不動產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路研究

1、    不動產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路研究    肖格摘 要：該文基于筆者多年從事土地管理的相關(guān)工作經(jīng)驗，以不動產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路為研究對象，論文首先分析了不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端，論文中主要分析了四個方面，在此基礎(chǔ)上，論文論述了建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)思考。論文是筆者長期工作基礎(chǔ)上的理論升華，相信對從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記制度 弊端 解決思路：f293 ：a ：1672-3791（2015）07（a）-0242-021 不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端1.1 造成了登記范圍的不明確登記范圍的確定，是不動產(chǎn)登記中首先要解決的難

2、點(diǎn)問題。物權(quán)法對什么是不動產(chǎn)、不動產(chǎn)登記的范圍未作明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記制度主要散見于國家多部法律、法規(guī)和規(guī)章之中，缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，加之各地經(jīng)濟(jì)差異加大，地方立法對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也不盡相同，各種規(guī)定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。一是納入不動產(chǎn)登記范圍的權(quán)利客體過窄。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)開始分化和組合，一些新型的不動產(chǎn)權(quán)利開始出現(xiàn)，如土地空間權(quán)、地下權(quán)等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動產(chǎn)客體的登記法律沒有規(guī)定；有些不動產(chǎn)仍未進(jìn)入或未完全進(jìn)入交易市場，如鐵路、電網(wǎng)、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動產(chǎn)登記的范疇。二是不動產(chǎn)登記的種類存在沖突。以土地和房屋登

3、記為例，土地登記辦法中專設(shè)總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記，而在房屋登記辦法中不僅無總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預(yù)告登記另設(shè)章節(jié)；土地登記辦法中權(quán)利歸屬及其他記載內(nèi)容的變更、他物權(quán)的設(shè)立放在變更登記的規(guī)定里，而在房屋登記辦法中所有權(quán)登記下包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記及注銷登記，地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記另設(shè)章節(jié)。這種在登記類型上的沖突，容易導(dǎo)致理論認(rèn)識和事務(wù)操作上一定的混亂，給不動產(chǎn)物權(quán)市場交易帶來安全隱患。1.2 阻礙了不動產(chǎn)市場的交易我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記實(shí)行多部門登記制，至少存在土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋、地質(zhì)、礦產(chǎn)等八個部門進(jìn)行

4、不動產(chǎn)物權(quán)登記，并且依據(jù)各自的法律還實(shí)行分級登記。這種多部門多級別的登記制度是難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，其弊端很明顯：（1） 影響不動產(chǎn)交易的安全；（2）增加了權(quán)利人的登記成本；（3） 造成了登記資源的浪費(fèi)。1.3 降低了登記信息的公開程度不動產(chǎn)登記信息公開是登記體現(xiàn)公信力的重要保證，但是現(xiàn)在這項制度還存在很多不足，表現(xiàn)在：1.3.1 信息公開不足盡管各登記機(jī)關(guān)均承諾當(dāng)事人可以公開查詢不動產(chǎn)登記資料，但由于計劃經(jīng)濟(jì)時代行成的思維定勢，登記機(jī)關(guān)仍對不動產(chǎn)登記資料信息的查詢設(shè)置了嚴(yán)格的限制，當(dāng)事人只能查看到一些比較簡單的粗略的內(nèi)容，這與物權(quán)變動公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開相差很大。1.

5、3.2 查詢程序不夠明確除國土資源部的土地登記資料公開查詢辦法對土地登記資料查詢程序做了較詳細(xì)的規(guī)定外，其他相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章缺少對不動產(chǎn)登記的查詢規(guī)定。很多地方立法中也只籠統(tǒng)規(guī)定土地登記資料、房屋權(quán)屬狀況可以查詢等內(nèi)容，極少有涉及對登記查詢具體程序和范圍的規(guī)定。2 建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思路研究建立國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前在立法界和理論界并無疑義，物權(quán)法第 10 條第 2 款也明確規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，可謂是大勢所趨。但物權(quán)法施行后的幾年來，國家法律、行政法規(guī)并沒有出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法，如何構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、要建立什么樣的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等等問題，確實(shí)

6、值得我們思考和探究。2.1 完善的不動產(chǎn)登記制度的幾個特點(diǎn)布立克德爾曾言，一個完善的不動產(chǎn)登記制度，應(yīng)具備下列幾項條件，此乃辦理不動產(chǎn)登記不變的原則：穩(wěn)固、簡易、精確、適境。結(jié)合我國實(shí)際，筆者認(rèn)為，完善的不動產(chǎn)登記制度至少具有以下四個特點(diǎn)：2.1.1 登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，容易造成不動產(chǎn)登記體系散亂，政策規(guī)定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問題，我國現(xiàn)行“政策多門”、“多頭登記”的不動產(chǎn)登記體制已暴露出許多弊端。2.1.2 登記程序的便捷市場經(jīng)濟(jì)社會財貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速的流轉(zhuǎn)，這影響著社會財富的增加。登記既然作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，為加

7、快不動產(chǎn)交易的節(jié)奏，登記也必須“提速”，這不僅能節(jié)省權(quán)利人的登記成本，而且能使買受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權(quán)利的安全。2.1.3 登記信息的真實(shí)不動產(chǎn)登記的基本法理，就是作為物權(quán)公示原則具體表現(xiàn)方式的不動產(chǎn)登記，必須要在物權(quán)變動中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的決定作用，而且要發(fā)揮積極的權(quán)利正確性證明的作用。無論從登記發(fā)揮促進(jìn)私權(quán)交易、保護(hù)交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國家管理社會重要資源的目的來看，登記信息的真實(shí)性均不可或缺。2.1.4 一定公權(quán)力的介入登記之所以能成為物權(quán)變動的公示手段，具有公信力，與國家公權(quán)力的介入是分不開的，是國家專門機(jī)關(guān)將權(quán)利人的申請事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，才賦

8、予了登記強(qiáng)大的公示公信力。同時，登記還有一個利益平衡的問題，作為國家管理和規(guī)范社會財產(chǎn)交易秩序的依據(jù)手段，也需要一定公權(quán)力的介入。2.2 建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)思考根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，我國目前急需制定一部不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法或不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例（以下統(tǒng)稱“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法”）。在這部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法里，我國要改變現(xiàn)行的登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法。筆者認(rèn)為，我國要制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，應(yīng)該從以下4個方面，努力建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。2.2.1 明確不動產(chǎn)登記范圍的標(biāo)準(zhǔn)法律應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會生活的需要設(shè)立新的物權(quán)，以市場需求為標(biāo)準(zhǔn)確定不動產(chǎn)登記

9、的范圍。對于有市場需求的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時納入登記范圍；對于沒有市場需求的不動產(chǎn)，即便其價值重大，也不宜納入登記范圍。2.2.2 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)建立由土地管理部門（在實(shí)行房地統(tǒng)一登記的地方為土地和房屋管理部門）負(fù)責(zé)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，具體制度設(shè)計上也統(tǒng)一于土地為中心，并對管轄范圍作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實(shí)行不分級登記和屬地管轄原則。2.2.3 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記效力法律應(yīng)更關(guān)注對不動產(chǎn)交易的安全，不動產(chǎn)登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強(qiáng)的公示公信力。這符合目前市場經(jīng)濟(jì)條件下交易頻繁的社會保護(hù)交易安全和善意第三人的價值取向，同時對真正權(quán)利人則給予制度上的救濟(jì)。2.2.4 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書我們應(yīng)該設(shè)計相應(yīng)的制度來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書。一是采用“一登記一用紙”模式。二是以土地信息為基礎(chǔ)編成登記簿。3 結(jié)語不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度，目前我國不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了登記功能