房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理研究

1、    房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理研究    李欣（淄博職業(yè)學院國際學院）近年來，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，現(xiàn)代化進程不斷推進，反映在建筑工程領域表現(xiàn)為工程項目數(shù)量的增多，其中房地產(chǎn)項目的開發(fā)更是突飛猛進。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年全年全社會建筑業(yè)增加值35459億元，比上年增長9.3%。但是由于市場自身的盲目性、國內(nèi)外不確定的經(jīng)濟環(huán)境、政府宏觀調(diào)控政策的影響，由此產(chǎn)生的項目管理風險也與日俱增。一是建設風險。房地產(chǎn)項目需要一個很長的建設周期，在項目建設過程中，不僅要承擔建設管理的風險，還必須承擔不可抗力，譬如地震、臺風、洪水等風險。項目碰到這種情況，前期的投資就

2、基本會損失掉，對銀行貸款也會造成風險。二是房地產(chǎn)項目需要一個相對較長的開發(fā)過程，從項目獲取土地到建設、銷售、資金回籠，會經(jīng)歷一個較長的周期。在此期間，項目開發(fā)的內(nèi)外部環(huán)境在不斷變化，為抑制房價過快上漲，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)項目的建設風險。二是政策風險。房地產(chǎn)不僅是國民經(jīng)濟的重要組成部分，而且關聯(lián)的行業(yè)范圍廣、數(shù)量多。因此也受到多種政策的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等。房地產(chǎn)行業(yè)自發(fā)展以來，就一直受政策的約束。政策的變化會對投資者帶來了一定的風險，從而也影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。三是市場風險。由于房地產(chǎn)為不可移

3、動資產(chǎn)，一旦確定開發(fā)，就很難調(diào)整。若市場的供求現(xiàn)狀發(fā)生風險，必然會影響房地產(chǎn)的銷售和資金回籠，從而給投資商和銀行的資金帶來風險，因此，投資商和開發(fā)商在前期應對市場發(fā)展趨勢做充分的評估和預測。四是經(jīng)營風險。項目經(jīng)營的好壞對開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至關重要，企業(yè)時刻都需要考慮資金安全和發(fā)展的關系。從2003年到2013年，中國房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了“十年九調(diào)”，十年來幾乎每年都有新的政策出臺，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策一次比一次嚴厲。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀伴隨著國際建筑工程項目大市場的形成和發(fā)展，國外的工程項目風險管理理論研究與實踐也產(chǎn)生了，并不斷地發(fā)展進步完善。最早在二十世紀30年代末40年代初即第二次世界大戰(zhàn)期間，就已將

4、工程項目的風險分析技術應用到了系統(tǒng)工程和運籌學領域。然而真正把風險分析管理技術應用到工程項目管理中的時候，卻已經(jīng)是在二十世紀50年代到二十世紀60年代之間了。目前，由于國際上不同學者對風險管理的認識、目的、方法、管理范圍和管理目標等側重點的不同，使得國際學術界對項目管理的爭論仍有很多，但主要集中在風險評估、評價的方式方法上，進而形成了各自不同的學說。美國學說和英國學說是最具有代表性的兩種學說，也由此派生出來一些其他學說。當然項目風險管理理論經(jīng)過近幾十年的研究、探討以及初步的實踐，國際學術界達成了基本一致的看法，認為國際工程項目風險管理技術涉及項目風險的辯識、評估、評價、控制及處置等工程項目管理

5、的各個方面，通過對工程項目面臨的不確定性環(huán)境的研究、分析與干預，達到能夠充分的減少工程項目損失，有效控制其成本的目的。國內(nèi)研究現(xiàn)狀陳漢雙（2002）在如何應對與處置房地產(chǎn)項目投資風險中指出房地產(chǎn)項目投資過程中必然會面臨各種投資風險，在房地產(chǎn)項目投資中必須對風險情況充分了解，對“易發(fā)險情”進行認真地分析，并根據(jù)自身實力，估算對風險的承受能力，最大限度地把握與防范風險，以求達到效益最優(yōu)化之目的。項敏、王學英（2003）在商業(yè)房地產(chǎn)投資：商鋪攻略中介紹商用物業(yè)的風險和機會，從投資的角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)的投資價值和技巧，為投資者提供了有價值的參考。張躍松、戴朝紅（2005）在我國房地產(chǎn)企業(yè)市場前

6、期策略研究中提出了我國房地產(chǎn)企業(yè)項目前期工作存在產(chǎn)品前期不準確、客戶需求管理不規(guī)范和缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃等問題。項目在前期市場前期階段即決定了企業(yè)的成敗。中國礦業(yè)大學的尹鵬（2010）在魯商廣場商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險管理研究一文中以青島魯商廣場商業(yè)地產(chǎn)項目為研究對象，風險識別過程中采用了因子分析法提取了項目中的關鍵投資風險因子，然后運用結構方程（sem）建模方法分析各個投資風險因子與投資風險結果之間的關系，采用因果分析法對投資風險因素產(chǎn)生的原因進行分析，并對如何處理這些投資風險提出了相應的對策。鄭金海等（2008）提出了重視可行性分析、建立信息中心、建立風險預警體系、重視工程質(zhì)量、提高管理水平、培養(yǎng)和引

7、進優(yōu)秀人才、規(guī)避和轉移風險六種相應的風險對策。建立多元化的融資渠道；優(yōu)化資本結構；降低籌資風險；加強資金管理、提高資金的利用率；加強投資項目管理、控制投資風險；加強企業(yè)之間的合作；完善內(nèi)部審計。趙敏（2012）將風險因素分析成為資金、項目管理和納稅（稅收政策風險，會計核算導致的錯誤納稅風險）三種風險，提出了5種治理措施：做好項目的可行性分析及事前規(guī)劃、積極拓寬融資渠道、加強成本的內(nèi)部控制管理、建立全面預算控制系統(tǒng)和研究稅收政策、規(guī)范財務核算計劃。研究目的與研究意義研究意義表現(xiàn)在：（1）通過深入的風險管理研究，幫助企業(yè)科學化、合理化的決策，保證項目目標的實現(xiàn)；（2）通過風險分析，使企業(yè)處理好項目各階段產(chǎn)生的風險，在項目管理中減少被動，增加主動，適應現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)市場的變化和不確定性的環(huán)境，以保證房地產(chǎn)項目目標的實現(xiàn)；（3）幫助企業(yè)控制風險，減小風險因素發(fā)生后對企業(yè)現(xiàn)金流的影響，避免引起開發(fā)商現(xiàn)金流短缺，保證企業(yè)的穩(wěn)定運