某地產(chǎn)設計分供方合作管理辦法

1、編號：JT-YF-2011-01設計分供方合作管理辦法頁 共 7頁碼：第頁設計分供方合作管理辦法編制研發(fā)管理部日期2008 年 11 月審核日期批準日期日期修訂狀態(tài)初始建立修訂修訂記錄修改內(nèi)容修改人審核人批準人優(yōu)化考察方法、新增分供方名單庫、建立合約規(guī)劃管理等內(nèi)容1編號：JT-YF-2011-01設計分供方合作管理辦法頁 共 7頁碼：第頁1. 總則1.1 目的為了擇優(yōu)選擇與所開發(fā)項目相符的設計合作分供方，實現(xiàn)設計成果優(yōu)良，設計成本合理，設計進度能滿足項目開發(fā)要求，設計合作分供方能更好地服務于項目設計工作，特制訂本管理辦法。1.2 適用范圍本辦法適用于協(xié)信集團各城市公司的建筑、景觀裝飾、機電的設

2、計合作分供方選擇和管理。2. 分則2.1 建立項目設計合約規(guī)劃城市公司研發(fā)部根據(jù)項目定位及項目實際情況，對適合項目的設計分供方庫進行初步評估，確定設計合約類別，明確設計合約規(guī)劃方式。在項目設計啟動后，第一個設計合同提網(wǎng)會簽前，城市公司研發(fā)部應上報集團研發(fā)部審核項目設計合約規(guī)劃表，審批通過后的合約規(guī)劃的單價及計費方式應上報成本部進行鎖定。形成合約規(guī)劃后，無論金額大小，均按項目分期建立合約規(guī)劃，由城市公司研發(fā)部提交 OA 審批，后續(xù)所有工作應結合審批后的合約規(guī)劃進行。超出控制標準的合約規(guī)劃和合同審批，集團成本部、研發(fā)部可予否決。2.2 考察設計分供方在項目設計合作分供方確定前，城市公司研發(fā)部應提出

3、三家以上設計分供方備選合作單位報集團研發(fā)部進行審核。城市公司研發(fā)部根據(jù)審核后的設計分供方名單組織項目設計管理團隊考察，考察內(nèi)容不僅要與設計分供方進行面對面交流，如果有必要，還需對相關業(yè)績項目進行實地考察并走訪項目業(yè)主。對特別重要項目，且分供方為尚未入庫的單位，應邀請集團研發(fā)部一同參與考察。對參與方案設計的分供方，除考察分供方的實力、業(yè)績外，還需重點關注項目設計團隊成員的創(chuàng)新意識和能力。2編號：JT-YF-2011-01設計分供方合作管理辦法3頁 共 7頁碼：第頁對參與施工圖設計及軟裝實施的分供方，主要考察分供方自身的實力和擬參與項目設計分所的業(yè)績、服務意識以及價格等。在考察結束后，考察項目團隊

4、應對各家設計分供方形成詳盡的設計分供方考察報告，報告中應有設計院的人員情況、配合及管理模式、設計進度、圖紙質(zhì)量、成本控制以及其他優(yōu)勢等內(nèi)容，詳設計分供方考察綜合情況一覽表 。參與考察的設計管理團隊應結合項目特點及實際情況對考察的設計分供方進行綜合評價，推薦一家與項目情況最相符的設計合作分供方。部門總監(jiān)以及專業(yè)版塊職能負責人可以推薦，但不得指定任一家設計分供方作為合作方，僅對分供方名單保留有最終否決權。城市公司研發(fā)部應將設計分供方考察報告報集團研發(fā)部審核和備案，并發(fā)起OA 審批以作明確。2.3 確定設計合作分供方及其合約要點城市公司研發(fā)部根據(jù)集團研發(fā)部審核的考察報告，與擬合作的設計分供方就合作內(nèi)

5、容、方式、價格等合作條款進行談判。合作范圍的確定：對于擬合作的設計分供方，如果是初次合作，為了有效把控整個項目的設計質(zhì)量，在雙方達成一致意見的情況下，一律采用項目分期及面積指標相結合的方式控制初次合作。建筑設計合作內(nèi)容：原則上不得超過整個項目的一期工程，且計容建筑設計面積不得超過 20 萬平方米。裝飾設計合作內(nèi)容：1）如示范展示區(qū)（樣板間、大堂、標準層、私家花園、銷售中心）的裝飾設計總套數(shù) 四套，硬、軟裝單位分別起用至少兩家單位，并保證一家是從設計分供方紅黑名單庫中選擇的；如示范展示區(qū)（樣板間、大堂、標準層、私家花園、銷售中心）的裝飾設計總套數(shù)四套，硬、軟裝單位從設計分供方紅黑名單庫中選用一家

6、即可；2）對非示范展示區(qū)（大堂、標準層、架空層等）的裝飾設計，不論是進行標準化復制或是根據(jù)市場情況進行升級的，均從設計分供方紅黑名單庫中直接選擇即可，并可根據(jù)項目分期在設計分供方紅黑名單庫范圍內(nèi)進行設計單位更換。3設計分供方合作管理辦法分供方的委托方式：編號：JT-YF-2011-014頁共7頁碼：第頁對于紅名單庫內(nèi)的分供方，可以根據(jù)新項目的具體情況并結合到前期的合作方式及內(nèi)容直接談判。合作條款談判結束后，根據(jù)集團相關規(guī)定，擬定合同條款。在符合集團研發(fā)部審批通過的合約規(guī)劃、設計單價限額范圍、 設計分供方紅黑名單庫等要求，經(jīng)過庫內(nèi)比選，可直接提交合同審批，委托設計，比選報告和合約規(guī)劃作為附件即可

7、。合同審批按照金額不同，執(zhí)行研發(fā)部審批權限；對于非紅黑名單庫內(nèi)或第一次合作的分供方，應同時提供考察報告、比選報告，上報集團研發(fā)審批通過后，才能提交合同審批，委托設計。不論合同金額大小，均應全部提交集團研發(fā)部審批。各城市公司簽發(fā)的所有設計分供方合同，均會在集團OA 平臺予以公示，公示內(nèi)容由集團風險管理部主導審核，內(nèi)容包括但不局限于合同單價、合同內(nèi)容、費用支付方式、責權條款等內(nèi)容，供集團內(nèi)授權的相關部門和人員參考。集團研發(fā)部審批權限： 200 萬的土建類合同， 50 萬的裝飾類合同， 50萬的景觀類合同， 100 萬的軟裝類合同，以及所有的示范區(qū)設計合同，其余審批人員按集團規(guī)定添加。其余額度的合同

8、由城市公司研發(fā)部報城市公司總經(jīng)理審批。集團研發(fā)部的審批內(nèi)容：集團研發(fā)部“計劃及合約管理崗”對1）合約規(guī)劃、2）委托范圍、 3）合同單價、 4）費用支付進度以及5）責權條款等五項內(nèi)容進行審批。集團（或城市公司）其他部門對合同的審批流程按照OA 流程執(zhí)行，各部門審批內(nèi)容主要為： 1）財務部審核合同條款的支付條件、支付比例等是否符合公司的規(guī)定及要求； 2）運營管理部審核合同的實施進度、約定的時間等是否滿足項目開發(fā)要求；3）風險管理部對合同的權責、罰款、支付比例等是否符合風險控制部門審核過的模板以及設計單位比選流程是否符合公司規(guī)定等內(nèi)容進行審核；4）成本管理部對合同的簽訂價格是否符合合約規(guī)劃的目標成本

9、等內(nèi)容進行審核。在項目設計過程中，城市研發(fā)部應做好對分供方的設計過程管理及配合記錄，每半年向集團研發(fā)部計劃及合約管理崗提交記錄文件、評估文件備案，為設計合作分供方的后評估做好資料收集工作。4設計分供方合作管理辦法2.4 設計合作分供方后評估編號：JT-YF-2011-015頁共7頁碼：第頁項目設計工作完成后，城市公司研發(fā)部應組織評審小組對設計合作分供方進行360 后評估， 評審小組成員包含研發(fā)部相關職能負責人、項目設計經(jīng)理、項目設計總監(jiān)、研發(fā)部總監(jiān)、集團研發(fā)總監(jiān)、項目工程負責人以及集團運營管理部相關人員各一名，每人一票進行評選。后評估依據(jù)設計合同項目設計指引及項目設計任務書（研發(fā)部根據(jù)項目制定

10、）設計合作分供方考察、后評估綜合評價標準后評估內(nèi)容合同的履行：包括設計合作分供方能否加強設計團隊力量來滿足項目進度要求，對合同內(nèi)容是否能認真履行等。圖紙質(zhì)量：包括不同設計階段圖紙的數(shù)量、圖紙內(nèi)容的完整性、圖紙表達深度、圖紙表達的規(guī)范性及出圖、裝訂質(zhì)量等，并能提供與紙質(zhì)圖一致的電子文檔。收費標準：包括收費標準與同行的差異、付款方式的可操作性等。設計服務：包括與甲方的配合、與其他設計合作分供方的配合、報建配合、招投標配合、設計技術交底、施工現(xiàn)場配合、中間驗收及竣工驗收配合等。成本控制：指設計階段的成本控制，包括方案、初設、施工圖設計階段，建筑（含總體與單體）、結構、給排水、電氣、空調(diào)、景觀、裝飾等

11、設計方案等是否有利于降低建設成本。設計進度：包括合同約定進度的完成情況。設計負責人：包括項目負責人、主要工種負責人的專業(yè)水平、服務態(tài)度、協(xié)調(diào)能力等方面。設計創(chuàng)新：包括規(guī)劃、初設及施工圖設計在設計理念上的超前性，規(guī)劃設計手法上的創(chuàng)新，產(chǎn)品平面功能的創(chuàng)新等。項目設計管理團隊應客觀公正的對設計合作分供方進行詳盡和準確評述，每半年形成后評估報告。5設計分供方合作管理辦法后評估程序及報告的形成編號：JT-YF-2011-016頁共7頁碼：第頁后評估報告要達到的標準：評估分供方是否入庫，是否進入紅名單或黑名單，紅名單庫中的設計單位的擅長特點、委托價格與提供成果價值的關系以及后續(xù)合作方向建議。后評估方法：評

12、定是否入庫的方法為平均計分制。1）分值 90 分以上的合作分供方評定為A，優(yōu)秀，可納入紅名單庫；2）80分值 89 分的合作分供方評定為B，良好，可納入紅名單庫；3）60分值 79 分的合作分供方評定為C，合格，列入灰名單，但不能加入紅名單庫；4）分值 60 分的合作分供方評定為D，不合格并納入黑名單庫。對設計分供方的評審均應參照附件2：設計合作分供方考察、后評估綜合評價標準，提供對應的事例作為必要的附件資料。城市公司研發(fā)部應向集團研發(fā)提交后評估報告，進行審核和備案。后評估報告應由集團計劃及合約管理崗進行登記和備案，并形成設計分供方紅黑名單庫下發(fā)各城市公司參考。2.5 設計分供方紅黑名單庫的管

13、理及使用設計分供方名單庫有效期為兩年，內(nèi)容每月滾動新增，兩年做一次全面評估。進入紅名單的設計分供方，需要進行合作時，在同時符合集團研發(fā)部審批通過的合約規(guī)劃和風險管理部備案的兩年度設計單價限額范圍內(nèi)，可以直接委托設計，不必另行審核。進入灰名單庫的設計分供方，需要進行合作時，必須經(jīng)過謹慎評估，或價格有所下降，或設計工作小組重新向甲方報批并經(jīng)集團研發(fā)部計劃及合約管理崗審核，報集團研發(fā)總監(jiān)審批后方可再行委托；進入黑名單的設計合作分供方，從進入黑名單之日起，無論何種原因，兩年內(nèi)不得與其合作。偏重方案設計的分供方原則上不得用于施工圖分供方。施工圖及軟裝實施分供方在滿足以下條件時，可考慮作為方案分供方：項目整體規(guī)劃及一期設計已經(jīng)完成，后期設計內(nèi)容與一期設計方案變化不大，6編號：JT-YF-2011-01設計分供方合作管理辦法7頁 共 7頁碼：第頁標準化程度高，施工圖及軟裝實施分供方可以在一期設計成果的基礎上進行調(diào)整和優(yōu)化，且效果可控度高，設計成果