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文檔簡介
1、2019.01目錄丨CONTENTS宏觀政策分析吳江市場情況及市場趨勢研判蘇州主城市場情況及市場趨勢研判主城:姑蘇區(qū)、園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)太倉市場情況及市場趨勢研判昆山市場情況及市場趨勢研判張家港市場情況及市場趨勢研判123456常熟市場情況及市場趨勢研判7宏觀政策及市場分析1中央:1次涉及土地制度改革等地方:17次涉及長春限售2年等1月中央:9次涉及堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松等地方:67次涉及天津整治市場秩序等中央:2次涉及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等地方:42次涉及北京整治租賃市場亂象、四川全省收緊限貸等2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中央:2次涉及嚴(yán)控金融風(fēng)險等
2、地方:24次涉及河北、安徽、廣東等省上調(diào)房貸利率等中央:6次涉及兩會房住不炒等地方:30次涉及搶人大戰(zhàn)等中央:8次涉及定向降準(zhǔn)等地方:38次涉及杭州搖號售房等中央:10次涉及定向降準(zhǔn)、上調(diào)個稅起征點等地方:48次涉及徐州等三四線限售中央:3次涉及堅決遏制房價上漲、分類推進棚改貨幣化安置等地方:31次涉及“湘十一條”等中央:5次涉及上調(diào)個稅起征點等地方:29次涉及北最嚴(yán)公積金信貸等中央:4次涉及免征或減征印花稅等地方:17次涉及北京、深圳等下調(diào)房貸利率上浮比例等中央:5次涉及定向降準(zhǔn)等地方:14次涉及廣州布局放松限價等中央:1次涉及支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債地方:10次涉及菏澤取消限售等中央定調(diào)三階段變化
3、:兩會重申“房住不炒”,7月底政治局會議堅決遏制房價上漲,8月住建部要求把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實處。12月住建局會議再次重申“三穩(wěn)”是第一要務(wù)。地方政策兩階段變化:1-9月堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,四限、整治市場秩序、上調(diào)房貸利率等;10月至今布局放松限價,下調(diào)房貸利率上浮比例、取消限售及區(qū)域限購調(diào)整等。PART1 中央及地方層面/穩(wěn)字當(dāng)先,地區(qū)存在松動跡象發(fā)布“新十五條”,重啟限購,土地出讓實施市場指導(dǎo)價(含現(xiàn)房)20168/11吳江單獨補全了樓市限購措施吳江發(fā)布“十三條”樓市調(diào)控政策(起初不含限購政策)20169/2320175/2020188/1520168
4、/29201610/3發(fā)布史上最嚴(yán)調(diào)控:大幅收緊限購和信貸政策(且適用范圍調(diào)整為吳江、昆山和太倉)20175/1920178/17201811/19相城區(qū)推房產(chǎn)市場管理意見,外地戶口社保繳稅滿一年,還需600積分201812/9部分銀行貸款利率上浮比例小幅下調(diào)(2017年以來的首次下調(diào))蘇州被住建部確立為租購并舉試點城市張家港實行限售政策,未滿兩年的商品住房、二手房,不能出售常熟本地人優(yōu)先購買140平米以下的住房響應(yīng)住建部號召,蘇州發(fā)布治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知PART1 蘇州層面/維持高壓態(tài)勢,局部地區(qū)加碼,部分政策松動蘇州城市首位度高,市區(qū)及環(huán)滬的昆、太在政策的嚴(yán)苛上趨同于一線城市,
5、常熟張家港相對寬松;2018年調(diào)控政策整體穩(wěn)定,維持先前高壓態(tài)勢,且持續(xù)局部加碼,年末房貸利率有輕微下調(diào)。供應(yīng)總建面積(萬)0.00.00.00.079.70.00.0102.9 27.9 180.7 102.5 285.20.00.00.00.019.9 106.3 12.20.097.50.0106.1 118.4成交總建面積(萬)0.0117.80.00.00.079.70.00.0102.9 27.9 180.70.0102.6 230.20.00.00.019.962.112.20.024.234.125.6成交樓板價(元/)01472100015072001412721432113
6、94015466123220005594 1599623227016916 8067 160702017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.1205000100001500020000250000.050.0100.0150.0200.0250.0300.0蘇州主城涉宅用地市場情況蘇州主城涉宅用地市場情況注:不含經(jīng)濟適用房用地2017年供應(yīng)779
7、萬,成交510萬,樓面價13825元/2018年供應(yīng)460萬,成交511萬,樓面價13519元/PART2 蘇州土地市場2018年全年供應(yīng)較去年大幅度減少,成交量基本與去年持平,板塊成交出現(xiàn)分化,部分板塊出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,但熱門板塊依舊火熱,成交樓板價與去年同期略有降低,房企拿地回歸理性。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率(%)開發(fā)商()年限(元/)(萬元) 蘇地2017-WG-45號姑蘇區(qū)解放西路以西、酒廠路以南5672純住宅;701.1203691155422.2華發(fā)蘇地2017-WG-46號姑蘇區(qū)西環(huán)路西、酒廠路北18079純住宅;701.8233234216639.9綠
8、景蘇地2017-WG-47號姑蘇區(qū)北園路南、檔案館東22745純住宅;700.6431679818543.9中鐵建蘇地2017-WG-48號姑蘇區(qū)永方路以東、合興路以南141864純住宅;702.52012528549521.2金科蘇地2017-WG-54號相城區(qū)北橋街道中涇路北、石碑涇路西94284純住宅;702.092888757011.5漕湖置地蘇地2017-WG-57號高新區(qū)楓橋街道景山路南、長江路東111779純住宅;50、702.02134323856642.3南山蘇地2017-WG-58號高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)桑園路西、下塘北街北76466純住宅;701.8135001032290.0遠(yuǎn)
9、洋、禹洲蘇地2017-WG-59號高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)通滸路綠化地東南、蘇滸路西南201773純住宅;702.0136492753941.1里城蘇地2017-WG-60號高新區(qū)滸關(guān)開發(fā)區(qū)規(guī)劃道路南、文昌路東169368純住宅;702.1136482311471.1恒基蘇地2017-WG-61號高新區(qū)科技城科達路南、瀟湘路西76225純住宅;702.212381943751.1綠都蘇地2017-WG-62號高新區(qū)通安鎮(zhèn)真北路北、中唐路東107686純住宅;702.21105011899421.4里城蘇地2017-WG-66號姑蘇區(qū)玻纖路兩側(cè)、緣園路西13285純住宅;701.321000278980.
10、0永威置業(yè)蘇地2017-WG-67號姑蘇區(qū)玻纖路北、虎丘路西7878純住宅;701.121254167431.2朗詩地產(chǎn)蘇地2017-WG-68號姑蘇區(qū)緣園路西、倪家橋小區(qū)南11069純住宅;701.121271235461.3華宇PART2 蘇州土地市場/涉宅土地成交情況今年成交地塊溢價率下調(diào)(部分受土地高起拍價影響),底價成交成常態(tài),宅地現(xiàn)房率大幅下降不足三成(去年超七成),新進開發(fā)商數(shù)明顯減少,房企拿地?zé)崆槊黠@下降。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率(%)開發(fā)商()年限(元/)(萬元) 蘇地2017-WG-70號吳中區(qū)東吳南路西側(cè)、石湖西路北側(cè)259956商住;40、
11、704.41046427201423.9平安蘇地2017-WG-71號吳中區(qū)度假區(qū)孫武路北側(cè)、外塘路東側(cè)147966純住宅;701.81118316546639.8龍湖蘇地2017-WG-72號吳中區(qū)度假區(qū)孫武路北側(cè)、外塘路西側(cè)217494純住宅;701.81111124166338.9龍湖蘇地2017-WG-73號吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓南路西側(cè)、竹窩路南側(cè)74173純住宅;702.2162701206771.7金茂蘇地2017-WG-75號吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)浦莊大道西側(cè)、聯(lián)東河南側(cè)91391純住宅;701.889708197428.1興隆蘇地2017-WG-76號相城區(qū)元和街道榮泰街北、織錦路東3250
12、27商住;40、703.759191923810.0相城城建蘇地2017-WG-77號相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路南123833商住;702.51710021174914.0九龍倉蘇地2017-WG-78號相城區(qū)黃橋街道華元路北、通湖路東169402純住宅;701.81636127716216.9九龍倉蘇地2017-WG-79號相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)新燕大道南、澄陽路西44512商住;40、702.0102974583521.1建發(fā)蘇地2017-WG-80號相城區(qū)開發(fā)區(qū)永昌路西、騰道路北114864純住宅;702.03000344590.0漕湖置地蘇地2017-WG-81號相城區(qū)高鐵新城南天成路南、相
13、城大道東161678純住宅;702.5156182525164.1美的蘇地2017-WG-82號高新區(qū)獅山街道黃浦街東西、竹園路南115834純住宅;702.12707531361831.4九龍倉蘇地2017-WG-83號高新區(qū)滸關(guān)鎮(zhèn)聞鼓路南、蘇滸路綠化地西152962商住;40、702.0110001682550.0越秀蘇地2017-WG-84號高新區(qū)滸關(guān)開發(fā)區(qū)文昌路西、北津西路南86671純住宅;702.0133001152720.0聯(lián)發(fā)蘇地2017-WG-85號高新區(qū)科技城科廣路南、天佑路西183794純住宅;702.21497027514822.2蘇高新PART2 蘇州土地市場/涉宅土
14、地成交情況地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率(%)開發(fā)商()年限(元/)(萬元) 蘇園土掛(2018)02蘇惠路北、星海街東199358商住;40、50、708.755941115200.0萬科蘇地2018-WG-9號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側(cè)、甫澄北路東側(cè)98963純住宅;702.21156411444418.0路勁蘇地2018-WG-11號相城區(qū)元和街道文靈路東、黃蠡路南190170商住;40、702.2148002814520.0相城交建蘇地2018-WG-12號相城區(qū)澄陽街道康元路北、澄月路西88216純住宅;702.0125001102700.0平安蘇地2018-W
15、G-14號高新區(qū)獅山街道金山東路綠化地南、珠江路綠化地東78994純住宅;701.1265002093340.0蘇高新蘇地2018-WG-16號高新區(qū)獅山街道玉山路南、運河路西59856純住宅;702.0260021556404.0保利蘇地2018-WG-17號高新區(qū)楓橋街道蓮花峰路北、規(guī)劃區(qū)間路東89818純住宅;701.3119491073251.0平安蘇地2018-WG-18號高新區(qū)通安鎮(zhèn)真山路東南、正榮住宅項目東北地塊15144純住宅;701.79995151365.2里城蘇園土掛(2018)03星塘街東、朝陽路南121650純住宅;701.72322728255425.5蘇高新蘇地2
16、018-WG-24號相城區(qū)望亭鎮(zhèn)鶴溪路東、牡丹路北26817商住;40、701.582042200217.2相城城建蘇地2018-WG-27號高新區(qū)獅山街道珠江路東、向陽路北215483純住宅;702.3180003878690.0蘇高新蘇地2018-WG-28號吳中區(qū)太湖新城東太湖路南側(cè)、天鵝港大街西側(cè)340573商住;40、704.080672747400.0富力蘇園土掛(2018)04鐘南街東、港田路北135777純住宅;701.62601835327028.8蘇高新蘇園土掛(2018)05蘇州大道北、思安街東119848商住;4014.04800575300.0中海PART2 蘇州土地
17、市場/涉宅土地成交情況地塊編號位置建筑面積()用途起拍樓面價(元/)流拍原因蘇地2017-WG-69號吳中區(qū)文溪路北側(cè)、友新路西側(cè)154396純住宅;15000起拍價較高,需要配建幼兒園、地塊不利因素較多蘇地2017-WG-74號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側(cè)、甫澄北路東西兩側(cè)194713商住;6254大體量商業(yè)自持蘇地2018-WG-8號吳中區(qū)文溪路北側(cè)、友新路西側(cè)154396純住宅;13000二次流拍,起拍價仍舊較高,需要配建幼兒園、地塊不利因素較多蘇地2018-WG-10號相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北210104商住;15000總價高,需要配建幼兒園蘇地2018-WG-15號高新區(qū)獅山街道
18、塔園路東、靈巖街北77671純住宅;21285起拍價較高,需要配建幼兒園蘇地2018-WG-20號吳中區(qū)開發(fā)區(qū)通達路東側(cè)、東方大道南側(cè)227302純住宅;13865總價高,房企資金緊張,普遍觀望蘇地2018-WG-23號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄中路東側(cè),迎新一路南側(cè)73073純住宅;9500起拍價較高,位置偏遠(yuǎn)、地塊限制條件較多蘇地2018-WG-29號高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)聞鼓路東南、惠昌路西南91834純住宅;13500板塊市場競爭激烈PART2 蘇州土地市場/涉宅土地成交情況全年共計流拍7宗8次住宅用地,歸結(jié)原因主要有四點:總價較高房企資金緊張、板塊市場內(nèi)競爭激烈、地塊需要配建其他配套增加開發(fā)成本、起拍
19、價相對周邊地塊較高。市場趨冷情況下,房企拿地更加理性。供應(yīng)面積(萬方) 21.59.872.259.550.052.714.939.277.437.845.547.08.210.130.337.230.137.812.526.0 100.4 85.953.942.8成交面積(萬方) 23.425.250.849.645.054.941.440.041.047.450.153.137.425.930.340.938.342.447.541.142.339.631.077.1成交均價2050621732218412087321378205212041021671213272056620427205
20、952176421139212192164022324233802333723987231892374123040261322017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.10 2017.11 2017.12 2018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.120500010000150002000025000300000.020.040.060.080.0100.0120.0蘇州商品住宅量價市場情況蘇州商品住宅量價市場情況(2
21、017年月均流速43.73萬方)(2018年月均流速41.16萬方)全年均價23249元/全年均價20952元/PART2 蘇州住宅市場/量價市場受低價盤清倉和高價盤銷售不景氣的影響,市場供應(yīng)量同比下降約9.93%,成交量同比下滑5.89%,由高性價比限價樓盤(2016年前拿地)主力去化,隨著高價盤成交增多,成交價格結(jié)構(gòu)化上漲。區(qū)域區(qū)域成交量成交量成交價成交價姑蘇姑蘇-21%-21%14%14%園區(qū)園區(qū)66%66%11%11%相城相城8%8%2%2%吳中吳中18%18%6%6%新區(qū)新區(qū)-34%-34%12%12%市區(qū)各區(qū)域量價同比變化供應(yīng)面積(萬)120.025.9168.456.3104.6
22、成交面積(萬)114.034.0209.960.575.5成交均價(元/)1986535558198883432023279相城區(qū) 姑蘇區(qū) 吳中區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 05000100001500020000250003000035000400000.050.0100.0150.0200.0250.0蘇州各區(qū)域量價情況蘇州各區(qū)域量價情況PART2 蘇州住宅市場/區(qū)域量價市場除姑蘇及新區(qū)成交量同比下滑外,其他區(qū)域成交均有不同程度增加,園區(qū)由于供應(yīng)增量成交表現(xiàn)突出,新區(qū)由于滸關(guān)項目入市多且去化不力,存在供大于求態(tài)勢;隨著高價項目增多,各區(qū)均價都向上攀升。20%15%39%36%27%32%3%4%4%4%
23、7%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017年成交套數(shù)占比2018年成交套數(shù)占比蘇州主城區(qū)商品住宅各面積段成交占比(套數(shù))90以下 90-120 120-144 144-160 160-180 180以上 120122130124131114116118120122124126128130132201420152016201720182014-2018年商品住宅套均面積變化情況169361806022877256412564124441179181918325170270382885126440套均面積PART2 蘇州住宅市場/成交結(jié)構(gòu)蘇州從2015年開始
24、進入改善時代,最近幾年套均面積持續(xù)放大,2018年達到新高,中小戶型成交縮量明顯,并且從成交結(jié)構(gòu)上看面積越大,單價越高。23993430873480274014755545073769819010000200003000040000500006000070000800000.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.02012201320142015201620172018成交面積(萬)成交套數(shù)67.1%67.1%58.2%58.2%63.2%63.2%55.0%55.0%44.7%44.7%46.9 %46.9 %35.10%35.10%32.
25、9%32.9%41.8%41.8%36.8%36.8%45.0%45.0%55.3%55.3%55.5%55.5%64.9%64.9%0%20%40%60%80%100%2012201320142015201620172018新房二手房套均面積()11811111311210110299蘇州市區(qū)二手住房成交情況蘇州市區(qū)一手/二手住房成交占比PART2 蘇州住宅市場/二手房現(xiàn)象蘇州二手房市場日趨成熟,成交量環(huán)比增加33%,套均面積持續(xù)走低,2018年二手房成交量繼續(xù)遠(yuǎn)超一手房,未來剛需買二手,改善買一手的趨勢將更加明顯。庫存面積(萬)438.5445.0468.6457.9447.3475.54
26、91.3501.2504.9485.6489.8530.5526.5529.0514.8492.2482.1469.6476.0470.7493.9436.4423.1476.1508.1533.8499.5去化周期7.48.59.910.51113.8 14.4 13.5 12.1 10.8 10.3 11.6 11.6 11.5 11.31111.3 11.51212.5 13.8 11.6 10.6 11.3 12.1 13.19.32016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.9201
27、7.10 2017.11 2017.12 2018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.1202468101214160.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0蘇州主城商品住宅存量及去化周期去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速PART2 蘇州住宅市場/存量市場自2016年國慶高壓調(diào)控政策開始,存量及去化周期持續(xù)提升,庫存量在400-500萬區(qū)間波動,去化周期基本維持在12個月左右,下半年迎來加推高峰期,庫存量略有上升。去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速相城區(qū), 138姑
28、蘇區(qū), 37吳中區(qū), 175園區(qū), 40新區(qū), 11022%28%7%35%11%14.211.18.56.117.30.05.010.015.020.0相城區(qū)姑蘇區(qū)吳中區(qū)園區(qū)新區(qū)各區(qū)域庫存占比情況各區(qū)域庫存去化周期情況(月)PART2 蘇州住宅市場/區(qū)域存量市場目前整體存量主要集中于吳中區(qū)、相城區(qū)和新區(qū),姑蘇、園區(qū)存量較??;新區(qū)、相城由于去化緩慢,供應(yīng)項目市場接受度低導(dǎo)致去化周期較長,其他各區(qū)域去化周期均小于12個月,園區(qū)市場庫存告急。去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速21%6%12%庫存套數(shù)4,04210,2589,8831,9651,8015,030去化周期6.67.99.214.31
29、1.416.790以下90-120120-144144-160160-180180以上0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.002,0004,0006,0008,00010,00012,0002018年12月各面積段庫存套數(shù)及去化周期32979套9.2個月90-144庫存套數(shù)去化周期主力庫存面積PART2 蘇州住宅市場/區(qū)域存量市場主力庫存面積段90-144,但去化周期均不超過10個月;除144-160和180以上,其余面積段去化周期均維持在合理水平。2018年蘇州主城區(qū)企業(yè)銷售金額排名TOP10排名企業(yè)名稱成交面積(萬)成交套數(shù)成交均價成交金額(億元)2017成
30、交金額(億元)同比2017年前六個月排名排名變化1蘇高新30.63 22012496276.4650.8750%322建發(fā)22.4014882616558.61 33.4075%973新城27.0725961944652.64 36.0846%634泰禾17.7011862827350.03 5.71776%50465世茂15.076463068346.24 25.6980%16116旭輝14.298132906241.53 59.87-31%247南山19.5617921681532.89 23.6239%17108路勁16.2410161993232.3736.95-12%539華潤12.
31、879982402530.92 22.0240%18910融創(chuàng)10.175922791528.39 35.22-19%822018年TOP10房企銷售金額450.08億占據(jù)市場份額33%PART2 蘇州住宅市場/企業(yè)集中度TOP10房企銷售金額占比33%,市場集中度一般。前十名房企銷售金額門檻為28.4億(去年為31.6億)同比門檻降低,反映了由于品牌房企多,市場份額的分散。2018年蘇州單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交金額(億元)成交套數(shù)套均面積(/套)成交均價(元/)仁恒公園世紀(jì)姑蘇區(qū)護城河外板塊37.673714435437建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)尹山湖板塊35.981117924
32、746海胥瀾庭姑蘇區(qū)護城河外板塊31.766413435759鉑悅犀湖園區(qū)教育園區(qū)板塊31.438423235230華潤金悅灣吳中區(qū)尹山湖板塊30.297013024019MOC芯城匯相城區(qū)高鐵新城板塊29.0103211923514白塘壹號園區(qū)湖東板塊28.460213335496世茂銅雀臺園區(qū)雙湖板塊27.319638735975華麗家族太上湖吳中區(qū)光福、香山板塊25.4180510313703建發(fā)泱譽相城區(qū)高鐵新城板塊22.8666120285982018年蘇州單盤項目成交套數(shù)TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交套數(shù)成交金額(億元)套均面積(方/套)成交均價(元/)華麗家族太上湖吳中區(qū)光福、香
33、山板塊180525.3710313703南山維拉吳中區(qū)甪直板塊135520.9010414765禹洲招商拾鯉相城區(qū)北橋板塊103214.7910014320MOC芯城匯相城區(qū)高鐵新城板塊103228.9911923514華潤金悅灣吳中區(qū)尹山湖板塊97030.2013024019湖畔樾山相城區(qū)陽澄湖板塊81110.5710911983建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)尹山湖板塊81135.8617924746中旅水泊堂前吳中區(qū)光福、香山板塊74110.729814842仁恒公園世紀(jì)姑蘇區(qū)護城河外板塊73737.5614435437陽光城麗景灣吳中區(qū)甪直板塊70812.0810616152PART2 蘇州住宅市場/
34、單盤項目排名情況銷售金額前十名項目中主要以改善型項目為主(有7個項目套均面積超過120),除新區(qū)外各區(qū)域均有分布;成交套數(shù)前十名項目中剛需型項目占比過半(有6個項目套均在100左右),主要集中在相城區(qū)和吳中區(qū),基本為該區(qū)域限價剛需盤。土地端:供應(yīng)端減少,成交量基本與去年持平,板塊成交呈現(xiàn)分化狀態(tài),房企拿地回歸理性。住宅市場量價:受低價盤清倉和高價盤銷售不景氣的影響,市場供求均同比小幅下降,高性價比限價樓盤(2016年前拿地)主力去化,隨著高價盤成交增多,成交價格結(jié)構(gòu)化上漲。住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu):主流型面積段90-144較為集中,且呈現(xiàn)增加趨勢;剛需小面積產(chǎn)品逐漸萎縮。存量市場:近半年庫存量在400-5
35、00萬方區(qū)間波動,去化周期基本維持在12個月左右,下半年迎來加推高峰期,庫存量略有上升。企業(yè)層面: TOP10銷售門檻被降低,TOP10企業(yè)市場份集中度一般,市場份額分散。單盤項目層面:銷售金額TOP10主要以改善型樓盤為主力,而套數(shù)TOP10主要以剛需型樓盤為主力。住宅市場PART2 蘇州住宅市場/小結(jié)土地政府年度供應(yīng)量預(yù)計400公頃左右。土地市場預(yù)計走勢平穩(wěn),政府通過調(diào)整起拍價、放寬限制條件等手段穩(wěn)定市場,增加開發(fā)商拿地?zé)崆?。供?yīng)2019年預(yù)計供應(yīng)量維穩(wěn)或小幅減少,純新盤入市量明顯增加,市場競爭將有增無減。成交在低價存量持續(xù)減少、高價項目入市依舊去化艱難的情況下,預(yù)計2019年市場小年延續(xù)
36、,成交量仍將減少。價格受高價盤市場成交不力影響,加之政策仍然相對嚴(yán)格,高價盤價格存在下探的可能,但由新房市場價格將主要受成交結(jié)構(gòu)影響,仍有上升空間。政策政策整體趨穩(wěn):限購、限貸等控制性政策延續(xù);貸款利率存在放松可能;限價政策難言放松。PART2 蘇州趨勢預(yù)判/市場預(yù)判吳江市場情況及趨勢研判3注:不含經(jīng)濟適用房用地供應(yīng)總建面積(萬)7.90.031.350.229.65.70.00.00.080.529.70.00.00.00.024.648.412.68.653.60.022.30.00.0成交總建面積(萬)0.07.90.031.350.229.65.70.00.00.069.10.00.0
37、0.00.00.024.648.412.68.631.30.022.30.0成交樓板價(元/)0904709154 9441 11677 626700010773000008507 8862 3352 9587 758501034802017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.12017.112017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.12018.112018.12020004000600080001000012000140000.0
38、10.020.030.040.050.060.070.080.090.0吳江吳江涉宅用地市場情況涉宅用地市場情況8月撤牌地重掛11月成功出讓年中受鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊出讓影響,成交樓板價有所下跌PART3 吳江土地市場全年供地總建筑面積約170萬同比下跌38%,平均成交樓板價8329元/;作為近年蘇州發(fā)展的潛力區(qū)域,吳江仍保持較高需求量,除8月兩地塊撤牌重掛外,2018年無地塊流拍。地塊編號位置總建面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率(%)開發(fā)商()年限(元/)(萬元) WJ-J-2018-007吳江開發(fā)區(qū)(同里鎮(zhèn))中山南路、龐楊路交叉口東南側(cè)地塊21794.64商住;402.46179134660
39、綠地香港WJ-J-2018-013太湖新城(松陵鎮(zhèn))秋楓街東側(cè)蘆蕩路南側(cè)地塊96129純住宅;701.81350412980832.04濱湖投資集團WJ-J-2018-015震澤鎮(zhèn)塔影路以北永寧路以東地塊58177.28純住宅;701.652663063410.05新城WJ-J-2018-016震澤鎮(zhèn)新中路以南永寧路以東地塊70136.64純住宅;701.65073355779.88新城WJ-J-2018-018吳江開發(fā)區(qū)(同里鎮(zhèn))吉市西路、運東大道交叉口西北側(cè)138777.9純住宅;7021059114697811.78聯(lián)發(fā)WJ-J-2018-019吳江開發(fā)區(qū)(同里鎮(zhèn))吉市西路、運東北路交叉
40、口東北側(cè)130952.6純住宅;70294231233970金科WJ-J-2018-020汾湖高新區(qū)(黎里鎮(zhèn))老物流中心50367.33純住宅;701.58926449565.88龍光地產(chǎn)WJ-J-2018-021平望鎮(zhèn)新百盛路東混水路北側(cè)106562.9純住宅;701.656610704380.42中駿WJ-J-2018-022平望鎮(zhèn)新百盛路東混水路南側(cè)57577.21純住宅;701.57533433750平望城建WJ-J-2018-024桃源鎮(zhèn)原華強物流地塊125857.9純住宅;701.83352421830遠(yuǎn)洋WJ-J-2018-025吳江高新區(qū)(盛澤鎮(zhèn))潛龍渠北側(cè)3#地塊85805.
41、15純住宅;701.059587822590南京安居WJ-J-2018-035汾湖高新區(qū)(黎里鎮(zhèn))五院北地塊125445.5純住宅;701.883231044060光明WJ-J-2018-037吳江開發(fā)區(qū)(同里鎮(zhèn))萬宇路、運東大道交叉口西南側(cè)89139.11純住宅;701.89375835680中房WJ-J-2018-038吳江高新區(qū)(盛澤鎮(zhèn))蜆子蕩南側(cè)3#地塊98617.82純住宅;7025028495900蘇州華鼎置業(yè)WJ-J-2018-053太湖新城(松陵鎮(zhèn))秋楓街東側(cè)龐楊路北側(cè)01地塊112543.4純住宅;701.8104261173373.71中南WJ-J-2018-054太湖新城
42、(松陵鎮(zhèn))秋楓街東側(cè)龐楊路北側(cè)02地塊110452.2純住宅;701.8102681134100新希望地產(chǎn)注:以上所列舉招拍掛地塊,不含安置房地塊PART3 吳江土地市場/涉宅土地成交情況受整體市場轉(zhuǎn)涼及起拍價提高影響,房企拿地趨于謹(jǐn)慎,溢價率較2017年有所下降,但城鎮(zhèn)熱點區(qū)域地塊仍受較高關(guān)注度,成交樓板價均維持高位。供應(yīng)面積(萬)13.310.648.843.244.027.421.813.037.15.525.738.33.70.016.3486.240.67.429.945.17.636.534.7成交面積(萬)15.116.634.018.210.047.227.516.422.11
43、7.718.417.822.38.815.717.015.730.928.931.330.524.017.434.2成交均價(元/) 1400814496161651518515672156531538515740142001465414858154731525214629152401584415834157071611416361162391692516590171382017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.12017.112017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.6201
44、8.72018.82018.92018.12018.112018.1215473171380200040006000800010000120001400016000180000.010.020.030.040.050.060.0吳江商品住宅市場吳江商品住宅市場量價量價情況情況PART3 吳江住宅市場/商品住宅市場吳江商品住宅市場供需兩旺,高性價比項目跑量迅速(本年已基本出清),成交均價在政策調(diào)控下保持小幅度增長,全年同比上漲11%。區(qū)域區(qū)域成交量成交量成交價成交價運東運東102%10%城北城北-54%10%城南城南35%8%汾湖汾湖119%21%盛澤盛澤-13%5%平望平望-92%-3%城中城
45、中500%4%同里同里61%11%震澤震澤20%8%太湖新城太湖新城-7%-1%桃源桃源-89%-31%七都七都9%10%吳江各板塊量價同比變化吳江各板塊量價同比變化供應(yīng)面積(萬)28.111.656.115.051.83.88.85.07.384.12.12.2成交面積(萬)26.316.468.714.739.40.29.15.66.686.50.03.1成交均價(元/) 16741 17160 15464 16750 10672 9665 22019 19653 9211 18652 47108786運東城北城南汾湖盛澤平望城中同里震澤太湖新城桃源七都050001000015000200
46、00250000.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.02018年吳江各板塊商品住宅市場量價情況年吳江各板塊商品住宅市場量價情況PART3 吳江住宅市場/區(qū)域量價市場城南、太湖新城兩城鎮(zhèn)板塊市場活躍,成交量較高;鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊除盛澤外,整體成交量相對較低;城中、同里板塊在售項目較少,受部分高價項目影響,均價較高;汾湖依托環(huán)滬區(qū)位,均價漲幅明顯。1311231231131181231281331382016201720182016-2018年商品住宅套均面積變化情況(/套)9%6%47%45%30%33%6%8%4%4%5%4%0%10%20%30%40%
47、50%60%70%80%90%100%2017年2018年吳江商品住宅面積段成交占比(套數(shù))90以下 90-120 120-144 144-160 160-180 180以上 145121545415966166721984218063142081526414683163041464417190PART3 吳江住宅市場/產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)作為蘇州剛需置業(yè)釋放地,吳江近兩年套均面積有所縮小;從成交結(jié)構(gòu)來看,雖90-120仍為市場成交主力,但2018年120以下占比有所降低,120-160占比同比上漲5%,未來改善需求將逐漸顯現(xiàn)。庫存面積(萬) 210.8 209.2 229.1 255.4 290.0
48、 263.5 251.9 251.9 272.5 262.9 274.1 291.2 271.3 267.9 270.3 302.5 293.9 305.6 284.2 279.5 291.3 247.3 268.8 269.3去化周期7.79.313.615.416.411.29.89.811.511.11114.514.11516.118.118.116.614.61211.39.29.99.92017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.12018.22018.32018.4
49、2018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.12024681012141618200.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0吳江商品住宅存量及去化周期去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速PART3 吳江住宅市場/存量市場2018年上半年多盤集中供應(yīng),庫存被拉至高位水平,隨大量高性價比項目跑量,去化周期持續(xù)走低,截止12月底,去化周期9.9個月,庫存約269萬,待未來高價地陸續(xù)入市,去化周期將有所增加。去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速7%5%18%15%23%3%2%2%5%17%2%1%運東開發(fā)區(qū)板塊城北
50、板塊城南板塊汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊盛澤板塊平望板塊城中板塊同里板塊震澤板塊吳江太湖新城板塊桃源板塊七都板塊各板塊庫存占比情況6.68.07.123.316.827.36.47.324.15.822.327.80.05.010.015.020.025.030.0運東開發(fā)區(qū)板塊城北板塊城南板塊汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊盛澤板塊平望板塊城中板塊同里板塊震澤板塊吳江太湖新城板塊桃源板塊七都板塊各區(qū)域庫存去化周期情況(月)PART3 吳江住宅市場/區(qū)域存量市場庫存主要集中在盛澤、城南、太湖新城及汾湖等地區(qū),近半年城南、太湖新城、城中及運東開發(fā)區(qū)流速相對較快,去化周期較短,受上??蛻粝拶徏熬W(wǎng)簽滯后影響,汾湖板塊去化周
51、期有所延長。2018年吳江企業(yè)銷售金額排名TOP10排名企業(yè)名稱成交面積(萬)成交套數(shù)成交均價成交金額(億元)2017年成交金額(億元)同比2017年銷量金額排名排名變化1綠地52.7941721696289.5491.72-2%12華潤31.6527741527148.346.16685%18163碧桂園28.6624121446341.4529.9139%214紅星美凱龍14.2114231844526.2229.81-12%315鑫控7.144782185915.612.42545%30256新城11.4311341346215.3826.76-43%427融創(chuàng)9.01717169951
52、5.312.8519%928招商8.638751680014.516.02-9%719新湖中寶7.966071694213.496.34113%17810中南6.785331968513.3513.032%912018年TOP10房企銷售金額293億占據(jù)市場份額60%PART3 吳江住宅市場/企業(yè)集中度綠地領(lǐng)跑銷售金額榜,碧桂園、紅星、新城等排名略有下降,華潤、鑫控銷售額提升較快,前十房企市場集中度較高;2018年銷售金額榜前十門檻為13.35億元(2017年11.56億元),同比上年略有上升。2018年吳江單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交金額(億元)成交面積(萬) 月均流速(萬
53、/月)成交套數(shù)套均面積(/套)成交均價融創(chuàng)楓丹壹號吳江區(qū)吳江太湖新城板塊26.1026.1013.251.1104412719699綠地旭輝吳門府吳江區(qū)城南板塊24.0024.0011.901.082414420166三千邑吳江區(qū)運東開發(fā)區(qū)板塊23.9823.9814.301.214789716771蘇州灣天鉑吳江區(qū)吳江太湖新城板塊23.1223.1212.231.097412618901華潤凱旋門吳江區(qū)吳江太湖新城板塊22.8022.8014.271.2110212915981綠地江南華府吳江區(qū)城南板塊19.3719.3713.481.1104212914374北極星尚雅苑吳江區(qū)吳江太湖新城
54、板塊17.4017.408.700.772412020001華潤悅府吳江區(qū)城南板塊16.5316.5310.610.9101210515574吳越錦源吳江區(qū)城中板塊15.6115.617.140.647814921859綠地太湖東岸花園吳江區(qū)吳江太湖新城板塊13.9613.966.740.644315220703PART3 吳江住宅市場/單盤項目排名情況吳江前十名項目主要集中在太湖新城板塊與城南板塊,均價大多屬于吳江中高位水平,偏向首改及再改型產(chǎn)品;全年單盤極值銷售金額為26.10億元,品牌房企號召力強。土地端:2018年土地供應(yīng)量有所降低但依舊充足,受整體市場影響,盡管房企拿地趨于謹(jǐn)慎,溢價
55、率逐漸降低,但吳江市場仍受看好,全年無流拍。住宅市場量價:2018年供需旺盛,高性價比項目跑量迅速;太湖新城、城南兩城鎮(zhèn)板塊市場活躍,鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中盛澤成交相對旺盛。住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu):90-120面積段雖仍為市場成交主力,但占比較2017年有所下跌,120-160占比同比上漲5%,未來市場改善需求將逐漸顯露。存量市場:2018年下半年隨高性價項目跑量(本年庫存已基本出清),去化周期降至9.9個月,待高價地入市,未來去化周期有所增加。企業(yè)層面:銷售金額前十企業(yè)占市場份額六成,以綠地領(lǐng)跑,華潤、鑫控銷售額同比增幅明顯,2018年銷售金額門檻較2017年略有上升。單盤項目層面:銷售金額前十企業(yè)多位于太湖新城
56、及城南板塊,套均面積以120-144面積段為主,整體以首改及改善型項目居多。住宅市場PART3 吳江住宅市場/小結(jié)土地政府將繼續(xù)增加土地供應(yīng),但供應(yīng)總量未來將有所下降,核心區(qū)域控制土地出讓量,鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場進入平淡期;整體市場將趨于理性。供應(yīng)受政策及市場降溫影響,高價地項目入市將受到一定壓力,2019年供應(yīng)將有所放緩。成交城鎮(zhèn)板塊需求依然活躍,鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分板塊將逐漸降溫,隨低價項目出清,2019年吳江全年商品住宅市場成交量將有所下降。價格2019年,隨高性價比項目出清、高價地逐漸入市 ,區(qū)域價格將有所上漲。政策目前政策嚴(yán)厲,市場已調(diào)控到位,政策加碼概率低,未來或?qū)⑦m度松綁,但整體仍以“穩(wěn)” 為主。P
57、ART3 吳江趨勢預(yù)判/市場預(yù)判張家港市場情況及趨勢研判4注:不含經(jīng)濟適用房用地注:不含經(jīng)濟適用房用地供應(yīng)總建面積0.00.612.010.350.721.039.335.452.65.213.418.70.019.49.415.920.46.913.40.017.95.70.562.2成交總建面積0.03.70.612.010.350.721.028.035.444.05.20.030.10.019.49.415.920.40.013.40.017.95.70.5樓板價(元/)0285145542354864598497555241 8090 8426 3155 0 6807 0 11019
58、 6149 11432 6632 0344308710951135802017.1 2017.2 2017.3 2017.4 2017.5 2017.6 2017.7 2017.8 2017.9 2017.10 2017.11 2017.12 2018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5 2018.6 2018.7 2018.8 2018.9 2018.10 2018.11 2018.12 020004000600080001000012000140000.010.020.030.040.050.060.070.0張家港涉宅用地市場情況張家港涉宅用地市場情況PART4
59、張家港土地市場張家港2018年推出202萬經(jīng)營性用地,已成交137萬 (一宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流拍,多宗年底供應(yīng)土地暫未成交) ,土地市場需求仍較高,但較2017年已有所降低(2018下半年起房企拿地逐漸謹(jǐn)慎)。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率(%)開發(fā)商()年限(元/)(萬元) 2017-B10-A錦豐鎮(zhèn)清源路東側(cè)94158純住宅;701.662445879331.1石榴2017-B10-B錦豐鎮(zhèn)書院路北側(cè)92922純住宅;701.660705640527.45石榴張地2013-B27號經(jīng)開區(qū)金港大道東側(cè)40635商住;40,701.57073287451.05盛煌張地2013-
60、B28-A號經(jīng)開區(qū)南湖路西側(cè)73317純住宅;701.0583166097714.15盛煌2012-A23-A-1市區(qū)東二環(huán)路東側(cè)68269純住宅;701.5113227729833.04祥生2012-A23-A-2市區(qū)南苑路北側(cè)125743商住;40,701.81085313647830.5建發(fā)2013-B85-B保稅區(qū)祥云路北側(cè)47368純住宅;701.261082893522.16明湖2013-B85-A保稅區(qū)興港路東側(cè)47236純住宅;701.261112886922.22中聯(lián)張地2014-B40-F號經(jīng)開區(qū)張楊公路北側(cè)19731商住;40,702.3188437190祥盛2011-A
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