jià)款共33，964萬(wàn)元，其中包括土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)金和市政配套設(shè)施金。 2-2 前期工程費(fèi)用按建筑面積造價(jià)71.7元/平方米計(jì)，共1，255萬(wàn)元。其中勘察設(shè)計(jì)分勘察測(cè)量、方案設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和其他設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)已完成，投資額約1，170萬(wàn)元；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)85萬(wàn)元。2-3 建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積2060元/平方米計(jì)，包括基礎(chǔ)設(shè)施、主體工程、設(shè)備安裝等，投資額共36，051.8萬(wàn)元。2-4 室外總平和環(huán)境綠化 包括室外道路、綠化等工程，投資額共3，477.3萬(wàn)元。2-5 其他費(fèi)用按建筑面積40.9元/平方米計(jì)，包括監(jiān)理費(fèi)用、安檢費(fèi)

17、、墻改基金及查丈、用電補(bǔ)貼費(fèi)、消防配套費(fèi)及其他費(fèi)用總計(jì)715.8萬(wàn)元。2-6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按地價(jià)以外項(xiàng)目投資額的3%計(jì)，共1，245萬(wàn)元。2-7 項(xiàng)目管理費(fèi)用按建安費(fèi)用、室外配套費(fèi)用、其他費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的1.5%計(jì)，共64，116.7萬(wàn)元。2-8 財(cái)務(wù)費(fèi)用指項(xiàng)目使用的債券利息，使用資金為30，000萬(wàn)元，自2002年2季度開(kāi)始投入，按最短使用時(shí)間2年計(jì)，年利率為1.5%，利息額為900萬(wàn)元。3、項(xiàng)目投資估算匯總項(xiàng)目投資概算單價(jià)（元/m2）工程量（m2）總價(jià)（元）a土地價(jià)款1940.817500033,9640,000.00b前期費(fèi)用71.717500012,547,500.00c建筑安裝2

18、060.1175000360,517,500.001基坑開(kāi)挖及處理28.61750005,005,000.002樁基礎(chǔ)及檢測(cè)131.417500022,995,000.003主體工程1289.9175000225,732,500.004水電安裝194.917500034,107,500.005消防69.717500012,197,500.006燃?xì)夤艿?2.81750003,990,000.007電梯122.217500021,385,000.08公共部分裝修59.417500010,395,000.009空調(diào)和通風(fēng)6.91750001,207,500.0010通訊、對(duì)講、智能化61.9175

19、00010,832,500.0011人防工程81750001,400,000.0012其他設(shè)備1.7175000297,500.0013公共配套建筑62.717500010,972,500.00d室外環(huán)境綠化198.717500034,772,500.00e其他費(fèi)用40.91750007,157,500.00f不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(b+c+d+e)*3%12,449,850.00g管理費(fèi)(b+c+d+e+f)*1.5%6,411,672.80h財(cái)務(wù)費(fèi)用11,250,000.00合計(jì)（總投資）784,746,522.80單位建筑面積成本(元/平方米)4,484.3單位銷(xiāo)售面積成本(元/平方米)5,507八

20、、項(xiàng)目銷(xiāo)售1、項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積項(xiàng)目可以銷(xiāo)售的面積為14.25萬(wàn)平方米。2、銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,與項(xiàng)目接近地理位置接近的世紀(jì)村、美廬錦園、等項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)維持在6000-8000元/平方米之間。樓盤(pán)名稱均價(jià)地點(diǎn)美廬錦園￥6180沙河片區(qū)世紀(jì)村￥7000沙河片區(qū)僑城花園￥6150沙河片區(qū)天鵝堡￥8200華僑城根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置、景觀、發(fā)展商品牌和配套等實(shí)際情況來(lái)看，其物業(yè)價(jià)值絕對(duì)高于周邊的項(xiàng)目。本樓盤(pán)的物業(yè)定位是新一代豪宅，但在定價(jià)時(shí)就比較保守。這種做法符合發(fā)展商一貫的穩(wěn)健作風(fēng)。因此本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格定為7000元/平方米。3、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃按7300元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售100%時(shí)，

21、總銷(xiāo)售收入為104，025萬(wàn)元。 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表 金額單位：萬(wàn)元時(shí)間2002年3季度2002年4季度2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度銷(xiāo)售進(jìn)度25%15%15%15%10%10%5%5%-銷(xiāo)售收入7801.92015.513965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.94、項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)客戶4-1 內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng): a.福田、羅湖、南山二次置業(yè)客戶 b.一般企業(yè)中高層管理人員 c.高新企業(yè)中高層管理及技術(shù)人員d.內(nèi)地客戶及投資客戶e.私營(yíng)企業(yè)老板f.金融企業(yè)的專業(yè)人士g.外地企業(yè)高級(jí)

22、管理人員4-2 外銷(xiāo)市場(chǎng): a. 跨國(guó)公司、港資企業(yè)中高層管理、高級(jí)技術(shù)人員b.中港聯(lián)姻家庭、c.香港中產(chǎn)階級(jí)d. 準(zhǔn)退休人士e.度假人士f 投資客5、項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式及營(yíng)銷(xiāo)措施5-1 在單位總體的推售方式上，采用分期分批的方法推售根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個(gè)不同階段按照不同的策略對(duì)項(xiàng)目可售單位進(jìn)行銷(xiāo)控，分批分期推出單位，同時(shí)利用價(jià)格調(diào)控，增加銷(xiāo)售進(jìn)度。5-2 在針對(duì)客戶的策略上，建議內(nèi)外銷(xiāo)市場(chǎng)同時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目的內(nèi)：外銷(xiāo)比例為3：7，整體銷(xiāo)售建議在深港兩地市場(chǎng)同時(shí)啟動(dòng)，在短時(shí)間內(nèi)增加媒體暴光程度，制造市場(chǎng)形象。當(dāng)然，在正式推廣的時(shí)機(jī)上，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的市場(chǎng)情況進(jìn)行斟酌，降低銷(xiāo)

23、售成本。5-3 在價(jià)格策略上，建議采用“穩(wěn)步攀升”的策略由于是豪宅，所針對(duì)的目標(biāo)客戶群比較特殊，在價(jià)格方面調(diào)控方面會(huì)采取穩(wěn)步提升的方式，去達(dá)至預(yù)定均價(jià)。入市前期，可以充分利用項(xiàng)目的高貴形象，推出較優(yōu)質(zhì)的單位，提升銷(xiāo)售價(jià)格，創(chuàng)造豪宅形象，同時(shí)提高到場(chǎng)客戶的成交率。此舉一方面可以引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，同時(shí)對(duì)未來(lái)客戶而言，看到先前的物業(yè)形象及成交客戶的優(yōu)越性，將大大刺激他們的購(gòu)買(mǎi)欲，這對(duì)整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程來(lái)說(shuō)，無(wú)論是售樓員的信心還是銷(xiāo)售效果，都能起到頗大的推動(dòng)作用。入市之后，在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略，“爬坡式”的穩(wěn)健上升，從心理上催促有需求的客戶趕快下訂，這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，在最短的時(shí)

24、間內(nèi)提高銷(xiāo)售率至理想的水平。5-4. 在推廣手法上，在香港以電視媒體推廣為主，在深圳一報(bào)紙媒體為主，雙管齊下，制造轟動(dòng)，最終快速完成銷(xiāo)售。本項(xiàng)目的物業(yè)定位比較高檔，無(wú)論在香港還是深圳都有較多的“捧場(chǎng)客”，選用不同的媒體去針對(duì)不同的目標(biāo)客戶，并迅速、準(zhǔn)確的將信息傳達(dá)，是本項(xiàng)目必要的推廣措施，因此在香港選用電視媒體，在深圳選用報(bào)紙廣告，幕求達(dá)到最佳的推廣效果。另外由于本項(xiàng)目非常明確的物業(yè)形象定位，即“超級(jí)豪宅”，故推廣促銷(xiāo)活動(dòng)將會(huì)緊扣定位作出更深層次、更全面、更形象的演繹。九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)及說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要根據(jù)國(guó)家計(jì)委，建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)有關(guān)規(guī)定編制1-1 銷(xiāo)售稅

25、金銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅及附加,為營(yíng)業(yè)額的5.1%1-2 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用取營(yíng)業(yè)額的2.5%1-3 付款方式首期三成，按揭七成，其中第一個(gè)月交少量定金，第二個(gè)月交首期款，第三個(gè)月辦理按揭，按揭款的15%作為保證金，銀行在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后付款。1-4 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)率ic，一般上市公司對(duì)項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)取6%。2、資金籌措該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資為78，474.7萬(wàn)元，資金來(lái)源為兩個(gè)方面：2-1 自籌資金：44160萬(wàn)元，所占比例為56.3%2-2 發(fā)行債券：30000萬(wàn)元，所占比例為38.2%2-3 商品房預(yù)售收入:：4，314.7萬(wàn)元，所占比例為5.5%其中自有資金和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期投入，債券從2002年第二季度

26、開(kāi)始投入，最短使用期為兩年，預(yù)售收入在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期投入，項(xiàng)目資金來(lái)源主要為自有資金和債券，資金保障程度非常高。56 資金來(lái)源與運(yùn)用表 金額單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目2001年1季度200年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度資金來(lái)源35000.0730.01920.03140.03370.030000.07801.920154.813965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.9自有資

27、金35000.0730.01920.03140.03370.0債券30000.0預(yù)售收入7801.920154.813965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.9資金使用34694.7730.71911.33135.83364.05605.17766.210406.312999.531462.01676.51173.62008.11220.7883.2投資開(kāi)發(fā)34694.7730.71911.33135.83364.05492.67099.88862.811797.7260.2財(cái)務(wù)費(fèi)用112.5112.5112.5112.5112.5112.5112

28、.5112.5112.5112.5銷(xiāo)售費(fèi)用156.0403.1377.1377.1541.4280.9238.7140.498.3銷(xiāo)售稅費(fèi)397.91027.9712.2712.21022.6530.5450.9265.3185.7所得稅249.71206.0702.5486.7盈余資金305.3304.6313.3317.5323.524718.424754.134502.635468.547917.966346.275575.182409.186389.789147.43、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目投資利潤(rùn)估算 金額單位:元銷(xiāo)售收入:1，040，250，000減:投資開(kāi)發(fā)：773,496,522.

29、75財(cái)務(wù)費(fèi)用11,250,000.00銷(xiāo)售費(fèi)用26,129,779.69銷(xiāo)售稅費(fèi)53,052,750.00所得稅前:稅前利潤(rùn)176,320,947.56所得稅后:所得稅26,448,142.10稅后利潤(rùn)149,872,805.434、財(cái)務(wù)分析4-1 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率項(xiàng)目稅前總投資利潤(rùn)率=稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額=176,320,947.56/784,746,522.8=22.4%項(xiàng)目稅后總投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額=149,872,805.43/784,746,522.8=19.1%4-2 稅后內(nèi)部收益率（firr）=12.07%4-3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)率ic=6%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(npv)=

30、67，684，245.48元4-4 投資回收期靜態(tài)投資回收期為35.38個(gè)月動(dòng)態(tài)投資回收期為37.76個(gè)月5、不確定性分析5-1 盈虧平衡點(diǎn)分析以銷(xiāo)售率表示項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（bep），該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資78，474.7萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入為104，025萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入=項(xiàng)目總投資+銷(xiāo)售稅金+銷(xiāo)售費(fèi)用其中：銷(xiāo)售稅金取5.1%,銷(xiāo)售費(fèi)用取2.5%在盈虧平衡時(shí)，所得稅為0,不計(jì)所得稅則在盈虧平衡點(diǎn)，有：開(kāi)發(fā)成本+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅金及附加=銷(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)成本+銷(xiāo)售總額*bep（銷(xiāo)售費(fèi)用率+銷(xiāo)售稅費(fèi)率）=銷(xiāo)售總額*bep78，474.7+104，025bep（2.5%+5.1%）=

31、104，025bepbep=81.6%當(dāng)銷(xiāo)售總收入達(dá)到78，474.7萬(wàn)元或按7300元/平方米售價(jià),銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá)到81.6%時(shí)，本項(xiàng)目可回收全部投資。并且以上數(shù)據(jù)均未計(jì)地下停車(chē)場(chǎng)等未計(jì)入容積率面積的銷(xiāo)售收入，說(shuō)明按現(xiàn)方案該項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力不大。5-2 敏感性分析銷(xiāo)售收入和投資開(kāi)發(fā)成本作為主導(dǎo)變化因素，對(duì)全部資金情況下項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了多因素敏感性分析，變化因素涉及投資成本、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和所得稅，分析結(jié)果如下:敏感性分析（一）變化幅度-10%+10%投資開(kāi)發(fā)成本內(nèi)部收益率17.99%6.92%稅后總投資利潤(rùn)率29.66%10.69%銷(xiāo)售收入內(nèi)部收益率6.16%17.90%稅后總投資

32、利潤(rùn)率9.46%29.59%敏感性分析（二）變化幅度投資開(kāi)發(fā)成本+5%，銷(xiāo)售收入-5%投資開(kāi)發(fā)成本-5%，銷(xiāo)售收入+5%內(nèi)部收益率6.61%18.63%稅后總投資利潤(rùn)率10.18%31.14%由表可見(jiàn),當(dāng)投資開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入在-10%和+10%范圍內(nèi)變化時(shí),項(xiàng)目的內(nèi)部收益率均高于6%,稅后利潤(rùn)率高于9%。當(dāng)兩項(xiàng)因素同時(shí)反向變化5%時(shí)，項(xiàng)目稅后總投資利潤(rùn)率高于10%，內(nèi)部收益率均高于6%。十 可行性研究結(jié)論通過(guò)對(duì)深圳市南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究、對(duì)深圳招商房地產(chǎn)有限公司的開(kāi)發(fā)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的評(píng)估、對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面研究，認(rèn)為該項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)可行、符合市場(chǎng)需求、資金保證程度高，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)

33、效益。1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià)項(xiàng)目擬建成一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、適宜居住的海濱高尚花園小區(qū)。該市場(chǎng)定位符合地塊的建設(shè)條件、深圳市的城市特點(diǎn)和深圳市民的購(gòu)房需求。項(xiàng)目規(guī)劃合理，美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，代表了深圳市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的高水平。2、項(xiàng)目資金項(xiàng)目總投資78，474.7萬(wàn)元，其中自有資金約44，160萬(wàn)元，占總投資的56.3%，發(fā)行債券30，000萬(wàn)元，約占總投資的38.2%，預(yù)售收入4，314.7萬(wàn)元，約占5.5%。項(xiàng)目的資金來(lái)源絕大部分為自有資金和債券，資金的保障程度很高。3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好,投資利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率均大于社會(huì)和行業(yè)基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率，投資回收期短。其中:項(xiàng)目稅前利潤(rùn)

34、額為176,320,947.56元,項(xiàng)目稅前總投資利潤(rùn)率為22.40%，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)額為149,872,805.43元,項(xiàng)目稅后總投資利潤(rùn)率為19.10%內(nèi)部收益率為12.07%靜態(tài)投資回收期為35.38個(gè)月，動(dòng)態(tài)投資回收期為37.76個(gè)月4、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)根據(jù)盈虧平衡分析和敏感性分析，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較小。一方面，項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力較小，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入達(dá)到預(yù)計(jì)總收入的81.6%時(shí)，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。另一方面，當(dāng)銷(xiāo)售收入降低（上升）10%、或投資開(kāi)發(fā)成本提高（降低）10%時(shí)，或銷(xiāo)售收入、投資成本同時(shí)反向變化5%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和總投資利潤(rùn)率均大于社會(huì)和行業(yè)的基準(zhǔn)水平，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)

35、。現(xiàn)金流量表 金額單位：元時(shí)間項(xiàng)目2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度現(xiàn)金流入：銷(xiāo)售進(jìn)度100%銷(xiāo)售收入1040250000 現(xiàn)金流出：346947214.78 7307214.78 19112777.28 31357839.78 投資開(kāi)發(fā)：773496522.75 346947214.78 7307214.78 19112777.28 31357839.78 其中 ：土地價(jià)款339640000.00 339640000.00 前期費(fèi)用12547500.00 4705312.50 4705312.50 3136875.00 建筑安裝360517500.00 基坑開(kāi)挖

36、及處理5005000.00 4504500.00 樁基礎(chǔ)及檢測(cè)22995000.00 8869500.00 11826000.00 主體工程225732500.00 16929937.50 水電安裝34107500.00 消防12197500.00 燃?xì)夤艿?990000.00 電梯21385000.00 公共部分和公共配套建筑裝修16795625.00 空調(diào)和通風(fēng)1207500.00 通訊、對(duì)講、智能化10832500.00 人防工程1400000.00 其他設(shè)備297500.00 公共配套建筑主體施工4571875.00 室外總平及環(huán)境綠化34772500.00 其他費(fèi)用7157500.0

37、0 715750.00 715750.00 715750.00 715750.00 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12449850.00 1244985.00 1244985.00 1244985.00 1244985.00 管理費(fèi)6411672.75 641167.28 641167.28 641167.28 641167.28 財(cái)務(wù)費(fèi)用11250000.00 銷(xiāo)售費(fèi)用26129779.69 銷(xiāo)售稅費(fèi)53052750.00 所得稅前:凈現(xiàn)金流量176320947.56 -346947214.78 -7307214.78 -19112777.28 -31357839.78 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-346947214.78

38、 -354254429.55 -373367206.83 -404725046.60 所得稅后:所得稅26448142.13 凈現(xiàn)金流量149872805.43 -346947214.78 -7307214.78 -19112777.28 -31357839.78 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-346947214.78 -354254429.55 -373367206.83 -404725046.60 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值67684245.48 -341819916.03 -7092833.87 -18277873.71 -29544862.13 現(xiàn)金流量表 (續(xù)一) 金額單位：元時(shí)間項(xiàng)目2002年1季度2002

39、年2季度2002年3季度2002年4季度現(xiàn)金流入：銷(xiāo)售進(jìn)度25.00%15.00%銷(xiāo)售收入78018750201548437.5現(xiàn)金流出：33640121.03 56051246.03 77662577.28 104063268.42 投資開(kāi)發(fā)：33640121.03 54926246.03 70998246.03 88628329.36 其中 ：土地價(jià)款前期費(fèi)用建筑安裝 基坑開(kāi)挖及處理樁基礎(chǔ)及檢測(cè)主體工程31038218.75 42324843.75 42324843.75 42324843.75 水電安裝6577875.00 13155750.00 10963125.00 消防235237

40、5.00 4704750.00 3920625.00 燃?xì)夤艿?795500.00 1795500.00 電梯1069250.00 6415500.00 6415500.00 公共部分和公共配套建筑裝修8036875.00 空調(diào)和通風(fēng)362250.00 通訊、對(duì)講、智能化人防工程466666.67 其他設(shè)備公共配套建筑主體施工3047916.67 室外總平及環(huán)境綠化8693125.00 其他費(fèi)用715750.00 715750.00 715750.00 715750.00 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1244985.00 1244985.00 1244985.00 1244985.00 管理費(fèi)641167.28

41、 641167.28 641167.28 641167.28 財(cái)務(wù)費(fèi)用1125000.00 1125000.00 1125000.00 銷(xiāo)售費(fèi)用1560375.00 4030968.75 銷(xiāo)售稅費(fèi)3978956.25 10278970.31 所得稅前:凈現(xiàn)金流量-33640121.03 -56051246.03 356172.72 97485169.08 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-438365167.63 -494416413.65 -494060240.93 -396575071.85 所得稅后:所得稅凈現(xiàn)金流量-33640121.03 -56051246.03 356172.72 97485169.

42、08 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-438365167.63 -494416413.65 -494060240.93 -396575071.85 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-31226789.69 -51261229.43 320921.17 86538669.00 現(xiàn)金流量表 (續(xù)二) 金額單位：元時(shí)間項(xiàng)目2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度現(xiàn)金流入：銷(xiāo)售進(jìn)度15.00%15.00%10.00%10.00%5.00%5%銷(xiāo)售收入139653562.5139653562.5200508187.51040250008842125052012500

43、36408750現(xiàn)金流出：129994609.32 14619880.15 16764638.63 9238950.00 8021857.50 5181975.00 3964882.50 投資開(kāi)發(fā)：117976631.44 2601902.28 0.00 0.00 0.00 其中 ：土地價(jià)款前期費(fèi)用建筑安裝 基坑開(kāi)挖及處理500500樁基礎(chǔ)及檢測(cè)2299500主體工程50789812.5 水電安裝3410750消防1219750燃?xì)夤艿离娞?484750公共部分和公共配套建筑裝修8758750空調(diào)和通風(fēng)845250.00 通訊、對(duì)講、智能化10832500.00 人防工程933333.33 其

44、他設(shè)備297500.00 公共配套建筑1523958.33 室外總平及環(huán)境綠化26079375.00 建筑稅費(fèi)715750.00 715750.00 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1244985.00 1244985.00 管理費(fèi)641167.28 641167.28 財(cái)務(wù)費(fèi)用1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 銷(xiāo)售費(fèi)用3770646.19 3770646.19 5413721.06 2808675.00 2387373.75 1404337.50 983036.25 7122331.69 712

45、2331.69 10225917.56 5305275.00 4509483.75 2652637.50 1856846.25 所得稅前:凈現(xiàn)金流量9658953.18 125033682.35 183743548.88 94786050.00 80399392.50 46830525.00 32443867.50 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-386916118.66 -261882436.31 -78138887.44 16647162.56 97046555.06 143877080.06 176320947.56 所得稅后:所得稅2497074.38 12059908.887024578.75486

46、6580.125凈現(xiàn)金流量9658953.18 125033682.35 183743548.88 92288975.62 68339483.63 39805946.25 27577287.38 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-386916118.66 -261882436.31 -78138887.44 14150088.18 82489571.80 122295518.05 149872805.43 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值8447645.50 107737426.94 155986005.03 77189338.38 56313580.81 32316428.70 22057734.81 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-383916269.20 -276178842.26 -120192837.23 -43003498.84 13310081.97 45626510.67 67684245.48 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，