房地產(chǎn)應(yīng)收帳款管理辦法

1、房地產(chǎn)應(yīng)收帳款管理方法1 目的：加強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)各地產(chǎn)公司應(yīng)收帳款的管理，加快銷售房款的回收，降低資金占用，減少壞帳損失，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2 范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)各地產(chǎn)公司所發(fā)生的銷售應(yīng)收帳款。3 職責(zé)： 總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)定的解釋及修訂；集團(tuán)各地產(chǎn)公司銷售部、財(cái)務(wù)部及相 關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。4方法與過程控制4.1 管理原那么4.1.1 主動(dòng)防止原那么：在確定銷售信用政策、銷售付款方式及合同條款等方面充分考慮 房款回收風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少應(yīng)收帳款的發(fā)生和占?jí)旱臅r(shí)間。4.1.2 職責(zé)明晰原那么：建立明晰的崗位責(zé)任制及清晰的工作流程， 將銷售、催收、按揭、 統(tǒng)計(jì)及核算等應(yīng)收帳款管理的各個(gè)工作環(huán)節(jié)落實(shí)到

2、具體部門、 落實(shí)到具體崗位、 落實(shí)到具體 人員。4.1.3 及時(shí)催收原那么：對應(yīng)收帳款應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)、定期核對，對到期款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催收， 盡可能在最短時(shí)間內(nèi)回籠資金。有效保障原那么： 對未按期付款或還款的客戶， 應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律或合同規(guī) 定采取不予辦理入伙手續(xù)和房產(chǎn)證、收取違約金、及時(shí)移交法律程序等強(qiáng)有力的限制措施， 從而有效保障應(yīng)收帳款的回收。3.2 職責(zé)劃分3.2.1 部門職責(zé)：3.2.1.1 各單位的銷售部、 客戶事務(wù)部 以下統(tǒng)稱銷售業(yè)務(wù)部門 為應(yīng)收 帳款催收的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)， 主要負(fù)責(zé)客戶信用的審查、 按揭資料的收集、 銷售樓款及逾期款 的催收等。3.2.1.2 財(cái)務(wù)部為應(yīng)收帳款催收的監(jiān)督機(jī)

3、構(gòu)及間接責(zé)任機(jī)構(gòu)， 主要負(fù)責(zé)房 款的收取、 銷售單據(jù)的開立、銷售樓款的核算、應(yīng)收帳款的分析及報(bào)送、應(yīng)收帳款回收情況 的動(dòng)態(tài)跟蹤等。3.2.2 崗位職責(zé)： 各單位應(yīng)根據(jù)銷售及催收流程設(shè)置銷售前臺(tái)崗、 客戶事務(wù)崗、 銀行按揭 崗、銷售統(tǒng)計(jì)崗、應(yīng)收帳款核算崗等五個(gè)崗位：3.2.2.1 銷售前臺(tái)崗： 即為直接銷售人員， 負(fù)責(zé)對客戶的資信考察、 與客 戶簽定樓宇認(rèn)購書、催收首期款及一次性付款的全部樓款等。該崗位設(shè)于各單位銷售部。3.2.2.2 客戶事務(wù)崗： 負(fù)責(zé)催收銷售合同簽定后的應(yīng)收款項(xiàng)及催促客戶備 齊按揭資料等。該崗位設(shè)于各單位銷售業(yè)務(wù)部門。3.2.2.3 銀行按揭崗： 負(fù)責(zé)向銀行辦理按揭手續(xù)并催促

4、按揭放款的及時(shí)到 帳。該崗位設(shè)于財(cái)務(wù)部或銷售業(yè)務(wù)部門。3.2.2.4 銷售統(tǒng)計(jì)崗： 該崗位設(shè)于每個(gè)工程銷售現(xiàn)場， 負(fù)責(zé)記錄、 統(tǒng)計(jì)客 戶的付款情況，并及時(shí)催促銷售前臺(tái)崗向客戶收款。該崗位設(shè)于銷售部或財(cái)務(wù)部。3.2.2.5 應(yīng)收帳款核算崗：負(fù)責(zé)對應(yīng)收帳款的核算、分析及動(dòng)態(tài)跟蹤等。 該崗位設(shè)于各單位財(cái)務(wù)部。3.2.2.6 各單位根據(jù)業(yè)務(wù)流程及人員設(shè)置情況， 可對以上崗位再進(jìn)行細(xì)分或合并，并可一人多崗，或一崗多人。3.2.3 以上相關(guān)責(zé)任部門、 責(zé)任崗位及責(zé)任人的考核應(yīng)與應(yīng)收帳款催收 情況直接掛鉤。3.3 應(yīng)收帳款形成前的風(fēng)險(xiǎn)防范各單位可根據(jù)本地區(qū)、本單位的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的銷售付款政策， 并盡可

5、能鼓勵(lì)客戶采用一次性交清或按揭的付款方式， 限制采用分期付款方式； 即使采用分 期付款方式，付款期限也應(yīng)盡量限制在樓宇建設(shè)期內(nèi)。對于要求采用分期付款方式的客戶， 銷售前臺(tái)崗必須按銀行按揭審查的 標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查， 并報(bào)銷售業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。 對非一次性付款的大戶購置 的資信情況，應(yīng)予特別關(guān)注。在簽訂正式銷售合同之前， 各單位可與客戶簽訂樓宇認(rèn)購書， 確定房號(hào)、 總價(jià)及付款期限，同時(shí)務(wù)必讓客戶了解清楚有關(guān)付款須知的內(nèi)容。對于采用一次性或按揭付款方式的客戶， 簽署銷售合同時(shí)， 原那么上應(yīng)滿 足以下條件： 一次性付款的客戶交清房款； 按揭客戶交清認(rèn)購書約定的首期款； 對于采用分 期付款方

6、式的客戶，必須交清認(rèn)購書約定首期款，才能與其簽定合同。3.3.1 銷售合同簽署之前款項(xiàng)的催收：3.3.1.1 銷售統(tǒng)計(jì)崗應(yīng)每日清理首期款及一次性付款的樓款支付情況， 并 將該款項(xiàng)到期、逾期情況及時(shí)知會(huì)銷售前臺(tái)崗，以便于及時(shí)催收和簽訂銷售合同。3.3.1.2 按照樓宇認(rèn)購書約定的應(yīng)支付款項(xiàng)， 銷售前臺(tái)崗應(yīng)至少在到期前 一日向客戶提示確認(rèn)。3.3.1.3 對于因特殊情況確需延期付款的客戶，可由客戶提出書面申請， 在銷售前臺(tái)崗報(bào)本部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后， 酌情給予一定寬限期， 并在樓宇認(rèn)購書中予以注明。 如 該客戶超過寬限期仍未付款，那么按 4.3.5.4 處理。3.3.1.4 對超過樓宇認(rèn)購書規(guī)定交款日仍

7、未交清首期款或全款的客戶， 各 責(zé)任部門及責(zé)任崗位應(yīng)積極催收， 通常逾期一周內(nèi)， 銷售前臺(tái)崗應(yīng)先采用 催收方式， 無 效那么由公司法律人員配合發(fā)出催款通知書催款通知書應(yīng)采用特快專遞形式，以留有證據(jù)， 以下相同；逾期兩周，按樓宇認(rèn)購書約定應(yīng)收取的滯納金，再發(fā)罰款通知書；以上假設(shè)仍收 不回，銷售前臺(tái)崗及銷售統(tǒng)計(jì)崗應(yīng)將此情況及時(shí)知會(huì)本部門領(lǐng)導(dǎo)， 并在公司律師的配合下， 通知客戶后，根據(jù)樓宇認(rèn)購書約定相應(yīng)采取沒收定金、將房屋另行出售等措施。3.4 各類性質(zhì)應(yīng)收帳款的管理要點(diǎn)3.4.1 應(yīng)收帳款按性質(zhì)可作如下分類：3.4.1.1 應(yīng)收銀行按揭款：指已向銀行申請辦按揭手續(xù)但尚未到帳的款 項(xiàng)。3.4.1.2

8、 應(yīng)收客戶按揭欠款： 指已辦妥按揭手續(xù)應(yīng)按期供款的客戶， 在我 公司為其擔(dān)保的期限內(nèi)，發(fā)生的逾期仍未支付的欠款。3.4.1.3 分期付款欠款： 指采用分期付款方式的客戶， 發(fā)生的未按合同規(guī) 定期限交納的逾期房款。3.4.2 對應(yīng)收銀行按揭款的管理要點(diǎn)：3.4.2.1 各單位應(yīng)在合同中定明， 如因客戶原因造成按揭辦理延遲的， 客 戶應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任， 公司可向其收取一定金額的違約金， 造成公司損失的， 還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé) 任。3.4.2.2 客戶事務(wù)崗應(yīng)配合銀行按揭崗催促客戶在一定期限內(nèi) 通常不應(yīng) 超過兩個(gè)月備齊按揭資料，資料齊全后，銀行按揭崗應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)將其交予銀行辦理， 并催促銀行提高辦理效率，

9、盡量加快按揭款到帳的速度。3.4.2.3 按揭款未獲批準(zhǔn)的，各單位不得為客戶辦理入伙手續(xù)或房產(chǎn)證。3.4.2.4 銀行按揭崗的業(yè)績考核應(yīng)與按揭款到帳速度掛鉤。3.4.3 對應(yīng)收客戶按揭欠款的管理要點(diǎn)：3.4.3.1 對于銀行按揭， 各單位應(yīng)與放款銀行充分溝通協(xié)調(diào)， 盡量不對按 揭款提供擔(dān)保，或盡量縮短擔(dān)保的期限。3.4.3.2 各單位應(yīng)在合同中訂明， 如客戶在公司擔(dān)保期內(nèi)未按期還款使公 司遭受經(jīng)濟(jì)損失的，逾期未超過一定期限通常為三個(gè)月 ，應(yīng)向公司支付延期付款的違約 金，超過一定期限通常為三個(gè)月 ，公司有權(quán)配合銀行收回其房產(chǎn)。3.4.3.3 客戶在辦理入伙手續(xù)或房產(chǎn)證之前發(fā)生按揭欠款的， 客戶事

10、務(wù)崗 應(yīng)在加緊催款的同時(shí)將此情況及時(shí)知會(huì)法律部門，由法律部門提出處理意見。3.4.3.4 對按揭欠款， 各單位應(yīng)積極催收， 超過規(guī)定交款日一定期限 通 常為三個(gè)月 仍無法收回的， 客戶事務(wù)崗應(yīng)將其及時(shí)移交法律部門， 由公司律師采用特快專 遞形式發(fā)催款書面函；假設(shè)仍收不回的，那么按合同中相應(yīng)條款追究法律責(zé)任。3.4.4 對分期付款欠款的管理要點(diǎn)3.4.4.1 各單位應(yīng)在合同中定明，如客戶未按合同規(guī)定按期給付房款的， 逾期未超過一定期限 通常為三個(gè)月的，應(yīng)向公司支付延期付款的違約金；超過該一定期 限，公司有權(quán)與客戶解除合同，并收取違約金。3.4.4.2 各單位應(yīng)在合同中定明， 分期付款的客戶在辦理

11、入伙手續(xù)或房產(chǎn) 證之前發(fā)生拖欠款項(xiàng)的，各單位有權(quán)不為其辦理直至其給付全部到期應(yīng)付款和相應(yīng)的違約 金。3.4.4.3 對于當(dāng)期應(yīng)收款項(xiàng)， 客戶事務(wù)崗應(yīng)至少在到期前一日向客戶確認(rèn) 付款；假設(shè)逾期仍未付款，應(yīng)采取打 、發(fā)書面函等措施積極催收。3.4.4.4 對超過合同約定交款日一定期限 通常為三個(gè)月 仍無法收回的 欠款，客戶事務(wù)崗應(yīng)將其及時(shí)移交法律部門，由公司律師采用特快專遞形式發(fā)催款書面函， 假設(shè)仍收不回的，那么按合同中相應(yīng)條款追究法律責(zé)任。3.5 應(yīng)收帳款的跟蹤、監(jiān)督各單位應(yīng)啟用適當(dāng)?shù)匿N售管理軟件， 對銷售付款情況 包括業(yè)務(wù)經(jīng)辦人、 金額、合同付款日期等進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄。該軟件由銷售統(tǒng)計(jì)崗及應(yīng)收帳款

12、核算崗共同操作， 有關(guān)部門及人員共享。為便于及時(shí)掌握及控制或有負(fù)債情況， 銀行按揭崗應(yīng)配合應(yīng)收帳款核算 崗建立按揭擔(dān)保量的動(dòng)態(tài)記錄， 定期知會(huì)公司領(lǐng)導(dǎo)、 財(cái)務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)， 并至少每半 年向集團(tuán)總部報(bào)送一次。應(yīng)收帳款核算崗應(yīng)對應(yīng)收帳款的發(fā)生、 回收等情況進(jìn)行及時(shí)跟蹤及按時(shí) 作出帳務(wù)處理， 并每月按帳齡及責(zé)任人編制應(yīng)收帳款分析表， 向本單位領(lǐng)導(dǎo)、 財(cái)務(wù)部及各業(yè) 務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)、 各責(zé)任人報(bào)送。 應(yīng)收帳款的帳齡應(yīng)至少分為 3個(gè)月以內(nèi)、 3-6個(gè)月、6-12 個(gè)月、1-2 年、2-3 年、 3年以上六個(gè)時(shí)段。各單位可根據(jù)管理需要及合同條款，對以上帳齡再進(jìn)行細(xì)分。3.5.1 銷售業(yè)務(wù)部門至少每季度制

13、定收款方案， 并聯(lián)合財(cái)務(wù)部對方案執(zhí)行情況 進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤； 銷售業(yè)務(wù)部門應(yīng)至少每季度對方案完成情況進(jìn)行分析， 并將分析報(bào)告提交財(cái) 務(wù)部核實(shí)、 簽署意見后， 報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)、 財(cái)務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)。各單位應(yīng)按方案完成情 況對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行考核。各單位對帳齡超過 1 年的應(yīng)收帳款， 應(yīng)列為遺留問題， 并由法律部門參 與催收；對逾期超過十八個(gè)月、單個(gè)客戶欠款或由于同個(gè)工程同種原因欠款累計(jì)超過 100 萬元的，應(yīng)成立由法律、銷售業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)部門有關(guān)人員組成的清欠小組專門負(fù)責(zé)催收。3.5.2 各單位財(cái)務(wù)部應(yīng)定期或至少每年年度終了，對應(yīng)收帳款進(jìn)行全面清查， 對帳齡過長 一般為 3年以上 已采取多種措施， 確實(shí)無法收回的款項(xiàng)， 應(yīng)由銷售部門確認(rèn)、 法律部門出具詳細(xì)說明、 本單位總經(jīng)理簽字， 報(bào)董事會(huì)及當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門批準(zhǔn)后作壞帳損 失處理，并設(shè)置壞帳登記簿對其進(jìn)行登記。5其他規(guī)定集團(tuán)下屬各地產(chǎn)公司務(wù)必按此方法對銷售應(yīng)收帳款進(jìn)行管理， 并可根據(jù) 自身實(shí)際情況， 制定具體的實(shí)施細(xì)那么。 如在執(zhí)行過程中， 本管理方法與實(shí)際情況有不適合之 處，各公司可根據(jù)實(shí)際情況作相應(yīng)修改之請示， 報(bào)送總部財(cái)務(wù)管理部核實(shí)， 由分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 前方可實(shí)施。總部財(cái)務(wù)管理部應(yīng)及時(shí)對本管理方法與實(shí)際情況不適合之處進(jìn)行修訂。某企業(yè)