蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）課件

1、蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）1圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理 圓融時(shí)代廣場(chǎng)可行性方案圓融時(shí)代廣場(chǎng)可行性方案 報(bào)告報(bào)告報(bào)告人：商管公司報(bào)告人：商管公司 蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）2圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理第一部分：項(xiàng)目總體概況第一部分：項(xiàng)目總體概況 1、基本概況、基本概況 2、招商中相關(guān)管理和租金收費(fèi)提取方式的約定、招商中相關(guān)管理和租金收費(fèi)提取方式的約定 3、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況第二部分：項(xiàng)目的接管第二部分：項(xiàng)目的接管 1、項(xiàng)目接管時(shí)間、項(xiàng)目接管時(shí)間 2、項(xiàng)目接管范圍、項(xiàng)目接管范圍第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 1、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

2、管理目標(biāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo) 2、運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容 3、具體管理內(nèi)容、具體管理內(nèi)容第四部分：項(xiàng)目顧問(wèn)公司確定第四部分：項(xiàng)目顧問(wèn)公司確定 1、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)公司、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)公司 2、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)公司、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)公司第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu) 1、項(xiàng)目組織運(yùn)作原則、項(xiàng)目組織運(yùn)作原則 2、項(xiàng)目具體組織框架、項(xiàng)目具體組織框架第六部分：項(xiàng)目初步預(yù)算第六部分：項(xiàng)目初步預(yù)算第七部分：項(xiàng)目工作進(jìn)度第七部分：項(xiàng)目工作進(jìn)度 目錄目錄蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）3圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理 圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)未來(lái)新蘇州的商業(yè)核心！未

3、來(lái)新蘇州的商業(yè)核心！ 圓融時(shí)代廣場(chǎng)屬于商業(yè)物業(yè)型購(gòu)物中心，由圓融集團(tuán)開(kāi)發(fā)，委托圓融商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，場(chǎng)地主要實(shí)行租賃制，盈利模式為收取租金或提成及各項(xiàng)費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)了所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者的分離，彼此優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，物業(yè)增值，又可使時(shí)代廣場(chǎng)以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)顧客。 依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略部署和商管公司的目標(biāo)，針對(duì)圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目擬訂可行性接管方案。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）4圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理 第一部分：項(xiàng)目總體概況第一部分：項(xiàng)目總體概況一、項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目基本概況 地塊面積地塊面積 2121萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 用地性質(zhì)用地性質(zhì) 辦公、商

4、業(yè)用地辦公、商業(yè)用地 項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目?jī)?nèi)容 購(gòu)物購(gòu)物/ /零售零售/ /辦公辦公總建面總建面 5151萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 地下停車位地下停車位 40004000余個(gè)余個(gè) 寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓：164164，694 694 零售：零售： 348, 181 348, 181 蘇州市域新蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，集零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，集零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的綜合性全天候消費(fèi)區(qū)域。旅游、休閑、文化等元素為一體的綜合性全天候消費(fèi)區(qū)域。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）5 二、招商中相關(guān)管理和租金收

5、費(fèi)提取方式的約定二、招商中相關(guān)管理和租金收費(fèi)提取方式的約定圓融商業(yè)物業(yè)管理第一部分：項(xiàng)目總體概況第一部分：項(xiàng)目總體概況（1）、招商中有關(guān)商戶租金的交納方式多種多樣：固定租金；固定租金+遞增租金；固定租 金+銷售額提成（兩者取高）；銷售額提成；（2）、收銀管理規(guī)定中有關(guān)商戶銷售數(shù)據(jù)采集，上報(bào)管理方的方式多種多樣：定期銷售數(shù)據(jù) 傳輸；定期銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表傳真；實(shí)時(shí)銷售數(shù)據(jù)上傳；時(shí)代廣場(chǎng)VIP卡和儲(chǔ)值卡消費(fèi)實(shí) 時(shí)上傳；（3）、商戶需要交納的物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)、推廣費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，提取的方 式隨商務(wù)條件的不同，存在變數(shù)；（4）、租賃合同和商鋪經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議實(shí)行的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理與商戶的有關(guān)約定，需要

6、進(jìn)行統(tǒng)一 的收銀管理；（5）、租賃合同和商鋪經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，為了提升業(yè)績(jī)，穩(wěn)定和提升消費(fèi) 者忠誠(chéng)度，將發(fā)行VIP貴賓卡和儲(chǔ)值卡，用于銷售打折、年終消費(fèi)積分、儲(chǔ)值卡消費(fèi)、 停車場(chǎng)消費(fèi)等與商戶之間約定的管理； 蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）61 1、商業(yè)部、商業(yè)部分分 三、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況三、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況 N6東區(qū)域交付時(shí)間如下：東區(qū)域交付時(shí)間如下：G、J棟棟-預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2008年年8月月31日日 交付，商戶進(jìn)場(chǎng)裝修交付，商戶進(jìn)場(chǎng)裝修第一部分：項(xiàng)目總體概況第一部分：項(xiàng)目總體概況圓融商業(yè)物業(yè)管理蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）7 2、寫(xiě)字樓部分、寫(xiě)

7、字樓部分區(qū)域區(qū)域計(jì)劃完工時(shí)間計(jì)劃完工時(shí)間交付時(shí)間交付時(shí)間N2部分部分2009年年4月份月份2009年年6月月30日日N3部分部分2008年年12月份月份2009年年6月月30日日三、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況三、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況圓融商業(yè)物業(yè)管理第一部分：項(xiàng)目總體概況第一部分：項(xiàng)目總體概況3、項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間、項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間 2008年年9月月28日日 (除除 N6東地塊局部延遲開(kāi)業(yè)東地塊局部延遲開(kāi)業(yè))蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）8 1、S2棟有兩個(gè)商鋪依據(jù)招商商務(wù)條件的約定，在2008年3月31日交付，和4月 30日交付，其余在6月初交付，到時(shí)商戶進(jìn)場(chǎng)二次裝修。2、為了保證時(shí)代廣場(chǎng)

8、前期的管理和為商戶進(jìn)場(chǎng)時(shí)提供周到的服務(wù)，同時(shí)對(duì)時(shí)代 廣場(chǎng)實(shí)行有效的監(jiān)護(hù)和管理，前期物業(yè)將配備保安、工程技術(shù)人員做現(xiàn)場(chǎng)服 務(wù)跟進(jìn)，商管公司以及集團(tuán)工程給予必要支持與幫助。3、具體接管進(jìn)場(chǎng)時(shí)間： 2008年3月1日，前期由保安+工程技術(shù)人員介入；一、項(xiàng)目接管時(shí)間一、項(xiàng)目接管時(shí)間第二部分：項(xiàng)目的接管第二部分：項(xiàng)目的接管圓融商業(yè)物業(yè)管理蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）9 N2-N3商務(wù)辦公區(qū)域運(yùn)營(yíng)僅指商務(wù)辦公區(qū)域運(yùn)營(yíng)僅指 物業(yè)管理。物業(yè)管理。 物業(yè)管理實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓模式的管理，管理進(jìn)入建筑內(nèi)部，物業(yè)管理實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓模式的管理，管理進(jìn)入建筑內(nèi)部， N5-N6 時(shí)尚購(gòu)物商業(yè)街運(yùn)營(yíng)

9、包括時(shí)尚購(gòu)物商業(yè)街運(yùn)營(yíng)包括 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理。物業(yè)管理各單體僅承擔(dān)外圍公共區(qū)域管理，內(nèi)部公共通道等物業(yè)管理各單體僅承擔(dān)外圍公共區(qū)域管理，內(nèi)部公共通道等服務(wù)不進(jìn)入建筑單體內(nèi)部。服務(wù)不進(jìn)入建筑單體內(nèi)部。二、項(xiàng)目接管范圍二、項(xiàng)目接管范圍圓融商業(yè)物業(yè)管理第二部分：項(xiàng)目的接管第二部分：項(xiàng)目的接管S2生活休閑區(qū)運(yùn)營(yíng)包括生活休閑區(qū)運(yùn)營(yíng)包括 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理。物業(yè)管理各單體僅承擔(dān)公共區(qū)域物業(yè)管理各單體僅承擔(dān)公共區(qū)域 S3-S4購(gòu)物中心，由利福集團(tuán)自行管理。購(gòu)物中心，由利福集團(tuán)自行管理。管理，內(nèi)部公共通道等。管理，內(nèi)部公共通道等。E棟服務(wù)原則上進(jìn)入建筑

10、單體內(nèi)部。棟服務(wù)原則上進(jìn)入建筑單體內(nèi)部。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）10 1、通過(guò)運(yùn)營(yíng)建立、通過(guò)運(yùn)營(yíng)建立“圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目”商業(yè)品牌的知名度，消費(fèi)者和商戶的忠誠(chéng)度；商業(yè)品牌的知名度，消費(fèi)者和商戶的忠誠(chéng)度；2、確立蘇州新商業(yè)中心的商業(yè)核心地位和新商業(yè)標(biāo)志；、確立蘇州新商業(yè)中心的商業(yè)核心地位和新商業(yè)標(biāo)志；3、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)、商戶、開(kāi)發(fā)商、管理公司品牌價(jià)值提升，最大化的增值；、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)、商戶、開(kāi)發(fā)商、管理公司品牌價(jià)值提升，最大化的增值；一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理二、運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容二、運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容1、

11、運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)管理2、物業(yè)管理、物業(yè)管理3、全面管理和監(jiān)督機(jī)制、全面管理和監(jiān)督機(jī)制蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）11 1、運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)管理 （1）、建立商業(yè)）、建立商業(yè)POS收銀系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)收銀系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng) 前臺(tái)前臺(tái)POS收銀系統(tǒng)：收銀系統(tǒng)： 滿足時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)商戶正常收銀業(yè)務(wù)需要，VIP卡、儲(chǔ)值卡； 后臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)：后臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)： 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 滿足管理公司經(jīng)營(yíng)及管理運(yùn)作各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)信息采集、統(tǒng)計(jì)、分析等信息 收集管理、利用需要； 滿足與財(cái)務(wù)系統(tǒng)管理中相關(guān)租金、費(fèi)用等收取、核銷、結(jié)算等需要

12、；蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）12 1、運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)管理三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理（2）、建立現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)管理體系）、建立現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)管理體系 強(qiáng)化項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)人員的服務(wù)意識(shí)，規(guī)范管理團(tuán)隊(duì)人員的服務(wù)行為和監(jiān)督機(jī)制； 建立和完善導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)，為顧客和場(chǎng)內(nèi)商戶創(chuàng)造良好的營(yíng)商環(huán)境； 建立和完善一站式顧客（商戶）服務(wù)體系，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，將運(yùn)營(yíng)或物業(yè)方面 的信息及時(shí)傳遞和反饋。 建立和完善顧客（商戶）溝通渠道，提供適合項(xiàng)目的相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，解決顧客 （商戶）的咨詢、導(dǎo)購(gòu)、禮品包裝等需求； 建立合適的客訴接待、處理流程和機(jī)制；蘇州圓融時(shí)代

13、廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）13 1、運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)管理三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理（3）、建立商戶服務(wù)管理體系）、建立商戶服務(wù)管理體系 在租賃合同和經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議的框架下，對(duì)商鋪的裝修，商戶服務(wù)，商品質(zhì)量、 價(jià)格、陳列、促銷、營(yíng)業(yè)人員進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和管理； 建立和完善對(duì)商戶的服務(wù)體系，溝通渠道，及時(shí)處理商戶的需求和抱怨等； 配合推廣部與商戶溝通促銷活動(dòng)的安排、談判及管理； 根據(jù)租賃合同及相關(guān)協(xié)議，按時(shí)足額的收取商戶的租金、相關(guān)管理費(fèi)用與其他 費(fèi)用；蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）14 1、運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)管理（4）、

14、建立會(huì)員管理和儲(chǔ)值卡管理服務(wù)體系）、建立會(huì)員管理和儲(chǔ)值卡管理服務(wù)體系 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理 建立和完善會(huì)員管理體系，做好VIP卡的發(fā)展與管理； 建立具有時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目特色的會(huì)員服務(wù)體系，成立VIP俱樂(lè)部； 建立和完善會(huì)員營(yíng)銷，通過(guò)特色服務(wù)提升消費(fèi)者的忠誠(chéng)度，提升品質(zhì)和業(yè)績(jī)； 及時(shí)有效的消費(fèi)折扣權(quán)限和積分可兌換機(jī)制； 建立和完善儲(chǔ)值卡管理體系，強(qiáng)化大客戶營(yíng)銷，不斷發(fā)展團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)；蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）15（5）、建立適應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷推廣體系）、建立適應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷推廣體系 1、運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)管理三、具體管理內(nèi)容三、

15、具體管理內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理 強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷推廣，持之以恒的打造，消費(fèi)者的不斷參與，達(dá)到知名度、廣譽(yù)度，提 升到美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的忠誠(chéng)度，全面提升品牌價(jià)值、租金提升、物業(yè)增值 和商戶獲利。 加強(qiáng)與專業(yè)推廣公司合作，共同打造，旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)人氣； 整合商戶資源，雙方互動(dòng)，舉辦有針對(duì)性的促銷活動(dòng)，提升銷售業(yè)績(jī)； 整合各方資源（社會(huì)、公司、商戶），共同打造，關(guān)注品牌推廣，實(shí)現(xiàn)提升； 挖掘項(xiàng)目廣告資源、顯示屏、天幕、場(chǎng)地等，整合利用，創(chuàng)造收益； 關(guān)注節(jié)假日、節(jié)慶、慶典、紀(jì)念日等節(jié)點(diǎn)宣傳推廣； 統(tǒng)一廣場(chǎng)的整體CI形象、并實(shí)施推廣與維護(hù)。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)

16、告（46頁(yè)）16 1、運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)管理（6）、不斷關(guān)注提升時(shí)代廣場(chǎng)整體形象和業(yè)績(jī)）、不斷關(guān)注提升時(shí)代廣場(chǎng)整體形象和業(yè)績(jī) 將在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)管理中，擬訂相應(yīng)的收費(fèi)辦法和管理規(guī)定，不斷運(yùn)用，提升業(yè)績(jī)和整體形象： 推廣； 活動(dòng)； 系統(tǒng)； VIP會(huì)員卡管理； 儲(chǔ)值卡的管理； 臨租； 活動(dòng)場(chǎng)地零租； 廣告位租賃； 視頻和天幕收益； 停車場(chǎng)收費(fèi)；三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）17 2、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理 把時(shí)代廣場(chǎng)管理成把

17、時(shí)代廣場(chǎng)管理成“安安全有序、環(huán)境舒適、特色鮮全有序、環(huán)境舒適、特色鮮明明”的商業(yè)項(xiàng)目，各項(xiàng)管理的商業(yè)項(xiàng)目，各項(xiàng)管理指標(biāo)均達(dá)到或超過(guò)國(guó)家建設(shè)指標(biāo)均達(dá)到或超過(guò)國(guó)家建設(shè)部示范大廈項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，寫(xiě)字部示范大廈項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，寫(xiě)字樓達(dá)到樓達(dá)到5A甲級(jí)管理水平，實(shí)甲級(jí)管理水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值?，F(xiàn)物業(yè)的保值增值。指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱全國(guó)示范標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)示范標(biāo)準(zhǔn)公司指標(biāo)公司指標(biāo)房屋完好率房屋完好率98%98%98%98%公共設(shè)施完好率公共設(shè)施完好率95%95%95%95%房屋零修、急修及時(shí)率房屋零修、急修及時(shí)率98%98%98%98%維修工程質(zhì)量合格率維修工程質(zhì)量合格率100%100%100%100%大型機(jī)電設(shè)備完好率及使

18、用率大型機(jī)電設(shè)備完好率及使用率90%90%90%90%綠化完好率綠化完好率95%95%95%95%清潔保潔率清潔保潔率99%99%99%99%治安（含車輛安全）案件發(fā)生率治安（含車輛安全）案件發(fā)生率（因物業(yè)管理過(guò)失）（因物業(yè)管理過(guò)失）1 1以下以下1 1以下以下消防設(shè)施設(shè)備完好率消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%100%100%公共照明完好率公共照明完好率85%85%85%85%有效投訴率及處理率有效投訴率及處理率有效投訴率有效投訴率1%/1%/月月有效投訴率有效投訴率1%/1%/月月95%95%95%95%投訴處理回訪率投訴處理回訪率100%100%物業(yè)服務(wù)綜合滿意度物業(yè)服務(wù)綜合滿意度90%

19、90%（1）、管理服務(wù)目標(biāo)）、管理服務(wù)目標(biāo)蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）182、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 一站式服務(wù)模式，提出首問(wèn)負(fù)責(zé)的服務(wù)承諾。消費(fèi)者的意見(jiàn)投訴將由運(yùn)營(yíng)部的前臺(tái)客服將物業(yè)的問(wèn)題轉(zhuǎn)移到物業(yè)客務(wù)，物業(yè)客務(wù)將以任務(wù)任務(wù)單單的形式反映至物業(yè)保安、保潔、工程維修、綠化等相關(guān)部門(mén)或單位，及時(shí)進(jìn)行跟蹤并反饋處理結(jié)果 ； 運(yùn)營(yíng)推廣活動(dòng)將由運(yùn)營(yíng)部聯(lián)系到物業(yè)客務(wù)，物業(yè)客務(wù)將以任務(wù)單任務(wù)單的形式反映至物業(yè)相關(guān)部門(mén)或單位，針對(duì)大型活動(dòng)和任務(wù)指定專人主導(dǎo)進(jìn)行配合以便活動(dòng)順利開(kāi)展，及時(shí)進(jìn)行跟蹤并反饋處理結(jié)果

20、 ； （4）、物業(yè)、運(yùn)營(yíng)一體化）、物業(yè)、運(yùn)營(yíng)一體化 服務(wù)體服務(wù)體-各有側(cè)重各有側(cè)重 時(shí)代廣場(chǎng)如此大的體量，時(shí)代廣場(chǎng)如此大的體量，眾多的業(yè)態(tài)和產(chǎn)權(quán)模式，物業(yè)眾多的業(yè)態(tài)和產(chǎn)權(quán)模式，物業(yè)與運(yùn)營(yíng)部門(mén)的銜接、協(xié)調(diào)、配與運(yùn)營(yíng)部門(mén)的銜接、協(xié)調(diào)、配合招商、投訴、活動(dòng)推廣、報(bào)合招商、投訴、活動(dòng)推廣、報(bào)修等各項(xiàng)繁雜的事務(wù)性工作修等各項(xiàng)繁雜的事務(wù)性工作蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）192、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 （5）、寫(xiě)字樓管理）、寫(xiě)字樓管理寫(xiě)字樓前期物業(yè)管理介入階段寫(xiě)字樓前期物業(yè)管理介入階段從專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)

21、劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。寫(xiě)字樓物業(yè)接管管理階段寫(xiě)字樓物業(yè)接管管理階段物業(yè)接管管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、水電等能源使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。（6）、商業(yè)區(qū)管理）、商業(yè)區(qū)管理 分項(xiàng)管理要點(diǎn)分項(xiàng)管理要點(diǎn) 商場(chǎng)問(wèn)訊服務(wù)、提供宣傳廣告指引服務(wù)、人流、車流管理、防盜管理、廣告統(tǒng)一管理、商業(yè)廣場(chǎng)招牌燈光管理 要實(shí)現(xiàn)要實(shí)現(xiàn)“和諧、統(tǒng)一和諧、統(tǒng)一”的工作、商業(yè)環(huán)境的工作、商業(yè)環(huán)境

22、抓好系統(tǒng)安全運(yùn)作、星級(jí)服務(wù)、圍繞氛圍管理開(kāi)展廣場(chǎng)方化活動(dòng)、用文化管理環(huán)境等工作。 金鑰匙服務(wù)理念金鑰匙服務(wù)理念 金鑰匙為客排憂解難，“不是無(wú)所不能，而是竭盡所能”，要有強(qiáng)烈的為客服務(wù)意識(shí)和奉獻(xiàn)精神。 廣場(chǎng)文化氛圍營(yíng)造廣場(chǎng)文化氛圍營(yíng)造 開(kāi)展形式多樣的廣場(chǎng)文化活動(dòng)，營(yíng)造都市精英新生活的人文氛圍。 用文化管理環(huán)境用文化管理環(huán)境 開(kāi)展環(huán)保知識(shí)宣傳、講座，拒絕任何污染行為 ，推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為 從人力資源管理角從人力資源管理角度分為寫(xiě)字樓和商業(yè)區(qū)度分為寫(xiě)字樓和商業(yè)區(qū)兩個(gè)相對(duì)單獨(dú)部分，兩個(gè)相對(duì)單獨(dú)部分， 但于實(shí)際運(yùn)作中將但于實(shí)際運(yùn)作中將有效的資源共享。有效的資源共享。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

23、管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）20 2、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理（7）、周到體貼的二次）、周到體貼的二次 裝修管理裝修管理 公開(kāi)裝修管理服務(wù)流程和裝修管理服務(wù)承諾。 掌握裝修時(shí)間節(jié)點(diǎn)。通過(guò)裝修各環(huán)節(jié)的裝修全過(guò)程監(jiān)督管理，杜絕違章裝修，維護(hù)裝修秩序，確保商戶準(zhǔn)時(shí)進(jìn)場(chǎng)裝修。 在裝修過(guò)程中積極跟進(jìn)商家裝修進(jìn)度,及時(shí)處理商家裝修中遇到問(wèn)題,確保按時(shí)開(kāi)業(yè)。 嚴(yán)格控制二次裝修的改擴(kuò)建、外觀、設(shè)備更改，必須報(bào)集團(tuán)審批方可實(shí)施。 裝修管理保證裝修效果符裝修管理保證裝修效果符合整體風(fēng)格，不影響建筑物結(jié)構(gòu)合整體風(fēng)格，不影響建筑物結(jié)構(gòu)安全，并

24、遵循政府主管部門(mén)對(duì)經(jīng)安全，并遵循政府主管部門(mén)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所裝修的管理要求營(yíng)場(chǎng)所裝修的管理要求蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）21 2、物業(yè)管理、物業(yè)管理三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理（8）、矩陣管理）、矩陣管理-對(duì)口對(duì)口 專業(yè)的管理銜接專業(yè)的管理銜接 專項(xiàng)管理上條線結(jié)合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行縱橫體系的穿插，充分共享總部的綜合資源，組成的矩陣管理體系既有利于提高各專項(xiàng)的專業(yè)管理程度，又保證了各對(duì)口管理的監(jiān)管，解決了管理協(xié)調(diào)的統(tǒng)一性。按系統(tǒng)類別分類管理；制定詳細(xì)運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，作好運(yùn)行管理記錄；制定緊急設(shè)備故障處理流程及處理措施，確保設(shè)備設(shè)

25、施穩(wěn)定合理化運(yùn)行。 建立一支天幕小組從天幕系統(tǒng)開(kāi)始建設(shè)起進(jìn)行全方位接觸跟蹤，并負(fù)責(zé)日后天幕系統(tǒng)正常運(yùn)行維保。 由于時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)備眾多由于時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)備眾多且分散。設(shè)備類型復(fù)雜多樣且分散。設(shè)備類型復(fù)雜多樣 天幕多媒體天幕多媒體LED顯示系統(tǒng)采顯示系統(tǒng)采用的產(chǎn)品和技術(shù)均為最先進(jìn)的，用的產(chǎn)品和技術(shù)均為最先進(jìn)的，對(duì)工程技術(shù)管理要求很高對(duì)工程技術(shù)管理要求很高 , 還有還有便利可移動(dòng)操作的設(shè)備管理便利可移動(dòng)操作的設(shè)備管理.蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）222、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理（9）、公共風(fēng)險(xiǎn)的防范）、公共

26、風(fēng)險(xiǎn)的防范 （10）、有效的人力資源）、有效的人力資源 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 購(gòu)買公共責(zé)任、機(jī)損、設(shè)備等專業(yè)險(xiǎn)種，將有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁可能出現(xiàn)的事故風(fēng)險(xiǎn)，把影響和損失降低到最小。我們把部分保安、保潔等崗位勞務(wù)外判，綠化、專業(yè)保養(yǎng)外包。為控制外判帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，把項(xiàng)目分割若干單項(xiàng)和區(qū)域，選擇多家外判單位進(jìn)行明察暗訪，最終綜合評(píng)定確定兩家以上外判單位進(jìn)行服務(wù)。同時(shí)選聘優(yōu)秀的基層管理人員，加入到專業(yè)外判單位服務(wù)中，有利于日常管理和提高服務(wù)水平，為今后輸出管理奠定基礎(chǔ)。以時(shí)代廣場(chǎng)為基地，建立工程、保安、保潔的機(jī)動(dòng)隊(duì)伍，延伸至其他管理項(xiàng)目，用于處理應(yīng)急事件處理、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的定期檢修、維保和搶修。蘇州圓融時(shí)代

27、廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）232、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理（11）、節(jié)能降耗方案）、節(jié)能降耗方案 （12）、打造獨(dú)具特色的）、打造獨(dú)具特色的 保安保安“西點(diǎn)軍校西點(diǎn)軍?！?建立系統(tǒng)節(jié)能觀念, 選擇設(shè)計(jì)合理節(jié)能方案和計(jì)劃。 在管理中加強(qiáng)日常巡視與現(xiàn)場(chǎng)管理。 加強(qiáng)對(duì)節(jié)能工作的督導(dǎo)，組織新興的節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)。 建立一套嚴(yán)格的培訓(xùn)體系，對(duì)監(jiān)控、內(nèi)保以及管理外判保安的基層保安主管上崗前需經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)部門(mén)的系列培訓(xùn)，考核合格后，由各培訓(xùn)專案講師 “受訓(xùn)卡”上簽字，并在日常工作中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練，定期考量保安綜合能力。 這

28、一創(chuàng)新的舉措將得到社會(huì)的關(guān)注，成為行業(yè)的一個(gè)亮點(diǎn)，打造我們保安“西點(diǎn)軍校西點(diǎn)軍?！钡拿雷u(yù)。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）242、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 （13）、項(xiàng)目外判或自營(yíng)判斷）、項(xiàng)目外判或自營(yíng)判斷 分析公司現(xiàn)有資源和專業(yè)技分析公司現(xiàn)有資源和專業(yè)技術(shù)力量，合理的分配外判和自己術(shù)力量，合理的分配外判和自己承擔(dān)，降低運(yùn)營(yíng)成本：如空調(diào)系承擔(dān)，降低運(yùn)營(yíng)成本：如空調(diào)系統(tǒng)分析：統(tǒng)分析：1.空調(diào)冷熱源系統(tǒng)（冷熱水機(jī)組）空調(diào)冷熱源系統(tǒng)（冷熱水機(jī)組） 冷、熱水機(jī)組日常維護(hù)保養(yǎng) （外判） 冷卻塔保養(yǎng)（水質(zhì)、設(shè)備

29、） （外判）2.空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備 風(fēng)機(jī)日常維護(hù)保養(yǎng)(注油檢測(cè)皮帶更換軸承更換) (自己承擔(dān)) 空調(diào)過(guò)濾器更換 （購(gòu)買，廠家負(fù)責(zé)更換） 冷、熱盤(pán)管清潔 (自己承擔(dān)) 末端裝置（ VRV內(nèi)機(jī)，VAV BOX，送、回風(fēng)口） 清潔 （外判）3. 水或風(fēng)輸送系統(tǒng)水或風(fēng)輸送系統(tǒng) 風(fēng)管清潔 （外判） 水系統(tǒng)過(guò)濾器清潔 （自己承擔(dān)） 水泵日常維保 （自己承擔(dān)）蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）252、物業(yè)管理、物業(yè)管理 三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 （14）、日常物業(yè)管理服務(wù)）、日常物業(yè)管理服務(wù) 安全管理 提出以“嚴(yán)密快

30、速為原則，人、物、技防相結(jié)合，資源共享”的安全管理運(yùn)作方式。 工程管理 以客戶服務(wù)中心為樞扭，以預(yù)防為主，建立三級(jí)管理模式，推行房屋健康檔案管理，全方位地實(shí)施維護(hù)與保養(yǎng)。 客戶服務(wù)管理 由客戶服務(wù)中心進(jìn)行調(diào)配，從信息的接收到信息的消化“全程服務(wù)”的體系，去支持管理模式的運(yùn)行。 環(huán)境管理 一切易產(chǎn)生灰塵的清潔工作不得在上下班時(shí)間進(jìn)行。這種“清潔零干擾”的環(huán)境管理方式，讓業(yè)主/用戶享受清新愉悅的廣場(chǎng)環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實(shí)體現(xiàn)。 特約服務(wù) 提供商務(wù)服務(wù)，有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理中心明碼標(biāo)價(jià)。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）263、全面管理與監(jiān)督機(jī)制、全面管理與監(jiān)督機(jī)制 三、具體

31、管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 規(guī)范管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理是保證服務(wù)質(zhì)量和改進(jìn)、提升服務(wù)品質(zhì)的最佳手段，因此在項(xiàng)目管理服務(wù)過(guò)程中，全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系，根據(jù)硬件環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目人員的良好素質(zhì)對(duì)各項(xiàng)管理服務(wù)實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。 質(zhì)量方針注重服務(wù)細(xì)節(jié) 關(guān)注客戶感受 全心提升服務(wù)品質(zhì) 創(chuàng)造物業(yè)價(jià)值質(zhì)量目標(biāo)：綜合滿意率90%以上。時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目管理體系框架時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目管理文件體系時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目質(zhì)量職能分配表時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系（1）、全面導(dǎo)入）、全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)質(zhì)量管理體系和量管理體系和ISO14001環(huán)境環(huán)

32、境管理體系管理體系 蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）273、全面管理與監(jiān)督機(jī)制、全面管理與監(jiān)督機(jī)制三、具體管理內(nèi)容三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項(xiàng)目管理第三部分：項(xiàng)目管理 （2）、內(nèi)部管理督導(dǎo)程序）、內(nèi)部管理督導(dǎo)程序 項(xiàng)目管理例會(huì)和工作報(bào)告制度：公司將定期與發(fā)展商代表和項(xiàng)目管理中心主要負(fù)責(zé)人召開(kāi)項(xiàng)目管理例會(huì)，檢討和布置近期的工作。 公司定期督查指導(dǎo)：從物業(yè)正式入住和運(yùn)營(yíng)起，公司將對(duì)項(xiàng)目管理的各服務(wù)體系進(jìn)行定期的巡視和檢查。 提供各種技術(shù)支援：根據(jù)需要派出運(yùn)營(yíng)、推廣、工程、電腦和管理等各類專業(yè)人員，提供必要的支持和協(xié)助。 協(xié)助解決處理緊急事件：當(dāng)項(xiàng)目發(fā)生緊急情況和重大

33、事件時(shí)，及時(shí)向公司報(bào)告，有關(guān)人員會(huì)在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助處理和解決。 實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)作：將實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)作，有嚴(yán)格的申報(bào)審批和采購(gòu)審批程序，確保財(cái)務(wù)保持正常運(yùn)作。 公司總部將定期對(duì)項(xiàng)目管公司總部將定期對(duì)項(xiàng)目管理的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和督理的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和督促，以確保達(dá)到較高的項(xiàng)目運(yùn)促，以確保達(dá)到較高的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平。營(yíng)管理水平。蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）281、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)公司、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)公司 時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的前期與后期運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理顧問(wèn)，是第一太平戴維斯物業(yè)管理顧問(wèn)公司。2、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)時(shí)間：、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)時(shí)間：（1）、前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)

34、：2007年3月28日項(xiàng)目交付使用日止；（2）、營(yíng)運(yùn)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)：交付使用日始至十二個(gè)月止； 圓融商業(yè)物業(yè)管理第四部分：項(xiàng)目顧問(wèn)公司確定第四部分：項(xiàng)目顧問(wèn)公司確定 目前商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司洽談情況目前商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司洽談情況（1）、第一太平戴維斯（上海）物業(yè)顧問(wèn)公司 （2）、仲量聯(lián)行（上海）物業(yè)顧問(wèn)公司（3）、戴德梁行（上海）物業(yè)顧問(wèn)公司一、一、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)公司項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)公司 二、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)公司二、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)公司蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）29 三家商業(yè)顧問(wèn)公司比較三家商業(yè)顧問(wèn)公司比較圓融商業(yè)物業(yè)管理比較內(nèi)容比較內(nèi)容第一太平第一太平仲量聯(lián)行仲量

35、聯(lián)行戴德梁行戴德梁行知名度知名度高高高高高高主營(yíng)業(yè)務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)商業(yè)商業(yè)+物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)商業(yè)商業(yè)+物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)前期合作內(nèi)容前期合作內(nèi)容前期前期+后期物業(yè)顧問(wèn)后期物業(yè)顧問(wèn)前期商業(yè)規(guī)劃前期商業(yè)規(guī)劃+招商代理招商代理-項(xiàng)目熟悉程度項(xiàng)目熟悉程度熟悉熟悉熟悉熟悉剛開(kāi)始剛開(kāi)始合作情況合作情況良好良好良好良好-商業(yè)顧問(wèn)合作意向商業(yè)顧問(wèn)合作意向一般一般積極、主動(dòng)積極、主動(dòng)積極、主動(dòng)積極、主動(dòng)顧問(wèn)期顧問(wèn)期一年一年25年年+ 駐場(chǎng)顧問(wèn)駐場(chǎng)顧問(wèn)未明確未明確費(fèi)用費(fèi)用96萬(wàn)元萬(wàn)元/年年8萬(wàn)元萬(wàn)元/月月72萬(wàn)元萬(wàn)元/年年+獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)6萬(wàn)元萬(wàn)元/月月開(kāi)業(yè)前開(kāi)業(yè)前4萬(wàn)萬(wàn)/月；開(kāi)業(yè)后月；開(kāi)業(yè)后3萬(wàn)萬(wàn)/月或月或2

36、.5萬(wàn)萬(wàn)/月月+獎(jiǎng)勵(lì)；資產(chǎn)管理計(jì)劃獎(jiǎng)勵(lì)；資產(chǎn)管理計(jì)劃15萬(wàn)元萬(wàn)元提交文件提交文件原來(lái)的原來(lái)的三次提交三次提交一次一次服務(wù)跟進(jìn)服務(wù)跟進(jìn)一般一般好好好好服務(wù)針對(duì)性服務(wù)針對(duì)性未深化未深化有一定的深化有一定的深化未深化未深化管理工具管理工具偏物業(yè)方面偏物業(yè)方面商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理物業(yè)管理偏物業(yè)方面偏物業(yè)方面成功案例成功案例正大廣場(chǎng)、來(lái)福士正大廣場(chǎng)、來(lái)福士淮海國(guó)際廣場(chǎng)、大上海城淮海國(guó)際廣場(chǎng)、大上海城目前管理目前管理金融街、世貿(mào)天階、中環(huán)廣場(chǎng)金融街、世貿(mào)天階、中環(huán)廣場(chǎng)- 北京；浦東時(shí)代廣場(chǎng)等北京；浦東時(shí)代廣場(chǎng)等百安居中國(guó)；百安居中國(guó)；常春藤商業(yè)中心等常春藤商業(yè)中心等直接服務(wù)項(xiàng)目人力資源直接服務(wù)項(xiàng)目人

37、力資源朱兆榮、孫維、仇雁秋、朱兆榮、孫維、仇雁秋、楊清敏楊清敏翰德偉、朱德明、李錦文（經(jīng)理）翰德偉、朱德明、李錦文（經(jīng)理）康凱、蓋瑤琴康凱、蓋瑤琴段國(guó)鱗、高永靜、王芳段國(guó)鱗、高永靜、王芳蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）30建議：選擇仲量聯(lián)行，確定商務(wù)條款，簽訂合同。建議：選擇仲量聯(lián)行，確定商務(wù)條款，簽訂合同。理由：理由： 參與項(xiàng)目的前期商業(yè)規(guī)劃顧問(wèn)和招商代理工作； 對(duì)項(xiàng)目比較熟悉和了解； 熟悉現(xiàn)在進(jìn)駐的商戶； 有豐富的購(gòu)物中心招商、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；特別是北京金融街、世貿(mào)天階 等項(xiàng)目與我司時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目相類似； 國(guó)內(nèi)知名的管理咨詢大行，與第一太平戴維斯屬于同檔次的咨詢大行；

38、 三家商業(yè)顧問(wèn)公司比較建議三家商業(yè)顧問(wèn)公司比較建議圓融商業(yè)物業(yè)管理第四部分：項(xiàng)目顧問(wèn)公司確定第四部分：項(xiàng)目顧問(wèn)公司確定（具體見(jiàn)附件（具體見(jiàn)附件 三家公司服務(wù)建議報(bào)告）三家公司服務(wù)建議報(bào)告）二、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)公司二、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)公司蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）31 一、項(xiàng)目組織運(yùn)作原則一、項(xiàng)目組織運(yùn)作原則圓融商業(yè)物業(yè)管理1、建立以商管公司為主導(dǎo)核心，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)為執(zhí)行團(tuán)隊(duì)、商業(yè)管理顧問(wèn)和物業(yè)管理顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)為兩翼的運(yùn)營(yíng) 管理架構(gòu)體系；2、依據(jù)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與管理本部的關(guān)系，資源整合、人力共享，建立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體，通過(guò)不斷實(shí)踐，形成 自己的運(yùn)營(yíng)管理模式；3、兩家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)

39、發(fā)揮各自專業(yè)的優(yōu)勢(shì)，給予商管公司和項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)在技術(shù)上給予及時(shí)有效的幫助和指導(dǎo)； 4、與顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)建立積極務(wù)實(shí)有效的溝通渠道和方法，明確項(xiàng)目各專業(yè)對(duì)接人，上傳下達(dá)，或現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，階段 小結(jié)，持續(xù)改進(jìn)；5、按照顧問(wèn)合約服務(wù)內(nèi)容和工作計(jì)劃進(jìn)度，安排工作和培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)；6、建立和完善項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，建章建制，崗位職責(zé)、操作規(guī)范、工作手冊(cè)以制度管人；7、考慮到寫(xiě)字樓的交付時(shí)間，第一年商業(yè)部分開(kāi)業(yè)時(shí)，只需要配備寫(xiě)字樓物業(yè)管理的前期管理人員，8、在統(tǒng)一管理、資源整合和成本控制的原則下，部分保安和保潔與綠化具體管理實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)外判的方式操 作，由專項(xiàng)管理公司提供服務(wù)。我司安排項(xiàng)目安全主管、保潔主管專項(xiàng)監(jiān)督管理與考

40、核；9、對(duì)于專項(xiàng)外判實(shí)行三步管控：嚴(yán)把資格審查關(guān)；訂好外判合同；加強(qiáng)日常監(jiān)督；第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）32 二、項(xiàng)目具體組織框架二、項(xiàng)目具體組織框架1、時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)、時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)另另 物業(yè)寫(xiě)字樓：物業(yè)寫(xiě)字樓：總?cè)藬?shù)：總?cè)藬?shù)：180人，其中外判人，其中外判64人人 商業(yè)部分人數(shù)合計(jì)：商業(yè)部分人數(shù)合計(jì)：171人；人； （含管理本部13人，外判56人） 其中其中 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：102人人商管公司項(xiàng)目經(jīng)理（兼）（1人）行政人事部（1人兼1人）財(cái)務(wù)

41、部（5人兼4人）運(yùn)營(yíng)部（14人兼4人）推廣部（1人兼3人）物業(yè)管理處商業(yè) 137人其中 外判56人商業(yè)管理顧問(wèn)公司物業(yè)管理顧問(wèn)公司蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）33 二、項(xiàng)目具體組織框架二、項(xiàng)目具體組織框架2、運(yùn)營(yíng)部管理架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)部管理架構(gòu)（1）、人數(shù)合計(jì)：）、人數(shù)合計(jì)：18人；實(shí)行兩班制運(yùn)轉(zhuǎn)。其中： 管理團(tuán)隊(duì)4人 （由管理本部兼） 基層團(tuán)隊(duì)14人 圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu) 考慮到N5、N6、S2三塊相距較遠(yuǎn)， 為便于對(duì)客服務(wù)，在N5、N6各設(shè)立一個(gè)服務(wù)中心。運(yùn)營(yíng)經(jīng)理兼客服主管兼營(yíng)運(yùn)主管兼 會(huì)員主管兼接待（5人）投訴（2人）區(qū)域管理（5人）

42、卡管理（1人）團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)（1人）蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）34 二、項(xiàng)目具體組織框架二、項(xiàng)目具體組織框架3、推廣部管理架構(gòu)、推廣部管理架構(gòu) （1）、合計(jì)人員：）、合計(jì)人員：4人。其中： 管理團(tuán)隊(duì)3人 （ 由管理本部兼） 基層團(tuán)隊(duì)1人 圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu) 推廣部經(jīng)理兼策劃/廣告資源/媒介 兼平面設(shè)計(jì)兼 美陳及天幕編輯（1人）蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）35 二、項(xiàng)目具體組織框架二、項(xiàng)目具體組織框架4、財(cái)務(wù)部管理架構(gòu)、財(cái)務(wù)部管理架構(gòu)（1）、人數(shù)合計(jì)：）、人數(shù)合計(jì)：9人； 管理團(tuán)隊(duì)5人，（ 由管理本部兼4人）；（ 基層

43、團(tuán)隊(duì)4人 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)1人）圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu) 財(cái)務(wù)部的系統(tǒng)員、收銀領(lǐng)班，實(shí)行兩班制運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)部經(jīng)理兼信息主管（1人）總帳兼出納兼收銀主管兼系統(tǒng)員（軟）（1人）系統(tǒng)員（硬）（1人）收銀領(lǐng)班（2人）蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）36 二、項(xiàng)目具體組織框架二、項(xiàng)目具體組織框架5、行政人事部管理架構(gòu)、行政人事部管理架構(gòu)（1）、人數(shù)合計(jì)：）、人數(shù)合計(jì)：2人。 管理團(tuán)隊(duì)2人，（ 由管理本部兼1人）；（項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)1人）圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)行政人事部經(jīng)理兼人事、行政主管（1人）蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可

44、行性報(bào)告（46頁(yè)）37 二、項(xiàng)目具體組織框架二、項(xiàng)目具體組織框架6、物業(yè)管理部管理架構(gòu)、物業(yè)管理部管理架構(gòu)圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)（1）、商業(yè)部分人數(shù)合計(jì)：）、商業(yè)部分人數(shù)合計(jì)：137人。 其中：其中外判56人。 （保潔、保安部分） 工程人員實(shí)行3班2運(yùn)轉(zhuǎn),每班10人, 工程班長(zhǎng)4人上早中班,每班2 人(1名負(fù)責(zé)N5、N6 ， 1名負(fù)責(zé)S2)，工程主管進(jìn)行統(tǒng)籌保安主管1人環(huán)境主管1人綠化養(yǎng)護(hù)環(huán)境保潔16人內(nèi)部值勤15人監(jiān)控消控12人強(qiáng)電技工6人外圍值勤20人商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理1人消防專員1人客務(wù)主管1人商場(chǎng)管理員4人工程主管1人保安領(lǐng)班3人工程班長(zhǎng)4人綠化技工

45、1人停車場(chǎng)/地庫(kù)20人倉(cāng)管1人天幕小組5人暖通技工6人消防技工6人弱電技工6人配電房值班6人 蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）38 二、項(xiàng)目具體組織框架二、項(xiàng)目具體組織框架6、物業(yè)管理部管理架構(gòu)、物業(yè)管理部管理架構(gòu)圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)第五部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)（2）、寫(xiě)字樓部分人數(shù)合計(jì)：）、寫(xiě)字樓部分人數(shù)合計(jì)：180人。 其中：其中外判64人。 （保潔、保安部分） 工程人員實(shí)行3班2運(yùn)轉(zhuǎn),每班7人,工程主管進(jìn)行統(tǒng)籌保安主管1人保潔主管1人綠化養(yǎng)護(hù)環(huán)境保潔48人內(nèi)部值勤48人監(jiān)控消控8人強(qiáng)電技工9人寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)理1人消防專員1人客務(wù)主管1人商場(chǎng)管理員8人工程主管1人

46、保安領(lǐng)班6人工程領(lǐng)班2人綠化技工1人停車場(chǎng)/地庫(kù)16人出納1人商場(chǎng)管理員8人人資兼檔案管理1人弱電技工6人消防技工6人暖通技工6人 蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）39 一、項(xiàng)目收入估算一、項(xiàng)目收入估算1、項(xiàng)目收費(fèi)科目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目收費(fèi)科目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域物業(yè)管理費(fèi)推廣費(fèi)中央空調(diào)費(fèi)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓26元/月-商業(yè)商業(yè)26元/月8元/月S2地塊：11元/月 A區(qū)；13元/月 D、E、F區(qū)備注-S2地塊：B、C區(qū)沒(méi)有空調(diào)費(fèi)圓融商業(yè)物業(yè)管理第六部分：項(xiàng)目初步預(yù)算第六部分：項(xiàng)目初步預(yù)算蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）40 一、項(xiàng)目收入估算一、項(xiàng)目收入估算2、物業(yè)管理費(fèi)主要構(gòu)成、

47、物業(yè)管理費(fèi)主要構(gòu)成圓融商業(yè)物業(yè)管理(1)、管理服務(wù)人員的工資、福利、加班工資、工作餐、社會(huì)保險(xiǎn)；(2)、管理區(qū)域設(shè)備、設(shè)施的日常一般維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用；(3)、管理區(qū)域設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用；（電梯、弱電、冷水機(jī)組等）(4)、設(shè)備運(yùn)行的能源費(fèi)；（水、電、蒸汽等）(5)、管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域擺綠的費(fèi)用；(6)、管理區(qū)域的清潔、衛(wèi)生費(fèi)用；(7)、垃圾清運(yùn)、水箱清洗、環(huán)境消殺、幕墻清洗的費(fèi)用；(8)、管理區(qū)域的秩序維護(hù)費(fèi)用；(9)、管理中心的行政辦公、人員培訓(xùn)費(fèi)用；(10)、開(kāi)辦費(fèi)分?jǐn)偅?11)、管理區(qū)域的有關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用；（財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等）(12)、審計(jì)費(fèi)用；(13)、合理的管理酬金；(14)、法定的稅金；(15)、其他費(fèi)用等等。第六部分：項(xiàng)目初步預(yù)算第六部分：項(xiàng)目初步預(yù)算蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可行性報(bào)告（46頁(yè)）41 一、項(xiàng)目收入估算一、項(xiàng)目收入估算3、相關(guān)管理費(fèi)、相關(guān)管理費(fèi)100%測(cè)算測(cè)算 出租出租100%和所有管理費(fèi)等費(fèi)用收繳和所有管理費(fèi)等費(fèi)用收繳100%的情況下的統(tǒng)計(jì)的情況下的統(tǒng)計(jì)區(qū)域區(qū)域物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) (元元/ /) )推廣費(fèi)推廣費(fèi) (元元/ /) )空調(diào)費(fèi)空調(diào)費(fèi) (元元/ /) )月月年年月月年年月月年年寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓3,471,939.1241,663,269.44-商業(yè)商業(yè)1,985