重慶市洋房產(chǎn)品研究

1、重慶市洋房產(chǎn)品研究目錄一、洋房發(fā)展歷程分析二、重慶市洋房市場統(tǒng)計分析三、洋房案例洋房進(jìn)化時代開發(fā)熱潮階段發(fā)展階段起步階段2009年至今2006-2008年2004-2005年2002-2003年特征：低層、大戶型代表項目：競地溯源居、金科天籟城特征：注重外部環(huán)境空間、風(fēng)格、綠化、智能化代表項目：陽光美地、天湖美鎮(zhèn)、中央美地特征：電梯洋房、異域風(fēng)情、景觀主題代表項目：弗萊明戈、東方王榭、大城小院 特征：贈送面積、注重立面景觀細(xì)節(jié)，電梯代表項目：十年城、江與城、十里藍(lán)山洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 一代洋房：以3+1的洋房為主，除頂層為

2、躍層其他樓層為普通平層或錯層，大戶型設(shè)計，現(xiàn)代風(fēng)格為主?？蛻粢跃幼〉淖鸪绺袨橹饕枨蠖蠓浚撼霈F(xiàn)4+1 5+1少數(shù)電梯洋房但戶型面積開始控制，開始贈送地下空間，注重景觀與智能化。以居住環(huán)境舒適性為需求方向三代洋房：出現(xiàn)5+16+1多數(shù)電梯洋房產(chǎn)品，戶型面積縮小功能性增強(qiáng)，風(fēng)格多元化，采用了別墅的設(shè)計手法。客戶需要表現(xiàn)為產(chǎn)品功能的多樣性四代洋房：主要以5+16+18+1多層電梯洋房為主，頂層躍層成為亮點(diǎn)，贈送空間多點(diǎn)化，出現(xiàn)2層送地下空間的贈送手法，建筑風(fēng)格多樣化?？蛻糇非螽a(chǎn)品的創(chuàng)新性及性價比主城區(qū)花園洋房項目各年入市個數(shù)分布 時間節(jié)點(diǎn)取各項目洋房產(chǎn)品首次開盤時間 起步階段：2002-2003

3、年2001年以前，花園洋房在重慶市場上還是個空白點(diǎn)，在經(jīng)過多番市場考察和論證之下，2002年1月，重慶競地在南岸經(jīng)開區(qū)推出競地溯源居，這個項目也成為重慶市場上第一個花園洋房項目。2003年8月，金科集團(tuán)推出旗下首個洋房社區(qū)“金科天籟城”，并實現(xiàn)高價旺銷。該項目不僅是金科的第一代花園洋房產(chǎn)品，也成為重慶花園洋房市場上里程碑式的項目。 競地溯源居 多層、高層、花園洋房/占地面積：250畝/總建筑面積：11萬方主要以3+1、4+1、5+1洋房為主，首期均價套內(nèi)2900元/平金科天籟城花園洋房、小高層/占地面積：400畝/總建筑面積：14.2萬方主要以4+1洋房、多層為主，首期均價套內(nèi)2700-400

4、0重慶主城區(qū)洋房起步于2002年，競地及金科的兩個項目打開洋房市場，并且得到市場認(rèn)可，在此階段，低層/好于普通住宅的小區(qū)環(huán)境，成為洋房的最重要特點(diǎn)。洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -起步階段（2002-2003）洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -起步階段（2002-2003）1.以金科天籟城為代表項目的第一代洋房，容積率較低，樓層低；2.小區(qū)及室內(nèi)空間尺度大，追求大氣及高舒適度；3.產(chǎn)品建材及配置與普通住宅無太大區(qū)別；4.產(chǎn)品附加值較低，贈送面積較少；5.建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格。發(fā)展歷程一代洋房代表項目天籟城美社天籟城紫園容積率1.121.12主力戶型四房122-144

5、；五房178-196，四房133-154；五房180-206。建筑形態(tài)4+1層三拼為主4+1層為主少量3+1層三拼為主產(chǎn)品元素運(yùn)用普通住宅配置普通住宅配置戶型特點(diǎn)底層送30-40花園底層送30-40花園頂層送閣樓（自己隔）天籟城-紫園外立面天籟城-美社外立面建筑風(fēng)格：早期的花園洋房產(chǎn)品在外立面設(shè)計上以線條簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格為主，沒有引入其他風(fēng)情設(shè)計。戶型樓層分布：除頂層設(shè)置躍層外，其他樓層均為普通平層或錯層設(shè)置。價格：以套內(nèi)3300元/平米左右價格入市，后期價格上漲至4000元/平米左右，總價集中分布在40-60萬元。金科天籟城作為第一代洋房，外立面崇尚現(xiàn)代風(fēng)格，園林景觀較為普通，無自身特色，但是

6、在居住的舒適度方面，與普通高層社區(qū)區(qū)別明顯。洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -開發(fā)熱潮（2006-2008）開發(fā)熱潮：2006-2008年進(jìn)入2006年，到2008年，花園洋房產(chǎn)品開發(fā)勢頭有增無減，共有48個項目入市。重慶地產(chǎn)龍頭企業(yè)龍湖地產(chǎn)自06年開始涉足洋房市場，號稱“洋房專家”的金科集團(tuán)也在洋房產(chǎn)品設(shè)計上不斷推陳出新，此外大批外地開發(fā)商也以這種高端產(chǎn)品敲開重慶市場。 洋房物業(yè)的激烈競爭開始。主城區(qū)花園洋房項目各年入市個數(shù)分布 時間節(jié)點(diǎn)取各項目洋房產(chǎn)品首次開盤時間 2006北部新區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)北部新區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)渝北區(qū) 高新區(qū) 北部新區(qū) 高新區(qū) 北部新區(qū)

7、沙坪壩區(qū)金科東方王榭棕櫚泉同景龍湖好望山明華龍洲半島巨豪香溪美林南方碧水康橋東原中央美地金香林水木青華同天綠岸綠地翠谷金科云湖天都財富中心鄰館藍(lán)溪谷地2007江北區(qū)渝北區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)北部新區(qū)北部新區(qū)北部新區(qū)高新區(qū)高新區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)菲爾小城紅樹林龍湖大城小院駿逸藍(lán)山協(xié)信town茶花小鎮(zhèn)旭慶江灣國際東方山水同創(chuàng)高原龍湖江與城公園1號首創(chuàng)十方界中新城上城隆鑫花漾湖金科十年城山語間鐵山松香庭2008沙坪壩區(qū)高新區(qū)高新區(qū)巴南區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)北部新區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)巴南區(qū)江北區(qū)富力城同天依云郡保利國賓上院融匯半島復(fù)地別院 龍湖酈江中

8、鐵山水天下龍湖悠山庭院海昌加勒比金科小城故事恒大城龍湖睿城金科陽光小鎮(zhèn)洛卡莊園曦圓柳鎮(zhèn)壹江城2006-2008年，重慶的洋房市場進(jìn)入飛速發(fā)展期，競爭開始加劇，外來企業(yè)越發(fā)看好重慶洋房市場，在此階段洋房品質(zhì)進(jìn)一步提升，樓層數(shù)、建筑材質(zhì)、環(huán)境主題也在逐步朝著個性化差異化方向變化。洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -開發(fā)熱潮（2006-2008）發(fā)展歷程三代洋房代表項目弗萊明戈東方王榭大城小院 容積率1.01.281.5主力戶型四房140-160四房131-148；五房152-163townhouse121-149，四房130-139建筑形態(tài)5+1層雙拼為主4+1層三拼為主5+1、6+1

9、層3-4個單元圍合產(chǎn)品元素運(yùn)用電梯配置運(yùn)用，可視電話等只能設(shè)施普遍運(yùn)用戶型特點(diǎn)底層設(shè)置大戶型躍層底層獨(dú)立入戶，贈送私家會所頂層贈送露臺 底層布置三層town house戶型頂層贈送露臺1.產(chǎn)品的房間面積相對減小，開始注重實用性與舒適性結(jié)合，戶型相對緊湊；2.地塊容積率開始上升，樓層數(shù)發(fā)展到57層；3.十分注重對于室內(nèi)外空間的結(jié)合打造，贈送比例加大，實際使用面積增加，附加值和性價比提升；4.建筑風(fēng)格及項目主體脫離單一，模仿了歐式、地中海風(fēng)格等風(fēng)情主題；5.智能化設(shè)施配套運(yùn)用廣泛，配置標(biāo)準(zhǔn)提升。金科.東方王榭龍湖.大城小院龍湖.弗萊明戈建筑風(fēng)格：第三代洋房開始注重建筑風(fēng)格設(shè)計，廣泛采用歐式風(fēng)格。樓

10、層：樓層開始向上發(fā)展出5+1、6+1、甚至7+1的產(chǎn)品。樓層的增多一定程度上減少了樓棟數(shù)，拉大了樓棟間距，提升了居住舒適性。同時還將電梯引入洋房，創(chuàng)新出電梯洋房產(chǎn)品。戶型樓層分布：以龍湖項目為代表的第三代洋房在設(shè)計中引入類別墅產(chǎn)品，底層戶型多以大面積兩層躍層產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，提升了洋房產(chǎn)品品質(zhì)。大城小院還引入別墅中才有的town house概念，在洋房底層設(shè)計出三層躍層戶型。價格：第三代洋房單價以4800元/平米為主，底層贈送面積較大的創(chuàng)新戶型售價可達(dá)到7000-8000元/平米；主力總價區(qū)間在50-70萬元。 洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -進(jìn)化時代（2009至今）洋房進(jìn)化時代：

11、2009年至今2009年，洋房市場進(jìn)入細(xì)分時代，風(fēng)格更加多樣化。市場競爭越發(fā)激烈，洋房市場期待更廣闊的發(fā)展空間，傳統(tǒng)洋房的優(yōu)點(diǎn)和血統(tǒng)被市場繼承，多層電梯洋房興起，折射樓市產(chǎn)品人性化發(fā)展趨勢。洋房物業(yè)概念開始延伸。出現(xiàn)藍(lán)光十里藍(lán)山、山千院等多層電梯洋房，詮釋著洋房的進(jìn)化概念。主城區(qū)花園洋房項目各年入市個數(shù)分布 時間節(jié)點(diǎn)取各項目洋房產(chǎn)品首次開盤時間 2009年北部新區(qū)北部新區(qū)巴南區(qū)北部新區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)巴南區(qū)復(fù)地院立方恒大華府藍(lán)光十里藍(lán)山龍湖悠山香庭旭輝朗香郡山千院天景雨山前曼哈頓城城南未來藍(lán)光十里藍(lán)山復(fù)地院立方龍湖悠山香庭天景雨山前由于飛速發(fā)展期洋房項目的大量入市，客群選擇范圍較大，

12、對于洋房的心理標(biāo)準(zhǔn)急劇提升，2009年至今，洋房市場有所理性收縮，新項目減少，洋房市場進(jìn)入細(xì)分時代，風(fēng)格更加多元化，洋房的進(jìn)化時代開始。也預(yù)示著未來的洋房市場將從同質(zhì)化競爭走向激烈的差異化競爭。洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -進(jìn)化時代（2009至今）發(fā)展歷程四代洋房代表項目十年城/江與城/陽光小鎮(zhèn)/十里藍(lán)山容積率1.5-2.5主力戶型兩-四房73-170建筑形態(tài)5+1層、8+1、多層產(chǎn)品元素運(yùn)用智能化升級設(shè)施，外墻等建筑材料升級。細(xì)節(jié)精細(xì)化戶型特點(diǎn)多花園、多露臺、多陽臺，更注重內(nèi)外空間結(jié)合；贈送花園面積30-90平方米底層、二層前庭后院雙向入戶戶型緊湊，無浪費(fèi)空間。1.產(chǎn)品戶型

13、更加注重緊湊型，出現(xiàn)兩房戶型，大戶型面積縮小，但功能增加；2.5+1/6+1洋房成為市場主流，并出現(xiàn)8+1/電梯洋房，容積率增加，洋房開始向空間要發(fā)展，洋房概念被拓展；3.戶型注重多點(diǎn)贈送，非常重視提高性價比；4.建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格多元化發(fā)展，各個項目具備自己的特色和個性；5.智能化設(shè)施配套升級，創(chuàng)新配置被植入，洋房細(xì)節(jié)更加精細(xì)。戶型樓層分布：作為第四代洋房的代表，金科十年城除了延續(xù)二、三代洋房中底層帶私家會所的戶型設(shè)計外，還將這種附加值較高的設(shè)計理念引入中間層戶型中。中間層產(chǎn)品價值得以提升。戶型面積：隨著房價不斷攀升，花園洋房價格已普遍超過6000元/平方米，這也直接導(dǎo)致底層和頂層面積較大的

14、戶型總價被抬升至120萬以上，而龍湖、金科這類知名開發(fā)商的洋房產(chǎn)品價格更能超過150萬元。為有效控制總價，以十年城為代表的第四代洋房在頂躍層戶型設(shè)計上將套內(nèi)面積由原來的180-230平米，縮減至160平米左右，保證在單價較大幅度提升的情況下，總價能得到有效控制。價格：第四代洋房多在“618”重慶獲批“實驗區(qū)”后入市，因此價格相對第三代洋房抬升不少，金科十年城和龍湖江與城的價格都達(dá)到8700-9000元/平米左右，價格相對較低的首創(chuàng)十方界入市時也接近7000元/平米，主力總價也攀升至80-100萬元。 洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -進(jìn)化時代（2009至今）電梯洋房主力產(chǎn)品解析：

15、15棟（5+1）樓層戶型銷售面積贈送面積套數(shù)均價所占比例一層三房134.56花園38、66室內(nèi)14.87陽臺7.24套525020%二層三房137.33花園46、64室內(nèi)14.35陽臺7.24套439060%三層三房134.75露臺9.99室內(nèi)6.76陽臺7.284套4600四層三房116.5露臺15.18室內(nèi)6.24陽臺7.524套4650五層頂躍152.31露臺46.89室內(nèi)6.244套551020%（價格以當(dāng)期開盤價格為準(zhǔn)）16棟（一單元5+1、二單元6+1、三單元7+1）樓層戶型銷售面積贈送面積套數(shù)均價所占比例一層躍層138.14花園78、85室內(nèi)93.86陽臺10.096套84133

16、5%二層躍層133.21/139.63139.78/122.36花園10、109室內(nèi)99.45陽臺10.136套7280三層三房137.33/127.68/133.47露臺14.65室內(nèi)8.92陽臺8.036套539532%四層三房134.75/121.48/119.05露臺6.27室內(nèi)5.36陽臺12.225套5630五層頂躍（1單元）三房（2、3單元）116.5/117.17/107.58/121.48露臺46.89（躍）露臺8.61室內(nèi)5.36陽臺12.226套5950頂躍5%三房15%六層頂躍（2單元）三房（3單元）126.86（頂躍）117.17露臺51.19、84.45（躍）露臺8

17、.61室內(nèi)5.36陽臺12.224套6350頂躍5%三房5%七層頂躍126.86露臺84.45室內(nèi)10.84陽臺4.511套70803%開盤整體均價/折后5947/5887開盤最低價4290開盤最高價8710主力總價68-93萬項目的主流洋房產(chǎn)品為5+1/7+1的電梯洋房，在7+1較高層洋房的設(shè)計上，增加了頂躍戶型的比例，減少了中間層戶型的戶數(shù)，提升了項目的整體價值。同時將贈送比例最大化。洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -進(jìn)化時代（2009至今）1、區(qū)域要素 從花園洋房項目的區(qū)域分布來看，與別墅產(chǎn)品一樣，花園洋房產(chǎn)品在重慶主城區(qū)分布廣泛，且以已經(jīng)樹立起高檔住區(qū)形象的北部新區(qū)供應(yīng)為

18、主。 2、環(huán)境要素 將各個區(qū)域花園洋房集中的板塊以及各板塊的環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行對比，花園洋房集中的板塊主要為以下八大板塊，根據(jù)板塊的整體形象、交通環(huán)境、資源因素，對每個板塊的花園洋房競爭力進(jìn)行分析如下： 區(qū)域北部新區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)渝北區(qū)板塊金開大道沿線大竹林板塊南山板塊茶園板塊南湖經(jīng)開板塊高九路板塊二郎板塊空港新城板塊整體形象交通環(huán)境資源綜合評級12223333花園洋房對區(qū)域環(huán)境有一定的需求，更需要考慮的是區(qū)域板塊的整體形象，良好的交通環(huán)境，區(qū)域周邊的自然資源，北部新區(qū)及南岸南山板塊相對具有一定的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢。北部新區(qū)本身的資源條件優(yōu)勢明顯，同時在眾多高檔別墅項目的帶動下

19、，區(qū)域的高尚形象進(jìn)一步提升，也相應(yīng)推動了花園洋房這類高檔物業(yè)在北部新區(qū)的開發(fā)進(jìn)程；南山板塊擁有的稀缺資源優(yōu)勢奠定了板塊內(nèi)高檔住宅的發(fā)展平臺；隨著高九路的建成通車，高九路板塊迅速崛起，并向著城市又一個高檔住宅聚集區(qū)發(fā)展。 洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -進(jìn)化時代（2009至今）1、內(nèi)部環(huán)境要素主題風(fēng)情 2004年，東原中央美地首推風(fēng)情洋房社區(qū)，隨后法式、地中海式、中式、北歐式風(fēng)情席卷而來，揭開了洋房社區(qū)風(fēng)情化的序幕。純粹的主題風(fēng)情是花園洋房獨(dú)特的區(qū)別特征。英倫風(fēng)格現(xiàn)代北歐風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格西班牙風(fēng)格法式風(fēng)格在洋房項目的眾多風(fēng)情設(shè)計中，歐式風(fēng)格占主導(dǎo)地位，其中又是以西班牙風(fēng)格為代表的

20、地中海系列風(fēng)情應(yīng)用最為廣泛，龍湖、金科以及外來地產(chǎn)企業(yè)的代表洋房項目十里藍(lán)山項目均是采用過帶有地中海風(fēng)格的主題。地中海洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -進(jìn)化時代（2009至今）2、內(nèi)部環(huán)境要素社區(qū)環(huán)境 花園洋房、電梯洋房等洋房社區(qū)，與高層、小高層等社區(qū)的最大區(qū)別在于小區(qū)的居住品質(zhì)的提升，不管是3+1、4+1、6+1還是多層電梯洋房，都具備區(qū)別于普通高層社區(qū)的園林環(huán)境，建筑外立面、優(yōu)越的小區(qū)內(nèi)部配套以及舒適的小區(qū)環(huán)境。項目名稱龍湖江與城金科十年城首創(chuàng)十方界公園一號同創(chuàng)高原同天依云郡國賓上院花漾湖洛卡莊園恒大華府游泳池園林景觀網(wǎng)球場羽毛球場籃球場學(xué)校備注商業(yè)街、濱江公園、藝術(shù)館、教堂

21、、橄欖球場部分運(yùn)動設(shè)施將在后期打造目前僅為一期配套設(shè)施項目周邊緊臨公園部分運(yùn)動設(shè)施將在后期打造彩云湖生態(tài)公園、體育公園共享渝洲賓館內(nèi)部各項配套設(shè)施60畝自然生態(tài)湖景，200畝大型山體公園森林公園、廣場、其他配套設(shè)施與廣廈城共享商業(yè)街、高級私家會所、豪華入戶大堂洋房發(fā)展歷程分析重慶花園洋房物業(yè)發(fā)展歷程分析 -小結(jié)低容積率、多層建筑、底躍頂躍戶型設(shè)計、退錯露設(shè)計方式，是目前界定洋房的標(biāo)準(zhǔn);電梯、地下空間、入戶花園、風(fēng)情立面景觀，是目前洋房的價值增長點(diǎn)。在經(jīng)歷了四個階段的演變之后，重慶的花園洋房呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品特征重慶市洋房市場統(tǒng)計分析重慶主城洋房項目統(tǒng)計洋房項目分布洋房項目比較項目名稱占地面積（）

22、總建筑面積（）物業(yè)形態(tài)容積率綠化率（%）建筑風(fēng)格洋房樓層面積區(qū)間（）開盤時間價格（元/）中渝梧桐郡146667400000高層，51棟洋房2.5/歐美風(fēng)情5+1f125-170待定待定中冶北麓原124380293178別墅，高層，洋房235北歐風(fēng)格6+190-220二批次2011年3月26日11400龍湖源著224378940759花園洋房，高層1.7840法式新古典7+1106-16925棟3月1日12500保利江上明珠5720941250000高層，別墅，花園洋房2.140新古典5+1f120-280一期2010年8月，二期待定11000萬科緹香郡40000180000高層，洋房，mini

23、公寓3.530新古典7，9+1110-1802010年11月12000龍湖u城5914081380000高層，洋房，公寓2.3530/8+192-139一期4號樓2011年4月8000洋房項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比中渝梧桐郡區(qū)位概況： 項目位于龍頭寺板塊（觀音橋組團(tuán)e標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)e1-1/02、e3-1、e1-5/02、e3-3/02地塊），并處于五黃大轉(zhuǎn)盤新牌坊轉(zhuǎn)盤龍頭寺火車站“大三角”合圍地段的核心。 項目近鄰解放碑和觀音橋兩大商圈，距解放碑約15分鐘車程，觀音橋5分鐘車程，緊鄰千畝的龍頭寺公園，距重慶北站交通樞紐車程2分鐘，輕軌3號線從項目旁經(jīng)過。新溉路中渝梧桐郡興盛大道cbd人和立交北環(huán)立交東環(huán)

24、立交內(nèi)環(huán)高速觀音橋商圈新牌坊立交龍頭寺五里店立交石馬立交洋房項目分析中渝梧桐郡占地面積：146750 建筑面積：401338 住宅面積：322230公建面積：17145.5（含商業(yè)、幼兒園及配套用房等）a組團(tuán)：34幢洋房及商業(yè)（5+1f）b組團(tuán)：17幢洋房及商業(yè)（5+1f）c組團(tuán)：九棟高層商住樓及幼兒園等共建項目規(guī)劃用地面積220畝，現(xiàn)狀為坡地山谷不規(guī)則狀，總建筑面積約40萬方，a/b組團(tuán)為洋房區(qū)域。項目規(guī)劃指標(biāo)： 項目規(guī)劃用地面積220畝，總建筑面積約40萬方，容積率2.5，綠地率約40%。地塊南北向長560m，東西向?qū)?40m，呈不規(guī)則狀。地塊現(xiàn)狀為坡地山谷狀，地形最低標(biāo)高261m，最高標(biāo)

25、高298m。 項目由極具別墅韻味的花園洋房、公建感十足的高層、以及風(fēng)格獨(dú)特的風(fēng)情商業(yè)街圍合而成，塑造城市級精品社區(qū)。在項目戶型設(shè)計也充分考慮了住宅的人性化需求和重慶當(dāng)?shù)靥匦?，做到功能?qiáng)大、面積緊湊、尺度舒適，其中客廳及主臥尺度尤為奢適。洋房項目分析中渝梧桐郡項目采用歐美風(fēng)格建筑，合理利用地形高差，以形成有坡地特色的社區(qū)空間。 項目采用歐美風(fēng)格創(chuàng)造富有特色的建筑新風(fēng)格，規(guī)劃上避免戶與戶、樓與樓之間的視線干擾。 為了保護(hù)地貌，盡量保持地表原有的地形和植被，項目提倡采取“減少接地”的形式，為了合理地利用地形高差，以形成有坡地特色的空間定位形式；為了建筑與坡體形態(tài)的協(xié)調(diào)，項目提倡建筑與環(huán)境共生，使建筑

26、形體的塑造與地形環(huán)境相適應(yīng)。產(chǎn)品規(guī)劃風(fēng)格：洋房項目分析中渝梧桐郡戶型點(diǎn)評中渝梧桐郡頂躍面積為140m2，中間層為130m2，底躍為127-148m2。套內(nèi)140平米 套內(nèi)127平米 獨(dú)立入戶花園；主臥帶陽光八角房；景觀陽臺、地下采光會所，270度通風(fēng)采光；多重超大景觀露臺；雙主臥設(shè)計；空間格局寬敞、動靜分區(qū)合理、270度通風(fēng)、采光；洋房項目分析中渝梧桐郡項目地處五黃大轉(zhuǎn)盤、新牌坊轉(zhuǎn)盤、龍頭寺火車站“大三角”合圍地段的核心，緊鄰cbd核心商務(wù)區(qū)和保稅港區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿^大；相比本項目交通區(qū)域優(yōu)勢更為明顯；項目周邊區(qū)域城市形象較佳，利于中高端產(chǎn)品的打造；坡地地勢的利用，能為項目帶來特色規(guī)劃與景觀效

27、果；風(fēng)情建筑的打造，營造出品質(zhì)社區(qū)。項目推案情況： 4月賣了10棟給內(nèi)部人員，預(yù)計5月20號1期正式開盤，底躍1700018000元/，頂躍14000，2期未修, 項目分三期實施,第一期建筑面積82000平米，預(yù)計2011年內(nèi)完成。其中洋房總體量約14萬，預(yù)計在2011年5月底開盤，一期體量8.2萬，約600套洋房。面積區(qū)間：120-160。洋房項目分析中渝梧桐郡項目優(yōu)勢：項目劣勢：周邊項目多處于在建狀態(tài)，入住較少，生活配套及居住氛圍還需要建立時間；項目周邊多為高層類項目，視線私密性不佳。中冶北麓原區(qū)位概況： 中冶北麓原位于渝北區(qū)北部新區(qū)金開大道，毗臨重慶保利高爾夫球場，規(guī)劃總用地面積180余

28、畝（124380），總建筑面積28.9萬平方米，容積率2，建筑密度23.8%，綠地率35.27%。項目業(yè)態(tài)包括高層（loft酒店式公寓 ）、6+1f電梯洋房和別墅，為現(xiàn)代北歐風(fēng)格。 項目商業(yè)位于小區(qū)外圍，沿金開大道依次排布。商業(yè)建筑面積共19600.83平米，項目將其分為八大片區(qū)，分區(qū)打造各具特色又相互補(bǔ)充的社區(qū)商業(yè)街，滿足業(yè)主生活購物及休閑娛樂的多重需求。交通狀況： 地理位置優(yōu)越，交通便利?？山?jīng)由主城快速干道通往各個區(qū)域，距離機(jī)場10分鐘車程、距離火車站15分鐘車程，距離觀音橋步行街約30分鐘車程，未來規(guī)劃的軌道交通三號線鴛鴦?wù)军c(diǎn)緊鄰項目。周邊配套： 項目商業(yè)位于小區(qū)外圍，沿金開大道依次排布

29、。商業(yè)建筑面積共19600.83平米，項目將其分為八大片區(qū)，分區(qū)打造各具特色又相互補(bǔ)充的社區(qū)商業(yè)街，滿足業(yè)主生活購物及休閑娛樂的多重需求。洋房項目分析中冶北麓原項目位于渝北區(qū)北部新區(qū)金開大道，用地面積180余畝,地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套隨著未來發(fā)展將日趨完善。占地面積：124,380平米（其中居住用地95104平方米，商業(yè)用地23776平方米）容積率：2.0總建筑面積：29萬平方米總商業(yè)面積：4.7萬平方米建筑密度23.8%綠地綠為35.26%建筑最高層數(shù)為33層架空綠化面積為1931平方米。聯(lián)排別墅6+1電梯洋房高層洋房項目分析中冶北麓原項目規(guī)劃容積率2.1，占地面積12萬方，總建筑

30、面積29萬方，項目業(yè)態(tài)包括高層、6+1f電梯洋房和別墅。產(chǎn)品風(fēng)格：純現(xiàn)代北歐風(fēng)情建筑景觀優(yōu)勢：項目地勢較高，臨崖別墅及全景高層產(chǎn)品均可俯瞰保利高爾夫球場，視野極其開闊，盡顯尊崇。產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢：根據(jù)地形地貌和資源不同，規(guī)劃合理分區(qū)，高層和洋房相對獨(dú)立設(shè)置，并將居住和公建合理分隔，通過外部高爾夫景觀及內(nèi)部景觀帶、景觀通廊進(jìn)行有機(jī)貫通，營建舒適、高檔的社區(qū)氛圍；創(chuàng)新圍合空間，保證私密性的同時擁有舒適、親近的庭院空間，由此形成“景觀通廊組團(tuán)庭院花園露臺室內(nèi)空間”的人性化生活空間。產(chǎn)品多樣化：高爾夫全景觀高層、高爾夫景觀聯(lián)排別墅、親地花園洋房，滿足同檔次不同客戶的需求；洋房創(chuàng)新優(yōu)勢：親地洋房營造舒適高檔

31、居住空間；原創(chuàng)山地電梯洋房，將別墅的有天有地元素引入洋房中，地下室、獨(dú)立入戶、戶戶花園或露臺等等；創(chuàng)新loft產(chǎn)品：創(chuàng)新loft活力空間。洋房項目分析中冶北麓原產(chǎn)品打造首席純粹的北歐建筑社區(qū)，創(chuàng)新圍合空間，將別墅的有天有地元素引入洋房中洋房項目分析中冶北麓原項目目前在售產(chǎn)品為三棟6+1洋房，一棟33層高層。板式洋房一梯兩戶，高層兩梯三戶。在售售罄洋房效果圖高層效果圖洋房項目分析中冶北麓原點(diǎn)評：l設(shè)計中主要運(yùn)用了空中院館與露臺的靈活組合與搭配性，帶大景觀陽臺，屋頂花園做贈送面積，屋頂部分可隔陽光房，既增大實得面積，也在空間規(guī)劃上起到了創(chuàng)新性。3室2廳3衛(wèi)1廚158.45項目洋房戶型面積區(qū)間在11

32、8-185，躍層戶型面積集中158-185，在平層面積集中在118-141。戶型點(diǎn)評項目所屬企業(yè)為大型央企，開發(fā)實力雄厚，品牌號召力強(qiáng)；項目區(qū)域發(fā)展成熟，且是重慶的熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；項目擁有高爾夫及較好的自然景觀資源；產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化格局，洋房創(chuàng)新設(shè)計提升項目價值；項目優(yōu)勢：項目劣勢：項目地塊呈不規(guī)則狀，且內(nèi)部高差較大，對于規(guī)劃設(shè)計與施工有一定難度和成本增加；項目規(guī)模相對在大盤齊聚的北部新區(qū)下缺乏競爭優(yōu)勢；項目周邊的形象及氛圍相對其他一些較為成熟樓較差。洋房項目分析中冶北麓原中冶北麓原一批次于2010年11月28日開盤，此次推出兩棟高層22號樓和24號樓，均價9800元/，共33層221套，及3棟6

33、+1式洋房9號樓、10號樓和11號樓，共60套，戶型83-200平米，均價13000元/。二批次房源于2011年3月26日推出13號、14號、20號三棟墅院洋房和25號墅院高層159套，開盤當(dāng)日銷售過半，開盤洋房主力戶型面積區(qū)間118-185平米，套內(nèi)均價11400元/平米，高層主力戶型面積區(qū)間117-210平米，套內(nèi)均價9500元/平米。項目推案情況：龍湖源著龍湖體育公園項目地塊位于江北區(qū)和渝北區(qū)交界的石子山村，冉家壩余松路與新南路夾角處，自擁石子山體育公園，緊鄰冉家壩成熟商圈，交通和生活配套皆較完善，自然景觀性極強(qiáng)。項目總建筑面積約94萬，體育公園將其分為兩大地塊，本項目容積率為4-4.5

34、。北環(huán)立交天鄰風(fēng)景b3-2#b3-4#石子山體育公園內(nèi)環(huán)高速人和立交北環(huán)立交東環(huán)立交石馬立交內(nèi)環(huán)高速內(nèi)環(huán)高速內(nèi)環(huán)高速觀音橋商圈冉家壩商圈新牌坊立交cbd洋房項目分析龍湖源著項目四至：北側(cè)：內(nèi)環(huán)高速中間：體育公園（公園已經(jīng)開工平場土石方，預(yù)計2010年5月份開園）東側(cè)：天鄰風(fēng)景小區(qū)及新牌坊龍湖大社區(qū)西側(cè)：盤溪路北延伸段（通往冉家壩大社區(qū)，目前除內(nèi)環(huán)下穿道未完成外，其余已完工）南側(cè)：規(guī)劃1#道路，緊鄰云南城投地塊（道路于2010年開建）b3-2地塊鳥瞰圖b3-4地塊平面圖洋房項目分析龍湖源著整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)b3-2規(guī)劃指標(biāo)實際指標(biāo)總用地面積()137880137880建設(shè)用地面積()13788

35、0137880容積率4.04.0總建筑面積()689244地上建筑面積()551520551520地下建筑面積()137724建筑密度30%28.6%限高()無綠地率30%30.8%停車位(個)按照規(guī)范配置3462地上停車位(個)72地下停車位(個)3390住宅面積()461792（不含地下室）商業(yè)面積()91200（含地下商業(yè)、寫字樓）其他配套面積()幼兒園、社區(qū)保健站、公廁、社區(qū)活動中心5928（含物業(yè)用房2062平米）b3-4規(guī)劃指標(biāo)實際指標(biāo)總用地面積()8649786497建設(shè)用地面積()8649786497容積率4.54.5總建筑面積()679367地上建筑面積()389239389

36、239地下建筑面積()68583建筑密度35%33%限高()無綠地率30%30%停車位(個)按照規(guī)范配置2336地上停車位(個)50地下停車位(個)2286住宅面積()363686（不含地下室）商業(yè)面積()22000（不含地下商業(yè)）其他配套面積()居委會、垃圾收集點(diǎn)、公廁 、農(nóng)貿(mào)市場3553（含物業(yè)用房1414平米）洋房項目分析龍湖源著項目用地約22.4萬，其中b3-2地塊137880，容積率4.0；b3-4地塊86497，容積率4.5.洋房立面效果：新古典主義風(fēng)格8層電梯洋房寬景洋房窄景洋房套內(nèi)面積161-169 110-140 140102-126贈送面積80（地下室）80(地下室)平均贈

37、送比例48%57%類型 躍層 （底層） 平層 (2-8f) 躍層 (底層) 平層 （2-8f）花園洋房戶型配比：高層戶型1高層戶型2標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積得房率房型分配標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積得房率房型分配835.1270984.90%二房二廳772套821.3768082.80%二房二廳851套三房二廳932套三房二廳1122套1032套1422套1272套單層套數(shù)8套單層套數(shù)6套高層平面分布：兩種標(biāo)準(zhǔn)層形式高層戶型配比：洋房建筑形態(tài)為7+1和8+1，戶型面積控制在100170平方米之間，贈送面積大，底部設(shè)計為躍層。主力面積105-170項目建筑風(fēng)格洋房項目分析龍湖源著項目洋房戶型

38、面積集中在為105-145平方米，躍層面積集中在155-164，空中院館設(shè)計，超大入戶花園，主臥配備大面寬露臺。戶型點(diǎn)評洋房項目分析龍湖源著入戶花園一步陽臺觀景陽臺三室兩廳戶型：整個戶型方正，采光通風(fēng)良好，通透感強(qiáng)，室內(nèi)功能齊全，分區(qū)明顯。自帶寬景入戶花園，4.5米寬景客廳，觀景陽臺方正，臥室均帶有陽臺，舒適性強(qiáng)，同時主臥室設(shè)置衛(wèi)生間和衣帽間。房間設(shè)置小型儲物間，增加了該戶型的實用性。c1-2，5-7樓戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚126.00 三室兩廳戶型：超大入戶花園，大觀景陽臺；擁有大客廳，主臥、次臥較大，具有高品質(zhì)感；細(xì)節(jié)設(shè)計到位，如一步陽臺、觀景陽臺等，彰顯項目品質(zhì)入戶花園觀景陽臺觀景陽臺一

39、步陽臺一步陽臺c3-2，8樓戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚106.00 e1-1底town戶型 4室2廳2衛(wèi)1廚164.00 五室兩廳三衛(wèi)戶型+娛樂會所獨(dú)立入戶，超大私家入戶花園，增強(qiáng)居者舒適感，大型景觀陽臺，主臥室套衛(wèi)生間，衣帽間及書房，增強(qiáng)主人尊崇感。贈送100左右私家會所，會所設(shè)置影音房，棋牌室，衛(wèi)生間及儲物間等。私家花園觀景陽臺洋房項目分析龍湖源著e1-3 2樓戶型 套內(nèi)面積約155 實得面積約246 五室兩廳戶型+娛樂會所獨(dú)立入戶，超大私家入戶花園，增強(qiáng)居者舒適感，大型景觀陽臺，主臥室套衛(wèi)生間，衣帽間及書房，增強(qiáng)主人尊崇感。贈送91私家會所，會所設(shè)置影音房，棋牌室，衛(wèi)生間及儲物間等。入戶花園

40、觀景陽臺觀景陽臺洋房項目分析龍湖源著e2-3 2層戶型，套內(nèi)面積約164 實得面積約268 2層1層負(fù)1層入戶花園觀景陽臺下沉花園觀景陽臺五室兩廳戶型+私人會所入戶花園增強(qiáng)居者舒適感，大型景觀陽臺，主臥室套衛(wèi)生間，衣帽間及書房，增強(qiáng)主人尊崇感。三層觀景面，使得居者景觀面更加豐富。贈送100左右私家會所，會所設(shè)置影音房，棋牌室，衛(wèi)生間及儲物間等。洋房項目分析龍湖源著d1-1 ，3.4樓戶型 ，4室2廳2衛(wèi)1廚145.00 觀景陽臺入戶花園一步陽臺四室兩廳戶型：整個戶型方正，采光通風(fēng)良好，通透感強(qiáng)，室內(nèi)功能齊全，分區(qū)明顯。自帶寬景入戶花園，配置豪華客廳，超大觀景陽臺，臥室均帶有陽臺，舒適性強(qiáng)。主臥

41、室設(shè)置衛(wèi)生間和衣帽間，套一私有書房，增強(qiáng)主人尊崇感。洋房項目分析龍湖源著c3-2，8樓戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚106.00 三室兩廳戶型：整個戶型方正，采光通風(fēng)良好，通透感強(qiáng)，室內(nèi)功能齊全，分區(qū)明顯。自帶寬景入戶花園，4.5米寬景客廳，觀景陽臺方正，臥室均帶有陽臺，舒適性強(qiáng)，同時主臥室設(shè)置衛(wèi)生間和衣帽間。入戶花園觀景陽臺觀景陽臺一步陽臺一步陽臺洋房項目分析龍湖源著項目地塊所屬區(qū)域交通便捷，配套完善，臨近冉家壩核心商圈，周邊規(guī)劃道路修建亦見完善；且可借助龍湖大社區(qū)板塊品牌效應(yīng)提升項目影響力；依托石子山體育公園的先天景觀配套資源，為項目帶來極大附加值與主題文化元素；產(chǎn)品設(shè)計中，洋房底躍戶型的贈送比例

42、達(dá)50%左右。項目推案情況：項目8月至今推盤六次，前四次均是開盤當(dāng)日售磬，8月開盤均價15000元/，之后三次開盤均價12500元/左右，項目處于旺銷狀態(tài)；但于2011年3月開盤的35#、36#兩棟洋房，共100多套房源，開盤當(dāng)天只銷售70%左右，剩余房源銷售較慢，目前還有部分房源，銷售均價14500元/。項目劣勢：項目優(yōu)勢：內(nèi)環(huán)高速噪音影響較大；且影響地塊北側(cè)的交通出入口設(shè)置；窄景洋房與東側(cè)高層以東西朝向為主，影響產(chǎn)品使用品質(zhì)；洋房受視線高度與高層建筑影響，對體育公園的景觀資源享用未達(dá)到最大化。洋房項目分析龍湖源著保利江上明珠解放碑商圈觀音橋商圈機(jī) 場 高 速保利鴻恩寺項目沙坪壩商圈冉家壩商

43、圈 保利鴻恩寺項目位于重慶市江北區(qū)內(nèi)嘉陵江北側(cè)，處于華新分流路，紅石路，紅巖大橋北延段、嘉華大橋北延段和嘉陵江濱江路之間，東臨觀音橋商圈1200米；西臨大石壩片區(qū)；南臨嘉陵江，和瑞安新天地、鵝嶺公園隔江對望；緊鄰1500畝的鴻恩寺公園，內(nèi)部正建設(shè)鴻恩寺環(huán)狀道路系統(tǒng)，是重慶市政府重點(diǎn)打造的景觀規(guī)格很高的道路。 項目總占地面積約912畝，由被市政道路、公園、綠地及其他地塊隔離開的6個地塊組成，是集市中心、公園、江景房三重概念關(guān)系的項目。洋房項目分析保利江上明珠項目位于重慶市江北區(qū)內(nèi)嘉陵江北側(cè)，緊鄰1500畝的鴻恩寺公園，項目總占地面積約912畝?？傉嫉孛娣e約：912畝地上建筑面積：1253100地

44、下建筑面積：220517容積率：2.1綠地率：38.47%建筑密度：21.78%停車位：7530個洋房項目分析保利江上明珠項目由別墅、洋房、小高層、公寓、高層、商業(yè)組成 項目規(guī)劃主要由高層、花園洋房組成，搭配部分雙拼別墅和少量小高層組成。 花園洋房圍繞鴻恩寺公園布局，規(guī)劃為4+1、5+1f電梯洋房，主力面積140-180。洋房洋房洋房項目分析保利江上明珠項目產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中花園洋房規(guī)劃為4+1、5+1f繞鴻恩寺公園布置，主力面積120-230負(fù)一層一層底層洋房戶型平面： 洋房底層為下躍戶型，套內(nèi)面積195-217左右，庭院、露臺配置齊全，且入戶帶有更衣間，提升產(chǎn)品檔次； 但餐廳廚房位于下層，

45、空間采光較差，且上層次臥開間不足3米，影響空間居住舒適感。洋房項目分析保利江上明珠項目洋房戶型展示平層戶型平面： 二、三層平層戶型套內(nèi)面積130-140左右，起居空間采光充足，主臥功能齊備；但入戶玄關(guān)設(shè)置稍弱，令室內(nèi)餐廳空間缺乏私密感。二層三層洋房項目分析保利江上明珠項目洋房戶型展示四層戶型平面： 套內(nèi)面積121.48，相比二、三層平面，取消了主臥弧形陽臺設(shè)計。洋房項目分析保利江上明珠項目洋房戶型展示頂躍下層頂躍上層頂躍戶型平面： 套內(nèi)面積174.05，兩套完整獨(dú)立主臥搭配一套客臥用房，屋頂大面積露臺贈送；不足之處在于入戶功能空間稍顯局促。洋房項目分析保利江上明珠項目洋房戶型展示洋房項目分析保

46、利江上明珠價格走勢2010年8月項目開盤，推出花園洋房，單價12000元/，9月應(yīng)市加推洋房產(chǎn)品，單價13000元/，11月剩余洋房單價14000元/。11000元/13000元/14000元/項目地處“城市向北”發(fā)展的樞紐要地，未來增值空間較大，屬于主城區(qū)以及江北區(qū)稀缺性土地；項目依托鴻恩寺公園絕佳的自然景觀資源，具備打造生態(tài)、健康、宜居的住區(qū)條件；項目道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，道路交通網(wǎng)較為發(fā)達(dá)、便捷，可快速通達(dá)各主城區(qū)；軌道交通將于2013年建成，輕軌3號線是臨近項目最近、最早通車的輕軌，通車后將極大增強(qiáng)項目所在的區(qū)域價值，同時有效提升項目的價值。項目雖被劃分為多地塊現(xiàn)狀，但規(guī)模較大，可形成

47、各具特色的多組團(tuán)、多物業(yè)的規(guī)劃組合。項目推案情況：項目2010年8月20日盤，首期產(chǎn)品為電梯洋房，主力面積140-180，首次入市均價11000元/，目前一期洋房已售罄。2010年11月20號推出約120套中央森林公園別墅，面積區(qū)間300-380，價格范圍為25000-30000元/。二期全景洋房將于五六月份面市，套內(nèi)面積為105-191。洋房項目分析保利江上明珠項目優(yōu)勢：項目劣勢：項目所處區(qū)域非中高端項目居住集聚區(qū)，周邊臨近區(qū)域住區(qū)形象一般，給本項目打造中高端產(chǎn)品，帶來一定的負(fù)面影響；對中高端客群從北部新區(qū)的引流，亦有一定難度；目前項目周邊配套資源有量缺質(zhì)，形態(tài)單一體量小，無法滿足客群需求；

48、項目地形地貌復(fù)雜，內(nèi)部高差較大，對后期施工及道路規(guī)劃形成影響；且內(nèi)部存在多處高壓走廊，影響項目品質(zhì)提升。萬科緹香郡 項目由萬科企業(yè)股份有限公司在重慶市北部新區(qū)新牌坊洋房大社區(qū)內(nèi)打造的首個精致洋房項目。這是個具有法式新古典風(fēng)格的高品質(zhì)洋房社區(qū)，可謂新牌坊洋房大社區(qū)的收官之作。洋房項目分析萬科緹香郡5組團(tuán)人和立交北環(huán)立交東環(huán)立交石馬立交內(nèi)環(huán)高速內(nèi)環(huán)高速內(nèi)環(huán)高速觀音橋商圈冉家壩商圈cbd新牌坊立交 整個項目總建筑用地面積為約4萬平方米，由6個block組團(tuán)圍合而成，筑布局以院落式組合為模式，各組團(tuán)之間均為綠化帶，洋房區(qū)以7層與9+1住宅為主，高層住宅建筑由兩棟100米高塔樓與它們之間的8層多層板式住

49、宅連接，形成一個三合院，再結(jié)合底部的商業(yè)廣場形成此小區(qū)的標(biāo)志性建筑群體。洋房項目分析萬科緹香郡萬科緹香郡采用法式新古典主義建筑風(fēng)格，效果展示如下：洋房項目分析萬科緹香郡萬科緹香郡物業(yè)形態(tài)有91精裝修電梯洋房，7層毛坯電梯洋房及1棟34層精裝高層，洋房主力面積在110180平米，每戶均有良好的采光和開闊的景觀視野。單元內(nèi)設(shè)計有通透的天井，采用房間全明布置，室內(nèi)可以達(dá)到天然采光的要求，最大限度地利用自然直射太陽光，充分利用能源。高層主力面積在30-60平米，主要面對首改和再改客戶。底town：套內(nèi)面積186，實際使用面積約198（庭院花園面積約40）方正入戶花園直連客廳，有效延伸客廳視野。主臥配置豪華，衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)生間、情趣私家花園，彰顯主人尊貴氣質(zhì)。另贈送地下室，并配有超大下沉花園，提升居住舒適感。交通動線設(shè)計欠佳，浪費(fèi)部分回廊面積。洋房項目分析萬科緹香郡（2-3）躍層：套內(nèi)面積150，實際使用面積約178贈送連接地面私家小花園，入戶花園直連客廳，拓展客廳視野。主臥配置衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)生間?？蛷d與餐廳錯落有致，廚房配有生活陽臺。躍上層配置可變院館及空間平臺，增加該戶型的性價比。上層交通動線狹長，浪費(fèi)部分回廊面積。洋房項目分析萬科緹香郡標(biāo)準(zhǔn)層：套內(nèi)面積124，實際使用面積約141入戶花園直連客廳