西南大學(xué)育才學(xué)院食堂改造的項(xiàng)目評估

1、.投資項(xiàng)目評估 西南大學(xué)育才學(xué)院食堂改造的項(xiàng)目評估課程名稱 專 業(yè) 班 級 學(xué)生姓名 學(xué) 號 指導(dǎo)老師 時(shí) 間 目 錄前言3一、總論41、項(xiàng)目概況42、投資估算43、研究范圍44、編制原則55、研究結(jié)論5二、建設(shè)地址及建設(shè)條件6三、公用工程建設(shè)方案7四、投資估算的內(nèi)容11五、項(xiàng)目總投資12六、財(cái)務(wù)效益評估14 1、銷售收入估算14 2、銷售發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用15 3、投資利潤和凈利潤估算15 4、投資利潤率和資金利潤率估算16 5、年租金收入估算17 6、年租金回報(bào)率及回收周期估算18 7、財(cái)務(wù)評價(jià)19七、風(fēng)險(xiǎn)分析20前 言本項(xiàng)目地塊位于重慶市合川區(qū)草街街道重慶人文科技學(xué)院校門口中心位置，總占地

2、面積40畝，將建設(shè)成未來“大學(xué)城”的后勤服務(wù)商業(yè)中心。項(xiàng)目將由甲方XXX與乙方XXX公司、XXX公司合作開發(fā)，以雙方各自出地與出資方式進(jìn)行。 最終XXX獲得相應(yīng)比例的住宅與商鋪面積，以完成高校區(qū)后勤服務(wù)基地的建設(shè)工作，并通過日后商業(yè)的正常經(jīng)營產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，形成基地可持續(xù)發(fā)展總體目標(biāo)。其他物業(yè)則歸開發(fā)企業(yè)所有，以達(dá)到合作開發(fā)的最佳經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期開發(fā)啟動資金7000萬元，其中土地費(fèi)用支出1000萬元，工程建設(shè)費(fèi)用支出6000萬元，二期在一期部分出售的基礎(chǔ)上追加4000萬元投入，項(xiàng)目總資金投入為1.1億元，每平方米建筑面積平均造價(jià)3802元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約為2.1152億元。

3、一、總論；1、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：西南大學(xué)育才學(xué)院后勤服務(wù)商業(yè)中心項(xiàng)目2、項(xiàng)目單位：西南大學(xué)育才學(xué)院3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：4、項(xiàng)目性質(zhì)：新建5、項(xiàng)目地址：西南大學(xué)育才學(xué)院校園外側(cè)2、投資估算征地面積：43畝預(yù)計(jì)總建筑面積：55635平方米3、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性；（2）項(xiàng)目目標(biāo)及主要內(nèi)容；（3）建設(shè)地址及建設(shè)條件；（4）土建工程建設(shè)方案；（5）公用工程建設(shè)方案；（6）環(huán)保、節(jié)能、消防；（7）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度；（8）投資估算與資金籌措；（9）招標(biāo)方案。4、編制原則1、項(xiàng)目建設(shè)本著因地制宜、合理布局、綜合配套、兼顧發(fā)展的原則。2、項(xiàng)目的建設(shè)力求完善圖書館文獻(xiàn)資料的信息采購、加工、利用和安全

4、防護(hù)的功能要求，節(jié)約投資，盡量做到簡潔、大方。3、嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。5、研究結(jié)論1、本項(xiàng)目的建設(shè)對完善西南大學(xué)育才學(xué)院基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)學(xué)校發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)學(xué)校教學(xué)、科學(xué)研究、技術(shù)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展將起到積極的作用，具有顯著的社會效益。2、本項(xiàng)目選址在西南大學(xué)育才學(xué)院校區(qū)附近，學(xué)校原有的供水、供電、供暖設(shè)施均能夠滿足新建項(xiàng)目的需要。4、本項(xiàng)目已作了大量和充分的前期準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目建設(shè)的選址、功能、配套設(shè)施、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，都是合理的。綜上所述，該項(xiàng)目符合國家政策和教育事業(yè)發(fā)展要求，建設(shè)條件已具備，建設(shè)規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項(xiàng)目是必

5、要的、可行的。二、建設(shè)地址及建設(shè)條件1、項(xiàng)目建設(shè)地址西南大學(xué)育才學(xué)院位于重慶市合川區(qū)草街鎮(zhèn)。該校環(huán)境相對市中心來講比較偏遠(yuǎn)，通往市區(qū)的道路主要是合川區(qū)和北碚區(qū)的渝武高速和保合路。目前校區(qū)內(nèi)部市政配套設(shè)施完善，已形成了具備相當(dāng)規(guī)模的生活區(qū)。新建的圖書館位于校區(qū)的西部，座北朝南，面向?qū)W校體育場，東側(cè)為智圓生活園區(qū)，西為體育館。2、建設(shè)條件經(jīng)勘探，場地地基土主要為濕陷性粉土、園礫和粉土構(gòu)成。場地土類型為中硬場地土，建筑場地類別II類；地基勘察等級為乙級；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為丙級；建筑物等級丙類；抗震設(shè)防類別丙類。場地穩(wěn)定性良好，屬均勻地基。適宜建造建筑物。該地區(qū)地震設(shè)防烈度8度，設(shè)計(jì)基本地基加速度0.

6、20g。設(shè)計(jì)抗震分組屬第一組。場地勘探深度范圍內(nèi)未見地下水，可不考慮液化影響。場地為自重濕陷性場地，該地區(qū)最大凍結(jié)深度0.8m。擬建場地天然地基土第層為濕陷性粉土，選擇第層為持力層，應(yīng)進(jìn)行地基處理，處理方法可采用墊層法，處理深度不小于2m按濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范(GBJ2590)執(zhí)行。三、公用工程建設(shè)方案1、供電工程設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)規(guī)范：1、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5004595（2001年版）；2、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005295；3、低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005495；4、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005794(2000年版)；5、民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ/T1692;6、建筑照明設(shè)

7、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004；7、智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T503142000；8、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5011698；9、民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB5019894；（2）設(shè)計(jì)范圍包括照明系統(tǒng)、電力供配電系統(tǒng)、建筑物內(nèi)防雷接地系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。（3）負(fù)荷估算及負(fù)荷性質(zhì)估算本工程用電負(fù)荷為一、三級負(fù)荷，綜合用電負(fù)荷30W/m2，電總?cè)萘考s為30 W/m2×34807 m2=1044.2Kw，計(jì)算容量為940Kw。（4）供配電系統(tǒng)本工程在地下室設(shè)低壓配電室，由校園內(nèi)變電室引來兩路電源（一路為正常電源，一路為備用電源）。建筑物內(nèi)配電均為三相四線380v/220v，配電方

8、式為三相五線。樓內(nèi)事故照明、消防用電均為雙回路配電，末端設(shè)多電源切換箱，一級負(fù)荷導(dǎo)線均采用阻燃型導(dǎo)線，三級負(fù)荷采用普通導(dǎo)線。（5）照明配電系統(tǒng)：接入圖書館樓內(nèi)的電源呈樹干式、放射式向各個(gè)用電點(diǎn)進(jìn)行配電。每層均設(shè)置一個(gè)總配電箱，而后呈放射狀向各個(gè)房間配電；消防系統(tǒng)采用雙電源供電，設(shè)雙電源切換箱，導(dǎo)線采用阻燃型；應(yīng)急燈、疏散指示燈均選用自帶自充電源裝置燈具。（6）防雷接地保護(hù)1、根據(jù)建筑物的性質(zhì)及規(guī)模，本工程按二類防雷設(shè)防，屋頂四周做避雷網(wǎng)，用柱內(nèi)鋼筋做引下線，間距小于18米，從三層起每三層做均壓環(huán)。2、建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)結(jié)，所有進(jìn)出建筑物的金屬管線及防雷接地裝置與總等電位聯(lián)結(jié)，接地裝置共用基礎(chǔ)

9、鋼筋網(wǎng)作為接地極，接地電阻小于1歐姆。3、本工程采用TN-C-S系統(tǒng)聯(lián)合接地方式。（7）智能化系統(tǒng)包括電話、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動系統(tǒng)。消防控制室設(shè)于一層。針對消防設(shè)置消防專用的電子感應(yīng)模塊，同時(shí)采用煙感與溫感，以達(dá)到自動報(bào)警及聯(lián)動相關(guān)設(shè)備，以保證在最短的時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)。2、供水工程設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù)1、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1386)；2、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1487)；3、建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1588)(修訂本)；4、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、；5、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ14090)；6、給水排水設(shè)計(jì)手冊；（2）消防用水量（1）、

10、消火栓用水量根據(jù)規(guī)范室內(nèi)為20L/S，室外為30L/S，豎管為15L/S，水槍為5L/S。（2）、自動噴水用水量：根據(jù)高規(guī)規(guī)定本工程除書庫外，均按中危險(xiǎn)一級設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度為每分鐘每平米6升，作用面積為160平米。（3）消防系統(tǒng)（1）、消火栓系統(tǒng)：根據(jù)高規(guī)規(guī)定，設(shè)置了獨(dú)立的消火栓給水系統(tǒng)，由室外吸水井、地下室水泵和屋頂?shù)南浪涔┧?。依?guī)范要求設(shè)兩個(gè)水泵接合器。室內(nèi)管網(wǎng)豎向成環(huán)，各層布置SN65消火栓，配25m水龍帶，直徑19mm的水槍一支設(shè)置于消火栓箱內(nèi)。箱內(nèi)裝有啟動按紐，通至消防控制中心，并能自動啟動消防水泵，保證二股水柱同時(shí)到達(dá)建筑物內(nèi)任何一點(diǎn)?？紤]平時(shí)頂部兩層靜壓不足，故在屋頂水箱間設(shè)增

11、壓設(shè)施。屋頂設(shè)有試驗(yàn)消火栓。（2）、自動噴水給水系統(tǒng)：根據(jù)高規(guī)規(guī)定本工程除書庫外，均按中危險(xiǎn)一級設(shè)防，各層均布置快速響應(yīng)噴頭，系統(tǒng)由噴水泵和水箱供水，并在水箱間設(shè)增壓設(shè)施。系統(tǒng)按建筑防火分區(qū)設(shè)置報(bào)警閥壓力開關(guān)，水力警鈴，水流指示器，閉式玻璃噴頭，末端試驗(yàn)裝置。在室外設(shè)有消防水泵接合器。（4）排水系統(tǒng)建筑物排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流設(shè)計(jì)。建筑物內(nèi)排水系統(tǒng)為重力排水，伸頂通氣，污水排至室外與化糞池或下水道連接。經(jīng)校區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)進(jìn)入市政排水管網(wǎng)。雨水在集水井收集后，經(jīng)排水管排入市政排水管網(wǎng)。四、投資估算的內(nèi)容本項(xiàng)目開發(fā)包括住宅建設(shè)、商業(yè)建設(shè)和公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（1）住宅建設(shè)包括學(xué)生公寓、酒店。（2）

12、商業(yè)建設(shè)包括購物廣場、商鋪。（3）公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括公交調(diào)度室、項(xiàng)目的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程和區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。具體開發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)甲乙合作雙方的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 表一：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表單項(xiàng)建筑面積占地面積用地面積建筑密度容積率公寓2473870362866740.7%1.94商鋪10127購物廣場82573142酒店124531426公交調(diào)度室6060合計(jì)5563511664表二：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2面積分成商業(yè)面積住宅面積總建筑面積綜合商業(yè)商鋪酒店公寓825710127124532473855575比例3:73

13、:72.5:7.52:8合計(jì)比例總計(jì)甲方24773038311349481357624.4%55575乙方578070899340197904199975.6%五、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總費(fèi)用支出包括前期工程建設(shè)產(chǎn)生的直接費(fèi)用和后期銷售產(chǎn)生的間接費(fèi)用兩部分。項(xiàng)目開發(fā)過程中的前期直接費(fèi)用由乙方支出，后期間接費(fèi)用（銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等）將根據(jù)合作雙方面積分配方案各自支出。本項(xiàng)目總投資為2.1152億元，每平方米建筑面積平均造價(jià)為3802元。項(xiàng)目總資金投入為1.1億元，一期啟動資金7000萬元。（見表二）表二：項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng)目計(jì)算單位工程量單價(jià)或費(fèi)率總成本（萬元）備 注1土地及相關(guān)費(fèi)用畝4350

14、萬/畝21502勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用萬元116833%350按建安成本3建安成本平方米556352100元/11683按總建筑面積4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬元1168310%1168按建安成本5報(bào)建費(fèi)用平方米55635120元/668按總建筑面積6工程管理費(fèi)用萬元116835%584按建安成本7人防、安防平方米5563560元/334按總建筑面積8銷售費(fèi)用萬元499333%1498按方案三銷售收入9財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元110006%2101按一次性還款付息的連續(xù)復(fù)利計(jì)算，計(jì)算期為3年10小計(jì)（1-9項(xiàng)）2053611不可預(yù)見費(fèi)萬元205363%616按1-9項(xiàng)小計(jì)金額總投資合計(jì)平方米556353802元/21152六

15、、財(cái)務(wù)效益評估1、銷售收入估算如果項(xiàng)目全部出售，依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算、銷售收入估算時(shí)均假設(shè)采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響。因此參照項(xiàng)目區(qū)域周邊市場價(jià)格情況，項(xiàng)目的定價(jià)按照三種方案進(jìn)行預(yù)測，得出各價(jià)格方案下的銷售收入為：甲方可獲得銷售收入在8443萬元至12812萬元之間，乙方可獲得銷售收入在24860萬元至37121萬元之間，項(xiàng)目總銷售收入在33303萬元至49933萬元之間。（見表三）表三、項(xiàng)目各價(jià)格方案的銷售收入估算表用地規(guī)劃建筑面積（）均價(jià)（元/）總銷售收入（萬元）合計(jì)（萬元）價(jià)格方案一甲方商業(yè)551580004

16、4128443住宅806150004030乙方商業(yè)1286980001029524860住宅29130500014565合計(jì)555753330333303價(jià)格方案二甲方商業(yè)551510000551510352住宅806160004837乙方商業(yè)12869100001286930347住宅29130600017478合計(jì)555754069940699價(jià)格方案三甲方商業(yè)551513000717012812住宅806170005643乙方商業(yè)12869130001672937121住宅29130700020391合計(jì)555754993349933注：60的公交調(diào)度站面積不計(jì)入以上可售建筑面積2、銷售

17、時(shí)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用（1）營業(yè)稅及附加：5.5%；（2）所得稅：在項(xiàng)目盈虧平衡后的盈利所得的15%（海南特區(qū)）。3、投資利潤和凈利潤估算根據(jù)上述稅費(fèi)計(jì)算，在三種價(jià)格方案下，最終甲方可獲得的投資利潤在2806萬元至6934萬元之間，乙方可獲得的投資利潤在7514萬元至19100萬元之間；扣除各自所得稅，甲方可獲得的凈利潤在2385萬元至5894萬元之間，乙方可獲得的凈利潤在6387萬元至16235萬元之間。（見表四）表四、稅后的實(shí)際銷售收入及利潤估算表方案合作雙方總投資總銷售收入銷售收入營業(yè)稅及附加實(shí)際銷售收入投資利潤所得稅凈利潤方案一甲方21152333038443464797928064212

18、385乙方24860136723493751411276387方案二甲方211524069910352569978346106923919乙方3034716692867812699190510794方案三甲方21152499331281270512107693410405894乙方37121204235079191002865162354、投資利潤率和資金利潤率估算項(xiàng)目主要由乙方投資興建，因此，對乙方進(jìn)行項(xiàng)目投資利潤率及資金利潤率估算。在不同價(jià)格方案下：Ø 項(xiàng)目的投資利潤率在35.52%至90.3%之間；Ø 項(xiàng)目的凈利潤率在30.2%至76.75%之間；Ø 項(xiàng)目的

19、資金利潤率在113.57%至218.9%之間。（見表五）表五、利潤率及資金利潤率估算表單位：萬元方案實(shí)際銷售收入總投資資金投入投資利潤凈利潤投資利潤率凈利潤率資金利潤率方案一2349321152110007514638735.52%30.2%113.57%方案二286782115211000126991079460.04%51.03%160.71%方案三350792115211000191001623590.3%76.75%218.9%5、年租金收入估算如果項(xiàng)目全部出租，根據(jù)雙方面積分配比例，當(dāng)商業(yè)按照50元/·月的租金進(jìn)行出租，酒店按照20元/·月的租金進(jìn)行出租，公寓按照

20、10元/·月的租金進(jìn)行出租，那么，在本項(xiàng)目中桂林洋農(nóng)場方可獲得的年租金收入為465萬元；住隆與恒英公司可獲得的年租金收入為1234萬元，即項(xiàng)目全部出租的年租金總收入為1699萬元。（具體見表六）表六、年租金收入估算表 合作建筑面積（）租金（元/·月）年租金收入（萬元）合計(jì)（萬元）甲方商業(yè)551550331465酒店31132075公寓49481059乙方商業(yè)12869507721234酒店934020224公寓1979010237合計(jì)55575169916996、年租金回報(bào)率及回收周期估算根據(jù)乙方的年租金收入估算，如果乙方持有物業(yè)用于出租，其年租金回報(bào)率為5.83%，回收周期為17年，而目前市場平均租金回報(bào)率在4%-5%之間，本項(xiàng)目的租金回報(bào)率高出市場平均水平的16%至45%之間，因此本項(xiàng)目如果進(jìn)行出租具有投資可行性。（見表七）表七、年租金回報(bào)率估算表 單位：萬元年租金