論房地產企業(yè)管理成本控制

1、論房地產企業(yè)管理成本控制摘要：房地產企業(yè)的管理成本控制是房地產企業(yè)生產經營 和管理的組成部分之一。關系到房地產企業(yè)的市場競爭力與 社會影響力，同時還與房地產企業(yè)的經濟效益有著密切的關 系。由于我國經濟體制的不斷深化和改革，成本管理也受到 了各行各業(yè)的重視，其在房地產企業(yè)中的作用也越來越大。 我們大家都知道，房地產行業(yè)的興起實在就是年代，但由于 我國宏觀調控政策的出臺，導致了房地產行業(yè)出現了激烈的 競爭，而企業(yè)要想在這樣的大環(huán)境下更好的生存，就必須要 在保證質量的前提下盡可能的控制成本。本文就房地產企業(yè) 現下的發(fā)展情況，提出房地產企業(yè)控制成本過程中存在的弊 端，并且結合筆者多年的管理和實踐經驗，

2、提出了相應的解 決措施，僅供同行業(yè)人士相互參考借鑒。關鍵詞：管理成本控制房地產房地產企業(yè)管理成本控制的過程主要分為七個部分：成 本考核；成本分析；成本核算；成本控制；成本計劃；成本 決策以及成本預策。在以上七個部分中成本考核和成本分析 是房地產企業(yè)管理成本控制的核心組成部分。在房地產形式 日新月異的今天，政府的操作行為由于日漸規(guī)范化，使得房 地產行業(yè)的競爭壓力不斷加大，對以上幾個方面的控制就成 為了房地產企業(yè)能否在競爭如此殘酷的市場中占據一席之 地的磋碼，房地產企業(yè)一定要將管理成本控制的工作重視起 來，在實踐中不斷總結工作經驗，改進工作方式，以更好的 適應飛速發(fā)展的房地產行業(yè)要求。一、房地產管

3、理成本控制的定義房地產管理成本控制指的是對其項目的成本管理控制， 管理成本控制是管理項目的一個小分支，其中包括用來保證 在批準的預算內完成項目所需要的過程，它是由控制成本、 預算成本、估算成本以及編制計劃組成的。房地產管理成本 控制是房地產企業(yè)管理及生產經營的組成部分之一，其管理 控制的對象便是成本。對管理成本控制的終極目標并不僅僅 是為了將成本節(jié)約，更加不是為了刻意的使成本降低，其主 要的目的在于提高企業(yè)在市場競爭中占據競爭主體地位的 之中手段。二、管理成本控制過程中的問題分析（一）設立的核算成本對象規(guī)范性不高在管理成本控制的過程中想要有效的實現管理價值，首 先應確定管理的目標是什么，只有將

4、管理目標確定了，才能 更好的開展管理成本工作。房地產企業(yè)核算成本的管理對象 應該根據具體的項目核算情況來確定出與之緊密相關的核 算對象和核算目的。比如在建設商品房的過程中，就可以先 按照工程名稱以及簽訂的合同成立相應的核算對象和核算 目標，然而，很多企業(yè)在實際操作過程中經常會將隸屬于同 一工程的若干項目分成不同的核算對象和核算目標，這樣做 不僅僅使核算人員工作的強度增加了，同時也導致很多項目 的成本費用不能夠真實的反映出項目本身投資的情況，使得 提供的相關成本資料不具備相應的科學性、合理性以及真實 性，大大降低了管理成本控制工作作用，最后致使企業(yè)的戰(zhàn) 略方針缺少可以依據的數據。（二）項目建設期

5、間的動態(tài)成本無法精確的掌握在現今房地產行業(yè)來看，很多房地產企業(yè)的實際項目成 本都要等到建設項目竣工后才能夠核算出來，致使項目建設 期間的動態(tài)成本無法準確的掌握。對建設過程中的最新動態(tài) 了解不及時就很難在建設期間發(fā)展問題，對建設期間的控制 力度薄弱，也無法及時將建設中的問題解決，致使很多企業(yè) 通常都要花費大價錢在項目建設完成后對建設期間的問題 進行彌補，造成了嚴重的經濟損失，大大降低了企業(yè)在市場 的競爭力。（三）物賬不一致現象由于房產企業(yè)的經營方式要設計的方面非常之廣，所 以，財務管理的作用就顯得十分重要，財務管理制度的規(guī)范 程度對于其實現高效合理的財務管理有著至關重要的作用， 在實際的工作當中

6、，很多企業(yè)在拆遷自建用房、購買用房、 商品房的劃轉自用和調度以及后期銷售的環(huán)節(jié)中沒有將完 善的監(jiān)督體制系以及管理制度制定出來，導致了實際貨物數 量和賬目數量不一致的情況發(fā)生，其現象對財務資料的真實 性和有效性有著嚴重影響。這些混亂的管理方式使得成本的 核算經常出現不實信息，最終致使管理成本控制沒有可靠數 據，嚴重影響企業(yè)的內部運營和生產。（四）工程成本核算的依據無法及時取得房地產企業(yè)在進行工程成本的核算中要取得真實有效 的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在該基礎 之上進行校對和討論。施工單位由于在發(fā)票出具以前要查看 企業(yè)繳納的公司所得稅、附加稅以及營業(yè)稅，而對于工程項 目已經竣工的，

7、但是又不能及時將款項支付出來的企業(yè)，將 不會為其出具發(fā)票。因此如果房地產企業(yè)無法及時的將施工 單位的發(fā)票拿回來，就沒有辦法對工程的成本進行核算，這 種情況的出現將會進一步使成本核算的有效性和真實性降 低，使得企業(yè)在決策和經營方面缺少相關的支持信息，嚴重 阻礙了房地產企業(yè)核算成本工作的開展，同時也影響了房地 產企業(yè)提高其市場競爭力的目標。三、成本管理與控制措施要想將企業(yè)的市場競爭力保持住，就要對房地產的管理 成本控制有所加強。而想要將管理成本控制有效執(zhí)行的目標 實現，企業(yè)就應該對各個成本結構進行逐個分析和管理，改 變傳統管理模式的一手抓思想。（一）獲得土地使用權成本管理土地使用權成本的獲得相對一

8、致，其包括的主要部分有 土地成本、土地稅賦、拆遷成本以及補償成本等。這幾部分 的成本主要是受當地地價和房價的影響，波動的空間相對較 小，但是也應該對其重視起來。（二）項目施工前的管理成本控制項目在施工之前，主要的費用包括調研費用和設計費用 等幾部分組成，其中設計費用是管理成本控制的核心。所以, 設計費用的控制一定要抓嚴抓牢，與此同時還要兼顧到其他 的施工費用，將這一部分的成本管理和預算牢牢控制住。（三）工程建筑安裝運行成本管理控制其成本的分析首先應從現今的區(qū)域經濟發(fā)展形勢入手， 將建筑產業(yè)中建設企業(yè)的總體情況掌握。，將近期的類似工 程造價指標調研清楚，將市場材料與人工的變化情況了解透 徹，對于

9、對造價有影響的因素進行系統分析和探討，科學合 理的確定工程建設成本的指標，并且要對預先設計的施工方 案成本進行優(yōu)化和分析，最后，產品的定位要由多方共同確 定。（四）運營、銷售管理成本控制該部分的成本波動也相對較大。其主要包括的費用就是 產品在銷售期間所產生的成本，其中包括人工費用、管理費 用、廣告費用等。第一，要對其進行各項運營、銷售成本的 估算，并應建立相應的宣傳平臺和宣傳網絡，將產品的推廣 工作落實到實處。第二，對各種推廣的方式以及機制進行完 善，使得運營成本和銷售都能夠得到很好的管理成本控制。四、結束語建筑市場的開發(fā)在我國市場經濟主體中是非常有分量 的，然而，建筑市場的開發(fā)管理成本控制是有機的一個整體 系統，其貫穿于整個施工項目的所有環(huán)節(jié)，所以，房地產在 開發(fā)的過程中，任何一個管理成本的控制階段都至關重要， 有關單位和人員應該充分的考慮到所有環(huán)節(jié)的可控性和合 理性，就各個階段管理成本控制的特點和不同制定出不同的 管理方式，只有這樣才能使管理成本的總成本降低，增強企 業(yè)的競爭力，使企業(yè)良性循環(huán)。參考文獻：1 房地產開發(fā)項目成本控制研究