某項目酒店式物業(yè)管理執(zhí)行實施計劃書模板

1、晉如意項目酒店式物業(yè)管理執(zhí)行計劃書第一部分前言晉如意實施酒店式物業(yè)管理的背景晉如意項目作為一個旅游度假地產，客戶群體購房的主要目的是旅游度假休閑，或者是投資考慮。客 戶也只有旅游度假的短期時間在小區(qū)居住。所以項目不僅需要高標準的物業(yè)管理，同時也需要有盈利能力 來保證物業(yè)的正常運作。所以在借鑒國內外先進的物業(yè)管理模式，為了適應項目實際情況，滿足業(yè)主內在 要求，決定采用酒店式物業(yè)管理方案。實施酒店式物業(yè)管理的目的提高項目服務品質，將先進的全新的服務理念轉變成實際行動，給業(yè)主提供最好的居家服務，同時為 公司拓展新的盈利渠道作岀有益的嘗試。前期市調相關工作針對現(xiàn)在已購房的業(yè)主進行調研，統(tǒng)計分析業(yè)主是否

2、愿意對其所購房屋進行委托經營。 本次共調查已購客戶 452組，詳細數(shù)據(jù)匯總如下：1、您愿意在您平時不住的期間內將房屋交付給我們酒店經營管理嗎？愿意不愿意看經營管理方式合計186組140組126組452組41%30%29%100%2、那您愿意按照我們的酒店式管理統(tǒng)一標準配置家具嗎？（包括床、沙發(fā)、電視、冰箱等）愿意不愿意看價格合計34組179組234組452組8%40%52%100%3、您一年能在海南住多長時間呢?一個月以下一個月兩個月三個月三個月以上不確定合計42組106組102組73組119組10組452組9%23%22%16%27%3%100%4、您最看重的是哪些方面的服務配套呢?山西特色

3、餐飲定購機票、機場接送汽車租賃溫泉養(yǎng)生家居清潔兩地無障礙服務家庭式旅游服務其他合計3253183213611882621760195172%71%72%80%42%58%39%0注：第4個問題一組客戶可同時選多個選項，故合計數(shù)遠遠超岀452;每一個項目所占比例均以調查總戶數(shù)（452組）為基準計算。通海會館根據(jù)問卷結果，設定委托經營的管理方式，規(guī)模，以及計算經營周期及回報（5月10日一一 21日）第二部分酒店式物業(yè)管理的設計功能及形象設計酒店式物業(yè)管理要滿足的兩個最基本功能：一、物業(yè)功能物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設 備，市政公用設施、綠

4、化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕、整治和管理，并向物業(yè) 所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)服務作為社區(qū)生活的基礎服務。目前針對晉如意小區(qū)擬設定的物業(yè)功能有：一）、房屋公共部位以及公共設施的維護和管理1、 公共部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶?墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2、公共設施是指共用的上、下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供電線路、通訊線路、照明、供氣 線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場、車庫、公益性文體設施和公用設施 使用的房屋。其中包括會所以及其輔助設施。二）、環(huán)境衛(wèi)生以及綠化1、

5、 對公共部位及公共道路進行清掃和保潔；2、綠化帶的衛(wèi)生清理；3、日常生活垃圾的清運；4、對廣場、小區(qū)綠化帶的設計、施工及管理；5、對花草、樹木的修剪、噴藥、施肥、澆水等管理；三）、治安、交通、消防1、保安24小時巡邏，保證小區(qū)治安穩(wěn)定，并協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域的公共秩序；2、小區(qū)車輛岀入登記、停放管理；3、小區(qū)消防管理。四）、智能化設施設備的維護范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、 門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)實際智能化設施制定維護方案。根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前

6、期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設 備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充 分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。五）、搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。六）、委托性特約服務1、代收代繳收水、電、以及網絡通訊費用。2、 家居清潔，管家服務，汽車清潔，衣服洗熨，物業(yè)租售代理，代聘鐘點傭工，代訂書報、雜志、 牛奶等，代購商品，代訂車、船、飛機票二、酒店功能酒店式服務是物業(yè)表

7、現(xiàn)的形象核心。從酒店管理的內涵來分，主要可以歸納為以下幾點：第一、硬件 的檔次達到相應星級酒店的配置標準。如：裝飾材料的選用、衛(wèi)生潔具的選用、配套的娛樂設施和服務項 目以及相應的設備設施等。第二、軟件服務達到星級酒店的規(guī)范標準。如：服務意識、儀表儀容、禮節(jié)禮貌的規(guī)范和各類服務操作細則的標準等。所有的這些是建立在酒店的人力、物力、財力的基礎上。使得賓 客進入酒店以后能享受到便捷、舒適、豪華的服務。酒店要滿足的功能主要有：接待服務，引導服務，客房服務，用餐服務等。由通海岀具詳細的管理服 務方案。酒店式物業(yè)的重點表現(xiàn)在酒店服務為一種經營性服務。針對項目情況及業(yè)主實際，以及公司整個產業(yè) 延伸，服務拓展

8、戰(zhàn)略而擬定的的核心功能有三個：1、溫泉服務2、養(yǎng)老服務3、旅游服務通海會館，5月底前，制定物業(yè)管理，酒店管理兩個基礎的實施細則。針對三種核心工作的經營方式, 盈利模式，建議6月進行具體工作，制定實施細則，確定實施部門及詳細工作排期。會所設計和底商設計尤其對滿足酒店服務和物業(yè)管理相關功能,依照前期工作成果，面積計算，布局設計。建議應該涵蓋的功能區(qū)域：泡池室內部分，更衣室，沖涼，桑拿,健身室，乒乓球室，臺球室壁球場，電腦高爾夫球室家庭影院（提供影帶岀租）卡拉OK小型電影院，美容美發(fā)院對會所和小區(qū)內的底商實施功能分割中西高級餐廳，酒吧，茶室文娛中心，棋牌室會議廳，商務中心花店、禮品店超市（商店）5月

9、底前由設計院按照酒店功能及服務要求，對會所進行功能劃分，布局設計。同時考慮小區(qū)運營車 輛的規(guī)模之后，劃定運營車輛的停放區(qū)域。在旅游服務中將車輛的運營管理模式進行說明。酒店式物業(yè)管理各項服務標準及費用收繳辦法根據(jù)目前設定的小區(qū)酒店式物業(yè)管理的草案，對小區(qū)內的物業(yè)管理費收費進行計算，并制定標準。 物業(yè)收費標準：包括公共設施維護、維修費、統(tǒng)一管理費、保安費、衛(wèi)生費、綠化管理費。酒店收費標準：客房，餐飲溫泉收費標準：泡池，按摩養(yǎng)老收費標準：托管，醫(yī)療，體檢旅游收費標準：導游，租賃具體收費標準的制定在會議后確定組織部門，并進行工作排期第三部分酒店式物業(yè)管理中的組織架構圖接待、收銀 商務中心行李房財務部保

10、安部人員配置：總計：74人+餐飲+ 溫泉泡浴=120人（估算）總經理：1人 副總經理：1人 辦公室：1人部門經理：6人客務部（前廳）領班：2人接待：3人收銀:3人商務中心：2人行李員：4人（客房）領班：2人服務員：10 人 PA:9人餐飲部領班：2人廚師長：1人服務員：廚師：財務部會計：1人 出納：1人 核算：1人溫泉泡池領班：2人 洗?。簥蕵罚罕０膊勘０?8人具體組織結構由通海會館和綜合辦公室制定。在建議組織架構中擬定人員為 200人。說明：在組織架構確定之后，進行工作的分配與實施， 酒店式物業(yè)管理公司的組建方式組織專題會議討論，并確定實施。建議組織架構圖中下列單項設置專人。（物業(yè)管理服務中

11、心，餐飲部，客房部，車輛管理部，旅游服務中心，商務會議中心，老年服務中心。）第四部分通海會館入駐計劃的安排酒店式物業(yè)的前期介入時機及相關工作通海會館從現(xiàn)在開始全面介入，參與物業(yè)管理工作之前進行的工作。主要包括項目規(guī)劃設計階段的介 入、項目施工建設階段的介入和項目銷售階段的介入。1、項目規(guī)劃設計階段的介入項目規(guī)劃設計階段需要從物業(yè)管理的角度參與項目規(guī)劃設計方案研究工作，從日后物業(yè)管理的角度考 慮開發(fā)項目的規(guī)劃設計。要設置物業(yè)管理工作用房、商業(yè)用房，給樓宇的清潔沖洗留公共水源，設置防盜 監(jiān)控系統(tǒng)，配備防火安全裝置。酒店相關功能的設置提岀設計要求。小區(qū)的開放路口應集中并設崗亭，為 物業(yè)管理公司實施周

12、邊封閉式管理作準備。2、項目銷售階段的早期介入物業(yè)管理是客戶、準客戶和潛在客戶所關心的重要內容，在銷售中對物業(yè)管理相關的全部內容，包括 物業(yè)管理收費、物業(yè)管理服務內容、物業(yè)管理承諾和物管公司等對營銷人員進行培訓。酒店入駐時間以及前期準備工作通海會館通過工程進度確定酒店入駐時間，并在入住前一個月完成相關酒店式物業(yè)管理的基礎工作。 主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓、物業(yè)管理資金的落實、物業(yè)管理制度的制定三個方面。一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓（一）物業(yè)管理人員選聘物業(yè)管理人員的選拔工作，應該從物業(yè)管理任務確定后開始著手?？梢杂韶撠熑烁鶕?jù)物業(yè)管理接管的 實際需要組織管理班子。（二）物業(yè)管理人員

13、的培訓物業(yè)管理人員的應知應會主要包括如下內容：1、應知的基本內容1） 物業(yè)管理人員應了解自身企業(yè)（所在公司）的基本情況，如：公司的發(fā)展史、組織結構、勞保福 利、公司的規(guī)章制度、勞動紀律、安全守則、業(yè)務處理程序等。2）物業(yè)管理人員應了解所管物業(yè)的基本情況，如：建筑物的構造、布局、功能、數(shù)量、質量等；各種場地的使用功能、面積、布局等；各種設備設施的位置、分布和功能等。3）物業(yè)管理人員應了解公司制定的住戶手冊及各種管理規(guī)定的主要內容2、應會的基本內容1）物業(yè)管理人員應懂得物業(yè)管理的基本常識，包括：應付特發(fā)事故（如火警、盜警、人員傷亡等）的 基本常識；防盜、防事故、防罪案的意識及其基本常識；消防管理條

14、例及防火滅火基本知識；待人接物的 基本禮儀和禮貌用語；維護環(huán)境整潔的基本要求及基本標準。2）物業(yè)管理人員應熟悉本崗位的職責和本崗位的操作技巧和技能。3）物業(yè)管理人員應掌握以下學科的基本知識：包括行政管理、城市規(guī)劃、房屋構造、建筑設備、市政 工程、園林綠化、財務管理、心理學、公共關系學、電子計算機等。二、物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的來源主要有如下數(shù)項：1、地產開發(fā)建設企業(yè)提供的“公共設施、設備的維護管理基金”2、按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共性管理服務費”3、按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共設施、設備的維護管理儲備金”4、物業(yè)管理公司開展“特約管理服務”的收入5、物業(yè)管理經

15、營性物業(yè)（或稱商業(yè)物業(yè)）的經濟收益6、物業(yè)管理公司開展多種經營活動的收入7、政府給予的“城市維護費補貼”。對物業(yè)管理各項資金的收取，物業(yè)管理公司應嚴格執(zhí)行有關法規(guī)的規(guī)定。三、物業(yè)管理的規(guī)章制度1、物業(yè)管理公司內部的規(guī)章制度物業(yè)管理公司成立伊始就應該建立一套科學的、健全嚴格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可 依?？梢詫⒐镜囊?guī)章制度綜合成一本員工手冊，方便員工全面地了解公司整套的規(guī)章制度。2、物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度，包括物業(yè)管理公司向轄區(qū)業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權利和義務， 解釋物業(yè)管理公司的管理服務范圍，管理服務的方式、方法以及要求業(yè)主和住戶共同遵守的行為準

16、則等方 面的文件。物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度主要有：“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會章程”和“住戶手冊”等。1）公共契約應明確以下內容：物業(yè)管理公司的名稱、管理服務范圍和管理權限、職責；物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權利、 義務及雙方的法律責任。2）轄區(qū)管理規(guī)定轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。主要包括：向業(yè)主介紹轄區(qū)的 管理機構的職責權限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關原則；公布使用、維修和養(yǎng)護物業(yè)的有關規(guī)定；公布 維護環(huán)境和治安的有關規(guī)定；公布管理經費的有關規(guī)定等等。3）業(yè)主管理委員會章程它主要闡明的是業(yè)主管委會成立的目的、成立的方法和“

17、管委會”的宗旨、任務、權利、義務以及“業(yè)主大會”召開的任務等。4）住戶手冊住戶手冊介紹的內容一般包括：轄區(qū)的概況、轄區(qū)管理和提供各種服務概況、轄區(qū)管理規(guī)定、住戶（業(yè)主）須知、家居安全指南及常用電話號碼等。酒店入駐后裝修以及接收全部物業(yè)工作的安排。通海會館組織人員到場后，針對酒店功能分區(qū)，以及服務標準對酒店的服務區(qū)域進行裝修，在裝修的 同時，對相關物業(yè)進行驗收接管。物業(yè)的接管驗收不同于物業(yè)的竣工驗收。它是物業(yè)管理單位接管開發(fā)建 設單位移交的新建物業(yè)或接管已經投入使用的原有物業(yè)所進行的驗收。物業(yè)接管驗收是在物業(yè)竣工綜合驗 收的基礎上進行的。驗收的對象包括房屋、房屋的配套設備、房屋的外部條件、綜合功

18、能等。物業(yè)接管驗收是落實物業(yè)管理責任制的必要手段。物業(yè)接管驗收后，物業(yè)管理公司正式開始對接管物 業(yè)實施管理，除特殊情況外，開發(fā)建設單位不再承擔工程的維護、改建費用。酒店接收物業(yè)后，組織實施入住的管理服務。酒店服務推廣期主要工作及推廣活動一、會館服務管理1會館服務員做好對客迎送服務，以便客人在進入會館時感受到酒店式迎客之道。2每日做好會館的各項服務工作，包括臺球、乒乓球、閱覽室、棋牌、客房、小超市、游泳池等。3建立洗衣收發(fā)中心，將業(yè)主每日所需清洗的衣物進行登記分類，并聯(lián)系外部洗衣中心，將洗凈的衣 物送還給業(yè)主。4制定會館服務制度：迎送客人服務標準洗衣門市服務標準臺球服務標準棋牌服務標準客房清潔服

19、務標 準健身房服務標準泳池服務質量標準游泳池急救標準程序客人意外受傷處理標準客 人損壞康樂設備處理標準老年活動室服務標準幼兒托管服務標準超市服務標準二、社區(qū)文化建設物業(yè)公司和業(yè)主的溝通是物業(yè)公司一項不可缺少的工作。除了要為業(yè)主提供優(yōu)秀服務和高效管理以外,還必須化大力氣加強社區(qū)文化建設。開展豐富多彩的業(yè)余文化生活，以活躍社區(qū)文化氣氛，以增進物管公 司和業(yè)主間的了解，融洽雙方的關系，有利于物業(yè)管理工作的順利開展。主要可有以下內容：1內部音樂會；Party。2小型文體活動、比賽，如：書法、攝影、游泳、拔河、卡拉OK等比賽。3野外旅游、學生暑期夏令營，如：足球、書法、外語等夏令營。4專題講座、培訓班，

20、如：美容美發(fā)、健身、健康、書法、繪畫、攝影、武術等。5新年座談會、聯(lián)歡會。三、核心功能服務的推廣針對溫泉，養(yǎng)老，旅游三項核心內容進行推廣，建議采取渠道營銷和活動推廣。對業(yè)主發(fā)放酒店式物業(yè)管理服務手冊，涵蓋溫泉，養(yǎng)老，旅游宣傳。通過在旅行社以及對外的旅游窗口，對外打造山西人在海南的旅游集散地，通過對特殊群體的事件營銷，打造山西養(yǎng)老院?；顒油茝V：邀請山西省旅游局領導、以及山西主流媒體記者對集散地，和養(yǎng)老院進行揭牌。第五部分財務分析方案經測算及結合市場情況，確定物業(yè)管理費為:小高層：？元/平方米；別墅：？元/平方米；商鋪：？元/平方米；車位租賃費：？元/月；建立盈虧測算模型：（可參考武昌城市花園物業(yè)管理盈虧測算樣本。）測算可以按照09年底，以一期60%業(yè)主入住后的物業(yè)管理階段進行測算