江蘇省蘇州工業(yè)園商業(yè)案例分析(58p)

1、1蘇州工業(yè)園規(guī)劃項(xiàng)目解析借鑒點(diǎn)總結(jié)2湖西商業(yè)湖東商業(yè)李公堤商業(yè)蘇州工業(yè)園商業(yè)格局分布圖l印象城東環(huán)東商業(yè)1999年2004年2005年2009年1998年蘇州工業(yè)園商業(yè)由鄰里中心、東環(huán)商業(yè)、西湖商業(yè)、李公堤及湖東商業(yè)組成3蘇州工業(yè)園規(guī)劃項(xiàng)目解析借鑒點(diǎn)總結(jié)4東環(huán)東商業(yè)湖西商業(yè)李公堤商業(yè)鄰里中心湖東商業(yè)5項(xiàng)目概況借鑒新加坡的規(guī)劃理念，立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)整個(gè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)建成按住宅區(qū)的分布成17個(gè)鄰里中心。目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已運(yùn)營(yíng)有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總投入近4.5億元，總建筑面積近13萬(wàn)平米。 6序號(hào)名稱業(yè)態(tài)檔次面積(萬(wàn)方)1湖東鄰里中心生

2、活配套中低檔32翰林鄰里中心生活配套中低檔2.53玲瓏鄰里中心生活配套中低檔1.984新城鄰里中心生活配套中低檔1.85師惠坊鄰里中心生活配套中低檔1.26沁苑鄰里中心生活配套中低檔1.17貴都鄰里中心生活配套中低檔1.1合計(jì)12業(yè)態(tài)以生活配套為主，檔次為中低檔，規(guī)模不超過(guò)3萬(wàn)平米，且大多小于2萬(wàn)平米業(yè)態(tài)分析7定位為中低端的生活配套，業(yè)態(tài)以餐飲、菜市、超市為主，兼以休閑娛樂(lè)集中商業(yè)區(qū)，消費(fèi)客戶以周邊居民為主，大多駕車前往消費(fèi)師惠坊業(yè)態(tài)分析8小結(jié)優(yōu)勢(shì)布局：集中布局，解決沿街商鋪與居民住宅的矛盾，業(yè)態(tài)：豐富，配套齊全，滿足周邊小區(qū)居民的各種生活需求，集中化：采用集中化管理、分布式經(jīng)營(yíng)模式，保證商業(yè)

3、檔次及業(yè)態(tài)平衡劣勢(shì)獨(dú)立偏遠(yuǎn)：獨(dú)立于小區(qū)與小區(qū)之間，與住宅距離較遠(yuǎn)，消費(fèi)購(gòu)物不便商業(yè)同質(zhì)化：小區(qū)型集中商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重9東環(huán)東商業(yè)湖西商業(yè)李公堤商業(yè)鄰里中心湖東商業(yè)10項(xiàng)目概況大型綜合購(gòu)物中心，以“繽紛印象城，時(shí)尚生活匯”大眾化定位滿足年輕一代的生活消費(fèi)為主總建筑面積（萬(wàn)方）14占地面積（萬(wàn)方）4.711樓層業(yè)態(tài)類型商家、品牌b1女性服裝tally weijl、girdear、c&a 、luns shoes& bags、me&city、mango、forever new、mara carol男性服裝muji、aji ichiban、le coq sportif、sassi、

4、manning、h&m、uniqlo、nike 360、quick silver、lovely baby餐飲潮府砂鍋粥、iceason、longji、chamate、湘色滿園娛樂(lè)/其他沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、casio、ck手表、amasama、superman toys1層女性服裝elegant prosper、jnby、cache cache、zara、promod 、vero moda男性服裝skullcandy、tbf、mentor salon、okaidi、iris life、asobio、xiao lv song、mother care、changood、feicui餐飲嘉旺茶餐廳

5、、香香鍋、starbucks、sukiya、sushi express、kfc、burger king、bread talk、糖皇甜品、韓林碳烤、ajisem ramen、俏江南娛樂(lè)/其他spd bank、建設(shè)銀行、招商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、光大銀行、china mobile、china unicom、china telecom、office2層女性服裝next、any-all、etam、pull&bear、express、la chapelle、levis、life key、bershka、imaroon、lenscrafters、etam、pull&bear男性服裝ba

6、by bear、mother care、changood、feicui、jack & jones餐飲lao ma noodles、ruyi caf、外婆家、coco drink娛樂(lè)/其他naigai、saizeriya、bani rabbit、hola、sheetpet、green shine、water paradise、dohia3層女性服裝無(wú)男性服裝younger travel agency、dickies、best buy餐飲jia shun sushi、nepstar、couture、lizarron、food loft娛樂(lè)/其他impulse fitness、sephora

7、、nici、nature is best、tairyo、gymboree、golden point、flyhigh、gymboree4層女性服裝無(wú)男性服裝無(wú)餐飲sinchewkee、嘗鮮匯、甜心多滋甜甜圈、觀振興、西澤鐵板燒、阿宗面線、貝爾多爸爸泡芙工房、摩提工坊甜品、滿記甜品、果脈娛樂(lè)/其他lafinn spa、mentor spa、清馨花語(yǔ)、hengfu、m.g.s、herborist、velo主力商家沃爾瑪品牌服飾為主餐飲娛樂(lè)為主業(yè)態(tài)配比-1f主要為沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，12層主要為男女服裝區(qū)，34層主要為餐飲娛樂(lè)區(qū)。12業(yè)態(tài)分布回形空間布局，形成中庭和內(nèi)部廣場(chǎng)，可以放置展臺(tái)及滿足活動(dòng)拓展所需

8、13小結(jié)優(yōu)勢(shì)定位：集中以年輕化、差異化的商業(yè)定位，抓年輕時(shí)尚消費(fèi)客群品牌：大商家進(jìn)駐形成目的消費(fèi)拉動(dòng)劣勢(shì)建筑設(shè)計(jì)：建筑較為傳統(tǒng)，無(wú)特色亮點(diǎn)內(nèi)部布局：內(nèi)部空間缺乏趣味性和體驗(yàn)性14東環(huán)東商業(yè)湖西商業(yè)李公堤商業(yè)鄰里中心湖東商業(yè)15左岸商業(yè)街項(xiàng)目概況區(qū)域總建筑面積（萬(wàn)方）停車位（個(gè)）品牌店（個(gè)）a區(qū)2.340021b區(qū)2.51202016左岸商業(yè)街業(yè)態(tài)情況外街及端頭餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)較好，內(nèi)街及2層存在較大經(jīng)營(yíng)壓力，有部分商家已停業(yè)17星都中心項(xiàng)目概況坐落在金雞湖西中央商貿(mào)區(qū)的中心位置，園區(qū)最繁華的商業(yè)主干道蘇惠路旁，總建筑面積1.8萬(wàn)平米18星都中心業(yè)態(tài)情況業(yè)態(tài)種類商家主題、特色餐飲老慶泰羊肉館、重慶德

9、莊火鍋、棒約翰批薩、正一品韓國(guó)料理、雅祥168餐吧、川布臺(tái)灣料理、東海韓國(guó)料理、淺草日本料理、隱香谷蘭花坊、旭茶座餐廳、長(zhǎng)發(fā)西餅休閑娛樂(lè)花都娛樂(lè)會(huì)所房產(chǎn)信義房產(chǎn)19白領(lǐng)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況位于園區(qū)中央公園東,是湖西最大的集娛樂(lè),休閑,餐飲為一體的中心。由9幢單體建筑組成，大部分建筑主體3層，局部4層，總建筑面積21000平米。20新天翔廣場(chǎng)項(xiàng)目概況總建筑面積（萬(wàn)方）12.5商鋪面積（萬(wàn)方）5.4寫字樓（萬(wàn)方）3.5公寓（萬(wàn)方）3.7地下車庫(kù)（萬(wàn)方）3.821小結(jié)優(yōu)勢(shì)目標(biāo)客群：依托周邊商務(wù)辦公、居家人群劣勢(shì)1.建筑形式落后，無(wú)特色2.中低端百貨聚客能力較弱，大多消費(fèi)群被主城商圈分流22東環(huán)東商業(yè)湖西商業(yè)

10、李公堤商業(yè)鄰里中心湖東商業(yè)23李公堤項(xiàng)目概況李公堤項(xiàng)目項(xiàng)目名稱李公堤濱水商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目地址蘇州工業(yè)園csd核心區(qū)域開發(fā)商蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司占地面積486.9畝建筑面積25.9萬(wàn)方消費(fèi)群體外地客人占到消費(fèi)者總數(shù)30%以上24李公堤開發(fā)周期開街時(shí)間主題定位項(xiàng)目特色一期二期三期四期國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街水巷鄰里休閑 酒吧 娛樂(lè) 動(dòng)感特區(qū)2006.12.232007.12.242010.10竣工，開街時(shí)間未定目前在規(guī)劃建設(shè)，預(yù)計(jì)2012年開街項(xiàng)目規(guī)模占地面積：135.9畝建筑面積：1.7萬(wàn)方容積率：0.2占地面積：63畝建筑面積：4.3萬(wàn)方容積率：1.0占地面積：190.5畝建筑面積：12.8萬(wàn)方容積

11、率：1.0占地面積：97.5畝建筑面積：7.1萬(wàn)方容積率：1.1親水風(fēng)尚street mall半島臨湖絕版休閑商業(yè)領(lǐng)地主打高檔餐飲主打酒吧等休閑娛樂(lè)主打藝術(shù)文化特色主打時(shí)尚風(fēng)情25集特色餐飲、觀光、休閑、文化為一體的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街李公堤一期26建筑層數(shù)一二層商業(yè)鋪面、商鋪數(shù)量41個(gè)商鋪面積300-500平米建筑風(fēng)格保留傳統(tǒng)的蘇州民居建筑形態(tài)，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調(diào)，盡顯江南水鄉(xiāng)神韻。業(yè)態(tài)組合高檔餐飲、spa生活館、商務(wù)會(huì)所、休閑酒店等針對(duì)人群主要針對(duì)商務(wù)人群和vip人士租戶列舉御庭精品酒店、金海華蝶、半島概念餐廳、得月樓、吳地人家、美美、春蕾茶莊、布魯賽爾、雅閣燒肉、老東吳

12、、玉禪咖啡、香港百仕餐廳、鑫客來(lái)、hb皇家啤酒城、老農(nóng)舍、西紅柿主義、楓橋軒、ai零點(diǎn)會(huì)館主力業(yè)態(tài)為高檔餐飲，目前已匯聚國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商家及中華老字號(hào)餐飲品牌李公堤一期業(yè)態(tài)情況國(guó)際品牌中華老字號(hào)國(guó)內(nèi)品牌hb皇家啤酒館得月樓名聞遐邇的中華老字號(hào)酒樓老東吳秉承布魯塞爾巧克力吧春蕾茶莊始創(chuàng)于清乾隆的中華老字號(hào)蘇州傳統(tǒng)食文化的中華餐飲名店丹麥老農(nóng)舍北歐風(fēng)情著名酒吧音樂(lè)餐廳金海華1890私家會(huì)館品味私家典藏臻品美食 西紅柿主義意大利創(chuàng)意餐廳7club楓橋軒集傳統(tǒng)現(xiàn)代于一身的主題音樂(lè)餐廳27建筑形態(tài)17棟獨(dú)立建筑（1-3層）商鋪數(shù)量80商鋪面積500-800m2建筑風(fēng)格將歐陸風(fēng)尚建筑與新古典主義道橋亭臺(tái)巧妙

13、結(jié)合，營(yíng)造出蘇州現(xiàn)代天堂之水巷鄰里業(yè)態(tài)組合主題性酒吧、音樂(lè)餐廳、咖啡吧、迪士高及休閑會(huì)所針對(duì)人群青年群體租戶列舉奧特萊斯、香港新同樂(lè)酒樓、迪歐咖啡、皇廷spa俱樂(lè)部、豪仕登酒吧、王子粵菜、萬(wàn)好事紅酒坊、卡密、寶果酒吧、摩登時(shí)代酒吧、大漁鐵板燒、查爾斯牛排、代官山、香樟花園、比爾森酒吧、z7酒吧、onolifestyle、亂世佳人、漢璞藝術(shù)中心李公堤二期概況酒吧餐飲卡蜜cammi酒吧代官山比爾森pilsen音樂(lè)吧小南國(guó)好樂(lè)迪量販?zhǔn)絢tv大漁鐵板燒豪仕登酒吧吉家28李公堤二期業(yè)態(tài)情況休閑 酒吧 娛樂(lè) 動(dòng)感特區(qū)：打造休閑、酒吧、娛樂(lè)、動(dòng)感特區(qū)，綻放魅力夜生活的水巷鄰里29主題餐飲島區(qū)風(fēng)尚生活步行街區(qū)

14、休閑娛樂(lè)區(qū)李公堤建築風(fēng)格歐陸風(fēng)格業(yè)態(tài)組合休閒、娛樂(lè)、餐飲及特色零售租戶列舉張辛稼美術(shù)館、姚建萍刺繡藝術(shù)館、巴塞藝術(shù)中心、哈雷大衛(wèi)斯概念旗艦店、成龍星美影院、香港著名導(dǎo)演關(guān)錦鵬工作室、俏江南、禦庭精品酒店、得月樓、hb德國(guó)皇家啤酒館streetmall規(guī)劃主題餐飲島、風(fēng)尚購(gòu)物步行街區(qū)、休閒娛樂(lè)區(qū)三大片區(qū)李公堤三期概況30以文化為特色，引入streetmall，提供休閑、娛樂(lè)李公堤三期業(yè)態(tài)情況主體餐飲島區(qū):中華傳統(tǒng)美食區(qū)、時(shí)尚美食區(qū)、異域風(fēng)情美食區(qū)三個(gè)專區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)：特色零售及服務(wù)為主題風(fēng)尚生活步行街區(qū)：零售、休閑、服務(wù)、餐飲、酒店等主題。大型spa、會(huì)所等休閑及特色娛樂(lè)為主，是時(shí)尚人群的專屬空間

15、。項(xiàng)目名稱李公堤濱水商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目地址蘇州工業(yè)園csd核心區(qū)域開發(fā)商蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司占地面積486.9畝建筑面積25.9萬(wàn)方消費(fèi)群體外地客人占到消費(fèi)者總數(shù)30%以上31小結(jié)優(yōu)勢(shì)景觀資源：與湖景資源的結(jié)合，江南、歐陸風(fēng)情特色建筑，環(huán)境舒適宜人業(yè)態(tài)：高端餐飲、休閑娛樂(lè)為主的目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，具有一定的拉動(dòng)力劣勢(shì)消費(fèi)檔次：門坎較高，主要吸引外地及商務(wù)人群，大眾消費(fèi)受限32東環(huán)東商業(yè)湖西商業(yè)李公堤商業(yè)鄰里中心湖東商業(yè)33物業(yè)地址園區(qū)金雞湖東岸開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司開業(yè)時(shí)間2009-1-16建筑面積51萬(wàn)占地面積21萬(wàn)容積率2.4均價(jià)（2011年1月）15500元/ m2項(xiàng)目定位于

16、為蘇州市域新cbd最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目概況34圓融天幕街區(qū)濱河餐飲區(qū)生活休閑區(qū)商務(wù)辦公區(qū)久光百貨平面布局35業(yè)態(tài)配比功能區(qū)業(yè)態(tài)類型 商家、品牌 天幕街區(qū)服裝服飾包客女包、e.land、佐丹奴、map女鞋、熱風(fēng)服裝、拉夏貝爾服裝、法文箱子、bestseller、v-one男裝、圣伽步鞋、新宇亨得利名表眼鏡亮視點(diǎn)眼鏡、矚目眼鏡、其它apple體驗(yàn)店、屈臣氏美容美體美麗田園、酷美體瑜伽美容連鎖濱河餐飲區(qū)正餐川行天下、香鍋制造、西堤牛排、莎廊坊韓國(guó)料理、利苒西餐廳、 薩莉亞意式餐廳休閑餐飲必勝客、時(shí)尚自助火鍋、一茶一坐、美美港式茶餐廳、阿宗面線、真旺茶餐廳快餐賽百味、

17、漢堡王、愛茜茜里冰淇淋、咖啡星巴克、牙買加、咖世家餐飲食其家、bapple冷飲、蘇浙匯、肯德基、可頌坊西點(diǎn)、dq、棒約翰生活休閑區(qū)休閑娛樂(lè)wee-world兒童體驗(yàn)館、玩具反斗城、卡通尼樂(lè)園、卡拉貝熊零售迪斯尼家居、生活本色家居、pawinpaw童裝、美美創(chuàng)意繪本館、順電、頭大原創(chuàng)玩具房、toonsland玩具、薩加朵、七彩維迪斯、可可鴨、優(yōu)之良品服務(wù)皇家寶貝攝影、瑞思學(xué)科英語(yǔ)知名主力店及國(guó)內(nèi)外流行品牌休閑餐飲、咖啡店兒童娛樂(lè)、教育，家居家電按消費(fèi)者購(gòu)物目的進(jìn)行的業(yè)態(tài)劃分，可以讓消費(fèi)者各逛所好，分散行動(dòng)36商家品牌業(yè)態(tài)豐富，大型家居家電為主力商家，引進(jìn)知名流行服飾品牌旗艦店、中高端餐飲、特色咖

18、啡吧等，針對(duì)年輕客群，中高端檔次，形象包裝設(shè)計(jì)時(shí)尚精致。37商家品牌孩童類消費(fèi)占有一席之地，休閑娛樂(lè)及服務(wù)類業(yè)態(tài)主要客群為兒童，引進(jìn)了眾多國(guó)際知名的兒童服飾和娛樂(lè)品牌商家。38建筑空間規(guī)劃獨(dú)棟復(fù)合式商業(yè)街區(qū)，建筑均以弧形構(gòu)成、加之顏色艷麗的外立面。有助于吸引游客光顧，形面石材，體現(xiàn)商業(yè)的現(xiàn)代時(shí)尚之感成眼球效應(yīng)。39內(nèi)部交通規(guī)則項(xiàng)目設(shè)置三個(gè)空中連廊、并沿河設(shè)置三座景觀橋，將各分區(qū)進(jìn)行有效連接，并與水系景觀形成互動(dòng)，增加休閑商業(yè)氛圍40主題景觀世界第一天幕，500米長(zhǎng)、32米寬的巨型led天幕，取代了美國(guó)賭城拉斯韋加斯的400米“天幕”而成為世界第一。整個(gè)“天幕”由2000多萬(wàn)只超高亮度的led燈

19、組成，耗資億元。41景觀小品生動(dòng)有趣的城市景觀小品為項(xiàng)目注入活力，更加貼近生活與民眾，增強(qiáng)項(xiàng)目趣味性與體驗(yàn)性42導(dǎo)視系統(tǒng)街區(qū)內(nèi)導(dǎo)視牌的安置，與建筑物上統(tǒng)一形象的各色圍欄等獨(dú)具匠心的裝飾，有助于項(xiàng)目整體風(fēng)格的營(yíng)造及外觀時(shí)尚性的打造4243物業(yè)地址園區(qū)金雞湖東岸投資經(jīng)營(yíng)商利福國(guó)際集團(tuán)有限公司開業(yè)時(shí)間2009-1-16建筑面積17萬(wàn)6千平方米樓層地上4層地下2層圓融時(shí)代廣場(chǎng)之商業(yè)綜合體的零售主力店，蘇州最大單體百貨店，17萬(wàn)平米體量占據(jù)總體開發(fā)規(guī)模的33%久光百貨44業(yè)態(tài)分布以穿戴類軟性商品為主，兼營(yíng)超市業(yè)態(tài)，復(fù)合餐飲及休閑功能補(bǔ)充樓層業(yè)態(tài)類型b1超市茶飲食品店美食廣場(chǎng)1f名牌化妝品世界名牌精品名牌

20、珠寶、手表女鞋、配飾2fvip貴賓廳高級(jí)女裝及配飾女士手袋、品牌內(nèi)衣男士服裝及配飾兒童服裝、玩具家具用品、禮品寢具、小家電3f青春女士服裝名品運(yùn)動(dòng)高爾夫球服裝及用品文具、數(shù)碼4f餐廳咖啡館高級(jí)品牌服飾、家居用品國(guó)際精品服飾、珠寶首飾大型超市、美食廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)服飾、潮流數(shù)碼、休閑美容休閑餐飲、主題餐廳45建筑特色傾斜型外立面、石材與玻璃幕墻相結(jié)合，突顯現(xiàn)代時(shí)尚特征并增強(qiáng)商業(yè)內(nèi)部空間的亮度、照度，提升物業(yè)檔次及沿濱河方向的功能拓展性46建筑布局整體建筑由紅、黃、藍(lán)、綠四個(gè)分區(qū)組成，三個(gè)中庭連接，設(shè)置有六個(gè)出入口，單層面規(guī)模較大，消防信道較多，商品及業(yè)態(tài)組合相對(duì)分散，易降低商業(yè)組合“合力”效果47建筑空間內(nèi)部空間由中部的圓形中庭和兩側(cè)的矩形中庭組成，橫向回廊及縱向扶梯相串聯(lián)，玻璃幕頂?shù)脑O(shè)計(jì)增加通透性和光照度4748商業(yè)裝飾以提升商業(yè)設(shè)施及店堂環(huán)境之品位及檔次而設(shè)置，以提升照度、暖色色彩的主體來(lái)體現(xiàn)。根據(jù)不同分區(qū)商品經(jīng)營(yíng)特征而有機(jī)組合商業(yè)裝飾的特色。49導(dǎo)視系統(tǒng)49多種導(dǎo)視組合，圍繞各個(gè)中庭及扶梯設(shè)置，形象美觀精致，指示清晰50服務(wù)設(shè)施借鑒韓日百貨零售經(jīng)驗(yàn)，在人性化設(shè)施及軟性服務(wù)上提升商業(yè)品位及檔次人性化服務(wù)：租借童車、輪椅、雨傘服務(wù)免費(fèi)包裝 免費(fèi)停車(900個(gè)車位)營(yíng)業(yè)輔助：功能延伸會(huì)員及卡友俱樂(lè)部、總服務(wù)臺(tái)服務(wù)完善免費(fèi)穿梭巴士、atm取款51金雞湖商業(yè)廣