aa路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、aa路工程可行性研究報(bào)告 aa 路工程可行性研究報(bào)告 一、 工程概況 1.地塊概況 本工程位于 aa 區(qū) aa 鎮(zhèn)中心區(qū)域，現(xiàn)在正處于動(dòng)拆遷狀態(tài)。工程的南面為 aa 的主干道 aa 路，東面為連接青浦區(qū)和 aa 區(qū)的主干道青松路，北面為三官塘，西面為辰山塘。 本工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容為：一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪所組成。 基地總用地面積: 35470 m 2 建筑總用地面積：15872.13 m 2 總建筑筑面積：60961.62 m 2 酒店式公寓建筑面積：13115.93 m 2 街道及水岸商業(yè)建筑面積：39384.07 m 2 酒店式公寓地下停車庫(kù)面積：2687.36 m 2 商業(yè)地

2、下停車庫(kù)面積：5774.26 m 2 總地上建筑面積：52500 m 2 總地下建筑面積：8461.62 m 2 容積率：1.47 建筑密度：44.41% 酒店式公寓戶數(shù)：215 戶 總停車數(shù)：276 部 酒店式公寓區(qū)停車數(shù)：66 部 商業(yè)區(qū)停車數(shù)：210 部 2.區(qū)域環(huán)境 外部環(huán)境： aa 將在 xx 年初步建成一個(gè)同緯度世界上最好的植物園辰山植物園,市政府每年撥款 1 個(gè)億作為植物園擴(kuò)建維護(hù)的專項(xiàng)資金。 aa 新城區(qū)將建成一個(gè)超大型影城東方影城。與世貿(mào)集團(tuán)也達(dá)成意向，將建設(shè)一個(gè)世界上第二個(gè)地下五星級(jí)酒店。 月圓園還將建設(shè)一個(gè)大型藝術(shù)品 shopping mall，方案投資 30 億元人民幣

3、，這也將進(jìn)一步促使地區(qū)的商業(yè)繁榮。 aa 區(qū)還將建設(shè)一個(gè)大型、現(xiàn)代的娛樂(lè)場(chǎng)所和一個(gè)新的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為亞洲最大的同類型商城。 中部環(huán)境： aa 區(qū)內(nèi)有兩條開(kāi)展軸線貫穿整個(gè) aa。一條是 aa 路，一條是青松路。 aa 路開(kāi)展軸： aa 路是一條橫貫 aa 的主要干路，是出入 aa 的門戶。該路自東向西依次規(guī)劃布置了旅游效勞配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心組團(tuán)、教育和醫(yī)療衛(wèi)生組團(tuán)等 公共活動(dòng)內(nèi)容，是 aa 區(qū)的主要生活軸，也是 東向西的商業(yè)景觀軸。 青松路開(kāi)展軸：以西風(fēng)景區(qū)為景觀軸的開(kāi)端；沿線布置旅游效勞配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心、三官塘濱水綠地；以北部公園結(jié)束，是一條綠地旅游景觀軸。該景觀軸充分表達(dá)了

4、旅游城鎮(zhèn)的特色，是外來(lái)旅游者在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要景觀旅游及配套效勞線路。 內(nèi)部環(huán)境： 本工程作為 aa 區(qū)內(nèi)的第一個(gè)大型商業(yè)工程，在設(shè)計(jì)上充分表達(dá)了江南水鄉(xiāng)的特色，和國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)相照應(yīng)。本工程不僅給旅游者提供了一個(gè)旅游休閑的好去處，也給整個(gè) aa 區(qū)彌補(bǔ)了沒(méi)有大型商業(yè)中心的空白。 3. 交通狀況 本工程周邊的交通可謂四通八達(dá)，據(jù)上海市中心 35 公里，離虹橋機(jī)場(chǎng) 18 公里。在建中的輕軌 9 號(hào)線一期工程 xx 年下半年將建成通車，使上海市中心到 aa 的距離一下子縮短為 20 分鐘左右，根本建成“二縱三橫”高速公路網(wǎng)和“三縱四橫”市域干線網(wǎng)。加之鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的兩條開(kāi)展軸線貫穿整個(gè) aa，使來(lái)的旅游者和當(dāng)

5、地居民出入十分便捷。 4. 基地現(xiàn)狀 基地目前已完成局部拆遷，還不具備建設(shè)條件。 根據(jù)初步的方案，本地塊將建設(shè)一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪，這將使aa 成為商業(yè)新亮點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè) aa 區(qū)商業(yè)街的改造，進(jìn)一步提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氣氛。 二、 市場(chǎng)環(huán)境及工程情況分析 1 酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的開(kāi)展?fàn)顩r 1）酒店式公寓 近年上海產(chǎn)權(quán)酒店的供銷情況 2000 年單身公寓現(xiàn)身上海灘，xx 年產(chǎn)權(quán)酒店領(lǐng)異標(biāo)新，xx 年房地產(chǎn)投資風(fēng)喧囂一時(shí)，小面積、低總價(jià)的產(chǎn)權(quán)式酒店受到開(kāi)發(fā)商和投資客熱炒，帶來(lái)了它開(kāi)展的黃金時(shí)刻。風(fēng)潮過(guò)后是思考，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)過(guò)熱炒被世市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)它的經(jīng)營(yíng)性存在問(wèn)題，怎么辦，怎么開(kāi)展？soho

6、 辦公延續(xù)了開(kāi)展了產(chǎn)權(quán)酒店，soho 成就了北京紅石，也使眾多開(kāi)發(fā)商繼續(xù)涉及酒店產(chǎn)品，保證了 04、05 年市場(chǎng)供給持續(xù)平穩(wěn)、保證了 04 年業(yè)績(jī)沒(méi)有出現(xiàn)大幅下滑，使諸多產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營(yíng)上都變成 soho 辦公的概念（如綠地的感性達(dá)利、悅達(dá)國(guó)際大廈、國(guó)際新時(shí)空等）。但圖表的趨勢(shì)已說(shuō)明酒店公寓走向沒(méi)落。 2）商業(yè)街區(qū) 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況 于 xx 年始，國(guó)家通過(guò)銀行貸款，稅收等政策對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行宏觀調(diào)控。這一年多來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況發(fā)生顯著變化，主要表達(dá)在： （1） 投資客戶占購(gòu)房客戶的比例越來(lái)越小，由 xx 年 16%-17% 下降到目前的 6%。 （2） 房地產(chǎn)投資重點(diǎn)由商品房向商

7、業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，商鋪，寫字樓 等經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品成為投資重點(diǎn)。 （3） 由于近期銀行貸款政策有所松動(dòng)，政府宏觀調(diào)控有放松跡 象，加上國(guó)際基金（如摩根士丹利等海外基金大量收購(gòu)上海商業(yè)地產(chǎn)）對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的投資更加推動(dòng)了投資客對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。 2 工程所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況 年內(nèi)稅收總額 7500 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 26.2%。財(cái)政收入 6315.35 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 19.59%；支出 7327 萬(wàn)元。人均年收入 4950 元，勞均年收入 8600 元。年末銀行儲(chǔ)蓄額 5.26 億元，比上年增長(zhǎng) 21%。 房地產(chǎn)以集鎮(zhèn)改造、市政動(dòng)遷和度假區(qū)、新城區(qū)建設(shè)為契機(jī)，全年實(shí)現(xiàn)增加值 1328萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)

8、 121.7%；利稅 1075 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 91.6%。完成商品房建設(shè)投資1.34億元，比上年增長(zhǎng)283.7%；商品房施工面積1.34萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)192.1%；竣工、銷售商品房面積 8.5 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 346.4%。憑借山林自然風(fēng)光，更兼“”、“月湖”品牌優(yōu)勢(shì)，以其得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，是海內(nèi)外客商投資開(kāi)展房地產(chǎn)的興趣與日俱增。一批頂級(jí)房產(chǎn)“紫園”、“銀湖別墅”等正次第崛起。 3 工程周邊情況 1）酒店式公寓工程分析 （1）目前地區(qū)酒店出租狀況分析表 a. 地區(qū)總量不大，僅有 339 套，且目前出租情況不盡如人意，月均出租數(shù)僅有 200套。 數(shù)據(jù)說(shuō)明： （1）現(xiàn)在賓館的出

9、租情況一般。 （2）目前賓館的數(shù)量不僅能滿足現(xiàn)有的游客需求，并且過(guò)剩。 （3）由三星級(jí)賓館和二星級(jí)賓館的經(jīng)營(yíng)狀況比擬，可以看出，只有更能表達(dá)出品質(zhì)和內(nèi)涵的產(chǎn)品，才能更好的爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。 2） 商業(yè)工程分析 （1）周邊目前及未來(lái)商業(yè)工程分析 ? aa 路商業(yè)中心 位于 aa 路東，過(guò)外青松公路，xx 年將能投付使用，和本工程之間能起到互相推動(dòng)的的作用。就目前租售情況而言，其主要商業(yè)形態(tài)為購(gòu)物，但對(duì)于主要的消費(fèi)人群旅游者來(lái)說(shuō)，餐飲才是最重要的，故其對(duì)本工程可能起到更大的作用是襯托。 商業(yè)中心工程價(jià)格分析表 該工程還未拿到預(yù)售許可證，還未進(jìn)入正式銷售階段，故成交尚未表達(dá)。但從它的產(chǎn)品配比、價(jià)格分布和

10、現(xiàn)場(chǎng)銷售上可看出幾個(gè)問(wèn)題 ： a. 樓層越低面積越小租金越高。 b. 大面積高樓層的商鋪，價(jià)格低租金廉價(jià)。 c. 另整個(gè)工程推廣手段單一，形象表現(xiàn)缺乏，客戶量缺乏，會(huì)影響到后期的交易量。 ? 辰山植物園 將于 xx 年建成的上海辰山植物園位于 aa 區(qū)西北部，與東、西是“鄰居”，從風(fēng)景區(qū)驅(qū)車前往僅 10 分鐘。 其占地 202 公頃，前期投資達(dá) 13 億元，景觀優(yōu)美、物種豐富、生態(tài)高效、功能多樣，將成為國(guó)際上收集品種最多最全的桂花園。隨著植物園的興建，5 年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香，既能吸引如織的中外人士前來(lái)欣賞，也能作為學(xué)校、機(jī)關(guān)部門和農(nóng)學(xué)院開(kāi)展科普教育和考察的基地，彌補(bǔ)了風(fēng)景

11、區(qū)景點(diǎn)相對(duì)單一的的問(wèn)題，但其周圍規(guī)劃中缺乏集中餐飲工程，這雖是它的缺乏，但卻帶動(dòng)了附近唯一的商貿(mào)餐飲休閑集中點(diǎn)本工程的人氣。另上海市人民政府、中科院簽約，共同開(kāi)展上海辰山植物科學(xué)研究中心的建設(shè)和管理工作，大量學(xué)者和技術(shù)工作人員的入駐也將隊(duì)本工程起到和上海政法學(xué)院相同的作用。 ? 月圓園雕塑公園（月湖公園） 月圓園雕塑公園位于 aa 國(guó)家度假區(qū)林蔭大道西，占地面積約 1325 畝，利用月湖的天然湖泊優(yōu)勢(shì)和近 5000 噸黃沙修建了人造沙灘，融合了雕塑、洞窟、景觀、植栽、建筑等藝術(shù)手段，有荷、加、德、日等 10 多個(gè)國(guó)家的雕塑大師創(chuàng)作的 20 余座現(xiàn)代雕塑作品，和山水風(fēng)景完美融合了創(chuàng)造、培育和鑒賞

12、功能為一體，為群眾提供了一個(gè)親近藝術(shù)、感染藝術(shù)的新空間。其作為青少年春、秋游之所再適宜不過(guò)，但休閑度假有余，獨(dú)不見(jiàn)商業(yè)餐飲的配套，結(jié)合其較適合有車一族的出行游玩，距本工程又只有約10 分鐘車程，可以形成相當(dāng)大的互動(dòng)和穿插。 ? 歡樂(lè)谷 深圳華僑城預(yù)計(jì)投資 40 億元的上海歡樂(lè)谷主題公園工程將在 xx 年根本建成，整體工程確保在xx年上海世博會(huì)開(kāi)幕前正式開(kāi)放。其位于滬寧滬杭高速的中間地帶，aa 國(guó)家度假區(qū)林蔭大道東面，距本工程約 10 分鐘車程。歡樂(lè)谷占地 4.8 平方公里，將建成一個(gè)引進(jìn)世界最先進(jìn)大型游樂(lè)設(shè)施的主題度假區(qū)和旅游配套區(qū)，并擁有酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑效勞諸功能于一體，既

13、增加了景點(diǎn)的多樣性和可玩性，又改變了以往短途旅游為難局面。同時(shí)其還將串起一條文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條，各類籌劃設(shè)計(jì)、咨詢參謀公司將陸續(xù)入駐。但其仍偏重于游玩和商業(yè)購(gòu)物，餐飲依舊不是其重點(diǎn)開(kāi)展規(guī)劃和方向。對(duì)本工程而言，當(dāng)?shù)厝丝谑杖氲脑黾?、旅游人次的上升和大批量的入駐公司，給我們的餐飲、商業(yè)和酒店工程所帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在好處是不言而喻的。初步估算，歡樂(lè)谷主題公園每年將帶來(lái)不少于 6000 萬(wàn)元的稅收，預(yù)計(jì)建成后年接待游客將到達(dá) 500 萬(wàn)-700 萬(wàn)人次，年綜合收入約 15 億-20 億元，利潤(rùn)甚是豐厚。 ? 群眾國(guó)際會(huì)議中心 群眾國(guó)際會(huì)議中心座落在國(guó)家旅游區(qū)內(nèi)，依傍，緊鄰沈磚公路，由群眾交通（集團(tuán)）與美林閣

14、控股管理公司共同投資，按四星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，占地面積 60 畝，建筑面積17000 平方米，擁有各類客房 208 套，大小會(huì)議室 14 個(gè)，最大會(huì)議廳可容納 200 人開(kāi)會(huì)。其距本工程約 10 分鐘車程，但其周圍商業(yè)配套設(shè)施相當(dāng)空白，故本工程的落成將是其周圍最近也是唯一的消費(fèi)場(chǎng)所，互動(dòng)性極大。 ? 吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村 “吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村”由吉盛偉邦聯(lián)合綠地集團(tuán)投資 30 億元建造，占地1180 畝，自 xx 年 5 月份起分三期建設(shè)，將于 xx 年全部完成，距本工程約 10 分鐘車程。屆時(shí)入駐企業(yè)達(dá) 600 余家，將成為世界第一大家具行業(yè)中心。在家具村 3 小時(shí)車程的商圈內(nèi)，有 1

15、億具有強(qiáng)勁消費(fèi)能力的人群。國(guó)際家具村全部運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)每年形成上百億元人民幣的消費(fèi)規(guī)模。同時(shí)其將建立世界行業(yè)信息中心，接納世界各國(guó)家具協(xié)會(huì)設(shè)立駐中國(guó)辦事機(jī)構(gòu)，設(shè)立世界家具設(shè)計(jì)師沙龍、家具管理人才培訓(xùn)中心、家具博物館等，使之成為家具行業(yè)的資訊集聚地。如此大規(guī)模的交易量和人流量，作為最近的商業(yè)配套工程，本工程當(dāng)然受益匪淺。 ? 奧特萊斯 上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)位于滬青平公路和 a9 高速公路之間，距本工程約 10分鐘車程。工程由上海百聯(lián)集團(tuán)與九龍倉(cāng)集團(tuán)斥資建造，總投資約 4 億元，占地面積 12 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 11 萬(wàn)平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為 5萬(wàn)平方米，約 250 個(gè)專

16、賣鋪位，經(jīng)營(yíng)世界一、二線及國(guó)內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂(lè)區(qū)的建筑面積近 3 萬(wàn)平方米，機(jī)動(dòng)車停車位近 1000 個(gè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五·一”長(zhǎng)假 7 天共接待了 5 萬(wàn)輛汽車 25 萬(wàn)人次的消費(fèi)者，銷售額每天都保持在 120 萬(wàn)-190 萬(wàn)元之間，7 天累計(jì)銷售額達(dá) 994 萬(wàn)元，刷卡率到達(dá) 56%。但就實(shí)地考察來(lái)看，雖顧客盈門，但其經(jīng)營(yíng)模式固定為購(gòu)物，暫時(shí)沒(méi)有餐飲設(shè)施，亟需一個(gè)成熟的休閑餐飲社區(qū)補(bǔ)足，于是，本工程的時(shí)機(jī)又增加了一個(gè)砝碼。 （2） 地區(qū)整體商業(yè)情況分析及遠(yuǎn)景 根據(jù)實(shí)地觀察，目前 aa 的商業(yè)設(shè)施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量缺乏，以私家飯店為主，余者只有 2 家超

17、市和零星店鋪。不過(guò)，與整體商業(yè)設(shè)施缺乏的情況成比照的是，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)狀況甚諧，大半私家餐廳的客人都相當(dāng)可觀，超市也往來(lái)熙攘,可見(jiàn)完全可以做起多元化集中式的商業(yè)設(shè)施群。 三、 工程 swot 分析 1、優(yōu)勢(shì) (strength) 1）被定位為上海國(guó)家級(jí)旅游、度假、會(huì)議中心，這將推向世界，使成為世界旅游地圖上璀璨的明珠，將帶來(lái)更廣闊的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展空間。 2）隨上海 xx 世博會(huì)的臨近，政府對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)愈演愈烈，已經(jīng)使板塊擁有了成為世博會(huì)重要旅游配套的顯著趨勢(shì)。 3）由于旅游經(jīng)濟(jì)的日趨開(kāi)展，這樣的商業(yè)時(shí)機(jī)放在各大商家面前，百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開(kāi)發(fā)的國(guó)際家具村（在建），華僑城歡樂(lè)谷（籌

18、建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建），群眾國(guó)際會(huì)議中心都坐落周邊以求把握商機(jī)，同時(shí)共同創(chuàng)造了也贏得了未來(lái)更廣闊的經(jīng)濟(jì)時(shí)機(jī)，也為本工程提供了市場(chǎng)契機(jī)。 4） aa 將工程所在的 aa 路板塊規(guī)劃為休閑商業(yè)區(qū)，而本工程將是板塊內(nèi)第一家綜合商業(yè)休閑工程，這不但填補(bǔ)地區(qū)的空白，更是擁有了先發(fā)制人的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 5）工程位于 aa 中心 aa 路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較集中，是 aa 的商業(yè)中心，且工程到市區(qū)車程 30 分鐘、到 aa20 分鐘，加上未來(lái) r9 輕軌的建設(shè)通車，地區(qū)將享有十分便捷交通。 6）借助自身的自然景觀，規(guī)劃高端別墅產(chǎn)品

19、，已使板塊成為上海知名的豪宅區(qū)，這對(duì)本工程借力、造勢(shì)、定價(jià)創(chuàng)造了良好先決條件。 7）工程規(guī)劃水系景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美，建筑設(shè)計(jì)特立獨(dú)行，形成一道靚麗的建筑風(fēng)景。 2、劣勢(shì) (weakness) 1）商業(yè)業(yè)態(tài)講究金角銀邊，工程地塊兩邊臨水，造成了商業(yè)業(yè)態(tài)臨街面少的一大劣勢(shì)。 2）工程所在的 aa 路還僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別的商業(yè)中心，知名度低，商業(yè)設(shè)施零散，商業(yè)配置不完善，很難吸引外來(lái)消費(fèi)。 3）相比青浦趙巷的奧特萊斯，旅游商業(yè)開(kāi)發(fā)已落人后，特別是休閑購(gòu)物的旅游商業(yè)開(kāi)發(fā)，不但工程將面對(duì)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，也使地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)落于人后，我們必須迎頭趕上。 4）目前，旅游過(guò)于集中在東、西的天文臺(tái)、大教堂和森林公園，新景點(diǎn)開(kāi)發(fā)

20、經(jīng)營(yíng)還沒(méi)有成勢(shì)，加之離市中心距離較近，游客多為短途旅游，在地區(qū)駐足時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益有限，這是實(shí)際面臨也必須解決的問(wèn)題。 3、時(shí)機(jī) (0pportunity) aa 路工程擁有三大時(shí)機(jī)點(diǎn)： 1）政府大環(huán)境： 國(guó)家級(jí)旅游度假會(huì)議中心、世博會(huì)，這樣的時(shí)機(jī)是難得的、更是可貴的，他帶來(lái)的是知名度、是消費(fèi)人群、更是經(jīng)濟(jì)效益，這種時(shí)機(jī)不光是本工程，更是地區(qū)商業(yè)應(yīng)該緊緊把握住的時(shí)機(jī)。 2）地區(qū)小環(huán)境： 正是看中了大環(huán)境的時(shí)機(jī)點(diǎn)，aa 政府根據(jù)目前開(kāi)展?fàn)顩r，極有遠(yuǎn)見(jiàn)的將 aa 路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來(lái)休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的契機(jī)。而 aa 路工程正是借助了這股東風(fēng)，把握這次時(shí)機(jī)做一次

21、先行者、試驗(yàn)者，取得自身經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)協(xié)助政府取得良好的社會(huì)效益。 3）未來(lái)經(jīng)營(yíng)性： 所謂“英雄所見(jiàn)略同”，看到了這些時(shí)機(jī)的商家不在少數(shù)，工程對(duì)面弘基（籌建）、百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開(kāi)發(fā)的國(guó)際家具村（在建），華僑城歡樂(lè)谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建）它們都看重了未來(lái)的時(shí)機(jī)，投資開(kāi)發(fā)了周邊的諸多地塊。這些工程無(wú)論建成的、籌建的在未來(lái)幾年內(nèi)，給地區(qū)的同時(shí)也是給本工程提供了：商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)的時(shí)機(jī)，旅游人口和旅游消費(fèi)增加的時(shí)機(jī)，商務(wù)人群和商務(wù)消費(fèi)增加的時(shí)機(jī)，提升品牌知名度的時(shí)機(jī)。 4、風(fēng)險(xiǎn) (threat

22、s) 工程風(fēng)險(xiǎn)原于三方面： 1） 政府能否取得預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。 2） 開(kāi)發(fā)商盈利的同時(shí)能否保證物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性。 3） 客戶投資能否取得合理的投資回報(bào)。 其實(shí)，這三個(gè)面只有一個(gè)焦點(diǎn)就是工程的經(jīng)營(yíng)，越是能吸引消費(fèi)，越是經(jīng)營(yíng)的繁榮，這些風(fēng)險(xiǎn)便蕩然無(wú)存。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是防止風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的保證。 四、 產(chǎn)品定位 1、整體定位 由于，地區(qū)的特點(diǎn)就是旅游度假，而工程本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將工程定位為旅游商業(yè)地產(chǎn)?？紤]到工程區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營(yíng)性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前稀缺餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、住宿為一體的旅游商務(wù)地產(chǎn)（指

23、為指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游效勞的購(gòu)物、酒店、餐館、娛樂(lè)、休閑等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。），因此，進(jìn)一步將工程定位旅游商務(wù)地產(chǎn)。 2、商業(yè)步行街定位 1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位 （1）投資客戶購(gòu)置產(chǎn)品面積分析 投資客戶購(gòu)置產(chǎn)品面積范圍分布圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資客戶主力購(gòu)置面積在 40120 m 2 。占總量 51.9%，其次為 2040 m 2 占總量 20.4%，120200 m 2 占 18.8%表現(xiàn)也不錯(cuò)。 由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。 （2）投資客戶購(gòu)置產(chǎn)品總價(jià)分析 投資客戶購(gòu)置產(chǎn)品總價(jià)范圍分布圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品

24、，決定銷售主力產(chǎn)品的總價(jià)不高。 38115 萬(wàn)的總價(jià)最為客戶接受，占到總量的 50%以上，這對(duì)我們定位產(chǎn)品價(jià)格有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。 （3）結(jié)合投資客戶心理定位工程產(chǎn)品面積 總價(jià)和面積比照看，再考慮到地區(qū)的商鋪價(jià)格，對(duì)商業(yè)步行街的面積定位在 50-150 m 2 。 2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位與定量 （1）針對(duì)客觀情況所產(chǎn)生的幾個(gè)問(wèn)題： a. aa 整體規(guī)劃無(wú)論在實(shí)際建設(shè)上、宣傳上都沒(méi)能成勢(shì)，對(duì)工程的支持作用有限。 b. 作為 aa 首家旅游商業(yè)地產(chǎn)，周邊百?gòu)U待興，憑一己之要開(kāi)拓出旅游商業(yè)的市場(chǎng)是有壓力有難度的。 c. 地塊位置雖在 aa 的中心，但目前主要的商業(yè)價(jià)值并不在 aa 表達(dá)，而是在半里地以外

25、的旅游風(fēng)景區(qū)里表達(dá)。 由以上原因，提議開(kāi)發(fā)商求穩(wěn)，站在他人成功的肩膀上眺望自己的未來(lái)。為此，特地找了幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街事例以供研究。 （2）幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街的分析 a.已成景點(diǎn)的成功商業(yè)街 b.購(gòu)物旅游的配套商業(yè)街 c. 傳統(tǒng)景點(diǎn)（上海七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街） d. 蘇州新景點(diǎn)金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街） 由分析圖表看出，無(wú)論早的、新的、傳統(tǒng)的、商業(yè)配套的商業(yè)街，餐飲都是主體，都是成功的基石。 3）本工程商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位 因此提出，餐飲也是本工程的主力經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，占到商業(yè)街規(guī)劃的 70%左右，剩下的規(guī)劃休閑產(chǎn)品。在餐飲上，考慮游客為主，以便捷，快速的中小特色餐飲為主。休閑上，

26、考慮到旅游以爬山為主，規(guī)劃休息性強(qiáng)的休閑養(yǎng)生設(shè)施為主，如茶吧、spa、沐浴。 3、酒店公寓定位 酒店公寓產(chǎn)品在 2000 到 xx 年第一次轉(zhuǎn)變帶來(lái)成功，xx 年到 xx 年 soho的轉(zhuǎn)變又帶來(lái)成功，我們要做第三次轉(zhuǎn)變，根據(jù)的旅游資源、的市場(chǎng)環(huán)境為開(kāi)發(fā)商量身定做的轉(zhuǎn)變。 1）我們對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的第三次轉(zhuǎn)變 a、概念：私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍 擁有與紫園別墅為鄰的榮耀、擁有歷史文化、擁有真正的森林、擁有一個(gè)豪宅區(qū)您賣得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個(gè)和最愛(ài)的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間本工程私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍。 b、物業(yè) 擁有與會(huì)舍相對(duì)應(yīng)的物業(yè)效勞，區(qū)別于酒店的概念，提供名副其實(shí)的私家會(huì)舍。 2）產(chǎn)品面

27、積定位 根據(jù)投資客戶購(gòu)置產(chǎn)品面積分析，建議酒店公寓面積控制在 4575m 2 ，便于出售經(jīng)營(yíng)。 五、目標(biāo)客戶分析 1、消費(fèi)客戶分析 a 現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析 1) aa 常住人口消費(fèi)分析 人口規(guī)模 常住人口 4.5 萬(wàn) 消費(fèi)能力 aa 人均年收入 4950 元，勞均年收入 8600 元。年末銀行儲(chǔ)蓄額 5.26 億元，有一定消費(fèi)力。 目前消費(fèi)狀況 根據(jù)實(shí)地觀察，當(dāng)?shù)叵M(fèi)狀況比擬單一和缺乏，以 aa 路青松路為核心，圍繞新建的居民區(qū)建有農(nóng)工商和華聯(lián)超市、余天成藥房、網(wǎng)吧、集貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)移動(dòng)和聯(lián)通的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通訊器材店等。 未來(lái)消費(fèi)前景 根據(jù)目前的人口狀況，收入情況看，上述商業(yè)設(shè)施是不能滿足人民日益增

28、長(zhǎng)的消費(fèi)需求的。在品牌服飾、特色餐飲、集中購(gòu)物、休閑娛樂(lè)上都有許多消費(fèi)空間等待開(kāi)發(fā)。 2) 旅游客戶消費(fèi)分析 人口規(guī)模 每年百多萬(wàn)人次的旅游消費(fèi)客戶群，給地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入帶來(lái)極其可觀的利潤(rùn)。 目前消費(fèi)狀況 目前，地區(qū)旅游收入集中在游客購(gòu)物和娛樂(lè)休閑上，共占到 55%，這表達(dá)旅游與商業(yè)互補(bǔ)的問(wèn)題： (1) 旅游對(duì)商業(yè)開(kāi)展的促進(jìn)作用，增加相關(guān)商業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)。 (2) 商業(yè)配套對(duì)旅游業(yè)支持作用，只有關(guān)注游客消費(fèi)熱點(diǎn)，才能更好的增加地區(qū)旅游收入。 未來(lái)消費(fèi)前景 旅游度假區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，必須結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀痪坝^，保護(hù)自然資源，因此，在旅游區(qū)內(nèi)規(guī)?；?、多樣性、娛樂(lè)性、休閑性的商業(yè)設(shè)施缺乏，沒(méi)有真正帶動(dòng)游客消費(fèi)，沒(méi)能

29、將休閑度假的生活方式表達(dá)出來(lái)。旅游還是以觀景為主，造成游客以散客、短客為主的局面，使原本也是旅游重頭收入的住宿、餐飲收入沒(méi)有良好表現(xiàn)。 本工程距離風(fēng)景區(qū)僅 500 米，又不受保護(hù)自然環(huán)境的影響，我們可以規(guī)劃規(guī)?；?、多樣化、娛樂(lè)休閑化的補(bǔ)充商業(yè)設(shè)施，既能彌補(bǔ)游客需求，又能使產(chǎn)品成為游客旅游的 一個(gè)新景點(diǎn)。 3) 高端客戶消費(fèi)分析 客戶構(gòu)成 別墅群落客戶，目前入住情況 53.7%。 消費(fèi)能力 地區(qū)的別墅出售均價(jià)為 35000 元/m 2 ，總價(jià)動(dòng)輒幾千萬(wàn)元。有錢買房自然有錢消費(fèi)，消費(fèi)額總是和房?jī)r(jià)成正比的。 目前消費(fèi)狀況 僅集中于高爾夫球場(chǎng)及內(nèi)部休閑娛樂(lè)設(shè)施中，高爾夫練習(xí)場(chǎng)、會(huì)員中/西餐廳、景觀咖啡

30、廳、高爾夫?qū)Ｙu店、桑拿按摩中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池。 未來(lái)消費(fèi)前景 高端市場(chǎng)的需求點(diǎn)多樣而豐富，就高爾夫內(nèi)部設(shè)施來(lái)說(shuō)相當(dāng)缺乏，完全可以加上量販?zhǔn)?ktv、酒吧、特色招牌餐飲等中高檔消費(fèi)場(chǎng)所。其次作為配合高端消費(fèi)客戶的低端消費(fèi)市場(chǎng)，衣食住行必不可少。其中，大型超市將是該人群的另一大消費(fèi)點(diǎn)。 4) 其他客戶消費(fèi)分析 人口規(guī)模 鎮(zhèn)北新建的上海政法學(xué)院，校園面積為 1050 畝，05年開(kāi)始招生，每年招生數(shù)1300名。另上海市規(guī)定，第一年取得律師證的必須去上海政法學(xué)院進(jìn)修 2 周，每年約800-1000 人，每輪次約 200 人。其余律師每年必須去上政進(jìn)修 2 日。目前上海市律師人數(shù)接近 8000 人。

31、 消費(fèi)能力 當(dāng)代學(xué)生的消費(fèi)觀念是非常新穎和時(shí)尚的，據(jù)專業(yè)統(tǒng)計(jì)，大學(xué)生每學(xué)期的人均消費(fèi)支出高達(dá) 4819 元，月均 800 元。而教師和新律師的平均月收入應(yīng)該在 3000 元左右。 目前消費(fèi)狀況 該消費(fèi)人群暫未發(fā)揮實(shí)際可見(jiàn)的效果，但潛力巨大。 未來(lái)消費(fèi)前景 其對(duì)網(wǎng)絡(luò)、二線品牌服飾、小吃、快餐、聚餐場(chǎng)合、通訊器材、量販?zhǔn)?ktv、超市有相當(dāng)大的需求和支撐。 b 未來(lái)消費(fèi)客戶分析（5 年規(guī)劃） 1) aa 常住人口消費(fèi)分析 人口規(guī)模 按統(tǒng)計(jì)局公布的地區(qū)年人口增長(zhǎng)率 1.5%算，屆時(shí)常住人口將達(dá) 4.8 萬(wàn) 消費(fèi)能力 按統(tǒng)計(jì)局公布的地區(qū)農(nóng)村居民人均年收入增長(zhǎng)率 11%算，屆時(shí) aa 人均年收入將達(dá)75

32、14 元。 2) 旅游客戶消費(fèi)分析 人口規(guī)模 當(dāng)?shù)貐^(qū)逐漸林立起本工程、辰山植物園、月圓園雕塑公園、歡樂(lè)谷、群眾國(guó)際會(huì)議中心、吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村、奧特萊斯等一系列旅游地產(chǎn)、大型商業(yè)地產(chǎn)、會(huì)展工程時(shí)，其所帶來(lái)的旅游人群決不應(yīng)少于 500 萬(wàn)。 消費(fèi)能力 據(jù)專業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合周邊商業(yè)工程的開(kāi)發(fā)量接待能力，旅游收入將到達(dá)驚人的25 億元人民幣。 3) 高端客戶消費(fèi)分析 客戶構(gòu)成 別墅群落客戶、高爾夫的消費(fèi)人群、會(huì)展客戶、商務(wù)人群。 消費(fèi)能力 在商業(yè)配套工程（特別是餐飲和休閑娛樂(lè)）逐漸健全的情況下，各類高端客戶群體的可消費(fèi)工程與日俱增，按照國(guó)際慣例，消費(fèi)額自然成金字塔級(jí)數(shù)遞增。 4) 其他客戶消費(fèi)分

33、析 人口規(guī)模 上海政法學(xué)院在校生人數(shù)將到達(dá) 5200 名。而按照目前的上海市律師年增長(zhǎng)率，屆時(shí)每年前來(lái)進(jìn)修的律師人數(shù)將到達(dá) 12873 人。 當(dāng)吉盛偉邦、歡樂(lè)谷、辰山植物園等工程落成后，約 5000 余名員工將常駐。 按照商業(yè)工程的員工工資年增長(zhǎng)比例算，屆時(shí)該人群的月均收入可達(dá) 2000元左右。 c. 總結(jié)： （由于高端消費(fèi)客戶的流動(dòng)性和不可預(yù)見(jiàn)性太大，故暫不計(jì)入本次統(tǒng)計(jì)）根據(jù)以上分析及圖表所見(jiàn)，旅游人群作為地區(qū)的主力消費(fèi)人群絕對(duì)當(dāng)之無(wú)愧，而目前仍欠缺相應(yīng)的旅游配套設(shè)施，作為旅游消費(fèi)人群的主力消費(fèi)點(diǎn)餐飲既無(wú)規(guī)模也無(wú)特色，只能維持一個(gè)小打小鬧的局面，放著如此巨大的消費(fèi)人群過(guò)屠門而不嚼，實(shí)在非常可

34、惜。 雖然地區(qū)各類商業(yè)工程如雨后春筍一般陸續(xù)落成，為當(dāng)?shù)卦黾恿溯^多的就業(yè)時(shí)機(jī)，提高了人均收入，并為當(dāng)?shù)氐钠渌巳海ㄖ苓厗T工、師生）提供了廣泛而多樣的消費(fèi)工程。但相對(duì)水漲船高的是，區(qū)域商業(yè)工程的多樣化和日趨成熟，地鐵的建成和旅游線路的引入，改變了以往短途旅游的格局模式，更多的是帶來(lái)了成幾何倍數(shù)增加的旅游人群。旅游收入屆時(shí)將形成投鞭斷流的局面，不僅對(duì)，更對(duì) aa 的經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。假設(shè)說(shuō)旅游消費(fèi)是脊柱，那么本工程因其商業(yè)配套和酒店工程的聯(lián)系紐帶作用，在其中扮演了神經(jīng)系統(tǒng)的角色，重要性一見(jiàn)可明。 2、投資客戶分析、客戶組成 1) 投資客戶需求分析 上海 xx 年上半年累計(jì)商業(yè)地產(chǎn)銷售統(tǒng)計(jì) （

35、1） 客戶投資產(chǎn)品分類比擬 投資客戶購(gòu)置商業(yè)產(chǎn)品分析圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)投資客戶購(gòu)置商業(yè)產(chǎn)品的比例分析，最受青睞的是商業(yè)街，步行街產(chǎn)品，占投資總數(shù)的 31.9%。其他產(chǎn)品相差不多，其中辦公房，工業(yè)園區(qū)、酒店公寓、度假物業(yè)稍高點(diǎn)。 （2） 客戶投資產(chǎn)品面積比擬 客戶投資產(chǎn)品面積分析圖 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資客戶主力購(gòu)置面積在 40120m 2 。占總量 51.9%，其次為 2040 m 2 占總量 20.4%，120200 m 2 占 18.8%表現(xiàn)也不錯(cuò)。 由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。 （3） 客戶投資產(chǎn)品價(jià)格比擬 客戶投資產(chǎn)品價(jià)格分析圖 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于

36、投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價(jià)不高。38115 萬(wàn)的總價(jià)最為客戶接受，占到總量的 50%以上，這對(duì)我們定位產(chǎn)品價(jià)格有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。 2）客戶組成分析 據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上?？蛻魧⑹潜井a(chǎn)品最大的支撐點(diǎn)，我們的推廣將以上海客戶和港、澳、臺(tái)及東南亞客戶為主，以便針對(duì)性地推薦到達(dá)快速去化的目的。 總結(jié)：由圖表見(jiàn)，本工程規(guī)劃的商業(yè)產(chǎn)品是最受投資客歡送的商業(yè)步行街和酒店公寓，而產(chǎn)品的面積規(guī)劃未來(lái)價(jià)格都符合客戶的心理需求，推向市場(chǎng)后定能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 六、工程經(jīng)營(yíng)與盈利分析 1、經(jīng)營(yíng)模式 由于，本工程作為非住宅工程，它的成功除自身建筑配套外，工程經(jīng)營(yíng)模式的定位和特色建立以及具

37、體實(shí)施的方案確實(shí)立是保證工程成功表達(dá)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)鍵。 1）工程經(jīng)營(yíng)方針制定 工程是房地產(chǎn)旅游產(chǎn)品，但絕非不是造好就行得，要賦予它生命，賦予它文化精神的內(nèi)涵，使它成為有血有肉的旅游產(chǎn)品。 經(jīng)營(yíng)理念： 將效勞經(jīng)濟(jì)進(jìn)化到體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，效勞式經(jīng)營(yíng)升華至體驗(yàn)式經(jīng)營(yíng)。 內(nèi)涵： 體驗(yàn)經(jīng)營(yíng)，就是滿足消費(fèi)者對(duì)美好、難得、非我莫屬、不可轉(zhuǎn)讓的體驗(yàn)，制造滿足和幸福的回憶，使消費(fèi)者留戀并重復(fù)消費(fèi)。 反復(fù)消費(fèi)能創(chuàng)造價(jià)值，提升品牌。 方式： 制造消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)的互動(dòng)、參與，同時(shí)感受到文化、理念的記憶沖擊，產(chǎn)生留戀重復(fù)消費(fèi)。 2）針對(duì)工程特色定位與具體實(shí)施 （1）先練內(nèi)功對(duì)產(chǎn)品的合理分布，創(chuàng)造鮮明的特色功能區(qū)，為工程

38、未來(lái)良好經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的根底。 a、商業(yè)步行街 b、酒店公寓 對(duì)酒店公寓提出“私人會(huì)所”的理念，擁有與豪宅為鄰的榮耀、擁有歷史文化、擁有真正的森林、擁有一個(gè)豪宅區(qū)您賣得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個(gè)和最愛(ài)的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間。 （2）再修特色工程定位的特色是體驗(yàn)式經(jīng)營(yíng)。而籌劃這樣的體驗(yàn)互動(dòng)，必須結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣幕?，這樣更容易引起共鳴和傳承。最終實(shí)施并非開(kāi)發(fā)商單獨(dú)能夠完成的，這需要政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲共同努力翻開(kāi)商業(yè)的新局面，這也和產(chǎn)品作為休閑商業(yè)和大旅游配套的特性密不可分的。 a、特色文化 隨著新世紀(jì)的來(lái)臨，歐洲文化對(duì)上海商業(yè)消費(fèi)的影響愈演愈烈，圣誕狂歡、情人節(jié)總能代來(lái)巨大的

39、消費(fèi)狂潮。本工程年建設(shè)天主大教堂伊始，已擁有了濃郁的歐洲文化沉淀，結(jié)合這種特色將歐洲文化、理念導(dǎo)入是保證工程持續(xù)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)展的根本。 b、商業(yè)步行街體驗(yàn)經(jīng)營(yíng)特色 作為商業(yè)工程，除了建筑管理本身以外，還因賦予它歷史文化上的內(nèi)涵，只有這樣的商業(yè)工程才能經(jīng)歷時(shí)間的洗煉，創(chuàng)造社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。按成功商操作慣例，工程的具體實(shí)施步驟因如下： 第一步，工程樹(shù)立品牌、引起轟動(dòng)的思想文化載體、推廣載體宗教的節(jié)日游行。 政府牽頭，開(kāi)發(fā)商組織，旅游公司安排游客參觀，天主大教堂在圣誕節(jié)、復(fù)活節(jié)、萬(wàn)圣節(jié)、情人節(jié)這幾個(gè)代表性的歐洲節(jié)日期間舉行宗教巡游（巡游路線天主大教堂本工程內(nèi)）。以此打響品牌知名度，并將歐洲文化、

40、理念隨著宗教巡游的同時(shí)引入工程自身。 第二步，工程經(jīng)營(yíng)框架支持、延續(xù)經(jīng)營(yíng)的根本各國(guó)特色美食、娛樂(lè)等主題的狂歡嘉年華節(jié) 四大節(jié)日的宗教巡游活動(dòng)，能帶動(dòng)消費(fèi)，但那是不夠的，它是工程思想，文化的圖騰。持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，持續(xù)的吸引消費(fèi)者依托的是各國(guó)特色美食、娛樂(lè)等主題的狂歡嘉年華節(jié)。結(jié)合工程餐飲、休閑特色，在各季節(jié)里推出：以德國(guó)啤酒和香腸、巴西烤肉、意大利匹薩和通心粉，瑞士奶酪等為主題，安排演出公司穿插便于游客參與的街頭表演（雜耍、歌舞、音樂(lè)、繪畫等），制造獨(dú)特的狂歡嘉年華節(jié)，形成工程經(jīng)營(yíng)特色，同時(shí)這必將成為大旅游的配套效勞工程。并能吸引消費(fèi)客戶長(zhǎng)期消費(fèi)，這是保證工程的長(zhǎng)期開(kāi)展和經(jīng)營(yíng)的靈魂。 最終，各特色街區(qū)表達(dá)特色留住消費(fèi)者是工程經(jīng)營(yíng)的血肉是經(jīng)營(yíng)盈利的根本。 c、酒店公寓的特色 享有富豪區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，享有工程自身完善的配套，享有與“私人會(huì)舍”配套的高端管理體制，這些是本工程酒店公寓的特色更是未來(lái)成功銷售、經(jīng)營(yíng)的根底。 （3）合作出擊在自身特色與區(qū)域特色結(jié)合之后，更需要通過(guò)旅游公司、演出公司、模特公司等周邊企業(yè)共同努力，使本工程擁有更廣闊的品牌知名度，使本工程獲得更廣闊的經(jīng)濟(jì)效益、