蘇州世茂運河城都市綜合體的項目形象推廣的方案104PT

1、目 錄板塊篇市場篇企劃篇工作匯報板塊篇滄浪新城，2010年蘇州城市副中心地理位置自然資源石湖上方山大運河新城規(guī)劃核心商業(yè)規(guī)劃運河沿岸規(guī)劃新城內部分已建住宅項目新城規(guī)劃人口十萬住宅項目以別墅、小高層為主市場篇最新市場掃描6月蘇州住宅市場成交分析成交量比“紅五月”再降18.41 6月樓市艱難前行 全市本月上月變化量變化幅度住宅銷售總套數（套）3230395972918.41%住宅銷售總面積（m2）360911422662.161751.114.61%住宅銷售均價（元/m2 ）7384.337005.56378.775.41%6月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交：3230套，比上月減少729套，降幅

2、為18.41；成交面積為：360911平方米，比上月減少61751.1平方米，降幅為14.61；成交均價為：7384.33元/平方米，比上月上升378.77 元/平方米，升幅為5.41 。6月各區(qū)域住宅類商品房成交統計各區(qū)各區(qū)成交套數（套）成交套數（套）成交面積（平方米）成交面積（平方米） 成交均價（元成交均價（元/ /平方米）平方米）滄浪區(qū)滄浪區(qū)27528347.57254.89金閶區(qū)金閶區(qū)817626.414801.7平江區(qū)平江區(qū)29126758.26964.13園區(qū)園區(qū)9191103388601.91高新區(qū)高新區(qū)47147776.66926.63吳中區(qū)吳中區(qū)37752639.57779.

3、46相城區(qū)相城區(qū)81687424.76292.99總計總計32303230360910.91360910.917384.337384.33從各區(qū)均價來看，6月份各區(qū)成交均價漲跌交錯，除滄浪區(qū)、平江區(qū)、新區(qū)、相城區(qū)均價上漲外，其他區(qū)域園區(qū)和吳中區(qū)小幅下降，金閶區(qū)依然受到政策保障性住房影響，均價回落到4801.7元/平米。園區(qū)成交均價最高，為8601.9元/平米，比前一個月下降了543.8元/平米，降幅為5.95%。本月吳中區(qū)均價有所回落，但仍然保持在77008000的范圍內。滄浪區(qū)、相城區(qū)成交均價有不同程度上漲，漲幅分別為3.73%和15.5%。本月平江區(qū)和新區(qū)成交均價比較接近，均價在6900元

4、/平米左右。在整個市場成交不溫不火的情況下，蘇州整體房價卻是相當堅挺。 周邊競爭產品分析博雅苑博雅苑湖山新意湖山新意天辰花園天辰花園福星新城福星新城本 案湖山新意地址滄浪區(qū)寶帶西路1068號（近友新路）容積率2.3綠化率37%建筑形態(tài)高層、小高層裝修毛坯開盤時間8月初推案量一棟高層、兩棟小高層價格起價6000多元/平米開發(fā)商蘇州匯成房地產開發(fā)有限公司售樓處地址寶帶西路1068號（近友新路）售樓電68556676小區(qū)由小高層和高層組成高品質純住宅親水社區(qū)，由上海聯創(chuàng)擔綱小區(qū)的建筑和景觀設計，外立面采用北歐公寓建筑風格，體塊簡潔，色彩明朗，注重細部處理。住宅建筑設計層

5、高為2.9米，房型以三室為主。戶內設計注重動靜區(qū)隔，功能分區(qū)。在景觀設計上充分利用天然資源、創(chuàng)造自然生態(tài)的人居環(huán)境，以“水”為主題對小區(qū)用地進行劃分，充分營造親水近水的居住組團空間。位于滄浪新城的湖山新意，推出小高層以及高層產品，其中小高層產品11層，高層產品17層，主力面積為90-140平米。而預期一期竣工時間為2009年3月份。項目地處寶帶西路和友新路的交界處，位于滄浪新城中央商務cbd核心區(qū)域，占地10.6萬平米，將規(guī)劃建成約29萬平米的純住宅的大型親水社區(qū)，也是區(qū)域內08年重點樓盤之一。親近自然是人們心靈深處的渴望，湖山新意在親山近水的氛圍中放逐身心，將一番山水畫卷，大運河的古韻風光融

6、于舒適人居。詳細描述博雅苑地址蘇州市寶帶西路858號容積率1.3綠化率40%建筑形態(tài)獨棟、聯排別墅、多層公寓、小高層、高層裝修毛坯開盤時間三期別墅 2008-3-30預售許可證蘇房預滄(2008)016號開發(fā)商蘇州市東吳房屋綜合開發(fā)有限公司售樓處地址蘇州市寶帶西路858號售樓電辰花園地址滄浪區(qū)友新路以東、永生路以南容積率1.88綠化率39.80%建筑形態(tài)小高層、高層住宅裝修精裝修、毛坯開盤時間2008-04預售許可證蘇房預滄(2007)363,蘇房預滄(2007)200號價格7000多元/平方米開發(fā)商蘇州市地產開發(fā)經營有限公司售樓處地址蘇州南環(huán)西路南側長吳南路售樓

7、電細描述“天辰花園”建成后將提供1458套住宅，1320個停車位，小戶型占6，三室戶型為主流戶型占66，特大戶型占13。大開間客廳帶景觀陽臺，氣勢恢宏，晶瑩剔透，盡顯“大器”。一期開發(fā)建造的精裝修成品房已全部售罄。目前，二期在建設的珍藏版精裝修成品房緊臨中央水景，多款經典戶型。天辰花園精裝修采用了國際、國內知名品牌，室內安裝大金家用中央空調；美國a.o史密斯品牌熱水器；分戶安裝獨立式直飲水；鋪設先鋒第五代免漆實木地板；衛(wèi)生潔具、玻璃淋浴房、浴缸、浴霸，廚房配套組合櫥柜、不銹鋼雙水槽、脫排油煙機、燃氣灶具等設備均采用優(yōu)質品牌材料并安裝到位。優(yōu)質的品牌、精心的裝修、貨

8、真價實。天辰花園室內裝修由國家一級資質裝飾企業(yè)金螳螂裝飾公司和金鼎裝飾公司完成，其它設備均由廠家的專業(yè)人員安裝完成。從裝修到安裝，天辰花園注重每個細節(jié)，讓您滿意又放心。統一精裝修房后可節(jié)材15%以上，大大降低裝修成本，減少浪費。既嚴格控制裝修環(huán)保污染，購房入住省心省力省錢，又達到節(jié)能環(huán)保的要求，實現即買即住。福星新城地址滄浪區(qū)友新路與永生路交界以西容積率1.69綠化率63%建筑形態(tài)高層、小高層裝修毛坯開盤時間2007-11預售許可證蘇房預滄(2007)359號價格均價:7100元/平方米開發(fā)商蘇州東港集團有限公司售樓處地址吳中西路818號（與友新路交界以西）售樓電

9、68122000企劃篇天硯對于產品形象體系與高度以及核心競爭力的理解建立在對于以下三重關系的定位世茂與蘇州的關系：世茂與蘇州的關系：世茂作為中國最具綜合實力的房地產開發(fā)集團之一，其開發(fā)版圖遍布大江南北，每到一個城市，便以曠世大盤的氣度與卓越的品質撼動當地的房地產市場格局，給消費者留下深刻的印象。并且，世茂的作品一直以“濱河/濱江”與“造城”為關鍵詞，堪稱這兩大領域的專家，在中國最現代的都會城市，都留下了地標性的作品。當世茂來到的蘇州滄浪潛力板塊，當世茂面對著千年的古運河，涵養(yǎng)已久的大胸襟與大智慧仿佛潑墨揮灑一般，將在這姑蘇畫卷留下曠世作品。濱河豪宅，無人能出世茂其右濱河豪宅，無人能出世茂其右締

10、造城市，亦無人能望世茂項背締造城市，亦無人能望世茂項背蘇州，以滄浪城區(qū)，古運河畔，蘇州，以滄浪城區(qū)，古運河畔，50萬方山水寶地萬方山水寶地為世茂鋪展一席曠世長卷，一筆定江山為世茂鋪展一席曠世長卷，一筆定江山項目與蘇州的關系：項目與蘇州的關系：蘇州古城逐日擁簇的空間也已漸漸不適合人居，寬適的生活空間尋求釋放。而目前蘇州的中高檔住宅供應集中在東部的園區(qū)。稀疏的商業(yè)配套，空曠的街道，并不適合于24小時的舒適而便捷的生活。世茂運河城位于蘇州古城西南，滄浪新城核心位置，規(guī)劃有古城外距離最近最便捷的綜合性商業(yè)購物中心與cbd，150萬平方米的造城規(guī)模與規(guī)劃的豐富物業(yè)類型，足以完成獨立的生活運轉。還享有滄浪

11、新城政府已投入建設和運營的綜合配套，以及京杭運河景觀帶，石湖景區(qū)的優(yōu)美風景。上海的古北高尚生活城同樣涵蓋了商務、消費、娛樂、居住等多重功能，而它的成熟，用了將近10年的時間。而今，世茂將一氣完成這座涵蓋了cbd和cld的巔峰生活之城，如同古北，成為蘇州高尚生活的模版。 cbld巔峰生活之城巔峰生活之城匯聚城市商務、生活、消費的精英態(tài)度匯聚城市商務、生活、消費的精英態(tài)度成就了城南高尚生活模版成就了城南高尚生活模版助蘇州的華麗轉身，奔向現代國際都會助蘇州的華麗轉身，奔向現代國際都會項目與生活的關系：項目與生活的關系：濱河公寓豪宅，超5a級寫字樓，大型購物中心，五星級酒店，時尚商業(yè)水街，城市公園cb

12、d與cld的強強聯手，創(chuàng)造的是完美的生活高地，城外的人都將仰望這里的舒適、繁榮、便捷、時尚、精致而唯有城的主人們，才盡情享有。在濱河公寓豪宅中，世茂集團引入了戶戶均有的闊綽入戶花園，與2米進深的陽臺，面對著千年運河與石湖景區(qū)的優(yōu)美風景，鍛造一種 “空中花園別墅”的產品，現代、時尚、尊貴、大氣，為蘇州前所未見，為巔峰展開生活美景。這是一座令人產生嫉妒的城這是一座令人產生嫉妒的城cbd+cldcbd+cld的曠世結合，姑蘇山水與世茂才情的珠聯璧合的曠世結合，姑蘇山水與世茂才情的珠聯璧合都讓生活躍升至讓人驚嘆的高度都讓生活躍升至讓人驚嘆的高度空中花園別墅的稀有產品，更以非凡的創(chuàng)造力空中花園別墅的稀有

13、產品，更以非凡的創(chuàng)造力為蘇州，為巔峰，展開生活美景為蘇州，為巔峰，展開生活美景形象展現：形象展現：sloganslogan：京杭第一灣，蘇州新外灘定位：蘇州超百萬平米定位：蘇州超百萬平米cbldcbld巔峰之城巔峰之城（世茂品牌）震撼蘇州世茂擘畫濱河cbld長卷蘇州滄浪城區(qū)，古運河畔，50萬方山水寶地為世茂鋪展一席曠世長卷禮獻蘇州千年文明，世茂巨筆擘畫巔峰形象稿形象稿1 1形象稿形象稿2 2（項目與蘇州）c b l d，御臨蘇州，巔峰聚首蘇州這座千年歷史名城，一直缺乏一座cbd與cld聯手的巔峰之城直至世茂運河城的誕生，才讓21世紀蘇州的城市、人文、經濟、生活得以巔峰聚首。形象稿形象稿3 3（

14、項目與生活）cbd與cld曠世結合締造菁英時代濱河公寓豪宅，超5a級寫字樓，大型購物中心五星級酒店，時尚商業(yè)水街，城市公園cbd與cld的強強聯手創(chuàng)造的是完美的生活高地，世人盡仰望形象稿形象稿4 4（產品執(zhí)行稿）城市空中為巔峰呈獻生活豪景戶戶均有闊綽入戶花園， 2米進深陽臺在空中，建造前所未見的類花園別墅 為巔峰呈獻稀有的生活豪景推廣總策略推廣總策略 以板塊為基，灌輸滄浪新城成熟生活氛圍的理念詳細解釋項目cbld的核心理念，強調規(guī)模龐大與業(yè)態(tài)豐富以及由此創(chuàng)生出的全新生活落實到一期產品自身的優(yōu)勢與賣點，逐步剖析媒介總策略媒介總策略對于體量巨大，業(yè)態(tài)豐富，建設和銷售周期跨越數年，并鎖定本地客源的大

15、盤，我們建議在人流或車流密集處，購買高效的戶外媒體，并長期占有，以之為主要手段。這建立在對目標客源日?；顒訁^(qū)域的精準判斷，以地理布局的精確和全面，網絡客源。即有大盤的氣勢，也保證穩(wěn)定的人流。戶外為面12 43105789戶外大牌分布路旗分布作為地域概念新穎、內涵豐富的大盤，本案需要深入的闡釋空間，因此平面媒體（報紙、雜志）將是我們的主力推進器。通常，我們建議在開盤前的概念導入期，以軟文版面為主，硬廣為輔，深度闡釋。在開盤及強銷期，以硬廣和軟文雙向并行，配合銷售層層推進項目賣點。平面為線作為城市新生活的倡導者，本案必將會以系列的具有規(guī)模的活動來打造形象，宣講賣點，這些具有爆破力的點將是階段性的宣

16、傳圍繞的主題，媒體的配合將以此為核心，形成 “海陸空”全方位的配合，延展每個活動的影響力?；顒訛辄c提升蘇州人民對于區(qū)域板塊生活性的認同，需要借助政府的公信力與媒體資源。本案應結合滄浪新城的政府推廣，捆綁媒體聯合演繹，借力使力，事半功倍。借力使力26#地塊1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#樓商業(yè)16#17#地塊25#地塊11#、12#、15#、16#樓標的 時間一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月預熱推廣期開盤強銷期尾盤去化期世茂運河城08年銷售計劃26號地塊25號地塊16、17號地塊世茂運河城08年推廣概念時間軸概念軸滄浪新城板塊cbld百萬巨制7月1日一期豪景公

17、寓別墅級景觀10月1日輔推商業(yè)預熱11月1日商業(yè)熱銷cbd崛起一期麗景公寓菁英夢想天地cbld規(guī)模支撐強化，回歸城市巔峰級cld登臨世茂運河城26#地塊賣點解析規(guī)劃景觀戶型世茂運河城26#地塊規(guī)劃篇低建筑密度，高綠化率超寬棟距，錯落排布板式建筑，陽光普照一樓架空，豪華大堂一期開篇，以非凡規(guī)劃演繹高尚生活一期開篇，以非凡規(guī)劃演繹高尚生活世茂運河城26#地塊景觀篇班申景觀，呈獻加拿大的大地藝術班申景觀，呈獻加拿大的大地藝術現代、簡約、自然、宜人的設計主題不同主題的景觀組團服務于各種年齡層的居民提煉出傳統園林元素以現代景觀的手法再現西臨的吳宮港河創(chuàng)造了天然的親水生活空間 世茂運河城26#地塊戶型篇多

18、景公寓，空中的類花園別墅多景公寓，空中的類花園別墅88-258m2，20多種豐富戶型，大開間短進深，超高得房率獨有五重室內園林景觀，打造五景花園別墅生活第一重景：入戶花園既可以作為空間的過渡，又可以養(yǎng)花種草、或設置櫥柜第二重景：下沉客廳創(chuàng)生錯層的生活質感，分隔更鮮明，空間更多變化，且更具獨立性。第三重景：臥室飄窗拓展了室內的空間感，并已以270度的賞景視覺，問鼎臥室的終極觀景。第四重景：寬景陽臺2米的寬敞尺度，相較普通的1.5米或1.8米的陽臺感覺更為愜意。第五重景：雍容復式挑高客廳，優(yōu)雅空間，以高層價格擁有空中別墅的珍稀品質。 世茂運河城26#地塊戶型篇臥 室 飄 窗入 戶 花 園下 沉 客

19、 廳寬 景 陽 臺2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789一期公寓開盤前推廣思路主要曝露媒體高炮報紙電臺短信網絡整體形象為主，考慮更換部分畫面，曝露一期銷售信息層層剝筍地闡釋一期特點，開盤的火熱造勢項目整體闡釋，銷售信息曝露發(fā)布銷售信息、客戶活動信息，短平快，覆蓋面廣的有利武器發(fā)布銷售信息的輔助陣地平面主題的遞進滄浪板塊cbld百萬城邦cbd商業(yè)廣場vip卡火爆發(fā)售不錯過一縷陽光，皆因80米超寬棟距回家，在底層豪華大堂check in賞一枝翠竹，聆傳統園林的現代變奏在18樓的自家

20、園林，培育自然美學進深2米陽臺，正是bbq的火熱戰(zhàn)場已發(fā)布稿整版軟+硬秀稿1賣點系列2秀稿2開盤2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789聚客活動的配合時間：8月地點：視活動內容靈活多變，以售樓處為主對象：購卡客戶及其親友、到訪但未購卡客戶目的：維護客戶關系，牢固其忠誠度，價格摸底形式：heineken啤酒夜：啤酒夜：客戶可自主報名，也可邀請朋友齊參與。三人組隊比拼酒量。以飲下啤酒最多的一組獲勝。獎品是刻有運河城logo的精致酒瓶，與購房抵用券。親子創(chuàng)意冰激淋節(jié)：親子創(chuàng)意冰激淋節(jié)：多種口味的哈根達斯（或其它世界級品牌）冰激淋與果汁，花樣繁多