金康商業(yè)策劃

1、南寧市金康·天和時代商業(yè)策劃業(yè)態(tài)分析及應對策略一、南寧商業(yè)市場分析1、大型綜合百貨業(yè)商場（1）萬達商業(yè)廣場此商場位于朝陽路與民族大道交匯處，經(jīng)營面積達 116000 平方米。是南寧市最大型的現(xiàn)代綜合百貨商場，且定位檔次較高，經(jīng)營模式和規(guī)模可與北京、上海、廣州等大城市的大型商業(yè)廣場相媲美，已成為南寧市百貨業(yè)商場的旗艦。（2）新朝陽商城此商場位于南寧飯店，萬達廣場商業(yè)步行街旁。經(jīng)營面積43000 平方米 .。位于南寧市傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，也是一棟現(xiàn)代化程度較高的商廈。但因與一路之隔的萬達廣場的業(yè)態(tài)定位完全重疊，同質化嚴重。且與萬達廣場無論規(guī)模、檔次，資金實力都相差甚遠，而且開業(yè)時間比萬達廣場

2、晚了幾乎一年，以致于現(xiàn)在慘淡經(jīng)營。總的來說經(jīng)營失敗。（3）王府井百貨位于七星路與新民南路交匯處，經(jīng)營面積52650 平方米，是一座現(xiàn)代化程度極高的現(xiàn)代化商場。但因商場定位嚴重超前，脫離南寧市現(xiàn)實水平，商場容積率過低，以致于經(jīng)營慘淡，經(jīng)營狀況日益衰落。（ 4）另：新舊夢之島、南寧百貨、商業(yè)步行街等是南寧市較成熟的百貨業(yè)商場分析：從以上經(jīng)營的商場調研分析，我們可以看出，南寧市大型綜合百貨商場具有以下幾個特點：1）都是位于傳統(tǒng)市中心，傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)域，有充足的人流量，商業(yè)氛圍非常濃厚。2）商業(yè)業(yè)態(tài)的同質化嚴重，沒有根據(jù)項目周圍的業(yè)態(tài)和自身軟硬件特點而進行業(yè)態(tài)上的差異定位。3）個別商場的硬件設施嚴重

3、超前，脫離南寧市的現(xiàn)實狀況，主要表現(xiàn)在商場的容積率過低。4）南寧市已擁有較成熟、完善的百貨業(yè)市場，且比較現(xiàn)代化，商業(yè)競爭激烈。所以要經(jīng)營大型綜合百貨商場，要具備以下幾個條件：首先要位于成熟社區(qū)，擁有相當?shù)娜肆髁浚辽俦ＷC有相當?shù)膮^(qū)域消費能力，有比較好的商業(yè)氛圍。接下來才是考慮與周邊商業(yè)項目的定位，特別是周邊百貨業(yè)，實行差異化定位，避免同質化競爭。2、專業(yè)批零市場(1) 交易市場位于濟南路，經(jīng)營面積達一萬多平方米。主要經(jīng)營低檔成衣，童裝，日用百貨的批發(fā)業(yè)務。人流量非常大，經(jīng)營狀況非常不錯。客流覆蓋了廣西各市和越南等地區(qū)。但商場硬件非常落后，四層高的商場沒有一部手扶電梯，管理混亂，雜亂無章。消防設

4、施極其不足。（2）新舊和平商場位于人民中路3 號，經(jīng)營面積2.6 萬平方米，主要經(jīng)營成衣，布匹批發(fā)，日用百貨零售。經(jīng)營狀況與交易市場差不多，人流量也是非常大，硬件設施也是非常落后，且商場布局很擁擠。（3）銀興輕紡城位于交易市場附近，主要經(jīng)營二手家電、二手手機、布料為主。此商場的硬件設施依然非常落后，且商場的經(jīng)營業(yè)務與商場的名稱很不相稱。這說明了商場現(xiàn)有業(yè)態(tài)與當初定位是有很大變化的。這也間接說明了在南寧經(jīng)營二手商品交易是大有可為的。（）新裕窗簾城位于交易市場附近，主要經(jīng)營窗簾布藝的批零業(yè)務，經(jīng)營面積頗大，商場硬件設施也很落后。但經(jīng)營的專業(yè)程度頗高。分析：從以上經(jīng)營的專業(yè)市場的調研分析可以看出，南

5、寧專業(yè)市場具有以下幾個特點：）傳統(tǒng)的專業(yè)市場，其硬件設施極為落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物。且不具備向現(xiàn)代化商場轉營的條件，沒有電梯，消防和安全存在嚴重隱患。）商場管理混亂，雜亂無章，非常擁擠。商場管理者的經(jīng)營理念亟待提高）傳統(tǒng)的百貨批零專業(yè)市場，主要集中在舊城區(qū)一帶，隨著市區(qū)舊城改造，遷出原區(qū)謀求更大發(fā)展是大勢所趨。） 專業(yè)市場的客源輻射能力強于綜合百貨業(yè)，大致可輻射到廣西各地、縣級市、越南地區(qū)及東盟各國經(jīng)營大型專業(yè)批零市場要具有以下幾個條件：）要擁有面積相當?shù)纳虉?，平方米以上。）商場硬件設施要過關，特別要有相當數(shù)量的手扶電梯，貨梯，消防設施。）交通便利，周邊要有客運站場及貨運站場。便于周邊

6、城區(qū)客戶進場辦貨及運出。）最好能得到政府相關部門支持，把一批處于舊城區(qū)，存在消防隱患的落后商場遷出原址。）商場管理者的管理、經(jīng)營理念一定要提高，要符合現(xiàn)代商場管理的需要。、結論（1）傳統(tǒng)百貨業(yè)在南寧市基本成熟飽和，且已完成了從舊式商場到新式現(xiàn)代商場轉變的過程。代表就是萬達廣場、王府井等。業(yè)內競爭激烈，此時介入并非好時機。（ 2）南寧市的專業(yè)批零市場，周邊輻射能力強，市場需求量可觀。但從業(yè)態(tài)來看，仍處于比較原始的計劃經(jīng)濟時代，無論從硬件設施，管理水平都嚴重與時代脫節(jié)。（3）相信在幾年內，市內傳統(tǒng)專業(yè)市場將面臨重新洗牌，一批具有現(xiàn)代化專業(yè)市場將取代舊區(qū)落后原始的專業(yè)市場。而且這也是政府在舊城改造工

7、程中所愿看到的。可以說，此時介入經(jīng)營專業(yè)市場是絕佳時機。二、項目區(qū)域商業(yè)市場分析1、地理位置位于江南區(qū)住主干道星光大道與環(huán)城快速路白沙大道交界處 ，是南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)核心位置。2、交通狀況（1）距離江南客運站僅 2 3 公里，對于周邊城市的客流、物流轉移非常便利。（2）周邊公交站有十多條公交線，與市區(qū)連接緊密、快捷。（若能把公交站前移到廣場處將更好）（3）位于日后市區(qū)南拓的快速路和主干道上，無論是連接高速公路，機場或進入市區(qū)，都非常快捷。3、項目片區(qū)商業(yè)狀況（1）商業(yè)氛圍項目地處江南區(qū)經(jīng)濟旺地與大沙田鎮(zhèn)之間的中間地帶。附近樓盤建筑密度低，人流量稀少，可以說是“前不到村，后不著店”，缺乏人流量

8、區(qū)域性支持。（2）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)1）榮寶華商城，主營百貨副食品批零中心附：榮寶華中心商場各層業(yè)態(tài)分布表樓層經(jīng)營品種五層針棉紡織、床上用品、布匹、窗簾布藝四層婦女、兒童用品（童裝）三層女裝區(qū)二層女裝區(qū)、男裝區(qū)一層鞋類、皮具、箱包、餐飲負一層小商品2）汽車配件3）汽車品牌 4S 店注： 1、2 項尚未形成有效規(guī)模三、項目業(yè)態(tài)定位1、零售百貨業(yè)方向對照前文分析關于百貨業(yè)經(jīng)營所要具備的條件， 可以看出此項目基本不具備發(fā)展百貨業(yè)的條件 。起碼在三、四年內不具備。唯一優(yōu)勢只能是停車方便，擁有充足的停車位。首先是項目所處區(qū)域人流量稀少，人口密度低，就連區(qū)域消費也難以保證，缺少商業(yè)氛圍，而且市區(qū)內已有多家類似的

9、大型百貨商場嚴重空置。此時上馬百貨業(yè)，難以得到政府支持。2、專業(yè)批發(fā)市場方向對照前文分析關于專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營所具備的條件?？梢钥闯?，此項目各項條件都基本滿足發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場的要求。（1）首先是此項目的商場面積超過24000 平方米，足夠規(guī)模來支持專業(yè)批發(fā)市場的運營。（2）交通便利，周邊擁有客運及貨運站場，離機場也不遠，對于吸引周邊城市及日后東盟各國客源都有巨大優(yōu)勢，也使市場的輻射能力更為強大。（3）此項目是一個現(xiàn)代化的商場，各項硬件設施都是傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場無法比擬的。就算是放到廣州等大城市，此商場的硬件都算得上是中高檔次了。（4）此項目位于江南區(qū)的開發(fā)新區(qū)，是南寧日后重點拓展的核心區(qū)域。在這選

10、址，使原舊區(qū)傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場整體遷入，是完全符合政府的思路和理念的。也是完全可行的。只要與政府相關部門協(xié)調好，是可以得到政府支持的。（5）本司擁有豐富經(jīng)營和管理專業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)驗和專業(yè)人才。若引入廣州專業(yè)批發(fā)市場的辦場理念，相信能夠顛覆南寧專業(yè)市場給人“臟、亂、差”感覺的印象。成為南寧專業(yè)批發(fā)市場中的領軍者。3、項目功能定位策略（1）主要是參照交易市場及周邊傳統(tǒng)市場的業(yè)態(tài)結構，特別是榮寶華商城。1、2 層為專業(yè)批發(fā)市場3 層為餐飲業(yè)（注：大概引入1 2 家有特色的菜館，餐廳）4 層為桑拿、休閑會館注：經(jīng)考察，南寧市至今沒有一家大型中高檔的桑拿、休閑中心。雖然南寧市人均消費水平不高。但貧富比較懸

11、殊，有高消費能力的群體不在少數(shù)，這群人是肯花錢，花得起錢的。所以南寧市有足夠市場容納1 2 家這樣的大型中高檔桑拿、休閑會館的另：負一層及廣場可視情況適當引入 23 家汽車保養(yǎng)、維修、改裝一條龍服務的新式汽車服務商家。如廣州的新干線。四、項目操作策略鑒于榮寶華商城的商業(yè)定位與本項目大致相同，都是以經(jīng)營傳統(tǒng)百貨業(yè)的專業(yè)批零為主，而且無論是規(guī)模和資金都遠遠大于本項目。所以不管本項目商場如何定位，都要考慮到榮寶華因素。而且要把心態(tài)調整好，不予榮寶華爭做“一哥”，讓他做大哥，我們跟著看，以此靈活制定策略。1、應對策略（ 1）策略一： 若榮寶華招商成功我們就以錯位經(jīng)營的方式應對。即用一樓的商品定位應對榮

12、寶華四、五樓的商品定位用二樓的商品定位應對榮寶華五、六樓的商品定位簡單來說就是用“孫臏賽馬”的方式，以上等馬打對方的中下等馬，以此來取勝。優(yōu)勢： 1）鑒于榮寶華商城的工程進度比本項目進度要快上大半年。可先讓榮寶華進行招租，營造商業(yè)氣氛。2）借用榮寶華游說政府搬遷舊城區(qū)傳統(tǒng)專業(yè)市場的契機和資源，進行錯位招租，與榮寶華形成優(yōu)勢互補，這樣一來不僅可省下許多政府公關費用和時間。3）借用榮寶華對于新商圈的廣告攻勢資源，以其在招租和試業(yè)階段分得一杯羹。劣勢： 1）榮寶華會把最優(yōu)質的資源搶走，占得先機。（ 2）策略二： 若榮寶華招租失敗我們就搶占最有利、最優(yōu)質資源，實現(xiàn)把交易市場整體遷入優(yōu)勢： 1）把市場最有發(fā)展前景，最優(yōu)質的資源搶到手2）能夠一舉確立自己在新一代專業(yè)市場的龍頭地位劣勢： 1）需要較長時間及資金營造商業(yè)氛圍和商業(yè)培育期2）要自己做政府的公關工作，實現(xiàn)交易市場的整體搬遷根據(jù)我們判定，出現(xiàn)策略一的情況較大，即榮寶華招商成功的機率很高。這從它是外資背景，資金實力和政府表態(tài)中可見一斑?？偟膩碚f，榮寶華成功對我們是利大于弊。2、硬件設施要求1）外立面裝修一定要大氣，高檔，能配合專業(yè)市場的形象格局。而且這個對于總體形象包裝很重要。2）內部裝修要配置中央空調，足夠的手扶電梯和貨梯3）內部商鋪間隔不宜過密，要留有充足的